Yargıtay Karar Kütüphanesi

Bu kural emredicidir ve malik olan eşi bağlar; yani tapuda konut yalnızca bir eşin üzerine kayıtlı olsa dahi, tek başına satış veya ipotek işlemi yapamaz. Rıza, işleme özgü ve açık olmalıdır; genel bir vekâlet veya örtülü kabul kural olarak yeterli sayılmaz. Nitekim Yargıtay, bir işleme (örneğin ipotek tesisine) verilen rızanın başka bir işleme (devre) rıza sayılmayacağını kabul etmektedir (Yargıt…

Şerhin işlevi kritiktir. Şerh varken malik eş rıza almadan konutu bir üçüncü kişiye devrederse, o üçüncü kişi iyiniyetli olduğunu ileri süremez ve işlemin iptali istenebilir. Şerh yoksa da sonuç değişmez: Yargıtay'a göre aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcıdır ; taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutu vasfını taşır ve malik olmayan eşin açık rızası alınmadan yapılan devir, üçüncü kişinin iyi…

Malik eşin, diğerinin rızası olmadan yaptığı devir veya sınırlama işlemine karşı, rızası alınmayan eş işlemin iptalini ve tapunun eski hâline getirilmesini dava edebilir. Rıza alınmadan yapılan işlem kesin hükümsüzdür ; bu hükümsüzlük, rızası alınmayan eşçe her zaman ileri sürülebilir ve hâkim tarafından re'sen dikkate alınır (Yargıtay 2. HD'nin 28.12.2021 tarihli, 2021/8535 E. ve 2021/10155 K. sa…

Rıza yazılı olmalıdır; sözlü izin veya kiraya verenin uzun süre ses çıkarmaması, ispat bakımından ciddi risk taşır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, kira bedelinin üçüncü bir kişi tarafından ödenmesi veya kiraya verenin bu duruma sessiz kalması da zımni rıza sayılmaz ; yazılı rıza aranır (Yargıtay 3. HD, 28.11.2017, 2017/5282 E., 2017/16600 K.; Yargıtay 6. HD, 26.09.2016, 2015/12210 E., 2016/…

Rıza yazılı olmalıdır; sözlü izin veya kiraya verenin uzun süre ses çıkarmaması, ispat bakımından ciddi risk taşır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, kira bedelinin üçüncü bir kişi tarafından ödenmesi veya kiraya verenin bu duruma sessiz kalması da zımni rıza sayılmaz ; yazılı rıza aranır (Yargıtay 3. HD, 28.11.2017, 2017/5282 E., 2017/16600 K.; Yargıtay 6. HD, 26.09.2016, 2015/12210 E., 2016/…

Kiracı, kira ilişkisini ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla bir başkasına devredebilir. Kanun burada işyerleri için önemli bir denge kurmuştur: İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz — Yargıtay 3. HD'nin güncel bir kararı da (14.05.2025, 2024/3415 E., 2025/2813 K.) bu ilkeyi teyit etmiştir. Devralanın ödeme gücünün yetersizliği veya işyerini sözleşme…

Rıza alınmadan yapılan devir kiraya vereni bağlamaz (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD, 30.10.2024, 2024/594 E., 2024/904 K.; Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD, 14.10.2024, 2023/1425 E., 2024/1638 K. — kiraya verenin onayı devrin kurucu unsuru sayılmıştır).

Rıza alınmadan yapılan devir kiraya vereni bağlamaz (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD, 30.10.2024, 2024/594 E., 2024/904 K.; Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD, 14.10.2024, 2023/1425 E., 2024/1638 K. — kiraya verenin onayı devrin kurucu unsuru sayılmıştır).

Devralan, kiraya verene karşı fuzuli şagil (haksız işgalci) konumundadır (Yargıtay 3. HD, 27.09.2017, 2017/4343 E., 2017/12797 K. ve 2017/4692 E., 2017/12798 K.).

Devralan, kiraya verene karşı fuzuli şagil (haksız işgalci) konumundadır (Yargıtay 3. HD, 27.09.2017, 2017/4343 E., 2017/12797 K. ve 2017/4692 E., 2017/12798 K.).

Rıza almadan yapılan devir, akde aykırılık ve tahliye sebebidir (Yargıtay 6. HD, 23.12.2010, 2010/9709 E., 2010/14244 K.).

Belirli süreli sözleşme: Tarafların açık veya örtülü olarak bir bitiş tarihinde anlaştığı sözleşmedir (örneğin "1 yıllık" kira). Kural olarak, kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirime gerek olmaksızın sona erer. Adi kiralarda taraflar süre bitiminden sonra ilişkiyi açık bir anlaşma olmaksızın fiilen sürdürürse, sözleşme belirsiz süreli hale gelir (Yargıtay 3. HD'nin 30.04.2025 tar…

Kiraya veren, yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Süre bitse dahi, kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda sayılı sebeplerle (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.) sona erdirebilir (Yargıtay 3. HD'nin 12.05.2026 tarihli, 2025/6177 E. ve 2026/2951 K. sayılı kararı).

Kiracı bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl uzar. Belirli süreli sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, aynı koşullarla birer yıl uzamış sayılır. Uzayan sözleşme belirsiz süreli hale gelmez; her yıl aynı kural işleyerek birer yıl uzamaya devam eder (Yargıtay 3. HD'nin 11.03.2025 tarihli, 2024/4166 E. ve 2025/1495 K. sayılı kararı).

Süreye uyulmalıdır. Fesih bildirim süresine uyulmadan yapılan beyan, sözleşmeyi belirtilen tarihte sona erdirmez; ancak izleyen dönem sonu için sonuç doğurur (Yargıtay 3. HD'nin 10.03.2026 tarihli, 2025/5395 E. ve 2026/1304 K. sayılı kararı).

Gelir → edinilmiş mal (TMK m. 219/4). Kişisel malın getirisi paylaşıma girer. Yargıtay 8. HD, 2015/16133 E. ve 2016/6077 K. sayılı 05.04.2016 tarihli kararında bunu açıkça belirtir: kişisel malların gelirleri edinilmiş mal niteliğindedir ve tasfiyeye tabidir. Miras kalan dükkânın kirası , kişisel mal olan şirket payının kâr payı , hatta emekli maaşı bu kapsamdadır.

Yerine geçen değer → kişisel mal (TMK m. 220/4). Kişisel malın satılıp bedeliyle yeni bir mal alınması hâlinde yeni mal da kişisel kalır; buna ikame kuralı denir. Yargıtay 8. HD, 2015/11803 E. ve 2017/2296 K. sayılı 21.02.2017 tarihli kararında, rejimin başlangıcında eşe ait olan malın satışından elde edilen gelirin ve bu gelirle edinilen malvarlığının kişisel mal sayılacağını hükme bağlamıştır.

Emeklilik ikramiyesi ve SGK toptan ödemesinde ölçüt gelecektir. TMK m. 228/2 uyarınca, toptan ödeme yerine irat bağlanmış olsaydı , mal rejiminin sona erdiği tarihten sonraki döneme ait iradın peşin sermayeye çevrilmiş değeri ne olacak idiyse, o miktar kişisel mal sayılır. Yargıtay 2. HD'nin 2021/8490 E. ve 2022/6224 K. sayılı 23.06.2022 tarihli kararı hesabı adım adım kurar: ödeme tarihi itibarıy…

Kıdem tazminatında ölçüt geçmiştir. Burada bakılan şey çalışmanın hangi rejim döneminde geçtiğidir: 1 Ocak 2002'den önceki çalışmanın karşılığı kişisel mal, sonrasının karşılığı edinilmiş maldır. Çalışma süresi iki döneme yayılmışsa, her döneme isabet eden süre ve gelir durumu esas alınarak oranlama yapılır (Yargıtay 8. HD, 2017/12554 E. ve 2017/11144 K., 20.09.2017).

Kural: ziynet kadına aittir. Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/1038 E. ve 2021/458 K. sayılı 13.04.2021 tarihli kararında ilke şöyle konur: düğün sırasında takılan ziynet eşyaları, kim tarafından ve kime takılırsa takılsın kadına bağışlanmış sayılır ve artık onun kişisel malıdır. Kuralın istisnası iki hâlle sınırlıdır: taraflar arasında aksine bir anlaşma bulunması ya da aksi yönde bir yerel örf ve âdet…

Erkeğin en yaygın savunması, ziynetin evin ihtiyaçları için bozdurulduğudur. Yargıtay bu savunmayı tek başına yeterli görmez. Yerleşik ilke şudur: ziynet eşyasının birlik gereksinimleri için koca tarafından bozdurulmuş olması, geri istenmemek üzere verildiği ispatlanmadıkça kocayı iade yükümlülüğünden kurtarmaz. Kurtuluş için iki unsurun birlikte kanıtlanması gerekir: bozdurmanın kadının isteği ve…

Ziynet davaları ispat sırasına takılarak kaybedilir. Hukuk Genel Kurulu'nun 2021/650 E. ve 2023/76 K. sayılı 15.02.2023 tarihli kararına göre öncelikli kural, dava konusu ziynetlerin cinsi, sayısı, niteliği ve miktarı itibarıyla varlığının kanıtlanmasıdır. Varlık ortaya konmadan akıbet tartışılmaz.

Alacak türü. Yalnızca artık değere katılma alacağına uygulanır. Mal ayrılığı dönemine ait katkı payı alacağı ile değer artış payı (TMK m. 227) bakımından uygulama alanı yoktur (Yargıtay 8. HD, 2016/19287 E. ve 2019/5440 K., 23.05.2019).

Denkleştirme yalnızca ödenen nominal tutarı geri vermekle sınırlı değildir: katkı, malda değer artışı sağlamışsa denkleştirme alacağı da o oranda artar. Yargıtay 8. HD'nin 2020/2692 E. ve 2020/7736 K. sayılı 01.12.2020 tarihli kararında ölçüt şöyle konur: değer artması veya azalması durumunda denkleştirme, katkı oranına ve malın tasfiye zamanındaki değerine , mal daha önce elden çıkarılmışsa hakka…

Sorumluluk ikincildir. Yargıtay 2. HD'nin 2024/1258 E. ve 2024/10123 K. sayılı 17.12.2024 tarihli kararına göre, üçüncü kişi aleyhine TMK m. 241'e göre dava açılabilmesi için önce lehine kazandırma veya devrin TMK m. 229 anlamında yapıldığının tespit edilmesi, ayrıca tasfiye sırasında borçlu eşin malvarlığının borcu ödemeye yetmediğinin anlaşılması gerekir. Dava ancak eksik kalan miktarla sınırlı …

Usul yönünden de yerleşik bir yöntem vardır: eşle birlikte üçüncü kişiye karşı dava açılmışsa, mahkeme HMK m. 167 uyarınca üçüncü kişiye karşı açılan dava hakkında ayırma kararı verip ayrı esasa kaydeder; ayrılan bu davada, eşe karşı açılan katılma alacağı davasının sonucu ve alacağın eşten tahsil edilebilirliği HMK m. 165/1 gereği bekletici sorun yapılır (Yargıtay 8. HD, 2020/3579 E. ve 2021/703 …

Uygulamada en çok hata yapılan nokta budur. Yargıtay 2. HD, 2022/6815 E. ve 2023/5514 K. sayılı 22.11.2023 tarihli kararında, oranlamanın edinme tarihindeki kredi taksit sayısı üzerinden yapılması gerektiğini, ödeme miktarları esas alınarak yapılan oranlamanın hatalı olduğunu belirtmiştir. Sebebi şudur: taksitler faiz yapısı gereği eşit tutarlı olsa da anapara ve faiz bileşimi zamanla değişir; mik…

Somut bir örnek, Yargıtay 2. HD'nin 2021/5368 E. ve 2021/10234 K. sayılı 29.12.2021 tarihli kararındadır: toplam 120 aylık kredi taksitinin 51'i boşanma dava tarihine kadar ödenmişse, oranlama bu iki sayı ile edinme değeri üzerinden kurulur ve bulunan oran taşınmazın güncel değeriyle çarpılır. Peşinat ödenmişse o da evlilik içinde ödenen kısma eklenir (Yargıtay 2. HD, 2022/7910 E. ve 2024/840 K., …

Somut bir örnek, Yargıtay 2. HD'nin 2021/5368 E. ve 2021/10234 K. sayılı 29.12.2021 tarihli kararındadır: toplam 120 aylık kredi taksitinin 51'i boşanma dava tarihine kadar ödenmişse, oranlama bu iki sayı ile edinme değeri üzerinden kurulur ve bulunan oran taşınmazın güncel değeriyle çarpılır. Peşinat ödenmişse o da evlilik içinde ödenen kısma eklenir (Yargıtay 2. HD, 2022/7910 E. ve 2024/840 K., …

Yargıtay 2. HD, 2023/4359 E. ve 2024/1528 K. sayılı 07.03.2024 tarihli kararında ilkeyi şöyle kurar: artık değere katılma alacağı hesaplanırken mal rejiminin sona erdiği sırada mevcut olan mallar, o tarihteki durumlarına göre ama tasfiye tarihindeki sürüm değeriyle hesaba katılır (TMK m. 227/1, 228/1, 232, 235/1). Yani binaya boşanmadan sonra kat çıkılmışsa o kat hesaba girmez; ama girecek olan kı…

Tasfiye tarihinin ne olduğu ayrıca içtihatla belirlenmiştir: karar tarihi. Tasfiyeyi bölge adliye mahkemesi yapmışsa, tasfiye tarihi onun karar tarihidir (Yargıtay 2. HD, 2025/5698 E. ve 2026/331 K., 15.01.2026). Enflasyonist ortamda değerin güncelliğini koruması için değerlemenin karara en yakın tarihe göre yapılması gerekir; karar bozulup değer güncelliğini yitirmişse, bozma sonrası verilecek ye…

Şirket payı. Değerleme iki adımlıdır: önce mal rejiminin sona erdiği tarih itibarıyla şirketin piyasa sürüm değeri belirlenir, sonra bu değer TÜFE ile karar tarihine güncellenir (Yargıtay 8. HD, 2016/10980 E. ve 2018/17131 K., 11.10.2018). Sebebi açıktır: şirketin boşanmadan sonraki büyümesi ya da küçülmesi artık diğer eşi ilgilendirmez, ama paranın değer kaybı ilgilendirir.

Yargıtay 8. HD, 2014/25256 E. ve 2016/5974 K. sayılı 04.04.2016 tarihli kararında bunu şöyle ifade eder: edinilmiş malların tasfiyesindeki paylaşım, mülkiyetin veya sınırlı ayni hakkın talep edilebileceği ayni bir paylaşım değil , edinilmiş malların değeri üzerinden hesaplanan kişisel hak niteliğinde nakdî bir paylaşımdır. Bu nedenle tapu iptal ve tescil talepleri kural olarak reddedilir. Aynen öd…

TMK m. 239/1'e göre katılma alacağı ve değer artış payı ayın veya para olarak ödenebilir. Buradaki yaygın yanılgı, alacaklı eşin "para istemiyorum, evi istiyorum" diyebileceğidir. Yargıtay bunu kabul etmez: borcun ayın olarak ödenmesi borçlu eşe tanınmış bir haktır ; alacaklı eşe ödemenin para mı ayın mı olacağını seçme yetkisi vermez (Yargıtay 8. HD, 2010/3898 E. ve 2011/394 K., 26.01.2011). Katı…

Bu noktada eski ve yanlış bir bilgi hâlâ dolaşımdadır: TMK m. 178'deki bir yıllık sürenin mal rejimi davalarına da uygulandığı. Yargıtay 8. HD geçmişte gerçekten bu görüşteydi, ancak Hukuk Genel Kurulu'nun kararı sonrasında bu görüşünden dönmüştür. Daire, 2016/3224 E. ve 2016/7130 K. sayılı 19.04.2016 tarihli kararında görüş değişikliğini açıkça kayda geçirmiştir.

Bugünkü yerleşik uygulama nettir. Hukuk Genel Kurulu'nun 2013/1013 E. ve 2013/816 K. sayılı 12.06.2013 tarihli kararında katılma alacağında zamanaşımının TBK m. 146 uyarınca on yıl olduğu belirlenmiştir. Yargıtay 2. HD'nin 2022/3468 E. ve 2022/8924 K. sayılı 08.11.2022 tarihli kararı dayanağı şöyle kurar: Türk Medeni Kanunu'nda mal rejiminin tasfiyesi davaları için özel bir zamanaşımı düzenlenmedi…

Bugünkü yerleşik uygulama nettir. Hukuk Genel Kurulu'nun 2013/1013 E. ve 2013/816 K. sayılı 12.06.2013 tarihli kararında katılma alacağında zamanaşımının TBK m. 146 uyarınca on yıl olduğu belirlenmiştir. Yargıtay 2. HD'nin 2022/3468 E. ve 2022/8924 K. sayılı 08.11.2022 tarihli kararı dayanağı şöyle kurar: Türk Medeni Kanunu'nda mal rejiminin tasfiyesi davaları için özel bir zamanaşımı düzenlenmedi…

Sürenin başlangıcı da kesinleşme tarihidir, boşanma davasının açıldığı tarih değil. Sebebi TBK m. 153/3'tür: evlilik birliği sürdüğü müddetçe eşlerin birbirlerinden olan alacakları için zamanaşımı işlemez. Yargıtay 8. HD'nin 2013/12969 E. ve 2014/10996 K. sayılı 29.05.2014 tarihli kararında bu açıkça ifade edilir: mal rejimi dava tarihinde sona ermiş olsa bile zamanaşımı durur, ancak boşanma karar…

Sık atlanan ve tutarı ciddi biçimde etkileyen bir konudur. Dayanağı TMK m. 239/son 'dur: aksine anlaşma yoksa katılma alacağına ve değer artış payına tasfiyenin sona ermesinden başlayarak faiz yürütülür. Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasında tasfiye tarihi karar tarihidir (Yargıtay 8. HD, 2020/1448 E. ve 2021/2616 K., 23.03.2021). Değer de karar tarihine en yakın rayice göre belirlendiği için, arada…

Kesinleşme tarihinden başlatmak. Faiz karar tarihinden işler; kararın kesinleştiği tarihten başlatılması da bozmayı gerektirir (Yargıtay 8. HD, 2016/12395 E. ve 2018/17537 K., 18.10.2018).

İki özel durum vardır. Bölge adliye mahkemesi tasfiyeyi kendisi yapmışsa faiz onun karar tarihinden işler. Bozma sonrası değerler güncellenip yeni hüküm kurulmuşsa, artık bozmayla ortadan kalkan eski karar tarihi değil son karar tarihi esas alınır (Yargıtay 2. HD, 2024/9868 E. ve 2025/11945 K., 25.12.2025). Ziynet ve çeyiz gibi eşya alacaklarında ise faiz dava tarihinden yürür — bu kalem mal rejim…

Yerleşik uygulama arabuluculuğu zorunlu görmez. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 5. HD'nin 25.10.2021 tarihli, 2019/1296 E. ve 2021/1435 K. sayılı kararına göre, aile hukukundan kaynaklanan mal rejimi tasfiyesi davaları 6325 sayılı Kanun kapsamında ihtiyari arabuluculuk alanına girer; bu davalar için zorunlu bir arabuluculuk süreci yoktur.

Yargıtay 2. HD'nin bu davalar için aradığı tek "dava şartı", mal rejiminin sona ermiş olmasıdır — yani boşanma davasının açılmış ve kararın kesinleşmiş olması (19.09.2024 tarihli, 2023/6050 E. - 2024/6103 K. ve 26.12.2024 tarihli, 2024/3935 E. - 2024/10567 K. sayılı kararlar). Bu kararlarda arabuluculuk eksikliğinden hiç söz edilmemesi de, davanın buna tâbi tutulmadığının dolaylı bir göstergesidir…

Yargıtay 2. HD'nin bu davalar için aradığı tek "dava şartı", mal rejiminin sona ermiş olmasıdır — yani boşanma davasının açılmış ve kararın kesinleşmiş olması (19.09.2024 tarihli, 2023/6050 E. - 2024/6103 K. ve 26.12.2024 tarihli, 2024/3935 E. - 2024/10567 K. sayılı kararlar). Bu kararlarda arabuluculuk eksikliğinden hiç söz edilmemesi de, davanın buna tâbi tutulmadığının dolaylı bir göstergesidir…

Bu ayrım içtihatta da aynı biçimde kurulur. Danıştay 4. Dairesi'nin 24.06.2004 tarihli, 2004/463 E. ve 2004/1536 K. sayılı kararında, Gelir Vergisi Kanunu'nun 6. maddesi uyarınca "Türkiye'de yerleşmiş olmayan gerçek kişilerin dar mükellef olarak kabul edildiği ve bu kişilerin sadece Türkiye'de elde ettikleri kazanç ve iratları üzerinden vergilendirileceği" belirtilmiştir. Yurt dışındaki geliriniz …

Burada gözden kaçan bir ayrım var: dar mükellef bakımından ölçüt, tam mükelleflerde olduğu gibi bir tutar eşiği değil, gelirin niteliğidir. Danıştay 4. Dairesi'nin 13.07.2005 tarihli, 2005/562 E. ve 2005/1437 K. sayılı kararında kural şöyle ifade edilmiştir: "dar mükellefiyette vergiye tabi gelir sadece, tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler, serbest meslek kazançları, menkul ve gayrimenkul s…

Ayrımın ölçütleri idarenin takdirine bırakılmış değildir; Danıştay bunları içtihatla belirlemiştir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu'nun 24.01.2024 tarihli, 2022/526 E. ve 2024/18 K. sayılı kararında ilke şöyle konur: "Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle ilgili elde edilen kazancın ticari kazanç sayılabilmesi için, ticari bir organizasyon içinde alım ve satımın devamlı olarak yapılm…

Devamlılığın nasıl ölçüldüğü bakımından Danıştay 4. Dairesi'nin 28.09.2022 tarihli, 2020/143 E. ve 2022/5218 K. sayılı kararı belirleyicidir: "gayrimenkul alım satımının, şekli ve maddi koşulları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında ticari faaliyetin unsuru sayılacağı açıktır" denildikten sonra, "tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve b…

İşlem sayısı da tek başına ölçüt olarak kullanılmaktadır. Danıştay 4. Dairesi'nin 29.04.2021 tarihli, 2016/19521 E. ve 2021/2592 K. sayılı kararında "işlem sayısındaki çokluk ve işlemdeki istikrar, yapılan faaliyetin ticari mahiyette sayılması için yeterli olmaktadır" denilmiştir.

Ecrimisil, bir taşınmazın (veya taşınırın) malikinin ya da hak sahibinin rızası dışında, haksız ve kötüniyetli biçimde başkası tarafından kullanılması nedeniyle talep edilebilen tazminattır; uygulamada "haksız işgal tazminatı" olarak da anılır. Yargıtay 7. HD'nin 18.01.2024 tarihli, 2022/6762 E. ve 2024/330 K. sayılı kararındaki tanımla ecrimisil, "zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli…

Yargıtay'ın 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı 'na göre fuzuli (haksız) işgal, tarafların karşılıklı iradesiyle kurulan bir kira ilişkisine benzetilemez; niteliği itibarıyla bir haksız fiildir ve haksız işgalden doğan zararın tazmini gerekir. Yargıtay 7. HD'nin 25.10.2023 tarihli, 2022/3751 E. ve 2023/5074 K. sayılı kararı bu ilkeyi güncel olarak tekrarlamaktadır. Ancak Ya…

Bunun aynası da şudur: kullanım hak sahibinin rızasına dayanıyorsa haksızlık ve kötüniyet unsurları oluşmayacağından ecrimisil sorumluluğu da doğmaz. Yargıtay 8. HD'nin 23.02.2021 tarihli, 2018/11798 E. ve 2021/1572 K. sayılı kararının ifadesiyle, "rızaya dayalı kullanım, haksız ve kötü niyetli bulunmadığından tazminat ile sorumluluk da söz konusu olmamaktadır." İntifadan Men Koşulu ve İstisnaları

Kural olarak, özellikle paydaşlar arası ilişkilerde ecrimisil talep edilebilmesi için, taşınmazdan yararlanamayan hak sahibinin, diğer tarafa taşınmazı kullanmasına artık rıza göstermediğini önceden bildirmiş olması ( intifadan men koşulu ) aranır. Yargıtay 7. HD'nin 02.10.2024 tarihli, 2023/5469 E. ve 2024/4232 K. sayılı kararında kural, "men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyem…

Nitekim Yargıtay 1. HD'nin 28.02.2012 tarihli, 2011/12668 E. ve 2012/2038 K. sayılı kararında, ecrimisilin ihtarnamede davalıya tanınan sürenin bitiminden dava tarihine kadarki dönem için hesaplanması gerektiği, önceki dönemi de kapsayacak biçimde hüküm kurulmasının bozma sebebi olduğu belirtilmiştir. Bu nedenle ihtarnamedeki tarih, talep edilebilecek dönemin fiilî başlangıcıdır.

Hazine taşınmazlarında idari ecrimisil: İşgal edilen yer Hazineye aitse ecrimisil, dava yoluyla değil, idarenin tek taraflı tahakkuk işlemiyle istenir; işgalci bu işleme karşı idari yargıda dava açar. Burada ispat yükü idarededir: Danıştay 4. Dairesi'nin 26.03.2024 tarihli, 2023/4664 E. ve 2024/2152 K. sayılı kararına göre, yapılan tespit sonucunda "her türlü şüpheden uzak ve net bir şekilde davac…

Ecrimisil bedelinin hesaplanmasında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'ndan gelen şu temel formül esas alınır: "Ecrimisil hesabında en az kira geliri, en çok tam gelir yoksunluğu esas alınır." Bu, ecrimisilin alt sınırının taşınmazın emsal kira bedeli, üst sınırının ise malikin o taşınmazdan elde edebileceği toplam ekonomik getiri olduğu anlamına gelir. Yargıtay 8. HD'nin 30.03.2021 tarihli, 201…

İlk dönem kira parasının kendisi ise, Yargıtay 1. HD'nin 10.02.2014 tarihli, 2013/17311 E. ve 2014/1867 K. sayılı kararına göre, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut hâliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parasının emsal kira sözleşmeleriyle karşılaştırılması; taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de gözetilerek yöredeki rayice göre belirlenmesi yoluyla saptanır.

Ecrimisil davaları, 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve bu yöndeki yerleşik içtihat uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir; bu süre dava tarihinden geriye doğru işler (Yargıtay 7. HD, 11.09.2024 tarihli, 2024/2616 E. ve 2024/3724 K.). Örneğin bugün açılacak bir davada, ancak son beş yıllık dönem için ecrimisil talep edilebilir; daha eski dönemler zamanaşımına…

Mülkiyet hakkının içeriğini düzenleyen TMK m. 683'ün ikinci fıkrasına göre malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.11.2023 tarihli, 2022/820 E. ve 2023/1074 K. sayılı kararı davanın dayanağını bu hükümde göstermektedir. Hukuk Genel Kurulu'nun 14.05.2025…

Mülkiyet hakkının içeriğini düzenleyen TMK m. 683'ün ikinci fıkrasına göre malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.11.2023 tarihli, 2022/820 E. ve 2023/1074 K. sayılı kararı davanın dayanağını bu hükümde göstermektedir. Hukuk Genel Kurulu'nun 14.05.2025…

Davanın en önemli özelliklerinden biri, mülkiyet hakkına dayandığı için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmamasıdır . Müdahale devam ettiği sürece dava her zaman açılabilir. Yargıtay 7. HD'nin 07.02.2024 tarihli, 2023/3690 E. ve 2024/641 K. sayılı kararının gerekçesiyle, mülkiyet herkese karşı ileri sürülebilen bir ayni hak olduğundan, hakka yönelik bir müdahalede "ne zaman g…

Yargıtay 8. HD'nin 08.05.2024 tarihli, 2022/1349 E. ve 2024/3115 K. sayılı kararına göre davanın ön koşulu iki unsurdur: davalı tarafından fiilî bir el atmanın bulunması ve bu el atmanın haksız olması. Salt bir ihtimal veya niyet yeterli değildir; müdahalenin somut olarak gerçekleşmiş olması aranır.

İspat yükü davacıdadır. Hukuk Genel Kurulu'nun 08.11.2023 tarihli, 2022/820 E. ve 2023/1074 K. sayılı kararının ifadesiyle, TMK m. 6 ve HMK m. 190 uyarınca "davacı, aynî hakkını ve davalının aynî hakka el attığını ispatla yükümlüdür." Yani iki ayrı olgu kanıtlanacaktır: taşınmazın maliki olduğunuz ve karşı tarafın bu hakka müdahale ettiği. Müdahalenin varlığı tanık beyanları, keşif ve bilirkişi ra…

Fiili işgal: Taşınmazın tamamının veya bir bölümünün izinsiz kullanılması — ekilmesi, üzerine yapı ya da baraka konulması, otopark veya depo olarak kullanılması. Sözleşmesiz oturanın çıkarılmasında izlenebilecek tüm yollar için Fuzuli İşgalde Tahliye yazımıza bakabilirsiniz. El atan bir kamu idaresi ise (yol, park, tesis yapımı gibi), kamulaştırma yapılmaksızın gerçekleşen bu müdahaleye karşı da e…

Fiili işgal: Taşınmazın tamamının veya bir bölümünün izinsiz kullanılması — ekilmesi, üzerine yapı ya da baraka konulması, otopark veya depo olarak kullanılması. Sözleşmesiz oturanın çıkarılmasında izlenebilecek tüm yollar için Fuzuli İşgalde Tahliye yazımıza bakabilirsiniz. El atan bir kamu idaresi ise (yol, park, tesis yapımı gibi), kamulaştırma yapılmaksızın gerçekleşen bu müdahaleye karşı da e…

Fiili işgal: Taşınmazın tamamının veya bir bölümünün izinsiz kullanılması — ekilmesi, üzerine yapı ya da baraka konulması, otopark veya depo olarak kullanılması. Sözleşmesiz oturanın çıkarılmasında izlenebilecek tüm yollar için Fuzuli İşgalde Tahliye yazımıza bakabilirsiniz. El atan bir kamu idaresi ise (yol, park, tesis yapımı gibi), kamulaştırma yapılmaksızın gerçekleşen bu müdahaleye karşı da e…

Uygulamada en sık gözden kaçan nokta budur. Malikin izin verdiği bir kullanım, ne kadar uzun sürerse sürsün haksız el atma sayılmaz. Yargıtay 7. HD'nin 26.12.2023 tarihli, 2023/5521 E. ve 2023/6536 K. sayılı kararında, davacının davalının dava konusu yeri kullanmasına izin verdiği sabit olduğuna göre, davalının bu rızanın geri alınmasına kadar olan kullanımının haksız işgal oluşturmayacağı kabul e…

Bunun pratik sonucu şudur: yıllardır süren bir kullanıma göz yumduysanız, doğrudan dava açmak yerine önce rızanızı geri almanız gerekir. Yargıtay 7. HD'nin 24.11.2025 tarihli, 2025/543 E. ve 2025/4931 K. sayılı kararına konu olayda kullanım yirmi üç yıl sürmüş, malikin gönderdiği ihtarname ile rıza sona erdirilmiş ve "ihtarnameden sonra davalının müdahalesinin haksız duruma geldiği" kabul edilmişt…

Harici (senetsiz) satın alan kişi malik sayılmaz. Tapulu taşınmazların devri resmî şekle tabidir; TMK m. 706, TBK m. 237 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca resmî şekilde yapılmayan temliklere hukuken değer verilemez. Bu nedenle taşınmazı harici bir sözleşmeyle satın alıp yıllardır kullanan kişi, kayıt malikine karşı mülkiyet iddiasında bulunamaz ve kayıt maliki ona karşı el atmanın önlenmesi davası aça…

Eski hale getirme: Taşınmazda müdahale nedeniyle oluşan değişikliklerin giderilmesi. Burada bir sınır vardır: müdahale teşkil eden yapının korunması gereken kültür ve tabiat varlığı niteliğinde olup olmadığı araştırılmalıdır; yapı bu nitelikteyse eski hâle getirme kararı verilemez (Yargıtay 7. HD, 16.10.2024 tarihli, 2024/3074 E. ve 2024/4599 K.).

Dilekçede talebi eksik bırakmayın. Yargıtay 7. HD'nin 27.02.2025 tarihli, 2024/2803 E. ve 2025/1121 K. sayılı kararına göre, dava dilekçesinde yalnızca el atmanın önlenmesi talep edilmişse, usulüne uygun bir ıslah veya ek dava olmaksızın sonradan ecrimisil istenemez. Hiç ileri sürülmemiş bir talebi yargılamanın ilerleyen aşamasında eklemek mümkün değildir; bu nedenle ecrimisil talebiniz varsa başt…

Hükmün infazda tereddüt yaratmayacak açıklıkta kurulması gerekir: müdahalenin hangi parselde, hangi alanda ve hangi krokiye göre önleneceği kararda somut biçimde gösterilmelidir. Yargıtay 7. HD'nin 29.02.2024 tarihli, 2024/582 E. ve 2024/1246 K. sayılı kararı, HMK m. 297/2 gözetilerek hüküm oluşturulmasını aramaktadır. Uygulamada infaz edilemeyen kararların başlıca sebebi bu eksikliktir.

Kıyılar: Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; deniz, göl ve akarsu kıyılarından yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir. Kıyılarda hiçbir yapı yapılamayacağı gibi duvar, çit, parmaklık, telörgü, hendek ve kazık gibi engeller de oluşturulamaz (Yargıtay 1. HD, 28.03.2022 tarihli, 2021/9578 E. ve 2022/2492 K.). Sık Sorulan Sorular

Her iki halde de kiraya veren, çalışmaları ve ziyareti uygun bir süre önce bildirmek (Ankara BAM 15. HD, 18.07.2023, 2023/2371 E., 2023/2190 K.) ve bu sırada kiracının yararlarını gözetmek, özel hayatının gizliliğiyle menfaat dengesini korumak zorundadır (Yargıtay 3. HD, 10.03.2025, 2024/4081 E., 2025/1441 K.). Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklı…

Her iki halde de kiraya veren, çalışmaları ve ziyareti uygun bir süre önce bildirmek (Ankara BAM 15. HD, 18.07.2023, 2023/2371 E., 2023/2190 K.) ve bu sırada kiracının yararlarını gözetmek, özel hayatının gizliliğiyle menfaat dengesini korumak zorundadır (Yargıtay 3. HD, 10.03.2025, 2024/4081 E., 2025/1441 K.). Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklı…

Gösterme makul gün ve saatlerde yapılmalıdır: önceden haber verilerek, kiracının işine ve aile yaşamına uygun zamanlarda, makul sıklıkta ve süreyle. Gece saatleri, habersiz ziyaretler ve günlük hayatı çekilmez kılan yoğunlukta randevular katlanma borcunun kapsamı dışındadır; kiracının çalışma saatleri gözetilmeden belirlenen bir gösterim programı bozma nedenidir (Yargıtay 6. HD, 18.06.2015, 2015/6…

Gösterme gününün mahkemece belirlenmesi: Kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesi'nden kiralananın gezilip görülmesine izin verilmesini ve gün-saat belirlenmesini talep edebilir. Mahkemeler uygulamada haftanın belirli gün ve saatlerinde (örneğin haftada iki gün, ikişer saat) gösterime izin vermekte; kiracı karara uymazsa karar icra yoluyla uygulanabilmektedir. Verilen bu izin süresiz olamaz — süresiz iz…

Cezai boyut: Kiracının rızası dışında konuta girmek veya rızayla girip çıkmamak, şikâyete bağlı olarak cezalandırılan konut dokunulmazlığının ihlali suçudur (TCK m. 116); çilingirle kilit değiştirilmesi bu suçun tipik bir örneğidir (Yargıtay 8. CD, 03.07.2023, 2021/10986 E., 2023/5492 K.). Şikâyet süresi, faili ve fiili öğrenmeden itibaren 6 aydır .

Hukuki boyut: Habersiz girişler ve huzuru bozan sürekli müdahaleler, kiralananın kullanımını engelleyen bir ayıp niteliğine bürünebilir; kiracı bedel indirimi, tazminat ve koşulları varsa sözleşmeyi fesih yoluna gidebilir. Kira ilişkisi sürerken anahtarların değiştirilip kiralanana el konulması, ayrıca TBK m. 301'deki kullandırma yükümlülüğünün ihlalidir (Yargıtay 6. HD, 12.10.2016, 2015/10437 E.,…

Ev sahibinin kilit değiştirerek veya eşyaları çıkararak kiracıyı fiilen evden uzaklaştırması hiçbir şekilde hukuka uygun değildir; tahliye yalnızca mahkeme kararı veya icra yoluyla sağlanabilir. Bu tür fiili müdahaleler kişilik haklarına saldırı niteliğinde olup maddi zararın yanında manevi tazminatı da gerektirir (Yargıtay 13. HD, 10.11.2009, 2009/3816 E., 2009/13307 K.). Uyuşmazlık Halinde: Arab…

Ayrım iki yönlü işler ve her iki yönde de yanlış dava türü seçmek davanın reddiyle sonuçlanır. Yargıtay 6. HD'nin 26.12.2013 tarihli, 2013/16417 E. ve 2013/17333 K. sayılı kararı bunu iki cümlede özetler: bir yandan "davacı ile aralarında kira ilişkisi bulunmayan davalının, kiralanandan tahliyesinin istenilmesi için tahliye davası açılması usul ve yasaya aykırıdır"; öte yandan "bir kimse hiçbir hu…

Sözleşmenin yazılı olması gerekmez — ve satışla sona ermez. Uygulamada malikler sıklıkla "elimde yazılı sözleşme yok" veya "taşınmazı yeni aldım, önceki sözleşme beni bağlamaz" düşüncesiyle doğrudan el atmanın önlenmesi davası açar ve kaybeder. Yargıtay 7. HD'nin 11.12.2023 tarihli, 2023/5125 E. ve 2023/6106 K. sayılı kararına göre kira sözleşmesinin geçerliliği hiçbir şekil koşuluna bağlı değildi…

İspat yükü kiracılık iddiasında bulunandadır. Bu, önceki cümlenin dengeleyicisidir: sözlü kira ilişkisi ileri süren taraf bunu kanıtlamak zorundadır. Yargıtay 7. HD'nin 17.11.2025 tarihli, 2025/631 E. ve 2025/4749 K. sayılı kararına konu olayda davalı, önceki malikle arasında kira ilişkisi bulunduğunu ispat edememiş; yeni malikin de kiracılığın devamı yönünde bir iradesi bulunmadığından davalı hak…

Taşınmazı satan eski malik boşaltmıyorsa: Satış tamamlandığı hâlde taşınmazda kalmaya devam eden eski malik haksız işgalci konumundadır (Yargıtay 7. HD, 26.02.2025 tarihli, 2024/5017 E. ve 2025/1087 K.).

Tapu iptali kararıyla mülkiyetini kaybeden kullanmaya devam ediyorsa: Kesinleşmiş bir yargı kararıyla mülkiyeti sona erdiği hâlde taşınmazı kullanmayı sürdüren kişinin durumu da haksız işgaldir (Yargıtay 7. HD, 04.02.2026 tarihli, 2025/2095 E. ve 2026/563 K.). Bu davanın kendisi için bkz. Tapu İptal ve Tescil Davası .

Paydaşların tamamıyla anlaşmayan üçüncü kişi: Paylı mülkiyette taşınmazı kullanan üçüncü kişinin, paydaşların tümüyle geçerli bir sözleşmesi yoksa kullanımı haksızdır. Yargıtay 7. HD'nin 24.11.2025 tarihli, 2025/1183 E. ve 2025/4925 K. sayılı kararında, kullanıcının diğer paydaşlara ecrimisil ödemiş olmasının bile işgalini haklı kılmayacağı vurgulanmıştır. Yol 1: El Atmanın Önlenmesi Davası (TMK m…

Harç ve vekâlet ücreti nispidir. Bu davanın maliyetini baştan doğru hesaplamak gerekir: Yargıtay 7. HD'nin 02.10.2025 tarihli, 2024/5089 E. ve 2025/3992 K. sayılı kararına göre müdahalenin men'i davalarının tümü kategorik olarak taşınmazın aynına ilişkindir ve bu davalarda 492 sayılı Harçlar Kanunu m. 16 uyarınca taşınmazın değeri üzerinden nispi harca ve vekâlet ücretine hükmedilir. Harca esas de…

Taşınmazın tahliyesi için mahkeme kararına gerek yoktur: idarenin talebi üzerine mülki amir (kaymakam/vali) kararıyla taşınmaz en geç on beş gün içinde tahliye ettirilir ve kolluk eliyle boşaltılır (Danıştay 4. Dairesi, 26.02.2024 tarihli, 2023/8979 E. ve 2024/1197 K.).

Ancak bu yolun kesin bir sınırı vardır: ortada geçerli bir kira sözleşmesi varsa 3091 sayılı Kanun uygulanamaz. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin 10.06.2024 tarihli, 2024/1333 E. ve 2024/1487 K. sayılı kararında, geçerli bir kira ilişkisi bulunduğu hâlde idari yoldan tahliye kararı verilemeyeceği, tahliyenin ancak icra ve iflas hukuku kapsamında istenebileceği belirtilmiştir…

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan satış sözleşmeleri, geçerli olmak için resmî şekilde yapılmak zorundadır (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26). Bu zorunluluk içtihatta da tekrarlanır: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. HD'nin 17.10.2024 tarihli, 2021/1183 E. ve 2024/1454 K. sayılı kararına göre taşınmaz satış işlemlerinin anılan maddeler gereğince resmî şekilde yapılması gereklidir.…

Uygulamada verilen kaporaların büyük kısmı ise adi yazılı bir "satış sözleşmesi", bir "kapora makbuzu" ya da hiçbir yazılı belge olmaksızın ödenir. Bu tür bir anlaşma taşınmaz satışı bakımından geçersizdir ve taraflara hak veya borç doğurmaz (Yargıtay 3. HD'nin 16.05.2023 tarihli, 2022/5144 E. ve 2023/1475 K. sayılı kararı). Sözleşme geçersiz olunca, ona bağlı olan bağlanma parası veya cayma paras…

Geçersiz bir sözleşme uyarınca ödenen para, hukuki bir sebebe dayanmadığından geri istenebilir. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, resmî şekilde yapılmayan taşınmaz satışında verilen kaporaya cayma parası/bağlanma parası hükümleri değil, sebepsiz zenginleşme hükümleri (TBK m. 77 vd.) uygulanır (Yargıtay 3. HD'nin 25.02.2025 tarihli, 2024/967 E. ve 2025/1115 K. sayılı kararı). Bunun pratik sonuçl…

Birincisi, kural talî niteliktedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.02.2020 tarihli, 2017/2618 E. ve 2020/184 K. sayılı kararına göre şekle aykırılık emredici olup hâkim tarafından resen gözetilir; hakkın kötüye kullanılması yasağıyla çatıştığında TMK m. 2/2'deki kuralın talî (ikincil) olması nedeniyle bu kural "ancak fevkalade zaruri hallerde uygulama yeri bulabilir".

İkincisi, eşik yüksektir. Yargıtay 8. HD'nin 28.06.2011 tarihli, 2011/3020 E. ve 2011/3784 K. sayılı kararına göre şekle aykırılık ancak "adalete uygun düşecek hüküm kurmanın zorunlu olduğu durumlarda" bertaraf edilebilir; aksi hâlde emredici kurallar talî, hakkın kötüye kullanılması kuralı öncelikli hâle gelir.

Üçüncüsü ve en önemlisi, istisnanın çekirdeği başka bir olaya aittir. Uygulamanın dayanağı olan 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı , Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkindir: alıcı tüm borçlarını ödemiş, satıcı bağımsız bölümü teslim etmiş ve alıcı onu malik gibi kullanıyorken satıcı devir…

Anayasa Mahkemesi, 22.07.2025 tarihli kararıyla (E. 2024/24, K. 2025/164) sabit yasal faiz kuralını sözleşmeden kaynaklanmayan borçlar yönünden iptal etmiş, iptal hükmünün 1 Eylül 2026 'da yürürlüğe gireceğine karar vermişti. Kanun koyucu bu tarihi beklemeden, 7589 sayılı Kanunun 10. maddesiyle (RG 31.07.2026, S. 33326) 3095 sayılı Kanunun 1. maddesini yeniden düzenledi; değişiklik yayım tarihinde…

Uygulamada başvuruların en çok takıldığı nokta budur. İzin belgesi başvurusunda, konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı, o bağımsız bölümün turizm amaçlı kiralanmasına muvafakat ettiklerine dair kararın ibrazı zorunludur. Anayasa Mahkemesi, bu oybirliği şartının mülkiyet hakkına bir sınırlama getirdiğini kabul etmekle birlikte, kamu yararı ve komşuluk hukuku gözetildiğ…

7464 sayılı Kanun, idari para cezalarına karşı başvurulacak kanun yolunu ayrıca düzenlememiştir; kanunda sulh ceza hâkimliği yalnızca içerik çıkarma ve erişim engelleme kararına itiraz için öngörülmüştür (m. 4/1-e). Kanun yolu gösterilmeyen hâllerde genel kanun devreye girer: Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 27.04.2020 tarihli, 2020/175 E. ve 2020/237 K. sayılı kararına göre 5326 sayılı Kabahatler Kanunu'…

Buna göre salt idari para cezasına karşı, kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulur (Kabahatler Kanunu m. 27/1). Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 16.06.2025 tarihli, 2025/194 E. ve 2025/373 K. sayılı kararı da özel hüküm bulunmayan hâllerde idari para cezasına karşı açılan davanın görüm ve çözümünde adli yargıyı görevli saymıştır. Bunun tek istisnası, aynı işlem kapsa…

Buna göre salt idari para cezasına karşı, kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulur (Kabahatler Kanunu m. 27/1). Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 16.06.2025 tarihli, 2025/194 E. ve 2025/373 K. sayılı kararı da özel hüküm bulunmayan hâllerde idari para cezasına karşı açılan davanın görüm ve çözümünde adli yargıyı görevli saymıştır. Bunun tek istisnası, aynı işlem kapsa…

Kanun, turizm amaçlı kiralamayı süreye göre tanımlar ve "her türlü amaçla" kullandırmayı kapsar; bedelin alınıp alınmadığını veya kullandırmanın arızi olup olmadığını ayrı bir istisna olarak düzenlemez (Anayasa Mahkemesi'nin 25.12.2025 tarihli, 2025/147 E. ve 2025/275 K. sayılı kararı). Uygulamada idare de bu tür kullanımlar için açık bir istisna tanımamaktadır (Danıştay İdare Dava Daireleri Kurul…

Genel itiraz yetmez. "Borcum yoktur" veya "tahliye şartları oluşmamıştır" gibi beyanlar sözleşmenin ve imzanın inkârı sayılmaz; aksine akdin kabulü sonucunu doğurur (Yargıtay 12. HD'nin 23.03.2023 tarihli, 2023/652 E. ve 2023/2014 K. sayılı kararı). İnkârın "imzaya itiraz ederim" gibi açık ve kesin bir beyanla yapılması gerekir.

Kabulün sonucu ispat yükünün yer değiştirmesidir. Kira ilişkisi ve aylık kira miktarı kesinleştiğinde kiracı, borcun ödendiğini ya da istenemeyeceğini yalnızca İİK m. 269/c'de sayılan belgelerle — noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış belge, alacaklının ikrar ettiği belge ya da resmi makbuzla — ispat edebilir; banka dekontu dışındaki dijital yazışmalar veya tanık beyanı bu kapsamda kabul e…

İtirazla bağlılık. Kiracı, icra dairesine bildirdiği itiraz sebepleriyle bağlıdır; icra dairesinde imzaya itiraz etmeyen kiracı bu itirazı sonradan icra mahkemesinde ileri süremez (Yargıtay 12. HD'nin 03.10.2023 tarihli, 2023/4792 E. ve 2023/5594 K. sayılı kararı).

Kiracı itiraz ederse takip durur. Tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmışsa kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister; adi yazılı taahhütte imza inkâr edilirse yine Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava yoluna gidilmesi gerekir. Aynı "açık inkâr" kuralı burada da işler: kiracı tahliye emrine itirazında taahhütnamedeki imzayı ve tarihleri ayrıca ve açıkça inkâr etmezse b…

Kararı aldıktan sonra beklememek gerekir: tahliye kararının infazının bir kira dönemini aşacak biçimde istenmemesi , kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelir ve o karara dayanılarak artık tahliye yapılamaz. Yargıtay 12. HD'nin 12.03.2013 tarihli, 2012/33168 E. ve 2013/8763 K. sayılı kararı kuralı "tahliye kararının bir kira dönemini aşkın süre infazının istenmemesi kira sözleşmesinin yenilend…

Kararı aldıktan sonra beklememek gerekir: tahliye kararının infazının bir kira dönemini aşacak biçimde istenmemesi , kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelir ve o karara dayanılarak artık tahliye yapılamaz. Yargıtay 12. HD'nin 12.03.2013 tarihli, 2012/33168 E. ve 2013/8763 K. sayılı kararı kuralı "tahliye kararının bir kira dönemini aşkın süre infazının istenmemesi kira sözleşmesinin yenilend…

Yargıtay 3. HD'nin 21.04.2021 tarihli, 2021/2159 E. ve 2021/4476 K. sayılı kararının ifadesiyle, "kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin, alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için dava açabilir."

Buna karşılık, kiraya verenin kardeşi, amcası, dayısı, kuzeni, gelini, damadı gibi kanunda sayılmayan yakınlarının ihtiyacı, kural olarak tahliye sebebi oluşturmaz. Ayrıca gerçek kişilerin, ortağı veya yöneticisi olduğu bir şirketin ihtiyacına dayanarak kendi mülklerini tahliye ettirmesi de mümkün değildir; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD'nin 13.11.2024 tarihli, 2022/3136 E. ve 2024/2351 K.…

Taşınmaz paylı mülkiyete tabiyse (birden fazla paydaş varsa), tahliye davasının açılması olağan yönetim işi sayılmadığından, davanın TMK m. 691 uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak açılması gerekir. Yani hem paydaşların sayı olarak çoğunluğu hem de bu paydaşların paylarının toplamının çoğunluğu birlikte aranır; yalnızca sayı çoğunluğu yeterli değildir. Yargıtay 6. HD'nin 18.10.2010 tarihli,…

Kiraya verenlerin birden fazla olduğu hâllerde aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur; yani davanın hepsi tarafından birlikte açılması gerekir (Yargıtay 6. HD, 29.11.2012 tarihli, 2012/8839 E. ve 2012/15757 K. — mülga 6570 sayılı Kanun döneminde verilmiş olmakla birlikte ilke bugün de uygulanmaktadır). İhtiyacın "Gerçek, Samimi ve Zorunlu" Olması Şartı

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, salt bir ihtiyaç iddiasının ileri sürülmesi yeterli değildir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD'nin 26.03.2025 tarihli, 2024/1639 E. ve 2025/856 K. sayılı kararında kural açıkça belirtilmiştir: "Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir." İhtiyacın bu üç niteliği bir arada taşıması …

Zorunlu (devam eden) olmalıdır: Geçici, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç, tahliye sebebi sayılmaz. Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. HD'nin 28.03.2025 tarihli, 2025/122 E. ve 2025/539 K. sayılı kararının ifadesiyle: "Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da ta…

İhtiyaç yargılama boyunca da sürmelidir. Bu, uygulamada davaların en sık kaybedildiği noktalardan biridir: dava açıldığı anda ihtiyacın bulunması yetmez. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 10.10.2024 tarihli, 2023/2544 E. ve 2024/2490 K. sayılı kararına göre, "davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir." Dava sür…

Konut ve işyeri ihtiyacı arasındaki zamanlama farkı. Konut ihtiyacında ölçüt yukarıdaki gibidir; işyeri ihtiyacında ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.02.2023 tarihli, 2022/990 E. ve 2023/51 K. sayılı kararı bir esneklik tanır: "İşyeri ihtiyacının kural olarak dava açılmadan önce doğmuş olması gerekir. Yakında gerçekleşecek işyeri ihtiyacı için de tahliye davası açılabilir." Yani işyeri bakımı…

Kirada oturmak, ihtiyacın başlıca kanıtıdır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. HD'nin 30.12.2025 tarihli, 2025/5438 E. ve 2025/3212 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, "Yargıtayın yerleşik kararlarında da kabul edildiği üzere ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın başlıca kanıtıdır." Bu nedenle ihtiyaçlının kendi kira sözleşmesi, dosyaya sunulacak en güçlü delildir.

Tahsis edilmiş bir lojmanın varlığı ihtiyacı ortadan kaldırmaz. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 24.04.2024 tarihli, 2024/1157 E. ve 2024/1036 K. sayılı kararına göre, "davacının eşine apartman görevlisi olarak lojman tahsis edilmiş olması durumunda dahi davacı tahsis edilen bu konutta oturmaya zorlanamaz."

İhtiyaçlar karşılaştırılmaz. Kiracının da o taşınmaza ihtiyacı bulunması, davanın sonucunu değiştirmez. Yargıtay 3. HD'nin 23.10.2024 tarihli, 2023/4583 E. ve 2024/3289 K. sayılı kararında, "davalının da mevcut yere ihtiyacının olmasının davanın niteliği itibariyle ihtiyaçların kıyaslanarak sonuca varılması açısından değerlendirilemeyeceği" belirtilmiştir. Mahkeme, tarafların ihtiyaçlarını tartıp …

Ticareti genişletme amacı da zorunlu ihtiyaç sayılır. İşyeri kiralarında, kiraya verenin mevcut işini büyütme isteği soyut bir tercih olarak görülmez. Yargıtay 3. HD'nin 16.09.2025 tarihli, 2025/2622 E. ve 2025/4051 K. sayılı kararında, "özel teşebbüslerin ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin Türk Borçlar Kanunu'nda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç olara…

Yeni malik bu iki yoldan istediğini seçmekte serbesttir; ancak bir aylık bildirim süresini kaçırıp altı aylık yolu da doğru şekilde işletmezse, ihtiyaç iddiasına dayanma hakkını kaybedebilir. Ayrıca kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmişse yeni malik, sözleşme süresi boyunca bu yola hiç başvuramaz. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 25.09.2017 tarihli, 2017/729 E. ve 2017/774 K. sayılı k…

TBK m. 355 uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir taşınmaz, kiraya veren tarafından haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca , eski kiracıdan başka birine kiralanamaz. Bu yasağın amacı, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemektir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. HD'nin 07.11.2024 tarihli, 2023/3813 E. ve 2024/2569 K. sayılı kararı kuralı iki fıkra hâlinde ortaya koyar: TBK m. …

Yargıtay uygulamasında TBK m. 355 tazminatının doğması için taşınmazın bir yargı kararı ya da icra marifetiyle boşaltılmış olması aranmaktadır. Yargıtay 3. HD'nin 17.01.2019 tarihli, 2017/4122 E. ve 2019/282 K. sayılı kararı bu iki şartı açıkça sayar; aynı Dairenin 24.06.2025 tarihli, 2024/3099 E. ve 2025/3540 K. sayılı kararı da tazminat için tahliyenin ilamlı icra yoluyla infazını şart koşarak b…

Yargıtay uygulamasında TBK m. 355 tazminatının doğması için taşınmazın bir yargı kararı ya da icra marifetiyle boşaltılmış olması aranmaktadır. Yargıtay 3. HD'nin 17.01.2019 tarihli, 2017/4122 E. ve 2019/282 K. sayılı kararı bu iki şartı açıkça sayar; aynı Dairenin 24.06.2025 tarihli, 2024/3099 E. ve 2025/3540 K. sayılı kararı da tazminat için tahliyenin ilamlı icra yoluyla infazını şart koşarak b…

Tebliğden sonraki ödemenin sonuca etkisiz olduğu Yargıtay 3. HD'nin 02.05.2017 tarihli, 2017/3239 E. ve 2017/6395 K. sayılı kararında benimsenmiştir.

Bunun aynası olan durumu Yargıtay 3. HD'nin 02.10.2018 tarihli, 2018/5827 E. ve 2018/9394 K. sayılı kararı gösterir: ikinci ihtara konu kira bedelinin ihtarnamenin tebliğinden önce ödendiğinin anlaşılması hâlinde "iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı, davacının dava açmakta haksız olduğu" kabul edilmiştir. Kiracı için pratik sonuç açıktır: ihtarname eline ulaşmadan yapılan ödeme, o ihtarı baştan …

Her iki hâl de yerleşik içtihatta birlikte ifade edilmektedir: Yargıtay 6. HD'nin 16.11.2015 tarihli, 2015/9293 E. ve 2015/9914 K. sayılı kararında "süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz" denilmektedir.

Aynı ilke Yargıtay 3. HD'nin 04.10.2017 tarihli, 2017/14760 E. ve 2017/13258 K. sayılı kararında da tekrarlanmıştır.

Bunun dayanağı Yargıtay 6. HD'nin 15.06.2009 tarihli, 2009/2036 E. ve 2009/5622 K. sayılı kararıdır: kiraya veren seçimlik hakkını kullanarak genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde dava açarsa, İİK m. 269/b-4 uyarınca ihtarlı ödeme emri ihtar yerine geçer ve "bu şekilde dava açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır". (Karar, mülga Borçlar Kanunu'nun ihtara ilişkin maddesine atıf yapar; kur…

Bölme yasağı burada da geçerlidir. İlk icra takibi sırasında zaten muaccel olan (vadesi gelmiş) bir kira alacağı, daha sonra ayrı bir icra takibine konu edilerek "ikinci haklı ihtar" yaratılamaz. Yargıtay 3. HD'nin 2017/11179 E. ve 2018/5354 K. sayılı kararı bu tür bir bölmeyi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmiştir.

Sözleşmede muacceliyet kaydı varsa bölme büsbütün mümkün değildir. Yargıtay 3. HD'nin 09.05.2018 tarihli, 2017/11328 E. ve 2018/4872 K. sayılı kararına göre, sözleşmede muacceliyet koşulu bulunması hâlinde muaccel hâle gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerekir; "bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması ise mümkün değildir". (Konut ve çatılı iş…

İkinci hâli Yargıtay 3. HD'nin 17.10.2017 tarihli, 2017/6196 E. ve 2017/14055 K. sayılı kararı açıkça ifade eder: bir yıldan uzun süreli kiralarda davanın "ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur".

İnançlı işlem (inanç sözleşmesi): Bir kişi (inanan), taşınmazını belirli bir amaçla — teminat göstermek, yönetmek, saklamak veya ileride geri almak üzere — güvendiği kişiye (inanılan) gerçekten devreder. Taraflar mülkiyetin geçmesini gerçekten ister; ancak aralarındaki inanç sözleşmesi, inanılanın taşınmazı amaç gerçekleşince veya talep edilince iade etmesini öngörür. İnanılan bu borcunu yerine ge…

Nam-ı müstear (müstear ad / ödünç ad): İşlemin gerçek tarafı, kendini gizleyerek bir başkasının adını "perde" olarak kullanır. Tipik örnek, taşınmazı gerçekte satın alan kişinin, tapuda kendi adı yerine bir başkasının (müstearın) adını göstermesidir. Görünürdeki malik ile gerçek malik farklıdır; gerçek malik, taşınmazın kendi adına tescilini ister. Yargıtay 1. HD'nin 05.05.2015 tarihli, 2013/20644…

05.02.1947 tarih ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı: İnançlı işleme ve nam-ı müsteara dayanan iddiaların ancak yazılı delille ispatlanabileceğini belirleyen temel karardır. Bugün de yerleşik uygulamanın dayanağıdır. Kararın kapsamı yalnızca nam-ı müstearla sınırlı değildir: Yargıtay 1. HD'nin 05.06.2013 tarihli, 2013/6991 E. ve 2013/9375 K. sayılı kararına göre, "nam-ı müstear için düzenle…

05.02.1947 tarih ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı: İnançlı işleme ve nam-ı müsteara dayanan iddiaların ancak yazılı delille ispatlanabileceğini belirleyen temel karardır. Bugün de yerleşik uygulamanın dayanağıdır. Kararın kapsamı yalnızca nam-ı müstearla sınırlı değildir: Yargıtay 1. HD'nin 05.06.2013 tarihli, 2013/6991 E. ve 2013/9375 K. sayılı kararına göre, "nam-ı müstear için düzenle…

İBK'nın bir başka sonucu, davanın niteliğine ilişkindir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.05.2021 tarihli, 2017/1829 E. ve 2021/635 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, bu talep "istihkak ve mülkiyet davası niteliğini geçemeyeceğinden, ne resmî senet, ne de şekil meselesinin bahse konu olamayacağı" kabul edilir. Yani dayanılan belgenin resmî şekilde düzenlenmiş olması gerekmez.

İnanç sözleşmesi veya nam-ı müstear iddiası yazılı delille ispatlanmalıdır. Tanık beyanı tek başına yeterli değildir. Yargıtay 1. HD'nin 09.02.2021 tarihli, 2019/128 E. ve 2021/664 K. sayılı kararının ifadesiyle, "İçtihadı Birleştirme kararının sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, inançlı işleme dayalı olup dinlenilirliği kabul edilen iddiaların ispatı, şekle bağlı olmayan yazılı delildir ."

Elde tam bir yazılı sözleşme yoksa, karşı tarafın elinden çıkmış ve uyuşmazlığın vukuuna delalet eden belgeler yazılı delil başlangıcı sayılır; bu durumda Yargıtay 7. HD'nin 09.03.2023 tarihli, 2022/114 E. ve 2023/1383 K. sayılı kararına göre, "6100 sayılı HMK'nın 202 nci maddesi uyarınca inanç sözleşmesi tanık dahil her türlü delille ispat edilebilir."

Üçüncü kişi kötüniyetliyse — durumu biliyor veya bilebilecek konumdaysa — kazanım korunmaz, tescil yolsuz hâle gelir ve tapu iptal edilebilir . Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2023 tarihli, 2022/544 E. ve 2023/1117 K. sayılı kararı bu sınırı şöyle çizer: "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir huk…

Birincisi, inceleme belirli bir sırayı izler. Taşınmaz inanılandan sonra başkalarına da devredilmişse, mahkeme tüm iddiaları aynı anda tartmaz. Yargıtay 7. HD'nin 23.01.2023 tarihli, 2021/8188 E. ve 2023/417 K. sayılı kararına göre, "iddianın içeriği ve taşınmazda gerçekleştirilen işlemler gözetildiğinde öncelikle inançlı işlem iddiasının kanıtlanması, bu iddia açıklığa kavuşturulduktan sonra daha…

İkincisi, tapu iptali her zaman mümkün olmayabilir. Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse iptal isteminiz sonuçsuz kalır. Bu ihtimale karşı dava, terditli (kademeli) biçimde kurulur: birinci kademede tapu iptal ve tescil, bunun mümkün olmaması hâlinde ikinci kademede tazminat istenir. Nitekim Yargıtay 7. HD'nin 24.09.2024 tarihli, 2023/3225 E. ve 2024/4055 K. sayılı kararına konu dava da …

Yararlanma ve yönetim: Hak sahibi malı zilyetliğinde tutar, kullanır, yönetir ve semerelerini toplar (Yargıtay 12. HD'nin 20.06.2013 tarihli, 2013/14653 E. ve 2013/23252 K. sayılı kararı). Bunu yaparken malın özüne zarar vermemek, iyi bir yönetici gibi davranmakla yükümlüdür.

Olağan giderler: Malın olağan bakım ve işletme masrafları (TMK m. 813), güncel vergi ve harçları — emlak vergisi dahil — ile malı ilgilendiren sigorta primleri, kural olarak intifa hakkı sahibine aittir (Danıştay 9. Dairesi'nin 22.09.2020 tarihli, 2020/2096 E. ve 2020/3917 K. sayılı kararı).

Şahsa bağlıdır: İntifa hakkından farklı olarak kullanımının devrine dahi imkân yoktur; başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez (Yargıtay 2. HD'nin 19.12.2022 tarihli, 2022/4242 E. ve 2022/10524 K. sayılı kararı). Hak sahibinin ölümüyle sona erer.

1) Rızai fek (tapuda terkin): Olağan yoldur. Borç ödendikten sonra alacaklı, tapu müdürlüğüne fek yazısı verir veya birlikte başvurulur; ipotek tapudan terkin edilir. Bankalardan alınan kredilerde borç kapandığında banka genellikle fek yazısını kendisi düzenler. Bu yolda dava ve masraf söz konusu olmaz. Yargıtay 3. HD'nin 15.04.2013 tarihli, 2013/4609 E. ve 2013/6299 K. sayılı kararında belirtildi…

2) İİK m. 153 — icra yoluyla terkin ("ters icra takibi"): Borç ödendiği hâlde alacaklı fek vermekten kaçınıyorsa ya da alacaklıya ulaşılamıyorsa (gaipse, adresi meçhulse, ölüp mirasçıları bilinmiyorsa) , malik doğrudan dava açmak zorunda değildir. Borç miktarını icra dairesine öder veya depo eder; icra müdürlüğü alacaklıya ödemeye çağrı yapar, alacaklı gelmez ya da itiraz etmezse tapuya fek müzekk…

3) İpoteğin kaldırılması (fekki) davası: Borcun ödenip ödenmediği, ipoteğin dayandığı alacağın gerçekten doğup doğmadığı veya ipoteğin geçerliliği çekişmeli olduğunda ya da İİK m. 153 yolu duruma uygun değilse, malik genel mahkemede dava açar. Dava, çoğu zaman "böyle bir borç (artık) yoktur" iddiasını taşıdığı için niteliği itibarıyla bir menfi tespit (borçlu olunmadığının tespiti) davasıyla iç iç…

Zamanaşımı ve fer'îlik itirazları: Teminat altındaki alacağın adi zamanaşımı süresi dolmuş görünse dahi, TMK m. 864 uyarınca ipotekle güvence altına alınan alacaklar zamanaşımına uğramaz — bu, yargı kararlarında istikrarlı biçimde uygulanan bir ilkedir (Yargıtay 13. HD, 10.09.2013, 2013/12696 E., 2013/21040 K.; Yargıtay 11. HD, 16.02.2023, 2021/5985 E., 2023/901 K.). Bu koruma, ipoteğin tapuda geç…

Zamanaşımı ve fer'îlik itirazları: Teminat altındaki alacağın adi zamanaşımı süresi dolmuş görünse dahi, TMK m. 864 uyarınca ipotekle güvence altına alınan alacaklar zamanaşımına uğramaz — bu, yargı kararlarında istikrarlı biçimde uygulanan bir ilkedir (Yargıtay 13. HD, 10.09.2013, 2013/12696 E., 2013/21040 K.; Yargıtay 11. HD, 16.02.2023, 2021/5985 E., 2023/901 K.). Bu koruma, ipoteğin tapuda geç…

Zamanaşımı ve fer'îlik itirazları: Teminat altındaki alacağın adi zamanaşımı süresi dolmuş görünse dahi, TMK m. 864 uyarınca ipotekle güvence altına alınan alacaklar zamanaşımına uğramaz — bu, yargı kararlarında istikrarlı biçimde uygulanan bir ilkedir (Yargıtay 13. HD, 10.09.2013, 2013/12696 E., 2013/21040 K.; Yargıtay 11. HD, 16.02.2023, 2021/5985 E., 2023/901 K.). Bu koruma, ipoteğin tapuda geç…

Harç: İpoteğin fekki davası, sınırlı ayni hakka ilişkin olması nedeniyle ipotek bedeli (dava değeri) üzerinden nispi harca tabi tutulur. Yargıtay 2. HD'nin 19.02.2013 tarihli, 2012/8889 E. ve 2013/4048 K. sayılı kararında "İpoteğin kaldırılması isteği sınırlı ayni hakla ilgili olduğundan değer ölçüsüne göre harca tabidir" denilmiştir. Harca esas değer, kural olarak ipotek akit tablosundaki ipotek …

Harç: İpoteğin fekki davası, sınırlı ayni hakka ilişkin olması nedeniyle ipotek bedeli (dava değeri) üzerinden nispi harca tabi tutulur. Yargıtay 2. HD'nin 19.02.2013 tarihli, 2012/8889 E. ve 2013/4048 K. sayılı kararında "İpoteğin kaldırılması isteği sınırlı ayni hakla ilgili olduğundan değer ölçüsüne göre harca tabidir" denilmiştir. Harca esas değer, kural olarak ipotek akit tablosundaki ipotek …

Harç: İpoteğin fekki davası, sınırlı ayni hakka ilişkin olması nedeniyle ipotek bedeli (dava değeri) üzerinden nispi harca tabi tutulur. Yargıtay 2. HD'nin 19.02.2013 tarihli, 2012/8889 E. ve 2013/4048 K. sayılı kararında "İpoteğin kaldırılması isteği sınırlı ayni hakla ilgili olduğundan değer ölçüsüne göre harca tabidir" denilmiştir. Harca esas değer, kural olarak ipotek akit tablosundaki ipotek …

Yargıtay 2. HD, 24.12.2013, 2013/7899 E., 2013/30567 K.; Yargıtay 11. HD, 18.06.2014, 2014/4716 E., 2014/11710 K.; Yargıtay 13. HD, 07.02.2018, 2017/9899 E., 2018/1402 K.

Yargıtay 2. HD, 24.12.2013, 2013/7899 E., 2013/30567 K.; Yargıtay 11. HD, 18.06.2014, 2014/4716 E., 2014/11710 K.; Yargıtay 13. HD, 07.02.2018, 2017/9899 E., 2018/1402 K.

Yargıtay 2. HD, 24.12.2013, 2013/7899 E., 2013/30567 K.; Yargıtay 11. HD, 18.06.2014, 2014/4716 E., 2014/11710 K.; Yargıtay 13. HD, 07.02.2018, 2017/9899 E., 2018/1402 K.

Yargıtay 3. HD, 13.05.2024, 2023/3764 E., 2024/1642 K.; Yargıtay 19. HD, 16.09.2015, 2014/20620 E., 2015/11128 K.

Yargıtay 3. HD, 13.05.2024, 2023/3764 E., 2024/1642 K.; Yargıtay 19. HD, 16.09.2015, 2014/20620 E., 2015/11128 K.

Antalya BAM 16. HD, 12.05.2025, 2024/2118 E., 2025/543 K.

6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca, kiracısı tacir (TTK anlamında) veya özel/kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarında TBK'nın dokuz maddesinin (m. 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354) uygulanması 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl süreyle ertelenmişti . Bu dönemde sözleşme hükümleri, yoksa mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu geçerliydi. Yargıtay da bu dönem için önce s…

Erteleme süresi uzatılmadı ve bu maddeler 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girdi. Bugün itibarıyla kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları da dahil olmak üzere, bu hükümler tüm konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanmaktadır (Yargıtay 3. HD'nin 17.11.2025 tarihli, 2025/1727 E. ve 2025/5399 K. sayılı kararı da erteleme süresinin 1 Temmuz 2020'de nihayete erdiğini ve bu tarihten sonr…

Geçiş dönemi sözleşmeleri için dikkat: Erteleme döneminde (2012-2020) serbestçe kararlaştırılmış sözleşme hükümlerinin (örneğin bir kira ödenmezse tüm yılın muaccel olacağı kaydı) 1 Temmuz 2020'den sonraki dönemde uygulanıp uygulanamayacağı uygulamada tartışılmıştır. Yargıtay, erteleme döneminde (1 Temmuz 2020 öncesi) tacir kiracılarla kurulan muacceliyet kayıtlarını geçerli sayarken (Yargıtay 6. …

Geçiş dönemi sözleşmeleri için dikkat: Erteleme döneminde (2012-2020) serbestçe kararlaştırılmış sözleşme hükümlerinin (örneğin bir kira ödenmezse tüm yılın muaccel olacağı kaydı) 1 Temmuz 2020'den sonraki dönemde uygulanıp uygulanamayacağı uygulamada tartışılmıştır. Yargıtay, erteleme döneminde (1 Temmuz 2020 öncesi) tacir kiracılarla kurulan muacceliyet kayıtlarını geçerli sayarken (Yargıtay 6. …

TÜFE sınırı işyerlerinde de geçerlidir. 1 Temmuz 2020'den bu yana m. 344'teki artış sınırı (TÜFE on iki aylık ortalaması), kiracısı tacir olan işyeri kiraları dahil tüm çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Nitekim 7161 sayılı Kanun'la 18 Ocak 2019'da yapılan değişiklik uyarınca, erteleme kapsamındaki sözleşmelerde dahi artışın TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamayacağı kabul edilmiştir (Yargıtay 3…

Kapsamın bu üçlü çerçevesi (bir yıllık/altı aylık güvence + döşenmeye veya kullanılmaya yarayan taşınırlar) içtihatta da aynen tekrarlanır: Yargıtay 3. HD'nin 28.02.2023 tarihli, 2022/2679 E. ve 2023/367 K. sayılı kararına göre kiraya veren, "işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yara…

Kapsamın bu üçlü çerçevesi (bir yıllık/altı aylık güvence + döşenmeye veya kullanılmaya yarayan taşınırlar) içtihatta da aynen tekrarlanır: Yargıtay 3. HD'nin 28.02.2023 tarihli, 2022/2679 E. ve 2023/367 K. sayılı kararına göre kiraya veren, "işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yara…

Yan giderler de kapsama girer: Kira bedeli yanında elektrik, su, ortak gider, pazarlama fonu gibi sözleşmeden doğan yan giderler de hapis hakkı güvencesindedir. Yargıtay 12. HD'nin 07.06.2023 tarihli, 2022/13705 E. ve 2023/4033 K. sayılı kararına göre , işyeri kiralarında bu kalemler de tahakkuk eder ve kiracının bunlara yönelik itirazının yasal dayanağı bulunmaz.

Süsleme amaçlı eşyalar: Kanun, kiralananın süslenmesine ilişkin malları hapis hakkının dışında bırakmıştır; hak yalnızca döşenmeye ve kullanılmaya yarayan taşınırlar üzerinde doğar. Yargıtay 6. CD'nin 18.10.2022 tarihli, 2021/18828 E. ve 2022/13997 K. sayılı kararı bu ayrımı açıkça yapar. Dekoratif tablo, vitrin süsü gibi eşyalar bu nedenle tartışmalıdır.

Üçüncü kişi için kritik uyarı: malın size ait olduğunu ispatlamanız tek başına yetmez. Yargıtay 21. HD'nin 15.12.2009 tarihli, 2008/17088 E. ve 2009/16429 K. sayılı kararına göre, hapsedilen eşyanın kiracıya ait olmadığını kiraya verenin bildiğini yahut bilmesi gerektiğini ayrıca ileri sürmek ve kanıtlamak gerekir; "mücerret eşyanın kendisine ait olduğunu ispat etmesi davanın kabulü için yeterli b…

İcra dairesi eliyle defter tutulması: Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu'nun hapis hakkına ilişkin hükümleri (İİK m. 270-271) uyarınca, bulunduğu yer icra dairesinden hapis hakkının kullanılmasını ve kiralanandaki eşyanın defterinin (envanterinin) tutulmasını ister. Bu işlem geciktirilemez: Yargıtay 8. HD'nin 01.04.2015 tarihli, 2015/2689 E. ve 2015/7318 K. sayılı kararına göre defter tutma icra d…

Takibe geçme süresi — "on beş gün" sabit bir süre değildir. Defter tutulduktan sonra kiraya verene takip talebinde bulunması için süre verilir; bu süre on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlettir (Yargıtay 12. HD'nin 20.02.2025 tarihli, 2024/8129 E. ve 2025/1436 K. sayılı kararı). Yani icra dairesi daha kısa bir süre de belirleyebilir; tebliğ edilen mühlete bakmadan "nasılsa on beş günüm var"…

Hangi takip yolu? Sıradan bir alacak takibi yetmez. Hapis hakkının paraya çevrilmesi, taşınır rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip ile yapılır. Yargıtay 12. HD'nin 11.02.2016 tarihli, 2015/25284 E. ve 2016/3471 K. sayılı kararına göre İİK m. 270/3'te öngörülen süre on beş gün olup, bu süre içinde taşınır rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılması gerekir. Yanlış takip türü seçilirse ha…

Kaçırılan/gizlice götürülen eşya: Kiracı, kiralanandaki eşyayı gizlice veya zorla başka yere taşırsa, kiraya veren bu malları götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk yardımıyla kiralanana geri getirtebilir (TBK m. 338). Bu kuralı Yargıtay Ceza Genel Kurulu'nun 05.06.2018 tarihli, 2014/406 E. ve 2018/260 K. sayılı kararı da aynen tekrarlar; aynı kararda hakkın kullanılabilmesi için kiracı…

İdarenin, kamulaştırma yapmadan ve bedel ödemeden özel mülkiyetteki taşınmaza müdahale etmesidir. Kurum, 16.05.1956 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile hukukumuza girmiştir. İki biçimde ortaya çıkar:

Faiz — AYM iptalleri sonrası köklü değişiklik: Bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilir; ancak faizin oranı son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedeli tespiti davalarında "kanuni faiz" öngören 2942 sayılı Kanun m. 10/9 hükmünü (05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.) ve kamulaştırmasız el atma tazminatlarında aynı yönde uygulanan Geçici m. 19 hükmünü (27.06.20…

Faiz — AYM iptalleri sonrası köklü değişiklik: Bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilir; ancak faizin oranı son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedeli tespiti davalarında "kanuni faiz" öngören 2942 sayılı Kanun m. 10/9 hükmünü (05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.) ve kamulaştırmasız el atma tazminatlarında aynı yönde uygulanan Geçici m. 19 hükmünü (27.06.20…

Faiz — AYM iptalleri sonrası köklü değişiklik: Bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilir; ancak faizin oranı son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedeli tespiti davalarında "kanuni faiz" öngören 2942 sayılı Kanun m. 10/9 hükmünü (05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.) ve kamulaştırmasız el atma tazminatlarında aynı yönde uygulanan Geçici m. 19 hükmünü (27.06.20…

Faiz — AYM iptalleri sonrası köklü değişiklik: Bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilir; ancak faizin oranı son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedeli tespiti davalarında "kanuni faiz" öngören 2942 sayılı Kanun m. 10/9 hükmünü (05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.) ve kamulaştırmasız el atma tazminatlarında aynı yönde uygulanan Geçici m. 19 hükmünü (27.06.20…

Faiz — AYM iptalleri sonrası köklü değişiklik: Bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilir; ancak faizin oranı son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedeli tespiti davalarında "kanuni faiz" öngören 2942 sayılı Kanun m. 10/9 hükmünü (05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.) ve kamulaştırmasız el atma tazminatlarında aynı yönde uygulanan Geçici m. 19 hükmünü (27.06.20…

Faiz — AYM iptalleri sonrası köklü değişiklik: Bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilir; ancak faizin oranı son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedeli tespiti davalarında "kanuni faiz" öngören 2942 sayılı Kanun m. 10/9 hükmünü (05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.) ve kamulaştırmasız el atma tazminatlarında aynı yönde uygulanan Geçici m. 19 hükmünü (27.06.20…

Faiz — AYM iptalleri sonrası köklü değişiklik: Bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilir; ancak faizin oranı son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedeli tespiti davalarında "kanuni faiz" öngören 2942 sayılı Kanun m. 10/9 hükmünü (05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.) ve kamulaştırmasız el atma tazminatlarında aynı yönde uygulanan Geçici m. 19 hükmünü (27.06.20…

Faiz — AYM iptalleri sonrası köklü değişiklik: Bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilir; ancak faizin oranı son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedeli tespiti davalarında "kanuni faiz" öngören 2942 sayılı Kanun m. 10/9 hükmünü (05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.) ve kamulaştırmasız el atma tazminatlarında aynı yönde uygulanan Geçici m. 19 hükmünü (27.06.20…

Faiz — AYM iptalleri sonrası köklü değişiklik: Bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilir; ancak faizin oranı son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedeli tespiti davalarında "kanuni faiz" öngören 2942 sayılı Kanun m. 10/9 hükmünü (05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.) ve kamulaştırmasız el atma tazminatlarında aynı yönde uygulanan Geçici m. 19 hükmünü (27.06.20…

Hukuki el atmada yargı yolu yıllarca gelgit yaşamıştır. 2942 sayılı Kanun'a eklenen Ek m. 1, imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazların beş yıl içinde kamulaştırılmasını öngörmüş; 2022 değişikliğiyle bu süre geçtiğinde malikin bedel davasını adli yargıda açacağı hükme bağlanmıştı. Anayasa Mahkemesi bu cümleyi 16.01.2025 tarihli, E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla iptal etti ; iptal, Re…

Kat karşılığı sözleşmelerde feshin en tartışmalı yönü, sonuçlarının geriye mi (sözleşme hiç yapılmamış gibi, karşılıklı iade) yoksa ileriye mi (yapılan kısım korunarak) etkili olacağıdır. Yargıtay'ın yerleşik uygulaması ölçütü inşaatın geldiği seviyeye bağlar: İnşaat henüz başlangıç aşamasındaysa (uygulamada genellikle %90'ın altındaki oranlarda) fesih kural olarak geriye etkilidir ; taraflar aldı…

Kat karşılığı sözleşmelerde feshin en tartışmalı yönü, sonuçlarının geriye mi (sözleşme hiç yapılmamış gibi, karşılıklı iade) yoksa ileriye mi (yapılan kısım korunarak) etkili olacağıdır. Yargıtay'ın yerleşik uygulaması ölçütü inşaatın geldiği seviyeye bağlar: İnşaat henüz başlangıç aşamasındaysa (uygulamada genellikle %90'ın altındaki oranlarda) fesih kural olarak geriye etkilidir ; taraflar aldı…

Terk edilen eski görüş: Önceki içtihatlarda yükleniciye yapılan pay devri "avans" niteliğinde sayılır, ondan daire alan üçüncü kişi yüklenicinin halefi kabul edilirdi; yüklenici edimini tamamlamazsa üçüncü kişinin iyiniyet savunması dinlenmez, talebi yüklenicinin ifa oranıyla sınırlı kalırdı (Yargıtay 6. HD'nin 17.10.2023 tarihli, 2023/1603 E. ve 2023/3341 K. sayılı kararı).

Güncel görüş — tapu siciline güven ilkesi: Yargıtay bu görüşten dönmüş, TMK m. 1023'teki tapu siciline güven ilkesini öne çıkarmıştır. Yükleniciden pay devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu karine olarak kabul edilir; yüklenici adına yapılan tescil sonradan sözleşmenin geriye etkili feshiyle yolsuz hâle gelse dahi, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur ; "avans tapu" kavramının Türk Meden…

İspat yükü arsa sahibindedir: Arsa sahibinin üçüncü kişiye karşı tapu iptali isteyebilmesi için, onun kötüniyetli olduğunu — fesih koşullarının oluştuğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini — somut delillerle ispat etmesi gerekir (Yargıtay 6. HD'nin 24.06.2025 tarihli, 2023/4150 E. ve 2025/2518 K. sayılı kararı).

İyiniyetin korunmadığı istisnalar: Sözleşme tapu kaydına şerh edilmişse , şerhe rağmen alım yapan üçüncü kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz (Yargıtay 6. HD'nin 14.10.2025 tarihli, 2025/742 E. ve 2025/3422 K. sayılı kararı); yapının henüz tamamlanmamış olması da bazı kararlarda iyiniyetin kabulüne engel görülmüştür.

Kararın türü, dava türünü ve süreyi belirler. Yargıtay 5. HD (18.04.2022, 2022/1086 E., 2022/6865 K.), Yargıtay 20. HD (02.07.2018, 2017/3513 E., 2018/5076 K.) ve Hukuk Genel Kurulu (17.05.2022, 2019/34 E., 2022/654 K.) kararlarında bu üçlü ayrım istikrarlı biçimde uygulanmaktadır:

Kararın türü, dava türünü ve süreyi belirler. Yargıtay 5. HD (18.04.2022, 2022/1086 E., 2022/6865 K.), Yargıtay 20. HD (02.07.2018, 2017/3513 E., 2018/5076 K.) ve Hukuk Genel Kurulu (17.05.2022, 2019/34 E., 2022/654 K.) kararlarında bu üçlü ayrım istikrarlı biçimde uygulanmaktadır:

Kararın türü, dava türünü ve süreyi belirler. Yargıtay 5. HD (18.04.2022, 2022/1086 E., 2022/6865 K.), Yargıtay 20. HD (02.07.2018, 2017/3513 E., 2018/5076 K.) ve Hukuk Genel Kurulu (17.05.2022, 2019/34 E., 2022/654 K.) kararlarında bu üçlü ayrım istikrarlı biçimde uygulanmaktadır:

Yokluk ve mutlak butlan hâllerinde hak düşürücü süre işlemez ; bu kararların geçersizliği (tespiti) her zaman ileri sürülebilir. Ayrıca Yargıtay 23. HD'nin 04.02.2013 tarihli, 2012/6343 E. ve 2013/515 K. sayılı kararına göre, mutlak butlanla malul bir kararda mahkemenin "iptal" değil, "geçersizliğin tespiti" yönünde hüküm kurması gerekir; dava dilekçesindeki talebin buna göre kurulması sonucu etki…

HGK, 02.03.2005, 2005/59 E., 2005/130 K.

Yargıtay 5. HD, 01.12.2025, 2025/12521 E., 2025/15806 K.

Kiracının durumu: Kural olarak kiracının veya bağımsız bölümden sürekli yararlananların dava açma ehliyeti yoktur — KMK m. 33 uyarınca bu yetki kural olarak yalnızca kat maliklerine tanınmıştır (Yargıtay 18. HD, 04.03.2010, 2010/1969 E., 2010/3268 K.; Yargıtay 5. HD, 21.12.2020, 2020/7905 E., 2020/11579 K.). İstisna: Karar kiracının doğrudan kendi hak ve yararını zedeliyorsa veya özel bir çıkarını…

Kiracının durumu: Kural olarak kiracının veya bağımsız bölümden sürekli yararlananların dava açma ehliyeti yoktur — KMK m. 33 uyarınca bu yetki kural olarak yalnızca kat maliklerine tanınmıştır (Yargıtay 18. HD, 04.03.2010, 2010/1969 E., 2010/3268 K.; Yargıtay 5. HD, 21.12.2020, 2020/7905 E., 2020/11579 K.). İstisna: Karar kiracının doğrudan kendi hak ve yararını zedeliyorsa veya özel bir çıkarını…

Kiracının durumu: Kural olarak kiracının veya bağımsız bölümden sürekli yararlananların dava açma ehliyeti yoktur — KMK m. 33 uyarınca bu yetki kural olarak yalnızca kat maliklerine tanınmıştır (Yargıtay 18. HD, 04.03.2010, 2010/1969 E., 2010/3268 K.; Yargıtay 5. HD, 21.12.2020, 2020/7905 E., 2020/11579 K.). İstisna: Karar kiracının doğrudan kendi hak ve yararını zedeliyorsa veya özel bir çıkarını…

Değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin üçte ikisinin (2/3) oyu şarttır. Bu nisap 2026'da düşürülmüştür: 7579 sayılı Kanun'la (RG 22.05.2026) KMK m. 70'teki "beşte dördü" ibaresi "üçte ikisi" olarak değiştirilmiş ve maddeye "yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz" hükmü eklenmiştir — yani planında daha ağır bir çoğunluk yazan sitelerde de artık üçte iki yeterlidir. Yargıtay …

Aranan nisap: KMK m. 19/2 uyarınca kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Bu nisap 5711 sayılı Kanun'la (2007) getirilmiştir; daha önce aranan oybirliği şartı yürürlükte değildir . Beşte dört, toplantıya katılanların değil, bü…

Mülkiyetin devri davası (KMK m. 25): Bir kat maliki, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri o bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini dava edebilir. Kanun, "çekilmezliğin" her hâlde var sayıldığı durumları da sayar: ortak gider borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra/dava takibine s…

Yönetim planının bu önceliği, onun sözleşme niteliğinden gelir. Yargıtay 20. HD'nin 21.02.2019 tarihli, 2017/9149 E. ve 2019/1201 K. sayılı kararına göre yönetim planı "kat malikleri arasında yapılan bir sözleşme niteliğinde olup tarafları bağlayacağından", uyuşmazlıkta öncelikle planın kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin hükümleri uygulanır. Plan ancak kanunun emredici hükümlerine a…

Bu belgenin gücünü Yargıtay 12. HD'nin 30.11.2015 tarihli, 2015/19043 E. ve 2015/29931 K. sayılı kararı somutlaştırır: kesinleşen işletme projeleri veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları İİK m. 68/1 belgelerinden sayılır ve geçersizliği genel mahkemelerde kanıtlanmadığı sürece ilamsız takibe konu edilebilir.

Aynı yönde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 12. HD'nin 27.03.2017 tarihli, 2017/343 E. ve 2017/463 K. sayılı kararı da hem kurul kararlarının hem kesinleşen işletme projelerinin bu nitelikte olduğunu belirtmektedir.

Oran kanundan doğar ; kurul kararıyla veya yönetim planıyla ayrıca kararlaştırılmasına gerek yoktur ve değiştirilemez. Aylık %5 oranı 14.11.2007 tarihli değişiklikten sonraki dönem için geçerlidir; daha eski dönemlere ilişkin alacaklarda oranın o tarihe göre belirlenmesi gerekir (Yargıtay 18. HD'nin 03.07.2012 tarihli, 2012/7394 E. ve 2012/8456 K. sayılı kararı).

Niteliği faiz değil tazminattır ; bu nedenle temerrüt faizine ilişkin sınırlamalara tabi tutulmaz ve günlük işler. Ayrımı Yargıtay 18. HD'nin 04.12.2014 tarihli, 2014/18325 E. ve 2014/17518 K. sayılı kararı şöyle kurar: gecikme tazminatı "asıl alacağın gününde ödenmemesi durumunda geç ödemeden dolayı alacaklının gerçekleşeceği kabul edilen zararının karşılığıdır"; faiz ise "alacaklının zararının o…

Başlangıç gününün nasıl belirleneceğini Yargıtay 20. HD'nin 28.05.2018 tarihli, 2018/2544 E. ve 2018/3964 K. sayılı kararı kademeli bir ölçüte bağlamıştır. Karara göre gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir ve sırasıyla şu tarihler esas alınır: Alacağın dayanağı Gecikme tazminatının başlangıcı

Kat maliki: Asıl borçlu, borcun ait olduğu dönemde bağımsız bölümün maliki olan kişidir. Aidat borcu kişisel borçtur ; bağımsız bölümün satılmasıyla yeni malike geçmez. Eski malikin döneminden kalan borç eski malikten , devirden sonraki borç yeni malikten istenir. Bu nedenle daire satın alırken yönetimden borcu durumunu gösterir yazı almak önemlidir. Nitekim Yargıtay 5. HD'nin 04.10.2023 tarihli, …

Kiracı ve diğer kullananlar (KMK m. 22/1): Bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlananlar, aidat borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumludur ; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve ödediği aidatı kira borcundan mahsup eder . Yargıtay 5. HD'nin 24.05.2021 tarihli, 2020/8098 E. ve 2021/7567 K…

Zamanaşımı: Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir; eski dönem borçlarını takibe koymadan bu süre gözetilmelidir. Dayanağı TBK m. 147'dir: Yargıtay 18. HD'nin 03.06.2014 tarihli, 2014/4628 E. ve 2014/9746 K. sayılı kararı "dönemsel edimler hakkındaki davalar 5 yıllık zamanaşımına tabidir" demektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. HD'nin 14.02.20…

Zamanaşımı: Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir; eski dönem borçlarını takibe koymadan bu süre gözetilmelidir. Dayanağı TBK m. 147'dir: Yargıtay 18. HD'nin 03.06.2014 tarihli, 2014/4628 E. ve 2014/9746 K. sayılı kararı "dönemsel edimler hakkındaki davalar 5 yıllık zamanaşımına tabidir" demektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. HD'nin 14.02.20…

Blokların kendi yönetimlerini kurup kuramayacağı ayrı bir sorundur ve takip ehliyetini doğrudan etkiler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 12.10.2011 tarihli, 2011/633 E. ve 2011/620 K. sayılı kararına göre "anagayrimenkul üzerinde bulunan blokların kat maliklerinin merkezi yönetimden ayrı olarak kendi yönetimlerini oluşturmalarını yasaklayan bir yasa kuralı bulunmamaktadır"; bu kabulle blok yönetim…

Bunun sınırını yönetim planı çizer. Yargıtay 20. HD'nin 10.09.2018 tarihli, 2017/3871 E. ve 2018/5402 K. sayılı kararına göre yönetim planında tek yönetim öngörülmüşse, plan değiştirilmeksizin her bloka ayrı yönetici atanması ve yönetimlerin bu şekilde ayrılması mümkün değildir. Ayrılmak isteyen bloklar önce yönetim planını değiştirmelidir.

TMK m. 713/1 uyarınca, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyetin tapuya tescilini isteyebilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.11.2023 tarihli, 2022/229 E. ve 2023/1071 K. sayılı kararı). Aynı hak, m. 713/2 gereği maliki tapudan an…

Malik sıfatıyla zilyetlik: Taşınmaza kiracı, ortakçı veya sınırlı bir hakka dayanarak değil, malik gibi (kendi malıymış gibi) zilyet olunmalıdır. Kira ilişkisine dayanan kullanım, ne kadar uzun sürerse sürsün mülkiyet kazandırmaz. Zilyetliğin nizasız, aralıksız ve malik sıfatıyla sürdürülmesi temel şarttır (Yargıtay 1. HD'nin 10.05.2022 tarihli, 2021/4442 E. ve 2022/3769 K. sayılı kararı).

Zilyetlik ekonomik amaca uygun olmalı: Uygulamada belirleyici ölçüt budur; taşınmazın niteliğine uygun biçimde ve ekonomik amacına yönelik olarak kullanılması aranır. Yargıtay 8. HD'nin 14.05.2024 tarihli, 2022/5065 E. ve 2024/3304 K. sayılı kararına göre iyiniyet 3402 sayılı Kanun m. 14'te yasal koşul olarak aranmamakla birlikte, taşınmaz üzerindeki uzun süreli hareketsizlik "malik olma iradesini…

Yargıtay 1. HD'nin 12.02.2024 tarihli, 2023/3851 E. ve 2024/1064 K. sayılı kararında zilyetlikle iktisap koşullarının "eklemeli zilyetlik yolu ile davacılar lehine oluştuğu" kabul edilmiştir. Yukarıda anılan 8. HD kararı da kadastro tespit tarihinden geriye doğru yirmi yıllık zilyetliğin, mirasbırakan ve mirasçıları üzerinden eklemeli biçimde sürdüğünü saptayarak bu kurumun nasıl işlediğini örnekl…

Mera, yaylak, kışlak gibi kamunun ortak kullanımına ait yerler (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.02.2012 tarihli, 2011/714 E. ve 2012/78 K. sayılı kararı),

Ormanlar ve orman sayılan alanlar — bitki örtüsü sonradan tahrip edilmiş veya yer fiilen tarım arazisi olarak kullanılıyor olsa dahi bu vasıf değişmez (Yargıtay 8. HD'nin 27.05.2024 tarihli, 2021/7890 E. ve 2024/3684 K. sayılı kararı),

Kıyılar ve kıyı kenar çizgisi içindeki alanlar. Kıyıların Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olduğu ve zilyetlikle kazanılamayacağı Yargıtay 1. HD'nin 18.03.2024 tarihli, 2024/1310 E. ve 2024/2227 K. sayılı kararında açıkça belirtilmiştir.

Korunması gerekli kültür ve tabiat varlıkları ile bunların koruma alanları; 2863 sayılı Kanun uyarınca bu yerler zilyetlik yoluyla iktisap edilemez (Yargıtay 1. HD'nin 21.09.2022 tarihli, 2021/4814 E. ve 2022/5964 K. sayılı kararı).

Önemli ayrım: "Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer" olmak tek başına mutlak engel değildir. Yukarıdaki yasak, niteliği gereği özel mülkiyete konu olamayan yerler (mera, orman, kıyı, kültür varlığı) içindir. Buna karşılık orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmemiş Devlet arazilerinde ayrı bir yol açıktır: imar ve ihya . Bu yerler masraf ve emek harcanarak tarıma elverişli hâle getiri…

Aynı ilke Yargıtay 20. HD'nin 05.03.2015 tarihli, 2015/512 E. ve 2015/1279 K. sayılı kararında da benimsenmiştir. Uygulamada davaların önemli bir kısmı, imar-ihyanın ne zaman tamamlandığının belirlenememesi yüzünden reddedilir; bu tarihin ispatı için aşağıdaki delil bölümüne bakınız.

Kıyı kenar çizgisi nasıl belirlenir? Taşınmazın kıyıda kalıp kalmadığı idarenin haritasıyla değil, mahkemece saptanır. Yargıtay 1. HD'nin 08.02.2022 tarihli, 2021/3828 E. ve 2022/845 K. sayılı kararına göre, 28.11.1997 tarihli, 1997/5 E. ve 1997/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kıyı kenar çizgisi kural olarak uzman bilirkişi kurulundan yararlanılarak adliye mahkemesince belirlenmel…

Kıyı kenar çizgisi nasıl belirlenir? Taşınmazın kıyıda kalıp kalmadığı idarenin haritasıyla değil, mahkemece saptanır. Yargıtay 1. HD'nin 08.02.2022 tarihli, 2021/3828 E. ve 2022/845 K. sayılı kararına göre, 28.11.1997 tarihli, 1997/5 E. ve 1997/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kıyı kenar çizgisi kural olarak uzman bilirkişi kurulundan yararlanılarak adliye mahkemesince belirlenmel…

Miktar sınırı: 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14, belgesiz taşınmazların zilyetlikle kazanılmasına bir üst sınır getirir: aynı çalışma alanı içinde bir kişiye toplam sulu arazide 40 dönümü, kuru arazide 100 dönümü aşan miktarda taşınmaz zilyetlik yoluyla tescil edilemez. Bu sınırın aşılıp aşılmadığı mahkemece ayrıca tespit edilmelidir (Yargıtay 8. HD'nin 09.12.2025 tarihli, 2023/6065 E. ve 2025/73…

Sınırın kime karşı işlediği çoğu zaman gözden kaçar: bu miktar sınırlaması, gerçek kişiler arasındaki davalarda değil, Hazine ve kamu tüzel kişilerine karşı açılan davalarda uygulanır (Yargıtay 8. HD'nin 11.03.2013 tarihli, 2013/2869 E. ve 2013/3115 K. sayılı kararı). Yani iki özel kişi arasındaki bir zilyetlik çekişmesinde 40/100 dönüm eşiği belirleyici olmayabilir. Dava Kime Karşı Açılır? İlan v…

Hava fotoğrafları belirleyicidir. Arazinin kullanım süresi, niteliği ve özellikle imar-ihyanın tamamlandığı tarih bakımından Yargıtay 1. HD'nin 13.04.2023 tarihli, 2022/5199 E. ve 2023/2325 K. sayılı kararı hava fotoğraflarını "en iyi belirleme yöntemi" olarak nitelendirir.

Bu incelemenin kapsamı da bellidir: Yargıtay 1. HD'nin 28.03.2022 tarihli, 2021/4347 E. ve 2022/2514 K. sayılı kararına göre dava tarihinden geriye doğru 15-20-25 yıl öncesine ait hava fotoğrafları getirtilmeli ve uzman bilirkişi eliyle incelenerek zilyetlikle iktisap koşullarının oluşup oluşmadığı belirlenmelidir. Bu nedenle dilekçede hava fotoğraflarının ilgili kurumlardan celbini açıkça talep e…

Vergi kaydı tek başına yetmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 23.02.2021 tarihli, 2019/694 E. ve 2021/157 K. sayılı kararının deyişiyle "zilyetlikle birleşmeyen vergi kaydına değer verilemez". Vergi kaydı ancak fiilî kullanımla örtüştüğü ölçüde hüküm ifade eder; yalnızca vergi ödemiş olmak mülkiyet kazandırmaz.

Önceki davada kesinleşen olgular güçlü delildir. Yargıtay 8. HD'nin 23.03.2010 tarihli, 2009/4819 E. ve 2010/1268 K. sayılı kararına göre "daha önce açılıp sonuçlanan davada incelenen ve kesinleşen olgular herkes için önem taşır ve sonraki davada güçlü delil niteliğindedir". Taşınmaz hakkında geçmişte görülmüş bir kadastro veya tescil davası varsa, o dosyanın getirtilmesi çoğu zaman en verimli adı…

Doğrudan tespit işlemine karşı — kural olarak ehliyet yok: İzmir 2. İdare Mahkemesi'nin 04.09.2025 tarihli, 2025/934 sayılı kararı ile Danıştay 4. Dairesi (10.10.2024, 2024/2888 E., 2024/5576 K.) ve 6. Dairesi (24.06.2021, 2021/6350 E., 2021/8837 K.) kararlarına göre, itiraz ve dava açma yetkisi mülkiyete dayalı tasarruf yetkisi çerçevesinde münhasıran maliklere tanınmıştır; kiracı işlemin doğruda…

Doğrudan tespit işlemine karşı — kural olarak ehliyet yok: İzmir 2. İdare Mahkemesi'nin 04.09.2025 tarihli, 2025/934 sayılı kararı ile Danıştay 4. Dairesi (10.10.2024, 2024/2888 E., 2024/5576 K.) ve 6. Dairesi (24.06.2021, 2021/6350 E., 2021/8837 K.) kararlarına göre, itiraz ve dava açma yetkisi mülkiyete dayalı tasarruf yetkisi çerçevesinde münhasıran maliklere tanınmıştır; kiracı işlemin doğruda…

İstisna — meşru ve güncel bir menfaat varsa: Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, riskli alanda ticari faaliyeti sona erme ihtimali bulunan kiracıya (17.03.2021, 2021/244 E., 2021/518 K.) ve alanda ikamet edene (16.12.2021, 2021/3373 E., 2021/3109 K.) dava ehliyeti tanımıştır.

İstisna — meşru ve güncel bir menfaat varsa: Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, riskli alanda ticari faaliyeti sona erme ihtimali bulunan kiracıya (17.03.2021, 2021/244 E., 2021/518 K.) ve alanda ikamet edene (16.12.2021, 2021/3373 E., 2021/3109 K.) dava ehliyeti tanımıştır.

Yıkım ve tahliye aşamasında ehliyet daha kolay tanınır: İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi'nin 15.06.2017 tarihli, 2017/939 E. ve 2017/663 K. sayılı kararına göre, tespit aşamasında ehliyeti bulunmayan kiracı, kendisini doğrudan etkileyen yıkım ve tahliye işlemine karşı dava açabilir (aynı yönde Danıştay 14. Dairesi, 18.04.2012, 2011/9654 E., 2012/2931 K.). İşlem Türü Kiracının E…

Yıkım ve tahliye aşamasında ehliyet daha kolay tanınır: İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi'nin 15.06.2017 tarihli, 2017/939 E. ve 2017/663 K. sayılı kararına göre, tespit aşamasında ehliyeti bulunmayan kiracı, kendisini doğrudan etkileyen yıkım ve tahliye işlemine karşı dava açabilir (aynı yönde Danıştay 14. Dairesi, 18.04.2012, 2011/9654 E., 2012/2931 K.). İşlem Türü Kiracının E…

Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımı — şartlar oluşmaz: Yargıtay 3. HD'nin 17.01.2019 tarihli, 2017/4122 E. ve 2019/282 K. sayılı kararına göre TBK m. 355 tazminatı için (i) kiraya verenin yeniden inşa/imar amacıyla bir tahliye davası açmış olması ve (ii) kiracının bir yargı kararı ya da icra marifetiyle tahliye edilmiş olması şarttır. 6306 kapsamındaki tahliye idari yoldan (mahkeme kararı ve icra olmak…

Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımı — şartlar oluşmaz: Yargıtay 3. HD'nin 17.01.2019 tarihli, 2017/4122 E. ve 2019/282 K. sayılı kararına göre TBK m. 355 tazminatı için (i) kiraya verenin yeniden inşa/imar amacıyla bir tahliye davası açmış olması ve (ii) kiracının bir yargı kararı ya da icra marifetiyle tahliye edilmiş olması şarttır. 6306 kapsamındaki tahliye idari yoldan (mahkeme kararı ve icra olmak…

Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımı — şartlar oluşmaz: Yargıtay 3. HD'nin 17.01.2019 tarihli, 2017/4122 E. ve 2019/282 K. sayılı kararına göre TBK m. 355 tazminatı için (i) kiraya verenin yeniden inşa/imar amacıyla bir tahliye davası açmış olması ve (ii) kiracının bir yargı kararı ya da icra marifetiyle tahliye edilmiş olması şarttır. 6306 kapsamındaki tahliye idari yoldan (mahkeme kararı ve icra olmak…

İdari süreç, özel hukuktan bağımsız değerlendirilir: Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 07.10.2024 tarihli, 2024/413 E. ve 2024/333 K. sayılı kararı, 6306 kapsamındaki protokol ve süreçleri "idari sözleşme/idari işlem" niteliğinde kabul ederek bunların TBK'daki özel hukuk hükümlerinden bağımsız bir rejime tabi olduğunu teyit etmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.09.2025 tarihli, 2023/648 E. ve 2025/512 K. sayılı kararı bu hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3'e bağlayarak şöyle ifade eder: "Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir."

Davanın kapsamını Yargıtay 5. HD'nin 19.03.2024 tarihli, 2023/6446 E. ve 2024/3375 K. sayılı kararı tanımlamaktadır: dava "tarafların kat maliki oldukları anagayrımenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tesciline ilişkindir". Yani dava iki aşamalıdır — önce orantısızlığın tespiti, sonra yeni payların tescili…

Bu zorunluluk içtihatta açıkça vurgulanmaktadır. Yargıtay 5. HD'nin 19.10.2022 tarihli, 2022/3766 E. ve 2022/14315 K. sayılı kararına göre "mahkemece tüm kat maliklerinin davaya dahilinin sağlanarak arsa paylarındaki orantısızlığın somut olarak ortaya konulmasından sonra" karar verilmesi gerekir; taraf teşkili tamamlanmadan esasa girilmesi bozma sebebidir. Görevli ve yetkili mahkeme

Değerlendirmede hangi unsurların dikkate alınacağını Yargıtay 5. HD'nin 16.11.2021 tarihli, 2020/9600 E. ve 2021/13198 K. sayılı kararı sayar: "bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır".

Buna karşılık değerlendirme tarihinden sonra doğan farklar hesaba katılmaz. Yargıtay 20. HD'nin 05.11.2018 tarihli, 2018/3199 E. ve 2018/7012 K. sayılı kararı uyarınca sonradan meydana gelen imar durumu değişiklikleri, bakım-onarım çalışmaları veya manzara değişiklikleri nedeniyle oluşan değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Karşı komşunun binasının yıkılmasıyla açılan manzara ya da sonradan…

Bilirkişi raporunun hükme elverişli olması da ayrı bir şarttır. Yargıtay 5. HD'nin 13.02.2024 tarihli, 2023/11838 E. ve 2024/1592 K. sayılı kararı, "bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi" gerektiğini; düzeltilmesi gereken bir yanlışlığın bilirkişi kurulunca açıkça saptanmadığı hâllerde…

İspat yükü davacıdadır ve soyut iddia yetmez. Yargıtay 5. HD'nin 14.12.2022 tarihli, 2022/9023 E. ve 2022/18354 K. sayılı kararı, "arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır" gerekçesiyle davanın reddedilmesini yerinde bulmuştur. "Payım az geldi" demek dava açmaya yetmez; hangi bağımsız bölümün hangi somut üstünlüğüne rağmen hangi payla tescil edildiğ…

Kat mülkiyeti terkin edildikten sonra açılan davalar bakımından ise hukuki zemin ve görevli mahkeme değişir. Yargıtay 20. HD'nin 08.05.2018 tarihli, 2017/3862 E. ve 2018/3552 K. sayılı kararı, kat mülkiyetinin 10.02.2016'da terkin edildiği ve davanın 04.04.2016'da açıldığı olayda, davanın artık "genel hükümlere dayalı olarak malvarlığına ilişkin olup arsa paylarının düzeltilmesine yönelik" sayılac…

Yargıtay 5. HD'nin 24.06.2025 tarihli, 2024/10020 E. ve 2025/9552 K. sayılı kararı, "son yıllarda gündeme gelen kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde bu davanın açılmasının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından ve tespit edilen yeni arsa payları incelemesinde davacıların arsa payı düzeltim talebinde bulunmasında hukuki yararının bulunmadığı" gerekçesiyle davayı reddeden yerel mahkeme kara…

Zamanlama tek başına belirleyici olabilmektedir. Yargıtay 5. HD'nin 30.04.2025 tarihli, 2025/1664 E. ve 2025/6769 K. sayılı kararında, "dava konusu taşınmazın acele kamulaştırılması istemiyle açılan davadan sonra bu davanın açıldığı, bu durumun da iyiniyet kuralları ile bağdaşmadığı" tespitiyle ret sonucuna varılmıştır. Acele kamulaştırma veya riskli yapı tespiti gibi bir işlemin hemen ardından aç…

Danıştay bu tartışmayı malikler aleyhine çözmüştür. Danıştay 6. Dairesi'nin 27.04.2021 tarihli, 2019/2540 E. ve 2021/6205 K. sayılı kararına göre "bu yardımlardan yararlanabilmek için söz konusu kişilerin yıkılmadan önce yapılarda fiilen ikamet etmeleri gerektiği anlaşılmaktadır". Aynı karar, maliklere ikamet şartı getiren 2017 tarihli Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzu'nun 3.1, 3.2, 5.1 ve 5.2. m…

Anlaşmanın önceliği, sürecin bütününde de esastır. Danıştay 6. Dairesi'nin 29.09.2021 tarihli, 2020/9871 E. ve 2021/10346 K. sayılı kararı, 6306 uygulamalarında "öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır" tespitini yapmaktadır. İdarenin anlaşma aşamasını atlayarak doğrudan zorlayıcı yollara geçmesi, hem sürecin hem de buna bağlı yardım kararlarının hukuka uygunluğunu tartışmal…

Kira yardımı ile faiz desteğinin birlikte alınamayacağı açık bir mevzuat kuralıdır ve yargı kararlarına da yansımıştır. Danıştay 6. Dairesi'nin 27.04.2023 tarihli, 2023/2583 E. ve 2023/4195 K. sayılı kararında dayanılan düzenlemeye göre "Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden ya…

Sürenin kanunda değil alt düzenlemede yer alması, geçersiz olduğu anlamına gelmez. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 09.02.2022 tarihli, 2021/2707 E. ve 2022/384 K. sayılı kararı, bir yıllık başvuru süresini idarenin mali kaynaklarını planlayabilmesi bakımından tamamlayıcı ve hukuka uygun bir düzenleme olarak kabul etmiştir. Dolayısıyla "bu süre kanunda yok" itirazı dava aşamasında sonuç ve…

Bu sınır yargı denetiminden geçmiştir ve dayanağı yine ikamet şartıdır. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 20.05.2021 tarihli, 2019/496 E. ve 2021/977 K. sayılı kararı, maliklerin yalnızca fiilen ikamet ettikleri tek bağımsız bölüm için yardım alabileceğini, ikamet edilmeyen diğer bölümler bakımından talebin reddedilmesinin hukuka uygun olduğunu kabul etmiştir. Yani sınırın mantığı "kişi baş…

İdarenin bu alandaki takdir yetkisi denetime tabidir. Danıştay 6. Dairesi'nin 20.04.2022 tarihli, 2018/4922 E. ve 2022/4985 K. sayılı kararına göre "idarelere tanınan bu takdir yetkisinin mutlak ve sınırsız bir yetki olmadığı, kentsel dönüşüm kavramına ve amacına uygun olmak ve kamu yararı taşımak koşuluyla söz konusu yasal yetkinin kullanılması gerektiği" kabul edilmektedir. Bu ölçüt, ret gerekçe…

Burada malikler açısından hayati bir içtihat vardır. Kanun başlangıçta bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğini öngörüyordu; yani dava açsanız bile bina yıkılabiliyordu. Anayasa Mahkemesi'nin 27.02.2014 tarihli, E. 2012/87 ve K. 2014/41 sayılı kararıyla bu yasak iptal edilmiştir. Bugün riskli yapı tespitine ve sonraki işlemlere karşı açılan iptal davalarında yürütmenin durduru…

Bu çoğunluk kuralı, sürecin maliklerden alınıp idareye devredildiği anlamına gelmez. İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi'nin 25.02.2026 tarihli, 2026/206 E. ve 2026/348 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, "6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi iyileştirme, tasfiye ve yenileme uygulamalarının öncelikle maliklerce yapılmasını öngörmüştür." İdarenin devreye girmesi istisnadır.

Salt çoğunlukla alınabilecek kararlar geniştir ve yalnızca "yıkıp yapalım mı" sorusuyla sınırlı değildir. Danıştay 4. Dairesi'nin 19.12.2024 tarihli, 2023/11588 E. ve 2024/7646 K. sayılı kararı kapsamı şöyle sayar: "riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edil…

Vekille temsil mümkündür. Toplantıya bizzat katılamayacak malikler için Danıştay 4. Dairesi'nin 28.09.2023 tarihli, 2023/12154 E. ve 2023/5141 K. sayılı kararı açıktır: mevzuatta "arsa paydaşlarınca yapılan toplantıya paydaşlardan herhangi birinin vekili aracılığıyla katılmasını yasaklayan" bir düzenleme yoktur. Özel yetkili vekilin karara itiraz etmesi veya anlaşma teklifine ilişkin ihtarnameyi t…

Hangi tebligat geçerlilik şartıdır, hangisi değil? Bu ayrım karıştırılmamalıdır. Karara katılmayan malike anlaşma teklifinin tebliği zorunludur ve yapılmaması iptal sebebidir. Buna karşılık satış aşamasındaki bildirimler aynı ağırlıkta değildir: Danıştay 4. Dairesi'nin 21.03.2024 tarihli, 2023/11571 E. ve 2024/2018 K. sayılı kararına göre, "arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması…

5. Satış gerçekleşmezse. Anlaşan paydaşlar arasında da alıcı çıkmazsa, pay; tespit edilen rayiç bedeli ödenmek kaydıyla, Başkanlığın talebi üzerine tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve proje bu şekilde önü açılarak yürütülür (İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi, 29.12.2017 tarihli, 2017/1173 E. ve 2017/1346 K.).

2. Değerlemeye itiraz. Rayiç bedel gerçeği yansıtmıyorsa, değerleme raporunun kabulüne dayanan işleme karşı dava açılabilir ve mahkemeden bilirkişi incelemesi istenebilir. Uygulamada değerleme raporları arsa payının konumunu, imar hakkını ve emsal satışları yeterince yansıtmadığında bedel ciddi biçimde düşük çıkabilmektedir. Bu, soyut bir ihtimal değildir: Danıştay 4. Dairesi'nin 23.10.2024 tarihl…

3. Anlaşma şartlarının hakkaniyete aykırılığı. Salt çoğunluk, çoğunluğa sınırsız bir yetki vermez. Yargı, çoğunluk kararının azınlıktaki malik üzerinde bir baskı aracına dönüşmesini engellemek için ölçülülük ve hakkaniyet denetimi yapar. Danıştay 4. Dairesi'nin 25.11.2025 tarihli, 2024/4179 E. ve 2025/6189 K. sayılı kararında, "yeni paylaşım modelinin tarafların menfaatlerine uygun ve hakkaniyetli…

Aynı Dairenin 16.12.2025 tarihli, 2025/4470 E. ve 2025/6714 K. sayılı kararı, azınlıktaki malik için iki ayrı güvenceyi birlikte ortaya koyar: "azınlıkta kalan hissedarların, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir teklifi de kabul etmeye zorlanamayacağı , böyle bir durumda karara iştirak etmeyen hissedarın payının satılmasıyla mülkiyet hakkının ihlal edilmiş olacağı ya da …

Satış usulü bir kez işletilir. Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi'nin 05.03.2020 tarihli, 2019/1009 E. ve 2020/206 K. sayılı kararına göre, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bu satış süreci bir kez işletilebilir; imar değişikliği sonrasında imzalanan yeni sözleşmeler özel hukuk niteliğindedir ve bu aşamada idari satış usulü yeniden uygulanamaz. Proje ilerledikçe koşulların değiştiğini…

Kira tespit davası TBK m. 345/1 uyarınca her zaman açılabilir; ancak hâkimin TÜFE tavanıyla bağlı olmaksızın emsal kira bedellerine göre karar verebilmesi için kira ilişkisinin beş yılı doldurmuş olması gerekir (m. 344/3). Bu dönemde TÜFE oranı yalnızca bir kriterdir; hâkimi bağlayan bir tavan değildir. Yargıtay 3. HD'nin 10.03.2025 tarihli, 2024/1083 E. ve 2025/1439 K. sayılı kararına göre beş yı…

Hâkim bu belirlemeyi soyut biçimde değil, somut bir araştırmayla yapar: taraf emsalleri dosyaya alınır, kiralanan ve emsaller bilirkişi marifetiyle yerinde incelenir, konum, çevre, nitelik, kullanım şekli ve kira başlangıç tarihi karşılaştırılarak edimler dengesini sağlayan hakkaniyete uygun bedel belirlenir (Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 22.10.2025 tarihli, 2025/925 E. ve 2025/385 K. s…

Beş yılın dolmasıyla bir kez hakkaniyete göre belirlenen bedel, sonraki kira yıllarında yeniden serbest hale gelmez; bu bedel üzerinden yapılacak artışlar genel kurala, yani TÜFE on iki aylık ortalama sınırına tabidir (İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. HD'nin 27.06.2025 tarihli, 2024/3426 E. ve 2025/1209 K. sayılı kararı).

Yargıtay 3. HD'nin 28.11.2017 tarihli, 2017/7214 E. ve 2017/16602 K. sayılı kararı bu şartları tek cümlede toplar: "Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması , ihtarnamede verilen süre içerisinde kira p…

Uygulamada sık rastlanan bir yanılgı, "asıl kirayı ödedim, aidatı ödememem tahliye sebebi olmaz" düşüncesidir. Bu doğru değildir. TBK m. 315 kira bedeli ile yan gideri aynı hükme bağlamıştır ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 tarihli, 2024/785 E. ve 2025/426 K. sayılı kararı bunu açıkça ortaya koyar: "TBK'nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifad…

Aynı doğrultuda Yargıtay 12. HD'nin 16.05.2024 tarihli, 2023/8563 E. ve 2024/4902 K. sayılı kararına göre de "kiralayan alacaklı, sadece kira borcunu değil yan gideri ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle akdin feshini isteyebilir." Dolayısıyla ödeme emrine veya ihtarnameye konu edilen aidat, ortak gider ya da benzeri yan gider borcunun da otuz gün içinde tam olarak ödenmesi gerekir. Yan giderler…

İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 269. maddesi ve devamında düzenlenen bu özel takip yolu, kira alacağının tahsili ile kiracının tahliyesini aynı anda talep etmeyi sağlar. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD'nin 20.11.2024 tarihli, 2024/949 E. ve 2024/1213 K. sayılı kararının ifadesiyle kiraya veren, "ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya ödeme emri ile [TBK] m. …

3. Kiracının 7 günlük itiraz süresi: Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. İtiraz, takibi durdurur. Kiracı bu süre içinde kira sözleşmesini ve varsa imzasını açık ve kesin biçimde reddetmezse, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 20.11.2024 tarihli, 2023/3545 E. ve 2024/2088 K. sayılı kararının ifadesiyle: "borçl…

Kiracı yalnızca borca itiraz ediyorsa (örneğin "ödedim" diyorsa) ama kira sözleşmesinin veya imzanın varlığını reddetmiyorsa, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Bu durumda kira ilişkisi hukuken tartışmasız kabul edilir; sözlü veya adi yazılı sözleşme bu aşama için yeterlidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.12.2021 tarihli, 2017/1883 E. ve 2021/1670 K…

Bu takipte tarafların hangi olguyu ispatlayacağı, sonucu doğrudan belirler. Yargıtay 12. HD'nin 28.02.2023 tarihli, 2022/13638 E. ve 2023/1212 K. sayılı kararında ortaya konan dağılım şöyledir: İhtilaf konusu İspat yükü kimde?

Sıkça karşılaşılan bir savunma, kiracının "ben o tarihte zaten çıkmıştım" demesidir. Kira ilişkisinin ne zaman sona erdiği çekişmeliyse, ispat yükü yine kiracıdadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.12.2021 tarihli, 2018/6-683 E. ve 2021/1722 K. sayılı kararına göre, "kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuk…

Kiralanan satılmışsa ihtarnameyi veya ödeme emrini gönderecek olan yeni maliktir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD'nin 23.10.2024 tarihli, 2024/478 E. ve 2024/781 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, TBK m. 310 uyarınca "kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye herhangi bir şekilde geçmesi hâlinde, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları…

İşyeri kiralarında kiracı (vergi sorumlusu), ödediği brüt kira üzerinden stopaj (tevkifat) yaparak vergi dairesine öder (GVK m. 94/1-5). İşyeri kira geliri, yıllık toplamı GVK m. 86/1-c 'deki beyan sınırını aşıyorsa yıllık beyanname verilir ve kaynağında kesilen stopaj, hesaplanan vergiden mahsup edilir (GVK m. 121). Bu ilişkide yükümlü kiraya veren, vergi sorumlusu ise kiracıdır. Mahsup bir terci…

Taşınmazın dijital platformlar üzerinden günlük, haftalık veya aylık kiraya verilmesi, tek başına faaliyeti ticari kazanca dönüştürmez; temizlik, kahvaltı, güvenlik gibi ek hizmetler sunulmadıkça gelir GMSİ olarak vergilendirilir. Yalnızca daha fazla gelir elde etme amacı da ticari kazanç için yeterli görülmemiştir (Danıştay 3. Dairesi'nin 14.04.2025 tarihli, 2024/6160 E. ve 2025/1856 K. sayılı ka…

Buna karşılık kiralamaya ek olarak işçi çalıştırılarak temizlik, güvenlik gibi hizmetler veriliyorsa; yani emek, sermaye ve devamlılık unsurları bir aradaysa faaliyet otel/pansiyon işletmeciliğine yaklaşır ve ticari kazanç olarak vergilendirilir (Danıştay 4. Dairesi'nin 15.06.2023 tarihli, 2020/5207 E. ve 2023/4094 K. sayılı kararı). Giderler: Gerçek Gider mi, Götürü Gider mi?

Uygulamada asıl karıştırılan nokta, kefilin taahhüdünün kapsamıdır: kefalet mali bir güvencedir ve dar yorumlanır. Kefil, sözleşmede açıkça ve şekil şartlarına uygun biçimde üstlenmedikçe kiracının erken tahliye tazminatı gibi her borcundan sorumlu tutulamaz (Yargıtay 6. HD'nin 16.09.2014 tarihli, 2014/7158 E. ve 2014/9816 K. sayılı kararı). Aynı şekilde "kiracı kiralananda kaldığı sürece kefaleti…

Uygulamada asıl karıştırılan nokta, kefilin taahhüdünün kapsamıdır: kefalet mali bir güvencedir ve dar yorumlanır. Kefil, sözleşmede açıkça ve şekil şartlarına uygun biçimde üstlenmedikçe kiracının erken tahliye tazminatı gibi her borcundan sorumlu tutulamaz (Yargıtay 6. HD'nin 16.09.2014 tarihli, 2014/7158 E. ve 2014/9816 K. sayılı kararı). Aynı şekilde "kiracı kiralananda kaldığı sürece kefaleti…

Elden ödemenin iki pratik sonucu içtihatta netleşmiştir. Birincisi, ödeme şekli iade borcunu ortadan kaldırmaz: banka kaydındaki "üç aylık kira + depozito" açıklamasını ilişkinin ispatı için yeterli sayan Yargıtay 6. HD'nin 19.04.2016 tarihli, 2015/8062 E. ve 2016/3156 K. sayılı kararında, kiraya verenin sözleşmenin sona ermesi nedeniyle aldıklarını iade etmekle yükümlü olduğu belirtilmiştir. İkin…

Elden ödemenin iki pratik sonucu içtihatta netleşmiştir. Birincisi, ödeme şekli iade borcunu ortadan kaldırmaz: banka kaydındaki "üç aylık kira + depozito" açıklamasını ilişkinin ispatı için yeterli sayan Yargıtay 6. HD'nin 19.04.2016 tarihli, 2015/8062 E. ve 2016/3156 K. sayılı kararında, kiraya verenin sözleşmenin sona ermesi nedeniyle aldıklarını iade etmekle yükümlü olduğu belirtilmiştir. İkin…

Kira sözleşmesi sona erip kiralanan teslim edildikten sonra, kiraya verenin depozitodan kesinti gerektiren bir alacağı yoksa güvenceyi iade etmesi gerekir. İade borcu ancak tahliyeyle muaccel olur: Yargıtay 6. HD'nin 28.04.2014 tarihli, 2013/14631 E. ve 2014/5347 K. sayılı kararında, kiralanan tahliye edilmediği müddetçe kiraya verenin depozitoyu iade borcunun doğmayacağı gibi kiracının kira ödeme…

Denkleştirici adalet ilkesi: Yargıtay 13. HD'nin 12.03.2009 tarihli, 2008/11843 E. ve 2009/3235 K. sayılı kararına göre, paranın zamanla satın alma gücünü kaybetmesi nedeniyle depozito iade tarihindeki alım gücüne ulaştırılmalıdır; hesaplamada yalnızca TÜFE değil, altın, döviz kurları ve ücret artışları gibi göstergelerin ortalaması da dikkate alınabilir.

Kira bedeline oranlama yöntemi: Yargıtay 6. HD'nin istikrarlı içtihadına göre (29.05.2013, 2012/15914 E., 2013/9504 K.; 01.04.2014, 2014/2287 E., 2014/4118 K.; 22.06.2016, 2015/9280 E., 2016/4902 K.), depozitonun sözleşme başlangıcındaki kira bedeline oranı tespit edilir ve bu oran tahliye tarihindeki kira bedeline uygulanarak güncel depozito bulunur; bu hesaplama genellikle bilirkişi incelemesiyl…

Kira bedeline oranlama yöntemi: Yargıtay 6. HD'nin istikrarlı içtihadına göre (29.05.2013, 2012/15914 E., 2013/9504 K.; 01.04.2014, 2014/2287 E., 2014/4118 K.; 22.06.2016, 2015/9280 E., 2016/4902 K.), depozitonun sözleşme başlangıcındaki kira bedeline oranı tespit edilir ve bu oran tahliye tarihindeki kira bedeline uygulanarak güncel depozito bulunur; bu hesaplama genellikle bilirkişi incelemesiyl…

Kira bedeline oranlama yöntemi: Yargıtay 6. HD'nin istikrarlı içtihadına göre (29.05.2013, 2012/15914 E., 2013/9504 K.; 01.04.2014, 2014/2287 E., 2014/4118 K.; 22.06.2016, 2015/9280 E., 2016/4902 K.), depozitonun sözleşme başlangıcındaki kira bedeline oranı tespit edilir ve bu oran tahliye tarihindeki kira bedeline uygulanarak güncel depozito bulunur; bu hesaplama genellikle bilirkişi incelemesiyl…

"Aynen iade" kaydı güncellemeyi tek başına engellemez: Yargıtay 6. HD'nin 22.06.2016 tarihli, 2015/9280 E. ve 2016/4902 K. sayılı kararına konu sözleşmede depozitonun tahliye anında "aynen iade edileceği" yazılı olmasına ve davalının bu kayda dayanmasına rağmen, depozitonun sözleşme başlangıcındaki kira bedeline oranının tahliye tarihindeki kira bedeline uygulanmasıyla güncel değerin belirlenmesi …

"Aynen iade" kaydı güncellemeyi tek başına engellemez: Yargıtay 6. HD'nin 22.06.2016 tarihli, 2015/9280 E. ve 2016/4902 K. sayılı kararına konu sözleşmede depozitonun tahliye anında "aynen iade edileceği" yazılı olmasına ve davalının bu kayda dayanmasına rağmen, depozitonun sözleşme başlangıcındaki kira bedeline oranının tahliye tarihindeki kira bedeline uygulanmasıyla güncel değerin belirlenmesi …

Yargıtay 6. HD, 21.11.2013, 2013/5292 E., 2013/15760 K.; Yargıtay 3. HD, 18.04.2017, 2017/364 E., 2017/5410 K.

Yargıtay 6. HD, 21.11.2013, 2013/5292 E., 2013/15760 K.; Yargıtay 3. HD, 18.04.2017, 2017/364 E., 2017/5410 K.

Yargıtay 6. HD, 25.02.2014, 2014/683 E., 2014/2075 K.

Pratikte bu, kiracı için önemli bir güvence sağlar: satış gerçekleşmiş olsa dahi, eski malik devri ispatlayamadığı sürece kiracı depozitoyu ondan da talep edebilir; sorumluluğun kimde olduğu, gerektiğinde mahkemece eski malikin devir olgusunu araştırmasıyla belirlenir (Yargıtay 6. HD, 22.10.2015, 2014/12535 E., 2015/8879 K.). Kiracının, satış hâlinde depozitosunu her iki malike karşı da yazılı ola…

Geçersizliğin niteliği: Kesin hükümsüzlüktür (TBK m. 27). Ancak kısmi geçersizlik söz konusudur: yalnızca muacceliyet kaydı hükümsüz kalır, kira sözleşmesinin geri kalanı geçerliliğini korur. Yargıtay 6. HD'nin 21.03.2013 tarihli, 2013/3027 E. ve 2013/5010 K. sayılı kararında, sözleşmede "kararlaştırılan muacelliyet şartının, kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun…

Diğer aykırılıklara bağlanan ceza koşulları: Madde metni geç ödemeyi ismen sayar; ancak birinci cümledeki "kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez" kuralı geniş kapsamlıdır ve Yargıtay bu kuralı geç ödemeyle sınırlamamaktadır. Yargıtay 6. HD'nin 14.01.2014 tarihli, 2013/15429 E. ve 2014/192 K. sayılı kararında; kiracının kira dönemi sona ermeden faaliyetini durd…

Diğer aykırılıklara bağlanan ceza koşulları: Madde metni geç ödemeyi ismen sayar; ancak birinci cümledeki "kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez" kuralı geniş kapsamlıdır ve Yargıtay bu kuralı geç ödemeyle sınırlamamaktadır. Yargıtay 6. HD'nin 14.01.2014 tarihli, 2013/15429 E. ve 2014/192 K. sayılı kararında; kiracının kira dönemi sona ermeden faaliyetini durd…

Sözleşmenin feshine bağlanan tazminat: Yargıtay 3. HD'nin 12.06.2024 tarihli, 2023/3253 E. ve 2024/1954 K. sayılı kararında, "kiracının cari yıl kira bedelini sözleşmenin feshi hâlinde tazminat olarak ödeyeceğine dair sözleşme hükmünün kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında geçersiz olduğu" kabul edilmiştir. Erken tahliye ve fesih hâllerine bağlanan götürü bedeller bu çizgide değerlendirilmek…

Geçersiz sayan çizgi: Yargıtay 3. HD'nin 07.11.2018 tarihli, 2017/4264 E. ve 2018/11140 K. sayılı kararında, "TBK'nun 346. kiracıyı koruyucu yasa hükmü gereğince sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart hükmünün geçersiz olduğu gözetilerek… cezai şart isteminin reddine karar verilmesi gerekir" denilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 63. HD'nin 05.11.2025 tarihli, 2025/6535 E. ve 2025/461 K. sa…

Geçersiz sayan çizgi: Yargıtay 3. HD'nin 07.11.2018 tarihli, 2017/4264 E. ve 2018/11140 K. sayılı kararında, "TBK'nun 346. kiracıyı koruyucu yasa hükmü gereğince sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart hükmünün geçersiz olduğu gözetilerek… cezai şart isteminin reddine karar verilmesi gerekir" denilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 63. HD'nin 05.11.2025 tarihli, 2025/6535 E. ve 2025/461 K. sa…

Geçerli sayan çizgi: Yargıtay 6. HD'nin 06.10.2015 tarihli, 2014/10074 E. ve 2015/7971 K. sayılı kararında, süresinde tahliye etmemeye bağlanan bedelin "TBK 346. maddesinde düzenlenen kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında olmayıp TBK 182. maddesi gereğince tarafların sözleşme serbestisi gereği kararlaştırdıkları bir cezai şart olup geçerlidir" denilmiştir.

Cezai şart saymayan çizgi: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD'nin 22.11.2017 tarihli, 2017/1689 E. ve 2017/1734 K. sayılı kararında, teslim edilmeyen her gün için öngörülen bedel "tahliyenin sağlanması için konulan bir şart olup, cezai şart olarak değerlendirilmesi mümkün değildir" gerekçesiyle geçerli kabul edilmiştir.

Artış sınırı (m. 344): Yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz; aşan kısım geçersizdir, ancak sözleşme ve artış anlaşması bu sınır içinde ayakta kalır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. HD'nin 14.12.2020 tarihli, 2018/2099 E. ve 2020/2093 K. sayılı kararı bu hükmün niteliğini tereddüde yer bırakmayacak biçimde ortaya koyar: "Türk Borçlar Kanunu'nun kira …

"Kullanıma elverişli olmasa da kira ödenir" kaydı: Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli hâlde teslim etme ve bulundurma borcu emredicidir; bu borcu bertaraf eden kayıtlar geçersizdir. Yargıtay 3. HD'nin 01.11.2022 tarihli, 2022/2200 E. ve 2022/8401 K. sayılı kararına göre, "taraflarca, kiralanan kullanıma elverişli bir durumda bulunmasa bile kira bedelinin tam olarak ödeneceği yönünde söz…

Sözleşmeyle birlikte alınan tahliye taahhüdü: Kira ilişkisi kurulmadan önce veya sözleşmeyle aynı anda alınan tahliye taahhütleri, serbest iradeye dayanmadığı gerekçesiyle geçersizdir. Yargıtay 6. HD'nin 26.09.1991 tarihli, 1991/10363 E. ve 1991/10927 K. sayılı kararında belirtildiği üzere bu geçersizlik, 04.10.1944 tarih ve 15-20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmiştir. Buna ka…

1. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmaması. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın kiraya verilmesi önemli yönetim işlerinden sayılır. Yargıtay 7. HD'nin 13.06.2023 tarihli, 2023/2961 E. ve 2023/3320 K. sayılı kararına göre, "paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda geçerli bir kira sözleşmesinden bahsedilebilmesi için 4721 sayılı TMK'nın 691 inci maddesi ve 1955 tarihli İçtihadı Birleşti…

Sonucu ağırdır: Yargıtay 7. HD'nin 12.12.2023 tarihli, 2022/6369 E. ve 2023/6152 K. sayılı kararında, çoğunluk sağlanmadan bir paydaşın "tek taraflı akdettiği kira sözleşmesi geçersiz olmakla davacıyı bağlamayacağı" ve bu nedenle kullanıcının konumunun haksız fiil niteliğinde olduğu belirtilmiştir. Yani kendini kiracı sanan kişi, diğer paydaşlar karşısında haksız işgalci sayılır; kendisinden ecrim…

2. İmza atamayan veya okuma yazma bilmeyen kiracının sözleşmesi. Uygulamada parmak izi veya mühürle imzalanan sözleşmelerde şekil şartı çoğu kez atlanır. Yargıtay 6. HD'nin 27.11.2012 tarihli, 2012/13651 E. ve 2012/15525 K. sayılı kararına göre, 12.02.1930 tarih ve 28/30 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca "imza atmaya muktedir olmayan veya yazı bilmeyen kişiler tarafından verilen…

Geçersizliğe yalnızca yargı karar verir. Bir idarenin, taraf olduğu veya kendisine sunulan bir kira sözleşmesini "geçersiz" sayarak işlem tesis etmesi mümkün değildir. Danıştay 2. Dairesi'nin 14.02.2023 tarihli, 2023/159 E. ve 2023/332 K. sayılı kararında, "meri mevzuatımız uyarınca kira sözleşmesinin geçerliliğini inceleme ve geçersizliğine karar verme yetkisinin yargıya ait bulunduğu" ve "davalı…

İmzaya itiraz edilirse inceleme nasıl yapılır? Sözleşmedeki imzanın sahteliği ileri sürüldüğünde göz kararı bir değerlendirme yeterli değildir. Yargıtay 3. HD'nin 01.03.2017 tarihli, 2017/1666 E. ve 2017/2252 K. sayılı kararına göre, imza veya yazının atfedildiği kişiye ait olup olmadığına ilişkin bilirkişi incelemesinin " grafolojik ve grafometrik yöntemlerle yapılması ... şarttır." Bu yöntemlere…

Bekletici sorun. Kira sözleşmesinin geçerliliği başka bir davanın sonucuna bağlıysa (örneğin tapu iptali veya paydaşlık uyuşmazlığı derdestse), Yargıtay 6. HD'nin 09.10.2013 tarihli, 2013/3536 E. ve 2013/13808 K. sayılı kararı uyarınca HMK m. 165 gereğince o davanın sonucu beklenir. Sık Sorulan Sorular

Yargıtay 6. HD'nin 05.12.2016 tarihli, 2015/13244 E. ve 2016/7221 K. sayılı kararı bu şartları kanun metnine sadık biçimde tekrarlar: "Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz." Aynı kararda el yazısı şartı da ayrıca vurgulanmıştır: "Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil …

Hâkim bu eksikliği kendiliğinden gözetir. Kefilin geçersizlik itirazında bulunmasına gerek yoktur. Yargıtay 6. HD'nin 16.03.2015 tarihli, 2014/6488 E. ve 2015/2545 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, 12.04.1944 tarih ve 14/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca "sözleşmede kefilin ödeyeceği muayyen bir miktarın gösterilmiş olup olmadığının ve sözleşme içeriğinden böyle muayyen bir mikt…

Kefaletin kapsamı dar yorumlanır. Kefil, sözleşmede gösterilen azami miktarla ve kefaletin kapsadığı borçlarla sınırlı olarak sorumludur. Yargıtay 6. HD'nin 06.02.2012 tarihli, 2011/13104 E. ve 2012/1423 K. sayılı kararında, sorumlu olunacak muayyen miktar açıkça gösterilmediğinde kefilin kira parası dışındaki borçlardan — örneğin hor kullanma tazminatından — sorumlu tutulamayacağı belirtilmiştir.…

Yargıtay 6. HD'nin 13.04.2010 tarihli, 2010/930 E. ve 2010/4343 K. sayılı kararı bu varsayımı açıkça kurar: "Kefaletin müteselsil kefalet olduğuna dair sözleşmede bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda kefaletin adi kefalet olduğunun kabulü zorunludur ." Yani müteselsillik istisnadır ve ispatı gerekir; kararlaştırılmamışsa kural adi kefalettir.

Buna karşılık müteselsillik usulüne uygun kurulmuşsa kiraya veren kefile doğrudan gidebilir. Yargıtay 6. HD'nin 10.12.2012 tarihli, 2012/8747 E. ve 2012/16305 K. sayılı kararında, "talep edilen kira bedelleri müteselsil kefilin sorumlu bulunduğu dönem içinde kaldığından kefile karşı takip yapılmasında ve dava açılmasında bir usulsüzlük yoktur" denilmiştir. Aynı kararda ispat yükü de belirlenmiştir…

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, sözleşmede aksi açıkça belirtilmedikçe kefilin sorumluluğu, sözleşmede belirlenen kira süresiyle sınırlıdır (Yargıtay 3. HD, 18.10.2018 tarihli, 2018/5760 E. ve 2018/10266 K.). Kefaletin geçerliliği zaten "kefilin sorumlu olacağı miktar ve kefalet süresinin belirlenmesi koşuluna bağlıdır" (Yargıtay 6. HD, 25.12.2012 tarihli, 2012/15778 E. ve 2012/17372 K.); bu…

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, sözleşmede aksi açıkça belirtilmedikçe kefilin sorumluluğu, sözleşmede belirlenen kira süresiyle sınırlıdır (Yargıtay 3. HD, 18.10.2018 tarihli, 2018/5760 E. ve 2018/10266 K.). Kefaletin geçerliliği zaten "kefilin sorumlu olacağı miktar ve kefalet süresinin belirlenmesi koşuluna bağlıdır" (Yargıtay 6. HD, 25.12.2012 tarihli, 2012/15778 E. ve 2012/17372 K.); bu…

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, sözleşmede aksi açıkça belirtilmedikçe kefilin sorumluluğu, sözleşmede belirlenen kira süresiyle sınırlıdır (Yargıtay 3. HD, 18.10.2018 tarihli, 2018/5760 E. ve 2018/10266 K.). Kefaletin geçerliliği zaten "kefilin sorumlu olacağı miktar ve kefalet süresinin belirlenmesi koşuluna bağlıdır" (Yargıtay 6. HD, 25.12.2012 tarihli, 2012/15778 E. ve 2012/17372 K.); bu…

Sözleşmede uzayan dönem için sorumluluk öngörülmüşse dahi, kefilin bu dönemde sorumlu olacağı azami miktar ve sürenin de açıkça gösterilmiş olması gerekir; aksi halde bu hüküm geçersiz sayılır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. HD'nin 16.11.2022 tarihli, 2022/1155 E. ve 2022/2446 K. sayılı kararı bu üç şartı birlikte sayar: "Uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi i…

Bu şartlar yerine getirilmemişse sonuç nettir: Yargıtay 6. HD'nin 14.01.2013 tarihli, 2012/18231 E. ve 2013/45 K. sayılı kararına göre "kefilin sorumluluğu, sözleşmede belirlenen bir yıllık kira süresi ile sınırlıdır. Kefil ilk yıl sonrası yenilenen döneme ilişkin kira borcundan sorumlu tutulamaz." Sözleşmeye "kefalet uzayan dönemlerde de devam eder" yazmak tek başına hiçbir işe yaramaz.

Şerhin hukuki niteliği, uygulamada "munzam (ek) etki" kavramıyla açıklanır: hak şahsi olmayı sürdürür, ama taşınmaza bağlanarak sonraki maliki de yükümlü kılar. Yargıtay 14. HD'nin 05.11.2009 tarihli, 2009/10759 E. ve 2009/12212 K. sayılı kararı bunu "şerh sonraki maliklere karşı da bir bakıma ayni bir etki gösterir" sözleriyle ifade eder ve devamında, tapuya şerh edilerek güçlendirilen kira sözle…

Bu sonuç, maddenin konuluş amacına dayandırılmaktadır. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 25.09.2017 tarihli, 2017/729 E. ve 2017/774 K. sayılı kararı, TBK m. 312'nin gerekçesine atıfla, maddenin "yeni malikin TBK 350 ve devamı maddelerindeki ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümlerine bile dayanamaması için" konulduğunu belirtmekte ve şerh varsa yeni malikin "satın almayla sözleşmenin tarafı olac…

Resmî belge şartı. Taşınmazı elinde bulunduran üçüncü kişi, orada hacizden önceki bir tarihten beri haklı bir sebebe dayanarak bulunduğunu resmî bir belgeyle ispatlamak zorundadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.12.2012 tarihli, 2012/516 E. ve 2012/1352 K. sayılı kararı bu ispat şartını ortaya koymaktadır. Adi yazılı bir kira sözleşmesi bu şartı karşılamaz.

Şartın gerekçesi. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 16.03.2012 tarihli, 2012/43 E. ve 2012/168 K. sayılı kararında, resmî belge şartının, adi sözleşmelerin geçmişe dönük düzenlenebilmesi ve borçlu ile işgalci arasındaki muhtemel kötüniyetli anlaşmaların önlenmesi amacıyla getirildiği açıklanmaktadır.

Şerh hacizden önce olmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 07.11.2012 tarihli, 2012/514 E. ve 2012/756 K. sayılı kararına göre, tahliye emrinin iptal edilebilmesi için kira sözleşmesinin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh edilmiş olması gerekir. Haciz konulduktan sonra konulan şerh, ihale alıcısına karşı kiracıyı korumaz.

Önceki ipotek şerhi geçersiz kılar. Yargıtay 12. HD'nin 14.10.2024 tarihli, 2024/2939 E. ve 2024/8538 K. sayılı kararına göre, ipotek tesis edildikten sonra ipotek alacaklısının rızası olmaksızın yapılan kira tescilleri ipotekli alacaklının hakkına tesir etmez. Yani taşınmaz üzerinde şerhten önce kurulmuş bir ipotek varsa ve satış o ipoteğin paraya çevrilmesiyle yapılıyorsa, şerh kiracıyı korumaz.

Önce bir şerh anlaşması gerekir. Şerh, tek başına kira sözleşmesinin sonucu değildir; tarafların bu konuda ayrıca anlaşmış olması aranır. Yargıtay 3. HD'nin 19.03.2019 tarihli, 2017/6365 E. ve 2019/2246 K. sayılı kararına göre taşınmaz kira sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi hususunda taraflar sözleşme yapabilir ve bu sözleşme "kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme olup, kira sözleşmes…

Kiracı tek başına başvuracaksa noter şartı vardır. Bu, yalnızca tapu müdürlüklerinin bir teamülü değil, aranan hukuki bir şarttır: Yargıtay 3. HD'nin 15.01.2019 tarihli, 2017/5478 E. ve 2019/81 K. sayılı kararına göre, sözleşmede şerhe ilişkin hüküm bulunsa dahi malikin başvurusu olmadan kiracının tek başına şerh talebinde bulunabilmesi için kira sözleşmesinin noterde düzenlenmiş ya da sözleşmedek…

Vekille başvuruda özel yetki aranır. Şerh malikin mülkiyet hakkını daralttığından, şerh anlaşması ve tescil talebi vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekâletnamede bu konuda özel yetki bulunmalıdır (Yargıtay 14. HD'nin 23.01.2007 tarihli, 2006/14184 E. ve 2007/418 K. sayılı kararı). Genel vekâletname yeterli değildir.

Sözleşme yasal olarak uzarsa şerh de uzar mı? Hayır. Yargıtay 7. HD'nin 05.05.2025 tarihli, 2024/4513 E. ve 2025/2381 K. sayılı kararına göre, kira sözleşmesi aynı şartlarla (örneğin bildirim yapılmadığı için) uzamış olsa dahi, tapudaki şerhin süresi kendiliğinden uzamaz. Şerhin sağladığı koruma, yalnızca şerh belgesinde yazılı ilk süreyle sınırlıdır; sözleşme fiilen devam etse bile korumayı sürdü…

Bu indirim hâkimin takdirine bırakılmış bir incelik değil, uygulanması gereken bir adımdır ve oranı bellidir: Yargıtay 3. HD'nin 29.03.2018 tarihli, 2017/7525 E. ve 2018/3208 K. sayılı kararına göre rayiç bedelden "davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-%20 arasında uygun bir indirim yapılmalı"dır. Aynı Dairenin 13.01.2026 tarihli, 2025/3054 E. ve 2026/57 K. sayılı kararı, %10 oranında yapıl…

Bu indirim hâkimin takdirine bırakılmış bir incelik değil, uygulanması gereken bir adımdır ve oranı bellidir: Yargıtay 3. HD'nin 29.03.2018 tarihli, 2017/7525 E. ve 2018/3208 K. sayılı kararına göre rayiç bedelden "davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-%20 arasında uygun bir indirim yapılmalı"dır. Aynı Dairenin 13.01.2026 tarihli, 2025/3054 E. ve 2026/57 K. sayılı kararı, %10 oranında yapıl…

İndirimin bir de alt sınırı vardır; bu sınır kiraya vereni korur. Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. HD'nin 22.05.2026 tarihli, 2026/117 E. ve 2026/1187 K. sayılı kararına göre bedel, "en son ödenen aylık kira bedeline TÜFE endeksi uygulanarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde" tespit edilir. Yani beş yıl dolduğu için hakkaniyet denetimine geçilmesi, sonucun endeksle bulunacak tutarı…

Beş yıl dolduktan sonra açılan davanın sonucunu pratikte bilirkişi raporu belirler; bu nedenle raporun nasıl hazırlanması gerektiği, kanun metninden çok içtihatla şekillenmiş ayrı bir konudur. Yargıtay'ın 18.11.1964 tarihli, 1964/2 E. ve 1964/4 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanan ve bölge adliye mahkemelerince istikrarla uygulanan yönteme göre (Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin …

Beş yıl dolduktan sonra açılan davanın sonucunu pratikte bilirkişi raporu belirler; bu nedenle raporun nasıl hazırlanması gerektiği, kanun metninden çok içtihatla şekillenmiş ayrı bir konudur. Yargıtay'ın 18.11.1964 tarihli, 1964/2 E. ve 1964/4 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanan ve bölge adliye mahkemelerince istikrarla uygulanan yönteme göre (Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin …

Bu ölçütleri karşılamayan rapor hükme esas alınamaz. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. HD'nin 07.01.2026 tarihli, 2024/1566 E. ve 2026/82 K. sayılı kararı, ağırlıklı olarak internet ilanlarına dayanan bir bilirkişi raporunu, "tespit edilen kira bedelinin hangi somut kriterler esas alınarak belirlendiğinin anlaşılamadığı" gerekçesiyle "eksik, denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli" görme…

Sürenin işleyişi: "4+1" kuralı. Yargıtay 3. HD'nin 31.10.2018 tarihli, 2017/3830 E. ve 2018/10863 K. sayılı kararına göre ilk yıl sözleşme hükümleri uygulanır, uzayan dört yılda TBK m. 344/1 uyarınca endeks sınırını aşmayan artış yapılır; hak ve nesafet (hakkaniyet) denetimi ancak altıncı kira yılı bakımından gündeme gelir. Bu ayrım pratikte sık atlanır: "beş yıl doldu" demek, geçmiş dönemler için…

Aynı kiracıyla yeni bir sözleşme imzalanması, beş yıllık süreyi sıfırlamaz. Taraflar, mevcut kira ilişkisini sona erdirip görünüşte bağımsız yeni bir sözleşme imzalasalar bile — sözleşme metninde "yeni sözleşme" ibaresi geçse dahi — Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre kira ilişkisinin fiilen kesintisiz sürdüğü hallerde süre, ilk sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır. Yargıtay 3. HD'nin 0…

Taşınmazın el değiştirmesi de süreyi sıfırlamaz. Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesine halef olduğundan (Yargıtay 6. HD'nin 28.04.2014 tarihli, 2013/10330 E. ve 2014/5332 K. sayılı kararı — yeni malik davayı "kiraya veren eski malikin halefi sıfatıyla" açar), beş yıllık sürenin hesabında önceki malik döneminde geçen süre de dikkate alınır. Ancak bu süre içinde zaten bir…

İhtarnamenin dava şartı olmadığı yeni bir kabul de değildir: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Genel Kurulu'nun 21.11.1966 tarihli, 1966/19 E. ve 1966/10 K. sayılı kararı, kira parasının tespitine ilişkin davanın görülebilmesi için davadan önce kiracıya ihtar yapılmasının gerekmediğine hükmetmiştir. Sözleşmede artış iradesini yansıtan bir hüküm bulunuyorsa, kiraya veren zaten ihtar çekmeye gerek ka…

Bu düzen, Yargıtay 3. HD'nin 27.06.2019 tarihli, 2017/8651 E. ve 2019/5865 K. sayılı kararında da aynen ifade edilmiştir: dava "yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdird…

Talep edilen bedeli baştan doğru belirleyin: hâkim talebinizle bağlıdır. HMK m. 26 uyarınca hâkim, tarafların talep sonucuyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Yargıtay 3. HD'nin 17.11.2021 tarihli, 2021/7682 E. ve 2021/11595 K. sayılı kararında, bilirkişice hesaplanan bedel hakkaniyet indirimi yapıldıktan sonra dahi talep edilen miktarın üzerinde çıksa bile talepten faz…

Ağırlık kazanan görüş — süre şartı aranmaz: TBK m. 138, kira dahil tüm sözleşmelere uygulanan genel bir hükümdür; aşırı ifa güçlüğünün koşulları (öngörülemezlik, borçludan kaynaklanmama, dürüstlük kuralına aykırı dengesizlik) somut olarak gerçekleşmişse, beş yıllık sürenin dolup dolmadığına bakılmaksızın dava açılabilir. Yargıtay 3. HD'nin 10.03.2025 tarihli, 2024/1083 E. ve 2025/1439 K. sayılı ka…

Ağırlık kazanan görüş — süre şartı aranmaz: TBK m. 138, kira dahil tüm sözleşmelere uygulanan genel bir hükümdür; aşırı ifa güçlüğünün koşulları (öngörülemezlik, borçludan kaynaklanmama, dürüstlük kuralına aykırı dengesizlik) somut olarak gerçekleşmişse, beş yıllık sürenin dolup dolmadığına bakılmaksızın dava açılabilir. Yargıtay 3. HD'nin 10.03.2025 tarihli, 2024/1083 E. ve 2025/1439 K. sayılı ka…

Dar/azınlık görüş — beş yıl bir ön koşuldur: TBK m. 344/3'teki beş yıllık süre, kira bedelinin ekonomik nedenlerle yeniden belirlenmesi bakımından özel ve öncelikli bir düzenleme olduğundan, bu süre dolmadan salt ekonomik gerekçeyle TBK m. 138'e başvurulamayacağı da savunulmuştur. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 28.12.2023 tarihli, 2023/2787 E. ve 2023/3085 K. sayılı kararı bu görüştedir; k…

Pratik sonuç: Hangi görüş benimsenirse benimsensin, salt enflasyon veya olağan ekonomik dalgalanma tek başına yeterli görülmemektedir — kira bedelinin yalnızca rayiçlerin altında kalması, beş yıl dolmadan uyarlama hakkı vermez (Yargıtay 6. HD, 27.11.2013 tarihli, 2013/5302 E. ve 2013/15984 K.). Buna karşılık imar değişikliği, bölgenin ticari/ruhsatlı niteliğinin değişmesi gibi somut ve olağanüstü …

İlamsız icra yoluyla tahliye: Kira borcunun ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak İİK hükümlerine göre başlatılan tahliye talepli icra takipleri (Örnek 13 ve Örnek 14) arabuluculuk şartına tabi değildir . Bu, ödenmeyen kira ve tahliye taahhüdü senaryolarında icra yolunu belirgin biçimde hızlı kılan bir istisnadır. İstisnanın sınırı, uyuşmazlığın hangi mahkemeye taşındığına göre çiz…

Ne var ki başvuruyu "çok erken" yapmak da ayrı bir risk taşır. Yargıtay 3. HD'nin 21.10.2025 tarihli, 2025/2677 E. ve 2025/5038 K. sayılı kararına göre tahliye davalarında arabuluculuk başvurusu, ancak dava açma hakkı doğduktan sonra (örneğin sözleşme süresinin veya uzama yılının bitiminden sonra) yapılmalıdır; bu tarihten önce yapılan başvuru "işlevsiz" sayılır ve dava şartı gerçekleşmemiş kabul …

Ne var ki başvuruyu "çok erken" yapmak da ayrı bir risk taşır. Yargıtay 3. HD'nin 21.10.2025 tarihli, 2025/2677 E. ve 2025/5038 K. sayılı kararına göre tahliye davalarında arabuluculuk başvurusu, ancak dava açma hakkı doğduktan sonra (örneğin sözleşme süresinin veya uzama yılının bitiminden sonra) yapılmalıdır; bu tarihten önce yapılan başvuru "işlevsiz" sayılır ve dava şartı gerçekleşmemiş kabul …

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. HD'nin 16.10.2025 tarihli, 2025/953 E. ve 2025/1320 K. sayılı kararında ölçüt şöyle konur: "istikrar kazanan Yargıtay içtihatlarına göre kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilmesi için kiralananın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı , kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene tesliminin gerektiği, anahtarın usulünce teslim edildiğinin ispat yükünün …

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. HD'nin 16.10.2025 tarihli, 2025/953 E. ve 2025/1320 K. sayılı kararında ölçüt şöyle konur: "istikrar kazanan Yargıtay içtihatlarına göre kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilmesi için kiralananın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı , kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene tesliminin gerektiği, anahtarın usulünce teslim edildiğinin ispat yükünün …

Bunun kiracı açısından somut bedeli vardır. Yargıtay 8. HD'nin 02.05.2018 tarihli, 2017/4799 E. ve 2018/11919 K. sayılı kararının ifadesiyle, anahtar usulünce teslim edilmedikçe "kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere , sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder." Yani evde bırakılan birkaç eşya, aylarca kira tahakkuk etmesine yol açabilir.

Anahtarı notere tevdi etmek de kurtarmaz. Kiracılar bazen anahtarı notere bırakıp ilişkinin bittiğini varsayar. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. HD'nin 14.09.2022 tarihli, 2020/852 E. ve 2022/934 K. sayılı kararına göre, anahtar notere tevdi edilse dahi içeride eşya bulunuyorsa tahliye, ancak eşyaların cebri icra ile çıkarıldığı tarihte gerçekleşmiş sayılır. Tevdi mahalli tayini yoluyla anahtar…

Ev sahibi açısından ise bu durum, eşyaların varlığını mülkiyet hakkına müdahalenin sürdüğünün karinesi hâline getirir. Yargıtay 7. HD'nin 04.05.2026 tarihli, 2025/4771 E. ve 2026/2442 K. sayılı ilamında, mahallinde yapılan ikinci keşifte taşınmaz içinde hâlâ birtakım eşyaların bulunduğu ve anahtarın davacıya teslim edilmediği anlaşıldığından el atmanın önlenmesine karar verilmiştir.

Önce teslim denenir: Eşyalar taşınmazdan çıkarılarak borçlu kiracıya teslim edilir. Kiracı hazır değilse eşya; vekiline, ailesinden ya da çalışanlarından reşit (ergin) bir kişiye tevdi edilir. Yargıtay 12. HD'nin 07.04.2016 tarihli, 2015/33064 E. ve 2016/10386 K. sayılı kararı bu sırayı kanun metnine sadık biçimde tekrarlar: "Taşınmazın içinde bulunup da ilamda dahil olmayan eşya çıkarılarak borçl…

Eşya çoksa yerinde muhafaza: Eşyanın miktarı ve niteliği kısa sürede başka bir yere taşınmasına elverişli değilse, taşıma ve depolama masrafı yaratmak yerine eşyalar taşınmazda bırakılarak alacaklıya teslim edilebilir. Yargıtay 12. HD'nin 17.05.2023 tarihli, 2022/10152 E. ve 2023/3483 K. sayılı kararında, "taşınmazdaki eşyaların miktar ve mahiyeti itibariyle kısa sürede başka bir yerde depo edilme…

Zorla girmek de yasaktır. Yargıtay 4. HD'nin 07.10.2025 tarihli, 2022/6113 E. ve 2025/13744 K. sayılı kararında, "taşınmaz üzerindeki davacıların zilyetliği yasal yollarla sona erdirilmediği müddetçe ", taşınmaz maliklerinin veya yeni kiracının TMK m. 981'e (zilyetliğin korunması) dayanarak taşınmaza zorla girmesinin mümkün olmadığı vurgulanmıştır. Çilingir çağırmak da aynı kapsamdadır: Yargıtay 3…

Zorla girmek de yasaktır. Yargıtay 4. HD'nin 07.10.2025 tarihli, 2022/6113 E. ve 2025/13744 K. sayılı kararında, "taşınmaz üzerindeki davacıların zilyetliği yasal yollarla sona erdirilmediği müddetçe ", taşınmaz maliklerinin veya yeni kiracının TMK m. 981'e (zilyetliğin korunması) dayanarak taşınmaza zorla girmesinin mümkün olmadığı vurgulanmıştır. Çilingir çağırmak da aynı kapsamdadır: Yargıtay 3…

Zarar doğarsa maddi ve manevi tazminat gündeme gelir. Yargıtay 13. HD'nin 10.11.2009 tarihli, 2009/3816 E. ve 2009/13307 K. sayılı kararına konu olayda ev sahibi, yasal yollara başvurmadan kiracının eşyalarını saçak altına koymuş ve bu suretle eşyaların ziyaına sebebiyet vermiştir; mahkeme maddi tazminata hükmetmiştir. Aynı kararda, kişilik hakları haksız saldırıya uğrayan kimsenin manevi tazminat…

Ev sahibinin eşyaları çıkarması her hâlde suç oluşturmaz. Yargıtay 8. CD'nin 01.11.2023 tarihli, 2021/18453 E. ve 2023/8310 K. sayılı kararında, tahliye sonrası bırakılan eşyaların çıkarılması ve kilidin değiştirilmesi eylemleri "hukuki uyuşmazlık mahiyetinde" görülerek suçun unsurlarının oluşmadığı gerekçesiyle beraat kararı verilmiştir; sanığın suç işleme kastıyla hareket ettiğine dair kesin ve …

Buna karşılık eşyalar yediemin deposuna teslim edilmişse muhafaza yükümlülüğü ceza hukuku bakımından da bağlayıcıdır. Yargıtay 15. CD'nin 20.11.2019 tarihli, 2017/28421 E. ve 2019/12482 K. sayılı kararında, yediemin deposuna teslim edilen eşyaların akıbetinin belirsizleşmesi hâlinde eylemin TCK m. 289'daki muhafaza görevini kötüye kullanma suçunu oluşturacağı kabul edilmiştir. Hangi Eşya Kimin? İa…

6. HD, 2012/5501 E. - 2012/10339 K.

6. HD, 2014/13132 E. - 2015/463 K.

6. HD, 2016/2720 E. - 2016/4858 K.

6. HD, 2013/6845 E. - 2014/1209 K.

Kiracının sorumluluğu, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği "makul süre" boyunca devam eder. Bu süre sabit değildir; taşınmazın cinsi, konumu ve bölgedeki kiralama potansiyeli bilirkişi incelemesiyle belirlenir (Yargıtay 3. HD, 17.01.2023 tarihli, 2022/7831 E. - 2023/31 K.).

Makul sürenin aşamayacağı üç üst sınır vardır — hangisi en kısaysa o uygulanır: taşınmazın fiilen yeniden kiraya verildiği tarih (Yargıtay 6. HD, 05.11.2013 tarihli, 2013/1062 E. - 2013/14853 K.), sözleşmede kararlaştırılmış bir fesih ihbar süresi varsa bu süre, ve her hâlükârda sözleşmenin doğal bitiş tarihi .

Kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğü vardır. Kiraya veren, taşınmazı yeniden kiraya vermek için gerekli özeni göstermek zorundadır; bu çabayı göstermez veya kasten boş tutarsa, hâkim tazminat miktarında indirime gitmelidir (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. HD, 14.11.2024 tarihli, 2022/1189 E. - 2024/1605 K.). Buna karşılık taşınmazın sonradan daha yüksek bedelle kiraya verilmiş olması, kiracın…

Kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğü vardır. Kiraya veren, taşınmazı yeniden kiraya vermek için gerekli özeni göstermek zorundadır; bu çabayı göstermez veya kasten boş tutarsa, hâkim tazminat miktarında indirime gitmelidir (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. HD, 14.11.2024 tarihli, 2022/1189 E. - 2024/1605 K.). Buna karşılık taşınmazın sonradan daha yüksek bedelle kiraya verilmiş olması, kiracın…

Sözleşmedeki tazminat sınırı hâkimi bağlar. Sözleşmede erken tahliye için belirli bir tazminat kararlaştırılmışsa (örn. 30 günlük kira bedeli), hâkim makul süre tazminatını bu miktarla sınırlandırmak zorundadır; kiracı, sözleşmede yazılı olandan fazlasını ödemekle yükümlü tutulamaz (Yargıtay 6. HD, 26.05.2016 tarihli, 2015/9637 E. - 2016/4175 K.).

Önemli sebep kanunda tanımlanmamıştır ; her somut olayda hâkim tarafından değerlendirilir. Ölçüt çekilmezliktir: Yargıtay 3. HD'nin 01.10.2025 tarihli, 2025/581 E. ve 2025/4480 K. sayılı kararında "Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir. Bu duruma örnek olarak, kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir" denilmiştir. Uygulamada kabul gören d…

İdari bir karar kiralananı kullanılamaz hâle getirmişse haklı fesih doğar. Yargıtay 3. HD'nin 17.01.2022 tarihli, 2021/8314 E. ve 2022/52 K. sayılı kararında, kiralanan hakkında belediyece yıkım ve faaliyetten men kararı verilip taşınmazın mühürlenmesi nedeniyle kiracının sözleşmeyi haklı sebeple feshederek tahliye etmek zorunda kaldığı kabul edilmiştir. Aynı Dairenin 29.12.2021 tarihli, 2021/7609…

İdari bir karar kiralananı kullanılamaz hâle getirmişse haklı fesih doğar. Yargıtay 3. HD'nin 17.01.2022 tarihli, 2021/8314 E. ve 2022/52 K. sayılı kararında, kiralanan hakkında belediyece yıkım ve faaliyetten men kararı verilip taşınmazın mühürlenmesi nedeniyle kiracının sözleşmeyi haklı sebeple feshederek tahliye etmek zorunda kaldığı kabul edilmiştir. Aynı Dairenin 29.12.2021 tarihli, 2021/7609…

Sözleşme kurulurken zaten var olan durumlar önemli sebep sayılmaz. Yargıtay 3. HD'nin 23.10.2024 tarihli, 2023/4628 E. ve 2024/3291 K. sayılı kararına göre, kira sözleşmesinin imzalanması sırasında mevcut olan fiziki durumlar feshe haklı sebep oluşturmaz; haklı sebep, sözleşmeden sonra ortaya çıkan bir gelişmeye dayanmalıdır. Kiracı tacirse ölçüt daha da sıkıdır: Yargıtay 3. HD'nin 22.04.2024 tari…

Sözleşme kurulurken zaten var olan durumlar önemli sebep sayılmaz. Yargıtay 3. HD'nin 23.10.2024 tarihli, 2023/4628 E. ve 2024/3291 K. sayılı kararına göre, kira sözleşmesinin imzalanması sırasında mevcut olan fiziki durumlar feshe haklı sebep oluşturmaz; haklı sebep, sözleşmeden sonra ortaya çıkan bir gelişmeye dayanmalıdır. Kiracı tacirse ölçüt daha da sıkıdır: Yargıtay 3. HD'nin 22.04.2024 tari…

Sorumluluk, tahliye tarihiyle sınırlıdır. Hukuk Genel Kurulu'nun 27.09.2022 tarihli, 2022/404 E. ve 2022/1155 K. sayılı kararına göre, kiracı sözleşmeyi haklı bir sebeple feshederse yalnızca taşınmazı fiilen tahliye ettiği tarihe kadar olan kira bedelinden sorumludur; tahliye sonrası için ayrıca TBK m. 325'teki "makul süre" tazminatı istenemez. Böylece haklı sebeple fesihte kiracının sorumluluğu, …

Haklılığın koşulu: Sebep ayıptan kaynaklanıyorsa, kiracının feshi haklı sayılması için önce kiraya verene ayıbı gidermesi için uygun süre tanımış olması gerekir; bu süre tanınmadan yapılan tek taraflı fesih haklı kabul edilmez (Yargıtay 6. HD, 11.02.2014 tarihli, 2013/16843 E. - 2014/1383 K.).

İşyeri kiralarında , ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları sözleşmeyi sürdürebilir. Ortakların bu haktan yararlanabilmesi için kira sözleşmesi kurulurken ortak olmaları ya da mevcut ortaklığın kiraya veren tarafından benimsenmiş olması gerekir; bu hususu ispat yükü, hakkı ileri süren ortak veya mirasçı üzerindedir (Yargıtay 7. HD'nin 15.09.2025 tarih…

İşyeri kiralarında , ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları sözleşmeyi sürdürebilir. Ortakların bu haktan yararlanabilmesi için kira sözleşmesi kurulurken ortak olmaları ya da mevcut ortaklığın kiraya veren tarafından benimsenmiş olması gerekir; bu hususu ispat yükü, hakkı ileri süren ortak veya mirasçı üzerindedir (Yargıtay 7. HD'nin 15.09.2025 tarih…

Usulî uyarı: Sözleşmeyi sürdürme hakkı, açılan tahliye davasında dilekçeler aşamasında ileri sürülmelidir. Bu aşamadan sonra yapılan m. 356 savunması, karşı tarafın muvafakati veya ıslah yoksa savunmanın genişletilmesi yasağı nedeniyle dikkate alınmaz (Yargıtay 7. HD'nin 05.03.2024 tarihli, 2023/775 E. ve 2024/1332 K. sayılı kararı).

Bölge adliye mahkemeleri bu iki unsuru tek bir yükümlülüğün iki yüzü olarak okur. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD'nin 01.04.2026 tarihli, 2024/2671 E. ve 2026/967 K. sayılı ilamında yükümlülük "Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür" biçiminde ifade edilmiştir.

Özen borcunun ölçüsü içtihatta yüksek tutulur. Yargıtay 3. HD'nin 11.04.2023 tarihli, 2022/8233 E. ve 2023/1092 K. sayılı kararında kiracının kiralananı "kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak" zorunda olduğu, bu itibarla "kiralananın aynına veya kiralayanın hukukuna zarar verme olgusu"nun akde aykırılık sayıldığı belirtilmiştir. Ölçüt iki yönlüdür: taşınmazın kendisine verilen f…

İzinsiz alt kira ve kullanımın devri. Sözleşmede alt kira yasağı bulunuyorsa, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın taşınmazın üçüncü kişilere kiralanması başlı başına fesih ve tahliye sebebidir. Yargıtay 3. HD'nin 20.02.2024 tarihli, 2023/1414 E. ve 2024/718 K. sayılı kararında, "yasağa rağmen kiralananın, alt kiraya verilmesi"nin kiraya verene "TBK.'nun 316 ncı maddesi uyarınca kira sözleşmesini…

Kullanım amacının değiştirilmesi. Mesken olarak kiralanan yerin depo, atölye veya işyeri gibi kullanılması, sözleşmede kararlaştırılan amaca aykırılıktır. Hukuk Genel Kurulu'nun 22.03.1978 tarihli, 1978/223 E. ve 1978/259 K. sayılı kararında, tarafların önceki sözleşmeyi serbest iradeyle bozup kiralananın "mesken olarak kullanılacağı" öngörülen yeni bir sözleşme yapmaları hâlinde davanın "son sözl…

İzinsiz tadilat, yapı ve eklentiler. Kiraya verenin rızası olmadan kiralananın fiziki yapısına müdahale edilmesi de akde aykırılıktır. Yargıtay 3. HD'nin 22.03.2022 tarihli, 2021/5404 E. ve 2022/2608 K. sayılı ilamında, "davalıların, davacının izni olmaksızın kiralanan yeri değiştirdiği ve yapı ve eklentiler yaptığı" gerekçesiyle "akde aykırı davrandığı sabit olan davalının kiralanandan tahliyesin…

Bu adımların tamamı birlikte gerçekleşmelidir. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 07.11.2024 tarihli, 2023/815 E. ve 2024/1964 K. sayılı kararında usul şöyle özetlenmiştir: "Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın gi…

Bu hâllerin ortak yönü, aykırılığın artık ihtarla giderilebilir olmaktan çıkmasıdır. Yargıtay 3. HD'nin 26.02.2018 tarihli, 2017/9161 E. ve 2018/1613 K. sayılı ilamında ölçüt açıkça konmuştur: "TBK'nun 316/son maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için ç…

Davranışın suç oluşturması gerekmez. Uygulamada sık rastlanan bir yanılgı, ihtarsız feshin ancak kiracı hakkında bir ceza soruşturması varsa mümkün olduğu düşüncesidir. Yargıtay 6. HD'nin 02.12.2014 tarihli, 2014/10645 E. ve 2014/13322 K. sayılı kararında ortaya konduğu üzere, davranışların Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil etmesi zorunlu değildir; komşuluk ilişkilerini çekilmez kılması yeterl…

Sözleşmenin her ihlali tahliye sonucunu doğurmaz. Yargıtay, TBK m. 316'ya dayalı tahliye için aykırılığın kiralananın kullanımıyla ilgili olmasını arar. Yargıtay 6. HD'nin 14.11.2012 tarihli, 2012/12744 E. ve 2012/14746 K. sayılı kararında kural şöyle ifade edilmiştir: "Kural olarak akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilebilmesi için akde aykırılığın kiralananın kullanımı ile…

Ayrımı tamamlayan karar, Yargıtay 6. HD'nin 07.04.2016 tarihli, 2015/8449 E. ve 2016/2877 K. sayılı kararıdır: "Kiralananın kullanılması ile ilgisi olmayan, sadece sözleşmedeki bazı hükümlerin ihlali olarak nitelendirilebilecek olgular yalnızca sözleşmenin feshini gerektirip, tahliyeye karar verilemez."

Bu yüzden akde aykırılıkta fesih, kiraya verenin tek taraflı beyanıyla tamamlanan bir işlem gibi görülmemelidir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD'nin 21.06.2017 tarihli, 2017/1056 E. ve 2017/975 K. sayılı kararında bu husus daha da ileri götürülmüştür: "Bu akde aykırılıktan dolayı sözleşmenin feshedilebilmesi için mahkeme kararı gereklidir. Akde aykırılık nedeni ile kiraya verenin tek taraflı …

Cezai şart konusunda dikkat: Kira sözleşmelerinde özenle kullanma borcuna aykırılık hâli için bir cezai şart öngörülmesi uygulamada yaygındır; ancak bu tür kayıtların geçerliliği tartışmalıdır. TBK m. 346'nın birinci cümlesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini emredici biçimde düzenler. Nitekim Yargıtay 6. …

Faydalı masraflar: Kiralananın değerini ve kullanışlılığını artıran, ancak zorunlu olmayan harcamalardır (yeni mutfak, kombi yükseltme, dekorasyon). Yazılı rıza + masraf iadesi anlaşması varsa anlaşmaya göre; yalnızca rıza varsa m. 321/3 gereği değer artışı istenemez . Sözleşmede "imalat kiraya verene bedelsiz terk edilecek" kaydı varsa, kiracı bu kayıt geçerli olduğu sürece hiçbir tazminat isteye…

Faydalı masraflar: Kiralananın değerini ve kullanışlılığını artıran, ancak zorunlu olmayan harcamalardır (yeni mutfak, kombi yükseltme, dekorasyon). Yazılı rıza + masraf iadesi anlaşması varsa anlaşmaya göre; yalnızca rıza varsa m. 321/3 gereği değer artışı istenemez . Sözleşmede "imalat kiraya verene bedelsiz terk edilecek" kaydı varsa, kiracı bu kayıt geçerli olduğu sürece hiçbir tazminat isteye…

Faydalı masraflar: Kiralananın değerini ve kullanışlılığını artıran, ancak zorunlu olmayan harcamalardır (yeni mutfak, kombi yükseltme, dekorasyon). Yazılı rıza + masraf iadesi anlaşması varsa anlaşmaya göre; yalnızca rıza varsa m. 321/3 gereği değer artışı istenemez . Sözleşmede "imalat kiraya verene bedelsiz terk edilecek" kaydı varsa, kiracı bu kayıt geçerli olduğu sürece hiçbir tazminat isteye…

Ruhsatsız/imara aykırı imalatlar tazminata konu olmaz. Yapılan tadilatın kiraya veren nezdinde bir zenginleşme sayılabilmesi için ruhsatlandırılabilir, yani imar mevzuatına ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun olması gerekir; aksi hâlde bedel talep edilemez (Yargıtay 3. HD, 15.01.2025 tarihli, 2024/481 E. - 2025/252 K.).

Taşınmaz satılırsa tazminattan kim sorumludur? Muhatap, taşınmazı tadilatlı hâliyle devralan yeni malik değil, kiracıya rıza veren eski maliktir ; zenginleşme onun döneminde doğmuştur (Yargıtay 3. HD, 07.01.2025 tarihli, 2024/565 E. - 2025/67 K.).

Yukarıdaki masraf iadesi kuralları, imalatın taşınmazın bütünleyici parçası hâline geldiği durumları kapsar (mantolama, çatı yenileme, üst kat ilavesi gibi); bunlar bağımsız bir mülkiyet konusu oluşturmaz ve yalnızca bedel/tazminat davasına konu olur (Yargıtay 7. HD, 03.12.2024 tarihli, 2024/554 E. - 2024/5432 K.). Buna karşılık taşınmaz üzerinde ayrı bir yapı niteliğindeki muhdesatın kime ait old…

Yukarıdaki masraf iadesi kuralları, imalatın taşınmazın bütünleyici parçası hâline geldiği durumları kapsar (mantolama, çatı yenileme, üst kat ilavesi gibi); bunlar bağımsız bir mülkiyet konusu oluşturmaz ve yalnızca bedel/tazminat davasına konu olur (Yargıtay 7. HD, 03.12.2024 tarihli, 2024/554 E. - 2024/5432 K.). Buna karşılık taşınmaz üzerinde ayrı bir yapı niteliğindeki muhdesatın kime ait old…

Esaslı onarım kural olarak kiraya verene aittir, sözleşmeyle kiracıya devri sınırlıdır. Hukuk Genel Kurulu'nun 31.05.2022 tarihli, 2020/361 E. ve 2022/787 K. sayılı kararına göre kiracı yalnızca alelade kullanımdan doğan basit giderlerden (temizlik, ıslah) sorumludur; kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunun kapsadığı esaslı onarım giderleri kiraya verene aittir. Binanın güçlendirilmesi …

Esaslı onarım kural olarak kiraya verene aittir, sözleşmeyle kiracıya devri sınırlıdır. Hukuk Genel Kurulu'nun 31.05.2022 tarihli, 2020/361 E. ve 2022/787 K. sayılı kararına göre kiracı yalnızca alelade kullanımdan doğan basit giderlerden (temizlik, ıslah) sorumludur; kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunun kapsadığı esaslı onarım giderleri kiraya verene aittir. Binanın güçlendirilmesi …

Tacirler arası kiralarda istisna: Yargıtay 3. HD'nin 18.09.2018 tarihli, 2018/1205 E. ve 2018/8634 K. sayılı kararına göre, tarafların tacir olduğu kira ilişkilerinde basiretli tacir yükümlülüğü gereği esaslı onarım ve güçlendirme giderlerinin kiracıya yükletilmesine ilişkin sözleşme hükümleri geçerli kabul edilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiracı aleyhine düzenleme yasağı (TBK …

Kiracı, kiralananı aldığı gibi değil, olağan kullanım sonucu yıpranmış haliyle iade eder (TBK m. 334). Yargıtay 3. HD'nin 09.03.2023 tarihli, 2023/466 E. ve 2023/511 K. sayılı kararında bu, "kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur" biçiminde ifade edilmiştir; aynı Dairenin 01.…

Kiracı, kiralananı aldığı gibi değil, olağan kullanım sonucu yıpranmış haliyle iade eder (TBK m. 334). Yargıtay 3. HD'nin 09.03.2023 tarihli, 2023/466 E. ve 2023/511 K. sayılı kararında bu, "kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur" biçiminde ifade edilmiştir; aynı Dairenin 01.…

Kiracı, kiralananı aldığı gibi değil, olağan kullanım sonucu yıpranmış haliyle iade eder (TBK m. 334). Yargıtay 3. HD'nin 09.03.2023 tarihli, 2023/466 E. ve 2023/511 K. sayılı kararında bu, "kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur" biçiminde ifade edilmiştir; aynı Dairenin 01.…

Esaslı tamir giderleri kiraya verene aittir. Yargıtay 20. HD'nin 12.12.2017 tarihli, 2017/3359 E. ve 2017/10440 K. sayılı kararında, kiralananın olağan kullanımıyla ilgili giderler kiracıya ait olsa da "esaslı tamir giderleri kiralayana aittir" denilerek kiracının yalnızca "kira parası ile mütenasip ve alelade kullanımla ilgili tamir giderlerinden" sorumlu tutulabileceği vurgulanmıştır.

Kanun ayrıca önemli ayıp – önemsiz ayıp ayrımı yapar: Ayıp, kiralananın öngörülen kullanımını ciddi ölçüde engelliyor veya ortadan kaldırıyorsa önemlidir (oturulamayacak düzeyde rutubet, kışın çalışmayan ısıtma, ruhsat alınamaması); kullanımı yalnızca sınırlı ölçüde etkiliyorsa önemsizdir (küçük boya kusurları, ufak arızalar). Bu ayrım, kiracının hangi haklara sahip olduğunu belirler — özellikle f…

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin kiraya verene bildirmek zorundadır; bildirmezse, bundan doğan (ayıbın büyümesinden kaynaklanan) zarardan kendisi sorumlu olur. Bildirimin yazılı ve ispatlanabilir biçimde (noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup, en azından mesaj/e-posta) yapılması, sonraki tüm taleplerin temelini oluşturur. İhtarnamede ayıbın ne olduğu, gide…

Uygulamada en sık yapılan ve en ağır sonuç doğuran hata, ayıp gerekçesiyle kira bedelinin tek taraflı olarak ödenmemesi veya eksik ödenmesidir . Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre kiracı, ayıp iddiasına dayanarak kira ödemekten kendiliğinden kaçınamaz; indirim hakkı ya kiraya verenle anlaşmayla ya da mahkeme kararıyla kullanılır. Nitekim Yargıtay 3. HD'nin 14.05.2025 tarihli, 2024/2874 E. ve 2…

Kötüniyetli (iyiniyetli olmayan) davalıya karşı: Zamanaşımı süresi 20 yıldır (bu 1/10/20 yıllık sürelerin TMK m. 639 uyarınca uygulanmasına ilişkin bkz. Yargıtay 7. HD'nin 06.02.2023 tarihli, 2021/6202 E. ve 2023/674 K. sayılı kararı).

Bir yıllık sürenin işlemeye başlaması için davacının hem kendisinin mirasçı olduğunu hem de malı davalının elinde bulundurduğunu öğrenmiş olması gerekir; iki unsurdan biri öğrenilmedikçe süre başlamaz (Yargıtay 7. HD'nin 24.12.2025 tarihli, 2025/1896 E. ve 2025/5600 K. sayılı kararı).

Önemli bir ayrıntı: bu davada davalı, tereke malını olağanüstü zamanaşımı (kazandırıcı zamanaşımı) yoluyla kazandığını ileri süremez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 07.12.2011 tarihli, 2011/709 E. ve 2011/735 K. sayılı kararına göre tereke söz konusu olduğunda mirasçılardan birinin zilyetliği diğer mirasçılar adına da sürdürülmüş sayılır ve mirasçılar arasında kazandırıcı zamanaşımı uygulanmaz. Z…

İki dava sıkça karıştırılır ama dayanakları farklıdır. Miras sebebiyle istihkakta davacı mirasçılık sıfatını ileri sürer ve malın terekeye ait olduğunu ispatlaması yeterlidir; ancak dava TMK m. 639'daki zamanaşımı sürelerine tabidir. Adi istihkakta (TMK m. 683/2) ise davacının kendi mülkiyet hakkını ispatlaması gerekir; buna karşılık mülkiyete dayanan istihkak talebi, mal mevcut olduğu sürece kura…

İki dava sıkça karıştırılır ama dayanakları farklıdır. Miras sebebiyle istihkakta davacı mirasçılık sıfatını ileri sürer ve malın terekeye ait olduğunu ispatlaması yeterlidir; ancak dava TMK m. 639'daki zamanaşımı sürelerine tabidir. Adi istihkakta (TMK m. 683/2) ise davacının kendi mülkiyet hakkını ispatlaması gerekir; buna karşılık mülkiyete dayanan istihkak talebi, mal mevcut olduğu sürece kura…

Yazılı şekil: Sözleşme adi yazılı şekilde yapılır ve tüm mirasçılarca imzalanır (TMK m. 676/2). Tereke taşınmaz içerse dahi tapudaki resmî senet veya noter şekli aranmaz . Bu kuralın kaynağı eski tarihli ama hâlâ yürürlükteki bir içtihadı birleştirme kararıdır: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 10.12.1952 tarihli, 1950/2 E. ve 1952/4 K. sayılı kararında, "mirasa dahil gayrime…

Yazılı şekil: Sözleşme adi yazılı şekilde yapılır ve tüm mirasçılarca imzalanır (TMK m. 676/2). Tereke taşınmaz içerse dahi tapudaki resmî senet veya noter şekli aranmaz . Bu kuralın kaynağı eski tarihli ama hâlâ yürürlükteki bir içtihadı birleştirme kararıdır: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 10.12.1952 tarihli, 1950/2 E. ve 1952/4 K. sayılı kararında, "mirasa dahil gayrime…

Yazılı şekil bir ispat değil, geçerlilik şartıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.05.2013 tarihli, 2012/1512 E. ve 2013/704 K. sayılı kararında "Paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır" denilmekte ve "taşınmazın tüm paydaşlarının katılımı ile yazılı bir belgenin düzenlenmesi gerektiği" belirtilmektedir. Sözlü anlaşma ya da fiilî kullanım, geçerli bir taksim sayıl…

Tüm mirasçıların katılımı zorunludur. Yargıtay 8. HD'nin 30.09.2014 tarihli, 2014/15957 E. ve 2014/17596 K. sayılı kararına göre "taksime tüm mirasçıların katıldığının ispatlanması zorunludur. Aksi hâlde geçerli bir taksimden söz edilemez." Tek bir mirasçının imzasının eksik olması sözleşmenin tamamını sakatlar.

Sağ kalan eş — karine tam tersinedir: Eşe yapılan kazandırmalarda, aksine kanıt olmadıkça miras payına mahsuben yapılmadığı karinesi geçerlidir (Yargıtay 1. HD'nin 05.03.2024 tarihli, 2023/1115 E. ve 2024/1782 K. sayılı kararı; aynı yönde Yargıtay 2. HD, 09.04.2009 tarihli, 2009/625 E. - 2009/6776 K.). Denkleştirmeyi isteyen mirasçı, kazandırmanın miras payına mahsuben yapıldığını ispatlamak zorun…

Sağ kalan eş — karine tam tersinedir: Eşe yapılan kazandırmalarda, aksine kanıt olmadıkça miras payına mahsuben yapılmadığı karinesi geçerlidir (Yargıtay 1. HD'nin 05.03.2024 tarihli, 2023/1115 E. ve 2024/1782 K. sayılı kararı; aynı yönde Yargıtay 2. HD, 09.04.2009 tarihli, 2009/625 E. - 2009/6776 K.). Denkleştirmeyi isteyen mirasçı, kazandırmanın miras payına mahsuben yapıldığını ispatlamak zorun…

Sağ kalan eş — karine tam tersinedir: Eşe yapılan kazandırmalarda, aksine kanıt olmadıkça miras payına mahsuben yapılmadığı karinesi geçerlidir (Yargıtay 1. HD'nin 05.03.2024 tarihli, 2023/1115 E. ve 2024/1782 K. sayılı kararı; aynı yönde Yargıtay 2. HD, 09.04.2009 tarihli, 2009/625 E. - 2009/6776 K.). Denkleştirmeyi isteyen mirasçı, kazandırmanın miras payına mahsuben yapıldığını ispatlamak zorun…

Müşterek banka hesabı özel durumu: Muris ile sağ kalan eş arasındaki müşterek hesapta, aksi kanıtlanmadıkça paylar eşit sayılır; eşin kendi payını aşan çekimleri denkleştirmeye tabi tutulur (Yargıtay 7. HD, 08.05.2023 tarihli, 2022/7103 E. - 2023/2414 K.). Hangi Kazandırmalar İade Edilir?

Noterden alınan belgeye itiraz: Menfaati ihlal edilen kişi, Noterlik Kanunu m. 71/C uyarınca sulh hukuk mahkemesine itiraz eder. Yargıtay 14. HD'nin 19.11.2020 tarihli, 2016/16992 E. ve 2020/7494 K. sayılı kararı, noterlerin verdikleri mirasçılık belgeleri hakkında menfaati ihlal edilenlerin başvuracağı yerin sulh hukuk mahkemesi olduğunu bu hükme dayandırır.

Mirasçılık belgesinin iptali ve yeni belge verilmesi davası: Belgede mirasçı görünen kişilere karşı hasımlı olarak açılır ve Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür; süreye tabi değildir. Yargıtay 14. HD'nin 02.03.2016 tarihli, 2015/16223 E. ve 2016/2633 K. sayılı kararına göre bu dava, hasımlı açılması zorunlu olduğundan çekişmesiz yargı kapsamından çıkıp çekişmeli yargı niteliği kazanır ve görev asli…

Mirasçılık belgesinin iptali ve yeni belge verilmesi davası: Belgede mirasçı görünen kişilere karşı hasımlı olarak açılır ve Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür; süreye tabi değildir. Yargıtay 14. HD'nin 02.03.2016 tarihli, 2015/16223 E. ve 2016/2633 K. sayılı kararına göre bu dava, hasımlı açılması zorunlu olduğundan çekişmesiz yargı kapsamından çıkıp çekişmeli yargı niteliği kazanır ve görev asli…

Yetki: İptal ve yeni belge verilmesi davalarında mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesinin yanı sıra mirasçıların her birinin oturduğu yer mahkemesi de yetkilidir (Yargıtay 5. HD'nin 15.05.2023 tarihli, 2023/309 E. ve 2023/4770 K. sayılı kararı).

Süre, yasal mirasçılar için kural olarak ölümü öğrendikleri tarihte , atanmış mirasçılar için tasarrufun kendilerine resmen bildirildiği tarihte işlemeye başlar. Üç aylık süre hak düşürücüdür ; durmaz ve kesilmez. Önemli sebeplerin varlığı halinde sulh hâkimi süreyi uzatabilir veya yeni süre tanıyabilir (TMK m. 615). Yargıtay 8. HD'nin 25.04.2014 tarihli, 2013/11879 E. ve 2014/8159 K. sayılı karar…

Sahiplenmenin uygulamadaki tipik örneği, muris adına kayıtlı taşınmazları kendi adına intikal ettirip satmaktır. Yargıtay 14. HD'nin 04.04.2016 tarihli, 2015/12439 E. ve 2016/3994 K. sayılı kararında; ret süresi sona ermeden tereke işlemlerine karışan, terekenin olağan yönetimi niteliğinde olmayan veya mirasbırakanın işlerinin yürütülmesi için gerekli olanın dışında işler yapan ya da tereke mallar…

Sahiplenmenin uygulamadaki tipik örneği, muris adına kayıtlı taşınmazları kendi adına intikal ettirip satmaktır. Yargıtay 14. HD'nin 04.04.2016 tarihli, 2015/12439 E. ve 2016/3994 K. sayılı kararında; ret süresi sona ermeden tereke işlemlerine karışan, terekenin olağan yönetimi niteliğinde olmayan veya mirasbırakanın işlerinin yürütülmesi için gerekli olanın dışında işler yapan ya da tereke mallar…

Ölüm tarihinde miras bırakanın ödemeden aczi açıkça belli veya resmen tespit edilmiş ise miras reddedilmiş sayılır ; ayrıca beyan gerekmez. Ödemeden acz, terekenin pasifinin (borçlarının) aktifinden fazla olması, yani terekenin borca batık olmasıdır (Yargıtay 14. HD'nin 22.10.2020 tarihli, 2016/16065 E. ve 2020/6541 K. sayılı kararı). Bu karineye dayanan mirasçı, üç aylık süre geçmiş olsa bile her…

Ölüm tarihinde miras bırakanın ödemeden aczi açıkça belli veya resmen tespit edilmiş ise miras reddedilmiş sayılır ; ayrıca beyan gerekmez. Ödemeden acz, terekenin pasifinin (borçlarının) aktifinden fazla olması, yani terekenin borca batık olmasıdır (Yargıtay 14. HD'nin 22.10.2020 tarihli, 2016/16065 E. ve 2020/6541 K. sayılı kararı). Bu karineye dayanan mirasçı, üç aylık süre geçmiş olsa bile her…

Borca batıklığın tespiti, murisin ölüm tarihi itibarıyla malvarlığındaki aktif ve pasiflerin net biçimde ortaya konulmasını gerektirir; mahkeme tapu, banka, vergi dairesi, trafik tescil ve SGK kayıtlarını araştırır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 26.05.2022 tarihli, 2019/719 E. ve 2022/752 K. sayılı kararı). Davanın kendisi de süreye bağlı değildir (Yargıtay 7. HD'nin 28.11.2024 tarihli, 2024/361…

Borca batıklığın tespiti, murisin ölüm tarihi itibarıyla malvarlığındaki aktif ve pasiflerin net biçimde ortaya konulmasını gerektirir; mahkeme tapu, banka, vergi dairesi, trafik tescil ve SGK kayıtlarını araştırır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 26.05.2022 tarihli, 2019/719 E. ve 2022/752 K. sayılı kararı). Davanın kendisi de süreye bağlı değildir (Yargıtay 7. HD'nin 28.11.2024 tarihli, 2024/361…

Sahiplenme burada da aynı ölçütle değerlendirilir: kendisine yönelik haciz tehdidi ve baskısı altında yapılan ödemeler tereke işlemlerine karışma sayılmaz (Yargıtay 7. HD'nin 07.03.2024 tarihli, 2023/1353 E. ve 2024/1413 K. sayılı kararı); terekenin olağan yönetimi dışında bir işlem ve eylemi tespit edilemeyen mirasçının ret hakkı düşmez (Yargıtay 7. HD'nin 25.09.2025 tarihli, 2025/4043 E. ve 2025…

Sahiplenme burada da aynı ölçütle değerlendirilir: kendisine yönelik haciz tehdidi ve baskısı altında yapılan ödemeler tereke işlemlerine karışma sayılmaz (Yargıtay 7. HD'nin 07.03.2024 tarihli, 2023/1353 E. ve 2024/1413 K. sayılı kararı); terekenin olağan yönetimi dışında bir işlem ve eylemi tespit edilemeyen mirasçının ret hakkı düşmez (Yargıtay 7. HD'nin 25.09.2025 tarihli, 2025/4043 E. ve 2025…

Hükmen ret kesinleştiğinde, bu hükümlerden yararlanan mirasçı miras bırakanın borçlarından sorumlu tutulamaz (Yargıtay 11. HD'nin 14.04.2014 tarihli, 2013/18050 E. ve 2014/7308 K. sayılı kararı).

Küçük ve kısıtlı mirasçılar: Küçük adına ret, sıkı usule bağlıdır. Yargıtay 14. HD'nin 16.09.2020 tarihli, 2016/14860 E. ve 2020/5039 K. sayılı kararına göre mirasın hükmen reddinin velayeten ileri sürülebilmesi için küçüğe kayyım atanması gerekir; mirasçı vesayet altındaysa ret için vesayet makamının izninden sonra denetim makamının da izni aranır. Vasinin kısıtlı adına bu davayı açması da vesaye…

Küçük ve kısıtlı mirasçılar: Küçük adına ret, sıkı usule bağlıdır. Yargıtay 14. HD'nin 16.09.2020 tarihli, 2016/14860 E. ve 2020/5039 K. sayılı kararına göre mirasın hükmen reddinin velayeten ileri sürülebilmesi için küçüğe kayyım atanması gerekir; mirasçı vesayet altındaysa ret için vesayet makamının izninden sonra denetim makamının da izni aranır. Vasinin kısıtlı adına bu davayı açması da vesaye…

Alacaklılara karşı iptal (TMK m. 617): Kendi malvarlığı borcuna yetmeyen mirasçının, alacaklılarına zarar vermek amacıyla mirası reddetmesi halinde alacaklılar, altı ay içinde reddin iptalini dava edebilir. Bu hak düşürücü süre, reddin mahkemenin özel kütüğüne kaydedildiği tarihten işlemeye başlar; ret davasının açıldığı tarih esas alınamaz (Yargıtay 7. HD'nin 15.12.2025 tarihli, 2025/5474 E. ve 2…

Muhdesat, bir arazi üzerinde sonradan meydana getirilmiş kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilmiş ağaçlardır . Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 22.12.1995 tarihli, 1994/1 E. – 1995/3 K. sayılı kararında da bu tanım benimsenmiştir. Ev, ahır, depo, sera, çevre duvarı, meyve ağaçları, zeytin ve bağ gibi unsurlar muhdesat kapsamına girerken; ekonomik ömrü kısa olan ve t…

Bunun altındaki gerekçe, muhdesatın bağımsız bir mülkiyete konu olmamasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 23.10.2024 tarihli, 2023/654 E. ve 2024/530 K. sayılı kararında bu şöyle kurulmuştur: "Muhdesat, şahsi bir hak olup (TMK m.722, 724 ve 729), sahibine arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak bahşetmez. Taşınmaz üzerindeki kalıcı yapı, ağaç gibi bütünleyici pa…

Bu istisnai hâller dışında, sırf "ileride bir uyuşmazlık çıkabilir" düşüncesiyle açılan bir muhdesat tespiti davası, hukuki yarar yokluğundan reddedilir . Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.10.2019 tarihli kararı (2017/8-1854 E., 2019/1096 K.) bu ilkeyi açıkça teyit etmiştir.

Listenin kapsamı içtihatta da tam olarak bu üç hâlle çizilir. Yargıtay 7. HD'nin 18.12.2023 tarihli, 2022/5633 E. ve 2023/6305 K. sayılı kararında belirtildiği üzere: "Öğretide ve Yargıtay'ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespit…

Kural içtihatta açıkça formüle edilmiştir. Yargıtay 8. HD'nin 25.02.2019 tarihli, 2019/74 E. ve 2019/1842 K. sayılı kararına göre "muhdesatın tespiti davaları, ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tapu maliklerine karşı açılır".

Bunun dayanağı, davanın niteliğidir. Yargıtay 7. HD'nin 30.01.2013 tarihli, 2012/7240 E. ve 2013/617 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, "muhdesatın tespiti davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardan olmadığından, muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğini başka bir şekilde kabul eden ve uyuşmazlık çıkarmayan taşınmaz paydaşlarının davada taraf olmalarının gerekmediği" kabul edilmek…

Bu ayrım içtihatta da açıkça kurulur: Yargıtay 7. HD'nin 30.05.2024 tarihli, 2023/4029 E. ve 2024/3080 K. sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi davasına bakan sulh hukuk mahkemesinin uyuşmazlık hâlinde taraflara "Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açma konusunda süre verilmesi" gerektiği belirtilmiştir. Yani muhdesat uyuşmazlığını sulh hukuk mahkemesi kendisi çözmez; ayrı bir davaya yönlendirir. O…

Geniş görüş. Yargıtay 8. HD'nin 18.02.2014 tarihli, 2013/22991 E. ve 2014/2679 K. sayılı kararı ise şunu söyler: "Ortaklığın giderilmesi davası kesinleşmiş olsa dahi satış aşamasında da açılabileceği gibi satıştan sonra da önce tespit davası açılarak olumlu karar alındıktan sonra diğer paydaşlara karşı eda davası niteliğindeki alacak (rücu) davasının açılması da mümkündür." Bu çizgide hak, satış s…

Ara görüş. Yargıtay 7. HD'nin 03.07.2012 tarihli, 2012/2836 E. ve 2012/5205 K. sayılı kararında paydaşların "ortaklığın giderilmesi davası sonuçlanıp kesin hükme bağlanıncaya kadar" dava açma hakkının bulunduğu belirtilmiştir.

Yargıtay 7. HD'nin 21.09.2022 tarihli, 2022/417 E. ve 2022/5401 K. sayılı kararında, "konusunda uzman bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılarak, talep konusu muhdesatların ... muhdesat niteliğinde bulunup bulunmadığı hususları duraksamaya yer vermeyecek şekilde tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken" denilerek eksik inceleme bozma sebebi sayılmıştır.

Tanık beyanları çelişiyorsa bu çelişki de giderilmek zorundadır. Yargıtay 8. HD'nin 21.02.2014 tarihli, 2013/12546 E. ve 2014/3121 K. sayılı kararına göre çelişkili beyanların "6100 sayılı HMK'nun 261. maddesi hükmü gözönünde bulundurularak yüzleştirilmek suretiyle giderilmeye çalışılması" gerekir. Karşı taraf tanıklarının aksini söylemesi tek başına davayı düşürmez; mahkemeden yüzleştirme talep e…

Muhdesatın kaçak (ruhsatsız) bir yapı olması, tek başına tespit davasının reddi için yeterli değildir. Yargıtay 8. HD'nin 19.01.2015 tarihli, 2014/19737 E. ve 2015/869 K. sayılı kararında "muhdesatın aidiyetinin tespitine ilişkin davalarda muhdesatın kaçak yapı olup olmamasının sonuca etkisi bulunmadığının kabulü gerekir" denilmiştir. Ruhsatsız yapılmış bir ev, ahır veya depo için de aidiyet tespi…

Buna karşılık davacının taşınmazda paydaş sıfatının bulunmaması başlı başına bir engeldir. Yargıtay 7. HD'nin 26.10.2023 tarihli, 2022/4492 E. ve 2023/5126 K. sayılı kararına göre "malik olmayan davacının ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunması mümkün iken muhtesatın tespiti davası açmasında hukuki yararı bulunmadığı" kabul edilmektedir. Tapuda payı olmayan kişinin yolu tespi…

Ortaklığın giderilmesi davası satış yoluyla sonuçlanacaksa ve taşınmaz üzerinde muhdesat bulunuyorsa, satış bedelinin dağıtımında şu yöntem izlenir. Yöntem içtihatla belirlenmiştir: Yargıtay 7. HD'nin 06.12.2021 tarihli, 2021/7478 E. ve 2021/3498 K. sayılı kararı ile Yargıtay 14. HD'nin 25.02.2021 tarihli, 2021/226 E. ve 2021/1284 K. sayılı kararında, "dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın de…

Ortaklığın giderilmesi davası satış yoluyla sonuçlanacaksa ve taşınmaz üzerinde muhdesat bulunuyorsa, satış bedelinin dağıtımında şu yöntem izlenir. Yöntem içtihatla belirlenmiştir: Yargıtay 7. HD'nin 06.12.2021 tarihli, 2021/7478 E. ve 2021/3498 K. sayılı kararı ile Yargıtay 14. HD'nin 25.02.2021 tarihli, 2021/226 E. ve 2021/1284 K. sayılı kararında, "dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın de…

Miras bırakanın, bir mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazını tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstererek devretmesine muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) denir. Bu durumda görünüşteki satış gerçek iradeye uymadığından, gizli bağış da resmî şekil şartından yoksun kaldığından işlem geçersizdir; miras hakkı çiğnenen miras…

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.10.2023 tarihli, 2022/1014 E. ve 2023/1004 K. sayılı kararı işlemin yapısını şöyle tarif eder: "Söz konusu muvazaada miras bırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede i…

Yargıtay 1. HD'nin 10.03.2022 tarihli, 2021/10641 E. ve 2022/1940 K. sayılı kararında bu genişliğin gerekçesi de ortaya konmuştur: görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de "Türk Medeni Kanunu'nun 706., Türk Borçlar Kanunu'nun 237. ... ve Tapu Kanunu'nun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya…

Delil serbestisi, mirasçıyı ispat yükünden kurtarmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.03.2023 tarihli, 2021/1 E. ve 2023/168 K. sayılı kararında, TMK m. 6 ve HMK m. 190 uyarınca "miras bırakanın yaptığı temlikdeki gerçek irade ve amacının mirasçıdan mal kaçırmak olduğunu, bu hususu ileri süren davacı taraf kanıtlamalıdır" denilmiştir. Yani devralan mirasçının "gerçekten satın aldım" savunmasını…

Bu ölçütlerden hiçbiri tek başına belirleyici değildir. Yargıtay 1. HD'nin 17.03.2015 tarihli, 2013/18141 E. ve 2015/3683 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, "akitte gösterilen bedel ile saptanan gerçek bedel arasındaki aşırı oransızlık tek başına muvazaanın kanıtı değildir". Uygulamada davayı kaybettiren en sık hata, yalnızca düşük bedele dayanıp murisin ekonomik durumunu ve devralanın…

Yargıtay bu kurguyu tanır. 1. HD'nin 12.06.2017 tarihli, 2015/478 E. ve 2017/3410 K. sayılı kararında, "murisin ara malik kullanmak suretiyle temlikinin mirastan mal kaçırma ve muvazaalı olduğu" kabul edilmiştir. Burada incelenmesi gereken, tek tek işlemler değil zincirin bütünüdür : işlemler arasındaki kısa süre, ara malikin taşınmazı hiç kullanmamış olması, bedelin gerçekte ödenmemiş olması gibi…

Zincirdeki son malikin iyiniyet savunması da mutlak değildir. Yargıtay 1. HD'nin 20.01.2010 tarihli, 2009/12676 E. ve 2010/276 K. sayılı kararında, muvazaalı devri izleyen kayıt maliki durumu biliyorsa veya bilebilecek konumdaysa "Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinden yararlanamayacağı" saptanmıştır. Aile içi devirlerde, akrabalık ve fiilî durum bilgisi çoğu kez "bilebilecek durumda olma" ölçütü…

Bu istisnanın hukuki temeli, muvazaanın kurucu unsurunun kastta olmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 13.12.2023 tarihli, 2022/821 E. ve 2023/1222 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, "Murisin mirasçılarından mal kaçırma amacının bulunmaması hâlinde 01.04.1974 tarihli ve 1974/1 Esas, 1974/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararını uygulama olanağı bulunmamaktadır". Kast yoksa görünüşteki…

Süre bakımından fark güncel içtihatta da yinelenmektedir: Yargıtay 1. HD'nin 08.12.2025 tarihli, 2025/5470 E. ve 2025/5745 K. sayılı kararında, temliklerin muvazaa ile illetli olduğunun saptanması hâlinde bu işlemlerin "zamanaşımı hükümlerine tabi olmayacağı" belirtilmiştir.

Bu davalarda mali yük, taşınmazın tamamının değeri üzerinden değil, davacının miras payı üzerinden hesaplanır. Yargıtay 1. HD'nin 20.03.2013 tarihli, 2012/14204 E. ve 2013/3938 K. sayılı kararında, "isteğin miras payı oranında olduğu gözetildiğinde... dava değerinin... miras payı... oranında bulunduğu" belirtilerek harç ve vekâlet ücretinin buna göre saptanması gerektiği kabul edilmiştir.

Dava kabul edildiğinde muvazaalı tapu kaydı iptal edilir; ancak taşınmaz ölmüş olan miras bırakan adına tescil edilemez. Yargıtay 1. HD'nin 08.07.2010 tarihli, 2010/6072 E. ve 2010/8120 K. sayılı kararında, "tüm mirasçılar adına payları oranında tescile karar verilmesi gerekirken ölü kişi adına tescile karar verilmiş olması" doğru bulunmamıştır. Terekeye iade talep edilen hâllerde bile hüküm, mira…

yapılmalıdır. Taşınmaz devri içeren ölünceye kadar bakma sözleşmelerini, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 10.12.1952 tarihli, 1952/4 E. – 1952/5 K. sayılı kararı uyarınca tapu müdürlükleri de düzenleyebilir.

Uygulamada en sık yanlış bilinen nokta budur. Bakım borcu şahsen ifa edilmesi gereken bir borç olsa da, bakım borçlusunun ölümü sözleşmeyi sona erdirmez ; sözleşme ayakta kalır ve bakma ile görüp gözetme borcu bakım borçlusunun mirasçılarına intikal eder. Yargıtay'ın yerleşik uygulaması bu yöndedir: bakım alacaklısının ölümü sözleşmenin sona ermesini gerektirdiği hâlde, bakım borçlusunun ölümüyle …

Uygulamada en sık yanlış bilinen nokta budur. Bakım borcu şahsen ifa edilmesi gereken bir borç olsa da, bakım borçlusunun ölümü sözleşmeyi sona erdirmez ; sözleşme ayakta kalır ve bakma ile görüp gözetme borcu bakım borçlusunun mirasçılarına intikal eder. Yargıtay'ın yerleşik uygulaması bu yöndedir: bakım alacaklısının ölümü sözleşmenin sona ermesini gerektirdiği hâlde, bakım borçlusunun ölümüyle …

Fesih hakkı ve bir yıllık hak düşürücü süre. Kanun koyucu, bakım alacaklısını isteği dışında borçlunun mirasçılarıyla birlikte yaşamaya zorlamamak için ona bir fesih hakkı tanımıştır. Bu hak, ölüm tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süreye tabidir (TBK m. 618; 818 sayılı BK m. 518; Yargıtay 7. HD'nin 13.01.2025 tarihli, 2024/1749 E. ve 2025/236 K. sayılı kararı). Süre kaçırılırsa dava esas…

Fesih hakkı ve bir yıllık hak düşürücü süre. Kanun koyucu, bakım alacaklısını isteği dışında borçlunun mirasçılarıyla birlikte yaşamaya zorlamamak için ona bir fesih hakkı tanımıştır. Bu hak, ölüm tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süreye tabidir (TBK m. 618; 818 sayılı BK m. 518; Yargıtay 7. HD'nin 13.01.2025 tarihli, 2024/1749 E. ve 2025/236 K. sayılı kararı). Süre kaçırılırsa dava esas…

Fesih hâlinde taşınmaz aynen geri alınamaz. Bu, konunun en kritik ve en çok karıştırılan yönüdür. Bakım alacaklısı ölüm nedeniyle sözleşmeyi feshetse dahi, bakım borçlusuna devrettiği malı aynen mirasçılardan geri isteyemez; tapu iptali ve tescil isteyemez. Talep edebileceği tek şey, TBK m. 618'de açıkça belirtildiği üzere borçlunun iflası hâlinde iflas masasından isteyebileceği miktara eşit bir p…

Fesih hâlinde taşınmaz aynen geri alınamaz. Bu, konunun en kritik ve en çok karıştırılan yönüdür. Bakım alacaklısı ölüm nedeniyle sözleşmeyi feshetse dahi, bakım borçlusuna devrettiği malı aynen mirasçılardan geri isteyemez; tapu iptali ve tescil isteyemez. Talep edebileceği tek şey, TBK m. 618'de açıkça belirtildiği üzere borçlunun iflası hâlinde iflas masasından isteyebileceği miktara eşit bir p…

Birden fazla bakım borçlusu varsa. Bakım borçlularından biri ölür, diğeri bakıma devam ederse sözleşme geçerliliğini korur ve edimini yerine getiren borçlu lehine tescile karar verilir (Yargıtay 14. HD'nin 19.10.2015 tarihli, 2015/10740 E. ve 2015/9169 K. sayılı kararı). Yukarıdaki 1. HD kararında da fesih, yalnızca ölen borçlunun payı yönünden değerlendirilmiştir.

Borçlunun mirasçıları ne isteyebilir? Bakım borçlusu ölmeden önce bakım ve gözetme borcunu yerine getirmişse, ölünceye kadar bakma sözleşmesi taraflarına kişisel hak sağladığından, tapu iptali ve tescil davasını bakım borçlusu ya da onun külli halefleri (mirasçıları) , bakım alacaklısının mirasçılarına karşı açabilir (Yargıtay 7. HD'nin 11.04.2022 tarihli, 2021/8051 E. ve 2022/2687 K. sayılı karar…

Borçlunun mirasçıları ne isteyebilir? Bakım borçlusu ölmeden önce bakım ve gözetme borcunu yerine getirmişse, ölünceye kadar bakma sözleşmesi taraflarına kişisel hak sağladığından, tapu iptali ve tescil davasını bakım borçlusu ya da onun külli halefleri (mirasçıları) , bakım alacaklısının mirasçılarına karşı açabilir (Yargıtay 7. HD'nin 11.04.2022 tarihli, 2021/8051 E. ve 2022/2687 K. sayılı karar…

Murisin elindeki malvarlığının miktarı ve devredilen malın tüm malvarlığına oranı — devrin makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı. Muris, gerekmediği hâlde tüm malvarlığını ya da büyük bir kısmını bakım sözleşmesi gereği devretmişse bu husus, diğer delillerle birlikte değerlendirilmek suretiyle muvazaanın göstergesi kabul edilebilir (Yargıtay 7. HD'nin 17.10.2025 tarihli, 2025/2512 E. …

Baskın görüş — evet, süre sıfırlanır: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. ve 2021/614 K. sayılı kararına göre, taraflar yeniden bir kira sözleşmesi düzenlediğinde on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlar — Kurul bunu "her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır" ifadesiyle netleştirmiştir. Aynı yönde Yargıtay 6. …

Baskın görüş — evet, süre sıfırlanır: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. ve 2021/614 K. sayılı kararına göre, taraflar yeniden bir kira sözleşmesi düzenlediğinde on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlar — Kurul bunu "her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır" ifadesiyle netleştirmiştir. Aynı yönde Yargıtay 6. …

Baskın görüş — evet, süre sıfırlanır: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. ve 2021/614 K. sayılı kararına göre, taraflar yeniden bir kira sözleşmesi düzenlediğinde on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlar — Kurul bunu "her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır" ifadesiyle netleştirmiştir. Aynı yönde Yargıtay 6. …

İstisna — salt "temdit" (uzatma) süreyi sıfırlamaz: İmzalanan belgenin niteliği belirleyicidir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 26.11.2025 tarihli, 2024/2524 E. ve 2025/3655 K. sayılı kararına göre, sonraki işlem yalnızca mevcut ilişkiyi uzatan bir temdit niteliğindeyse yeni bir sözleşme sayılmaz ve süre sıfırlanmaz; bu durumda ilk sözleşme tarihi esas alınır. Kesinleşmiş bir kural olarak, …

İstisna — salt "temdit" (uzatma) süreyi sıfırlamaz: İmzalanan belgenin niteliği belirleyicidir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 26.11.2025 tarihli, 2024/2524 E. ve 2025/3655 K. sayılı kararına göre, sonraki işlem yalnızca mevcut ilişkiyi uzatan bir temdit niteliğindeyse yeni bir sözleşme sayılmaz ve süre sıfırlanmaz; bu durumda ilk sözleşme tarihi esas alınır. Kesinleşmiş bir kural olarak, …

Karşı oy görüşleri: HGK kararına muhalif kalanlar ile Yargıtay 6. HD'nin bir kararındaki (28.01.2015, 2015/172 E., 2015/851 K.) karşı oy, taraflar değişmediği ve ara sözleşme bağımsız bir ilişki kurmayıp mevcut ilişkinin uzatılmasına yönelik olduğu sürece sürenin sıfırlanmaması gerektiğini savunmaktadır.

Önalım davalarında en sık başarıya ulaşan savunma, fiili taksim olgusudur. Taşınmaz, tapuda resmen paylaşılmamış olsa bile paydaşlar kendi aralarında hangi bölümü kimin kullanacağını fiilen belirlemiş ve yıllardır buna göre kullanıyorsa; bir paydaşın, kendi kullandığı bölüme karşılık gelen payını sattığında, satıcının kullandığı yerde o güne kadar hiçbir hak iddia etmemiş davacının önalım hakkını …

Önalım davalarında en sık başarıya ulaşan savunma, fiili taksim olgusudur. Taşınmaz, tapuda resmen paylaşılmamış olsa bile paydaşlar kendi aralarında hangi bölümü kimin kullanacağını fiilen belirlemiş ve yıllardır buna göre kullanıyorsa; bir paydaşın, kendi kullandığı bölüme karşılık gelen payını sattığında, satıcının kullandığı yerde o güne kadar hiçbir hak iddia etmemiş davacının önalım hakkını …

Savunmanın kabulü için aranan somut ölçüt şudur: Yargıtay 7. HD'nin 18.12.2025 tarihli, 2025/5340 E. ve 2025/5473 K. sayılı kararına göre fiili taksimin kabul edilebilmesi için "davalının ve davalıya bu yeri satan önceki maliklerin zeminde fiilen kullandıkları bir alanın bulunması" gerekir. Yani savunma, yalnızca alıcının kendi kullanımına değil, kendisine payı satan paydaşın kullanımına da dayanm…

Bir de çoğu davacının hesaba katmadığı bir yön var: fiili taksim, ileri sürülmese bile mahkemece gözetilebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 12.02.2025 tarihli, 2023/218 E. ve 2025/30 K. sayılı kararına göre "fiili taksimin varlığı dosya kapsamından anlaşılıyor ise hâkim tarafından da resen dikkate alınması zorunludur". Dolayısıyla taşınmazı yıllardır bölüşerek kullanan bir paydaşın açtığı dava…

Anayasa Mahkemesi de bu düzenlemenin anayasaya uygunluğunu incelerken aynı sonuca varmıştır: 03.06.2025 tarihli, 2024/152 E. ve 2025/116 K. sayılı kararında, noter bildiriminin "tebligatın geçerliliği bakımından bir şekil şartı" olduğu ve diğer paydaşların satışı noter dışında herhangi bir yolla öğrenmesi hâlinde üç aylık sürenin başlamayacağı belirtilmiştir. Yani alıcı, kendisini güvenceye almak …

Yargılama sürecinde bedelin değer kaybetmemesi için depo edilen tutarın nemalandırılması benimsenmiştir: Yargıtay 7. HD'nin 22.02.2023 tarihli, 2021/8378 E. ve 2023/1056 K. sayılı kararına göre bedelin vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek "yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi" sağlanır.

Buna karşılık davacı paydaş, önalım hakkını caydırmak amacıyla bedelin tapuda şişirilerek gösterildiğini iddia ediyorsa, resmî sözleşmenin tarafı olmadığından bu iddiasını tanık dâhil her türlü delille kanıtlayabilirdi (Yargıtay 14. HD'nin 15.12.2015 tarihli, 2014/15054 E. ve 2015/11622 K. sayılı kararı).

Muvazaanın ispatı için keşifle bulunan değerle senetteki bedel arasındaki farkı göstermek tek başına yetmez. Yargıtay 7. HD'nin 20.09.2022 tarihli, 2021/7262 E. ve 2022/5323 K. sayılı kararına göre "resmi senetteki satış bedeli ile keşif ile belirlenen bedel arasındaki fark tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir". Birden Fazla Paydaş Önalım Hakkını Kullanırsa Pay Nasıl B…

Dava açan paydaşlar, mevcut pay oranlarına bakılmaksızın satılan payı eşit olarak edinirler. Yargıtay 14. HD'nin 07.04.2014 tarihli, 2014/1703 E. ve 2014/4542 K. sayılı kararında, iki davacı bakımından bedelin yarı yarıya depo ettirilmesi ve payın davacılar adına 1/2'şer oranında tescil edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Yani taşınmazdaki payı büyük olan paydaş, satılan paydan daha fazlasını alama…

Davayı, taşınmazın paydaşlarından veya ortaklarından herhangi biri , diğer tüm paydaşları davalı göstererek açabilir. Önemli bir nokta: tapuda kayıtlı tüm paydaşların (ölmüşlerse mirasçılarının) davada taraf olarak yer alması zorunludur. Yargıtay 7. HD'nin 12.01.2022 tarihli 2021/2504 E. ve 2022/365 K. sayılı kararında ifade edildiği üzere, "taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup resen yargılama…

Davayı, taşınmazın paydaşlarından veya ortaklarından herhangi biri , diğer tüm paydaşları davalı göstererek açabilir. Önemli bir nokta: tapuda kayıtlı tüm paydaşların (ölmüşlerse mirasçılarının) davada taraf olarak yer alması zorunludur. Yargıtay 7. HD'nin 12.01.2022 tarihli 2021/2504 E. ve 2022/365 K. sayılı kararında ifade edildiği üzere, "taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup resen yargılama…

Davanın yalnızca paydaşlarca açılabileceği kuralının önemli bir istisnası vardır: Borçlu paydaşın alacaklısı , İİK m. 121 uyarınca icra hâkimliğinden alacağı yetki belgesine dayanarak, borçlusunun paydaşı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir (Y. 14. HD 25.06.2013, 2013/9004 E. ve 2013/9814 K.).

Yargıtay 7. HD'nin 04.04.2024 tarihli 2024/1198 E. ve 2024/1998 K. sayılı kararında açıkça ifade edildiği üzere: "Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez." Aynı ilke, Yargıtay 14. HD'nin 08.05.2017 tarihli 2015/12736 E. ve 2017/3856 K. kararında da vurgu…

Yargıtay 7. HD'nin 04.04.2024 tarihli 2024/1198 E. ve 2024/1998 K. sayılı kararında açıkça ifade edildiği üzere: "Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez." Aynı ilke, Yargıtay 14. HD'nin 08.05.2017 tarihli 2015/12736 E. ve 2017/3856 K. kararında da vurgu…

Tüm paydaşlar yalnızca satış istiyorsa: Taşınmaz fiilen bölünebilir nitelikte olsa bile mahkeme satışa karar vermek zorundadır. Yargıtay 6. HD'nin 28.11.2011 tarihli 2011/9008 E. ve 2011/13106 K. kararına göre "satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için taraflardan herhangi birisinin bu yönde bir talepte bulunması gerekir"; aynı mantık aynen taksim için de geçerlidir. Kimse aynen …

Tüm paydaşlar yalnızca satış istiyorsa: Taşınmaz fiilen bölünebilir nitelikte olsa bile mahkeme satışa karar vermek zorundadır. Yargıtay 6. HD'nin 28.11.2011 tarihli 2011/9008 E. ve 2011/13106 K. kararına göre "satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için taraflardan herhangi birisinin bu yönde bir talepte bulunması gerekir"; aynı mantık aynen taksim için de geçerlidir. Kimse aynen …

En az bir paydaş aynen taksim talep ediyorsa: Yargıtay 14. HD 15.01.2018, 2016/1201 E. ve 2018/230 K.: "Taraflardan birinin aynen taksim talebinde bulunması halinde asıl olan paylaştırmanın aynen taksim yoluyla yapılmasıdır. Ancak taraflar aynen taksim hususunda anlaşamazlarsa ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gerekmektedir." Bu hâlde mahkeme; yüzölçümü, nitelik, paydaş sayısı ve imar mevzuatı …

En az bir paydaş aynen taksim talep ediyorsa: Yargıtay 14. HD 15.01.2018, 2016/1201 E. ve 2018/230 K.: "Taraflardan birinin aynen taksim talebinde bulunması halinde asıl olan paylaştırmanın aynen taksim yoluyla yapılmasıdır. Ancak taraflar aynen taksim hususunda anlaşamazlarsa ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gerekmektedir." Bu hâlde mahkeme; yüzölçümü, nitelik, paydaş sayısı ve imar mevzuatı …

En az bir paydaş aynen taksim talep ediyorsa: Yargıtay 14. HD 15.01.2018, 2016/1201 E. ve 2018/230 K.: "Taraflardan birinin aynen taksim talebinde bulunması halinde asıl olan paylaştırmanın aynen taksim yoluyla yapılmasıdır. Ancak taraflar aynen taksim hususunda anlaşamazlarsa ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gerekmektedir." Bu hâlde mahkeme; yüzölçümü, nitelik, paydaş sayısı ve imar mevzuatı …

Yola terk / muvafakat gereken durumlar: Aynen taksim için imar mevzuatı gereği bir kısım alanın yola terki gerekiyorsa, buna itiraz eden paydaşın muvafakati olmadan aynen taksim kararı verilemez; bu durumda satışa gidilir (Y. 14. HD 29.04.2021, 2018/4581 E. ve 2021/3169 K.).

Kat mülkiyeti kurularak taksim: Üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunan bir binada, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle paylaştırma da bir taksim yöntemidir; ancak bu da yine ancak en az bir paydaşın talebi hâlinde mümkündür. Yargıtay 18. HD 23.11.2009, 2009/3234 E. ve 2009/10716 K.: "davada taraf olan ortaklardan hiçbirisi taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle gide…

Kat mülkiyeti kurularak taksim: Üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunan bir binada, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle paylaştırma da bir taksim yöntemidir; ancak bu da yine ancak en az bir paydaşın talebi hâlinde mümkündür. Yargıtay 18. HD 23.11.2009, 2009/3234 E. ve 2009/10716 K.: "davada taraf olan ortaklardan hiçbirisi taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle gide…

Kuralın gerekçesi, satışın malikin serbest iradesine dayanmamasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.09.2005 tarihli, 2005/358 E. ve 2005/470 K. sayılı kararında bu, "bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebrî arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür" biçiminde ifade edilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.05.1990 tarihli, 1990/110 E. v…

Kuralın gerekçesi, satışın malikin serbest iradesine dayanmamasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.09.2005 tarihli, 2005/358 E. ve 2005/470 K. sayılı kararında bu, "bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebrî arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür" biçiminde ifade edilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.05.1990 tarihli, 1990/110 E. v…

Devam eden bir önalım davası satışı durdurmaz. Yargıtay 12. HD'nin 02.05.2018 tarihli, 2016/29576 E. ve 2018/4043 K. sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesinden sonra açılan önalım davasında "cebri icra yolu ile satışı önlemeye ilişkin bir ihtiyati tedbir kararı bulunmadığından cebri icra yolu ile satışı engellemez" denilmiştir. Satışı durdurmak isteyen paydaşın ayrıca ihti…

Yasak ihtiyari ihaleleri kapsamaz. Yargıtay 7. HD'nin 04.10.2023 tarihli, 2023/2964 E. ve 2023/4446 K. sayılı kararına göre "cebri artırma suretiyle satılan taşınmazlar üzerinde önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin kuralın ihtiyari ihale yolu ile yapılan satışlarda uygulanma kabiliyeti yoktur".

TMK m. 684 ve m. 718 uyarınca arazi üzerindeki kalıcı yapı ve ağaçlar kural olarak arazinin bütünleyici parçası sayılsa da, bunları kendi imkânlarıyla meydana getiren kişinin muhdesatın bedeline ilişkin şahsi bir talep hakkı vardır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 23.10.2024 tarihli, 2023/654 E. ve 2024/530 K. sayılı kararının ifadesiyle "muhdesat, şahsi bir hak olup (TMK m.722, 724 ve 729), sahib…

Ortaklığın giderilmesi davasında bir paydaş, taşınmaz üzerindeki muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eder ve diğer paydaşlar bunu kabul etmezse, mahkeme iddia eden paydaşa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için HMK m. 165 uyarınca uygun bir süre verir (Y. 7. HD 09.11.2022, 2022/5914 E. ve 2022/6737 K.).

Muhdesatın aidiyeti tespit edilirse — ya da başlangıçtan itibaren paydaşların ittifakı veya tapuya işlenmiş şerh varsa — Yargıtay 7. HD'nin 25.03.2024 tarihli 2023/1086 E. ve 2024/1739 K. sayılı kararında ortaya koyduğu yönteme göre: dava tarihi itibarıyla arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir; bu değerler toplanarak taşınmazın toplam değeri bulunur; toplam değerin yüzde kaçının ar…

Bu iddia, ortaklığın giderilmesi davası karara bağlanmadan önce ileri sürülmelidir. Sonrasına kalırsa hak tümüyle yok olmaz ama dava türü değişir ve içtihat farkı devreye girer: güncel Yargıtay 7. HD çizgisi satışa karar verilmesinden sonra tespit davasında hukuki yarar görmezken (30.05.2024 tarihli, 2023/4029 E. ve 2024/3080 K.), Yargıtay 8. HD'nin 18.02.2014 tarihli, 2013/22991 E. ve 2014/2679 K…

Bu iddia, ortaklığın giderilmesi davası karara bağlanmadan önce ileri sürülmelidir. Sonrasına kalırsa hak tümüyle yok olmaz ama dava türü değişir ve içtihat farkı devreye girer: güncel Yargıtay 7. HD çizgisi satışa karar verilmesinden sonra tespit davasında hukuki yarar görmezken (30.05.2024 tarihli, 2023/4029 E. ve 2024/3080 K.), Yargıtay 8. HD'nin 18.02.2014 tarihli, 2013/22991 E. ve 2014/2679 K…

Yargılama sırasında pay oranlarını veya paydaş çevresini değiştirebilecek davalar açılırsa, tarafların mülkiyet hakkı doğrudan etkileneceğinden bu davaların sonucu ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır (Y. 14. HD 23.06.2020, 2019/4447 E. ve 2020/3929 K.). Bu kapsamda, bir paydaş tapu kaydının bizzat hukuka aykırı (yolsuz) olduğunu — örneğin payın muris muvazaası ya da sahte vek…

Davacı hüküm kurulmadan önce HMK m. 307 uyarınca feragat edebilir; ancak ortaklığın giderilmesi davası çift taraflı (actio duplex) bir dava olduğundan Yargıtay'a göre davalılardan birinin davaya devam etmek istemesi hâlinde mahkeme davaya devam ederek işin esası hakkında karar vermek zorundadır (Y. 7. HD 12.01.2023, 2022/7091 E. ve 2023/146 K.). Yani davacının tek başına feragati davayı otomatik o…

Tanımın kapsamı, yapının bir riskli alanın içinde bulunup bulunmamasından bağımsızdır. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin 13.07.2020 tarihli, 2020/171 E. ve 2020/653 K. sayılı kararında riskli yapı, "riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı i…

Alan ilanı, sağlam bir yapının malikini çaresiz bırakmaz. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 27.05.2024 tarihli, 2024/439 E. ve 2024/1201 K. sayılı kararına göre imar mevzuatına uygun yapılar, "6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 5. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen saha araştırmalarına dayanan detaylı çalışmalar neticesinde risk teşkil edip etmediği belirlenmeksizin riskli alan s…

Danıştay 2. Dairesi'nin 08.11.2022 tarihli, 2021/13866 E. ve 2022/5677 K. sayılı kararı, tespitin "Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacağı ve sonucun Bakanlığa veya İdareye bildirileceği" kuralının altını çizer. Anayasa Mahkemesi de düzenlemeyi aynı biçimde okumaktadır: tespit, "masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafın…

Bu eksikliklerin sonucu teorik değildir. Danıştay 4. Dairesi'nin 09.05.2024 tarihli, 2023/11051 E. ve 2024/2889 K. sayılı kararında, "Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'a göre alandaki her bina açısından düzenlenmesi gereken hızlı değerlendirme formlarının (betonarme ve yığma binalar açısından ayrı ayrı belirlenen veri toplama formu) hazırlanmadığı" gerekçesiyle işlem hukuka aykırı…

Bu yapı yargı kararlarında da aynen tarif edilir. İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi'nin 12.05.2020 tarihli, 2019/1201 E. ve 2020/306 K. sayılı kararına göre itirazlar, "Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından …

Heyet, itiraz dilekçesindeki sebeplerle bağlı değildir. Danıştay 6. Dairesi'nin 17.11.2021 tarihli, 2019/13097 E. ve 2021/12683 K. sayılı kararının ifadesiyle: "Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporunun teknik yönden bütün unsurları ile Ek-2'de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara uygun olarak hazırlanıp haz…

Düzeltme yolunun nasıl işlediğini Danıştay 6. Dairesi'nin 01.06.2022 tarihli, 2020/5347 E. ve 2022/6573 K. sayılı kararı açıkça gösterir: "Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmelerin yapılması için raporun lisanslı kurum veya kuruluşa gönderilmesine karar verilir ve rapordaki eksikliklerin tamamının düzeltmesinin sağlanmasından sonra yapının ri…

Hiç itiraz edilmezse de tespit, on beş günlük sürenin dolmasıyla kesinleşir. Kesinleşme için ayrıca bir mahkeme kararına gerek yoktur; Danıştay 13. Dairesi'nin 13.06.2022 tarihli, 2022/1577 E. ve 2022/2596 K. sayılı kararında belirtildiği üzere Yönetmelik, kesinleşme için "bu tespite karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi şartlarından birisinin gerçekleşme…

İdare, yapının yıktırılması için maliklere doksan günü aşmayan bir süre verir. 7471 sayılı Kanun öncesindeki "60 gün + 30 gün ek süre" sistemi kaldırılmış, tek ve uzatılamayan bir süreye geçilmiştir. (Eski rejimi uygulayan İzmir Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi'nin 20.02.2020 tarihli, 2019/1500 E. ve 2020/175 K. sayılı kararında bu süre, "riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların…

Tespitin kesinleşmesi, her hâlde yıkım anlamına gelmez. Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin beşinci fıkrası, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu hâllerde yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesine imkân tanır. Danıştay 6. Dairesi'nin 02.02.2022 tarihli, 2021/735 E. ve 2022/995 K. sayılı kararına konu olayda bilirkişi, "taşınmazın riskli yapı olarak değerlendirilmesi gerektiği, ancak y…

Yargıtay 5. HD'nin 20.11.2023 tarihli, 2023/7715 E. ve 2023/11211 K. sayılı kararı, sonucu çıplak biçimde ortaya koyar: binanın güçlendirilmesi "teknik anlamda mümkün ise de", Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin beşinci fıkrası gereğince Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasındaki biçimde bir güçlendirme kararı alınmadığı ve "arsa payı dikkate alındığında, davacının güçlendirme …

İkincisi yürütmenin durdurulması. Kanun başlangıçta bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğini öngörüyordu; yani dava devam ederken bina yıkılabiliyordu. Anayasa Mahkemesi'nin 27.02.2014 tarihli, E. 2012/87 ve K. 2014/41 sayılı kararıyla bu yasak iptal edilmiştir. Bugün riskli yapı tespitine karşı açılan iptal davalarında yürütmenin durdurulması talep edilebilir ve talep edilmel…

Evlilikte ölüm gerçekleştiğinde iki hukuki işlem art arda yapılır. Önce mal rejimi tasfiye edilir (yasal rejim olan edinilmiş mallara katılma rejiminde eşlerin malvarlıkları ayrılır ve katılma alacağı hesaplanır); ardından ölen eşin kalan malvarlığı, yani tereke, mirasçılar arasında paylaşılır . Yargıtay'a göre bu iki madde, TMK m. 194'ün evlilik boyunca sağladığı aile konutu korumasını eşin ölümü…

İki hüküm birbirini tamamlar. Uygulamada sağ kalan eş, konutu tamamen mülkiyetine geçirmek istediğinde miras paylaşımı aşamasındaki m. 652'ye; katılma alacağı konutun değerini karşılamıyor ya da sadece ömür boyu oturma güvencesi yeterliyse mal rejimi aşamasındaki m. 240'a dayanır. Sıralamayı belirleyen nesnel ölçüt şudur: m. 240 ancak sağ kalan eşin bir katılma alacağının doğmuş olması hâlinde işl…

İki hüküm birbirini tamamlar. Uygulamada sağ kalan eş, konutu tamamen mülkiyetine geçirmek istediğinde miras paylaşımı aşamasındaki m. 652'ye; katılma alacağı konutun değerini karşılamıyor ya da sadece ömür boyu oturma güvencesi yeterliyse mal rejimi aşamasındaki m. 240'a dayanır. Sıralamayı belirleyen nesnel ölçüt şudur: m. 240 ancak sağ kalan eşin bir katılma alacağının doğmuş olması hâlinde işl…

Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) — TBK m. 315: Kiracıya yazılı ihtarla en az otuz gün ödeme süresi verilir ve süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye davası açılır. Aynı sonuca, otuz günlük ödeme süreli ödeme emri içeren tahliye talepli icra takibiyle (Örnek 13) dava açmadan da ulaşılabilir. Ödeme emrine itiraz edilmemesi veya itirazın haksız çıkması halinde otuz günlük sür…

İki haklı ihtar — TBK m. 352/2: Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez haklı yazılı ihtara muhatap olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Borcun sonradan ödenmesi ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz; usulüne uygun tebliğ edilmiş icra takibi ödeme emri de ihtar yerine geçer. İhtarların muaccel hale gelmiş v…

Yazılı tahliye taahhüdü — TBK m. 352/1: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı taahhütle belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı üstlenmişse, bu tarihte çıkmadığında kiraya veren bir ay içinde icra takibi (Örnek 14) başlatabilir veya dava açabilir. Sözleşmeyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan taahhüt, kiracının özgür iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersizdir (Yargıtay 3…

Kiracının aynı ilçede konutu bulunması — TBK m. 352/3: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi hâlinde, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Uygulamada az bilinen bu sebepte, konutun oturmaya e…

Sözleşmeye aykırı kullanım — TBK m. 316: Kiracının taşınmazı özensiz kullanması, komşuları rahatsız etmesi veya izinsiz alt kiraya vermesi halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süreli yazılı ihtarla aykırılığın giderilmesini ister; aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması …

İhtiyaç nedeniyle tahliye — TBK m. 350/1 ve m. 351: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ya da işyeri ihtiyacı doğmuşsa, sözleşme süresinin (uzama yılının) sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Taşınmazı yeni satın alan malik ise edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya bildi…

Yeniden inşa veya esaslı onarım — TBK m. 350/2: Taşınmazın yeniden inşası veya imar amacıyla esaslı onarımı sırasında içinde oturulması mümkün değilse, sözleşme dönemine bağlı süreler içinde tahliye davası açılabilir. Mahkeme, belediyece onaylı projeyi inceleyip bilirkişi keşfiyle tadilatın esaslı olup olmadığını ve kullanımın fennen mümkün olup olmadığını tespit etmeden tahliyeye karar veremez; b…

Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye — 6306 sayılı Kanun: Riskli yapı tespiti kesinleşen binalarda tahliye, mahkeme kararı olmadan idari süreçle yürür; maliklere ve kiracılara tebligatla süre verilir (altmış günden az olmamak üzere; süre sonunda tahliye edilmeyen yapılar mülki amir ve kolluk desteğiyle boşaltılır — Danıştay 6. Dairesi'nin 10.02.2022 tarihli, 2020/2160 E. ve 2022/1329 K. sayılı kararı…

On yıllık uzama süresi — TBK m. 347: Belirli süreli sözleşme, sürenin bitiminden sonra on uzama yılı boyunca yenilenmişse, kiraya veren hiçbir sebep göstermeksizin, on yılın dolmasını izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu, kiraya verenin sebepsiz tek tahliye imkânıdır; ancak on yılı aşan uzun bir bekleme gerektirir. On yıl…

Taahhütte belirli ya da belirlenebilir bir tahliye tarihi bulunmalıdır. Tarihin gün/ay/yıl olarak yazılmamış olması tek başına savunma sağlamaz; Yargıtay 3. HD'nin 07.05.2025 tarihli, 2025/1292 E. ve 2025/2650 K. sayılı kararına göre ölçüt, tarihin sözleşmeye bakılarak hiçbir tartışmaya yer vermeyecek biçimde belirlenebilir olmasıdır. Buna karşılık "bir yıl sonra" gibi birden çok yoruma açık, hang…

Projenin dava açılırken hazır olmaması davayı kendiliğinden düşürmez — proje ve ruhsat dava açıldıktan sonra da ibraz edilebilir. Kiracı yönünden asıl denetim noktası, sunulan projenin imar mevzuatına göre uygulanabilir olup olmadığıdır: Yargıtay 6. HD'nin 18.02.2015 tarihli, 2015/547 E. ve 2015/1556 K. sayılı kararına göre kâğıt üzerinde onaylanmış ama mahalline uygulanamayan bir proje tahliye so…

Riskli yapı tespitine teknik heyet nezdinde itiraz hakkı, Kanun'da yalnızca maliklere tanınmıştır; kiracının bu itiraz yolu yoktur. Doğrudan tespit işlemine karşı idari yargıda dava açma ehliyeti de kural olarak yoktur (İzmir 2. İdare Mahkemesi, 2025/934; Danıştay 4. Daire, 2024/2888 E., 2024/5576 K.); istisnaen riskli alanda ticari faaliyeti sona erme tehlikesindeyse veya orada ikamet ediyorsa eh…

Yeniden yapılan binada öncelik hakkı sınırlıdır: TBK m. 355'teki eski kiracıya öncelikli kiralanma güvencesi, Yargıtay 3. HD'ne göre (2017/4122 E., 2019/282 K.) tahliyenin mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleşmiş olmasını şart koşar; 6306 kapsamındaki idari tahliyede bu şart oluşmadığından mevcut içtihatta kesin bir öncelik güvencesi tanınmamıştır.

On günlük sürenin işlevi Yargıtay 12. HD'nin 09.05.2023 tarihli, 2022/10662 E. ve 2023/3212 K. sayılı kararında açıkça ortaya konur: karar, "tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerektiği, borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir" demektedir. Yani on gün bir kesinleşme süresi değildir; borçluya taşınmazı düzenli biçimde …

Bu, tartışmasız bir yerleşik içtihattır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 17.06.2015 tarihli, 2014/264 E. ve 2015/1671 K. sayılı kararı kuralı tek cümleyle koyar: "Merciin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez."

Aynı ilke istinaf düzeyinde de aynen sürdürülmektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD'nin 11.10.2024 tarihli, 2024/332 E. ve 2024/491 K. sayılı kararı "İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez" diyerek kuralı teyit eder.

Yargıtay 12. HD'nin 12.03.2013 tarihli, 2012/33168 E. ve 2013/8763 K. sayılı kararı kuralı şöyle koyar: "Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre tahliye kararının bir kira dönemini aşkın süre infazının istenmemesi kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelir." Sonuç ağırdır: sözleşme yenilenmiş sayıldığı için eski karara dayanılarak tahliye yapılamaz , kiraya verenin yeniden dava açıp yeni bir kar…

Sürenin ölçüsü de netleştirilmiştir. Yargıtay 12. HD'nin 20.10.2025 tarihli, 2025/4272 E. ve 2025/6445 K. sayılı kararında "dairemizin yerleşik içtihatlarına göre makul sürenin 1 yıl ile sınırlandırıldığı, böylece tahliye kararının borçluyu sürekli bir tahliye tehdidi altında bırakmamasının amaçlandığı içtihatla sabit olup" denilmektedir.

Bir yıllık sınır, Yargıtay 12. HD'nin 12.12.2024 tarihli, 2024/5376 E. ve 2024/10498 K. sayılı kararında da uygulanmıştır.

Makul süre kuralının nasıl işletileceği, icra müdürlüğünün yetkisinin sınırıyla doğrudan bağlantılıdır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 20. HD'nin 20.11.2024 tarihli, 2023/2820 E. ve 2024/3586 K. sayılı kararında bu sınır şöyle çizilir: "icra müdürlüğünün resen tahliye talebinin geçerliliğini ya da geçerlilik süresini denetleyemeyeceği, alacaklı tarafından dayanak icra mahkemesi ilamı uyarınca tah…

Bu imkânın tahliye ilamları bakımından da açık olduğu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 01.10.2019 tarihli, 2017/1852 E. ve 2019/982 K. sayılı kararında kabul edilmiştir; kanun da bunu doğrudan söyler: on günlük bekleme süresini düzenleyen hüküm, borçlunun "tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabileceğini" ayrıca belirtir.

Ne var ki uygulamada bu yol göründüğü kadar geniş değildir. Yargıtay 12. HD'nin 27.04.2023 tarihli, 2022/5110 E. ve 2023/2829 K. sayılı kararına konu olayda, icra mahkemesi kararı temyiz aşamasındayken aynı taşınmaz için başka bir mahkemeden alınmış tahliye kararı kesinleşmişti . Daire, bu durumda icranın iadesinin mümkün olmadığına hükmetmiştir: "İİK 40. maddesi uyarınca İİK 366/son göndermesiyle…

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Miras bırakanın, bazı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışladığı halde tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesidir . 1 Nisan 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, saklı pay sahibi olsun olmasın miras hakkı çiğnenen her mirasçı , sözleşmenin muvazaalı olduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescil…

Ehliyetsizlik: Satış veya bağış tarihinde malikin ayırt etme gücünden yoksun olması (ağır demans, akıl hastalığı vb.). Ehliyetsiz kişinin yaptığı işlem geçersizdir. Ölçütü Yargıtay 1. HD'nin 26.10.2022 tarihli, 2022/3517 E. ve 2022/7017 K. sayılı kararı şöyle koyar: "davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti (gücü) bulunmay…

Bu değerlendirmenin Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulu 'ndan alınacak raporla yapılması gerekir (Yargıtay 1. HD'nin 07.03.2024 tarihli, 2023/4237 E. ve 2024/1884 K. sayılı kararı). Bu nedenle işlem tarihine yakın hastane kayıtları, reçeteler ve raporlar dosyaya eksiksiz girmelidir; kurul incelemesini bu belgeler üzerinden yapar.

Dava süreye tabi değildir. Ehliyetsizliğe dayalı tapu iptali ve tescil davaları "herhangi bir hak düşürücü veya zamanaşımı süresine tabi olmaksızın her zaman" açılabilir (Yargıtay 1. HD'nin 06.06.2013 tarihli, 2013/3836 E. ve 2013/9347 K. sayılı kararı).

Davayı kim yürütür? Ehliyetsiz olduğu ileri sürülen kişi hayattaysa dava onun adına vasi aracılığıyla yürütülür; bu nedenle çoğu dosyada önce vesayet kararı alınması gerekir. Dava açıldıktan sonra kişi ölürse süreç düşmez, mirasçılar davaya devam eder (Yargıtay 1. HD'nin 27.01.2022 tarihli, 2021/1789 E. ve 2022/768 K. sayılı kararı). Kadastrodan Doğan Davalarda On Yıllık Süre ve İstisnaları

Kadastro Kanunu m. 12/3 açıktır: tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz (Yargıtay 1. HD'nin 05.07.2023 tarihli, 2022/7949 E. ve 2023/3971 K. sayılı kararı).

Kritik olan, sürenin her davada değil, yalnızca kadastro öncesi sebeplere dayanan davalarda işlemesidir. Kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanan itirazların tümünün bu süreye tabi olduğu, Yargıtay 1. HD'nin 28.12.2022 tarihli, 2021/6935 E. ve 2022/8563 K. sayılı kararında benimsenmiştir. Uygulamadaki ayrım şöyle yapılır: Durum On yıllık süre

En çok hak kaybına yol açan ayrım tablonun ortasındaki ikilidir. Mirasbırakan kadastro tespitinden sonra ölmüşse, muris muvazaasına dayalı dava hakkı ölümle doğduğundan on yıllık süreye tabi değildir (Yargıtay 16. HD'nin 26.06.2018 tarihli, 2016/7827 E. ve 2018/4331 K. sayılı kararı). Buna karşılık ölüm kadastrodan önceyse süre işlemeye başlar (Yargıtay 1. HD'nin 14.12.2022 tarihli, 2021/5775 E. v…

En çok hak kaybına yol açan ayrım tablonun ortasındaki ikilidir. Mirasbırakan kadastro tespitinden sonra ölmüşse, muris muvazaasına dayalı dava hakkı ölümle doğduğundan on yıllık süreye tabi değildir (Yargıtay 16. HD'nin 26.06.2018 tarihli, 2016/7827 E. ve 2018/4331 K. sayılı kararı). Buna karşılık ölüm kadastrodan önceyse süre işlemeye başlar (Yargıtay 1. HD'nin 14.12.2022 tarihli, 2021/5775 E. v…

Tutanağın düzenlenmesinden sonra doğan haklar bakımından da süre uygulanmaz; Yargıtay 1. HD'nin 15.04.2025 tarihli, 2023/4018 E. ve 2025/2003 K. sayılı kararına göre "tutanağın tanziminden sonra doğan haklara ilişkin açılan davalarda hak düşürücü sürenin uygulama yeri yoktur".

Süre hak düşürücü olduğundan taraflar ileri sürmese bile yargılamanın her aşamasında hâkim tarafından resen dikkate alınır (Yargıtay 1. HD'nin 13.10.2022 tarihli, 2021/5091 E. ve 2022/6695 K. sayılı kararı). Bu, davalı için savunma hazırlamayı gerektirmeyen bir üstünlük; davacı içinse dava açmadan önce mutlaka kontrol edilmesi gereken bir eşiktir.

Bu hükümlerin niteliği önemlidir: emredici ve kamu düzenine ilişkindirler , dolayısıyla taraflar ileri sürmese bile mahkemece resen gözetilirler. Yargıtay 12. HD'nin 24.06.2013 tarihli, 2013/17607 E. ve 2013/23570 K. sayılı kararında bu, "Yasanın amacı tarım arazilerinin çok küçük parçalara bölünerek ülke tarımının zarar görmesini engellemeye yöneliktir. Emredici hükümler içerdiği ve ülkenin gelec…

Ayrımın yasal dayanağı Kanun'un geçici 5. maddesidir . Yargıtay 7. HD'nin 07.04.2025 tarihli, 2024/3923 E. ve 2025/1784 K. sayılı kararında, "Bu maddenin yayımı tarihinde mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış tarımsal arazilerin devir işlemleri, bu maddeyi ihdas eden Kanundan önceki kanun hükümlerine göre tamamlanır" hükmü uyarınca, murisin kanun yürürlüğe girmeden önce ölmesi hâlinde ehi…

Bu büyüklüklerin altındaki tarım arazileri, Bakanlıkça belirlenen istisnalar dışında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay/paydaş sayısı artırılamaz . Yargıtay 14. HD'nin 19.09.2013 tarihli, 2013/11104 E. ve 2013/11790 K. sayılı kararında bu araziler için "ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez" denilmektedir. Dikkat: bu kararda anılan pay satışı yasa…

Aynen bölmenin mümkün olup olmadığı gelişigüzel değil, belirli başlıklar üzerinden araştırılır. Yargıtay 7. HD'nin 09.06.2022 tarihli, 2022/790 E. ve 2022/4221 K. sayılı kararına göre mahkemece "taşınmazın yüz ölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir".

Taksim mümkün değilse dava reddedilmez. Uygulamada rastlanan bir bozma sebebi, mahkemenin arazinin bölünemeyeceğini tespit ettikten sonra davayı reddetmesidir. Doğrusu satışa karar vermektir. Yargıtay 14. HD'nin 23.09.2019 tarihli, 2018/4591 E. ve 2019/5655 K. sayılı kararında, 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesinin 3. fıkrası gereğince "taksiminin mümkün olmadığı belirlendiğine göre ortaklığın satış …

Bu sıralamayı ve devrin hangi değer üzerinden yapılacağını Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD'nin 21.02.2017 tarihli, 2017/137 E. ve 2017/192 K. sayılı kararı toplu olarak verir: hâkim, "kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine" karar verir; birden fazla ehil mirasçı varsa "öncelikle asgari geçimini bu yeter g…

Bu engel kaldırılmıştır. Yargıtay 7. HD'nin 07.11.2024 tarihli, 2024/3822 E. ve 2024/4998 K. sayılı kararında, "15 Mayıs 2014 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Yasanın 9 uncu maddesi ile 3083 sayılı ... Kanununun 13 üncü maddesinin beşinci fıkrasının 'Ayrıca mahkemeler satış suretiyle miras ortaklığının giderilmesine karar veremezler' şeklindeki son cümlesi yürürlükt…

Yargıtay 7. HD'nin 05.12.2024 tarihli, 2024/4434 E. ve 2024/5508 K. sayılı kararında bu, "arazi toplulaştırma işlemi suretiyle oluşan yeni tapu kayıtları gözetilmek suretiyle karar verilmesi gerekirken, bu hususun göz ardı edilmesi doğru görülmemiş" biçiminde ifade edilmiştir.

Şekil şartının dayanağı içtihatta da tekrarlanır: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. HD'nin 17.10.2024 tarihli, 2021/1183 E. ve 2024/1454 K. sayılı kararına göre taşınmaz satış işlemlerinin TMK m. 706, TBK m. 237 ve Tapu Kanunu m. 26 gereğince resmî şekilde yapılması zorunludur.

Şekle aykırılığın dürüstlük kuralıyla (TMK m. 2) aşılabilmesi mümkündür; ancak bu, "edimler ifa edilmişse sözleşme geçerli hâle gelir" biçiminde genel bir kural değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.02.2020 tarihli, 2017/2618 E. ve 2020/184 K. sayılı kararı sınırı açıkça çizer: şekle aykırılık emredici nitelikte olup hâkim tarafından resen gözetilir; hakkın kötüye kullanılması yasağıyla şek…

Aynı ölçütü Yargıtay 8. HD'nin 28.06.2011 tarihli, 2011/3020 E. ve 2011/3784 K. sayılı kararı da vurgular: şekle aykırılığın bertaraf edilmesi ancak "adalete uygun düşecek hüküm kurmanın zorunlu olduğu durumlarda" mümkündür; aksi hâlde emredici kurallar talî, hakkın kötüye kullanılması kuralı öncelikli hâle gelir.

İstisnanın çekirdeği hangi olaydır? Uygulamanın dayanağı 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı 'dır ve kapsamı özeldir: Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımında, geçerli bir sözleşme olmaksızın taraflar anlaşmış, alıcı tüm borçlarını ödemiş, satıcı bağımsız bölümü teslim etmiş ve alıcı onu malik gibi k…

İstisnanın amacı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. HD'nin 23.10.2025 tarihli, 2023/1150 E. ve 2025/2608 K. sayılı kararında açıklanmıştır: bina yapan kişilerin, inşaat aşamasında sattıkları bağımsız bölümlerin parasını kullanıp sonra enflasyonla değer kazanan yeri şekil zorunluluğundan yararlanarak geri almalarını önlemektir.

Bu çerçevede Yargıtay 3. HD'nin 17.03.2025 tarihli, 2024/2666 E. ve 2025/1676 K. sayılı kararına göre, alıcı borcunu ödeyip taşınmazı kullanmasına rağmen satıcı devirden kaçınıyorsa "sözleşmenin usulüne uygun olmadığı yönündeki geçersizlik iddiası dinlenemeyecektir".

Aynı mantık kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de işler: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2023 tarihli, 2022/1195 E. ve 2023/507 K. sayılı kararına göre sözleşme adi yazılı olsa bile yüklenici edimini tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez.

Usule ilişkin bir nokta da önemlidir: ödeme iddiası varsa mahkeme bunu araştırmadan sözleşmeyi geçersiz sayıp davayı reddedemez. Yargıtay 13. HD'nin 09.10.2017 tarihli, 2015/20159 E. ve 2017/9309 K. sayılı kararına göre ödemenin yapılıp yapılmadığına ilişkin gerekli araştırma yapıldıktan sonra işin esasına girilmelidir; eksik inceleme bozma sebebidir.

Satış vaadinde bulunan kişi taşınmazı devretmekten kaçınırsa, alıcı adayı sözleşmeyi aynen ifa ettirebilir; yani mahkemeden, tapunun kendi adına tescilini isteyebilir. Bu, uygulamada satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil (cebrî tescil) davası olarak adlandırılır. Mahkeme, sözleşmenin geçerli olduğunu, alıcının kendi edimini (bedeli) ifa ettiğini veya ifaya hazır olduğunu ve taşınmazın devrine …

Satış vaadinde bulunan kişi taşınmazı devretmekten kaçınırsa, alıcı adayı sözleşmeyi aynen ifa ettirebilir; yani mahkemeden, tapunun kendi adına tescilini isteyebilir. Bu, uygulamada satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil (cebrî tescil) davası olarak adlandırılır. Mahkeme, sözleşmenin geçerli olduğunu, alıcının kendi edimini (bedeli) ifa ettiğini veya ifaya hazır olduğunu ve taşınmazın devrine …

Tapuda satış gibi gösterilen gizli bağışlarda ise öncelikle muvazaa gündeme gelir: İşlem muvazaalıysa baştan geçersizdir ve tapu iptal ve tescil istenir; muvazaa ispatlanamaz veya işlem gerçek bir bağışsa saklı pay ancak tenkisle korunur. Buna karşılık gerçek bir satış gibi ivazlı (bedelli) temliklerde tenkise hükmedilemez; tenkis yalnızca bağış niteliğindeki kazandırmalarda istenebilir (Yargıtay …

Tenkis davası, mirasçıların saklı paylarının zedelendiğini öğrendikleri tarihten itibaren bir yıl ve her halde vasiyetnamelerde açılma tarihinden, diğer tasarruflarda mirasın açılmasından (ölümden) itibaren on yıl içinde açılmalıdır. Ölüm tarihini Süre Takvimi aracına girerek tenkis, mirasın reddi ve istihkak davası son tarihlerini bir arada görebilirsiniz. Bu süreler hak düşürücüdür : durmaz, kes…

Tenkis davası, mirasçıların saklı paylarının zedelendiğini öğrendikleri tarihten itibaren bir yıl ve her halde vasiyetnamelerde açılma tarihinden, diğer tasarruflarda mirasın açılmasından (ölümden) itibaren on yıl içinde açılmalıdır. Ölüm tarihini Süre Takvimi aracına girerek tenkis, mirasın reddi ve istihkak davası son tarihlerini bir arada görebilirsiniz. Bu süreler hak düşürücüdür : durmaz, kes…

Kural olarak süreye bağlı değildir. Koruma önlemi olarak terekenin tespiti, bu önlemin alınması olanaksız veya yararsız hale gelmedikçe, tereke paylaşılana kadar her zaman istenebilir; nitekim Yargıtay da tespit talebinin ancak tereke paylaşılıncaya kadar dinlenebileceğini, paylaşımdan sonra bu talepte hukuki yararın kalmayacağını kabul etmektedir (Yargıtay 14. HD'nin 03.04.2017 tarihli, 2016/5311…

Kural olarak süreye bağlı değildir. Koruma önlemi olarak terekenin tespiti, bu önlemin alınması olanaksız veya yararsız hale gelmedikçe, tereke paylaşılana kadar her zaman istenebilir; nitekim Yargıtay da tespit talebinin ancak tereke paylaşılıncaya kadar dinlenebileceğini, paylaşımdan sonra bu talepte hukuki yararın kalmayacağını kabul etmektedir (Yargıtay 14. HD'nin 03.04.2017 tarihli, 2016/5311…

Kural olarak süreye bağlı değildir. Koruma önlemi olarak terekenin tespiti, bu önlemin alınması olanaksız veya yararsız hale gelmedikçe, tereke paylaşılana kadar her zaman istenebilir; nitekim Yargıtay da tespit talebinin ancak tereke paylaşılıncaya kadar dinlenebileceğini, paylaşımdan sonra bu talepte hukuki yararın kalmayacağını kabul etmektedir (Yargıtay 14. HD'nin 03.04.2017 tarihli, 2016/5311…

Mahkeme malı teslim edemez: Sulh mahkemesi yalnızca tespit yapar, defter tutar, koruma önlemi alır ve terekeden el çeker; tereke mallarının mirasçılara teslimine karar veremez. Yargıtay 14. HD'nin 18.12.2019 tarihli, 2017/2137 E. ve 2019/8850 K. sayılı kararında, "terekenin tespiti ve dosyadan el çekilmesi ile yetinilmesi gerekirken terekede bulunan menkullerin teslimine karar verilmiş olması" boz…

Kararın niteliği ve kanun yolu: Sulh hâkiminin tespit ve defter tutmaya ilişkin kararları tedbir niteliğinde olup nihai hüküm sayılmaz. Yargıtay bu nedenle söz konusu kararların temyiz edilemeyeceğini istikrarlı biçimde kabul etmektedir: Yargıtay 8. HD'nin 23.06.2014 tarihli, 2013/18367 E. ve 2014/13160 K. sayılı kararında "Sulh Hâkiminin terekenin tespiti ve tereke unsurlarının deftere geçirilmes…

Kararın niteliği ve kanun yolu: Sulh hâkiminin tespit ve defter tutmaya ilişkin kararları tedbir niteliğinde olup nihai hüküm sayılmaz. Yargıtay bu nedenle söz konusu kararların temyiz edilemeyeceğini istikrarlı biçimde kabul etmektedir: Yargıtay 8. HD'nin 23.06.2014 tarihli, 2013/18367 E. ve 2014/13160 K. sayılı kararında "Sulh Hâkiminin terekenin tespiti ve tereke unsurlarının deftere geçirilmes…

Kararın niteliği ve kanun yolu: Sulh hâkiminin tespit ve defter tutmaya ilişkin kararları tedbir niteliğinde olup nihai hüküm sayılmaz. Yargıtay bu nedenle söz konusu kararların temyiz edilemeyeceğini istikrarlı biçimde kabul etmektedir: Yargıtay 8. HD'nin 23.06.2014 tarihli, 2013/18367 E. ve 2014/13160 K. sayılı kararında "Sulh Hâkiminin terekenin tespiti ve tereke unsurlarının deftere geçirilmes…

Talebi doğru kurgulayın: Amacınız paylaşımsa terekenin tespiti tek başına yetmez; ortaklığın giderilmesi davası gerekir. Sonuca doğrudan bir eda davasıyla ulaşabileceğiniz hallerde yalnızca tespit istemekte hukuki yararınız bulunmaz (Yargıtay 14. HD'nin 19.09.2018 tarihli, 2016/469 E. ve 2018/5823 K. sayılı kararı). Mal kaçırma şüphesi varsa muris muvazaası ve tenkis seçeneklerini süreleri kaçırma…

Şekil veya irade sakatlığı taşıyan vasiyetname kendiliğinden geçersiz değildir; iptal edilinceye kadar geçerli sayılır . Dava açılmazsa hükümlerini doğurmaya devam eder. Nitekim Yargıtay 3. HD'nin 05.05.2016 tarihli, 2015/18066 E. ve 2016/7184 K. sayılı kararına göre vasiyetname, kanunun aradığı şekil şartlarına aykırı düzenlense bile iptal edilmedikçe hüküm ifade eder; hâkim, tenfiz (yerine getir…

İptal sebepleri (m. 557): Bu sebepler sınırlı (tahdidi) sayılmıştır; Yargıtay 3. HD'nin 28.05.2018 tarihli, 2018/3535 E. ve 2018/5858 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, ölüme bağlı tasarrufun ifasının imkânsız olması veya vasiyet konusunun mirasbırakana ait olmaması gibi haller iptal sebebi oluşturmaz.

Şekil eksikliği: El yazılı vasiyetnamede tarih veya imzanın bulunmaması, metnin el yazısıyla olmaması; resmî vasiyetnamede tanık yasağının ihlali veya beyan-imza usulüne uyulmaması. Resmî vasiyetnamede ayrıca işlemde birlik prensibi aranır: Yargıtay 7. HD'nin 04.03.2024 tarihli, 2023/4143 E. ve 2024/1307 K. sayılı kararına göre, okumadan sonraki aşamalar araya fasıla girmeksizin ve baştan sona ayn…

Yargıtay 1. HD'nin 06.02.2025 tarihli, 2024/144 E. ve 2025/443 K. sayılı kararında, vekâletnamede vekilin "dava konusu taşınmazları dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği konusunda yetkili kılınmasının ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermeyeceği" belirtilmiştir.

İspat yükü davacıdadır . Yargıtay 1. HD'nin 03.11.2025 tarihli, 2024/5597 E. ve 2025/4806 K. sayılı kararında "vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını ispat yükünün davacıda olduğu" açıkça vurgulanmıştır. Dolayısıyla vekilin sadakate aykırı davrandığını ve —tapunun iptali isteniyorsa— karşı tarafın bunu bildiğini ortaya koymak davacıya düşer.

Bir başka usul kolaylığı, iddianın nitelendirilmesiyle ilgilidir. Yargıtay 1. HD'nin 22.04.2021 tarihli, 2021/991 E. ve 2021/2509 K. sayılı kararında, HMK m. 26 ve 33 uyarınca olayları bildirmenin taraflara, "nitelemeyi yapmak ve belirlenecek hukuki tavsifle ilgili olarak tatbik edilecek kanun hükümlerini tesbit ve tayin ederek uygulamak" görevinin ise hâkime ait olduğu belirtilmiştir.

Bunun somut sonucu şudur: dilekçenizde olayı "vekâletname benden hile ile alındı" diye kurmuş olsanız bile mahkeme, kötüye kullanma yönünden de inceleme yapmak zorundadır. Yargıtay 1. HD'nin 30.06.2025 tarihli, 2025/3065 E. ve 2025/3389 K. sayılı kararında, "vekaletnamenin hile ile alındığı iddiasının vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasını da içerdiği" gözetilerek araştırma yapılması gere…

Ölçütü Yargıtay 1. HD'nin 28.02.2017 tarihli, 2016/10743 E. ve 2017/954 K. sayılı kararı ortaya koyar: üçüncü kişi vekilin görevini kötüye kullandığını biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa, "iktisabının iyiniyetli olmadığı ve TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı" kabul edilir.

En güçlü senaryo, vekil ile alıcının birlikte hareket ettiğinin ortaya konabildiği hâldir. Yargıtay 1. HD'nin 24.11.2021 tarihli, 2021/7784 E. ve 2021/7185 K. sayılı kararında, "davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacının iradesine aykırı olacak şekilde satış ve devir işlemlerini gerçekleştirdikleri" tespiti tapu kaydının iptaline dayanak yapılmıştır.

Madalyonun diğer yüzü: ipotek alan banka. Vekil taşınmazı satmak yerine bir kredi için ipotek ettirmişse, alacaklı banka kural olarak korunur. Yargıtay 1. HD'nin 30.03.2021 tarihli, 2019/2881 E. ve 2021/1862 K. sayılı kararında, "davalı bankanın tapu kaydına güvenen iyiniyetli 3. kişi olduğu, davacı ile dava dışı vekili arasındaki iç ilişkiden davalı bankanın sorumlu tutulamayacağı" kabul edilmişt…

Azlin ne zaman sonuç doğurduğu bakımından ölçüt tebliğ veya öğrenmedir. Yargıtay 14. HD'nin 01.02.2016 tarihli, 2015/13942 E. ve 2016/1153 K. sayılı kararına göre "azil iradenin açıklandığı anda değil, temsilcinin bunu öğrendiği andan itibaren hüküm ve sonuç doğurur". Buna paralel olarak Yargıtay 1. HD'nin 28.06.2022 tarihli, 2022/1847 E. ve 2022/5214 K. sayılı kararı, "vekalet görevinin sona erdi…

Azlin ne zaman sonuç doğurduğu bakımından ölçüt tebliğ veya öğrenmedir. Yargıtay 14. HD'nin 01.02.2016 tarihli, 2015/13942 E. ve 2016/1153 K. sayılı kararına göre "azil iradenin açıklandığı anda değil, temsilcinin bunu öğrendiği andan itibaren hüküm ve sonuç doğurur". Buna paralel olarak Yargıtay 1. HD'nin 28.06.2022 tarihli, 2022/1847 E. ve 2022/5214 K. sayılı kararı, "vekalet görevinin sona erdi…

Asıl belirleyici olan, alıcının durumudur. Yargıtay 1. HD'nin 13.10.2021 tarihli, 2021/1620 E. ve 2021/5484 K. sayılı kararına göre "vekilin sona ermeyi bilmemesine rağmen, işlem yapmış olduğu üçüncü kişinin sona ermeyi bilmesi veya bilmesinin gerekmesi hâlinde de yapılan işlem, vekalet verenin icazeti bulunmadığı sürece kendisini bağlamaz". Yani vekil iyiniyetli olsa bile, azli bilen veya bilmesi…

Tersi de doğrudur ve davanın kaybedildiği tipik senaryodur. Yargıtay 1. HD'nin 06.04.2023 tarihli, 2022/5567 E. ve 2023/2130 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, "vekil ile sözleşme yapan kişi ... Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, veki…

Süre: Tapu iptali talebi ayni hakka dayandığından kural olarak zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir ; Yargıtay 1. HD'nin 10.10.2023 tarihli, 2022/7961 E. ve 2023/5342 K. sayılı kararında "vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasına dayalı eldeki davanın zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi olmadığı" açıkça belirtilmiştir. Buna karşılık, iyiniyetli üçüncü kişi nedeniyle iptal müm…

Yargıtay 1. HD'nin 10.11.2021 tarihli, 2020/2602 E. ve 2021/6717 K. sayılı kararında kural şöyle konur: "Vekâlet görevini kötüye kullandığı ileri sürülen vekilden tazminat talep edilmediği sürece, -yine kural olarak- vekilin davada yer alma zorunluluğu bulunmamaktadır."

Bu davalar uzun sürdüğü için yargılama sırasında davacının ölmesi ihtimali gerçektir. Bu hâlde davaya mirasçılar devam eder ve tescil, davayı takip eden mirasçı adına yapılır. Yargıtay 1. HD'nin 13.09.2018 tarihli, 2015/14598 E. ve 2018/12318 K. sayılı kararında, "davayı takip eden mirasçı adına tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken, ölü kişi adına tescile karar verilmesi isabetsizdir"…

Uygulamada en çok sorulan ülke bakımından bu şart sorun çıkarmaz: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 19.12.2019 tarihli, 2019/272 E. ve 2019/1396 K. sayılı kararında, Türkiye ile Almanya arasında tenfiz yönünden karşılıklılık şartının sağlandığı kabul edilmiştir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 16.04.2024 tarihli, 2024/1851 E. ve 2024/2469 K. sayılı kararı da Almanya ile Türkiye arasında "hukuki ve fii…

Uygulamada en çok sorulan ülke bakımından bu şart sorun çıkarmaz: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 19.12.2019 tarihli, 2019/272 E. ve 2019/1396 K. sayılı kararında, Türkiye ile Almanya arasında tenfiz yönünden karşılıklılık şartının sağlandığı kabul edilmiştir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 16.04.2024 tarihli, 2024/1851 E. ve 2024/2469 K. sayılı kararı da Almanya ile Türkiye arasında "hukuki ve fii…

Bir avantajı da not etmek gerekir: bazı ülkelerde (örneğin bazı İskandinav ülkelerinde) boşanma mahkeme kararıyla değil, belediye veya valilik gibi idari makam kararıyla gerçekleşir. m. 27/A metni "adli veya idari makam" kararlarını birlikte kapsadığından, bu tür idari boşanmalar için idari tescil yolu özellikle elverişlidir. Bu avantajın değeri, dava yolundaki dar kapıyla birlikte okununca ortaya…

Başvurunun reddi ise hakkın kaybı anlamına gelmez. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 27.06.2022 tarihli, 2022/5479 E. ve 2022/6321 K. sayılı kararında açıklandığı üzere, m. 27/A'daki idari başvuru "taraflara sunulmuş seçimlik bir hak"tır: tanıma davası açmak için önce idari yolun tüketilmesi şart değildir ve tescil talebi reddedilen kararların tanınması MÖHUK hükümlerine göre dava yoluyla istenebilir.…

Kamu düzeni denetiminin çerçevesini Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 10.02.2012 tarihli, 2010/1 E. ve 2012/1 K. sayılı kararı çizer: hâkim yabancı kararın içeriğini denetleyemez ve bu "içeriği tetkik yasağı" takdir hakkıyla ortadan kaldırılamaz. Bu yüzden yabancı kararın salt gerekçesiz olması dahi tek başına tanıma-tenfiz engeli değildir; Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 17.02…

Kamu düzeni denetiminin çerçevesini Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 10.02.2012 tarihli, 2010/1 E. ve 2012/1 K. sayılı kararı çizer: hâkim yabancı kararın içeriğini denetleyemez ve bu "içeriği tetkik yasağı" takdir hakkıyla ortadan kaldırılamaz. Bu yüzden yabancı kararın salt gerekçesiz olması dahi tek başına tanıma-tenfiz engeli değildir; Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 17.02…

Aykırılığın eşiği de yüksektir: Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 25.11.2025 tarihli, 2025/6336 E. ve 2025/10236 K. sayılı kararının ifadesiyle kamu düzenine aykırılık "ancak Türk hukuk düzeninin temelini oluşturan vazgeçilmez ilkelere açık, ağır ve katlanılamaz bir aykırılık halinde" söz konusu olabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 26.11.2014 tarihli, 2013/1136 E. ve 2014/974 K. sayılı kararı da …

Aykırılığın eşiği de yüksektir: Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 25.11.2025 tarihli, 2025/6336 E. ve 2025/10236 K. sayılı kararının ifadesiyle kamu düzenine aykırılık "ancak Türk hukuk düzeninin temelini oluşturan vazgeçilmez ilkelere açık, ağır ve katlanılamaz bir aykırılık halinde" söz konusu olabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 26.11.2014 tarihli, 2013/1136 E. ve 2014/974 K. sayılı kararı da …

Somut örnekler aynı yöndedir: anlaşmalı boşanmada tarafların yabancı mahkemede bizzat dinlenmemiş olması, Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 18.06.2012 tarihli, 2011/19791 E. ve 2012/16687 K. sayılı kararında engel görülmemiştir. İki eşin aynı vekille temsil edilmesi de Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 13.03.2023 tarihli, 2022/9092 E. ve 2023/978 K. sayılı kararında Türk kamu düzenine açıkça aykırı bulunm…

Somut örnekler aynı yöndedir: anlaşmalı boşanmada tarafların yabancı mahkemede bizzat dinlenmemiş olması, Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 18.06.2012 tarihli, 2011/19791 E. ve 2012/16687 K. sayılı kararında engel görülmemiştir. İki eşin aynı vekille temsil edilmesi de Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 13.03.2023 tarihli, 2022/9092 E. ve 2023/978 K. sayılı kararında Türk kamu düzenine açıkça aykırı bulunm…

Savunma hakkı denetiminde ölçü, Türk tebligat hukuku değil kararı veren mahkemenin kendi usul hukukudur (lex fori); Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 15.06.2023 tarihli, 2023/873 E. ve 2023/3310 K. sayılı kararı, tanıma hâkiminin daveti Türk Tebligat hukuku kurallarına göre değerlendiremeyeceğini açıkça belirtir. Buna karşılık hiç tebligat yapılmadan, savunma hakkı kısıtlanarak verilen hükmün tanınmas…

Savunma hakkı denetiminde ölçü, Türk tebligat hukuku değil kararı veren mahkemenin kendi usul hukukudur (lex fori); Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 15.06.2023 tarihli, 2023/873 E. ve 2023/3310 K. sayılı kararı, tanıma hâkiminin daveti Türk Tebligat hukuku kurallarına göre değerlendiremeyeceğini açıkça belirtir. Buna karşılık hiç tebligat yapılmadan, savunma hakkı kısıtlanarak verilen hükmün tanınmas…

Savunma hakkı denetiminde ölçü, Türk tebligat hukuku değil kararı veren mahkemenin kendi usul hukukudur (lex fori); Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 15.06.2023 tarihli, 2023/873 E. ve 2023/3310 K. sayılı kararı, tanıma hâkiminin daveti Türk Tebligat hukuku kurallarına göre değerlendiremeyeceğini açıkça belirtir. Buna karşılık hiç tebligat yapılmadan, savunma hakkı kısıtlanarak verilen hükmün tanınmas…

Masraf tarafında da uygulama yerleşiktir: tanıma-tenfiz davaları eda değil tespit davası niteliğinde kabul edildiğinden maktu harca ve maktu vekâlet ücretine tabidir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 02.11.2012 tarihli, 2011/10936 E. ve 2012/17286 K. sayılı kararı, nispi harca ve nispi vekâlet ücretine hükmedilmesini bozma sebebi saymıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.06.2019 tarihli, 2017/19…

Masraf tarafında da uygulama yerleşiktir: tanıma-tenfiz davaları eda değil tespit davası niteliğinde kabul edildiğinden maktu harca ve maktu vekâlet ücretine tabidir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 02.11.2012 tarihli, 2011/10936 E. ve 2012/17286 K. sayılı kararı, nispi harca ve nispi vekâlet ücretine hükmedilmesini bozma sebebi saymıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.06.2019 tarihli, 2017/19…

Kesinleşme şartı ile kesinleşme şerhinin eksikliği aynı şey değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 19.12.2019 tarihli, 2019/272 E. ve 2019/1396 K. sayılı kararına göre karar dava tarihinden önce kesinleşmişse, şerhe ilişkin belge eksikliği yargılama sırasında giderilebilir; kesinleşme şerhi MÖHUK m. 50 ve 54'te bir tenfiz şartı olarak sayılmamıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 17.04.2024 ta…

Kesinleşme şartı ile kesinleşme şerhinin eksikliği aynı şey değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 19.12.2019 tarihli, 2019/272 E. ve 2019/1396 K. sayılı kararına göre karar dava tarihinden önce kesinleşmişse, şerhe ilişkin belge eksikliği yargılama sırasında giderilebilir; kesinleşme şerhi MÖHUK m. 50 ve 54'te bir tenfiz şartı olarak sayılmamıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 17.04.2024 ta…

Sıralamanın doğrusu "önce tanıma, sonra tasfiye"dir; ancak tanıma alınmadan açılmış bir mal rejimi davası, güncel uygulamada artık otomatik olarak kaybedilmiş sayılmaz. Yargıtay'ın iki dairesi bu soruya farklı cevap vermiştir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 23.12.2015 tarihli, 2014/15616 E. ve 2015/23014 K. sayılı kararındaki eski yaklaşım, tanıma kararı verilene kadar eşlerin Türk kanunlarına göre…

Aile dairesinin güncel uygulaması ise usul ekonomisini öne alır: Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 16.10.2024 tarihli, 2023/8422 E. ve 2024/7491 K. sayılı kararına göre mahkeme, davacıya yabancı boşanma kararının tanınması için dava açmak üzere kesin süre vermeli ve tanıma davasının sonucunu bekletici mesele yapmalıdır ; davanın bu sebeple doğrudan reddi bozma sebebi sayılmıştır. Pratik sonuç şudur: h…

Tasfiyenin milat tarihi de içtihatla netleşmiştir: TMK m. 225/2 yabancı boşanma kararlarında da uygulanır ve eşler arasındaki mal rejimi, yabancı mahkemedeki boşanma davasının açıldığı tarihte sona ermiş sayılır; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 29.05.2014 tarihli, 2013/12969 E. ve 2014/10996 K. sayılı kararı bu kuralı açıkça yazar. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 07.06.2023 tarihli, 2022/3663 E. ve 20…

Tasfiyenin milat tarihi de içtihatla netleşmiştir: TMK m. 225/2 yabancı boşanma kararlarında da uygulanır ve eşler arasındaki mal rejimi, yabancı mahkemedeki boşanma davasının açıldığı tarihte sona ermiş sayılır; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 29.05.2014 tarihli, 2013/12969 E. ve 2014/10996 K. sayılı kararı bu kuralı açıkça yazar. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 07.06.2023 tarihli, 2022/3663 E. ve 20…

Tasfiyenin milat tarihi de içtihatla netleşmiştir: TMK m. 225/2 yabancı boşanma kararlarında da uygulanır ve eşler arasındaki mal rejimi, yabancı mahkemedeki boşanma davasının açıldığı tarihte sona ermiş sayılır; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 29.05.2014 tarihli, 2013/12969 E. ve 2014/10996 K. sayılı kararı bu kuralı açıkça yazar. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 07.06.2023 tarihli, 2022/3663 E. ve 20…

Tarafların ölümü de tanımayı engellemez. Hukuki yararı bulunan herkes tanıma isteyebilir; Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 12.07.2017 tarihli, 2016/19230 E. ve 2017/8979 K. sayılı kararında, MÖHUK m. 52/1'deki bu kuralın tanıma istemleri için de geçerli olduğu belirtilmiş ve miras hakları, mirasçının tanıma istemesi için yeterli hukuki yarar sayılmıştır. Kendisine karşı tanıma istenecek taraf ölmüşse…

Tarafların ölümü de tanımayı engellemez. Hukuki yararı bulunan herkes tanıma isteyebilir; Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 12.07.2017 tarihli, 2016/19230 E. ve 2017/8979 K. sayılı kararında, MÖHUK m. 52/1'deki bu kuralın tanıma istemleri için de geçerli olduğu belirtilmiş ve miras hakları, mirasçının tanıma istemesi için yeterli hukuki yarar sayılmıştır. Kendisine karşı tanıma istenecek taraf ölmüşse…

Tarafların ölümü de tanımayı engellemez. Hukuki yararı bulunan herkes tanıma isteyebilir; Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 12.07.2017 tarihli, 2016/19230 E. ve 2017/8979 K. sayılı kararında, MÖHUK m. 52/1'deki bu kuralın tanıma istemleri için de geçerli olduğu belirtilmiş ve miras hakları, mirasçının tanıma istemesi için yeterli hukuki yarar sayılmıştır. Kendisine karşı tanıma istenecek taraf ölmüşse…

Gizli ayıbın tanımı, deprem davaları bakımından özel bir önem taşır. Yargıtay 23. HD, 2015/7892 E. ve 2017/189 K. sayılı 26.01.2017 tarihli kararında gizli ayıbı, eserin tesliminde ilk bakışta görülemeyen, muayeneyle hemen anlaşılamayan, sonradan kullanmakla ya da deprem ve benzeri bir olay vesilesiyle ortaya çıkan ayıp olarak tanımlamıştır. Bu tanım, depremin hukuki konumunu da özetler: deprem ku…

Yüksek enflasyon ortamında bu soru, davanın kazanılıp kazanılmamasından sonra gelen ikinci önemli sorudur: bilirkişi bedeli hangi yılın fiyatlarıyla hesaplayacak? İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. HD'nin 2021/805 E. ve 2023/2538 K. sayılı 29.12.2023 tarihli kararı, uygulamada benimsenen ölçütü üç noktada toplar:

Bu üç kademeli yapı, Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 2025/1514 E. ve 2025/1972 K. sayılı 04.12.2025 tarihli kararında da açıkça vurgulanmıştır: ayıptan doğan sorumlulukta iki, beş ve yirmi yıllık sürelerin hangisinin uygulanacağı, eserin niteliği ve yüklenicinin kusur derecesiyle belirlenir.

İskân (yapı kullanma izni) tarihi. Yargıtay 6. HD, 2022/4164 E. ve 2023/3686 K. sayılı 06.11.2023 tarihli kararında, sözleşme taraflarının açacağı davada zamanaşımının teslim tarihi sayılan iskân tarihinden başlayacağını kabul etmiştir.

Fiilî teslim ve kullanım. Yapı kullanma izninin alınmasıyla birlikte fiilî ve resmî teslimin gerçekleştiği hâllerde süre bu tarihten işler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2023/71 E. ve 2024/156 K. sayılı 06.03.2024 tarihli kararında kooperatif üyeliği ilişkisinde süreyi, üyenin taşınmazı teslim alarak kullanmaya başladığı tarihten başlatmıştır.

Tapu tescili. Buna karşılık Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2024/92 E. ve 2025/562 K. sayılı 24.09.2025 tarihli kararında, mülkiyetin geçmesi için tescilin de şart olduğunu belirterek yalnızca fiilî teslimle zilyetlik kurulmasının edimin ifa edildiği anlamına gelmeyeceğini vurgulamıştır.

Uygulamada asıl tartışılan nokta bilinçli taksirdir (TCK m. 22/3): fail öngörülebilir bir sonucu öngörmüş, ancak şansına veya deneyimine güvenerek riski yine de göze almışsa ceza üçte birden yarısına kadar artırılır. Yargıtay 12. CD'nin 2020/12133 E. ve 2022/10714 K. sayılı kararında, deprem bölgesinde standardın altında kalitesiz beton kullanılması sebebiyle çöken bir binada; taahhütnameyi imzala…

Yukarıdaki şartların en çok tartışılanı ikincisidir ve içtihat burada net bir karine kurar: kira ilişkisi kurulup taşınmaz teslim edildikten sonra alınan taahhüt, kural olarak kiracının özgür iradesinin ürünü kabul edilir. Yargıtay 3. HD'nin 25.02.2025 tarihli, 2024/4052 E. ve 2025/1108 K. sayılı kararında bu, "Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest ir…

Aynı yaklaşım güncel kararlarda da sürdürülmektedir; Yargıtay 3. HD'nin 22.10.2025 tarihli, 2025/1918 E. ve 2025/5080 K. sayılı kararı "kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesini yansıtmasına, yansıttığının kabul edilmesine" dair yerleşmiş uygulamayı teyit eder.

Taahhüdün ne zaman verildiği tartışmalıysa, belgenin kendi metni belirleyici olabilir. Yargıtay 3. HD'nin 21.02.2023 tarihli, 2022/8307 E. ve 2023/168 K. sayılı kararına göre, taahhütnamede "yukarıda adresi yazılı gayrimenkulde kiracı olarak oturmakta bulunduğum" gibi bir ibare varsa, kiracı bu ifadeyle kiracılık ilişkisini kabul etmiş olur; belgenin kira sözleşmesinden ve teslimden sonra düzenlen…

Buna karşılık taahhüt kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya daha önce alınmışsa sonuç tersine döner ve belge yalnızca "geçersiz" değil, batıl sayılır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD'nin 09.10.2024 tarihli, 2024/397 E. ve 2024/385 K. sayılı kararında bu, "Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K'nın…

Uygulamada yaygın bir yanlış, taahhütnamedeki tarihin mutlaka gün/ay/yıl olarak yazılmasının zorunlu olduğunun sanılmasıdır. Ölçüt kesinlik değil, belirlenebilirliktir . Yargıtay 3. HD'nin 07.05.2025 tarihli, 2025/1292 E. ve 2025/2650 K. sayılı kararında bu ayrım açıkça yapılır: "tahliye taahhüdünün belli bir tarih içermesi gerektiği doğru ise de bu tarihin ay, gün ve yıl olarak belirtilmesi gerek…

Yargıtay 3. HD'nin 21.02.2023 tarihli, 2022/8302 E. ve 2023/167 K. sayılı kararı bunu şöyle açıklar: "kiracı tarafından tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerekeceği". Aynı kararda, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasının tanıkla is…

İspat yükünün kimde olduğu da nettir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E. ve 2021/1108 K. sayılı kararında "Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür" denilmektedir.

Aynı yaklaşım belgenin kısmen boş bırakıldığı hâllerde de geçerlidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.04.2018 tarihli, 2017/13-619 E. ve 2018/919 K. sayılı kararında, kısmen boş olarak düzenlenen belgeye imza atan kişinin "olabilecek tehlikeleri baştan kabul etmiş sayılacağı ve bu nedenle de hukukun himayesinden yararlanamayacağı" belirtilmiştir.

Kiralanan taşınmaz aile konutu ise, taahhüdü tek başına kiracı eşin imzalaması yetmeyebilir. Yargıtay 12. HD'nin 02.12.2025 tarihli, 2025/6714 E. ve 2025/7775 K. sayılı kararı, TMK m. 194/1 ile TBK m. 349/son'daki "fesih" sözcüğünü "'yazılı tahliye taahhütnamesinde bulunmayı' da kapsayacak şekilde geniş anlamak gerekir" diyerek koruma alanını genişletmiş ve "aile konutu ile ilgili olarak kiracı ol…

Ne var ki bu koruma kendiliğinden işlemez; eşin önceden kendini göstermiş olması gerekir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD'nin 02.04.2026 tarihli, 2024/4389 E. ve 2026/1078 K. sayılı kararında, eşin "en geç davacı tarafından tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmadan önce TBK'nin 349/3. maddesi uyarınca kiraya verene kiralananın aile konutu olarak kullanılacağı bildiriminde bulunmad…

Bildirimin ileriye etkili olduğu da vurgulanmalıdır. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 31.10.2024 tarihli, 2024/1191 E. ve 2024/4499 K. sayılı kararında, kiracı olmayan eşin aile konutu iddiasını ileri sürmesinin "bildirim tarihi itibariyle geçerlilik kazanacağı ancak öncesine dair bir hak vermeyeceği" belirtilmiş; taahhüdün işleme konulmasından ve davanın açılmasından sonra yapılacak bir bil…

İncelemenin niteliği bakımından aranan standart yerleşmiştir. Yargıtay 3. HD'nin 11.03.2019 tarihli, 2017/5889 E. ve 2019/1841 K. sayılı kararında, imza incelemesinin konunun uzmanınca ve yeterli teknik donanıma sahip bir laboratuvar ortamında, optik aletler kullanılarak "grafolojik ve grafometrik yöntemlerle" yapılması; imzanın tersim, seyir, baskı derecesi, eğim ve doğrultu gibi özellikleri bakı…

Burada uygulamada çok işe yarayan bir ayrıntı vardır: bir ay içinde icra takibi başlatmak, dava açma süresini de korur. Yani süresinde takip yapıp sonradan (bir ay geçtikten sonra) dava açmak zorunda kalırsanız, davanız süresinde sayılır. Yargıtay 6. HD'nin 07.11.2013 tarihli, 2013/6214 E. ve 2013/15017 K. sayılı kararında, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde yapılan icra takibinin "dava a…

Ölçüt objektiftir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 16.11.2021 tarihli, 2017/1291 E. ve 2021/1412 K. sayılı kararında "Kiralananın geç tahliye ve teslim edilmesinden kaynaklanan zararın kapsamının objektif ölçütlere göre belirlenmesi gerekir" denilmiş ve tazminatın çerçevesi çizilmiştir: "tazmini gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih ile tahliye edildiği tarihler arasındak…

Yargıtay 3. HD'nin 09.10.2024 tarihli, 2023/4817 E. ve 2024/2908 K. sayılı kararı iki tipik hâli açıkça kapsam dışında bırakır: "kiralananda kiralama öncesinde verasette iştirak veya paylı mülkiyette belli bir paya sahipken kira sonrası bir kısım hissenin devralınması yeni iktisap sayılmadığından 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesinden yararlanılamaz." Aynı kararda, "kiraya verenin ölümü ile elb…

Ölçütü Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 15.10.2024 tarihli, 2024/2849 E. ve 2024/2591 K. sayılı kararı derli toplu ortaya koyar: "Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın …

Bu iki yollu yapı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.02.2023 tarihli, 2022/990 E. ve 2023/51 K. sayılı kararında da teyit edilir; karara göre yeni malik, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını "dilerse ... sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."

Yargıtay 3. HD'nin 11.10.2017 tarihli, 2017/5469 E. ve 2017/13735 K. sayılı kararı bu konuda kesindir: "edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir."

Süreleri kaçırmanın sonucu tarafların insafına da bırakılmamıştır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD'nin 15.05.2024 tarihli, 2024/778 E. ve 2024/1096 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, bu davalardaki dava açma süreleri kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece resen gözetilir — kiracı süre itirazında bulunmasa bile mahkeme süreyi kendiliğinden inceler.

Şerhli bir kira sözleşmesinde yeni malik, gereksinim nedeniyle erken tahliye hakkını kullanamaz ; sözleşmeye kalan süresi boyunca katlanmak zorundadır. Bu sonuç maddenin konuluş amacından çıkarılmaktadır: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 25.09.2017 tarihli, 2017/729 E. ve 2017/774 K. sayılı kararına göre TBK m. 312, gerekçesinde belirtildiği üzere "yeni malikin TBK 350 ve devamı maddelerin…

Görev kuralının kapsamı Yargıtay 8. HD'nin 31.03.2021 tarihli, 2019/3473 E. ve 2021/3023 K. sayılı kararında, "dava konusunun değer ve tutarına bakılmaksızın kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar" biçiminde ifade edilmiştir. Arabuluculuğu Altı Ayı …

Erken yolu seçen yeni malik için pratik bir zaman kazancı vardır: arabuluculuk başvurusu için altı aylık sürenin dolmasını beklemek gerekmez. Yargıtay 3. HD'nin 21.10.2025 tarihli, 2025/3292 E. ve 2025/5039 K. sayılı kararında, TBK m. 351/1 uyarınca açılacak davalarda "dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel bulunmadığı" kabul edilmiştir.

Yeniden inşa: Taşınmazın yıkılıp yeniden yapılmasıdır (örneğin kentsel dönüşüm kapsamında bina yıkımı, deprem riski nedeniyle yeniden yapım, mevcut meskenin yıkılıp yerine bir iş merkezi inşa edilmesi). Yıkım söz konusu olduğunda kullanımın imkânsızlığı kendiliğinden ortaya çıkar ve ayrıca ispatlanması gerekmez. İmar amacı bakımından ise dikkatli olmak gerekir: kanun metninde "imar amacıyla" ibare…

Talep, kiracıyı tahliye etmek amacıyla kötüye kullanılmamalıdır. Yargıtay 6. HD'nin 04.07.2011 tarihli, 2011/2507 E. ve 2011/7409 K. sayılı kararında, yapılacak işlemin "imar amaçlı olmayıp kullanım ve bağımsız bölüm değişikliğini kapsadığı" gerekçesiyle tahliye şartlarının oluşmadığı kabul edilmiştir. Üç şartın birlikte arandığı Yargıtay 6. HD'nin 11.09.2013 tarihli, 2013/10024 E. ve 2013/12186 K…

Talep, kiracıyı tahliye etmek amacıyla kötüye kullanılmamalıdır. Yargıtay 6. HD'nin 04.07.2011 tarihli, 2011/2507 E. ve 2011/7409 K. sayılı kararında, yapılacak işlemin "imar amaçlı olmayıp kullanım ve bağımsız bölüm değişikliğini kapsadığı" gerekçesiyle tahliye şartlarının oluşmadığı kabul edilmiştir. Üç şartın birlikte arandığı Yargıtay 6. HD'nin 11.09.2013 tarihli, 2013/10024 E. ve 2013/12186 K…

Bu şartlar birlikte aranır; biri eksikse dava reddedilir. Yargıtay 6. HD'nin 14.11.2012 tarihli, 2012/12365 E. ve 2012/14805 K. sayılı kararında üçlü şart, "tadil, tevsi veya tamirin imar amaçlı olması, yapılacak tadil, tevsi veya tamirin esaslı işlerden olması ve tadil, tevsi veya tamir esnasında kiralananda ikamet etmenin mümkün olmaması gerekir" biçiminde ifade edilmiştir.

Proje ve ruhsatın yalnızca var olması da yetmez. Yargıtay 6. HD'nin 18.02.2015 tarihli, 2015/547 E. ve 2015/1556 K. sayılı kararına göre ayrıca "proje ve ruhsatın imar mevzuatına göre uygulanabilir olması" gerekir; yani kâğıt üzerinde onaylanmış ama mahalline uygulanamayan bir proje tahliye sonucu doğurmaz. Basit Tadilat mı, Esaslı Onarım mı? Yargıtay'ın Çizdiği Sınır

Aynı yönde, Yargıtay 6. HD'nin 18.01.2016 tarihli, 2015/2565 E. ve 2016/25 K. sayılı kararında boya badana ve parke döşeme işleri basit tadilat sayılarak davanın reddi gerektiği vurgulanmıştır.

Sınırın öbür tarafında ise yapının bölümlenmesini değiştiren müdahaleler yer alır. Yargıtay 6. HD'nin 02.10.2007 tarihli, 2007/7971 E. ve 2007/10165 K. sayılı kararında, birden fazla bağımsız bölümün ara duvarları kaldırılarak birleştirilmesi ve mimari estetiğin artırılması esaslı tadilat kapsamında değerlendirilebilmiştir.

Ne var ki bu, "duvar kaldırılıyorsa esaslıdır" demek değildir. Yargıtay 6. HD'nin 17.03.2011 tarihli, 2010/12568 E. ve 2011/3256 K. sayılı kararında, yalnızca iki dükkân arasındaki duvarın kaldırılması tek başına yeterli görülmemiştir. Belirleyici olan işin adı değil, yapının taşıyıcı sistemine, bölüm sayısına veya kullanım amacına dokunup dokunmadığı ve iş sürerken taşınmazın kullanılamaz hâle ge…

Proje ibrazı bu davanın omurgasıdır. Yargıtay 6. HD'nin 18.06.2003 tarihli, 2003/4479 E. ve 2003/4648 K. sayılı kararında kural şöyle konur: yeniden inşa yapılacaksa yeniden inşaat projesinin, mevcut bina korunarak esaslı onarım yapılacaksa "bununla ilgili belediyece tasdikli projenin ibrazı, ibraz edilen projenin mahalline uygulanması gerekir."

Buna karşılık projenin dava açılırken hazır olması zorunlu değildir. Yargıtay 3. HD'nin 25.04.2018 tarihli, 2017/16718 E. ve 2018/4453 K. sayılı kararında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazının zorunlu olduğu, ancak "söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür" denilmiştir. Bu, bir aylık hak düşürücü süre dolmak üzerey…

Mahkemenin bilirkişiden ne isteyeceği de içtihatla belirlenmiştir. Yargıtay 3. HD'nin 01.03.2017 tarihli, 2017/1372 E. ve 2017/2218 K. sayılı kararına göre, kiralananın bulunduğu yerde uzman bilirkişi heyetiyle keşif yapılarak onaylı projenin mahalline uygulanması; tadilatın imar amaçlı ve esaslı işlerden olup olmadığı; tadilat sırasında kiralananda ikametin fennen mümkün olup olmadığı ve "bu aşam…

Yargıtay 6. HD'nin 10.06.2013 tarihli, 2013/6421 E. ve 2013/10229 K. sayılı kararında bu nokta açıkça denetlenmiştir: "tadilatın geçici tahliye ile mümkün olup olmadığı konusunda bilirkişiden ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir."

Taşınmazı sonradan satın alan kişinin elindeki özel yol, gereksinim (ihtiyaç) sebebine ilişkindir; yeniden inşa ve esaslı onarım bu yolun kapsamında değildir. Yargıtay 6. HD'nin 20.04.2016 tarihli, 2015/9594 E. ve 2016/3228 K. sayılı kararında, TBK m. 350/2'nin "yeni malike imar inşaat ve esaslı onarım sebebiyle tahliye davası açma hakkı tanımadığı" belirtilmiştir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede olduğu gibi, TBK m. 353 burada da uygulanır: kiraya veren, öngörülen sürede veya daha önce kiracıya "dava açacağım" şeklinde yazılı bir bildirimde bulunmuşsa, dava açma süresi bir kira yılı daha uzamış sayılır. Bu kuralın içtihattaki karşılığı Yargıtay 6. HD'nin 20.09.1991 tarihli, 1991/10883 E. ve 1991/10610 K. sayılı kararında şöyle ifade edilir: "Daha önce veya bir a…

Taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmişse, tahliye bu dava yoluyla değil, mahkeme kararı gerektirmeyen idari süreçle yürür. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. HD'nin 20.06.2017 tarihli, 2017/885 E. ve 2017/1089 K. sayılı kararında da, riskli yapı kararının bulunmasının kiraya verene TBK uyarınca doğrudan tahliye davası açma yetkisi vermediği, bu sürecin idari bir p…

Taşınmazın yenilendikten sonra eski kiracıya teklif edilmesi yasal bir zorunluluktur; Yargıtay 6. HD'nin 13.04.2004 tarihli, 2004/2575 E. ve 2004/2693 K. sayılı kararı da bu yöndedir.

Buna karşılık kiraya veren taşınmazı kendisi kullanıyorsa , onarımı yapmamış olması tek başına otomatik bir tazminat hakkı doğurmayabilir. Yargıtay 3. HD'nin 27.04.2021 tarihli, 2021/157 E. ve 2021/4732 K. sayılı kararında, tahliyenin kesinleşmiş bir ilama dayandığı olayda, "dava konusu taşınmazın tahliyeden sonra, tahliye kararına dayanak esaslı tamirat faaliyetleri gerçekleştirilmeksizin, davalı…

Bunun arkasındaki ilke illilik (sebebe bağlılık) ilkesidir ve tüm tapu hukukunun temelini kurar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.12.2022 tarihli, 2020/291 E. ve 2022/1801 K. sayılı kararında bu, "Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda 'illilik', diğer bir anlatımla 'sebebe bağlılık' prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilm…

Sonucu Yargıtay 1. HD'nin 24.11.2022 tarihli, 2021/10339 E. ve 2022/7762 K. sayılı kararı açıkça söyler: "oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur."

Dayanak idari işlemin sonradan iptali: Tescil bir idari işleme dayanıyorsa, o işlemin idari yargıda iptali sicilin dayanağını ortadan kaldırır. Yargıtay 1. HD'nin 04.11.2024 tarihli, 2024/4241 E. ve 2024/5944 K. sayılı kararında, taşınmazın satışına dair belediye meclis kararının idari yargıda iptaliyle "sicilin dayanağı işlemin ortadan kalktığı ve davalı ... adına oluşan tescilin yolsuz hale geld…

Kuralı Yargıtay 6. HD'nin 04.03.2025 tarihli, 2023/3944 E. ve 2025/859 K. sayılı kararı iki cümlede toplar: "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" ve "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz."

Aranan iyiniyet "objektif" iyiniyettir. Yani kişinin gerçekten bilmemesi yetmez; durumun gerektirdiği özeni göstermiş olması da gerekir. Yargıtay 14. HD'nin 12.04.2016 tarihli, 2015/18379 E. ve 2016/4408 K. sayılı kararında ölçüt şöyle konur: "taşınmazı edinen (davalı) asgari özeni gösterse idi adına yapılan tescilin yolsuz tescil olduğunu bilebilecek durumda ise iyiniyetli kazanımından sözedileme…

Mahkemenin bu değerlendirmeyi yüzeysel yapmaması gerektiği de vurgulanmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 17.11.2020 tarihli, 2020/136 E. ve 2020/895 K. sayılı kararında, "yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı" belirtilerek, "yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu" husus…

İlk el — yani yolsuz işlemin doğrudan tarafı olan, sahte belgeyle taşınmazı üzerine geçiren kişi — hiçbir koşulda korunmaz. Yargıtay 1. HD'nin 14.04.2009 tarihli, 2009/1287 E. ve 2009/4526 K. sayılı kararında bu, "27.12.1939 tarih 11/60 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ilk el konumundaki davalılar ... iyi veya kötü niyetli olmasının araştırılmasına gerek bulunmadığı gibi iyiniyetli olsa…

İkinci ve sonraki eller bakımından ise durum farklıdır: onlar için TMK m. 1023'ün koşulları araştırılır. Aynı kararda bunun "tüm öğreti ve yargısal kararlarda ... sapma göstermeksizin kabul edilmiş ve benimsenmiş" bir kural olduğu belirtilir. Yargıtay 20. HD'nin 12.12.2017 tarihli, 2017/9646 E. ve 2017/10468 K. sayılı kararı da aynı yöndedir: "yolsuz tescille edinen kişilerden taşınmaz satın alan …

Basit bir araştırmayla öğrenilebilecek durumlar. Yargıtay 1. HD'nin 08.02.2024 tarihli, 2023/6644 E. ve 2024/1005 K. sayılı kararında, "yatırım amacıyla taşınmaz satın alan kişinin sarf edeceği basit bir araştırmayla yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilebilecek durumda olduğu, bu durumda iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı" kabul edilmiştir. Özellikle ticari/yatırım amaçlı alımlarda beklenen özen daha y…

Tapudaki şerhler. Yargıtay 1. HD'nin 07.11.2023 tarihli, 2023/4204 E. ve 2023/6338 K. sayılı kararına göre, "taşınmazda 'davalıdır' şerhi tesis edilmesinden sonra üzerinde şerh varken taşınmazı devralan kişinin iyi niyet savunmasında bulunamayacağı" açıktır. Bu, yazının başında ve sonunda vurguladığımız ihtiyati tedbir tavsiyesinin neden bu kadar önemli olduğunu da açıklar: şerh, sonraki alıcıları…

Taşınmazın sık el değiştirmesi. Yargıtay 6. HD'nin 13.06.2024 tarihli, 2022/5172 E. ve 2024/2208 K. sayılı kararında, sözleşme metni, tanık beyanları ve "taşınmazın sık şekilde el değiştirmesi" birlikte değerlendirilerek "gerek son alıcının gerekse son alıcıdan önce taşınmaza malik olan 3. kişilerin iyi niyetli olduklarından bahsedilemeyeceği" sonucuna varılmıştır. Kısa aralıklarla yapılan zincirl…

Cebri ihaleden alım da mutlak koruma sağlamaz. Yargıtay 1. HD'nin 21.10.2025 tarihli, 2023/5632 E. ve 2025/4640 K. sayılı kararında, "taşınmazı cebri ihaleden satın alan kişinin işlemin muvazaalı olduğunu bilen veya bilebilecek konumda bulunması halinde" TMK m. 1023'ün koruyuculuğundan yararlanamayacağı belirtilmiştir. İcra satışından almış olmak tek başına iyiniyet karinesi doğurmaz. Kötüniyet İt…

Yargıtay 1. HD'nin 05.05.2025 tarihli, 2025/1653 E. ve 2025/2362 K. sayılı kararında bu, "kötüniyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı" biçiminde ifade edilmiştir.

Dahası, dosyadaki olgular kötüniyeti zaten ortaya koyuyorsa ayrıca ispat aranmaz. Yargıtay 1. HD'nin 14.02.2022 tarihli, 2021/2160 E. ve 2022/1110 K. sayılı kararında anılan 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, "vakıa ve karinelerden, olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlenmiş olan kimsenin kötüniyetinin, diğer tarafa ispat ettirilmesine artık seb…

Dahası, dosyadaki olgular kötüniyeti zaten ortaya koyuyorsa ayrıca ispat aranmaz. Yargıtay 1. HD'nin 14.02.2022 tarihli, 2021/2160 E. ve 2022/1110 K. sayılı kararında anılan 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, "vakıa ve karinelerden, olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlenmiş olan kimsenin kötüniyetinin, diğer tarafa ispat ettirilmesine artık seb…

Buna karşılık dava vekâletnamesinde (avukata verilecek vekâlette) durum daha esnektir. Yargıtay 11. HD'nin 02.05.2013 tarihli, 2012/10513 E. ve 2013/8906 K. sayılı kararında, Türkiye'nin de taraf olduğu 1961 tarihli Lahey Konvansiyonu uyarınca "Konvansiyona taraf devletler yetkili kurumları tarafından düzenlenip, apostil şerhini havi olan dava vekaletnamelerinin ayrıca kullanılacağı ilgili ülke ko…

Tapu tarafındaki tereddüt ise Noterlik Kanunu'nun düzenleme şekli şartından doğar. Yargıtay 14. HD'nin 12.07.2011 tarihli, 2011/5035 E. ve 2011/9154 K. sayılı kararında, Noterlik Kanunu m. 191'e göre yabancı memleketlerde noterlik işlemlerinin konsolosluklarca görülmesi gerektiği belirtilerek, yabancı noterde "düzenleme şeklinde" olmayan bir vekâletnameye dayanılarak yapılan satış vaadi sözleşmesi…

Vekâletnameyi geri almaya azil denir. Azil hakkı her zaman kullanılabilir: Yargıtay 3. HD'nin 08.03.2021 tarihli, 2020/5025 E. ve 2021/2396 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, sözleşmenin "güvene dayalı olma niteliğinin bir sonucu olarak vekâlet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilirler (6098 s. TBK m. 512)". Azil için notere veya konsolosluğa başvurulur. Azil…

Bu, yurt dışındaki vekâlet verenlerin en pahalıya mal olan yanılgısıdır: azilname düzenletmek tek başına vekâleti sona erdirmez. Yargıtay 14. HD'nin 01.02.2016 tarihli, 2015/13942 E. ve 2016/1153 K. sayılı kararının ifadesiyle "azil iradenin açıklandığı anda değil, temsilcinin bunu öğrendiği andan itibaren hüküm ve sonuç doğurur".

Tebliğin yapılmış olması ayrıca ispatlanmalıdır. Yargıtay 3. HD'nin 22.01.2026 tarihli, 2025/3007 E. ve 2026/340 K. sayılı kararı, "azilnamenin bağlayıcı olabilmesi onun sözleşmenin tarafı olan davalı[ya] tebliğ edilmesi gerektiği, vekalet ilişkisinin tek taraflı olarak sonlandırıldığına dair irade beyanının davalıya usulüne uygun olarak bildirildiğine dair bir bildirime rastlanmadığı" gerekçesiyl…

Vekil azli öğrenmemişse yaptığı işlem geçerli kalır ve sizi bağlar. Yargıtay 1. HD'nin 28.06.2022 tarihli, 2022/1847 E. ve 2022/5214 K. sayılı kararına göre "vekalet görevinin sona erdiğini bilmeyen vekilin yapmış olduğu işlemler geçerlidir (TBK m. 514). Aksi halde vekaletsiz iş görme hükümleri tatbik alanı bulur." Vekâletnamenin aslını geri alın: TBK m. 44

Azilnameyi tebliğ ettirmek yetmez; vekilin elindeki vekâletname aslının geri alınması da gerekir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. HD'nin 05.03.2026 tarihli, 2022/1444 E. ve 2026/396 K. sayılı kararında açıklandığı üzere, TBK m. 44 uyarınca "temsilciye yetki belgesi verilmişse, yetkinin sona ermesi durumunda temsilci, bu belgeyi temsil olunana geri vermekle veya hâkimin belirleyeceği yere bırak…

Hükmün lafzı, Yargıtay 7. HD'nin 07.02.2022 tarihli, 2021/2182 E. ve 2022/734 K. sayılı kararında olduğu gibi üç cümleden oluşur: "Miras ölenin millî hukukuna tâbidir. Türkiye'de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır. Mirasın açılması sebeplerine, iktisabına ve taksimine ilişkin hükümler terekenin bulunduğu ülke hukukuna tâbidir." Yani genel kural ölenin vatandaşlık hukukudur; Türkiye…

Hükmün çoğu zaman atlanan üçüncü cümlesi ayrı bir bağlama kuralı getirir: mirasın açılması sebepleri, iktisabı ve taksimi terekenin bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Yargıtay 14. HD'nin 20.04.2021 tarihli, 2018/2863 E. ve 2021/2943 K. sayılı kararı bu ayrımı uygulamıştır. Pratik anlamı şudur: kimin mirasçı olduğu ve payların ne olduğu bir hukuka, mirasın nasıl kazanılacağı ve nasıl paylaştırılacağı…

Yabancı hukukun uygulanması taraflara bırakılmış bir seçenek değildir. Yargıtay 14. HD'nin 05.07.2017 tarihli, 2016/13302 E. ve 2017/5712 K. sayılı kararında belirtildiği üzere "Hâkim, Türk kanunlar ihtilâfı kurallarını ve bu kurallara göre yetkili olan yabancı hukuku re'sen uygular". Uygulamada mahkeme, ilgili yabancı hukukun metnini Adalet Bakanlığı aracılığıyla getirtir. Bu, dosyanın en çok zam…

Önce bir tereddüdü kaldıralım: yabancı uyruklu olmak mirasçılık belgesi istemeye engel değildir. Yargıtay 14. HD'nin 14.12.2020 tarihli, 2016/18145 E. ve 2020/8365 K. sayılı kararının ifadesiyle "yabancılar mirasçılık belgesi isteyebilir". Soru belgeyi alıp alamayacağınız değil, hangi mercie başvuracağınızdır.

Araştırmanın sonucu her zaman mirasçı bulunması yönünde olmaz. Yargıtay 7. HD'nin 03.12.2025 tarihli, 2025/3837 E. ve 2025/5166 K. sayılı kararına konu olayda, ilgili ülke makamlarıyla yapılan yazışmalar sonucunda mirasçı bulunmadığı tespit edilmiş ve "5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanunu'nun 20/3 hükmü uyarınca Türkiye'de bulunan mirasçısız terekenin Devlete kalaca…

Değişikliğin kendisi içtihatta şöyle ifade edilir: Yargıtay 7. HD'nin 18.12.2025 tarihli, 2025/2291 E. ve 2025/5467 K. sayılı kararına göre 18.05.2012'de yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu m. 35'te yapılan değişiklikle karşılıklılık ilkesi kaldırılmış , yerine Bakanlar Kurulu (bugün Cumhurbaşkanı) tarafından belirlenen ülke vatandaşlarının taşınmaz edinebileceği esası getirilmiştir.

Buna karşılık eski kural tümüyle tarihe karışmış değildir, çünkü ölçüt ölüm anına bağlanır. Yargıtay 7. HD'nin 29.04.2024 tarihli, 2024/1330 E. ve 2024/2250 K. sayılı kararına göre "terekenin miras bırakanın ölüm günü itibariyle açıldığı tarihte taşınmazların iktisabı yönünden karşılıklılık aranacaktır". Miras, ölümle açıldığı için uygulanacak rejim de o tarihte donar.

Sınırların kapsamı da sanıldığından dardır. Yargıtay 14. HD'nin 23.02.2021 tarihli, 2017/1775 E. ve 2021/1158 K. sayılı kararına göre "Tapu Kanununda belirtilen bu sınırlama yalnızca taşınmaz mallar yönünden uygulanabileceğinden yabancı uyruklu kişilerin taşınır mallar ile para veya diğer haklar yönünden mirasçı olmalarında yasal herhangi bir engel bulunmamaktadır". Banka hesabı, araç, hisse ve al…

Bu değerlendirme, güzergâhın hangi taşınmazdan geçirilmesinin toplam menfaat dengesine en uygun olduğunu araştıran mahkeme tarafından, keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır. Nitekim Yargıtay 7. HD'nin 03.02.2025 tarihli, 2025/154 E. ve 2025/437 K. sayılı kararına göre geçit isteği, TMK m. 747/2 gereği önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya; bu yolla ihtiyaç karşılanamıyorsa …

Uygulamada sık gözden kaçan bir nokta: Taşınmazın imar planında veya kadastro paftasında görünen bir yola cephesi varsa, kural olarak zorunlu geçit ihtiyacından söz edilemez — o yol fiilen açılmamış olsa bile. Bu durumda malikin başvurması gereken yol, geçit hakkı davası değil, ilgili belediye veya köy tüzel kişiliğinden yolun açılmasını talep etmek ; gerekirse idari yargıya başvurmaktır. Mahkeme …

Geçit hakkı, iki tarafın menfaati gözetilerek ve geçit yükümlüsü taşınmaza en az zarar verecek biçimde belirlenir. Uygulamada mahkeme, mevcut yol imkânlarını, arazinin fiziki yapısını ve alternatif güzergâhları fen ve (gerektiğinde) ziraat/inşaat bilirkişileriyle inceleyerek en uygun güzergâhı saptar. Burada belirleyici ölçüt fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesidir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun…

Geçit hakkı davası, dava şartı arabuluculuğa tabidir. Yargıtay 7. HD'nin 18.06.2025 tarihli, 2025/2206 E. ve 2025/3077 K. sayılı kararına göre, geçit hakkı talepleri 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B-1-(ç) uyarınca "komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlık" kapsamındadır ve 01.09.2023'ten sonra açılan davalarda arabulucuya başvurmadan dava açılamaz.

Tamamlanamaz eksikliktir: Aynı Dairenin 30.09.2025 tarihli, 2025/2955 E. ve 2025/3928 K. sayılı kararına göre, arabuluculuk şartı yargılama sırasında sonradan tamamlanabilecek bir usuli eksiklik değildir (HMK m. 115/2); dava öncesinde işletilmemişse dava usulden reddedilir .

İstisna — dava esastan reddedilirse: Davalı arabuluculuk eksikliğine itiraz etse dahi, mahkeme geçit ihtiyacının bulunmadığı gerekçesiyle davayı esastan reddederse, bu eksikliğin sonuca etkisi olmayabilir (Yargıtay 7. HD, 08.12.2025 tarihli, 2025/1593 E. - 2025/5240 K.). Ancak bu istisnaya güvenmeden, her hâlükârda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. İlgili Konularla İlişkisi