İşyeri Kiralarına Özgü Farklar: Devir, Ertelenen TBK Hükümleri ve Tahliye

Son güncelleme: 26 Temmuz 2026

Sitemizdeki kira hukuku yazılarının büyük bölümü konut kiraları örneği üzerinden ilerlese de, Türk Borçlar Kanunu'nun "konut ve çatılı işyeri kiraları" bölümü (TBK m. 339 vd.) kural olarak işyeri kiralarını da kapsar. Yine de işyeri kiraları; kiracının tacir olması halinde uzun yıllar uygulanmayan (ertelenen) hükümler, kira ilişkisinin devrindeki özel kural, ihtiyaç sebebinin farklı görünümü ve vergisel boyut gibi yönlerden konut kiralarından ayrılır. Bu yazıda işyeri kiralarına özgü farkları topluca ele alıyoruz.

Hangi Kiralar "Çatılı İşyeri Kirası"dır?

TBK m. 339 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümler, üstü örtülü (çatılı) işyerlerine uygulanır: dükkân, mağaza, büro, depo, imalathane gibi. Çatısız taşınmazlar (açık otopark, arsa, tarla) ile niteliği gereği geçici kullanıma özgülenen ve altı ay veya daha kısa süreyle kiralanan yerler bu koruma dışındadır; bunlara genel kira hükümleri uygulanır. Ayrım önemlidir, çünkü tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda oluşu, kira artışının TÜFE ile sınırlanması gibi kiracı lehine kurallar yalnızca bu bölüm kapsamındaki kiralarda geçerlidir.

Ruhsat veya iskân sorunları gibi hukuki ayıplarda kiracının hakları için bkz. Kiralananın Ayıplı Olması ve Kiracının Hakları.

Ertelenen TBK Hükümleri: 2012-2020 Parantezi ve Bugünkü Durum

İşyeri kiralarının en çok karıştırılan konusu, bir dönem "ertelenen maddeler" olarak anılan hükümlerdir:

• 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca, kiracısı tacir (TTK anlamında) veya özel/kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarında TBK'nın dokuz maddesinin (m. 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354) uygulanması 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Bu dönemde sözleşme hükümleri, yoksa mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu geçerliydi. Yargıtay da bu dönem için önce sözleşme hükümlerinin, yoksa mülga 818 sayılı Kanun ve yerleşik içtihatların uygulanacağı sıralamasını benimsemiştir (Yargıtay 3. HD'nin 11.05.2023 tarihli, 2022/8425 E. ve 2023/1419 K. sayılı kararı).

• Erteleme süresi uzatılmadı ve bu maddeler 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girdi. Bugün itibarıyla kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları da dahil olmak üzere, bu hükümler tüm konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanmaktadır (Yargıtay 3. HD'nin 17.11.2025 tarihli, 2025/1727 E. ve 2025/5399 K. sayılı kararı da erteleme süresinin 1 Temmuz 2020'de nihayete erdiğini ve bu tarihten sonra ertelenen hükümlerin doğrudan uygulanacağını vurgulamaktadır).

• Yürürlüğe giren maddelerin pratikte en önemlileri şunlardır: kira ilişkisinin devri (m. 323), kiralananın süresinden önce geri verilmesi/erken tahliye (m. 325), önemli sebeple olağanüstü fesih (m. 331), bağlantılı sözleşme yasağı (m. 340), depozitonun üç aylık kira bedeliyle sınırlanması (m. 342), kira artışının TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlanması (m. 343-344) ve muacceliyet kaydı ile ceza koşulu yasağı (m. 346).

• Geçiş dönemi sözleşmeleri için dikkat: Erteleme döneminde (2012-2020) serbestçe kararlaştırılmış sözleşme hükümlerinin (örneğin bir kira ödenmezse tüm yılın muaccel olacağı kaydı) 1 Temmuz 2020'den sonraki dönemde uygulanıp uygulanamayacağı uygulamada tartışılmıştır. Yargıtay, erteleme döneminde (1 Temmuz 2020 öncesi) tacir kiracılarla kurulan muacceliyet kayıtlarını geçerli sayarken (Yargıtay 6. HD'nin 18.01.2016 tarihli, 2015/8109 E. ve 2016/76 K. sayılı kararı), 1 Temmuz 2020'den sonraki dönemde bu kayıtların m. 346'daki yasak nedeniyle geçersizleştiğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD'nin 12.02.2024 tarihli, 2023/1105 E. ve 2024/567 K. sayılı kararı). Baskın kabul, devam eden sözleşmelere bu tarihten itibaren yeni hükümlerin uygulanacağı ve emredici kurallara aykırı kayıtların artık geçersiz sayılacağı yönündedir; ancak somut sözleşme hükmüne göre değerlendirme yapılmalıdır.

Kira İlişkisinin Devri: İşyerinde Kiraya Veren Rızadan Kaçınamaz (TBK m. 323)

Konut kiralarında kiraya veren, kira ilişkisinin bir başkasına devrine onay verip vermemekte serbesttir. İşyeri kiralarında ise kural farklıdır:

• Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamaz. Devralacak kişinin ödeme gücünün yetersizliği veya işletme konusunun kiralanana zarar verecek nitelikte olması gibi durumlar haklı sebep sayılabilir.

• Rıza yazılı olmalıdır. Rızayla devirde devralan kiracı sözleşmenin tarafı olur; devreden kiracı ise kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır.

• İzinsiz devir veya izinsiz alt kira, sözleşmeye aykırılık oluşturur ve fesih sebebi olabilir. Devir ile alt kira arasındaki fark ve ayrıntılar için Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri yazımıza bakabilirsiniz.

Devrin işyeri satışıyla (işletmenin devri) birlikte gündeme geldiği hallerde, kira ilişkisinin devri ayrıca ve usulüne uygun yapılmadıkça işletmeyi devralan, kiralananda kiracı sıfatı kazanmaz; bu eksiklik uygulamada sık görülen bir tahliye riskidir.

Kira Bedeli, Artış ve Yabancı Para

• TÜFE sınırı işyerlerinde de geçerlidir. 1 Temmuz 2020'den bu yana m. 344'teki artış sınırı (TÜFE on iki aylık ortalaması), kiracısı tacir olan işyeri kiraları dahil tüm çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Nitekim 7161 sayılı Kanun'la 18 Ocak 2019'da yapılan değişiklik uyarınca, erteleme kapsamındaki sözleşmelerde dahi artışın TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamayacağı kabul edilmiştir (Yargıtay 3. HD'nin 25.05.2021 tarihli, 2021/2915 E. ve 2021/5408 K. sayılı kararı). Beş yılın dolmasıyla kira tespit davası açılabilir; hesaplama için kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

• Yabancı para ile kira: Türkiye'de yerleşik kişiler arasında taşınmaz kira bedellerinin dövizle kararlaştırılması, Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatı uyarınca kural olarak yasaktır; sınırlı istisnalar mevcuttur. Geçerli bir yabancı para kirası varsa, TBK m. 344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu alan sık değişen ikincil mevzuata tabi olduğundan güncel durumun ayrıca kontrolü gerekir.

• Ekonomik koşulların olağanüstü değişmesi halinde her iki taraf için kira uyarlama davası gündeme gelebilir; bu yol uygulamada en çok uzun süreli işyeri kiralarında kullanılır.

Muacceliyet kaydı ve ceza koşulu yasağının (TBK m. 346) ayrıntısı için Kira Sözleşmesinde Geçersiz Kayıtlar yazımıza bakabilirsiniz. Kirası ödenmeyen işyerinde kiralanandaki mallar üzerindeki güvence için bkz. Kiraya Verenin Hapis Hakkı.

Tahliye Bakımından Farklar

Tahliye sebepleri esasen ortaktır (Tahliye Davaları Rehberi); işyerine özgü görünümler şunlardır:

• İşyeri gereksinimi: Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri gereksinimi için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması burada da aranır; mahkemeler işyeri ihtiyacında, yürütülmek istenen işin niteliğini ve kiralananın buna elverişliliğini araştırır.

• Yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351), iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü, temerrüt ve icra takibi yoluyla tahliye işyeri kiralarında da aynen uygulanır.

• Kiracının ölümünde işyeri kiralarına özgü kural: ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları sözleşmeyi sürdürebilir (TBK m. 356). Ayrıntı için Kiracının Ölümü Halinde Kira İlişkisi yazımıza bakabilirsiniz.

• Kiracı yönünden erken fesih ve m. 325 sorumluluğu işyerlerinde de geçerlidir; 1 Temmuz 2020 öncesinde tacir kiracılar için sözleşme hükümleri esas alınırken bugün makul süre kuralı uygulanır.

Vergisel Boyut: Stopaj

İşyeri kiralarını konut kiralarından ayıran önemli bir pratik fark vergidedir: kiracının vergi mükellefi (şirket, işletme) olduğu işyeri kiralarında kira ödemesi üzerinden gelir vergisi stopajı (tevkifat) yapılır ve kira genellikle brüt/net ayrımıyla kararlaştırılır. Sözleşmede bedelin brüt mü net mi olduğunun açıkça yazılması, ileride çıkacak uyuşmazlıkları önler. Kiraya veren yönünden beyan ve istisna kuralları için Kira Gelirinin Vergilendirilmesi yazımıza bakabilirsiniz. Bir konutun günlük/kısa süreli (turizm amaçlı) kiralanması ise ayrı bir rejime tâbidir; özellikle aynı binada aynı kişi adına beşten fazla bağımsız bölümün bu şekilde kiralanması işyeri açma ve çalışma ruhsatı gerektirir. Ayrıntı için Günlük (Airbnb) Kiralama İzin Belgesi yazımıza bakabilirsiniz.

Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

• Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taraflar tacir olsa dahi 1 Eylül 2023'ten bu yana dava şartı arabuluculuğa tabidir; dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç).

• Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda, tarafların sıfatına ve alacağın tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir (HMK m. 4). İşyeri kirası uyuşmazlığının "ticari dava" sayılıp asliye ticaret mahkemesinde görüleceği yanılgısı uygulamada sık görülür; kural bu değildir.

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Sözleşme yaparken kiracının tacir/tüzel kişi olup olmadığına göre değil, güncel TBK kurallarına göre hareket edin; erteleme dönemi 1 Temmuz 2020'de bitti ve eski döneme güvenilerek konulan kayıtlar (muacceliyet, ceza koşulu, üç ayı aşan depozito) geçersizlik riski taşır.

• Devir ve alt kira konusunda sözleşmeye açık hüküm koyun; devir gündeme geldiğinde yazılı rıza şartına mutlaka uyun ve devreden kiracının iki yıllık müteselsil sorumluluğunu hesaba katın.

• Kira bedelini brüt/net ayrımıyla ve yazılı belirleyin; stopaj yükünün kimde olduğunu açıkça düzenleyin.

• Dövizle kira kararlaştırmadan önce güncel kambiyo mevzuatını mutlaka kontrol edin; kural yasak, istisnalar dardır.

• Uzun süreli işyeri kiralarında beş yıllık kira tespit imkânını ve olağanüstü ekonomik değişikliklerde uyarlama davasını takviminize alın.

• Sözleşme hazırlığında örnek kira sözleşmemizden yararlanabilir, genel çerçeve için Kira Hukuku Rehberi'mize bakabilirsiniz.