Kiracının Tadilat Yapması ve Kiraya Verenin Yenilik Hakkı (TBK m. 320-321)

Son güncelleme: 19 Temmuz 2026

Kiracı mutfağı yeniletmek, klima taktırmak veya işyerini faaliyetine göre dekore etmek ister; ev sahibi ise kiracı otururken mantolama, çatı yenileme veya kapsamlı tadilat yapmak isteyebilir. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması her iki yönüyle TBK m. 320-321'de düzenlenmiştir ve uygulamada en çok "masrafları kim öder, çıkarken ne olur?" sorularıyla gündeme gelir. Kira Hukuku Rehberi'mizin devamı niteliğindeki bu yazıda kiracının tadilat yapmasının şartlarını, faydalı masrafların iadesini ve kiraya verenin yenilik hakkını ele alıyoruz.

Kiracının Tadilat Yapması: Yazılı Rıza Şartı (TBK m. 321)

Kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklikleri ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir. Buradaki "yenilik ve değişiklik", kiralananın mevcut durumunu kalıcı biçimde etkileyen müdahalelerdir: duvar kaldırma/örme, mutfak-banyo yenileme, zemin değişimi, sabit dekorasyon, tabela ve cephe düzenlemesi gibi. Buna karşılık olağan bakım ve küçük onarımlar (TBK m. 317) ile kiraya verenin gidermekle yükümlü olduğu ayıpların usulüne uygun giderilmesi bu kapsamda değildir; bunlar için m. 321 rızası aranmaz.

Rıza konusunda üç önemli kural:

• Rıza yazılı olmalıdır. Sözlü izin ispat sorunu doğurur; uygulamada kiraya verenin tadilatı bilip uzun süre ses çıkarmaması bazı durumlarda örtülü rıza olarak değerlendirilse de, güvenli yol sözleşmeye madde eklemek veya ayrı yazılı muvafakat almaktır.

• Rıza veren kiraya veren, eski hale getirme isteyemez. Yazılı olarak eski durumuyla iade kararlaştırılmadıkça, kiraya veren kiralananın tadilat öncesi haline döndürülmesini talep edemez (TBK m. 321/2).

• Kiracı, değer artışının karşılığını isteyemez. Aksine yazılı anlaşma yoksa, kiracı rızayla yaptığı yenilikler nedeniyle kiralananda oluşan değer artışını kiraya verenden talep edemez (TBK m. 321/3). Bu nedenle masraf iadesi veya kiradan mahsup isteniyorsa, tadilat öncesinde mutlaka yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.

Rızasız Tadilatın Sonuçları

Kiraya verenin rızası olmadan yapılan kalıcı değişiklikler, kiracının kiralananı özenle kullanma borcuna (TBK m. 316) aykırılık oluşturur. Kiraya veren:

• Yazılı ihtarla eski hale getirilmesini isteyebilir; giderilmezse sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle fesih ve tahliye yoluna gidebilir. Taşınmaza açıkça zarar veren müdahalelerde süre vermeden yazılı fesih dahi mümkündür.
• Sözleşme sonunda eski hale getirme masraflarını ve zararını kiracıdan talep edebilir; bu tutarlar depozitodan kesinti tartışmalarının da başlıca konusudur.
• Rızasız yapılan imalat için kiracı kural olarak bedel isteyemez; kiraya veren imalatı kabul etmezse kiracıdan sökülmesini isteyebilir.

Faydalı ve Zorunlu Masrafların İadesi

Uygulamadaki temel ayrım şudur:

• Zorunlu masraflar: Aslında kiraya verenin elverişli bulundurma borcu (TBK m. 301) kapsamında olan esaslı onarımları (çatı, tesisat, yapısal sorunlar) kiracının yapmasıdır. Bunlar tadilat değil ayıp giderme niteliğindedir; kiracı ayıp hükümlerindeki usule uyarak (yazılı bildirim + uygun süre) yaptığı belgeli masrafı kiradan mahsup edebilir veya iadesini isteyebilir.

• Faydalı masraflar: Kiralananın değerini ve kullanışlılığını artıran, ancak zorunlu olmayan harcamalardır (yeni mutfak, kombi yükseltme, dekorasyon). Yazılı rıza + masraf iadesi anlaşması varsa anlaşmaya göre; yalnızca rıza varsa m. 321/3 gereği değer artışı istenemez. Sözleşmede "imalat kiraya verene bedelsiz terk edilecek" kaydı varsa, kiracı bu kayıt geçerli olduğu sürece hiçbir tazminat isteyemez (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.03.2005 tarihli, 2005/181 E. - 2005/208 K.). Böyle bir kayıt yoksa, sökülüp götürülemeyen ve kiraya verence benimsenen imalatlar için vekâletsiz iş görme/sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre, rayiç bedelden yıpranma payı düşülerek hesaplama yapılır (Yargıtay 3. HD, 12.11.2018 tarihli, 2017/4218 E. - 2018/11316 K.); tahliye sonrası taşınmazın tadilatlı haliyle üçüncü kişiye kiralanmış olması, imalatın benimsendiğinin göstergesi sayılır (Yargıtay 3. HD, 09.10.2024 tarihli, 2023/4501 E. - 2024/2900 K.).

• Ruhsatsız/imara aykırı imalatlar tazminata konu olmaz. Yapılan tadilatın kiraya veren nezdinde bir zenginleşme sayılabilmesi için ruhsatlandırılabilir, yani imar mevzuatına ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun olması gerekir; aksi hâlde bedel talep edilemez (Yargıtay 3. HD, 15.01.2025 tarihli, 2024/481 E. - 2025/252 K.).

• Taşınmaz satılırsa tazminattan kim sorumludur? Muhatap, taşınmazı tadilatlı hâliyle devralan yeni malik değil, kiracıya rıza veren eski maliktir; zenginleşme onun döneminde doğmuştur (Yargıtay 3. HD, 07.01.2025 tarihli, 2024/565 E. - 2025/67 K.).

• Lüks masraflar: Kiracının kişisel zevkine yönelik harcamalar hiçbir şekilde istenemez.

Kiracı, taşınmaza zarar vermeden sökülebilen eklentileri (klima, avize, raf sistemi, mobilya niteliğindeki imalat) çıkışta söküp götürebilir; ancak söküm yerlerini kullanılabilir durumda bırakmalıdır.

Faydalı Masraf mı, Muhdesat mı? Sınırı Belirleyen Ölçüt

Yukarıdaki masraf iadesi kuralları, imalatın taşınmazın bütünleyici parçası hâline geldiği durumları kapsar (mantolama, çatı yenileme, üst kat ilavesi gibi); bunlar bağımsız bir mülkiyet konusu oluşturmaz ve yalnızca bedel/tazminat davasına konu olur (Yargıtay 7. HD, 03.12.2024 tarihli, 2024/554 E. - 2024/5432 K.). Buna karşılık taşınmaz üzerinde ayrı bir yapı niteliğindeki muhdesatın kime ait olduğunun tespiti, farklı bir dava türüdür ve tek başına açılabilmesi için taşınmazla ilgili ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma veya kentsel dönüşüm gibi güncel bir sürecin bulunması (hukuki yarar) aranır; böyle bir süreç yoksa tespit davası usulden reddedilir (Yargıtay 7. HD, 12.05.2025 tarihli, 2024/4111 E. - 2025/2571 K.). Kiracı-kiraya veren ilişkisinde uyuşmazlık genellikle masraf iadesi/tazminat boyutunda kaldığından, bağımsız bir muhdesat tespiti davasına ihtiyaç duyulan haller nadirdir; ayrıntı için bkz. muhdesatın aidiyetinin tespiti.

Kiraya Verenin Yenilik Hakkı (TBK m. 320)

Madalyonun diğer yüzü: Kiraya veren, kira sözleşmesi devam ederken kiralananda feshi gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabilir (mantolama, ortak alan yenileme, enerji verimliliği çalışmaları gibi). Bu hakkın sınırları:

• Kiraya veren çalışmalar sırasında kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır (uygun zamanlama, makul süre, kullanımı asgari düzeyde etkileme).
• Kiracının kira bedelinin indirilmesi ve zararının giderilmesi hakları saklıdır: Tadilat kullanımı kısıtladığı ölçüde ve süre için bedel indirimi, eşya zararı ve ek giderler için tazminat istenebilir.
• Kiracının katlanamayacağı ölçüde ağır, kiralananı fiilen kullanılamaz hale getiren esaslı onarım ve yeniden inşa, m. 320 kapsamında kiracıya rağmen yürütülemez; bu durumda kiraya verenin başvuracağı yol yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye davasıdır (TBK m. 350/2).

Çalışmalara katlanma borcu ve bildirim usulü bakımından Ev Sahibinin Kiralanana Girme ve Evi Gösterme Hakkı yazımıza da bakabilirsiniz.

Çıkışta İade ve İspat (TBK m. 334)

Kiracı, kiralananı ne durumda teslim aldıysa, olağan kullanımdan doğan yıpranma hariç, o durumda geri vermekle yükümlüdür. Tadilat uyuşmazlıklarında ispatın anahtarı giriş ve çıkış tespitleridir: kira sözleşmesine eklenecek teslim tutanağı, tadilat öncesi/sonrası fotoğraflar, yazılı muvafakatler ve çıkışta düzenlenecek anahtar teslim tutanağı tarafların en güçlü delilidir.

Uyuşmazlık Halinde: Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Tadilat, masraf iadesi ve eski hale getirme talepleri kira ilişkisinden kaynaklandığından dava öncesi zorunlu arabuluculuğa tabidir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Masraf tutarı, imalatın niteliği (zorunlu/faydalı/lüks) ve değer artışı çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir; taşınmadan önce delil tespiti yaptırmak hak kaybını önler.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kiracıysanız kalıcı her değişiklik için yazılı muvafakat alın; masraf iadesi veya kiradan mahsup istiyorsanız bunu da aynı belgede açıkça yazdırın — aksi halde değer artışını isteyemezsiniz.

• Tadilat öncesi ve sonrası durumu fotoğraf, fatura ve mümkünse tutanakla belgeleyin; işi kayıtlı ustalara faturalı yaptırın.

• Ev sahibiyseniz muvafakati kapsam belirterek verin ("banyo yenilemesi ile sınırlıdır" gibi) ve çıkışta eski hale iade istiyorsanız bunu yazılı olarak şart koşun.

• Ev sahibinin borcundaki esaslı onarımları kendiliğinizden yapıp kiradan düşmeyin; önce ayıp hükümlerindeki yazılı bildirim ve süre verme usulünü izleyin.

• Kiracı otururken yapacağınız yenilikleri makul zamanlama ve süreyle planlayın; kullanım kısıtlanıyorsa bedel indirimini baştan konuşmak ihtilafı önler.

• Tutarın büyüdüğü uyuşmazlıklarda (kapsamlı imalat, eski hale getirme, değer artışı) arabuluculuk aşamasını atlamayın ve bir avukattan destek alın.

Kira ilişkisinin tüm aşamaları için Kira Hukuku Rehberi'mize göz atabilirsiniz.