Aile Konutu Şerhi ve Eşin Rızası (TMK m. 194)

Son güncelleme: 29 Temmuz 2026

Eşlerden yalnızca birinin adına tapuda kayıtlı bir konut, ailenin ortak yaşam merkeziyse, o eşin konutu diğerinden habersiz satması ya da kirasını feshetmesi ailenin barınma güvenliğini bir anda yok edebilir. Türk Medeni Kanunu bu riske karşı önemli bir koruma getirir: aile konutu üzerinde tek başına tasarruf, malik olmayan eşin açık rızasına bağlanmıştır ve malik olmayan eş, tapuya "aile konutu" şerhi koydurarak bu korumayı üçüncü kişilere karşı da güçlendirebilir.

Bu yazıda aile konutu kavramını, eşin rızası şartını, rızanın alınamaması hâlinde hâkime başvurma imkânını, tapu şerhinin nasıl konulacağını, kirada oturulan konutlardaki durumu ve rıza alınmadan yapılan işlemin akıbetini ele alıyoruz.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, düzenli olarak barındığı ve yaşamsal ihtiyaçlarını karşıladığı tek konuttur. Yazlık, ikinci ev veya yatırım amaçlı taşınmazlar aile konutu değildir; korumadan yararlanan, ailenin fiilen merkez edindiği asıl konuttur. Konutun eşlerden hangisinin adına kayıtlı olduğu ya da kira mı mülk mü olduğu, aile konutu niteliğini değiştirmez.

Eşin Rızası Şartı (TMK m. 194/1)

TMK m. 194/1 uyarınca, eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadıkça:

• Aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez,

• Aile konutunu devredemez (satış, bağış vb.),

• Konut üzerindeki hakları sınırlayamaz (ipotek tesisi, intifa gibi).

Bu kural emredicidir ve malik olan eşi bağlar; yani tapuda konut yalnızca bir eşin üzerine kayıtlı olsa dahi, tek başına satış veya ipotek işlemi yapamaz. Rıza, işleme özgü ve açık olmalıdır; genel bir vekâlet veya örtülü kabul kural olarak yeterli sayılmaz. Nitekim Yargıtay, bir işleme (örneğin ipotek tesisine) verilen rızanın başka bir işleme (devre) rıza sayılmayacağını kabul etmektedir (Yargıtay 2. HD'nin 22.04.2024 tarihli, 2023/5287 E. ve 2024/2746 K. sayılı kararı).

Rıza Verilmezse Ne Olur? Hâkimin Müdahalesi (TMK m. 194/2)

Bu koruma tek yönlü değildir. Malik eş, konutu satmak veya üzerinde ipotek kurmak için diğerinin rızasına ihtiyaç duyduğunda, karşı taraf her koşulda mutlak bir veto hakkına sahip değildir. TMK m. 194/2 açıktır: "Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir."

Bu hüküm iki farklı duruma çözüm üretir:

• Rıza sağlanamıyorsa (örneğin diğer eş ayırt etme gücünden yoksunsa, uzun süredir ulaşılamıyorsa veya rıza vermekten fiilen kaçınıyorsa),
• Rıza haklı bir sebep olmaksızın reddediliyorsa (örneğin işlem ailenin yararına olmasına rağmen salt inat veya baskı amacıyla engelleniyorsa).

Bu hâllerde malik eş aile mahkemesine başvurarak, eşin rızasının yerine geçecek bir karar verilmesini isteyebilir. Hâkim, ailenin barınma ihtiyacı ile işlemin gerekliliğini birlikte değerlendirir. Yani aile konutu koruması, malik eşi tümüyle hareketsiz bırakmaz; yalnızca tek taraflı ve habersiz tasarrufu engeller.

Tapu Şerhi: Üçüncü Kişilere Karşı Koruma (TMK m. 194/3)

Malik olmayan eş, konutun aile konutu olduğunu ispat ederek tapu kütüğüne şerh verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Başvuru için genellikle evlilik durumunu ve konutta oturulduğunu gösteren belgeler (nüfus kayıt örneği, yerleşim yeri/adres belgesi, muhtarlıktan alınan belge) sunulur.

Şerhin işlevi kritiktir. Şerh varken malik eş rıza almadan konutu bir üçüncü kişiye devrederse, o üçüncü kişi iyiniyetli olduğunu ileri süremez ve işlemin iptali istenebilir. Şerh yoksa da sonuç değişmez: Yargıtay'a göre aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcıdır; taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutu vasfını taşır ve malik olmayan eşin açık rızası alınmadan yapılan devir, üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasına bakılmaksızın geçersizdir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.10.2022 tarihli, 2019/765 E. ve 2022/1369 K. sayılı kararı). Yine de şerh, konutun aile konutu olduğunun ispatını kolaylaştırdığı ve uyuşmazlığı baştan önlediği için en güvenli yoldur.

Kirada Oturuluyorsa (TMK m. 194/4)

Aile konutu kira ile kullanılıyorsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeriyle müteselsilen sorumlu olur. Bildirimden sonra kiraya veren, her iki eşe birlikte işlem yapmak zorunda kalır. Böylece, sözleşmede taraf görünmeyen eşin haberi olmadan kira ilişkisinin sona erdirilmesi engellenir. Kira konutunda tapu şerhi söz konusu olmadığından, koruma bu bildirim yoluyla sağlanır. Ayrıca TBK m. 349 uyarınca kiracı eş, diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez.

Rıza Alınmadan Yapılan İşlem ve Görevli Mahkeme

Malik eşin, diğerinin rızası olmadan yaptığı devir veya sınırlama işlemine karşı, rızası alınmayan eş işlemin iptalini ve tapunun eski hâline getirilmesini dava edebilir. Rıza alınmadan yapılan işlem kesin hükümsüzdür; bu hükümsüzlük, rızası alınmayan eşçe her zaman ileri sürülebilir ve hâkim tarafından re'sen dikkate alınır (Yargıtay 2. HD'nin 28.12.2021 tarihli, 2021/8535 E. ve 2021/10155 K. sayılı kararı). Şerhin bulunması iptali ve ispatı kolaylaştırır.

• Görevli mahkeme: Aile Mahkemesi (aile mahkemesi bulunmayan yerlerde Asliye Hukuk Mahkemesi, aile mahkemesi sıfatıyla). Tapu müdürlüğünün şerh talebini reddi hâlinde ve TMK m. 194/2 kapsamındaki hâkimin müdahalesi taleplerinde de aynı mahkemeye başvurulur.

• Süreç: Rıza alınmadan yapılan işlemin iptali davaları taşınmaz devrini konu aldığından, dava ile birlikte tapuya ihtiyati tedbir konulması, taşınmazın yeniden el değiştirmesini önlemek için önemlidir.

İlgili Konularla İlişkisi

Aile konutu koruması, taşınmaz mülkiyetine ilişkin diğer konularla kesişir. Eşin rızası alınmadan yapılan devir, uygulamada en sık görülen tapu iptal ve tescil davası sebeplerinden biridir. Boşanma sürecinde eşin taşınmazı kaçırmasına karşı en etkili önleyici araç da aile konutu şerhidir; mal rejiminin tasfiyesi ve katılma alacağı için Boşanmada Mal Paylaşımı yazımıza bakabilirsiniz. Aile konutu kirada ise, eşin haklarını korumak için sözleşmenin tarafı hâline gelmesi, kira hukuku rehberimizde ele alınan kiracı hak ve yükümlülükleriyle doğrudan bağlantılıdır.

Eşin ölümünden sonra sağ kalan eşin konut üzerindeki hakları için bkz. Sağ Kalan Eşin Aile Konutu Üzerindeki Hakları. Aile konutu üzerinde intifa gibi sınırlı ayni hakların tesisi de eşin açık rızasına bağlıdır. Kira şerhi ile aile konutu şerhinin farkı için kira sözleşmesinin tapuya şerhi yazımıza; boşanmada devrin önlenmesi ve m. 229/241 süreleri için katılma alacağı hesaplama aracına bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Konut eşinizin üzerine kayıtlıysa, gecikmeden tapuya aile konutu şerhi koydurun; şerh, rızasız devirlere karşı en güçlü korumadır.

• Kirada oturuyorsanız ve sözleşme eşinizin adınaysa, kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olun.

• Malik eşseniz ve haklı bir işlem için rıza alamıyorsanız, işlemi yapmadan önce TMK m. 194/2 kapsamında hâkimin müdahalesini isteyin; rızasız yapılan işlem iptal riski taşır.

• Rıza alınmadan bir devir yapıldığını öğrenirseniz, ihtiyati tedbir talebiyle birlikte vakit kaybetmeden iptal davası açın; taşınmazın tekrar el değiştirmesi hakkınızı zorlaştırabilir.

• Verdiğiniz rızanın işleme özgü ve açık olmasına dikkat edin; genel vekâletnamelerin kapsamını kontrol edin.