On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye (TBK m. 347)

Son güncelleme: 13 Temmuz 2026

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin dava yoluyla başvurabileceği tahliye sebepleri TBK m. 350-352'de sayılmıştır: ihtiyaç (m. 350/1), yeniden inşa veya esaslı onarım (m. 350/2), yeni malikin gereksinimi (m. 351), yazılı tahliye taahhüdü (m. 352/1), iki haklı ihtar (m. 352/2) ve kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunması (m. 352/3). Bunlara, ayrı bir maddede düzenlenen kira bedelinin ödenmemesi (m. 315) ve sözleşmeye aykırı kullanım (m. 316) da eklenir.

Tüm bunların dışında, kiraya verene tanınan ve uygulamada oldukça güçlü, kendine özgü bir yol daha vardır: TBK m. 347'deki on yıllık uzama süresinin dolması. Bu yol, diğerlerinden temelde farklıdır — ne kiracının bir kusuru, ne kiraya verenin bir ihtiyacı, ne de taşınmazın fiziksel durumu aranır. Tek şart, kira ilişkisinin belirli bir süredir kesintisiz devam etmiş olmasıdır.

Bu yazıda bu tahliye yolunun şartlarını, sürenin nasıl hesaplandığını, bildirim usulünü ve uygulamadaki tartışmalı noktaları ele alıyoruz.

TBK m. 347 Ne Diyor?

TBK m. 347'ye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme, aynı koşullarla birer yıllık dönemler hâlinde kendiliğinden uzar. Ancak kanun, bu uzamaya bir sınır koymuştur:

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise durum biraz farklıdır: TBK m. 347/2 uyarınca kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu düzenleme, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde bulunmayan, TBK ile getirilen ve doktrinde "kiraya verenler lehine yapılan en önemli değişikliklerden biri" olarak nitelendirilen bir yeniliktir. Amacı, kiracının korunması ilkesi ile kiraya verenin mülkiyet hakkı arasında bir denge kurmaktır: kiracı süresiz biçimde korunmaz, ancak on yıl gibi uzun bir güvence süresinden sonra kiraya verenin de taşınmazına yeniden kavuşabilmesi mümkün kılınır.

Sözleşmenin yıllık uzaması ve belirli/belirsiz süre ayrımı için Belirli/Belirsiz Süreli Kira ve Fesih Bildirim Süreleri yazımıza bakın.

On Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır? (Belirli Süreli Sözleşmeler)

Bu, uygulamada en çok karıştırılan noktadır. Doğru hesaplama şöyledir:

• İlk (belirli) sözleşme süresi, on yıllık uzama süresine dahil edilmez. On yıllık süre, sözleşmenin ilk süresinin bitiminden sonra başlayan uzama döneminin on yılı bulmasıyla tamamlanır.

• Örneğin 3 yıl süreli bir kira sözleşmesi imzalanmışsa ve kiracı bu süre boyunca fesih bildiriminde bulunmadığı için sözleşme kendiliğinden birer yıllık dönemler hâlinde uzuyorsa, on yıllık uzama süresi ilk 3 yılın bitiminden sonraki onuncu yılın sonunda tamamlanır — yani kira ilişkisinin toplam süresi fiilen 3 + 10 = 13 yıla ulaşır.

• Kiraya veren, bu on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

Bu hesaplama yöntemi doktrinde tartışmasız değildir; bazı yazarlar on yıllık sürenin, sözleşmenin ilk süresini de kapsayacak şekilde kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanması gerektiğini savunmaktadır. Ancak baskın görüş ve uygulamada benimsenen yöntem, ilk sürenin on yıllık hesaba dahil edilmemesi yönündedir; bu da kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için beklemesi gereken sürenin, sözleşmenin ilk süresi ne kadar uzunsa o kadar daha da uzayacağı anlamına gelir.

Uzama Süresi İçinde Yeni Sözleşme İmzalanırsa Süre Sıfırlanır mı?

Uygulamada sık karşılaşılan bir soru da budur: taraflar, kira ilişkisi sürerken (örneğin altıncı uzama yılında) aynı taşınmaz için yeni tarihli bir kira sözleşmesi imzalarsa, on yıllık uzama süresi baştan mı başlar?

• Baskın görüş — evet, süre sıfırlanır: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. ve 2021/614 K. sayılı kararına göre, taraflar yeniden bir kira sözleşmesi düzenlediğinde on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlar — Kurul bunu "her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır" ifadesiyle netleştirmiştir. Aynı yönde Yargıtay 6. HD (16.05.2016, 2015/11030 E., 2016/3933 K.) ve Yargıtay 3. HD (10.10.2017, 2017/2656 E., 2017/13648 K.), kira ilişkisi eskiye dayansa dahi yeni bir yazılı sözleşme düzenlenmişse sürenin bu yeni sözleşmeye göre hesaplanacağına hükmetmiştir.

• İstisna — salt "temdit" (uzatma) süreyi sıfırlamaz: İmzalanan belgenin niteliği belirleyicidir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 26.11.2025 tarihli, 2024/2524 E. ve 2025/3655 K. sayılı kararına göre, sonraki işlem yalnızca mevcut ilişkiyi uzatan bir temdit niteliğindeyse yeni bir sözleşme sayılmaz ve süre sıfırlanmaz; bu durumda ilk sözleşme tarihi esas alınır. Kesinleşmiş bir kural olarak, kira ilişkisi sürerken alınan bir tahliye taahhüdü de sözleşmeyi yenileyen bir belge sayılmaz ve süreyi sıfırlamaz (Yargıtay 3. HD, 30.10.2017, 2017/6087 E., 2017/14808 K.).

• Karşı oy görüşleri: HGK kararına muhalif kalanlar ile Yargıtay 6. HD'nin bir kararındaki (28.01.2015, 2015/172 E., 2015/851 K.) karşı oy, taraflar değişmediği ve ara sözleşme bağımsız bir ilişki kurmayıp mevcut ilişkinin uzatılmasına yönelik olduğu sürece sürenin sıfırlanmaması gerektiğini savunmaktadır.

Somut olayda belirleyici olan, imzalanan belgenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi mi kurduğu, yoksa mevcut ilişkinin devamı niteliğinde bir güncelleme/temdit mi olduğudur; bu ayrım kira bedeli, süre ve diğer koşulların ne ölçüde değiştiğine bakılarak yapılır. Bu nedenle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde yeni sözleşme imzalamadan önce hukuki değerlendirme yaptırılması, her iki taraf için de önemlidir.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Hesaplama

Belirsiz süreli sözleşmelerde durum daha basittir: on yıllık süre, kira ilişkisinin fiilen başladığı tarihten itibaren işlemeye başlar; ayrıca bir "ilk süre" ayrımı yapılmaz. On yıl dolduktan sonra, kiraya veren genel hükümlere (TBK m. 328-329) göre — yani altı aylık fesih dönemlerinin sonu için en az üç ay önceden bildirimde bulunarak — sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bildirimin Şekli ve Süresi

• Fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır (TBK m. 348); yazılı yapılmayan bildirim geçersizdir ve sözleşme uzamaya devam eder.
• Bildirim, on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olmalıdır. İspat kolaylığı bakımından bildirimin noter kanalıyla yapılması tavsiye edilir.
• Süresinde yapılmayan bir bildirim, o dönem için sonuç doğurmaz; ancak TBK m. 328'in son fıkrası uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılır. Yani süreyi kaçıran kiraya veren, hakkını tamamen kaybetmez; bildirim bir sonraki uzama/fesih dönemine ötelenir.
• Fesih bildirimi kiracıya ulaştığı anda sonuç doğurur; kiracının ayrıca bir onayına veya rızasına gerek yoktur. Bildirim süresinde ve usulüne uygun yapılmışsa, kiracı bildirimin ulaştığı andan itibaren değil, ancak fesih döneminin sonunda kiracılık sıfatını kaybeder.

Uzama yıllarını ve bildirim son tarihlerini kira süre hesaplama aracımızla kendi tarihlerinizle hesaplayabilirsiniz.

Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?

Usulüne uygun bildirime rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu davada mahkeme, yalnızca bildirimin süresinde ve usulüne uygun yapılıp yapılmadığını inceler; kiraya verenin herhangi bir sebep (ihtiyaç, tahliye taahhüdü vb.) göstermesi veya ispatlaması gerekmez — bu, bu tahliye yolunun en belirgin özelliğidir. Karar alındıktan sonraki icra aşaması için Tahliye Kararının İcrası yazımıza bakabilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dava Öncesi Arabuluculuk Gerekir mi?

Evet. Kira Hukuku Rehberi'mizde belirttiğimiz gibi, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kuralı geçerlidir; bu tahliye yolu da bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden reddine yol açar.

Anayasaya Uygunluk Tartışması

Bu düzenleme, doktrinde ve bazı yerel mahkeme kararlarında tartışmaya konu olmuştur. Bir görüşe göre, belirli süreli sözleşmelerde kiraya verenin fesih hakkının "belirli süre + on yıl" gibi daha uzun bir süre için askıya alınması, belirsiz süreli sözleşmelerdeki (yalnızca on yıllık) süreyle karşılaştırıldığında, belirli ve belirsiz süreli sözleşme kiracıları arasında haklı bir gerekçesi olmayan bir eşitsizlik yarattığı ve bunun mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale oluşturduğu ileri sürülmektedir; bu yönde Anayasa Mahkemesi'ne yapılmış itiraz başvuruları bulunmaktadır. Bu tartışma güncel bir hukuki mesele olduğundan, konunun sonraki gelişmelerinin takip edilmesinde fayda vardır.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kiraya verenseniz, on yıllık sürenin doğru hesaplanması (özellikle belirli süreli sözleşmelerde ilk sürenin bu hesaba dahil edilmediğini) kritik önem taşır; yanlış hesaplama, davanın süre yönünden reddine yol açabilir.

• Ara dönemde yeni bir sözleşme imzalamak, baskın görüşe göre on yıllık süreyi sıfırlar (istisna: salt temdit veya tahliye taahhüdü); bu adımı atmadan önce imzalanacak belgenin niteliğini ve sonucunu hukuki değerlendirmeyle netleştirin.

• Fesih bildirimini mutlaka yazılı ve tercihen noter kanalıyla, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaştırın.

• Bildirim süresini kaçırdıysanız, hakkınızın tamamen kaybolmadığını, bir sonraki fesih dönemine öteleneceğini unutmayın; yeni süreyi doğru hesaplayın.

• Kiracıysanız, size gönderilen fesih bildiriminin süresinde ve usulüne (yazılı şekil, üç aylık süre) uygun yapılıp yapılmadığını dikkatle inceleyin; usul hatası bulunan bildirimler geçersiz olabilir.

• Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasını atlamayın.

• Sürenin hesaplanması ve bildirim usulü teknik ve hataya açık konular olduğundan, bu yola başvurmadan önce bir avukattan destek almak hak kaybını önler.

Tüm tahliye sebeplerini, hak düşürücü süreleri ve izlenecek yolları tek sayfada karşılaştırmak için Tahliye Davaları Rehberi'mize göz atabilirsiniz.