Tarım Arazilerinde Ortaklığın Giderilmesi: 5403 Sayılı Kanun'un Getirdiği Özel Kurallar

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası yazımızda genel süreci anlattık. Ancak dava konusu taşınmaz bir tarım arazisi (tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, çayır, mera niteliği taşımayan otlak vb.) ise, sürece 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun getirdiği özel ve emredici kurallar da eklenir. Bu Kanun, tarım arazilerinin miras veya paylaşım yoluyla ekonomik olarak verimsiz, küçük parçalara bölünmesini önlemek amacıyla düzenlenmiştir ve mahkemenin sıradan bir taşınmazda uygulayacağı aynen taksim–satış ikilisinden farklı, kendine özgü bir usul öngörür. Bu yazıda tarım arazilerinde ortaklığın giderilmesi davasının özelliklerini, asgari arazi büyüklüğü kavramını, "ehil mirasçı" mekanizmasını ve sürecin nasıl işlediğini ele alıyoruz.

Neden Özel Bir Rejim Var?

Türkiye'de tarım arazilerinin miras yoluyla kuşaktan kuşağa bölünerek küçülmesi, tarımsal üretimi ekonomik olmaktan çıkaran kronik bir sorundur. Bunu önlemek amacıyla 5403 sayılı Kanun'da 6537 sayılı Kanunla (yürürlük: 15.05.2014) yapılan değişiklikle, tarım arazilerinin belirli bir büyüklüğün altına bölünmesi engellenmiş; bunun yerine mirasçılar arasında arazinin bir bütün olarak bir ya da birkaç kişiye devredilmesi esası getirilmiştir.

Bu hükümlerin niteliği önemlidir: emredici ve kamu düzenine ilişkindirler, dolayısıyla taraflar ileri sürmese bile mahkemece resen gözetilirler. Yargıtay 12. HD'nin 24.06.2013 tarihli, 2013/17607 E. ve 2013/23570 K. sayılı kararında bu, "Yasanın amacı tarım arazilerinin çok küçük parçalara bölünerek ülke tarımının zarar görmesini engellemeye yöneliktir. Emredici hükümler içerdiği ve ülkenin geleceğine yönelik düzenlemeler taşıdığı için bu yasa hükümleri kamu düzenine ilişkin bulunmaktadır" biçiminde ifade edilmiştir.

Bu nedenle, 15.05.2014 tarihinden sonra vefat eden bir mirasbırakanın terekesindeki tarım arazileri için ortaklığın giderilmesi davası açılacaksa, mahkeme Kanun'un öngördüğü özel usulü uygulamak zorundadır. Bu tarihten önce ölen kişilerin tereke arazileri bakımından ise eski sistem (doğrudan aynen taksim veya satış) uygulanmaya devam eder.

Ayrımın yasal dayanağı Kanun'un geçici 5. maddesidir. Yargıtay 7. HD'nin 07.04.2025 tarihli, 2024/3923 E. ve 2025/1784 K. sayılı kararında, "Bu maddenin yayımı tarihinde mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış tarımsal arazilerin devir işlemleri, bu maddeyi ihdas eden Kanundan önceki kanun hükümlerine göre tamamlanır" hükmü uyarınca, murisin kanun yürürlüğe girmeden önce ölmesi hâlinde ehil mirasçılık hükümlerinin uygulanmayacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla dosyada ilk bakılacak şey murisin ölüm tarihidir.

Asgari Tarımsal Arazi Büyüklüğü: Hangi Araziler Bölünemez?

5403 sayılı Kanun, belirlenen büyüklüklerin altındaki tarım arazilerinin bölünemez eşya niteliği kazandığını öngörür. Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklükleri şöyledir:

• Mutlak tarım arazileri, marjinal tarım araziler ve özel ürün arazilerinde: 2 hektar (20 dekar)
• Dikili tarım arazilerinde (bağ, bahçe, zeytinlik vb.): 0,5 hektar (5 dekar)
• Örtü altı tarımı yapılan arazilerde (sera vb.): 0,3 hektar (3 dekar)

Bu büyüklüklerin altındaki tarım arazileri, Bakanlıkça belirlenen istisnalar dışında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay/paydaş sayısı artırılamaz. Yargıtay 14. HD'nin 19.09.2013 tarihli, 2013/11104 E. ve 2013/11790 K. sayılı kararında bu araziler için "ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez" denilmektedir. Dikkat: bu kararda anılan pay satışı yasağı, 6537 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle kaldırılmıştır; asgari büyüklüğün altındaki arazilerde de payın üçüncü kişilere satışı bugün mümkündür. Süregelen yasak ifraz, hisselendirme ve paydaş sayısını artırmaya ilişkindir. Bunun yanında bir de "yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü" kavramı vardır: bu, bölge farklılıkları gözetilerek il ve ilçe bazında ayrıca belirlenen ve asgari büyüklükten daha yüksek olan bir eşiktir (örneğin bazı ilçelerde kuru tarım arazisi için 70-150 dekar gibi büyük rakamlara çıkabilmektedir). Mahkeme, arazinin aynen taksimine karar verebilmek için önce bu büyüklüklerin sağlanıp sağlanmadığını araştırmak zorundadır.

Mahkemenin İzleyeceği Özel Usul

5403 sayılı Kanun'un 8/C ve 8/Ç maddeleri uyarınca, mirasa konu bir tarım arazisinde ortaklığın giderilmesi talep edildiğinde mahkeme şu sırayı izler:

• Öncelikle mirasçılar arasında anlaşma aranır. Kanun, mirasçılara mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde aralarında anlaşarak araziyi bir mirasçıya devretmelerini veya aile malları ortaklığı ya da kazanç paylaşmalı aile malları ortaklığı kurmalarını zorunlu tutar.
• Anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir. Mirasçılardan biri (veya süresinde devir gerçekleşmezse ilgili kamu kurum/kuruluşlarınca durumun bildirilmesi üzerine Tarım ve Orman Bakanlığı) Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
• Arazinin bölünüp bölünemeyeceği araştırılır. Arazi, asgari ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin üzerinde birden fazla parçaya bölünebiliyorsa, mahkeme her bir parçanın mirasçılara ayrı ayrı mülkiyetinin devrine karar verebilir.
• Bölünemiyorsa "ehil mirasçı" tayin edilir. Arazi bölünmeye elverişli değilse, hâkim mirasçılar arasından bir "ehil mirasçıyı" belirleyerek arazinin tamamının mülkiyetinin ona devrine karar verir.

Aynen bölmenin mümkün olup olmadığı gelişigüzel değil, belirli başlıklar üzerinden araştırılır. Yargıtay 7. HD'nin 09.06.2022 tarihli, 2022/790 E. ve 2022/4221 K. sayılı kararına göre mahkemece "taşınmazın yüz ölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir".

Taksim mümkün değilse dava reddedilmez. Uygulamada rastlanan bir bozma sebebi, mahkemenin arazinin bölünemeyeceğini tespit ettikten sonra davayı reddetmesidir. Doğrusu satışa karar vermektir. Yargıtay 14. HD'nin 23.09.2019 tarihli, 2018/4591 E. ve 2019/5655 K. sayılı kararında, 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesinin 3. fıkrası gereğince "taksiminin mümkün olmadığı belirlendiğine göre ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş" denilmiştir. Yani bölünemezlik, ortaklığın sürmesi sonucunu doğurmaz; yalnızca paylaştırma yöntemini değiştirir.

Ehil Mirasçı Nasıl Belirlenir?

"Ehil mirasçı" kavramı kanunda tanımlanmamış, ilgili yönetmelikte kriterlere bağlanmıştır. Bu kriterler arasında mirasçının tarımsal faaliyetle iştigal edip etmediği, o bölgede ikamet edip etmediği, tarımsal örgütlere kayıtlılığı, tarım sigortası bulunup bulunmadığı, tarım alet ve donanımına sahip olup olmadığı gibi hususlar puanlanarak değerlendirilir. Genel ilkeler şöyledir:

• Belirlenen kriterlere göre en yüksek puanı alan tek bir ehil mirasçı varsa, arazinin mülkiyeti doğrudan ona devredilir.
• Birden fazla ehil mirasçı tespit edilirse, öncelik asgari geçimini bu araziden sağlayan mirasçıya; böyle bir mirasçı yoksa en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya verilir.
• Hiçbir mirasçı ehil sayılmazsa veya belirlenen mirasçı süresinde parayı yatırmazsa, mahkeme araziyi açık artırma yoluyla satışına karar verir (aşağıya bakınız).

Bu sıralamayı ve devrin hangi değer üzerinden yapılacağını Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD'nin 21.02.2017 tarihli, 2017/137 E. ve 2017/192 K. sayılı kararı toplu olarak verir: hâkim, "kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine" karar verir; birden fazla ehil mirasçı varsa "öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya, bunun bulunmaması halinde bu mirasçılar arasında en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine" hükmedilir.

Buradaki "tarımsal gelir değeri" ifadesi pratikte belirleyicidir: devir bedeli, arazinin serbest piyasadaki rayiç satış değeri değil, tarımsal gelirine göre hesaplanan değerdir. Bu, ehil mirasçı lehine daha düşük bir bedel anlamına gelebileceğinden, diğer mirasçıların bilirkişi raporundaki değerleme yöntemini dikkatle incelemesi gerekir.

Bedelin Ödenmesi: Depo Süresi

Mahkeme, araziyi bir ehil mirasçıya devretmeye karar verdiğinde, aynı Kanun'un 8/D maddesi uyarınca bu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarına karşılık gelen bedeli mahkeme veznesine depo etmesi için altı ay süre tanır. Mirasçının talebi üzerine bu süre bir kez daha altı ay uzatılabilir. Belirlenen süre içinde bedel depo edilmezse, mahkeme arazinin açık artırma yoluyla satışına karar verir; bu noktadan sonra süreç, Ortaklığın Giderilmesi yazımızda anlattığımız genel satış usulüne (UYAP E-Satış, ihalenin feshi vb.) tabi olur.

İvaz İlavesiyle Dengeleme

Arazinin birden fazla parçaya bölünmesine karar verilmesi ve oluşan parçaların değerlerinin birbirine tam olarak denk gelmemesi hâlinde, mahkeme eksik değerli parçayı alan mirasçıya ivaz adı verilen bir para eklenmesine hükmederek paylar arasında adaleti sağlar. Bu yöntem, tarım arazilerinde olduğu kadar diğer taşınmazlarda da (TMK m. 699) uygulanabilir.

3083 Sayılı Kanun Kapsamındaki Araziler: Eski Satış Yasağı Kalktı

Arazi, 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu kapsamındaki bir bölgede yer alıyorsa, geçmişte ayrı bir engelle karşılaşılırdı: anılan Kanun'un 13. maddesi, mahkemelerin satış suretiyle miras ortaklığının giderilmesine karar vermesini yasaklıyordu. Uygulamada bu, bölünemeyen bir arazide davanın tıkanması anlamına geliyordu.

Bu engel kaldırılmıştır. Yargıtay 7. HD'nin 07.11.2024 tarihli, 2024/3822 E. ve 2024/4998 K. sayılı kararında, "15 Mayıs 2014 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Yasanın 9 uncu maddesi ile 3083 sayılı ... Kanununun 13 üncü maddesinin beşinci fıkrasının 'Ayrıca mahkemeler satış suretiyle miras ortaklığının giderilmesine karar veremezler' şeklindeki son cümlesi yürürlükten kaldırıldığından, dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde yasal engel olmadığı" vurgulanmıştır.

Dolayısıyla tarım reformu uygulama bölgesinde kalan bir arazide, eski hükme dayanılarak verilmiş bir ret kararıyla karşılaşırsanız bu, güncel hukuka aykırıdır.

Arazi Toplulaştırması Yapılmışsa: Karar Güncel Tapu Kaydına Göre Verilir

Tarım arazilerine özgü bir başka tuzak, yargılama sürerken (veya dava açılmadan kısa süre önce) arazi toplulaştırması yapılmış olmasıdır. Toplulaştırma sonucunda eski parseller ortadan kalkar, yerine yeni parseller ve yeni tapu kayıtları oluşur. Dava dosyasındaki eski kayda göre karar verilirse hüküm infaz edilemez hâle gelir.

Yargıtay 7. HD'nin 05.12.2024 tarihli, 2024/4434 E. ve 2024/5508 K. sayılı kararında bu, "arazi toplulaştırma işlemi suretiyle oluşan yeni tapu kayıtları gözetilmek suretiyle karar verilmesi gerekirken, bu hususun göz ardı edilmesi doğru görülmemiş" biçiminde ifade edilmiştir.

Pratik sonuç: dava açmadan önce ve karar aşamasına gelindiğinde tapu kaydının yeniden celbedilmesi; ilgili il/ilçe tarım müdürlüğünden taşınmazın toplulaştırma kapsamında olup olmadığının sorulması gerekir.

Muhdesat (Bina, Ağaç) Bulunması Hâlinde

Tarım arazilerinde, özellikle bağ ve bahçelerde, arazi üzerinde bir mirasçı tarafından dikilmiş meyve ağaçları veya inşa edilmiş bir ev/ahır bulunması sık karşılaşılan bir durumdur. Bu hâlde, arazinin paylaştırılmasından önce muhdesatın kime ait olduğu meselesinin çözülmesi gerekir; bu konudaki süreci Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

Bir Yıllık Devir Süresine Uyulmazsa: Bakanlığın Devreye Girmesi

5403 sayılı Kanun'un 8/Ç maddesi uyarınca, yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin mirasçılar arasında bir yıllık süre içinde devredilmediğinin kamu kurum ve kuruluşları veya finans kurumlarınca öğrenilmesi hâlinde, bu durum derhâl Tarım ve Orman Bakanlığı'na bildirilir. Bakanlık, mirasçılara Kanun hükümlerinin uygulanması için üç aylık ek bir süre tanır; bu sürenin sonunda da devir gerçekleşmezse, Bakanlık bizzat dava açma hakkına sahiptir. Bu, tarım arazilerine özgü, diğer taşınmaz türlerinde bulunmayan bir özelliktir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Arabuluculuk

• Görevli mahkeme: Diğer ortaklığın giderilmesi davalarında olduğu gibi Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili mahkeme: Tarım arazisinin bulunduğu yer mahkemesidir.
• Dava öncesinde dava şartı arabuluculuğa başvurma zorunluluğu, tarım arazilerine ilişkin ortaklığın giderilmesi davaları için de geçerlidir; bu adımın atlanması davanın usulden reddine yol açar.

12. Yargı Paketi: Tarım Arazilerinde Mirasçılar Arası İlk İhale

Tarım arazileri, 12. Yargı Paketi'nde özellikle vurgulanan bir kategoridir. Paket, 7589 sayılı Kanun olarak 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Düzenlemeye göre, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişi mülkiyeti bulunmayan taşınmazlarda — tarım arazileri bunun tipik örneğidir — satış kararı verilmesi hâlinde ilk açık artırma bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır; bu ilk artırmada teklifin muhammen kıymetin tamamını ve satış giderlerini aşması aranır. Mirasçılardan bu şartlarda alıcı çıkmazsa ikinci artırma genel usule göre herkese açık yürütülür. Amaç, tarım arazilerinin öncelikle aile içinde tutulabilmesidir. Düzenleme ayrıca — Hazine hariç — ihaleye katılan mirasçı paydaşların da teminat yatırmasını öngörmektedir.

Yürürlük ayrımına dikkat: Kanunun büyük bölümü yayım tarihinde yürürlüğe girmiş; elektronik satış portalına ve uzaktan duruşmaya ilişkin bazı hükümler ise yayımdan üç ay sonra yürürlüğe girmektedir. Aynı çerçevede TMK m. 444'te yapılan değişiklikle taşınmaz satışlarının "Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırmayla" yapılması öngörülmüştür. Somut dosyada hangi rejimin uygulanacağı, satış kararının ve ihale tarihinin bu takvime göre konumlanmasına bağlıdır.

Satış usulünün tüm ayrıntıları ve ihalenin feshi için Ortaklığın Giderilmesi yazımıza bakabilirsiniz.

Kooperatiflerin Tarım Arazisi Edinmesine Getirilen Sınır (7584 sayılı Kanun)

20.06.2026 tarihli ve 7584 sayılı Kanunla 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesine eklenen fıkra uyarınca, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na tabi kooperatifler; imar planlarındaki tarımsal niteliği korunacak alanlar ile bu planlar dışında kalıp 5403 sayılı Kanun'a tabi alanlarda yer alan taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemezler. Tarımsal amaçlı kooperatiflerin edinimi ise Bakanlık iznine tabidir.

Bu düzenleme doğrudan ortaklığın giderilmesi usulüne ilişkin olmasa da, satış aşamasında kimlerin ihaleye katılıp taşınmazı edinebileceğini etkilediğinden burada anılmaya değer.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, 5403 sayılı Kanun'da yer alan sınırdaş (komşu parsel) malikin önalım hakkı 2020 yılında kaldırılmıştır; önalım hakkının güncel kapsamı için Önalım (Şufa) Davası yazımıza bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Önce murisin ölüm tarihine bakın: 15.05.2014'ten önce ölmüşse ehil mirasçı rejimi hiç uygulanmaz ve dosya tamamen farklı yürür.

• Miras kalan tarım arazisinin türünü (mutlak, marjinal, dikili, sulu vb.) ve büyüklüğünü, dava açmadan önce ilgili tapu kaydı ve tarım müdürlüğü kayıtlarından netleştirin; bu, aynen taksimin mümkün olup olmadığını baştan öngörmenizi sağlar. Aynı başvuruda taşınmazın arazi toplulaştırması kapsamında olup olmadığını da sorun.

• Ehil mirasçı değilseniz, devir bedelinin tarımsal gelir değeri üzerinden hesaplanacağını bilerek bilirkişi raporundaki değerleme yöntemine itiraz hakkınızı kullanın.
• Mirasçılar arasında bir yıllık süre içinde anlaşma sağlanamazsa, sürecin uzamaması için erken aşamada dava yoluna başvurmayı değerlendirin.
• Ehil mirasçı olarak belirlenmeyi düşünüyorsanız, tarımsal faaliyetle fiilen iştigal ettiğinizi, bölgede ikamet ettiğinizi ve ilgili kriterleri karşıladığınızı gösteren belgeleri (tarım sigortası, ÇKS kaydı, örgüt üyeliği vb.) önceden hazırlayın.
• Ehil mirasçı olarak belirlenirseniz, altı aylık depo süresini kaçırmamak için finansal hazırlığınızı önceden yapın.
• Satış ihtimaline karşı, 12. Yargı Paketi'yle gelen mirasçılar arası ilk ihale ve teminat kurallarını yürürlük durumuna göre stratejinize dahil edin.
• Arazi üzerinde başka bir mirasçının yaptığı yapı veya diktiği ağaç varsa, bu konudaki iddia ve itirazları dava sürecinin erken aşamasında netleştirin.
• Süreç hem genel ortaklığın giderilmesi kurallarını hem de 5403 sayılı Kanun'un teknik ve emredici hükümlerini bir arada barındırdığından, dava açmadan önce bir avukattan destek almak hak kaybını önler.