İcra Takibi Yoluyla Tahliye (İİK m. 269): Dava Açmadan Kiracı Tahliyesi

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Kirasını ödemeyen kiracıyla karşılaşan ev sahiplerinin aklına ilk olarak tahliye davası gelir; oysa hukukumuzda mahkemede dava açmadan, doğrudan icra dairesi üzerinden yürüyen ve çoğu zaman çok daha hızlı sonuç veren bir tahliye yolu vardır: ilamsız icra yoluyla tahliye. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenen bu yol, uygulamada ödeme emri örneklerinin numarasıyla, "Örnek 13" ve "Örnek 14" takipleri olarak bilinir.

Bu yazıda kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye takibini (Örnek 13) ve yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye takibini (Örnek 14) adım adım ele alıyor; bu yolun tahliye davasına göre avantaj ve risklerini karşılaştırıyoruz.

İcra Yoluyla Tahliyenin En Büyük Avantajı: Arabuluculuk Şartı Yok

1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ancak bu şart yalnızca mahkemede açılacak davalar için geçerlidir; İİK hükümlerine göre başlatılan ilamsız tahliye takipleri arabuluculuk şartının kapsamı dışındadır. Yani kiraya veren, arabuluculuk sürecini hiç beklemeden doğrudan icra dairesine başvurabilir. Bu, icra yolunu tahliye davasına göre haftalarca öne geçiren önemli bir zaman avantajıdır.

Örnek 13: Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiracı kira bedelini ödemediğinde kiraya veren, icra dairesinden hem birikmiş kira alacağının tahsilini hem de kiralananın tahliyesini birlikte talep edebilir (İİK m. 269). Süreç şu adımlarla ilerler:

• Takip talebi: Kiraya veren, borçlunun yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine başvurarak ödenmeyen kira aylarını ve tutarlarını gösteren, tahliye talebini açıkça içeren bir takip başlatır. Tahliye talebi takip talebinde yer almazsa takip yalnızca alacak takibine dönüşür ve tahliye istenemez.

• Ödeme emri (Örnek 13): İcra dairesi kiracıya ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde kiracıya iki ayrı süre tanınır: itiraz için yedi gün, ödeme için ise konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün. Ödeme emri tebliğ tarihinize göre itiraz, itirazın kaldırılması ve iptali son tarihlerini Süre Takvimi aracıyla hesaplayabilirsiniz. Bu otuz günlük süre, TBK m. 315'teki temerrüt ihtarının icra takibindeki karşılığıdır; ödeme emrinin tebliği, ayrıca noter ihtarnamesi çekilmesine gerek bırakmaz.

• Kiracı ödeme yaparsa: Otuz günlük süre içinde borcun tamamı (takip masrafları dahil) ödenirse tahliye istenemez; takip alacak yönünden sona erer.

• Kiracı itiraz etmez ve ödemezse: Kiraya veren, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini ister (İİK m. 269a). İcra mahkemesi, şartların oluştuğunu tespit ederse tahliyeye karar verir.

• Kiracı itiraz ederse: İtiraz takibi durdurur. Bu noktada izlenecek yol, kira sözleşmesinin niteliğine göre değişir. Kira sözleşmesi noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmışsa ya da kiracı sözleşmedeki imzayı açıkça inkâr etmemişse, kiraya veren itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m. 269b–269c). Kiracı adi yazılı sözleşmedeki imzasını açıkça inkâr ederse uyuşmazlık icra mahkemesinde çözülemez; kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekir — bu durumda dava öncesi arabuluculuk şartı da devreye girer.

Önemli bir usul kuralı: Kiracı ödeme emrine itiraz ederken kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzasını ayrıca ve açıkça inkâr etmezse, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2). Bu, uygulamanın büyük ölçüde Yargıtay içtihadıyla şekillendiği bir alandır:

• Genel itiraz yetmez. "Borcum yoktur" veya "tahliye şartları oluşmamıştır" gibi beyanlar sözleşmenin ve imzanın inkârı sayılmaz; aksine akdin kabulü sonucunu doğurur (Yargıtay 12. HD'nin 23.03.2023 tarihli, 2023/652 E. ve 2023/2014 K. sayılı kararı). İnkârın "imzaya itiraz ederim" gibi açık ve kesin bir beyanla yapılması gerekir.

• Kabulün sonucu ispat yükünün yer değiştirmesidir. Kira ilişkisi ve aylık kira miktarı kesinleştiğinde kiracı, borcun ödendiğini ya da istenemeyeceğini yalnızca İİK m. 269/c'de sayılan belgelerle — noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış belge, alacaklının ikrar ettiği belge ya da resmi makbuzla — ispat edebilir; banka dekontu dışındaki dijital yazışmalar veya tanık beyanı bu kapsamda kabul edilmez (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.06.2023 tarihli, 2021/993 E. ve 2023/616 K. sayılı kararı).

• İtirazla bağlılık. Kiracı, icra dairesine bildirdiği itiraz sebepleriyle bağlıdır; icra dairesinde imzaya itiraz etmeyen kiracı bu itirazı sonradan icra mahkemesinde ileri süremez (Yargıtay 12. HD'nin 03.10.2023 tarihli, 2023/4792 E. ve 2023/5594 K. sayılı kararı).

Takip konusu alacak, muacceliyet kaydına dayanılarak yıllık kiranın tamamına genişletilemez; bkz. Kira Sözleşmesinde Geçersiz Kayıtlar. Takip talebinde istenecek işlemiş faizi gecikme faizi hesaplama aracıyla hesaplayabilirsiniz.

Örnek 14: Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Takibi

Kiracıdan geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü alınmışsa, taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmadığında kiraya veren dava açmak yerine icra dairesinden doğrudan tahliye takibi başlatabilir (İİK m. 272 vd.):

• Takip, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır; bu süre hak düşürücüdür.

• İcra dairesi kiracıya tahliye emri (Örnek 14) gönderir. Kiracının itiraz için yedi gün, taşınmazı boşaltmak için on beş gün süresi vardır.

• Kiracı itiraz etmez ve taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin talebiyle taşınmaz icra marifetiyle zorla tahliye edilir; ayrıca mahkeme kararına gerek yoktur. Tahliye sırasında taşınmazda kiracı dışında üçüncü bir kişiyle karşılaşılırsa, İİK m. 276 uyarınca resmi belgeye dayalı hak gösteremeyen bu kişi de tahliye edilir; ayrıntı için Fuzuli İşgalde Tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

• Kiracı itiraz ederse takip durur. Tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmışsa kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister; adi yazılı taahhütte imza inkâr edilirse yine Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava yoluna gidilmesi gerekir. Aynı "açık inkâr" kuralı burada da işler: kiracı tahliye emrine itirazında taahhütnamedeki imzayı ve tarihleri ayrıca ve açıkça inkâr etmezse bunları ikrar etmiş sayılır; "taahhütname boş olarak imzalatıldı" türünden savunmalar açık inkâr sayılmaz (Yargıtay 6. HD'nin 27.10.2010 tarihli, 2010/7770 E. ve 2010/11648 K. sayılı kararı). Bu nedenle taahhüdün baştan noter onaylı alınması, icra yolunun önünü açık tutan en önemli tedbirdir.

İcra Mahkemesi'nin Tahliye Kararı ve İnfazı

İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının uygulanması için kesinleşmesi beklenmez; karara karşı istinaf yoluna başvurulması da kural olarak infazı kendiliğinden durdurmaz (İİK m. 364).

Bununla birlikte kanun, kiracıya taşınmazı boşaltması için kısa bir süre tanır: İİK m. 273 uyarınca tahliye kararı, tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren on gün geçmedikçe icra olunmaz. Kiracı bu süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir.

Bu on günlük süre, mahkemede açılan bir tahliye davasının kazanılması hâlinde işleyen süreçle karıştırılmamalıdır: orada elde edilen mahkeme ilamı, ilamlı icra yoluyla infaz edilir ve kiracıya icra emriyle yedi günlük süre tanınır. Kısacası, ilamsız takip sonucu icra mahkemesinden alınan tahliye kararında on gün, mahkeme ilamına dayalı ilamlı icrada ise yedi gün beklenir. İlamlı icra sürecinin tamamı için Tahliye Kararının İcrası yazımıza bakabilirsiniz.

Kararı aldıktan sonra beklememek gerekir: tahliye kararının infazının bir kira dönemini aşacak biçimde istenmemesi, kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelir ve o karara dayanılarak artık tahliye yapılamaz. Yargıtay 12. HD'nin 12.03.2013 tarihli, 2012/33168 E. ve 2013/8763 K. sayılı kararı kuralı "tahliye kararının bir kira dönemini aşkın süre infazının istenmemesi kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelir" biçiminde koyar. Sürenin ölçüsü de nettir: aynı Dairenin 20.10.2025 tarihli, 2025/4272 E. ve 2025/6445 K. sayılı kararında makul sürenin bir yılla sınırlandırıldığı, böylece tahliye kararının borçluyu sürekli bir tahliye tehdidi altında bırakmamasının amaçlandığı belirtilmiştir. Bu savunma kendiliğinden dikkate alınmaz; süresinde icra mahkemesine şikâyet edilmesi gerekir. Ayrıntısı için Tahliye Kararının İcrası yazımızdaki "Tahliye İlamının Bir Ömrü Vardır" bölümüne bakın.

Tahliye sırasında taşınmazda kalan eşyalar için Kiracı Eşyalarını Bırakırsa Ne Yapılır? yazımıza bakın.

İcra Yolu mu, Tahliye Davası mı?

İki yolun karşılaştırması pratikte şu şekilde özetlenebilir:

• Hız: İcra yolu, arabuluculuk şartına tabi olmadığı ve icra mahkemesinde basit yargılama usulüyle görüldüğü için genellikle daha hızlıdır.

• Kapsam: İcra yolu yalnızca iki sebep için kullanılabilir: kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü. İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar gibi diğer tahliye sebepleri için mutlaka Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılması gerekir.

• Risk: Kiracının imza inkârı, icra yolunu tıkayıp süreci mahkemeye taşıyabilir. Noter onaylı sözleşme veya taahhüt bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.

• Ek kazanım: Örnek 13 takibinin usulüne uygun tebliğ edilmiş ödeme emri, aynı zamanda TBK m. 352/2 anlamında haklı ihtar sayılır; borç sonradan ödense bile bu takip, ileride açılabilecek bir iki haklı ihtar davasının dayanaklarından birini oluşturur.

Görevli Merci ve Masraflar

• Takip: Borçlunun yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi.

• Tahliye ve itirazın kaldırılması talepleri: İcra mahkemesi.

• İmza inkârı halinde: Sulh Hukuk Mahkemesi (arabuluculuk şartıyla birlikte).

Takip başlatılırken başvurma harcı ve peşin harç ödenir; tahliye gerçekleştiğinde ayrıca tahliye harcı alınır. Bu masraflar kural olarak sonuçta haksız çıkan tarafa yükletilir.

Takipte karşı tarafa yüklenecek vekâlet ücretini vekâlet ücreti hesaplama aracıyla görebilirsiniz. Tahliye ile alacak tahsili ayrı yollardır; işyeri kiralarında alacağın kiralanandaki taşınırlarla güvence altına alınması için bkz. hapis hakkı.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kira sözleşmesini ve tahliye taahhüdünü mümkünse noter onaylı düzenleyin; imza inkârı riskini baştan ortadan kaldırmak, icra yolunun en hızlı şekilde işlemesini sağlar.

• Takip talebinde tahliye istemini açıkça belirtin; yalnızca alacak takibi başlatılırsa tahliye istenemez.

• Örnek 13'te ödeme süresinin bitiminden itibaren altı aylık, Örnek 14'te taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süreleri kaçırmayın; her ikisi de hak düşürücüdür.

• Tahliye kararını aldıktan sonra on günlük infaz bekleme süresini hesaba katarak tahliye gününü planlayın.

• Ödeme emrinin tebliğ tarihini ve dosya numarasını kaydedin; bu takip ileride iki haklı ihtar davasının dayanağı olabilir.

• Kiracıysanız, ödeme emrini aldıktan sonraki yedi günlük itiraz ve otuz günlük ödeme sürelerini dikkatle takip edin; sürelerin kaçırılması doğrudan tahliyeyle sonuçlanabilir.