Kira Sözleşmesinde Depozito (Güvence Bedeli): Üst Sınır, İade Şartları ve Kesinti Uyuşmazlıkları (TBK m. 342)

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Depozito, kira ilişkisinin hem başında hem sonunda en çok tartışma çıkaran konuların başında gelir: Ev sahibi en fazla ne kadar depozito isteyebilir? Depozito son ayın kirası yerine sayılabilir mi? "Boya badana masrafı" gerekçesiyle kesinti yapılabilir mi? TBK m. 342'de "güvence bedeli" adıyla düzenlenen depozitoyu; üst sınırı, kanunun öngördüğü banka yöntemi, uygulamadaki elden ödeme gerçeği, iade şartları ve kesinti uyuşmazlıkları yönünden bu yazıda ele alıyoruz. Sözleşme kurulurken dikkat edilecek diğer noktalar için Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanmalıdır? yazımıza da bakabilirsiniz.

Depozito Nedir, Hangi Kiralarda Sınırlanmıştır?

Depozito; kiracının kira borcunu ödememesi, kiralanana zarar vermesi veya yan giderleri bırakması ihtimaline karşı kiraya verene verilen güvencedir. TBK m. 342, konut ve çatılı işyeri kiraları için emredici sınırlar getirir; bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kira ilişkilerinde (örneğin araç, arsa, ürün kirası) güvence, sözleşme serbestisi içinde kararlaştırılır. Üç aylık sınırın işyeri kiralarındaki uygulaması ve işyerlerine özgü diğer kurallar için İşyeri Kiralarına Özgü Farklar yazımıza bakabilirsiniz.

Üst Sınır: En Fazla Üç Aylık Kira Bedeli

Sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342/1). Bu sınır emredicidir:

• Üç aylık tutarı aşan kısım geçersizdir; kiracı, fazladan verdiğini sözleşme devam ederken dahi geri isteyebilir.
• Kural yalnızca para için değil, kıymetli evrak olarak verilen güvenceler için de geçerlidir. Uygulamada depozito yerine alınan senetler de bu sınıra ve güvence rejimine tabidir.
• Sözleşme yenilenirken kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağından (TBK m. 343), kiraya verenin sonraki yıllarda ek depozito veya depozito farkı istemesi mümkün değildir.

Kanunun Öngördüğü Yöntem: Bankaya Depo

TBK m. 342/2'ye göre güvence para ise kiracı tarafından, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak ise bankaya depo edilir. Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kanun kiracıyı koruyan bir mekanizma da içerir: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka güvenceyi kiracının istemi üzerine iade etmekle yükümlüdür (TBK m. 342/3).

Uygulamada depozito çoğunlukla bankaya değil, elden veya havaleyle doğrudan kiraya verene ödenmektedir. Bu, depozitoyu geçersiz kılmaz; ancak kanuni güvence mekanizması devre dışı kaldığından iade, genel hükümlere göre ve gerektiğinde dava yoluyla istenir. Bu nedenle ödemenin banka kanalıyla ve açıklamalı yapılması, sözleşmeye depozitonun tutarı ve ne için verildiğinin açıkça yazılması ispat bakımından büyük önem taşır.

Elden ödemenin iki pratik sonucu içtihatta netleşmiştir. Birincisi, ödeme şekli iade borcunu ortadan kaldırmaz: banka kaydındaki "üç aylık kira + depozito" açıklamasını ilişkinin ispatı için yeterli sayan Yargıtay 6. HD'nin 19.04.2016 tarihli, 2015/8062 E. ve 2016/3156 K. sayılı kararında, kiraya verenin sözleşmenin sona ermesi nedeniyle aldıklarını iade etmekle yükümlü olduğu belirtilmiştir. İkincisi, sözleşmeye yazılan depozito kaydı kiracı lehine güçlü bir delildir: Yargıtay 6. HD'nin 30.05.2013 tarihli, 2013/5367 E. ve 2013/9631 K. sayılı kararına göre sözleşmedeki güvence parası alındığına ilişkin ibare kesin delil teşkil eder; depozitoyu almadığını ileri süren kiraya veren bunu ancak yazılı delille kanıtlayabilir.

Depozitonun İadesi: Ne Zaman ve Nasıl?

Kira sözleşmesi sona erip kiralanan teslim edildikten sonra, kiraya verenin depozitodan kesinti gerektiren bir alacağı yoksa güvenceyi iade etmesi gerekir. İade borcu ancak tahliyeyle muaccel olur: Yargıtay 6. HD'nin 28.04.2014 tarihli, 2013/14631 E. ve 2014/5347 K. sayılı kararında, kiralanan tahliye edilmediği müddetçe kiraya verenin depozitoyu iade borcunun doğmayacağı gibi kiracının kira ödeme yükümlülüğünün de devam edeceği belirtilmiştir. Yerleşik uygulamada, teslimden sonra kiralananın gözden geçirilmesi için kiraya verene makul bir süre tanınmakta; bu süre geçtikten sonra iade edilmeyen depozito için kiracı, yazılı ihtar ve arabuluculuk aşamalarının ardından dava yoluna gidebilmektedir. Temerrüde düşen kiraya verenden yasal faiz de istenebilir.

Kiraya veren depozitodan yalnızca kira sözleşmesinden doğan alacaklarını mahsup edebilir: ödenmemiş kira bedelleri, kiracıya ait yan giderler ve faturalar, aidat borçları ve kiralanana verilen olağan kullanım dışı zararlar.

Olağan Yıpranma Kesilemez

Kiracı, kiralananı ne durumda teslim aldıysa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım sonucu oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m. 334). Duvar boyasının solması, zeminin normal kullanım izleri, menteşe ve tesisatın zamanla eskimesi gibi kalemler olağan yıpranmadır ve depozitodan kesilemez. Buna karşılık kırık cam, sökülmüş dolap, duvarlarda kullanım hatasından doğan hasar gibi hor kullanma zararları kesintiye konu olabilir.

İspat yükü bu noktada kritik önem taşır: Hasarı ve hor kullanmayı ispat yükü kiraya verendedir. Bu nedenle teslim alırken ve teslim ederken tarafların birlikte teslim tutanağı düzenlemesi, fotoğraf/video kaydı alması; anlaşmazlık ihtimalinde ise tahliyeden hemen sonra mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırılması en sağlıklı yoldur.

Hasar ve ayıp tartışmaları için Kiralananın Ayıplı Olması, boya-badana ve yıpranma kalemleri için Kirada Hangi Masraf Kime Ait?, eski hale getirme masrafları için tadilat ve yenilik hakkı yazılarımıza bakabilirsiniz.

Depozito Son Ayın Kirası Yerine Sayılabilir mi?

Kural olarak hayır. Depozito, kira alacağının ödeme aracı değil güvencesidir; kiracı "depozitom var" diyerek son ayın kirasını ödemekten kaçınamaz. Bu yola başvuran kiracı, kira borcunu ödememiş sayılır ve temerrüt hükümleriyle karşılaşabilir. Taraflar tahliye aşamasında yazılı olarak anlaşırsa depozitonun son ay kirasına sayılması elbette mümkündür; ancak bu, kiraya verenin kabulüne bağlıdır.

Döviz, Altın veya TL: Depozito Hangi Değerden İade Edilir?

Depozito hangi para birimi veya değerle verildiyse, kural olarak aynı cinsten iade edilir: döviz olarak verilen depozito aynı döviz cinsinden, altın verilmişse aynen istenebilir.

Türk Lirası olarak verilen depozitonun yıllar sonra güncellenerek iade edilip edilmeyeceği konusunda Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa güncelleme yönündedir; nominal (ilk verilen tutar kadar) iade istisnadır:

• Denkleştirici adalet ilkesi: Yargıtay 13. HD'nin 12.03.2009 tarihli, 2008/11843 E. ve 2009/3235 K. sayılı kararına göre, paranın zamanla satın alma gücünü kaybetmesi nedeniyle depozito iade tarihindeki alım gücüne ulaştırılmalıdır; hesaplamada yalnızca TÜFE değil, altın, döviz kurları ve ücret artışları gibi göstergelerin ortalaması da dikkate alınabilir.
• Kira bedeline oranlama yöntemi: Yargıtay 6. HD'nin istikrarlı içtihadına göre (29.05.2013, 2012/15914 E., 2013/9504 K.; 01.04.2014, 2014/2287 E., 2014/4118 K.; 22.06.2016, 2015/9280 E., 2016/4902 K.), depozitonun sözleşme başlangıcındaki kira bedeline oranı tespit edilir ve bu oran tahliye tarihindeki kira bedeline uygulanarak güncel depozito bulunur; bu hesaplama genellikle bilirkişi incelemesiyle yapılır.
• "Aynen iade" kaydı güncellemeyi tek başına engellemez: Yargıtay 6. HD'nin 22.06.2016 tarihli, 2015/9280 E. ve 2016/4902 K. sayılı kararına konu sözleşmede depozitonun tahliye anında "aynen iade edileceği" yazılı olmasına ve davalının bu kayda dayanmasına rağmen, depozitonun sözleşme başlangıcındaki kira bedeline oranının tahliye tarihindeki kira bedeline uygulanmasıyla güncel değerin belirlenmesi gerektiğine hükmedilmiştir. Buna karşılık sözleşmede "fazlalık talep edilemeyeceği" yönünde açık hüküm varsa güncelleme istenemez (Yargıtay 3. HD, 18.10.2021, 2021/5500 E., 2021/10204 K.); depozitonun TÜFE-TEFE ortalaması oranında artırılacağı kararlaştırılmışsa bu hüküm de geçerlidir ve uygulanır (Yargıtay 6. HD, 06.11.2014, 2014/9857 E., 2014/12063 K.). İki karar çizgisi birlikte okunduğunda ölçüt şu görünmektedir: salt "aynen iade edilir" ibaresi, kiracının paranın alım gücü kaybını üstlendiğini göstermeye yetmemekte; güncellemeyi dışlayan iradenin sözleşmede açıkça ifade edilmiş olması aranmaktadır.

Kiracı açısından en güvenli yol, sözleşmeye depozitonun iade şekline ilişkin açık bir kayıt koymaktır; kiraya veren güncelleme yükünden kaçınmak istiyorsa "aynen iade edilir" demekle yetinmemeli, güncelleme veya fazlalık talep edilemeyeceğini sözleşmede açıkça yazmalıdır.

Kiralanan Satılırsa Depozitoyu Kim İade Eder?

Kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir; ancak depozito iadesinden kimin sorumlu olacağı, eski malikin depozitoyu yeni malike fiilen devredip etmediğine göre değişir:

Pratikte bu, kiracı için önemli bir güvence sağlar: satış gerçekleşmiş olsa dahi, eski malik devri ispatlayamadığı sürece kiracı depozitoyu ondan da talep edebilir; sorumluluğun kimde olduğu, gerektiğinde mahkemece eski malikin devir olgusunu araştırmasıyla belirlenir (Yargıtay 6. HD, 22.10.2015, 2014/12535 E., 2015/8879 K.). Kiracının, satış hâlinde depozitosunu her iki malike karşı da yazılı olarak kayıt altına aldırması uyuşmazlığı önler.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

Depozito uyuşmazlıkları kira ilişkisinden kaynaklandığından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir ve 1 Eylül 2023'ten bu yana dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartına tabidir. Tutar ne olursa olsun önce arabulucuya başvurulmalıdır; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kiracılar için: Depozitoyu banka kanalıyla, açıklamalı olarak ödeyin; tutarı ve iade koşullarını sözleşmeye yazdırın. Taşınırken evi boş ve temiz hâlde, mümkünse teslim tutanağıyla teslim edin; fotoğraf ve video kaydı alın.
• Kiraya verenler için: Üç aylık sınırı aşan depozito veya sonradan depozito farkı talep etmeyin; hasar iddianız varsa teslimden hemen sonra delil tespiti yaptırın — ispat yükü sizdedir.
• Her iki taraf için: Sözleşme kurulurken depozitonun tutarını, veriliş şeklini ve iade koşullarını açıkça düzenlemek, ilişkinin sonundaki uyuşmazlıkların çoğunu baştan önler.
• Kesinti ve iade uyuşmazlıkları ispat kurallarına duyarlı olduğundan, dava veya arabuluculuk öncesinde bir avukattan destek almak hak kaybını önler.