Kat Mülkiyetinde Aidat ve Ortak Gider Davaları (KMK m. 20): Tahsil, Gecikme Tazminatı ve İcra

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Apartman ve site yönetimlerinin en sık karşılaştığı hukuki sorun, ödenmeyen aidatlardır. Kat Mülkiyeti ve Apartman/Site Yönetimi Uyuşmazlıkları yazımızda genel çerçevesine değindiğimiz bu konuyu, burada tahsil pratiği yönünden derinleştiriyoruz: ortak giderlerin nasıl paylaşıldığını, işletme projesinin gücünü, aylık %5 gecikme tazminatını, kiracının ve eski malikin sorumluluğunu, icra takibi ile dava yolunu ve yönetimin elindeki güvenceleri ele alıyoruz.

Ortak Gider Nedir, Nasıl Paylaşılır? (KMK m. 20)

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, aksine bir düzenleme yoksa iki paylaşım kuralı öngörür:

• Eşit paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine (ve bunlar için toplanacak avansa) bütün kat malikleri eşit olarak katılır.

• Arsa payı oranında paylaşım: Anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ile işletme giderlerine kat malikleri arsa payları oranında katılır.

• Yönetim planı önceliği: Bu kurallar tamamlayıcıdır; yönetim planında farklı bir paylaşım kararlaştırılmışsa o uygulanır. Bu nedenle her aidat uyuşmazlığında ilk bakılacak belge yönetim planıdır.

Yönetim planının bu önceliği, onun sözleşme niteliğinden gelir. Yargıtay 20. HD'nin 21.02.2019 tarihli, 2017/9149 E. ve 2019/1201 K. sayılı kararına göre yönetim planı "kat malikleri arasında yapılan bir sözleşme niteliğinde olup tarafları bağlayacağından", uyuşmazlıkta öncelikle planın kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin hükümleri uygulanır. Plan ancak kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğu ölçüde bir kenara bırakılır.

Kanunun açık hükmü gereği kat maliki, ortak yer veya tesisleri kullanmadığını ileri sürerek ödemekten kaçınamaz: Dairesi boş duran, asansörü kullanmayan zemin kat maliki veya bahçeden yararlanmayan malik de payına düşeni öder. Muafiyet ancak yönetim planında öngörülmüşse mümkündür.

Kiracı ile ev sahibi arasındaki iç ilişkide gider paylaşımı için bkz. Kirada Hangi Masraf Kime Ait?

İşletme Projesi: Tahsilatın Belkemiği (KMK m. 37) — 2026'da Değişti

İşletme projesi, anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir-gider tutarlarını ve her bağımsız bölüme düşen avans payını gösteren bütçedir. Projenin nasıl yürürlüğe gireceği, 7579 sayılı Kanun'la (RG 22.05.2026) KMK m. 37'de yapılan değişiklikle yeniden düzenlenmiştir; eski usule göre hareket eden yönetimlerin elindeki belge, icra aşamasında beklediği gücü taşımayabilir.

Kaldırılan usul: Proje maliklere tebliğ edilir, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kendiliğinden kesinleşirdi. Maddenin bu mekanizmayı kuran cümlesi yürürlükten kaldırılmıştır; artık sessiz kalmakla kesinleşme söz konusu değildir.

Yürürlükteki usul: İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Proje maliklere ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, kurulda onaylanıncaya kadar geçerli olmak üzere yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Aynı Kanun'la m. 35'te yapılan değişiklik uyarınca avans, proje onaylanıncaya kadar bu geçici proje esasına göre toplanır.

Pratik sonuç yönetim için nettir: projeyi tebliğ edip beklemek yetmez, üç ay içinde genel kurul kararını almak gerekir. Kararsız bırakılan bir proje, aidat takibinin dayanağını zayıflatır.

Buna karşılık maddenin son fıkrası değişmemiştir ve tahsilatın asıl gücü oradadır: kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m. 68/1 anlamında belge sayılır. Borçlu icra takibine itiraz etse bile yönetim, bu belgeyle icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Bu belgenin gücünü Yargıtay 12. HD'nin 30.11.2015 tarihli, 2015/19043 E. ve 2015/29931 K. sayılı kararı somutlaştırır: kesinleşen işletme projeleri veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları İİK m. 68/1 belgelerinden sayılır ve geçersizliği genel mahkemelerde kanıtlanmadığı sürece ilamsız takibe konu edilebilir.

Aynı yönde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 12. HD'nin 27.03.2017 tarihli, 2017/343 E. ve 2017/463 K. sayılı kararı da hem kurul kararlarının hem kesinleşen işletme projelerinin bu nitelikte olduğunu belirtmektedir.

Usulüne uygun bildirilmemiş ya da kurulca onaylanmamış bir proje bu gücü taşımaz — uygulamadaki tahsilat sorunlarının önemli bölümü bu eksiklikten doğar.

Gecikme Tazminatı: Aylık %5

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m. 20/2). Dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Oran kanundan doğar; kurul kararıyla veya yönetim planıyla ayrıca kararlaştırılmasına gerek yoktur ve değiştirilemez. Aylık %5 oranı 14.11.2007 tarihli değişiklikten sonraki dönem için geçerlidir; daha eski dönemlere ilişkin alacaklarda oranın o tarihe göre belirlenmesi gerekir (Yargıtay 18. HD'nin 03.07.2012 tarihli, 2012/7394 E. ve 2012/8456 K. sayılı kararı).

• Niteliği faiz değil tazminattır; bu nedenle temerrüt faizine ilişkin sınırlamalara tabi tutulmaz ve günlük işler. Ayrımı Yargıtay 18. HD'nin 04.12.2014 tarihli, 2014/18325 E. ve 2014/17518 K. sayılı kararı şöyle kurar: gecikme tazminatı "asıl alacağın gününde ödenmemesi durumunda geç ödemeden dolayı alacaklının gerçekleşeceği kabul edilen zararının karşılığıdır"; faiz ise "alacaklının zararının olup olmadığını dikkate almayan 'temerrüt' karşılığıdır".

• Başlangıcı, işletme projesinde veya kurul kararında gösterilen ödeme (vade) tarihidir; ayrıca ihtar gerekmez. Ancak bu tarihin dosyada açıkça saptanmış olması aranır; uygulamada takiplerin bir kısmı tam bu noktada eksik kalır.

Başlangıç gününün nasıl belirleneceğini Yargıtay 20. HD'nin 28.05.2018 tarihli, 2018/2544 E. ve 2018/3964 K. sayılı kararı kademeli bir ölçüte bağlamıştır. Karara göre gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir ve sırasıyla şu tarihler esas alınır:

Borçtan Kim Sorumlu?

• Kat maliki: Asıl borçlu, borcun ait olduğu dönemde bağımsız bölümün maliki olan kişidir. Aidat borcu kişisel borçtur; bağımsız bölümün satılmasıyla yeni malike geçmez. Eski malikin döneminden kalan borç eski malikten, devirden sonraki borç yeni malikten istenir. Bu nedenle daire satın alırken yönetimden borcu durumunu gösterir yazı almak önemlidir. Nitekim Yargıtay 5. HD'nin 04.10.2023 tarihli, 2022/14520 E. ve 2023/8417 K. sayılı kararına göre malik, aidat ve ortak giderlerden satış tarihine kadar sorumludur; bu tarihten sonraki sorumluluk bağımsız bölümün yeni malikine geçer.

• Kiracı ve diğer kullananlar (KMK m. 22/1): Bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlananlar, aidat borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve ödediği aidatı kira borcundan mahsup eder. Yargıtay 5. HD'nin 24.05.2021 tarihli, 2020/8098 E. ve 2021/7567 K. sayılı kararı da kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olduğunu, yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini vurgular. Kiraya veren yönünden ayrıca önemli bir sonuç: aidat, kira ilişkisinde yan gider sayıldığından, ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliye sürecine de konu olabilir.

• Paylı malikler: Bağımsız bölüm birden çok kişinin ise her paydaş payı oranında sorumludur.

Tahsil Yolları

• İlamsız icra takibi: Yönetici (kurul kararı veya yönetim planındaki yetkiye dayanarak) ya da her kat maliki, borçluya karşı doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir. Takip için arabuluculuk şartı aranmaz. Borçlu yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir.

• İtiraz halinde: Elinizde kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararı varsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılması; yoksa sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası yoluna gidilir. İtirazın iptali davasından önce zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir. İtirazında haksız çıkan borçlu aleyhine ayrıca icra inkâr tazminatına (alacağın en az %20'si) hükmedilebilir.

• Alacak davası: Takip yerine veya takiple birlikte, arabuluculuk aşamasından sonra doğrudan alacak davası da açılabilir.

• Zamanaşımı: Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir; eski dönem borçlarını takibe koymadan bu süre gözetilmelidir. Dayanağı TBK m. 147'dir: Yargıtay 18. HD'nin 03.06.2014 tarihli, 2014/4628 E. ve 2014/9746 K. sayılı kararı "dönemsel edimler hakkındaki davalar 5 yıllık zamanaşımına tabidir" demektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. HD'nin 14.02.2024 tarihli, 2021/179 E. ve 2024/193 K. sayılı kararı da aidat alacağını aynı hükme bağlamaktadır.

Aidatı belirleyen kurul kararının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız kurul kararının iptali davası açabilirsiniz.

Yönetimin Güvenceleri ve Ağır Yaptırımlar

• Kanuni ipotek (KMK m. 22/2): Aidat borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yönetici veya kat maliklerinden birinin istemiyle, borcu gösteren kurul kararı/işletme projesine dayanılarak kanuni ipotek tescil ettirilebilir. İpotek, alacağı taşınmaz üzerinden güvenceye alır.

• Mülkiyetin devri davası (KMK m. 25): Ortak gider borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olan malik hakkında "çekilmezlik" karinesi doğar ve diğer malikler bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini dava edebilir. Bu en ağır yaptırımın ayrıntıları için genel kat mülkiyeti yazımıza bakabilirsiniz.

• Acil harcamalarda rücu: Kurul kararı beklenemeyecek acil onarımlarda harcamayı yapan malik, diğerlerinden payları oranında rücuen tahsil isteyebilir.

Toplu Yapılarda (Sitelerde) Paylaşım

Birden çok bloktan oluşan toplu yapılarda gider kalemleri ayrışır: Yalnızca bir bloğa ait giderlere o blok malikleri, ortak yer ve tesislere (site güvenliği, sosyal tesis, çevre düzeni gibi) ait giderlere ise toplu yapıdaki bütün kat malikleri, yönetim planındaki esaslara göre katılır (KMK m. 72). Site aidatı uyuşmazlıklarında blok gideri/site gideri ayrımının doğru yapılması, borcun hesabını doğrudan etkiler.

Blokların kendi yönetimlerini kurup kuramayacağı ayrı bir sorundur ve takip ehliyetini doğrudan etkiler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 12.10.2011 tarihli, 2011/633 E. ve 2011/620 K. sayılı kararına göre "anagayrimenkul üzerinde bulunan blokların kat maliklerinin merkezi yönetimden ayrı olarak kendi yönetimlerini oluşturmalarını yasaklayan bir yasa kuralı bulunmamaktadır"; bu kabulle blok yönetimlerinin dava açma ve takip yapma ehliyeti tanınmıştır.

Bunun sınırını yönetim planı çizer. Yargıtay 20. HD'nin 10.09.2018 tarihli, 2017/3871 E. ve 2018/5402 K. sayılı kararına göre yönetim planında tek yönetim öngörülmüşse, plan değiştirilmeksizin her bloka ayrı yönetici atanması ve yönetimlerin bu şekilde ayrılması mümkün değildir. Ayrılmak isteyen bloklar önce yönetim planını değiştirmelidir.

Yönetim planı değişikliğinde aranan çoğunluk 2026'da düşürülmüştür: 7579 sayılı Kanun'la KMK m. 70'te yer alan "beşte dördü" ibaresi "üçte ikisi" olarak değiştirilmiş, ayrıca maddeye "yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz" hükmü eklenmiştir. Yani planında daha ağır bir nisap yazan siteler bakımından da artık üçte iki çoğunluk yeterlidir. (Ortak yerlerde inşaat ve değişiklik için KMK m. 19'da aranan beşte dört nisabı ise değişmemiştir; iki nisap birbirine karıştırılmamalıdır.)

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

• Görevli mahkeme: Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda, değere bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir; yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

• Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten bu yana kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır: Alacak davası ve itirazın iptali davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Buna karşılık ilamsız icra takibi ve itirazın kaldırılması yolu arabuluculuk şartına tabi değildir — bu fark, tahsilat stratejisini belirler.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• İşletme projesini yeni usule göre kurun: Projeyi tüm maliklere (ve fiilen oturanlara) bildirin ve en geç üç ay içinde genel kurul onayını alın; yedi günlük itiraz süresine dayanan eski yöntem yürürlükte değildir. Kurul kararını ve bildirim belgelerini saklayın — icra aşamasındaki en güçlü kozunuz budur.

• Takip stratejisini doğru seçin: Kesin belgeniz varsa ilamsız takip + itirazın kaldırılması yolu hem hızlıdır hem arabuluculuk gerektirmez; belge zayıfsa arabuluculuk ve itirazın iptali sürecini planlayın.

• Beş yıllık zamanaşımını izleyin: Eski borçları biriktirmeden dönemsel takip yapın.

• Kronik borçluda kademeyi yükseltin: Kanuni ipotek tescili ve — iki yılda üç takip eşiği aşıldıysa — KMK m. 25 devri davası caydırıcı araçlardır.

• Daire alım-satımında borç kontrolü yapın: Yönetimden borcu yoktur yazısı ve tapuda ipotek sorgusu, sonraki uyuşmazlıkları baştan önler.