Tahliye Kararının İcrası: Süreç ve Süreler (İlamlı İcra)

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Bir tahliye davasını kazanıp mahkeme kararını elinize aldığınızda iş bitmiş sayılmaz; kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa kararın icra dairesi eliyle zorla uygulanması gerekir. Mahkeme kararına (ilama) dayanan bu yola ilamlı icra denir ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 24 ve devamı maddelerinde düzenlenir.

Bu yazı, dava açmadan doğrudan icra dairesinden yürüyen ilamsız tahliye takibini (Örnek 13–14) tamamlar: Orada takip, mahkeme kararı olmadan başlıyordu; burada ise elinizde bir mahkeme ilamı vardır ve konu, o ilamı fiilen infaz ettirmektir.

İlamlı İcra Ne Zaman Gündeme Gelir?

Elinizde icraya konulabilir bir tahliye kararı varsa ilamlı icra yolu açıktır. Uygulamada bu karar şu davalardan çıkar:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve esaslı onarım, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresi gibi yalnızca Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılabilen tahliye davalarının kabulü,

• Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasının kabulü,

• İcra mahkemesinin, itirazın kaldırılması yahut İİK m. 269a uyarınca verdiği tahliye kararları.

Kısacası: İlamsız takip, temerrüt ve tahliye taahhüdüyle sınırlı, karar gerektirmeyen hızlı yoldur; ilamlı icra ise sebep ne olursa olsun bir mahkeme kararı kazanılmış her durumda kararı uygulamaya geçiren yoldur.

Adım Adım Süreç (İİK m. 24, 26)

Taşınmazın tahliye ve teslimi İİK m. 26'da düzenlenir ve şu adımlarla işler:

• İlamlı takip talebi: Alacaklı (kiraya veren), ilamın bir örneğiyle taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine başvurarak ilamlı takip başlatır. Ödeme emri değil; doğrudan icra emri çıkarılır.

• İcra emrinin tebliği: İcra müdürü, borçlu kiracıya icra emri gönderir ve taşınmazı yedi gün içinde tahliye edip teslim etmesini ihtar eder. İlamsız takipteki gibi ayrıca "itiraz" süresi yoktur; ilamlı icrada kural olarak itirazla takip durmaz.

• Kiracı yedi gün içinde çıkarsa: Taşınmaz teslim alınır, takip amacına ulaşır.

• Kiracı çıkmazsa — cebren tahliye: Süre sonunda taşınmaz, alacaklının talebiyle icra memuru marifetiyle zorla boşaltılır. Gerekirse kolluk (polis/jandarma) ve çilingir yardımıyla kilit açılır; ayrıca yeni bir mahkeme kararına gerek yoktur. Tahliye masrafları (nakliye, çilingir, hamaliye vb.) borçludan tahsil edilmek üzere önce alacaklıdan istenir.

• Kiracının eşyaları: Tahliye sırasında taşınmazda kalan eşyalar sokağa atılamaz; İİK m. 26 uyarınca tutanağa geçirilerek muhafaza altına alınır. Ayrıntı için Kiracı Tahliye Sonrası Eşyalarını Bırakırsa yazımıza bakabilirsiniz.

İki Farklı Süreyi Karıştırmayın: 7 Gün mü, 10 Gün mü?

Uygulamada sık karışan bir nokta vardır:

• Mahkeme ilamına dayalı ilamlı icrada (bu yazının konusu), kiracıya icra emriyle yedi günlük tahliye süresi tanınır.

• İlamsız takip sonucu icra mahkemesinden alınan tahliye kararında ise karar, tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren on gün geçmedikçe icra olunamaz. Bu bekleme, temerrüt hattında İİK m. 269/c-son, tahliye taahhüdü hattında ise İİK m. 273 hükmünden doğar. Bu senaryonun ayrıntısı İcra Takibi Yoluyla Tahliye yazımızdadır.

On günlük sürenin işlevi Yargıtay 12. HD'nin 09.05.2023 tarihli, 2022/10662 E. ve 2023/3212 K. sayılı kararında açıkça ortaya konur: karar, "tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerektiği, borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir" demektedir. Yani on gün bir kesinleşme süresi değildir; borçluya taşınmazı düzenli biçimde boşaltma ve gerekiyorsa tehir-i icra yoluna başvurma imkânı tanıyan bir bekleme süresidir.

Hangi süreye tabi olduğunuz, elinizdeki kararın hangi süreçten çıktığına bağlıdır.

Taşınmazda Üçüncü Kişi Varsa (İİK m. 27)

Tahliye anında taşınmazda kiracı dışında biriyle karşılaşılabilir. Bu kişi, dayanağını davadan (takipten) önceki bir tarihe dayanan resmi bir belgeyle ispatlayamıyorsa tahliyeye engel olamaz; o da çıkarılır (İİK m. 27). Kira sözleşmesinin devri veya alt kira gibi bir iddia varsa durum değişebilir; hukuka aykırı işgal hâlleri için Fuzuli İşgalde Tahliye yazımız yol gösterir.

Kesinleşme Şart mı?

En sık sorulan nokta budur. Kural olarak tahliye ilamları kesinleşmeden icraya konulabilir. Taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin ilamlardan farklı olarak tahliye ilamları, istinaf ya da temyiz yoluna başvurulmuş olsa dahi infaz edilebilir; kanun yoluna başvurulması infazı kendiliğinden durdurmaz.

Bu, tartışmasız bir yerleşik içtihattır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 17.06.2015 tarihli, 2014/264 E. ve 2015/1671 K. sayılı kararı kuralı tek cümleyle koyar: "Merciin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez."

Aynı ilke istinaf düzeyinde de aynen sürdürülmektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD'nin 11.10.2024 tarihli, 2024/332 E. ve 2024/491 K. sayılı kararı "İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez" diyerek kuralı teyit eder.

Bu nedenle süre çizelgesi şöyledir:

• İcra emri tebliği → 7 gün: Tahliye için tanınan yasal süre.

• Kesinleşme beklenmez: Karara karşı istinaf/temyiz başvurusu, kural olarak infaza engel değildir.

• İcra mahkemesi kararlarında ivedilik: İİK'nın özel hükümlerine göre icra mahkemesince verilen kararlara karşı kanun yoluna başvurulması, satıştan başka icra işlemlerini kural olarak durdurmaz (İİK m. 364).

Tahliye İlamının Bir Ömrü Vardır: Makul Süre ve Bir Kira Dönemi Kuralı

Kesinleşmeden icra edilebilirlik, alacaklıya süresiz bir hak vermez. Uygulamada en çok gözden kaçan ve en pahalıya mal olan kural budur: elinizdeki tahliye ilamını bekletirseniz o ilam infaz kabiliyetini yitirir.

Yargıtay 12. HD'nin 12.03.2013 tarihli, 2012/33168 E. ve 2013/8763 K. sayılı kararı kuralı şöyle koyar: "Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre tahliye kararının bir kira dönemini aşkın süre infazının istenmemesi kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelir." Sonuç ağırdır: sözleşme yenilenmiş sayıldığı için eski karara dayanılarak tahliye yapılamaz, kiraya verenin yeniden dava açıp yeni bir karar alması gerekir.

Sürenin ölçüsü de netleştirilmiştir. Yargıtay 12. HD'nin 20.10.2025 tarihli, 2025/4272 E. ve 2025/6445 K. sayılı kararında "dairemizin yerleşik içtihatlarına göre makul sürenin 1 yıl ile sınırlandırıldığı, böylece tahliye kararının borçluyu sürekli bir tahliye tehdidi altında bırakmamasının amaçlandığı içtihatla sabit olup" denilmektedir.

Bir yıllık sınır, Yargıtay 12. HD'nin 12.12.2024 tarihli, 2024/5376 E. ve 2024/10498 K. sayılı kararında da uygulanmıştır.

Kuralın mantığı cezalandırma değil, hukuki güvenliktir: bir kiracının, yıllar önce alınmış bir ilam nedeniyle her an kapısının çalınabileceği belirsizlik içinde yaşaması beklenemez.

Pratikte bunun iki tarafa da bakan yüzü vardır:

• Kiraya verenseniz: İlamı "elimde dursun, gerekirse kullanırım" mantığıyla bekletmeyin. Kiracıyla anlaşıp süre tanıyacaksanız bunu yazılı bir protokolle yapın ve takibi açık tutun; bir kira dönemini aşan sessizlik, kazandığınız davayı fiilen boşa çıkarabilir.

• Kiracıysanız: Yıllar önceki bir ilama dayanılarak hakkınızda tahliye işlemi başlatıldıysa, aradan geçen sürenin makul süreyi aşıp aşmadığı somut bir savunmadır. Ancak bu savunma kendiliğinden dikkate alınmaz — aşağıdaki bölümde açıklandığı üzere şikâyet yoluyla icra mahkemesine taşınması gerekir.

İcra Müdürünün Yetkisi Nerede Biter?

Makul süre kuralının nasıl işletileceği, icra müdürlüğünün yetkisinin sınırıyla doğrudan bağlantılıdır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 20. HD'nin 20.11.2024 tarihli, 2023/2820 E. ve 2024/3586 K. sayılı kararında bu sınır şöyle çizilir: "icra müdürlüğünün resen tahliye talebinin geçerliliğini ya da geçerlilik süresini denetleyemeyeceği, alacaklı tarafından dayanak icra mahkemesi ilamı uyarınca tahliyenin talep edilmesi halinde, icra müdürlüğünce tahliye talebine yönelik işlem gerçekleştirilmesi ve bir nüshasının borçluya gönderilmesi zorunlu olup, bu konuda icra müdürünün takdir yetkisi bulunmadığı" ifade edilmiştir.

Bu iki kural birlikte okunduğunda tablo şu hâle gelir:

• İcra müdürü, önüne gelen tahliye talebinin süresinde olup olmadığını kendiliğinden araştırmaz; ilam varsa işlemi yapar. Talebi "bu ilam eskimiş" diyerek reddedemez.

• Makul sürenin aşıldığı iddiası, borçlunun icra mahkemesine şikâyeti (İİK m. 16) üzerine incelenir. Kural olarak şikâyet, işlemin öğrenilmesinden itibaren yedi gün içinde yapılır.

• Dolayısıyla kiracı için kritik an, tahliye talebine ilişkin işlemin kendisine gönderildiği andır. O bildirimi "nasılsa eski karar" diye bekletmek, en güçlü savunmayı süresinde ileri sürememek anlamına gelir.

Kiracının Freni: İcranın Geri Bırakılması (Tehir-i İcra, İİK m. 36)

Kesinleşmeden icra edilebilirliğin dengeleyicisi, borçluya tanınan tehir-i icra imkânıdır. İstinaf veya temyize başvuran kiracı, üst mahkemeden icranın durdurulması kararı getirmek üzere kendisine süre (mehil) verilmesini isteyebilir:

• Teminat şartı: Kiracı, kural olarak teminat yatırmak zorundadır; tahliye ilamlarında teminat çoğunlukla üç aylık kira bedeli üzerinden belirlenir. Yatırılan teminat hiçbir şekilde kira ödemesi sayılmaz.

• Yetkili merci (2021 sonrası): 7343 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle, icranın geri bırakılması artık Yargıtay/BAM'dan değil, takibin yapıldığı icra mahkemesinden istenir.

• Mehil vesikası: Teminat yatırılınca borçluya, üst mahkemenin durdurma kararını getirmesi için süreyi gösteren mehil vesikası verilir; uygulamada bu süre genellikle 60–90 gündür. Bu süre içinde durdurma kararı getirilmezse tahliye infaz edilir.

Bu imkânın tahliye ilamları bakımından da açık olduğu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 01.10.2019 tarihli, 2017/1852 E. ve 2019/982 K. sayılı kararında kabul edilmiştir; kanun da bunu doğrudan söyler: on günlük bekleme süresini düzenleyen hüküm, borçlunun "tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabileceğini" ayrıca belirtir.

Yani kiracı, teminat yatırıp mehil alarak tahliyeyi geçici olarak durdurabilir; ancak istinaf/temyiz sonucunda karar onanırsa tahliye kaldığı yerden uygulanır.

Tahliyeden Sonra Karar Kalkarsa: İcranın İadesi Mümkün mü?

Tehir-i icra alınamadan tahliye gerçekleşir ve dayanak karar sonradan kaldırılırsa akla ilk gelen soru şudur: kiracı taşınmaza geri dönebilir mi? Kanun bu ihtimali öngörmüştür — İİK m. 40, m. 366/son yollamasıyla icranın iadesi yolunu açar.

Ne var ki uygulamada bu yol göründüğü kadar geniş değildir. Yargıtay 12. HD'nin 27.04.2023 tarihli, 2022/5110 E. ve 2023/2829 K. sayılı kararına konu olayda, icra mahkemesi kararı temyiz aşamasındayken aynı taşınmaz için başka bir mahkemeden alınmış tahliye kararı kesinleşmişti. Daire, bu durumda icranın iadesinin mümkün olmadığına hükmetmiştir: "İİK 40. maddesi uyarınca İİK 366/son göndermesiyle icranın iadesi mümkün ise de; temyiz aşamasında ... tahliye kararının kesinleştiği ve bu kararın maddi anlamda kesin hüküm teşkil ettiği, İcra Hukuk Mahkemesi bağlayacağından İİK 40. maddesi gereğince icranın iadesi mümkün değildir."

Mantık şudur: kiracıyı taşınmaza geri koymanın hiçbir anlamı yoktur, çünkü kesinleşmiş ikinci karar uyarınca derhal yeniden çıkarılacaktır. Kesin hüküm, icra hukuk mahkemesini de bağlar.

Buradan çıkan pratik sonuç kiracı için serttir: tahliye bir kez fiilen gerçekleştikten sonra geri dönüş çoğu zaman fiilen imkânsızdır. Bu nedenle kiracı açısından asıl savunma anı tahliyeden sonrası değil, icra emrinin veya tahliye talebinin tebliğinden itibaren işleyen kısa süreler içindedir.

İnfaz Aşamasındaki Süreler Tek Bakışta

Aşağıdaki tablo yalnızca infaz aşamasının sürelerini gösterir; dava ve takip açma süreleri (ihtiyaç, iki haklı ihtar, temerrüt, tahliye taahhüdü) için Tahliye Davaları Rehberi sayfasındaki çizelgeye bakın.

Görevli/Yetkili Merci ve Masraflar

• İcra dairesi: Taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi. İlamlı icrada ayrıca zorunlu arabuluculuk şartı yoktur; o şart yalnızca dava açma aşamasında geçerlidir, dava zaten kazanılmıştır.

• İcranın geri bırakılması talepleri: Takibin yapıldığı icra mahkemesi.

• Harç ve masraflar: Takip açılışında başvurma ve peşin harç; tahliye gerçekleşince tahliye harcı ile cebren tahliye giderleri. Bu masraflar kural olarak borçlu kiracıya yükletilir.

İlamsız Takip mi, İlamlı İcra mı? — Bağlantı

İki yol birbirinin alternatifi değil, çoğu zaman art arda gelen halkalardır:

• Temerrüt veya tahliye taahhüdü varsa, dava açmadan ilamsız tahliye takibiyle başlanabilir. Kiracı itiraz edip süreç mahkemeye taşınır ve lehe karar çıkarsa, o karar yine ilamlı icrayla infaz edilir.

• İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar gibi sebeplerde ise doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır; kazanılan karar bu yazıda anlatılan ilamlı icra yoluyla uygulanır.

Sürecin bütününü kiraya veren gözünden görmek için Tahliye Davaları Rehberi, kiracı gözünden savunma imkânları için Tahliye Davasında Kiracının Savunma Hakları, kira ilişkisinin genel kuralları için Kira Hukuku Rehberi sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kararı elde ettikten sonra vakit kaybetmeden taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinde ilamlı takip başlatın; kesinleşmeyi beklemenize gerek yoktur.

• İlamı bekletmeyin. İnfazın bir kira dönemini (uygulamada bir yılı) aşacak şekilde istenmemesi, sözleşmenin yenilendiği sonucunu doğurur ve kazandığınız kararı kullanılamaz hâle getirir. Kiracıya süre tanıyacaksanız bunu yazılı olarak kayda geçirin.

• İcra emrinin tebliğ tarihini ve yedi günlük süreyi takip edin; süre dolar dolmaz cebren tahliye talebinde bulunabilirsiniz.

• Elinizdeki kararın hangi süreçten çıktığını (mahkeme ilamı mı, icra mahkemesi kararı mı) belirleyin; bekleme süresi buna göre 7 veya 10 gündür.

• Tahliye günü için kolluk ve çilingir talebini önceden icra dairesine bildirin; eşyalar için İİK m. 26 usulüne uyun, asla kendi elinizle tasfiye etmeyin.

• Kiracıysanız, tehir-i icra yolunu (teminat + mehil vesikası) zamanında işletin; süreyi kaçırırsanız tahliye durdurulamaz. Tahliye bir kez fiilen yapıldıktan sonra icranın iadesi çoğu olayda sonuç vermez.

• Kiracıysanız, size tebliğ edilen icra emri veya tahliye talebini eski tarihli bir karara dayanıyor diye önemsiz görmeyin; makul sürenin aşıldığı itirazı da dâhil olmak üzere tüm savunmalar şikâyet süresi içinde icra mahkemesine götürülmelidir.

• Taşınmazda üçüncü kişi varsa, tahliyeden önce İİK m. 27 durumunu avukatınızla değerlendirin; aksi hâlde infaz aşamasında tıkanma yaşanabilir.