Gayrimenkul Satışında Kapora ve Cayma: Pey Akçesi, Cayma Parası ve Sözleşmeden Dönme

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Bir ev veya arsa alım satımında taraflar çoğu zaman tapuda devirden önce alıcının "ciddi olduğunu göstermesi" için bir miktar parayı elden ya da havaleyle öderler. Halk arasında kapora denilen bu ödeme, aslında Türk Borçlar Kanunu'nda tek bir isimle geçmez. "Kapora" günlük dildeki bir kelimedir; hukuken karşılığı, tarafların ne kararlaştırdığına göre değişir. Daha da önemlisi, taşınmaz satışının resmî şekle bağlı olması nedeniyle, adi (elden/yazılı) bir kapora anlaşması çoğu halde baştan geçersizdir ve bu durum ödenen paranın akıbetini kökten değiştirir.

Bu yazıda kaporanın iki hukuki yüzünü (bağlanma parası ve cayma parası), taşınmaz satışındaki şekil şartının kaporayı nasıl etkilediğini, vazgeçme hâlinde paranın geri istenip istenemeyeceğini, cayma ile sözleşmeden dönme arasındaki farkı ve emlakçıya verilen kaporanın durumunu ele alıyoruz.

Kaporanın İki Hukuki Yüzü: Bağlanma Parası ve Cayma Parası

"Kapora" sözcüğü, hukukta iki farklı kuruma karşılık gelebilir:

• Bağlanma parası (pey akçesi) – TBK m. 177: Sözleşme yapılırken verilen para, taraflar aksini kararlaştırmadıkça cayma parası değil, sözleşmenin yapıldığına kanıt sayılır. Bağlanma parası kimseye sözleşmeden dönme hakkı vermez; aksine sözleşmeyi güçlendirir. Sözleşme ifa edilirse bu para asıl bedelden mahsup edilir. Taraflardan biri borcunu yerine getirmezse, genel hükümlere (ifa veya tazminat) başvurulur; verilen para geri istenebilir.

• Cayma parası – TBK m. 178: Taraflar açıkça "bu para cayma parasıdır" derse, ödeme bir sözleşmeden dönme bedeline dönüşür. Bu hâlde parayı veren cayarsa verdiğini bırakır; parayı alan cayarsa aldığının iki katını geri verir. Yani cayma parası, tarafların belirli bir bedel ödeyerek sözleşmeden kurtulma hakkını satın almasıdır.

Kanunun kurduğu karine bağlanma parası yönündedir: aksi açıkça yazılmadıkça verilen para cayma parası sayılmaz. Bu ayrım, uyuşmazlığın sonucunu belirlediği için sözleşmede paranın niteliğinin net yazılması büyük önem taşır.

Asıl Mesele: Taşınmaz Satışı Resmî Şekle Tabidir

Kapora tartışmalarının çoğu, bu iki maddenin uygulanıp uygulanmayacağından önce gelen bir sorunda düğümlenir: geçerli bir sözleşme var mı?

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan satış sözleşmeleri, geçerli olmak için resmî şekilde yapılmak zorundadır (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26). Bu zorunluluk içtihatta da tekrarlanır: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. HD'nin 17.10.2024 tarihli, 2021/1183 E. ve 2024/1454 K. sayılı kararına göre taşınmaz satış işlemlerinin anılan maddeler gereğince resmî şekilde yapılması gereklidir. Bu şekil ya tapu müdürlüğünde resmî senetle ya da ileriye dönük bir taahhüt söz konusuysa noterde düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle sağlanır.

Uygulamada verilen kaporaların büyük kısmı ise adi yazılı bir "satış sözleşmesi", bir "kapora makbuzu" ya da hiçbir yazılı belge olmaksızın ödenir. Bu tür bir anlaşma taşınmaz satışı bakımından geçersizdir ve taraflara hak veya borç doğurmaz (Yargıtay 3. HD'nin 16.05.2023 tarihli, 2022/5144 E. ve 2023/1475 K. sayılı kararı). Sözleşme geçersiz olunca, ona bağlı olan bağlanma parası veya cayma parası kayıtları da hüküm doğurmaz. Dolayısıyla "kapora yanar" ya da "iki katı geri alınır" gibi kabuller, adi yazılı taşınmaz kaporalarında çalışmaz.

Vazgeçme Hâlinde Kaporanın Akıbeti: Sebepsiz Zenginleşme

Geçersiz bir sözleşme uyarınca ödenen para, hukuki bir sebebe dayanmadığından geri istenebilir. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, resmî şekilde yapılmayan taşınmaz satışında verilen kaporaya cayma parası/bağlanma parası hükümleri değil, sebepsiz zenginleşme hükümleri (TBK m. 77 vd.) uygulanır (Yargıtay 3. HD'nin 25.02.2025 tarihli, 2024/967 E. ve 2025/1115 K. sayılı kararı). Bunun pratik sonuçları şunlardır:

• Alıcı vazgeçse dahi ödediği kaporayı kural olarak geri isteyebilir; satıcının "kapora yandı" savunması geçerli sözleşme bulunmadığından sonuç doğurmaz.

• Satıcı satıştan vazgeçerse, aldığı kaporayı iade etmekle yükümlüdür; ancak geçerli bir sözleşme olmadığından "iki katı" değil, kural olarak aldığı miktar kadar iade söz konusudur.

• Taraflardan birinin uğradığı somut zarar varsa, bu ancak ayrı bir haksız fiil veya culpa in contrahendo (sözleşme görüşmelerindeki kusur) değerlendirmesiyle gündeme gelebilir; kaporanın kendisi otomatik bir cezaya dönüşmez.

İstisna: Dürüstlük Kuralı

Bu katı sonucun bir istisnası vardır. Taraflar edimlerini büyük ölçüde ifa etmiş (örneğin bedelin önemli kısmı ödenmiş, taşınmaz teslim edilmiş ve fiilen kullanılmaya başlanmış) ise, sonradan yalnızca şekle aykırılığı ileri sürerek sözleşmeyi geçersiz saydırmak dürüstlük kuralına aykırı (TMK m. 2) bulunabilir.

Ne var ki bu istisnanın sınırı sanıldığından çok dardır ve kapora uyuşmazlıklarında pratikte işlemez. Üç sebebi vardır:

Birincisi, kural talî niteliktedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.02.2020 tarihli, 2017/2618 E. ve 2020/184 K. sayılı kararına göre şekle aykırılık emredici olup hâkim tarafından resen gözetilir; hakkın kötüye kullanılması yasağıyla çatıştığında TMK m. 2/2'deki kuralın talî (ikincil) olması nedeniyle bu kural "ancak fevkalade zaruri hallerde uygulama yeri bulabilir".

İkincisi, eşik yüksektir. Yargıtay 8. HD'nin 28.06.2011 tarihli, 2011/3020 E. ve 2011/3784 K. sayılı kararına göre şekle aykırılık ancak "adalete uygun düşecek hüküm kurmanın zorunlu olduğu durumlarda" bertaraf edilebilir; aksi hâlde emredici kurallar talî, hakkın kötüye kullanılması kuralı öncelikli hâle gelir.

Üçüncüsü ve en önemlisi, istisnanın çekirdeği başka bir olaya aittir. Uygulamanın dayanağı olan 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkindir: alıcı tüm borçlarını ödemiş, satıcı bağımsız bölümü teslim etmiş ve alıcı onu malik gibi kullanıyorken satıcı devirden kaçınıyorsa hâkim tescil davasını kabul edebilir. Görüldüğü gibi çözüm paranın iadesi değil, taşınmazın davacı adına tescilidir.

Kaporanın tipik hikâyesi bu tabloya uymaz: ödenen tutar bedelin küçük bir kısmıdır, taşınmaz teslim edilmemiştir ve talep tescil değil paranın iadesidir. Bu nedenle kapora uyuşmazlıklarında doğru zemin dürüstlük kuralı değil, yukarıda ele alınan sebepsiz zenginleşmedir. İstisnanın ayrıntısı için Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi yazımızdaki "Şekil Şartı Ne Zaman Aşılabilir?" bölümüne bakabilirsiniz.

Doğru yol her hâlde aynıdır: işi baştan tapuda veya noterde usulüne uygun yapmak.

Cayma mı, Sözleşmeden Dönme mi?

Uygulamada "cayma" ve "sözleşmeden dönme" sıkça karıştırılır; oysa hukuki temelleri farklıdır:

• Cayma (TBK m. 178): Geçerli bir sözleşmede, taraflara önceden kararlaştırılmış bir bedel karşılığında sözleşmeden serbestçe kurtulma imkânı verir. Kusur aranmaz; cayan taraf cayma parasını göze alarak vazgeçer.

• Sözleşmeden dönme (temerrüt – TBK m. 125): Geçerli bir sözleşmede taraflardan biri borcunu ifa etmezse (temerrüde düşerse), diğer taraf süre verip yine de ifa edilmezse sözleşmeden döner. Dönme geriye etkilidir; verilenler iade edilir ve kusurlu taraftan menfi zarar (dönmeden doğan zarar) istenebilir. Ayıplı ifa hâlinde ise dönme hakkı ayıba ilişkin hükümlere (TBK m. 227) dayanır.

Kısacası cayma, bedelini ödeyerek çıkma hakkıdır; dönme ise karşı tarafın sözleşmeye aykırılığına verilen bir tepkidir. Bu ayrımların hepsi, geçerli bir sözleşmenin varlığını varsayar; adi yazılı taşınmaz kaporasında ise mesele en baştan sebepsiz zenginleşmeye döner.

Emlakçıya Verilen Kapora

Kapora çoğu kez satıcıya değil, aracılık eden emlak danışmanına (komisyoncuya) verilir. Burada iki ilişki birbirinden ayrılır: alıcı ile satıcı arasındaki satış ilişkisi ve iş sahibi ile emlakçı arasındaki simsarlık (aracılık) sözleşmesi.

Emlakçının hizmet bedeline (komisyona) hak kazanması, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 20 ve TBK m. 521 uyarınca kural olarak alım satımın tapuda tesciliyle (kirada ise kira sözleşmesinin kurulmasıyla) gerçekleşir. Satış tapuda tamamlanmadan taraflar vazgeçerse, emlakçı kural olarak komisyona hak kazanmaz ve elindeki kaporayı iade etmelidir. Emlakçının kaporayı kendi komisyonuna mahsup edip alıkoyması, çoğu halde hukuki dayanaktan yoksundur. Alıcının haklı bir sebep olmaksızın vazgeçtiği ve sözleşmede geçerli bir cezai şart kararlaştırıldığı özel durumlar ayrık tutulmalı, her olay kendi belgeleri üzerinden değerlendirilmelidir.

Görevli–Yetkili Mahkeme, Zamanaşımı ve Arabuluculuk

• Dava türü: Kapora iadesi, bir alacak (sebepsiz zenginleşme veya sözleşmeden doğan iade) davasıdır.

• Görevli mahkeme: Kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi. Taraflardan biri tüketici (konutu kişisel amaçla satın alan kişi) ise uyuşmazlık tüketici işlemi sayılır; parasal sınıra göre Tüketici Hakem Heyeti veya Tüketici Mahkemesi görevlidir. Her iki taraf da tacir ve uyuşmazlık ticari ise Asliye Ticaret Mahkemesi görevlidir.

• Yetkili mahkeme: Davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi (HMK m. 6, 10).

• Zamanaşımı: Sebepsiz zenginleşmeye dayalı iade, zenginleşmenin ve borçlunun öğrenilmesinden itibaren 2 yıl ve her hâlde 10 yıl (TBK m. 82); sözleşmeye dayalı iade taleplerinde ise genel 10 yıllık süre (TBK m. 146) işler.

• Arabuluculuk: Ticari uyuşmazlıklarda ve tüketici uyuşmazlıklarında dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk zorunludur. Ayrıntı için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımızdaki genel çerçeveye bakılabilir.

• Deliller: Kapora makbuzu/dekontu, banka havale kayıtları, yazışmalar (WhatsApp/e-posta), tanık beyanları ve varsa yazılı sözleşme.

Benzer Konularla İlişkisi

Kapora, sitemizde ele aldığımız çeşitli gayrimenkul konularıyla kesişir. Alıcının ödediği parayı güvence altına almak istediği hâllerde asıl çözüm, kaporayı bir makbuza bağlamak değil, satışı noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle taahhüt altına almaktır. Satıcının devirden kaçındığı ve geçerli bir sözleşmenin bulunduğu hâllerde cebrî tescil, tapu iptal ve tescil davasıyla aynı çatı altında değerlendirilir. Konut projelerinde daire alımında verilen kaporalar ise sıklıkla kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmelerinin hukuki zemini üzerinde şekillenir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Taşınmaz alımında güvence istiyorsanız, kaporayı adi makbuza bağlamak yerine satışı tapuda gerçekleştirin veya devir ileriye bırakılacaksa noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıp tapuya şerh koydurun.

• Yine de kapora ödeyecekseniz, ödemeyi banka üzerinden yapın; açıklamaya "… taşınmazı için kapora" yazın ve makbuzu/dekontu saklayın. İspatın belkemiği budur.

• Sözleşmede paranın niteliğini açıkça belirtin: "bağlanma parası" mı yoksa "cayma parası" mı olduğu yazılmazsa kanun bunu bağlanma parası sayar.

• Vazgeçme veya iade uyuşmazlığında, karşı tarafa yazılı ihtar çekerek iade talebinizi ve süresini belgeleyin; zamanaşımı sürelerini (sebepsiz zenginleşmede 2/10 yıl) kaçırmayın.

• Tutar yüksekse ve taraflar arasında tacir/tüketici sıfatı varsa, dava öncesi arabuluculuk ve doğru mahkemenin belirlenmesi için önceden hukuki destek alın.