Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri: Kiracı, Kiralananı Başkasına Kiraya Verebilir mi? (TBK m. 322–323)

Son güncelleme: 13 Temmuz 2026

Kiracının evinin bir odasını başkasına kiralaması, devraldığı dükkânı işletmesiyle birlikte bir başkasına devretmesi ya da oturduğu konutu günlük olarak Airbnb benzeri platformlarda kiraya vermesi... Uygulamada çok sık karşılaşılan bu senaryoların tamamı, iki kurumun kapsamına girer: alt kira ve kira ilişkisinin devri. TBK m. 322 ve 323'te düzenlenen bu kurumlar birbirine benzese de hukuki sonuçları tamamen farklıdır; izinsiz yapıldıklarında ise kiracı için sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyeye kadar giden ağır sonuçlar doğurur. Bu yazıda her iki kurumu, yazılı rıza şartını, izinsiz alt kiranın ve devrin yaptırımlarını ve kısa süreli (turizm amaçlı) kiralamalara ilişkin güncel kuralları ele alıyoruz.

Alt Kira ile Kira İlişkisinin Devri Arasındaki Fark

• Alt kirada asıl kira sözleşmesi aynen devam eder; kiracı, kiraya verene karşı kiracı sıfatını korurken, alt kiracıyla yaptığı ikinci bir sözleşmeyle kiralananı (tamamen veya kısmen) ona kullandırır. Ortada iki ayrı sözleşme ve üç taraf vardır; alt kiracı ile asıl kiraya veren arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi kurulmaz.
• Kira ilişkisinin devrinde ise kiracılık sıfatının kendisi el değiştirir: devralan, sözleşmeye aynı koşullarla kiracı olarak geçer; devreden kiracı kural olarak ilişkiden çıkar. Tek bir kira sözleşmesi vardır, yalnızca kiracı tarafı değişmiştir.

Bu ayrım pratikte önemlidir: alt kirada kiralananın sorumlusu kiraya verene karşı hâlâ asıl kiracıdır; devirde ise artık devralan kiracıdır.

Yazılı Rıza Şartı (TBK m. 322)

Genel kural olarak kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı alt kiraya verebilir veya kullanım hakkını devredebilir. Ancak kanun, konut ve çatılı işyeri kiraları için çok daha sıkı bir kural getirmiştir: Kiracı, kiralananı kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.

Bu kuralın uygulamada bilinmesi gereken yönleri şunlardır:

• Rıza yazılı olmalıdır; sözlü izin veya kiraya verenin uzun süre ses çıkarmaması, ispat bakımından ciddi risk taşır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, kira bedelinin üçüncü bir kişi tarafından ödenmesi veya kiraya verenin bu duruma sessiz kalması da zımni rıza sayılmaz; yazılı rıza aranır (Yargıtay 3. HD, 28.11.2017, 2017/5282 E., 2017/16600 K.; Yargıtay 6. HD, 26.09.2016, 2015/12210 E., 2016/5436 K.).
• Rıza, kira sözleşmesine konacak bir hükümle ("kiracı kiralananı alt kiraya verebilir" gibi) önceden de verilebilir. Sözleşme bu konuda sessizse, konut ve çatılı işyeri kiralarında kural yasaktır; ayrıca yazılı rıza almak gerekir. Kira sözleşmesi hazırlarken bu maddenin bilinçli şekilde kaleme alınması bu yüzden önemlidir.
• Kısmi kullandırma da kurala tabidir: Evin bir odasının kiralanması veya dükkânın bir bölümünün başkasına işlettirilmesi de alt kira sayılır.

Alt Kiracının Hukuki Durumu

Alt kiracı, kiralananı asıl kiracıya tanınandan başka biçimde kullanamaz (TBK m. 322/3); aksi hâlde asıl kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur ve kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir. Yerleşik uygulamada kabul edilen temel ilke şudur: Alt kiracı, asıl kiracının sahip olduğundan fazla hakka sahip olamaz. Asıl kira sözleşmesi hangi sebeple olursa olsun sona erdiğinde, alt kiracının kiralananda oturma hakkı da sona erer; asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı, icra aşamasında kiralananda bulunan alt kiracıyı da kapsar. Bu nedenle alt kiracı olmak, özellikle asıl kiracının ödeme güçlüğüne düştüğü durumlarda ciddi bir güvencesizlik taşır.

İşyeri kiralarında alt kiracının kiralanana getirdiği eşyalar da TBK m. 336/2 uyarınca kiraya verenin hapis hakkı kapsamına girebilir.

Kira İlişkisinin Devri (TBK m. 323)

Kiracı, kira ilişkisini ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla bir başkasına devredebilir. Kanun burada işyerleri için önemli bir denge kurmuştur: İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz — Yargıtay 3. HD'nin güncel bir kararı da (14.05.2025, 2024/3415 E., 2025/2813 K.) bu ilkeyi teyit etmiştir. Devralanın ödeme gücünün yetersizliği veya işyerini sözleşmeye aykırı biçimde kullanacağına ilişkin somut emareler haklı sebep sayılabilirken; sırf kira bedelini artırma fırsatı yakalamak için rızadan kaçınmak korunmaz.

Rızanın haksız yere esirgenmesi hâlinde kiracının izleyebileceği yol konusunda, incelenen içtihatlarda kiracıya rızanın yerine geçecek bir mahkeme kararı aldıran yerleşik bir dava yolu tespit edilmemiştir; kiracı, haklı sebebin yokluğunu gerektiğinde mahkeme önünde ileri sürebilirse de, riskin büyük kısmı kiracı üzerinde kalmaya devam eder:

• Rıza alınmadan yapılan devir kiraya vereni bağlamaz (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD, 30.10.2024, 2024/594 E., 2024/904 K.; Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD, 14.10.2024, 2023/1425 E., 2024/1638 K. — kiraya verenin onayı devrin kurucu unsuru sayılmıştır).
• Devralan, kiraya verene karşı fuzuli şagil (haksız işgalci) konumundadır (Yargıtay 3. HD, 27.09.2017, 2017/4343 E., 2017/12797 K. ve 2017/4692 E., 2017/12798 K.).
• Rıza almadan yapılan devir, akde aykırılık ve tahliye sebebidir (Yargıtay 6. HD, 23.12.2010, 2010/9709 E., 2010/14244 K.).

Bu nedenle rızanın haksız esirgendiğini düşünen kiracının, mahkemeye başvurmadan kendiliğinden devir yapması güvenli bir yol değildir; devri gerçekleştirmeden önce haklı sebebin yokluğunu hukuki yollarla ortaya koymak, tahliye ve fuzuli işgal riskinden kaçınmanın tek güvenli yoludur.

Devrin sonuçları:

• Devralan, kira sözleşmesinde aynı koşullarla kiracı sıfatını kazanır; kiraya veren, devralana karşı sözleşmeden doğan tüm haklarını kullanabilir.
• Devreden kiracının sorumluluğu hemen bitmez: İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle, devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. Yani devraldıktan sonra kiralar ödenmezse, kiraya veren iki yıla kadar eski kiracıya da başvurabilir.
• Bu hükümlerin, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında uygulanması bir dönem ertelenmişti; erteleme 1 Temmuz 2020'de sona erdiğinden bugün tüm kira ilişkileri bakımından yürürlüktedir. İşyeri kiralarını ayıran diğer kurallar için İşyeri Kiralarına Özgü Farklar yazımıza bakabilirsiniz.

Bir noktanın karıştırılmaması gerekir: Kiracının, sözleşmeyi süresinden önce sona erdirirken yerine ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulması (TBK m. 325) kira ilişkisinin devri değildir; bu konu kiracının erken fesih hakkı yazımızda ayrıca ele alınmıştır.

İzinsiz Alt Kira veya Devrin Sonuçları: İhtar ve Tahliye

Yazılı rıza olmadan yapılan alt kira veya devir, kiracının sözleşmeye aykırı davranışıdır ve TBK m. 316'daki mekanizmayı harekete geçirir: Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini — yani alt kiracının çıkarılmasını veya kullandırmanın sona erdirilmesini — yazılı olarak ihtar eder; aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedip Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Sürecin ayrıntıları için Kiracının Sözleşmeye Aykırı Kullanımı Nedeniyle Fesih yazımıza bakabilirsiniz.

İzinsiz alt kiracı, kiraya verene karşı işgalini haklı kılacak bir sözleşme ilişkisine dayanamadığından, tahliye sürecinde asıl kiracıyla birlikte kiralanandan çıkarılır; icra yoluyla tahliyelerde de durumu farklı değildir.

Kısa Süreli (Turizm Amaçlı) Kiralamalar: Airbnb ve 7464 Sayılı Kanun

1 Ocak 2024'te yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun, konutların tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle kiralanmasını "turizm amaçlı kiralama" sayarak özel bir rejime bağlamıştır:

• Turizm amaçlı kiralama, ancak Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınacak izin belgesiyle yapılabilir; başvuru ve belge, kural olarak konutu kiraya veren adına düzenlenir ve bina bakımından kat malikleri kurulunun oybirliğiyle izin şartı aranır.
• Kiracının, kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere turizm amaçlı kiralaması yasaktır. Bu, hem yüksek tutarlı ve her yıl güncellenen idari para cezalarına yol açar, hem de kiraya verene karşı açık bir sözleşmeye aykırılık oluşturarak yukarıda anlatılan ihtar-tahliye sürecini başlatır.
• Kiracısının konutu günlük kiraya verdiğini fark eden malik, delilleri (ilan kayıtları, ekran görüntüleri, tanık, apartman yönetimi tespitleri) toplayarak hem ihtar sürecini işletebilir hem de durumu idareye bildirebilir.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

Alt kira ve devirden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu uyuşmazlıklar kira ilişkisinden kaynaklandığından, 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir. Turizm amaçlı kiralamalara ilişkin idari para cezaları ise idari yargının görev alanındadır.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kiracılar için: Alt kiraya verme veya devir düşünüyorsanız mutlaka yazılı rıza alın; sözlü izne güvenmeyin. Kiraladığınız konutu günlük/turistik amaçla kiraya vermenin hem tahliye hem de yüksek idari para cezası riski taşıdığını unutmayın.
• Kiraya verenler için: Sözleşmeye alt kira ve devir konusunda açık bir hüküm koyun; izinsiz kullandırma tespit ettiğinizde otuz günlük ihtar mekanizmasını usulüne uygun işletin — usul hatası, davanın reddine yol açabilir.
• Alt kiracı veya devralan olacaklar için: Asıl kira sözleşmesini ve kiraya verenin yazılı rızasının bulunup bulunmadığını mutlaka kontrol edin; rızasız bir ilişkiye dayanarak yaptığınız yatırım, asıl kiracının tahliyesiyle birlikte boşa gidebilir.
• Rıza, ihtar ve dava süreçleri usul kurallarına duyarlı olduğundan, adım atmadan önce bir avukattan destek almak hak kaybını önler.