Vekâletin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali: Şartları, İspatı ve Süreci

Son güncelleme: 10 Ağustos 2026

Bir kişi, taşınmazını satmak veya yönetmek için başkasına vekâlet verdiğinde, vekilin bu yetkiyi yalnızca kendi (vekil edenin) yararına ve talimatları doğrultusunda kullanmasını bekler. Ne var ki uygulamada vekilin, satış yetkisini kullanarak taşınmazı gerçek değerinin çok altında kendi yakınına devretmesi ya da bedeli müvekkile hiç ödememesi sık karşılaşılan bir durumdur. Bu, vekâletin (temsil yetkisinin) kötüye kullanılmasıdır ve gerçek malikin başvuracağı yol tapu iptal ve tescil davasıdır.

Bu yazı, tapu iptal ve tescil davasının özel bir görünümü olan vekâletin kötüye kullanılması hâlini; diğer sebeplerden farkını, ispatın nasıl yapıldığını ve davanın kaderini belirleyen "üçüncü kişinin iyiniyeti" sorununu ele alır.

Kötüye Kullanma Nedir? Yetki Aşımından Farkı

Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 502/1). Vekil bu işi, vekâlet verenin menfaatine ve iradesine uygun olarak yürütmek zorundadır; kötüye kullanma tartışması da tam bu yükümlülüğün ihlalinden doğar.

Kritik nokta şudur: Vekilin kötüye kullanma hâlinde yetkisi vardır — örneğin vekâletnamede açıkça satış yetkisi bulunmaktadır. Sorun yetkinin varlığında değil, kullanılış amacındadır: Vekil, bu yetkiyi müvekkilin menfaatine değil, kendisinin veya bir başkasının çıkarına, müvekkilin iradesine aykırı biçimde kullanır.

• Yetki aşımı / yetkisiz temsil: Vekilin sahip olmadığı bir yetkiyi kullanması (örneğin yalnızca kiralama yetkisi varken taşınmazı satması). Bu işlem, müvekkil onamadıkça (icazet vermedikçe) onu bağlamaz.

• Yetkinin kötüye kullanılması: Vekilin var olan yetkiyi amacı dışında, müvekkil zararına kullanması. İşlem biçimsel olarak yetki içindedir; bu nedenle geçerliliği, aşağıda açıklanan üçüncü kişinin iyiniyeti ölçütüne göre belirlenir.

Bu ayrım önemlidir; çünkü ikisinde de dava tapu iptaline yönelse de, ispat konusu ve hukuki gerekçe farklıdır.

Geniş Yetki, Sınırsız Yetki Değildir

Bu davalarda karşı tarafın en sık savunması şudur: "Vekâletnamede dilediği bedelle dilediği kimseye satabileceği yazıyor; vekil yetkisi içinde kalmıştır." Yargıtay bu savunmayı kabul etmemektedir.

Yargıtay 1. HD'nin 06.02.2025 tarihli, 2024/144 E. ve 2025/443 K. sayılı kararında, vekâletnamede vekilin "dava konusu taşınmazları dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği konusunda yetkili kılınmasının ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermeyeceği" belirtilmiştir.

Yani vekâletnamenin lafzı ne kadar geniş olursa olsun, vekil iç ilişkideki sadakat ve özen borcuyla bağlıdır (TBK m. 506/2). Yetkinin kapsamı ile kullanılış biçimi ayrı sorulardır; ilki geniş olabilir, ikincisi yine de hukuka aykırı olabilir.

Aynı kararda, kötüye kullanmanın en güçlü göstergelerinden biri de tanımlanmıştır: akitte gösterilen değer ile bilirkişi eliyle belirlenen gerçek değer arasında fahiş fark bulunması. Bu nedenle dava açarken taşınmazın devir tarihindeki gerçek değerinin tespiti, dosyanın merkezine oturur.

Hukuki Dayanak

• Vekilin sadakat ve özen borcu (TBK m. 506/2): Vekil, üstlendiği işi müvekkilin yararına ve iradesine uygun yürütmek, sadakatle davranmakla yükümlüdür. Yetkiyi kendi çıkarına kullanması bu borca açık aykırılıktır.

• Temsil yetkisinin kötüye kullanılması (TBK m. 40 vd.): Bu kurumun kanunda kendi başlığı altında düzenlenmiş bir maddesi yoktur; dayanağı, temsili düzenleyen TBK m. 40 vd. ile vekilin sadakat ve özen borcunu koyan m. 506/2'nin birlikte okunmasıdır. İç ilişki (vekâlet) ile dış ilişki (temsil yetkisi) ayrımına dayanan bu çerçeve doktrinde geliştirilmiş, sınırları ise yargı kararlarıyla çizilmiştir; yukarıda anılan kararlarda görüldüğü gibi ölçüt, yetkinin varlığı değil kullanılış biçimidir. Kural olarak temsil yetkisi soyuttur ve vekilin iç ilişkideki sınırı aşması üçüncü kişiyi etkilemez; istisna, üçüncü kişinin kötüniyetidir.

• Yolsuz tescil (TMK m. 1024–1025): Kötüye kullanma sonucu işlem müvekkili bağlamıyorsa, tescil hukuki sebepten yoksun (yolsuz) hâle gelir. Ayni hakkı zedelenen malik, tescilin düzeltilmesini (iptal ve tescili) dava edebilir.

• Dürüstlük kuralı ve iyiniyet (TMK m. 2–3): Üçüncü kişinin iyiniyeti asıldır; kötüniyeti ileri süren tarafça ispatlanmalıdır.

Davanın Şartları

• Geçerli bir vekâlet/temsil ilişkisi bulunması,
• Vekilin bu yetkiyi müvekkilin zararına, kendisinin veya üçüncü kişinin yararına kullanması,
• İşlemin karşı tarafı olan üçüncü kişinin kötüniyetli olması (kötüye kullanmayı bilmesi veya bilmesi gerekmesi) ya da işlemin muvazaalı olması,
• Bunun sonucunda oluşan yolsuz tescil.

İspat Yükü Kimde? "Parayı Ödedim" Savunması Nasıl Karşılanır?

İspat yükü davacıdadır. Yargıtay 1. HD'nin 03.11.2025 tarihli, 2024/5597 E. ve 2025/4806 K. sayılı kararında "vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını ispat yükünün davacıda olduğu" açıkça vurgulanmıştır. Dolayısıyla vekilin sadakate aykırı davrandığını ve —tapunun iptali isteniyorsa— karşı tarafın bunu bildiğini ortaya koymak davacıya düşer.

Buna karşılık davalının en sık dayandığı savunma olan "satış bedelini ödedim" iddiası, ispat bakımından davacı lehine bir kural doğurur. Yargıtay 1. HD'nin yukarıda andığımız 2024/144 E. sayılı kararında, satış bedelinin ödendiğine yönelik savunmanın HMK m. 200 uyarınca yazılı belge ya da delil başlangıcı bulunmadıkça tanıkla ispat edilemeyeceği kabul edilmiştir.

Pratikte bunun anlamı büyüktür: taşınmaz bedelini "elden ödediğini" söyleyen ve bunu banka kaydı, dekont, makbuz veya en azından bir yazılı delil başlangıcıyla destekleyemeyen davalı, tanık dinleterek bu savunmayı kurtaramaz. Bu yüzden para akışının izini sürmek, bu davaların en verimli hazırlık adımıdır.

Bir başka usul kolaylığı, iddianın nitelendirilmesiyle ilgilidir. Yargıtay 1. HD'nin 22.04.2021 tarihli, 2021/991 E. ve 2021/2509 K. sayılı kararında, HMK m. 26 ve 33 uyarınca olayları bildirmenin taraflara, "nitelemeyi yapmak ve belirlenecek hukuki tavsifle ilgili olarak tatbik edilecek kanun hükümlerini tesbit ve tayin ederek uygulamak" görevinin ise hâkime ait olduğu belirtilmiştir.

Bunun somut sonucu şudur: dilekçenizde olayı "vekâletname benden hile ile alındı" diye kurmuş olsanız bile mahkeme, kötüye kullanma yönünden de inceleme yapmak zorundadır. Yargıtay 1. HD'nin 30.06.2025 tarihli, 2025/3065 E. ve 2025/3389 K. sayılı kararında, "vekaletnamenin hile ile alındığı iddiasının vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasını da içerdiği" gözetilerek araştırma yapılması gerektiği ifade edilmiştir. Yine de dilekçeyi baştan doğru kurmak, yargılamayı kısaltır.

Belirleyici Sorun: Üçüncü Kişinin İyiniyeti (TMK m. 1023)

Davanın kaderini belirleyen asıl mesele, taşınmazı vekilden devralan kişinin iyiniyetli olup olmadığıdır:

• Üçüncü kişi iyiniyetliyse — yani vekilin yetkisini kötüye kullandığını bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa — TMK m. 1023 uyarınca kazanımı korunur; işlem müvekkili bağlar ve tapu iptal edilemez. Bu hâlde malik yalnızca yetkisini kötüye kullanan vekilden tazminat isteyebilir.

• Üçüncü kişi kötüniyetliyse — kötüye kullanmayı biliyor veya bilebilecek durumdaysa — kazanım korunmaz; işlem müvekkili bağlamaz, tescil yolsuz hâle gelir ve tapu onun aleyhine iptal edilebilir.

Kötüniyeti gösteren tipik olgular: satış bedelinin müvekkile hiç ödenmemesi, bedelin taşınmazın gerçek değerinin çok altında olması, alıcının vekilin yakını olması, işlemin olağandışı hız veya koşullarda yapılması ve tarafların anlaşmalı (muvazaalı) hareket ettiğini gösteren belirtiler. Uygulamada dava, büyük ölçüde bu olguların ispatı üzerinden kazanılır veya kaybedilir.

Ölçütü Yargıtay 1. HD'nin 28.02.2017 tarihli, 2016/10743 E. ve 2017/954 K. sayılı kararı ortaya koyar: üçüncü kişi vekilin görevini kötüye kullandığını biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa, "iktisabının iyiniyetli olmadığı ve TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı" kabul edilir.

En güçlü senaryo, vekil ile alıcının birlikte hareket ettiğinin ortaya konabildiği hâldir. Yargıtay 1. HD'nin 24.11.2021 tarihli, 2021/7784 E. ve 2021/7185 K. sayılı kararında, "davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacının iradesine aykırı olacak şekilde satış ve devir işlemlerini gerçekleştirdikleri" tespiti tapu kaydının iptaline dayanak yapılmıştır.

Madalyonun diğer yüzü: ipotek alan banka. Vekil taşınmazı satmak yerine bir kredi için ipotek ettirmişse, alacaklı banka kural olarak korunur. Yargıtay 1. HD'nin 30.03.2021 tarihli, 2019/2881 E. ve 2021/1862 K. sayılı kararında, "davalı bankanın tapu kaydına güvenen iyiniyetli 3. kişi olduğu, davacı ile dava dışı vekili arasındaki iç ilişkiden davalı bankanın sorumlu tutulamayacağı" kabul edilmiştir. Bu hâlde taşınmaz size dönse bile ipotek yükü üzerinde kalabilir; talebinizi buna göre kurmanız gerekir.

Vekâleti Geri Almıştım (Azil) — Vekil Yine de Sattıysa?

Azil, kötüye kullanma iddiasını çok daha güçlü bir zemine taşır: artık tartışılan "vekil yetkisini kötüye kullandı mı" değil, "ortada geçerli bir yetki var mıydı" sorusudur. Ancak bu üstünlük kendiliğinden doğmaz; azlin karşı tarafa ulaşmış olmasına bağlıdır.

Azlin ne zaman sonuç doğurduğu bakımından ölçüt tebliğ veya öğrenmedir. Yargıtay 14. HD'nin 01.02.2016 tarihli, 2015/13942 E. ve 2016/1153 K. sayılı kararına göre "azil iradenin açıklandığı anda değil, temsilcinin bunu öğrendiği andan itibaren hüküm ve sonuç doğurur". Buna paralel olarak Yargıtay 1. HD'nin 28.06.2022 tarihli, 2022/1847 E. ve 2022/5214 K. sayılı kararı, "vekalet görevinin sona erdiğini bilmeyen vekilin yapmış olduğu işlemler geçerlidir (TBK m. 514)" demektedir.

Asıl belirleyici olan, alıcının durumudur. Yargıtay 1. HD'nin 13.10.2021 tarihli, 2021/1620 E. ve 2021/5484 K. sayılı kararına göre "vekilin sona ermeyi bilmemesine rağmen, işlem yapmış olduğu üçüncü kişinin sona ermeyi bilmesi veya bilmesinin gerekmesi hâlinde de yapılan işlem, vekalet verenin icazeti bulunmadığı sürece kendisini bağlamaz". Yani vekil iyiniyetli olsa bile, azli bilen veya bilmesi gereken alıcı korunmaz.

Tersi de doğrudur ve davanın kaybedildiği tipik senaryodur. Yargıtay 1. HD'nin 06.04.2023 tarihli, 2022/5567 E. ve 2023/2130 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, "vekil ile sözleşme yapan kişi ... Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar".

İyiniyetli üçüncü kişinin korunmasının genel çerçevesi için Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Kazanımı yazımıza bakınız.

Görevli/Yetkili Mahkeme, Harç ve Süreç

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; bu yetki kesindir (HMK m. 12).
• Davalılar: Dava, kural olarak kayıt maliki aleyhine açılır; taşınmaz birden çok el değiştirmişse son kayıt maliki mutlaka hasım gösterilmelidir. Yetkisini kötüye kullanan vekilin davada yer alması ise zorunlu değildir — bu noktanın ayrıntısı aşağıdadır.
• Harç: Dava nispi harca tabidir; harç taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır.
• Arabuluculuk: Dava, ayni hakka dayandığından dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; doğrudan açılabilir.
• Süre: Tapu iptali talebi ayni hakka dayandığından kural olarak zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir; Yargıtay 1. HD'nin 10.10.2023 tarihli, 2022/7961 E. ve 2023/5342 K. sayılı kararında "vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasına dayalı eldeki davanın zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi olmadığı" açıkça belirtilmiştir. Buna karşılık, iyiniyetli üçüncü kişi nedeniyle iptal mümkün olmadığında vekile karşı istenecek tazminat talebi TBK'daki zamanaşımı sürelerine tabidir.

Vekili Hasım Göstermek Zorunda mısınız?

Uygulamada sık yapılan bir hata, iptal davasında vekilin otomatik olarak davalı sayılmasıdır. Oysa tapu iptali ve tescil davası kayıt malikine karşı açılır; vekilin taraf sıfatı, ondan ne istendiğine bağlıdır.

Yargıtay 1. HD'nin 10.11.2021 tarihli, 2020/2602 E. ve 2021/6717 K. sayılı kararında kural şöyle konur: "Vekâlet görevini kötüye kullandığı ileri sürülen vekilden tazminat talep edilmediği sürece, -yine kural olarak- vekilin davada yer alma zorunluluğu bulunmamaktadır."

Buradan çıkan pratik sonuç:

• Yalnızca tapunun iptalini istiyorsanız, davayı kayıt malikine yöneltmeniz yeterlidir. Vekili gereksiz yere hasım göstermek, aleyhinize vekâlet ücreti ve yargılama gideri doğurabilir.

• Vekilden tazminat da istiyorsanız (özellikle üçüncü kişi iyiniyetli çıkarsa iptal mümkün olmayacağı için), vekili de davalı göstermelisiniz. Terditli kurgu — "öncelikle iptal-tescil, mümkün değilse bedel/tazminat" — bu yüzden yaygındır.

• Taşınmaz zincirleme el değiştirmişse, son kayıt maliki her hâlükârda davalı olmalıdır; aksi hâlde verilecek karar infaz edilemez.

Bedel Talebini Sonradan Artırabilir misiniz?

Terditli davada ikinci sıradaki bedel/tazminat talebinin miktarı, dava açılırken çoğu zaman bilinmez; gerçek değer ancak bilirkişi raporuyla ortaya çıkar. 7589 sayılı Kanun'la (RG 31.07.2026, S. 33326) HMK m. 109'a eklenen fıkra bu soruna doğrudan cevap verir: alacağın yalnızca bir kısmının dava edildiği hâllerde talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere ve iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir; zamanaşımı, artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır.

Yani bedel talebini baştan düşük tutup rapordan sonra yükseltmek, artık ne ek dava açmayı ne de artırılan kısım için zamanaşımı riskini göze almayı gerektirir. Ancak artırım hakkı tek sefere mahsustur: raporu netleşmemiş bir dosyada bu hakkı erken kullanırsanız, sonradan çıkacak ek rapor için ikinci bir artırım yapamazsınız. Aynı Kanun, belirsiz alacak davasını düzenleyen HMK m. 107'yi de yürürlükten kaldırdı; mülga madde yalnızca 31 Temmuz 2026'dan önce açılmış davalarda uygulanmaya devam ediyor (7589 Geçici m. 1/10).

Yargılama Sırasında Davacı Ölürse

Bu davalar uzun sürdüğü için yargılama sırasında davacının ölmesi ihtimali gerçektir. Bu hâlde davaya mirasçılar devam eder ve tescil, davayı takip eden mirasçı adına yapılır. Yargıtay 1. HD'nin 13.09.2018 tarihli, 2015/14598 E. ve 2018/12318 K. sayılı kararında, "davayı takip eden mirasçı adına tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken, ölü kişi adına tescile karar verilmesi isabetsizdir" denilmiştir. Hüküm fıkrasının bu şekilde kurulmasına dikkat edilmezse karar infaz edilemez hâle gelir. - İhtiyati tedbir: Taşınmazın yargılama sırasında iyiniyetli bir kişiye devredilerek davanın konusuz kalması ihtimaline karşı, dava ile birlikte (mümkünse önce) tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir (TMK m. 1023; HMK m. 389 vd.).

Deliller ve Ceza Boyutu

Başlıca deliller: dava konusu vekâletname, akit tablosu ve resmî senet, bedelin ödenip ödenmediğine ilişkin banka kayıtları, emsal/kıymet takdiri, tarafların yakınlığını gösteren nüfus kayıtları, tanık ve keşif-bilirkişi incelemesi. Vekilin eylemi aynı zamanda güveni kötüye kullanma (TCK m. 155) veya dolandırıcılık suçunu oluşturabilir; açılacak ceza soruşturması dosyası, hukuk davasında güçlü bir delil kaynağıdır.

Noterlik evrakının mahkemeye getirtilmesi 31 Temmuz 2026'da kolaylaştı. Bu davalarda vekâletnamenin aslının ve noter kayıtlarının celbi, uygulamada en çok zaman kaybettiren adımlardan biridir. 7589 sayılı Kanun'la (12. Yargı Paketi) yeniden yazılan Noterlik Kanunu m. 55 uyarınca mahkeme noterlik evrakının onaylı örneğini istediğinde noter, evrakın aslını elektronik ortamda tarayıp güvenli elektronik imzayla imzalayarak oluşturduğu örneği mahkemeye elektronik ortamda gönderir. Aslın istendiği hâllerde ise noter bir örnek çıkarıp aslına uygunluğunu onaylar, o örneği aslın yerinde saklar ve aslı mahkemeye yollar. Bu işlemler için yevmiye numarası verilmez; posta ve yol masrafı dışında harç, vergi ve değerli kâğıt ücreti dâhil hiçbir ücret alınmaz. Değişikliğin künyesi için Mevzuat Değişiklik Günlüğü'ne bakabilirsiniz.

Benzer Davalarla İlişkisi

Bu dava, tapu iptal ve tescil davasının bir alt türüdür ve diğer gayrimenkul uyuşmazlıklarıyla kesişir. Devir gerçekte bağış olup satış gibi gösterilmişse ayrıca muris muvazaası gündeme gelebilir; taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmiş ve iptal mümkün değilse malik, vekilden tazminatın yanı sıra taşınmazı işgal eden yolsuz malikten ecrimisil isteyebilir. Doldurmaya hazır dilekçe için: Vekâletin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali Dava Dilekçesi.

Devir güvene dayalı ise bkz. inançlı işlem ve nam-ı müstear.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Dava açmadan önce mutlaka ihtiyati tedbir talep edin; taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devri davanızı yalnızca tazminata dönüştürebilir.
• Kötüniyeti ispatlayacak olguları — bedelin ödenmediği banka kayıtları, emsal değer, tarafların yakınlığı — baştan toplayın; dava bu deliller üzerinden kazanılır.
• Davalıyı bilinçli seçin: iptal talebi kayıt malikine yöneltilir, vekilin hasım gösterilmesi ancak ondan tazminat da isteniyorsa gerekir. Gereksiz hasım, aleyhinize vekâlet ücreti doğurur.

• Talebi terditli kurun (önce iptal-tescil, olmazsa bedel/tazminat); bedel kısmını bilirkişi raporundan sonra HMK m. 109 uyarınca tahkikat bitene kadar artırabilirsiniz.

• Karşı tarafın "bedeli ödedim" savunmasını yazılı delil üzerinden sıkıştırın; yazılı belge veya delil başlangıcı yoksa bu savunma tanıkla ispatlanamaz.
• Eylem suç da oluşturabileceğinden, paralel bir ceza şikâyeti hem caydırıcıdır hem de delil sağlar.
• Nispi harç ve bilirkişi giderlerini planlayın; dava değeri taşınmazın gerçek değeri üzerinden belirlenir.