Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE, Ödeme Günü ve Yasal Üst Sınır
Son güncelleme:
Kira sözleşmesinin yenilendiği her dönemde en çok merak edilen soru, "bu yıl kira ne kadar artacak?" sorusudur. Kira artışının hukuki çerçevesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi ile çizilmiştir. Bu yazıda hangi TÜFE verisinin esas alınacağını, verinin ne zaman açıklandığını ve ödeme gününün hesaplamayı nasıl etkilediğini adım adım ele alıyoruz. Kendi kiranızı doğrudan hesaplamak isterseniz Kira Artışı Hesaplama aracımızı kullanabilir, bu ay geçerli tavanı Güncel Kira Artış Oranı sayfamızdan takip edebilirsiniz.
İçindekiler
Yasal Dayanak: TBK m. 344
TBK m. 344'e göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsa bile, TÜFE 12 aylık ortalamasını aşan kısım hukuken geçersizdir; bu durumda yalnızca aşan kısım hükümsüz sayılır, sözleşmenin tamamı değil.
18 Ocak 2019 tarihli düzenlemeden önce üst sınır olarak ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) kullanılıyordu; bu tarihten itibaren esas alınan gösterge TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı olmuştur.
Hangi TÜFE Verisi Kullanılır?
Uygulamada en sık yapılan hata, birbirine benzeyen üç farklı TÜFE rakamının karıştırılmasıdır. Bunları ayırt etmek doğru hesaplamanın anahtarıdır:
- Aylık TÜFE: Bir ayın, bir önceki aya göre fiyat değişimini gösterir. Kira artışında kullanılmaz.
- Yıllık TÜFE (yıllık enflasyon): Bir ayın, bir önceki yılın aynı ayına göre değişimini gösterir. Kira artışında kullanılmaz.
- TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı: Kanunun aradığı ve kira artışında esas alınan tek orandır. Son 12 ayın endeks ortalamasının, önceki 12 aylık ortalamayla karşılaştırılmasıyla bulunur. Yıllık enflasyondan farklı (çoğu zaman daha yumuşak) bir değer çıkar; bu nedenle kiracıyı ani sıçramalardan, kiraya vereni de ani düşüşlerden korur.
| TÜFE rakamı | Ne gösterir | Kira artışında |
|---|---|---|
| Aylık TÜFE | Bir ayın önceki aya göre değişimi | Kullanılmaz |
| Yıllık TÜFE (yıllık enflasyon) | Bir ayın, önceki yılın aynı ayına göre değişimi | Kullanılmaz |
| TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı | Son 12 ay ortalamasının önceki 12 ay ortalamasına göre değişimi | Esas alınan tek oran (TBK m. 344) |
Örneğin Temmuz 2026'da yıllık enflasyon %31,75 iken, kira artışında esas alınacak TÜFE 12 aylık ortalama oranı %31,90 olarak açıklanmıştır. Aradaki fark küçük görünse de, yanlış rakamla yapılan artış bildirimi "geçersiz zam" tartışmasına yol açabilir.
TÜFE Verisi Ne Zaman Açıklanır?
TÜİK, her ayın 3'ünde saat 10.00'da (o gün resmi tatil veya hafta sonuysa takip eden ilk iş gününde) bir önceki aya ait enflasyon verilerini açıklar. Yani mesela Haziran ayına ait TÜFE 12 aylık ortalama oranı, 3 Temmuz'da açıklanır.
Bu açıklama takvimi, kira artışında hangi ayın verisinin kullanılacağını doğrudan etkiler. Çünkü henüz açıklanmamış bir veriye dayanarak zam yapılamaz.
Ödeme Günü Hesaplamayı Nasıl Etkiler?
TÜFE verisinin her ayın 3'ünde açıklanması nedeniyle, kira sözleşmesindeki ödeme (yenileme) gününün ayın başında mı yoksa 3'ünden sonra mı olduğu, hangi ayın verisinin uygulanacağını belirler:
- Ödeme günü ayın 1'i veya 2'si ise: Bu tarihlerde içinde bulunulan aya ait TÜFE verisi henüz açıklanmamıştır (veri 3'ünde çıkar). Bu nedenle bir önceki ay açıklanmış olan, yani iki ay öncesine ait TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır.
- Ödeme günü ayın 3'ü veya sonrası ise: Bu tarihte içinde bulunulan ayın 3'ünde açıklanan bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama oranı artık yayımlanmış olur ve bu oran esas alınır.
| Ödeme (yenileme) günü | Esas alınan TÜFE verisi |
|---|---|
| Ayın 1'i–2'si | İki ay öncesine ait 12 aylık ortalama oranı (içinde bulunulan ay verisi henüz açıklanmamıştır) |
| Ayın 3'ü ve sonrası | Bir önceki aya ait 12 aylık ortalama oranı (ayın 3'ünde açıklanır) |
Somut bir örnekle açıklayalım: Kira sözleşmesi Temmuz ayında yenileniyorsa;
- Ödeme günü 1 veya 2 Temmuz ise, bu tarihlerde Haziran verisi (3 Temmuz'da açıklanacak) henüz belli değildir; bu nedenle Mayıs ayına ait TÜFE 12 aylık ortalama oranı uygulanır.
- Ödeme günü 3 Temmuz veya sonrası ise, 3 Temmuz'da açıklanan Haziran ayı TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır.
Bu ayrım kanunda birebir bu şekilde yazmaz; TÜİK'in açıklama takvimine ve "henüz açıklanmamış veri uygulanamaz" ilkesine dayanan yaygın bir uygulama yorumudur. Ayın başına denk gelen ödeme günlerinde hangi ayın verisinin esas alınacağı zaman zaman ihtilaf konusu olabildiğinden, tarafların yazılı olarak mutabık kalması ileride ispat kolaylığı sağlar.
Hesaplama Formülü
Doğru oran belirlendikten sonra hesaplama basittir:
İlgili Yazılar
Dosyanıza Özgü Bir Değerlendirme
Yukarıdaki anlatım genel çerçeveyi verir; hangi sürenin işlediği ve hangi yolun açık olduğu somut belgelere göre değişir. Kendi durumunuz için görüşmek isterseniz:
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE 12 Aylık Ortalama Oranı ÷ 100)
Örneğin mevcut kira 20.000 TL ve uygulanacak oran %31,90 ise:
- Artış tutarı = 20.000 × (31,90 ÷ 100) = 6.380 TL
- Yeni kira bedeli = 20.000 + 6.380 = 26.380 TL
Taraflar bu tavanın altında bir oranda anlaşabilir; ancak üzerinde bir artış kararlaştırılmışsa aşan kısım geçersizdir.
Kendi kira bedelinizi ay/yıl seçerek veya güncel oranı elle girerek hesaplamak için Kira Artışı Hesaplama sayfamızı kullanabilirsiniz.
Yabancı Para ile Kararlaştırılan Kira Bedeli (TBK m. 344/4)
Kira bedelinin geçerli biçimde yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde özel bir kural işler: beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu süre dolduktan sonra kira bedeli, TÜFE 12 aylık ortalamasına, kiralananın durumuna ve yabancı paranın değerindeki değişikliklere göre hâkim tarafından belirlenir; ayrıca TBK m. 138'deki aşırı ifa güçlüğü hükmü de saklıdır.
Ancak Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz kira sözleşmelerinde bedelin dövizle veya dövize endeksli kararlaştırılması, Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatı uyarınca kural olarak yasaktır; istisnalar dardır ve ikincil mevzuat sık değiştiğinden güncel durumun ayrıca kontrolü gerekir.
5 Yılını Dolduran Sözleşmelerde Durum
Kira tespit davası TBK m. 345/1 uyarınca her zaman açılabilir; ancak hâkimin TÜFE tavanıyla bağlı olmaksızın emsal kira bedellerine göre karar verebilmesi için kira ilişkisinin beş yılı doldurmuş olması gerekir (m. 344/3). Bu dönemde TÜFE oranı yalnızca bir kriterdir; hâkimi bağlayan bir tavan değildir. Yargıtay 3. HD'nin 10.03.2025 tarihli, 2024/1083 E. ve 2025/1439 K. sayılı kararına göre beş yılın dolmasıyla birlikte, önceki kira yıllarında uyulması gereken TÜFE on iki aylık ortalama oranı tek kriter olmaktan çıkar; hâkim emsal bedeller ve taşınmazın durumuna göre bu oranın altında veya üzerinde bir bedele hükmedebilir.
Hâkim bu belirlemeyi soyut biçimde değil, somut bir araştırmayla yapar: taraf emsalleri dosyaya alınır, kiralanan ve emsaller bilirkişi marifetiyle yerinde incelenir, konum, çevre, nitelik, kullanım şekli ve kira başlangıç tarihi karşılaştırılarak edimler dengesini sağlayan hakkaniyete uygun bedel belirlenir (Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 22.10.2025 tarihli, 2025/925 E. ve 2025/385 K. sayılı kararı). Yargıtay içtihatları fahiş artışlara izin vermez ve hakkaniyet indirimi uygulanabilir.
Beş yılın dolmasıyla bir kez hakkaniyete göre belirlenen bedel, sonraki kira yıllarında yeniden serbest hale gelmez; bu bedel üzerinden yapılacak artışlar genel kurala, yani TÜFE on iki aylık ortalama sınırına tabidir (İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. HD'nin 27.06.2025 tarihli, 2024/3426 E. ve 2025/1209 K. sayılı kararı).
Kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için davanın, yeni dönemden en az 30 gün önce açılmış olması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmış olması gerekir (m. 345/2). Ayrıca beklenmedik ekonomik gelişmeler kira bedelini taraflardan biri için çekilmez hale getirdiyse, beş yıl şartı aranmaksızın kira uyarlama davası da gündeme gelebilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira artışında yıllık enflasyon mu, 12 aylık ortalama mı esas alınır?
12 aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Yıllık enflasyon (yıllık TÜFE) daha yüksek çıkabilir, ancak kira artışında kullanılmaz.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa ne olur?
Kiraya veren tek taraflı olarak dilediği oranda zam yapamaz. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli kendiliğinden TÜFE oranında artmaz; TBK m. 344/2 uyarınca, TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu da gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Bunun yolu kira tespit davasıdır.
Ev sahibi TÜFE'nin üzerinde zam isterse ne olur?
Tavanı aşan kısım geçersizdir. Kiracı yasal orana göre ödeme yapmaya devam edebilir; fazla ödediği tutarları geri isteyebilir. TÜFE üzerinde zam talebi, tek başına bir tahliye sebebi de değildir.
Konut ve işyeri için artış sınırı farklı mıdır?
Hayır. 1 Temmuz 2020'den itibaren çatılı işyeri kiraları da konut kiralarıyla aynı sisteme tabidir; üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. İşyerlerine özgü diğer kurallar için İşyeri Kiralarına Özgü Farklar, kiraya verenin vergisel yükümlülükleri için Kira Gelirinin Vergilendirilmesi yazılarımıza bakabilirsiniz.
Beş yıl dolunca TÜFE'nin üzerinde artış yapılabilir mi?
Kiraya veren tek taraflı olarak yapamaz; ancak açılacak bir kira tespit davasında hâkim TÜFE tavanıyla bağlı olmaksızın emsal kiraları ve hakkaniyeti gözeterek bu oranın üzerinde bir bedele hükmedebilir. Mahkemece belirlenen bu yeni bedelin sonraki yıllardaki artışları ise yine TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır.
%25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarındaki geçici %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Bugün tek yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Sonuç: Pratik Öneriler
- Zam oranını belirlerken mutlaka TÜFE 12 aylık ortalama verisini kullanın; yıllık enflasyonla karıştırmayın.
- Ödeme gününüz ayın başındaysa (1-2), henüz açıklanmamış aya değil, bir önceki açıklanmış aya ait veriyi esas alın.
- Sözleşmenizde artış oranı hiç yazmıyorsa, tek taraflı bir zam bildirimi yerine önce anlaşma yolunu deneyin; anlaşma sağlanamazsa bedel ancak mahkeme kararıyla belirlenir.
- Zam oranını ve yeni bedeli yazılı olarak (e-posta, mesaj dahil) mutabık kalmak, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önler.
- Tereddüt halinde Kira Artışı Hesaplama aracıyla oranı doğrulayın; büyük tutarlarda veya ihtilafta bir avukata danışın.