Riskli Yapı Tespiti ve Tespite İtiraz: Başvurudan Kesinleşmeye Kadar Tüm Süreç

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Kentsel dönüşümde bütün süreci başlatan tek bir işlem vardır: riskli yapı tespiti. Tespit kesinleştiği andan itibaren yıkım süreleri işlemeye başlar, tapu kaydınıza bir belirtme düşer, kira sözleşmelerinin akıbeti tartışmaya açılır ve arsa üzerinde çoğunluğun karar alma yetkisi doğar. Buna karşılık tespit, itiraza ve iptal davasına en açık aşamadır; ilerleyen aşamalarda tartışılamayacak pek çok teknik sakatlık burada ileri sürülebilir.

Bu yazı, riskli yapı tespitini idari süreç olarak baştan sona ele alıyor: kim başvurabilir, raporu kimler düzenleyebilir, tespit teknik olarak neye dayanır, rapor Müdürlüğe gittikten sonra ne olur, tebligat nasıl yapılır, teknik heyete itiraz nasıl sonuç verir, yıkım yerine güçlendirme mümkün müdür ve iptal davasında hangi sebepler işe yarar. Tespit kesinleştikten sonraki aşamalar — salt çoğunlukla karar, anlaşma teklifi, payın satışı — için Kentsel Dönüşümde Malikin Hakları; kiracı tarafındaki tahliye süreci ve kira sözleşmesinin akıbeti için Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Tahliye yazılarımıza bakabilirsiniz.

Hukuki çerçeve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu Kanun'un Uygulama Yönetmeliği ve Yönetmelik'in Ek-2'sinde yer alan "Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar"dır. Kanun 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun'la, Uygulama Yönetmeliği ise en son 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle güncellenmiştir.

Önce Kavramlar: Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı ve Hasar Tespiti

Uygulamada en çok hak kaybına yol açan hata, birbirine benzeyen dört kavramın karıştırılmasıdır. Hangi rejimin içinde olduğunuzu bilmeden hangi süreye tabi olduğunuzu da bilemezsiniz.

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Tespit bina bazında yapılır; tek bir dairenin ya da bağımsız bölümün riskli yapı olarak tespit ettirilmesi mümkün değildir. Değerlendirme yapının bütününe, özellikle taşıyıcı sistemine yöneliktir.

Tanımın kapsamı, yapının bir riskli alanın içinde bulunup bulunmamasından bağımsızdır. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin 13.07.2020 tarihli, 2020/171 E. ve 2020/653 K. sayılı kararında riskli yapı, "riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder" biçiminde tanımlanmıştır. Buradaki "ilmî ve teknik veri" şartı bu yazının tamamının anahtarıdır: riskli yapı tespiti idarenin serbest takdirine bırakılmış bir değerlendirme değil, ölçüme ve hesaba bağlı teknik bir işlemdir. İtirazın ve davanın dayanacağı zemin de budur.

Riskli alan ve rezerv yapı alanı ise bina değil, bölge ölçeğinde kararlardır ve malikin başvurusuyla değil idari kararla oluşur. Bunun malik açısından iki somut sonucu vardır: birincisi, alanda kalan bir yapı için ayrıca riskli yapı tespiti yaptırmaya gerek kalmadan dönüşüm süreci işleyebilir; ikincisi, kira yardımı süresi riskli yapılarda on sekiz ay iken riskli alan ve rezerv yapı alanlarında kırk sekiz aydır (bkz. Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Hak Sahipliği).

Alan ilanı, sağlam bir yapının malikini çaresiz bırakmaz. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 27.05.2024 tarihli, 2024/439 E. ve 2024/1201 K. sayılı kararına göre imar mevzuatına uygun yapılar, "6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 5. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen saha araştırmalarına dayanan detaylı çalışmalar neticesinde risk teşkil edip etmediği belirlenmeksizin riskli alan sınırına dahil edilemez." Sınırın içine alınan ruhsatlı ve sağlam bir yapı bakımından bu, alan ilanına karşı açılacak davadaki en somut iptal sebebidir: idarenin dosyasında o binaya ilişkin bir saha çalışması var mı, yok mu?

Tespiti Kim İsteyebilir, Nereye Başvurulur?

Riskli yapı tespiti üç yoldan gündeme gelir:

• Malikin başvurusu. Maliklerden herhangi biri veya kanuni temsilcisi, tek başına, lisanslı bir kuruluşa başvurarak tespit yaptırabilir. Diğer maliklerin, kat malikleri kurulu kararının veya kiracının rızası aranmaz. Bu, Kanun'un bilinçli bir tercihidir: apartmanda çoğunluk dönüşüm istemese bile tek bir malik süreci başlatabilir.
• İdarenin veya Bakanlığın resen tespiti. Bakanlık (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) ve ilgili idare, maliklere süre vererek tespit yaptırmalarını isteyebilir; verilen sürede yaptırılmazsa tespiti kendisi yapar veya yaptırır ve masrafı maliklerden tahsil eder.
• Alan bazlı kararlar. Riskli alan veya rezerv yapı alanı ilanı, o alandaki yapılar bakımından süreci ayrıca başlatır.

Başvuru için gereken belgeler sınırlıdır: güncel tapu kaydı (veya tapu belgesi) ile kimlik belgesi. Hisseli taşınmazlarda başvuran paydaşın kendi hissesine ilişkin tapu kaydı yeterlidir. Vekâletle başvuruluyorsa vekâletnamede tespit başvurusu yetkisinin bulunması gerekir.

Masraf başvurana aittir. Tespit ücreti serbestçe belirlenir ve binanın büyüklüğü, kat adedi ile alınacak numune sayısına göre değişir. Başvuran malik, ödediği bedeli diğer maliklerden hisseleri oranında talep edebilir; uygulamada bu talep çoğu kez yeniden yapım sürecindeki ortak gider hesabına yazılır ve ayrıca dava konusu edilmez. Yine de talebin ispatı için ödeme belgesinin ve raporun saklanması gerekir.

Raporu Kim Düzenleyebilir? Lisanslı Kuruluş Rejimi

Riskli yapı tespitini herhangi bir mühendislik firması yapamaz. Rapor; Bakanlık, idare veya Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenir. Bu lisans rejimi malik açısından önemlidir, çünkü raporun geçerliliği doğrudan buna bağlıdır.

Danıştay 2. Dairesi'nin 08.11.2022 tarihli, 2021/13866 E. ve 2022/5677 K. sayılı kararı, tespitin "Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacağı ve sonucun Bakanlığa veya İdareye bildirileceği" kuralının altını çizer. Anayasa Mahkemesi de düzenlemeyi aynı biçimde okumaktadır: tespit, "masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir." Raporu kimin düzenlediği, bu yüzden içeriği kadar bağlayıcıdır.

Uygulama Yönetmeliği'nin aradığı başlıca şartlar şunlardır:

• Raporu hazırlayacak mühendislerin ilgili meslek odasına üye olması ve alanında en az beş yıllık mesleki deneyime sahip bulunması,
• Bu mühendislerin Bakanlıkça düzenlenen eğitim programını tamamlaması ve sınavda başarılı olması,
• Kuruluşun lisans belgesinin beş yıl süreyle geçerli olması ve süresi içinde vize ettirilmesi.

Lisans, denetim dışı bir imtiyaz değildir. Teknik esaslara aykırı rapor düzenlendiğinin tespiti hâlinde lisans iptal edilir; lisansı iptal edilen kuruluş beş yıl süreyle yeniden lisans alamaz, raporu düzenleyen mühendisin durumu ilgili meslek odasına bildirilir.

Tespit Teknik Olarak Neye Dayanır? (Ek-2 Esasları)

Riskli yapı tespiti bir gözlem değil, ölçüme dayalı bir performans değerlendirmesidir ve Uygulama Yönetmeliği'nin Ek-2'sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre yapılır. Hukukçunun mühendis olması gerekmez; ancak itiraz ve dava aşamasında hangi başlıkların denetleneceğini bilmek gerekir. Süreç kabaca şu adımlardan oluşur:

• Proje ve ruhsat incelemesi. Yapının mimari ve statik projeleri, ruhsat ve eklerinin ilgili idareden temin edilerek incelenmesi gerekir. Projesi bulunamayan yapılarda taşıyıcı sistem röleve ile çıkarılır.
• Taşıyıcı sistemin yerinde tespiti. Kolon, perde ve kirişlerin konumu, kesitleri ve donatı düzeni belirlenir; donatı tespiti için sıva ve pas payı sıyrılarak inceleme yapılır.
• Beton dayanımının ölçülmesi. Kritik kattaki kolon ve perdelerden karot numuneleri alınır. Esaslar, eleman sayısına bağlı olarak kural olarak en az altı karot alınmasını öngörür. Numunelerin hangi elemanlardan, hangi katlardan alındığı raporda gösterilmelidir.
• Zemin sınıfının belirlenmesi. Yapının bulunduğu zeminin sınıfı, mevcut zemin etüdü verileri veya yerinde yapılacak etütle belirlenir. Zemin sınıfı deprem yükünü doğrudan etkilediği için sonuç üzerinde belirleyicidir.
• Hesap ve değerlendirme. Elde edilen veriler Esaslarda öngörülen yönteme göre değerlendirilir ve yapının riskli olup olmadığı sonucuna varılır.

4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği, bu aşamada düzenlenecek teknik raporun içeriğini ve idareye sunulma usulünü ayrıntılandırmış, kullanılan standart form ve ekleri güncellemiştir. Amaç, uygulamada kuruluştan kuruluşa değişen rapor formatlarını tekleştirmek ve denetimi kolaylaştırmaktır. Pratik sonucu şudur: rapordaki biçimsel eksiklikler artık daha görünürdür ve itirazda daha kolay dile getirilebilir.

İtiraz ve dava aşamasında en çok karşımıza çıkan teknik sakatlıklar ise şunlardır: karot sayısının yetersizliği veya numunelerin kritik kat dışından alınması, donatı tespitinin hiç yapılmaması, projelerin temin edilmeden yalnızca gözleme dayalı değerlendirme yapılması, zemin sınıfının varsayıma dayandırılması ve raporda hesap adımlarının denetlenebilir biçimde gösterilmemesi.

Bu eksikliklerin sonucu teorik değildir. Danıştay 4. Dairesi'nin 09.05.2024 tarihli, 2023/11051 E. ve 2024/2889 K. sayılı kararında, "Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'a göre alandaki her bina açısından düzenlenmesi gereken hızlı değerlendirme formlarının (betonarme ve yığma binalar açısından ayrı ayrı belirlenen veri toplama formu) hazırlanmadığı" gerekçesiyle işlem hukuka aykırı bulunmuştur. Aynı kararda, bina özelliklerini ve deprem tehlikesini dikkate alan basitleştirilmiş değerlendirme yöntemlerinin ve hem betonarme hem yığma yapılar için ayrı ayrı düzenlenmiş "veri toplama formu" örneklerinin Esaslar'ın EK-A kısmında yer aldığı tespit edilmiştir. Pratik karşılığı şudur: yapı türüne uygun formun hiç doldurulmamış ya da yanlış türde doldurulmuş olması, teknik sonuç doğru olsa bile başlı başına bir hukuka aykırılıktır. İtiraz dilekçenizde ilk sorulacak sorulardan biri, dosyada bu formların bulunup bulunmadığıdır.

Rapor Müdürlüğe Gittikten Sonra: İnceleme ve Tapudaki Belirtme

Lisanslı kuruluş raporu hazırlayınca iş bitmez; rapor en geç on iş günü içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne gönderilir. Müdürlük raporu inceler:

• Eksiklik veya yanlışlık tespit edilirse rapor düzeltilmek üzere kuruluşa iade edilir. Bu aşamada rapor henüz hukuki sonuç doğurmaz.
• Rapor uygun bulunursa yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve durum ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir.

Uygulamada bu kayda "riskli yapı şerhi" denir; teknik olarak ise bir şerh değil, beyanlar hanesine yapılan belirtmedir. Ayrım önemsiz değildir. Belirtme, taşınmaz üzerinde bir takyidat oluşturmaz ve satışa hukuken engel değildir. Ancak fiilî sonuçları ağırdır:

• Alıcı, taşınmazı riskli yapı olduğunu bilerek devraldığı için sonradan ayıp iddiasında bulunması güçleşir.
• Bankalar bu tür taşınmazlara konut kredisi ve ipotek konusunda çekimser davrandığından satış fiilen zorlaşır, bedel düşer.
• Alıcı, satıştan sonra süreçteki hak sahibi sıfatını devralır; devam eden süreler yeniden başlamaz. Riskli yapı belirtmesi bulunan bir taşınmazı satın alan kişi, işlemiş süreleri devralmış olur.

Riskli yapı belirtmesi bulunan bir taşınmazın satın alınması bu yüzden ayrı bir inceleme gerektirir. Böyle bir taşınmaz devralınırken tespitin kesinleşip kesinleşmediği, itiraz süresinin dolup dolmadığı ve varsa açılmış davalar mutlaka araştırılmalıdır; aksi hâlde alıcı, kısa süre içinde tahliye ve yıkım sürecinin muhatabı hâline gelir. Satış öncesinde tapu kaydının ve dava dosyalarının incelenmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ya da kapora aşamasında yapılması gereken bir denetimdir.

Tebligat: Bütün Süreleri Başlatan An

Riskli yapı tespitinde en çok hak kaybı, raporun içeriğinden değil tebligat usulünün bilinmemesinden doğar. 7471 sayılı Kanun'la getirilen usule göre tebligat, klasik posta yoluyla değil şu üç işlemin birlikte yapılmasıyla gerçekleşir:

• Tespite ilişkin tutanağın binanın girişine asılması,
• Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması,
• Durumun ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi.

On beş günlük ilan süresinin sonunda tebligat yapılmış sayılır ve itiraz süresi bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Bunun anlamı açıktır: elinize hiçbir kâğıt ulaşmasa dahi süreler işlemiş olur. "Bana tebligat gelmedi" savunması, bu usule uyulmuşsa sonuç doğurmaz.

Buna karşılık tebligat usulünün kendisi de denetime tabidir. Tutanağın binaya asıldığına ve muhtarlıkta ilan edildiğine dair belgelerin dosyada bulunmaması, ilan süresinin eksik tutulması veya e-Devlet bildiriminin hiç yapılmamış olması, tespitin iptali için ileri sürülebilecek sebeplerdir. İtiraz veya dava hazırlığında yapılacak ilk iş, Müdürlükten tespit dosyasının tamamının istenmesi ve tebligat belgelerinin incelenmesidir.

Teknik Heyete İtiraz: On Beş Günlük Pencere

Riskli yapı tespitine, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe verilecek bir dilekçeyle itiraz edilir. İtiraz hakkı Kanun'da maliklere ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır.

İtirazı inceleyen merci, Bakanlıkça teşkil edilen teknik heyettir. Heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üye olmak üzere toplam yedi üyeden oluşur; Bakanlık üyeleri arasında en az iki inşaat mühendisi ile bir jeoloji veya jeofizik mühendisi bulunur. Üyelikler belirli aralıklarla yenilenir ve her üyenin bir yedeği vardır.

Bu yapı yargı kararlarında da aynen tarif edilir. İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi'nin 12.05.2020 tarihli, 2019/1201 E. ve 2020/306 K. sayılı kararına göre itirazlar, "Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır." Heyetin çoğunluğunun üniversite öğretim üyelerinden oluşması önemsiz bir ayrıntı değildir: itiraz, idarenin kendi işlemini kendi personeline denetlettiği kapalı bir aşama olarak kurgulanmamıştır.

Heyetin çalışma biçiminde malik lehine iki önemli özellik vardır:

• Heyet, itiraz dilekçesindeki sebeplerle bağlı değildir. Danıştay 6. Dairesi'nin 17.11.2021 tarihli, 2019/13097 E. ve 2021/12683 K. sayılı kararının ifadesiyle: "Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporunun teknik yönden bütün unsurları ile Ek-2'de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını inceler." Dilekçenizde hiç değinmediğiniz bir eksiklik de heyetçe tespit edilebilir; bu, süre darlığı içinde verilen itirazların tümüyle boşa gitmemesini sağlayan güvencedir.
• Kararlar teknik gerekçeleriyle yazılır ve başkan ile üyelerce imzalanır. Heyetin verdiği bütün kararlar tespiti yapan veya yaptıran idareye bildirilir; itiraz eden malike ise nihai karar tebliğ edilir.

İtirazın gerçekten sonuç doğurması için dilekçenin teknik olması gerekir. "Binamız sağlamdır, depremde hasar görmedi" biçimindeki itirazlar heyette sonuç vermez; heyet yapının sağlamlığı hakkında genel bir kanaat değil, raporun Esaslara uygunluğu hakkında teknik bir denetim yapar. Etkili bir itiraz dilekçesinde şunlar bulunmalıdır:

• Raporun tarih ve numarası ile raporu düzenleyen kuruluşun lisans durumuna ilişkin tespitler,
• Karot sayısı, alındığı elemanlar ve kat bilgisinin Esaslarla karşılaştırılması,
• Donatı tespiti, röleve ve zemin verilerine ilişkin eksikliklerin somut olarak gösterilmesi,
• Projelerin incelenip incelenmediği, incelenmişse hangi belgelere dayanıldığı,
• Varsa bağımsız bir inşaat mühendisinden alınmış teknik mütalaa ve karşı hesap.

İtirazın Sonucu ve Tespitin Kesinleşmesi

Teknik heyet iki yönde karar verebilir. Raporda Esaslara aykırılık görürse rapor iptal edilir veya düzeltilmek üzere iade edilir; yapının riskli olmadığı sonucuna varılırsa tapu kütüğündeki riskli yapı belirtmesi terkin edilir. İtirazın reddi hâlinde ise tespit kesinleşir.

Düzeltme yolunun nasıl işlediğini Danıştay 6. Dairesi'nin 01.06.2022 tarihli, 2020/5347 E. ve 2022/6573 K. sayılı kararı açıkça gösterir: "Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmelerin yapılması için raporun lisanslı kurum veya kuruluşa gönderilmesine karar verilir ve rapordaki eksikliklerin tamamının düzeltmesinin sağlanmasından sonra yapının riskli ya da risksiz olduğuna ilişkin nihai karar verilir." Malik açısından bunun iki sonucu vardır. Birincisi, itirazınızın kabul edilip raporda eksiklik bulunması "yapı risksizdir" demek değildir; eksiklikler giderildikten sonra yapı yine riskli çıkabilir. İkincisi, dava süresi ara kararlardan değil, heyetin nihai kararının tebliğinden itibaren işler.

Hiç itiraz edilmezse de tespit, on beş günlük sürenin dolmasıyla kesinleşir. Kesinleşme için ayrıca bir mahkeme kararına gerek yoktur; Danıştay 13. Dairesi'nin 13.06.2022 tarihli, 2022/1577 E. ve 2022/2596 K. sayılı kararında belirtildiği üzere Yönetmelik, kesinleşme için "bu tespite karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi şartlarından birisinin gerçekleşmesini" yeterli görmüştür. Bu tespitin doğrudan sonucu şudur: dava açmış olmanız, tek başına yıkım sürecini durdurmaz. Aşağıda ele alınan yürütmenin durdurulması talebinin neden vazgeçilmez olduğu da buradan gelir.

Kesinleşmenin sonuçları zincirlemedir:

• İdare, yapının yıktırılması için maliklere doksan günü aşmayan bir süre verir. 7471 sayılı Kanun öncesindeki "60 gün + 30 gün ek süre" sistemi kaldırılmış, tek ve uzatılamayan bir süreye geçilmiştir. (Eski rejimi uygulayan İzmir Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi'nin 20.02.2020 tarihli, 2019/1500 E. ve 2020/175 K. sayılı kararında bu süre, "riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere" verilecek süre olarak anılır; 2023 sonrasındaki tespitlerde bu içtihat süre bakımından artık uygulanmaz.)
• Süre sonunda tahliye ve yıkım yapılmazsa idarece yıktırılır ve masraf maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir.
• Yıkımdan sonra kat irtifakı veya kat mülkiyeti ilgililerin muvafakati aranmaksızın terkin edilir ve taşınmaz arsa hâline gelir; bundan sonrası salt çoğunlukla karar alma aşamasıdır.

Bu noktada sık sorulan bir soruya açıklık getirmek gerekir: riskli olduğu tespit edilen bir yapı hakkında ikinci bir tespit raporu düzenlenemez. Başka bir lisanslı kuruluşa giderek "sağlam" raporu almak mümkün değildir; raporun akıbetini değiştirmenin yolu itiraz ve davadır. Buna karşılık riskli olmadığı sonucuna varılan bir yapı için, sonradan ortaya çıkan bir sebeple (örneğin bir deprem sonrasında) yeniden başvuru yapılmasının önü kapalı değildir.

Riskli Yapı Her Zaman Yıkılır mı? Güçlendirme Seçeneği

Tespitin kesinleşmesi, her hâlde yıkım anlamına gelmez. Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin beşinci fıkrası, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu hâllerde yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesine imkân tanır. Danıştay 6. Dairesi'nin 02.02.2022 tarihli, 2021/735 E. ve 2022/995 K. sayılı kararına konu olayda bilirkişi, "taşınmazın riskli yapı olarak değerlendirilmesi gerektiği, ancak yapının güçlendirilmesinin de ekonomik olarak mümkün olduğunu" belirtmiş; güçlendirme projesine istinaden yapı ruhsatı düzenlenmesi üzerine "tapu kaydından riskli yapı şerhinin kaldırıldığı" görülmüştür. Yani güçlendirme yolu sonuna kadar götürülebilirse tapudaki belirtme de kalkar.

Güçlendirmenin önündeki asıl engel çoğu zaman teknik değil, nisaptır. Yönetmelik, güçlendirme kararının Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen biçimde alınmasını arar; bu da kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası demektir. (Anılan fıkra, güçlendirmenin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde kat maliklerinin rızasının aranmayacağını ayrıca öngörür; bu yol işletilmedikçe beşte dört nisabı geçerlidir.) Yıkıp yeniden yapmayı isteyen çoğunluk karşısında güçlendirme isteyen malik bu nisabı tek başına sağlayamaz.

Yargıtay 5. HD'nin 20.11.2023 tarihli, 2023/7715 E. ve 2023/11211 K. sayılı kararı, sonucu çıplak biçimde ortaya koyar: binanın güçlendirilmesi "teknik anlamda mümkün ise de", Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin beşinci fıkrası gereğince Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasındaki biçimde bir güçlendirme kararı alınmadığı ve "arsa payı dikkate alındığında, davacının güçlendirme kararı almasının mümkün olmadığı" gerekçesiyle yıkım süreci devam etmiştir. Aynı kararda, dava tarihi itibarıyla ana taşınmazın tapu kaydına riskli yapı belirtmesinin işlenmiş olması da hükmün dayanaklarından biri sayılmıştır.

Pratik sonuç şudur: güçlendirme bireysel bir savunma değil, kolektif bir karardır. Güçlendirme isteyen malikin ilk işi dava açmak değil, güçlendirmenin teknik ve ekonomik olarak mümkün olduğunu gösteren bir proje hazırlatmak ve gerekli çoğunluğu binada toplamaktır. Nisap yoksa, "bina güçlendirilebilirdi" iddiası iptal davasında tek başına sonuç doğurmaz.

İdare Mahkemesi'nde İptal Davası: Otuz Gün ve Yürütmenin Durdurulması

İtirazın reddi üzerine ya da doğrudan tespit işlemine karşı, idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Malikler açısından burada iki nokta hayatidir.

Birincisi süre. 6306 sayılı Kanun, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı — kesinleşmiş işlemler dâhil — tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabileceğini öngörür. İdari yargıdaki genel altmış günlük süre burada uygulanmaz. Bu özel süre, uygulamada en sık karşılaşılan hak kaybı sebebidir; "nasılsa altmış günüm var" varsayımıyla hareket eden malik davasını süre aşımından kaybeder.

İkincisi yürütmenin durdurulması. Kanun başlangıçta bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğini öngörüyordu; yani dava devam ederken bina yıkılabiliyordu. Anayasa Mahkemesi'nin 27.02.2014 tarihli, E. 2012/87 ve K. 2014/41 sayılı kararıyla bu yasak iptal edilmiştir. Bugün riskli yapı tespitine karşı açılan iptal davalarında yürütmenin durdurulması talep edilebilir ve talep edilmelidir; aksi hâlde dava sonuçlanmadan yıkım gerçekleşebilir ve dava konusuz kalabilir.

Davada ileri sürülebilecek iptal sebepleri iki grupta toplanır:

Yetki ve usule ilişkin sebepler:

• Raporu düzenleyen kuruluşun lisansının bulunmaması, iptal edilmiş veya vizesinin düşmüş olması,
• Raporu imzalayan mühendisin yetkili olmaması,
• Tebligat usulüne uyulmaması (tutanağın asılmaması, muhtarlıkta ilan edilmemesi, ilan süresinin eksik tutulması),
• İtirazın teknik heyetçe hiç incelenmemesi veya kararın gerekçesiz olması,
• Malike tespit dosyasına erişim imkânı tanınmaması.

Esasa (teknik içeriğe) ilişkin sebepler:

• Karot ve donatı tespitinin Esaslara aykırı yapılması,
• Zemin sınıfının somut veriye dayanmaması,
• Hesap yönteminin yanlış uygulanması veya denetlenebilir biçimde gösterilmemesi,
• Projelerin hiç incelenmemiş olması.

Esasa ilişkin iddialar mahkemece bilirkişi incelemesi yoluyla değerlendirilir. Bu nedenle dava dilekçesine bağımsız bir inşaat mühendisinden alınmış teknik mütalaanın eklenmesi, bilirkişi incelemesinin kapsamını baştan belirlemek bakımından etkilidir. Yargılama giderleri ve bilirkişi ücretlerine ilişkin öngörü için Dava Masrafı Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.

Kimler İtiraz ve Dava Edebilir?

Teknik heyete itiraz hakkı Kanun'da maliklere ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı bakımından bu hakkı tek başına kullanabilir; itiraz için diğer paydaşların katılımı gerekmez. Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığında) ise uygulamada ortaklardan birinin itirazı yeterli görülmekle birlikte, hak kaybı riskini ortadan kaldırmak için itirazın bütün mirasçılar adına yapılması yerinde olur.

Ayni ve şahsi hak sahiplerine tespit tebliğ edilir; ancak bu, herkese teknik heyete itiraz hakkı verildiği anlamına gelmez. İntifa hakkı sahibi, ipotek alacaklısı ve kiracı bakımından mesele idari yargıdaki menfaat ihlali ölçütüne göre çözülür ve içtihat işlemin aşamasına göre farklılaşır. Kiracının dava ehliyeti, Danıştay ve bölge idare mahkemesi kararları ışığında Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Tahliye yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır: özetle kiracı, doğrudan tespit işlemine karşı kural olarak ehliyetli sayılmazken, kendisini doğrudan etkileyen yıkım ve tahliye işlemine karşı dava açabilmektedir.

Tespiti kendisi yaptıran malikin sonradan aynı tespite itiraz etmesi ise çelişkili davranış yasağı bakımından tartışmalıdır. Bu nedenle tespit başvurusu, "nasıl olsa itiraz ederim" düşüncesiyle değil, sonuçları göze alınarak yapılmalıdır.

Hatalı veya Kötüniyetli Tespitte Sorumluluk

Riskli yapı tespiti, sonuçları itibarıyla mülkiyet hakkına doğrudan etki eden bir işlemdir. Bu nedenle gerçeğe veya teknik esaslara aykırı bir raporun hukuki sonuçları vardır.

Lisanslı kuruluşa karşı: Malik ile lisanslı kuruluş arasında bir sözleşme ilişkisi vardır. Teknik esaslara aykırı hazırlanmış bir rapor sebebiyle uğranılan zarar — örneğin gereksiz yere yıkılan bir yapının değeri veya boşuna yapılan taşınma ve kira giderleri — genel hükümlere göre talep edilebilir. Zararın ve illiyet bağının ispatı bu davalarda belirleyicidir; bu nedenle itiraz aşamasında alınan teknik mütalaa sonradan delil olarak da işlev görür.

İdari yaptırım: Durum Bakanlığa bildirilerek kuruluşun lisansının iptali istenebilir. Lisansı iptal edilen kuruluş beş yıl süreyle yeniden lisans alamaz; raporu düzenleyen mühendisin durumu ilgili meslek odasına bildirilir ve disiplin süreci işletilebilir.

Cezai boyut: Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğine, örneğin hiç alınmamış karot numunelerinin alınmış gibi gösterildiğine dair somut veri varsa, belgede sahtecilik ve dolandırıcılık başta olmak üzere suç duyurusunda bulunulması gündeme gelir. Bu iddia ağır bir iddiadır ve dayanaksız ileri sürülmesi, itirazın esasını da zayıflatır; yalnızca somut delille desteklenebiliyorsa gündeme getirilmelidir.

Tersi yönde bir sorumluluk da vardır: tespit, tahliye veya yıktırma işlemlerini engelleyenler hakkında Kanun uyarınca suç duyurusunda bulunulur. Dolayısıyla itiraz ve dava yolları kullanılırken, fiilî engelleme ile hukuki mücadele arasındaki sınırın korunması gerekir.

Tespit Kesinleştikten Sonra Yol Haritası

Tespitin kesinleşmesi sürecin sonu değil, ikinci aşamanın başlangıcıdır. Bundan sonrası malik açısından şu başlıklarda ilerler ve her biri kendi süresine tabidir:

• Doksan günlük yıkım süreci ve yıkım masraflarının paylaşımı,
• Yıkımdan sonra arsa üzerinde hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınması, karara katılmayan malike anlaşma teklifinin tebliği ve on beş günlük cevap süresi,
• Anlaşma sağlanamazsa payın açık artırmayla satışı,
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulması ve tapu devri takviminin belirlenmesi,
• Kira yardımı veya faiz desteği başvurusu ile vergi, harç ve ücret muafiyetleri.

Bu aşamaların tamamı, malik gözünden ayrıntılı biçimde Kentsel Dönüşümde Malikin Hakları yazımızda ele alınmıştır.

Yıkımla kapanan bir kapı daha vardır: binanın kusurlu inşa edilmiş olmasından doğan talepler. Beton dayanımı, donatı düzeni ve projeye uygunluk ancak yapı ayaktayken tespit edilebilir; enkaz kaldırıldıktan sonra bu teknik veri geri gelmez. Müteahhide, yapı denetim kuruluşuna veya idareye yöneltilecek bir talebiniz olabileceğini düşünüyorsanız yıkımdan önce delil tespiti isteyin; ayrıntı için Yapı Kusuru ve Müteahhidin Sorumluluğu yazımıza bakın.

Kiracı tarafındaki tahliye süreci, kira sözleşmesinin akıbeti ve taşınma yardımı için ise Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Süreleri bir kâğıda yazın: 15 – 30 – 90. Teknik heyete itiraz on beş gün, iptal davası otuz gün, yıkım süresi en çok doksan gündür. Üçü de kısa ve telafisizdir; otuz günlük dava süresi, idari yargıdaki genel altmış günlük süreden farklıdır.
• Tebligatı posta kutusunda beklemeyin. Bildirim; binaya asma, e-Devlet ve muhtarlıkta on beş gün ilan yoluyla yapılır ve ilan süresinin sonunda tebliğ edilmiş sayılır. Taşınmazda oturmayan ve yurt dışındaki malikler için düzenli e-Devlet takibi ile Türkiye'de bir vekil belirlemek zorunludur.
• İlk iş tespit dosyasını istemek olsun. Müdürlükten raporun ve tebligat belgelerinin tamamını temin etmeden yazılan itiraz dilekçesi, çoğu zaman genel ifadelerden ibaret kalır ve sonuç vermez.
• Kuruluşun lisansını teyit edin. Lisansı bulunmayan, iptal edilmiş veya vizesi düşmüş bir kuruluşun raporu, teknik içeriği doğru olsa bile yetki yönünden sakattır.
• İtirazınızı teknik zemine oturtun. "Binam sağlam" demek yeterli değildir; karot sayısı, donatı tespiti, zemin verisi ve hesap yöntemi üzerinden somut aykırılık gösterilmelidir. Bağımsız bir inşaat mühendisinden alınacak mütalaa hem itirazda hem davada işe yarar.
• Dava açacaksanız yürütmenin durdurulmasını mutlaka isteyin. Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararından sonra bu talep mümkündür ve dava sonuçlanmadan yıkımın gerçekleşmesini önlemenin tek yoludur; tespitin kesinleşmesi için mahkeme kararı aranmadığından, dava açmış olmak tek başına koruma sağlamaz.
• Güçlendirmeyi düşünüyorsanız önce çoğunluğu toplayın. Güçlendirme teknik olarak mümkün olsa bile karar, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2'deki nisapla alınır; nisap sağlanmadan ileri sürülen güçlendirme talebi davada sonuç doğurmaz.
• Riskli yapı belirtmesi olan taşınmazı incelemeden almayın. Belirtme satışa engel değildir; ancak alıcı işlemiş süreleri ve süreci devralır.
• Mevzuatın güncelliğini teyit edin. Kanun 7471 sayılı Kanun'la, Uygulama Yönetmeliği ise 4 Şubat 2026'da değişmiştir; somut adım atmadan önce güncel duruma hâkim bir avukattan destek almak hak kaybını önler.