Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Bilmeniz Gereken Her Şey

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Bir taşınmazın kâğıt üzerinde birkaç kişiye "birlikte" ait olması, çoğu zaman kimsenin o mülkü rahatça kullanamaması anlamına gelir. Miras kalan bir daireyi kardeşlerden biri satmak ister, diğeri "baba yadigârı" diyerek direnir. Hisseli alınan bir arsada ortaklardan biri inşaata başlamak ister, diğeri parasını çekmek. Yıllarca ekilen bir tarlanın gelirini bir mirasçı tek başına toplarken, diğerleri payını göremez. Bu tıkanıklıkların hepsinin hukuktaki tek bir çıkış kapısı vardır: ortaklığın giderilmesi davası — halk arasında bilinen adıyla izale-i şuyu davası.

Bu davanın en güçlü yanı şudur: ortaklardan yalnızca birinin istemesi yeterlidir. Diğerlerinin rızası, imzası ya da onayı gerekmez; bir paydaş dava açtığında, mahkeme taşınmazı ya fiilen böler ya da sattırıp bedelini paydaşlara dağıtır. Yani "hepimiz anlaşmadıkça bu iş çözülmez" korkusu yersizdir.

Bu yazıda; paylı ve elbirliği mülkiyeti arasındaki hayati farkı, davanın kime karşı ve nasıl açıldığını, mahkemenin aynen taksim ile satış arasında nasıl seçim yaptığını, süreci ve masrafları, sık karşılaşılan senaryoları ve merak edilen tüm soruları adım adım ele alıyoruz. Yazının sonunda, davayı başlatmak için kullanabileceğiniz doldurulabilir örnek dava dilekçesine de bağlantı bulacaksınız.

Üç Tipik Senaryo: Belki Sizinki de Buradadır

Ortaklığın giderilmesi davasının neye çare olduğunu, uygulamada en çok karşılaşılan üç durumla somutlaştıralım:

• "Miras kaldı, kardeşler anlaşamıyor." Anne-babadan kalan daire ya da tarla, mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti olarak durur. Biri satıp payını almak, diğeri elde tutmak ister. Yıllarca kimse taşınmaza dokunamaz, kira geliri paylaşılamaz. İzale-i şuyu davası bu kilidi açar.
• "Hisseli tapu aldım, ortağımla yollarımız ayrıldı." Yatırım amacıyla hisseli alınan arsada ortaklardan biri projeyi ilerletmek, diğeri nakde dönmek ister. Anlaşma çıkmayınca dava, payların bedele dönüşmesini sağlar.
• "Taşınmazı bir ortak tek başına kullanıyor, bana pay vermiyor." Ortak evde tek başına oturan ya da tarladan tek başına gelir elde eden paydaşa karşı, hem ortaklığın giderilmesi hem de kullanımdan mahrum kalınan dönem için ecrimisil talep edilebilir.

Hangi senaryoda olursanız olun, izlenecek hukuki yol büyük ölçüde aynıdır; farkı yaratan, taşınmazın bölünebilir olup olmadığı ve mülkiyetin türüdür. Şimdi bunları sırayla açıklayalım.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki ortaklık ilişkisini sona erdirerek, her bir ortağın kendi bireysel mülkiyetine ya da ortaklıktaki payının karşılığına kavuşmasını sağlayan bir dava türüdür. Yasal dayanağı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 698 ila 700. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Dava konusu mal genellikle gayrimenkul (ev, arsa, tarla) olsa da; taşınır mallar, ticari işletmeler, araçlar ve hatta hayvanlar üzerindeki ortaklıklar da bu yolla sona erdirilebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan örnekler taşınmazlardır.

Bu dava en çok şu durumlarda gündeme gelir:

• Miras yoluyla birden fazla kişiye geçen taşınmazlarda
• Hisseli tapu ile alınan arsa, daire veya tarlalarda
• Ortaklar arasında malın kullanımı, kiraya verilmesi veya satışı konusunda anlaşmazlık çıktığında
• Ortaklardan birinin payını satmak, diğerlerinin ise satmak istemediği durumlarda
• Boşanma sonrası eşler adına müşterek kalan taşınmazlarda

Paylı Mülkiyet mi, Elbirliği Mülkiyeti mi? Ayrımın Önemi

Ortaklığın giderilmesi davasını doğru kurgulayabilmek için, öncelikle mülkiyetin hangi türde olduğunun tespiti gerekir; çünkü bu ayrım davanın açılış şeklini doğrudan etkiler.

• Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet): Her paydaşın malın tamamı üzerinde belirli ve tapuda yazılı bir payı vardır (örneğin 1/2, 1/4 gibi). Paydaş, kendi payını dilediği gibi devredebilir, rehnedebilir veya üzerinde tasarrufta bulunabilir; bunun için diğer paydaşların rızası gerekmez. Hisseli tapuyla alınan taşınmazlar tipik örnektir.

• Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet): Ortaklardan hiçbirinin belirli, bağımsız bir payı yoktur; mülkiyet hakkı tüm ortaklara birlikte aittir. En yaygın örneği, mirasın henüz paylaşılmamış olduğu miras ortaklığıdır (TMK m. 640 vd.). Elbirliği mülkiyetinde bir mirasçı, henüz kendi payını belirleyip tek başına devredemez; tasarruf işlemleri kural olarak tüm ortakların birlikte hareket etmesini gerektirir.

Uygulamada en sık görülen tablo şudur: Miras yoluyla intikal eden bir taşınmazda mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti vardır; mirasçılardan biri, ortaklığın giderilmesini dava yoluyla talep ettiğinde mahkeme, TMK m. 700 uyarınca önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine, ardından paylı mülkiyet hükümlerine göre paylaştırmaya karar verebilir. Miras ortaklığı temsilcisi atanmış olması, mirasçılardan birinin ortaklığın giderilmesi davası açma hakkını ortadan kaldırmaz.

Tek bakışta fark:

• Payını tek başına satabilir misiniz? Paylı mülkiyette evet (diğer paydaşların rızası gerekmez), elbirliğinde hayır (kural olarak tüm ortaklar birlikte hareket etmelidir).
• En tipik örnek? Paylı mülkiyet: hisseli tapuyla alınan arsa/daire. Elbirliği: henüz paylaşılmamış miras (miras ortaklığı).
• Ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi? Her ikisinde de evet — fark yalnızca davanın kurgusundadır: elbirliğinde mahkeme gerektiğinde önce paylı mülkiyete geçer.

Yasal Dayanak: TMK m. 698-700

• TMK m. 698: Paylı mülkiyette her paydaş, malın paylaşılmasını (ortaklığın giderilmesini) isteme hakkına sahiptir. Paydaşlar, sözleşmeyle en fazla on yıllık bir süre için paylaşmama (ortaklığın devamı) kararlaştırabilir; taşınmazlarda bu sözleşmenin geçerliliği resmî şekle bağlıdır ve sözleşme tapu kütüğüne şerh verilebilir (şerh, anlaşmayı sonraki paydaşlara karşı da etkili kılar; geçerlilik şartı değildir). Önemli bir istisna: paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması hâlinde (örneğin ortak bir geçit, duvar, kuyu) paylaşma istenemez. Yola bağlantısı olmayan ortak taşınmazlarda ayrıca zorunlu geçit hakkı gündeme gelebilir.

• TMK m. 699: Paylaşma biçimi konusunda anlaşmaya varılamazsa, hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin denk olmaması hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılmasına ya da malın pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verir. Malın bölünmesi önemli bir değer kaybına yol açacaksa, hâkim doğrudan satışa karar verir. Satış paydaşlar arasında sınırlı artırmayla yapılabileceği gibi, hâkim uygun görürse icra dairesi eliyle açık artırma yoluyla da yapılabilir.

• TMK m. 700: Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan her biri, ortaklığın devamını haklı kılan bir sebep bulunmadıkça, her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Giderme, aksine bir hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır; taraflardan biri, taşınmaz üzerinde önce paylı mülkiyete geçilmesini, ardından payının ayrılmasını da talep edebilir.

Ortaklığın Giderilmesinin İki Yolu: Anlaşma ve Dava

Ortaklığın sona erdirilmesi mutlaka dava yoluyla olmak zorunda değildir:

• Anlaşmalı (rızai) giderme: Tüm paydaşlar anlaşırsa, noter huzurunda düzenlenecek bir taksim (paylaşım) sözleşmesi ile mal fiilen bölüşülebilir; ya da paydaşlardan biri diğerlerinin hisselerini satın alarak tek malik hâline gelebilir. Bu yol, dava sürecine göre çok daha hızlı ve düşük maliyetlidir.

• Dava yoluyla giderme: Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamazsa, herhangi bir paydaş mahkemeden ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Dava yoluna ancak anlaşmazlık hâlinde başvurulur ve süreç, aşağıda anlatılan usul kurallarına tabidir.

Miras ortaklığının anlaşmayla sona erdirilmesinin şekli ve şartları için Miras Taksim Sözleşmesi ve Denkleştirme yazımıza bakın.

Davayı Kimler Açabilir, Kimlere Karşı Açılır?

Davayı, taşınmazın paydaşlarından veya ortaklarından herhangi biri, diğer tüm paydaşları davalı göstererek açabilir. Önemli bir nokta: tapuda kayıtlı tüm paydaşların (ölmüşlerse mirasçılarının) davada taraf olarak yer alması zorunludur. Yargıtay 7. HD'nin 12.01.2022 tarihli 2021/2504 E. ve 2022/365 K. sayılı kararında ifade edildiği üzere, "taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup resen yargılamanın her aşamasında göz önünde bulundurulması gerekir." Eksik taraf teşkili, davanın ilerleyen aşamalarında ciddi usul sorunlarına ve zaman kaybına yol açar. Bir paydaşın yargılama sırasında ölmesi hâlinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılımı sağlanmadan işin esasına girilemez (Y. 7. HD 22.06.2023, 2022/2334 E. ve 2023/3551 K.).

Davanın yalnızca paydaşlarca açılabileceği kuralının önemli bir istisnası vardır: Borçlu paydaşın alacaklısı, İİK m. 121 uyarınca icra hâkimliğinden alacağı yetki belgesine dayanarak, borçlusunun paydaşı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir (Y. 14. HD 25.06.2013, 2013/9004 E. ve 2013/9814 K.).

Eğer taşınmaz miras yoluyla intikal etmişse, dava açılmadan önce mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınması gerekir. Bu belge Sulh Hukuk Mahkemesi'nden veya noterden temin edilebilir. Payını üçüncü bir kişiye devretmiş olan eski paydaş yerine, artık yeni malik davaya taraf olur; dava sırasında payın devredilmesi hâlinde ise devralan, davaya kaldığı yerden halef olarak devam edebilir. Taşınmaz tapusuzsa, ortaklığın giderilmesinden önce kazandırıcı zamanaşımı ile tescil gerekebilir; taşınmaz üzerinde geçerli bir satış vaadi varsa bu ilişkinin de dava öncesinde gözetilmesi gerekir.

Paydaşlar boşanan eşlerse ayrım önemlidir: tapu eşler adına paylıysa izale-i şuyu, değilse mal rejimi tasfiyesi gündeme gelir; bkz. boşanmada mal paylaşımı. Tereke kapsamı belirsizse paylaşım öncesinde terekenin tespiti davası yol gösterebilir. Tereke malı bir konutsa, sağ kalan eş TMK m. 652'ye dayanarak mülkiyet önceliğini kullanabilir.

Dava Öncesi Zorunlu Adım: Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Taraflar önce bir arabulucu huzurunda anlaşmaya çalışır; bu süreçten sonuç alınamazsa, arabuluculuk son tutanağı ile birlikte mahkemeye dava açılabilir. Arabuluculuk aşaması atlanarak doğrudan dava açılması, davanın usulden reddine yol açar ve zaman kaybettirir. Tüm paydaşların arabuluculuk sürecine davet edilmesi ve sürecin bu doğrultuda yürütülmesi önemlidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Asliye Hukuk Mahkemeleri bu davalara bakmaz.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla ilde veya ilçede taşınmaz söz konusuysa, davacı bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yerdeki mahkemede dava açabilir.

Dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 316. maddesi uyarınca basit yargılama usulüne tabidir. Bu usulde dilekçeler aşaması sadece dava dilekçesi ve cevap dilekçesinden ibarettir; cevaba cevap veya ikinci cevap dilekçesi verilmez. Bu, sürecin yazılı yargılama usulüne göre nispeten daha hızlı ilerlemesini sağlar — ancak pratikte bilirkişi ve keşif süreçleri davayı önemli ölçüde uzatabilir.

Dava Dilekçesinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Dava dilekçesinde ve eklerinde genellikle şu hususların yer alması gerekir:

• Taşınmazın tapu kaydı bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada/parsel numarası)
• Tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri
• Her paydaşın pay oranı
• Talep edilen giderme şekli: aynen taksim mi, satış mı (aşağıda açıklandığı üzere hâkim taleple bağlıdır; hiçbir paydaş aynen taksim istemiyorsa hâkim kendiliğinden aynen taksime karar veremez)
• Taşınmaz miras yoluyla intikal etmişse veraset ilamı
• Varsa taşınmazın kullanımına, kiraya verilmesine veya değerine ilişkin belgeler
• Arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği

Dilekçenizi hazırlarken yol gösterici olması için, tüm bu unsurları içeren doldurulabilir örnek ortaklığın giderilmesi dava dilekçesini hazırladık; belgeyi tarayıcıdan yazdırabilir veya PDF olarak kaydedebilirsiniz. Örnek dilekçe genel bir şablondur; somut durumunuza uyarlanması için bir avukatla birlikte değerlendirmeniz önemlidir.

Dava Sürecinin Aşamaları

Sürecin temel aşamalarını şöyle özetleyebiliriz:

• Arabuluculuk başvurusu ve anlaşmazlık hâlinde son tutanağın alınması
• Dava dilekçesinin hazırlanması ve harcın yatırılarak davanın açılması
• Tebligat: Tüm paydaşlara dava dilekçesi tebliğ edilir
• Cevap dilekçesi süresi ve varsa davalı paydaşların itirazlarının değerlendirilmesi
• Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme, taşınmazın fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğini, bölünmenin değer kaybına yol açıp açmayacağını ve taşınmazın güncel değerini belirlemek üzere bilirkişi görevlendirir, mahallinde keşif yapar
• Bilirkişi raporuna itiraz: Taraflar rapora itiraz edebilir; gerekirse ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi istenebilir
• Karar: Mahkeme, tarafların talepleriyle bağlı olarak karar verir: en az bir paydaş aynen taksim (veya kat mülkiyeti kurulması) talebinde bulunmuş ve taşınmaz bu yönteme elverişliyse aynen taksime; aksi hâlde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmedilir
• İstinaf/temyiz aşaması (kararın kesinleşmesi)

Aynen Taksim mi, Satış mı? Mahkeme Nasıl Karar Verir?

Bu, yazının en çok yanlış anlaşılan başlığıdır. TMK m. 699 aynen taksime bir öncelik tanımaktan çok, seçenekleri sıralar; buna karşılık Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 24 ve 26. maddelerindeki tasarruf ilkesi ve taleple bağlılık, hâkimin bu seçim üzerindeki takdirini büyük ölçüde daraltır. Yani hangi yöntemin uygulanacağı, öncelikle taşınmazın "bölünebilir olup olmadığı" değil, paydaşların ne talep ettiğidir.

Yargıtay 7. HD'nin 04.04.2024 tarihli 2024/1198 E. ve 2024/1998 K. sayılı kararında açıkça ifade edildiği üzere: "Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez." Aynı ilke, Yargıtay 14. HD'nin 08.05.2017 tarihli 2015/12736 E. ve 2017/3856 K. kararında da vurgulanmıştır: hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; talebin ötesine geçemez.

Uygulamada yol ayrımı şu şekilde işler:

• Tüm paydaşlar yalnızca satış istiyorsa: Taşınmaz fiilen bölünebilir nitelikte olsa bile mahkeme satışa karar vermek zorundadır. Yargıtay 6. HD'nin 28.11.2011 tarihli 2011/9008 E. ve 2011/13106 K. kararına göre "satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için taraflardan herhangi birisinin bu yönde bir talepte bulunması gerekir"; aynı mantık aynen taksim için de geçerlidir. Kimse aynen taksim istemiyorsa hâkim resen bu yönde karar veremez (Y. 14. HD 27.05.2019, 2016/13356 E. ve 2019/4786 K.).
• En az bir paydaş aynen taksim talep ediyorsa: Yargıtay 14. HD 15.01.2018, 2016/1201 E. ve 2018/230 K.: "Taraflardan birinin aynen taksim talebinde bulunması halinde asıl olan paylaştırmanın aynen taksim yoluyla yapılmasıdır. Ancak taraflar aynen taksim hususunda anlaşamazlarsa ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gerekmektedir." Bu hâlde mahkeme; yüzölçümü, nitelik, paydaş sayısı ve imar mevzuatı bakımından taksimin mümkün olup olmadığını keşif ve teknik bilirkişi marifetiyle özenle araştırır (Y. 7. HD 29.05.2023, 2023/2360 E. ve 2023/2923 K.). Değer farkı bulunursa "eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme" sağlanır (Y. 7. HD 30.11.2022, 2022/4245 E. ve 2022/7337 K.).
• Yola terk / muvafakat gereken durumlar: Aynen taksim için imar mevzuatı gereği bir kısım alanın yola terki gerekiyorsa, buna itiraz eden paydaşın muvafakati olmadan aynen taksim kararı verilemez; bu durumda satışa gidilir (Y. 14. HD 29.04.2021, 2018/4581 E. ve 2021/3169 K.).
• Kat mülkiyeti kurularak taksim: Üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunan bir binada, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle paylaştırma da bir taksim yöntemidir; ancak bu da yine ancak en az bir paydaşın talebi hâlinde mümkündür. Yargıtay 18. HD 23.11.2009, 2009/3234 E. ve 2009/10716 K.: "davada taraf olan ortaklardan hiçbirisi taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesini istemediklerine göre, mahkemece davacının istemi göz önünde tutularak ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekir." Buna karşılık, aynen taksim talebi varsa mahkeme satış kararından önce kat mülkiyeti kurulma ihtimalini de araştırmakla yükümlüdür (Y. 5. HD 28.11.2023, 2023/3402 E. ve 2023/11886 K.).
• Kısmi taksim: Taşınmazın bir kısmı bölünebilir, kalanı bölünemez nitelikteyse — ve talep varsa — bölünebilen kısımda taksim, kalanında satış şeklinde kısmi taksim mümkündür.

Kısacası: "Nasılsa mahkeme uygun bulursa aynen böler" ya da tersine "mahkeme illa satar" varsayımlarının ikisi de yanlıştır. Sonuç, büyük ölçüde dava ve cevap dilekçelerine yazılan taleple belirlenir. Bu yüzden dilekçenin doğru kurgulanması, sürecin en kritik adımıdır.

Pratik özet — hangi taşınmaz ne olur?

• Geniş arsa / tarla: İmara ve parsel büyüklüğüne uygunsa aynen taksim öne çıkar; parçalar denk değilse para ile denkleştirilir.
• Daire / müstakil ev: Fiilen bölünemediğinden neredeyse her zaman satış yoluyla giderilir.
• Küçük tarım arazisi: 5403 sayılı Kanun'un asgari büyüklük sınırının altındaysa aynen bölünemez; ehil mirasçıya devir ya da satış gündeme gelir.
• Kısmen bölünebilen taşınmaz: Bölünebilen kısım taksim, kalanı satış şeklinde kısmi taksim mümkündür.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, en az bir paydaşın aynen taksim (veya kat mülkiyeti) talebi bulunuyorsa mahkeme; taşınmazın bu yönteme elverişli olup olmadığını, imar durumunu, ifraz projesinin uygulanabilirliğini keşif ve teknik bilirkişi marifetiyle özenle araştırmak zorundadır. Aynen taksim yolunu araştırmadan doğrudan satışa hükmedilmesi bozma sebebidir. Buna karşılık taraflardan hiçbiri aynen taksim istemiyorsa, mahkemenin bu araştırmayı resen yapıp aynen taksime karar verme yetkisi yoktur; talep dışına çıkılamaz (Y. 7. HD 04.04.2024, 2024/1198 E. ve 2024/1998 K.).

Satış Kararı Verilirse Ne Olur?

Mahkeme satış yoluyla giderilmeye karar verirse, karar kesinleştikten sonra taşınmaz UYAP E-Satış sistemi üzerinden açık artırma yoluyla satışa çıkarılır. Satış işlemleri, mahkemenin görevlendirdiği bir satış memuru (genellikle icra müdürlüğü) eliyle yürütülür. Satıştan elde edilen bedel, paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Satış sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı noktalar:

• İhalenin feshi: Talep, satışı yapan memurluğun bağlı bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi'ne yöneltilir. Süre bakımından İİK m. 134 ölçütleri uygulanır: ihalede hazır bulunan veya usulüne uygun olarak haberdar edilmiş ilgililer için süre ihale tarihinden itibaren yedi gündür; kendisine satış ilanı tebliğ edilmemiş olan ilgililer bakımından ise süre fesih sebebini öğrendikleri tarihten başlar ve her hâlde ihale tarihinden itibaren bir yıl geçmekle düşer. Süreler hak düşürücüdür.
• Paydaşlar, satışa kendileri de alıcı sıfatıyla katılabilir; bu, taşınmazı ailede tutmak isteyen bir paydaş için sıkça başvurulan bir yoldur.
• Taşınmazı tek başına kullanan bir paydaşa karşı diğer paydaşların ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep etme hakkı bulunur; ancak bu, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir dava konusudur; kullanımı fiilen engelleyen paydaşa karşı ayrıca el atmanın önlenmesi davası da açılabilir. Bu konuyu Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

Ortaklığın Giderilmesi ile Önalım (Şuf'a) Hakkı İlişkisi

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların TMK m. 732 vd. uyarınca önalım (şuf'a) hakkı doğar. Ancak bu hak her türlü satışta kullanılamaz. TMK m. 733'ün 7571 sayılı Kanun'la değişik hâli, "2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz" demektedir; ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mahkeme eliyle yapılan satış da cebrî artırma niteliğindedir.

Kuralın gerekçesi, satışın malikin serbest iradesine dayanmamasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.09.2005 tarihli, 2005/358 E. ve 2005/470 K. sayılı kararında bu, "bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebrî arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür" biçiminde ifade edilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.05.1990 tarihli, 1990/110 E. ve 1990/268 K. sayılı kararı ise doğrudan bu yazının konusuna ilişkindir: önalım hakkının amacının "taşınmaza üçüncü kişinin paydaş olarak girmesini ve bütünlüğünü bozmasını önleme" olduğunu belirterek, ortaklığın giderilmesi davası kabulle sonuçlanıp kesinleştikten sonra açılan şufa davasının reddini yerinde bulmuştur.

Bu nedenle, ortaklığın giderilmesi davasında satışa çıkan bir taşınmazı bir paydaşın önalım hakkına dayanarak geri alması mümkün değildir; paydaş ancak ihaleye bizzat katılıp teklif vererek taşınmazı satın alabilir.

İki noktayı ayrıca bilmek gerekir:

• Devam eden bir önalım davası satışı durdurmaz. Yargıtay 12. HD'nin 02.05.2018 tarihli, 2016/29576 E. ve 2018/4043 K. sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesinden sonra açılan önalım davasında "cebri icra yolu ile satışı önlemeye ilişkin bir ihtiyati tedbir kararı bulunmadığından cebri icra yolu ile satışı engellemez" denilmiştir. Satışı durdurmak isteyen paydaşın ayrıca ihtiyati tedbir alması gerekir.
• Yasak ihtiyari ihaleleri kapsamaz. Yargıtay 7. HD'nin 04.10.2023 tarihli, 2023/2964 E. ve 2023/4446 K. sayılı kararına göre "cebri artırma suretiyle satılan taşınmazlar üzerinde önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin kuralın ihtiyari ihale yolu ile yapılan satışlarda uygulanma kabiliyeti yoktur".

Payın üçüncü bir kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların öncelikli alım hakkının şartları için Önalım (Şufa) Davası yazımıza bakın.

Taşınmaz Üzerindeki Yapı ve Ağaçlar: Muhdesatın Aidiyeti Meselesi

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun da, ortaklığın giderilmesine konu taşınmaz üzerinde bulunan ev, ahır, depo gibi yapıların veya bağ/bahçe şeklinde dikilmiş ağaçların (hukuki adıyla muhdesat) paydaşlardan yalnızca birine ait olmasıdır. Örneğin miras kalan bir arsaya, mirasçılardan biri kendi imkânlarıyla ev yapmış olabilir; bu durumda taşınmaz satılırken elde edilecek bedelin tamamının payları oranında dağıtılması adaletsiz sonuç doğurur.

TMK m. 684 ve m. 718 uyarınca arazi üzerindeki kalıcı yapı ve ağaçlar kural olarak arazinin bütünleyici parçası sayılsa da, bunları kendi imkânlarıyla meydana getiren kişinin muhdesatın bedeline ilişkin şahsi bir talep hakkı vardır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 23.10.2024 tarihli, 2023/654 E. ve 2024/530 K. sayılı kararının ifadesiyle "muhdesat, şahsi bir hak olup (TMK m.722, 724 ve 729), sahibine arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak bahşetmez". Bu nedenle:

• Ortaklığın giderilmesi davasında bir paydaş, taşınmaz üzerindeki muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eder ve diğer paydaşlar bunu kabul etmezse, mahkeme iddia eden paydaşa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için HMK m. 165 uyarınca uygun bir süre verir (Y. 7. HD 09.11.2022, 2022/5914 E. ve 2022/6737 K.).
• Bu tespit davası, ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır; yani ortaklığın giderilmesi davası, tespit davasının sonucu beklenmeden karara bağlanmaz.
• Muhdesatın aidiyeti tespit edilirse — ya da başlangıçtan itibaren paydaşların ittifakı veya tapuya işlenmiş şerh varsa — Yargıtay 7. HD'nin 25.03.2024 tarihli 2023/1086 E. ve 2024/1739 K. sayılı kararında ortaya koyduğu yönteme göre: dava tarihi itibarıyla arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir; bu değerler toplanarak taşınmazın toplam değeri bulunur; toplam değerin yüzde kaçının arza, yüzde kaçının muhdesata isabet ettiği bir oran olarak kurulur. Satış bedelinin muhdesata isabet eden kısmı muhdesat sahibi paydaşa, geri kalanı ise paydaşlara payları oranında dağıtılır.
• Bu iddia, ortaklığın giderilmesi davası karara bağlanmadan önce ileri sürülmelidir. Sonrasına kalırsa hak tümüyle yok olmaz ama dava türü değişir ve içtihat farkı devreye girer: güncel Yargıtay 7. HD çizgisi satışa karar verilmesinden sonra tespit davasında hukuki yarar görmezken (30.05.2024 tarihli, 2023/4029 E. ve 2024/3080 K.), Yargıtay 8. HD'nin 18.02.2014 tarihli, 2013/22991 E. ve 2014/2679 K. sayılı kararı satıştan sonra dahi tespit ve ardından paydaşlara karşı alacak (rücu) davası açılabileceğini kabul etmiştir. Bu tartışmanın ayrıntısı için aşağıdaki bağlantıya bakınız.

Bu konuyu, sık karşılaşılan senaryoları ve dava sürecini ayrıntılı biçimde Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası yazımızda ele aldık.

Tarım Arazilerinde Özel Durum

Ortaklığın giderilmesine konu taşınmaz bir tarım arazisi ise (tarla, bağ, bahçe, zeytinlik vb.), sürece 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun getirdiği özel sınırlamalar da eklenir. Bu Kanun, tarım arazilerinin miras veya paylaşım yoluyla küçük ve verimsiz parçalara bölünmesini önlemek amacıyla asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramlarını getirmiştir; bu büyüklüklerin altındaki araziler aynen bölünemez ve mahkeme, sıradan taşınmazlardan farklı bir usul izleyerek arazinin bir veya birden fazla "ehil mirasçıya" devrine karar verebilir. Bu özel süreci Tarım Arazilerinde Ortaklığın Giderilmesi yazımızda ayrıntılı olarak inceledik.

12. Yargı Paketi (7589 Sayılı Kanun): Satış Usulünde Yeni Dönem

Ortaklığın giderilmesi davalarındaki satış usulüne ilişkin önemli değişiklikler içeren 12. Yargı Paketi, 7589 sayılı Kanun olarak 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunun büyük bölümü — İİK m. 114 değişikliği dahil — yayım tarihinde, elektronik satış portalına ve uzaktan duruşmaya ilişkin bazı hükümler ise yayımdan üç ay sonra yürürlüğe girmektedir.

Ortaklığın giderilmesi bakımından öne çıkan başlıklar şunlardır:

• Mirasçılar arasında ilk tur ihale: Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişi mülkiyeti bulunmayan taşınmazlarda, satış kararı sonrası yapılacak ilk açık artırma bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu ilk artırmada teklifin muhammen kıymetin tamamını (%100) ve satış giderlerini aşması aranır. Mirasçılardan bu şartlarda alıcı çıkmazsa ikinci artırma genel usule göre herkese açık olarak yürütülür. Amaç, aile mülkiyetindeki taşınmazın öncelikle mirasçılar arasında tutulabilmesine imkân tanımaktır.
• Teminat rejimi: Önceki uygulamada payı oranında ihaleye katılan paydaşın teminat vermesi aranmıyordu; yeni düzenlemede — Hazine hariç — ihaleye katılan mirasçı paydaşların da teminat yükümlülüğü öngörülmüştür (kanun metninde satışı isteyen alacaklı ve birinci artırmaya katılan alacaklı yönünden bazı istisnalar tanınmıştır).
• İhaleyi bozanlara idari para cezası: İhale bedelini süresinde yatırmayan alıcıya, teminatının irat kaydedilmesine ek olarak teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanması düzenlenmiştir.

Bu değişiklikler, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ihale sürecini ve paydaşların stratejisini doğrudan etkiler. Yürürlük tarihinden sonra yapılan satışlarda yeni hükümler uygulanır; kanunun geçiş hükümlerine ilişkin ayrıntı için satışın yapıldığı memurluk ve dava stratejiniz için bir avukatla birlikte değerlendirmenizi öneririz.

Dava Sırasında Tedbir İhtiyacı ve Bekletici Meseleler

Ortaklığın giderilmesi davası sürerken, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi ya da taşınmaz üzerinde başkaca tasarruflarda bulunması ihtimaline karşı, davacı taraf dava dilekçesiyle birlikte veya dava sırasında ihtiyati tedbir talep ederek tapuya "dava şerhi" işlenmesini isteyebilir. Bu, hem üçüncü kişilerin iyiniyetli hak kazanımını önler hem de sürecin sağlıklı ilerlemesine katkı sağlar.

Yargılama sırasında pay oranlarını veya paydaş çevresini değiştirebilecek davalar açılırsa, tarafların mülkiyet hakkı doğrudan etkileneceğinden bu davaların sonucu ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır (Y. 14. HD 23.06.2020, 2019/4447 E. ve 2020/3929 K.). Bu kapsamda, bir paydaş tapu kaydının bizzat hukuka aykırı (yolsuz) olduğunu — örneğin payın muris muvazaası ya da sahte vekâletname ile devredildiğini — ileri sürüyorsa, açılacak tapu iptal ve tescil davası; benzer şekilde tenkis, mirasçılık belgesinin iptali veya muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları da bekletici mesele yapılır.

Süreç Ne Kadar Sürer?

İlk derece mahkemesindeki yargılama, sorunsuz ilerlediği takdirde ortalama 12-24 ay (1 ila 2 yıl) sürmektedir. Taraflar arasında itirazlar, bilirkişi raporlarına yönelik itirazlar veya istinaf başvuruları söz konusu olursa bu süre uzayabilir. Tebligat yapılamaması (örneğin paydaşlardan birinin adresinin bilinmemesi veya yurtdışında olması), taraf sayısının fazla olması ve bilirkişi incelemesinin gecikmesi de davanın uzamasının önemli nedenlerindendir.

Harç ve Masraflar

Ortaklığın giderilmesi davasında nispi harç uygulanır:

• Taşınmazın satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesi hâlinde, satış bedelinden her bir ortağın payına düşen tutar üzerinden binde birkaç oranında nispi karar ve ilam harcı alınır.
• Aynen taksim suretiyle paylaştırmaya karar verilmesi hâlinde ise, taşınmazın değeri üzerinden daha düşük oranlı bir harç söz konusu olur.

Davayı açan taraf, dava sırasında ortaya çıkan harç, bilirkişi ücreti, keşif masrafı gibi ilk masrafları genellikle kendisi karşılar; dava sonunda bu giderler diğer paydaşlara payları oranında yansıtılır. Ayrıca satış yoluyla giderme hâlinde, satış memurluğu ve ilan giderleri de satış bedelinden düşülür.

Davanın açılış maliyetini dava masrafı hesaplama aracıyla görebilirsiniz. Paydaşın taşınmazı tek başına kullanmasından doğan tazminat için ecrimisil hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Miras yoluyla edinilen taşınmazın satışında değer artışı kazancı vergisi doğmaz; diğer mirasçılardan bedelle satın alınan paylar için değer artışı kazancı hesaplama aracına bakın.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

Ortaklığın giderilmesi süreciyle karşı karşıya kalan kişilere bazı pratik önerilerde bulunmak gerekirse:

• Dava açmadan önce diğer paydaşlarla uzlaşma ihtimalini mutlaka değerlendirin; gerek arabuluculuk gerekse dava süreci zaman ve maliyet gerektirir.
• Mirasçılık belgesi, tapu kayıtları ve tüm paydaşların güncel adres bilgileri gibi belgeleri önceden hazırlamak, sürecin gecikmesini önler.
• Taşınmazın fiziki olarak bölünmeye uygun olup olmadığını (imar durumu, parsel büyüklüğü) önceden araştırmak, aynen taksim mi yoksa satış mı talep edeceğinize karar vermenizde yardımcı olur. Unutmayın: hâkim taleple bağlıdır — hiçbir paydaş aynen taksim istemezse, taşınmaz bölünebilir olsa dahi satışa hükmedilir. Dilekçedeki talebi doğru kurgulamak sonucun kendisini belirler.
• Taşınmazı ailede tutmak istiyorsanız, satış kararı çıkması ihtimaline karşı ihaleye katılmayı ve bunun için finansal hazırlık yapmayı değerlendirin; önalım hakkının cebri satışlarda işlemediğini unutmayın. Miras yoluyla intikal etmiş ve üçüncü kişi mülkiyeti bulunmayan taşınmazlarda, 7589 sayılı Kanun'la getirilen mirasçılar arasında ilk tur ihale (muhammen bedelin %100'ü şartıyla) ve teminat kurallarını da mutlaka hesaba katın.
• Taşınmazı tek başına kullanan bir paydaş varsa, ecrimisil talebini de gündeme getirip getirmeyeceğinizi ayrıca değerlendirin.
• Süreç teknik ve usul kuralları bakımından hassas olduğundan, dava açmadan önce bir avukattan destek almak hak kaybı yaşamamak açısından önemlidir.

Dava açmaya karar verirseniz, başlangıç için örnek ortaklığın giderilmesi dava dilekçemizden yararlanabilirsiniz. Unutmayın: bu davada en sık yapılan hata, tapudaki tüm paydaşları davaya dahil etmemek ve zorunlu arabuluculuk adımını atlamaktır — bu iki nokta doğru kurulduğunda süreç çok daha sağlıklı ilerler.