İnançlı İşlem ve Nam-ı Müstear Nedeniyle Tapu İptali: Şartları, İspatı ve Zamanaşımı

Bir kişi taşınmazını, gerçekte mülkiyeti elinde tutmaya devam etmek isterken güvendiği birinin adına devredebilir; ya da bir taşınmazı satın alırken kendi adına değil bir başkasının adına tescil ettirebilir. Bu iki durum, uygulamada birbirine çok yakın görünen ama hukuken farklı sonuçlar doğuran iki kuruma dayanır: inançlı işlem ve nam-ı müstear. Güvenilen kişi taşınmazı iade etmediğinde ya da adına tescil yaptırılan kişi taşınmaza gerçekten sahip çıktığında, gerçek hak sahibinin başvuracağı yol tapu iptal ve tescil davasıdır.

Bu yazı, tapu iptal ve tescil davasının özel bir görünümü olan bu iki hâli; birbirinden ve muris muvazaasından farkını, davanın kaderini belirleyen yazılı delille ispat kuralını ve çoğu zaman gözden kaçan zamanaşımı ayrımını ele alır.

İki Kavram: İnançlı İşlem ve Nam-ı Müstear

• İnançlı işlem (inanç sözleşmesi): Bir kişi (inanan), taşınmazını belirli bir amaçla — teminat göstermek, yönetmek, saklamak veya ileride geri almak üzere — güvendiği kişiye (inanılan) gerçekten devreder. Taraflar mülkiyetin geçmesini gerçekten ister; ancak aralarındaki inanç sözleşmesi, inanılanın taşınmazı amaç gerçekleşince veya talep edilince iade etmesini öngörür. İnanılan bu borcunu yerine getirmezse, inanan tapu iptal ve tescil davası açar. Yargıtay 1. HD'nin 16.09.2021 tarihli, 2020/3222 E. ve 2021/4145 K. sayılı kararındaki tanımla inanç sözleşmesi, "inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir."

• Nam-ı müstear (müstear ad / ödünç ad): İşlemin gerçek tarafı, kendini gizleyerek bir başkasının adını "perde" olarak kullanır. Tipik örnek, taşınmazı gerçekte satın alan kişinin, tapuda kendi adı yerine bir başkasının (müstearın) adını göstermesidir. Görünürdeki malik ile gerçek malik farklıdır; gerçek malik, taşınmazın kendi adına tescilini ister. Yargıtay 1. HD'nin 05.05.2015 tarihli, 2013/20644 E. ve 2015/6689 K. sayılı kararının 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararından aktardığı üzere bu durum, "temsil ve vekalet ilişkisinde, mülkiyette halefiyet esası olarak kabul edilmiş bir husus"tur.

Aradaki fark özde şudur: İnançlı işlemde devir gerçektir ve inanılan geçici de olsa gerçekten malik olur; nam-ı müstearda ise görünürdeki malik hiçbir zaman gerçek malik olmak istememiştir, adı yalnızca bir örtüdür.

İnançlı İşlemin Muvazaadan Farkı

Bu ayrım davanın hukuki temelini belirlediği için kritiktir:

• İnançlı işlem geçerlidir. Taraflar tasarrufun hüküm doğurmasını gerçekten istemiştir; ortada danışıklılık (muvazaa) yoktur. Bu nedenle işlemin kendisi geçersiz sayılmaz; inananın hakkı, inanç sözleşmesine dayanan bir iade (geri verme) alacağıdır.

• Muvazaalı (nam-ı müstear dâhil) işlemde taraflar görünürdeki işlemin sonuç doğurmasını istememiştir. Görünürdeki işlem geçersizdir; gerçek malik, kaydın gerçeği yansıtmadığını ileri sürerek düzeltme ister.

Bu fark, aşağıda görüleceği üzere özellikle zamanaşımı yönünden sonucu tümüyle değiştirir.

Hukuki Dayanak

• Sözleşme özgürlüğü (TBK m. 26–27): İnanç sözleşmesi kanunda ayrıca düzenlenmemiş, isimsiz (atipik) bir sözleşme olup sözleşme özgürlüğüne dayanır ve kural olarak geçerlidir. Ama bir sınırı vardır ve bu sınır borçluyu korur: sözleşmeye konulan ve borç kararlaştırılan sürede ödenmezse taşınmazın mülkiyetinin inanılanda kalacağını, inananın dava açamayacağını öngören bir kayıt geçersizdir. Yargıtay 1. HD'ye göre böyle bir koşul TMK m. 873 ve m. 863'ün buyurucu hükümlerine aykırıdır; aksi hâlde borç veren, borçlunun darda kalmasından yararlanarak malını çok az bir bedelle ele geçirme olanağı elde eder ve sonuç tefeciliği teşvik eder (14.10.2024 tarihli, 2023/4250 E. ve 2024/5601 K.). Bu nedenle inanılan, sürenin geçtiğini ve iade borcunun sona erdiğini ileri sürerek taşınmazı elinde tutamaz; inanan süre geçmiş olsa da iade davası açabilir.

• TMK m. 873'ün yasağı devre değil, sözleşmedeki kayda düşer: Teminat amacıyla yapılan devrin kendisi geçersiz değildir. Yargıtay 1. HD'nin belirttiği gibi bu işlemde borçlu, alacaklısına malını rehnedecek — yani yalnızca sınırlı bir aynî hak tanıyacak — yerde mülkiyetini geçirir; taşınmazda inanarak devredenin mülkiyet hakkı kalmadığı gibi, inanılanın mülkiyeti üzerinde kurulmuş bir rehin hakkından da söz edilemez. Bu nedenle taşınmaz rehnine ilişkin TMK m. 873'ün, inanç sözleşmesine dayalı temlike konu taşınmazlar bakımından uygulama yeri yoktur (Yargıtay 1. HD'nin 05.06.2013 tarihli, 2013/6991 E. ve 2013/9375 K. sayılı kararı; aynı Dairenin 26.06.2013 tarihli, 2013/7451 E. ve 2013/10700 K. sayılı kararı da bu değerlendirmeyi aynı ifadelerle tekrarlar). Maddenin buyurucu hükmü devri değil, yukarıda anılan kaydı geçersiz kılar. Pratik karşılığı şudur: devrin aslında rehin sayılıp geçersiz olacağı tartışmasına girmeyin — devir geçerlidir; dayanacağınız şey inanılanın iade borcudur.

• Peki alacaklı vade gelince ne yapabilir? Kayıt geçersiz olduğuna göre inanılan taşınmaza kendiliğinden el koyamaz; ama alacağını tahsil edebilmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre inanç sözleşmesine bağlı işlemle alacaklı olan taraf, ödeme günü gelince alacağını elde etmek için dilerse teminat için temlik edilen şeyi "ifa uğruna edim" olarak kendisinde alıkoyabilir, dilerse onu açık artırma yoluyla veya serbestçe satıp satış bedelinden alacağını alabilir; bu sonuçlar sözleşmenin kendi tabiatında mevcuttur (02.04.2014 tarihli, 2013/671 E. ve 2014/441 K.). Aynı ilke taşınmaz uyuşmazlıklarında Yargıtay 1. HD'nin 10.05.2011 tarihli, 2011/528 E. ve 2011/5628 K. ve 26.06.2013 tarihli, 2013/7451 E. ve 2013/10700 K. sayılı kararlarında da yinelenmiştir.

• Ama tasfiyenin hesabı verilir. Yargıtay 13. HD, teminat için devredilen taşınmazları borç ödenmeyince üçüncü kişilere satan inanılan bakımından, taşınmazların satış tarihindeki rayiç bedellerinin belirlenmesini, bundan borç miktarının ve inanana daha önce ödenen tutarların düşülmesini ve kalan bakiyenin inanana ödenmesini gerekli görmüştür (13.04.2015 tarihli, 2014/39590 E. ve 2015/11888 K.). İki kural birbirini tamamlar: önceden kararlaştırılan el koyma kaydı geçersizdir; vade sonrası tasfiye ise hesabını vermek koşuluyla mümkündür.

• 05.02.1947 tarih ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı: İnançlı işleme ve nam-ı müsteara dayanan iddiaların ancak yazılı delille ispatlanabileceğini belirleyen temel karardır. Bugün de yerleşik uygulamanın dayanağıdır. Kararın kapsamı yalnızca nam-ı müstearla sınırlı değildir: Yargıtay 1. HD'nin 05.06.2013 tarihli, 2013/6991 E. ve 2013/9375 K. sayılı kararına göre, "nam-ı müstear için düzenleme getiren 1947 tarihli kararın, teminat amacıyla temlike dair inanç sözleşmelerini kapsadığı da kuşkusuzdur." Aynı çerçeveyi Yargıtay 1. HD'nin 14.10.2024 tarihli, 2023/4250 E. ve 2024/5601 K. sayılı kararı da yineler; karar, İBK'da nam-ı müstear davalarının "dinlenebilir ve yazılı delil ile ispatının mümkün olduğuna" hükmolunduğunu aktarmaktadır. Her iki karar da İçtihadı Birleştirme kararlarının konularıyla sınırlı, sonuçlarıyla bağlayıcı olduğunu ayrıca kaydeder.

İBK'nın bir başka sonucu, davanın niteliğine ilişkindir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.05.2021 tarihli, 2017/1829 E. ve 2021/635 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, bu talep "istihkak ve mülkiyet davası niteliğini geçemeyeceğinden, ne resmî senet, ne de şekil meselesinin bahse konu olamayacağı" kabul edilir. Yani dayanılan belgenin resmî şekilde düzenlenmiş olması gerekmez.

• Muvazaa (TBK m. 19): Nam-ı müstear, tarafın kişiliğinde danışıklılık (kişide muvazaa) niteliği taşıdığından muvazaa hükümlerine bağlanır; görünürdeki işlem geçersizdir.

• Yolsuz tescil (TMK m. 1024–1025): İade borcuna aykırı davranış veya muvazaa sonucu tescil hukuki sebepten yoksun (yolsuz) hâle geldiğinde, ayni hakkı zedelenen kişi tescilin düzeltilmesini dava edebilir. Genel çerçeve için: Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Kazanımı.

• Dürüstlük kuralı ve iyiniyet (TMK m. 2–3, 1023): Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse, onun iyiniyeti asıldır; korunmayacağını iddia eden tarafça ispatlanmalıdır.

Belirleyici Sorun: İspat — Yazılı Delil Zorunluluğu

Bu davalarda sonucu tayin eden mesele ispattır. 1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca:

• İnanç sözleşmesi veya nam-ı müstear iddiası yazılı delille ispatlanmalıdır. Tanık beyanı tek başına yeterli değildir. Yargıtay 1. HD'nin 05.05.2015 tarihli, 2013/20644 E. ve 2015/6689 K. sayılı kararının ifadesiyle, "İçtihadı Birleştirme kararının sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, inançlı işleme dayalı olup dinlenilirliği kabul edilen iddiaların ispatı, şekle bağlı olmayan yazılı delildir." Kuralın pratik ağırlığını 1. HD'nin 09.02.2021 tarihli, 2019/128 E. ve 2021/664 K. sayılı kararı gösterir: yazılı delil sunulmayan ve yemin deliline de başvurulmayan bir davada, iddianın ispatlanamadığı gerekçesiyle verilen ret kararı onanmıştır.
• Aranan yazılı delil, tarafların imzasını taşıyan ve kural olarak işlem tarihinden önce veya işlemle eş zamanlı düzenlenmiş bir belgedir (inanç sözleşmesi, imzalı taahhüt, mektup, tarafların el yazısıyla düzenlediği yazılar vb.). Belgenin "sözleşmeye taraf olanların imzasını içermesi gereklidir" (Yargıtay 1. HD, 05.05.2015 tarihli, 2013/20644 E. ve 2015/6689 K.).
• Elde tam bir yazılı sözleşme yoksa, karşı tarafın elinden çıkmış ve uyuşmazlığın vukuuna delalet eden belgeler yazılı delil başlangıcı sayılır; bu durumda Yargıtay 7. HD'nin 09.03.2023 tarihli, 2022/114 E. ve 2023/1383 K. sayılı kararına göre, "6100 sayılı HMK'nın 202 nci maddesi uyarınca inanç sözleşmesi “tanık” dahil her türlü delille ispat edilebilir."
• Yazılı delil de delil başlangıcı da yoksa iddia tümüyle ispatsız kalmaz: aynı karara göre iddianın "ikrar (HMK m. 188), yemin (HMK m. 225 vd.) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır." Yeminin bu davalarda kullanılabilir bir yol olduğu uygulamada sıkça gözden kaçar.

Pratikte dava, çoğunlukla elde imzalı bir belgenin bulunup bulunmamasıyla kazanılır veya kaybedilir. Bu nedenle inançlı devirlerde mutlaka yazılı bir inanç sözleşmesi düzenlenmesi hayati önemdedir.

• İkrar başka bir dosyadan da gelebilir — ceza soruşturması dâhil. Yargıtay 1. HD'nin 18.06.2019 tarihli, 2017/4413 E. ve 2019/3895 K. sayılı kararına konu olayda inanılan, savcılık soruşturmasında şüpheli sıfatıyla müdafii eşliğinde verdiği ifadede taşınmazların kendisine teminat olarak devredildiğini ve borç ödenince iade edeceğini söylemişti. Daire, HMK m. 188 uyarınca ikrarın ikrarda bulunan taraf aleyhine delil teşkil ettiğini, maddi bir hatadan kaynaklandığı anlaşılmadıkça ondan dönülemeyeceğini ve kesin delil niteliğinde bir ispat vasıtası olduğunu belirtmiş; bu beyanları içeren soruşturma tutanaklarının da İçtihadı Birleştirme Kararı'nın aradığı belge mahiyetinde olduğunu kabul ederek, beyanı hiç değerlendirmeden davayı reddeden kararı bozmuştur. Pratik karşılığı açıktır: elinizde imzalı bir sözleşme yoksa, karşı tarafın başka bir dosyada — özellikle paralel bir ceza soruşturmasında — verdiği ifadeleri araştırın ve dosyaya getirtin.

Davanın Şartları

• Geçerli bir inanç ilişkisi (inançlı işlemde) ya da adın ödünç kullanıldığı bir nam-ı müstear ilişkisi bulunması,
• Bu ilişkinin yazılı delille ispatlanabilir olması,
• İnanılanın iade borcuna aykırı davranması ya da müstearın taşınmaza gerçek malik gibi sahip çıkması,
• Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse, o üçüncü kişinin kötüniyetli olması (aşağıya bakınız).

Borcunuzu ödemeden tapu iptali isteyemezsiniz. İnançlı temlik tam iki tarafa borç yükleyen bir işlemdir: inanılanın iade borcu ile inananın ödeme borcu karşılıklıdır. Bu nedenle TBK m. 97 uyarınca iadeyi isteyen tarafın önce kendi edimini yerine getirmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir (Yargıtay 1. HD, 10.05.2011 tarihli, 2011/528 E. ve 2011/5628 K.; aynı yönde 26.06.2013 tarihli, 2013/7451 E. ve 2013/10700 K.).

Mahkemenin izleyeceği usul bellidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.05.2021 tarihli, 2017/1829 E. ve 2021/635 K. sayılı kararına göre mahkeme, önce sözleşme uyarınca ödemekle yükümlü olduğunuz borç miktarını belirlemeli, sonra bu miktarı mahkeme veznesine yatırmanız için size süre tanımalı; süre içinde yatırırsanız davanın kabulüne, yatırmazsanız reddine karar vermelidir. Aynı usulü Yargıtay 1. HD de uygulamaktadır: borç miktarı saptanıp depo için süre verilmesi, depo edildiği takdirde tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmesi gerekir (18.06.2019 tarihli, 2017/4413 E. ve 2019/3895 K.). Kurul, borcu ödemeyeceğini duruşmada beyan eden davacıya bu beyanın sonuçlarını hatırlatmadan davayı reddeden mahkemenin direnme kararını bu gerekçeyle bozmuştur. Aynı kararın kaydettiği bir nokta önemlidir: bu sebeple verilen red kesin hüküm oluşturmaz; edim yerine getirildiğinde dava her zaman yeniden açılabilir.

Davayı yalnızca tapudaki son malike açmak yetmez. Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse dava, kayıt maliki yanında inanılana da yöneltilmelidir. Sebebi usulîdir: son malik aleyhine açılan davanın dinlenebilmesi için önce davacı ile ilk el arasındaki temlikin inanç sözleşmesine dayandığı kanıtlanmalıdır; bu da ancak inanılan davada taraf olduğunda tartışılabilir. Yargıtay 1. HD, ilk el davada yer almadan karar veren mahkemenin kararını bu gerekçeyle bozmuştur (14.10.2024 tarihli, 2023/4250 E. ve 2024/5601 K. sayılı kararı). Taşınmaz birkaç kez el değiştirmişse zincirin ilk halkası mutlaka davaya dâhil edilmelidir.

Üçüncü Kişinin İyiniyeti (TMK m. 1023)

İnanılan veya müstear, taşınmazı bir başkasına devretmişse davanın kaderi bu üçüncü kişinin durumuna bağlıdır:

• Üçüncü kişi iyiniyetliyse — inanç ilişkisini ya da adın ödünç olduğunu bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa — TMK m. 1023 uyarınca kazanımı korunur; tapu iptal edilemez. Yargıtay 1. HD'nin 16.09.2021 tarihli, 2020/3222 E. ve 2021/4145 K. sayılı kararının maddeyi andığı biçimde, "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur". Bu hâlde gerçek hak sahibi yalnızca inanılandan/müsteardan tazminat isteyebilir.
• Üçüncü kişi kötüniyetliyse — durumu biliyor veya bilebilecek konumdaysa — kazanım korunmaz, tescil yolsuz hâle gelir ve tapu iptal edilebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2023 tarihli, 2022/544 E. ve 2023/1117 K. sayılı kararı bu sınırı TMK m. 1024'ün lafzına dayandırır: bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz; bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur ve böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. Kötüniyeti gösteren tipik olgular: bedelin hiç ödenmemesi, gerçek değerin çok altında devir, tarafların yakınlığı, işlem çevresinde çalışmış olmak gibi durumu bilebilecek konumda bulunma ve olağandışı işlem koşullarıdır. Sonradan düzenlenmiş bir satış sözleşmesi sunulması da tek başına iyiniyeti kanıtlamaz; Yargıtay böyle bir belgenin her zaman düzenlenebileceğini belirtmiştir (1. HD, 05.06.2013 tarihli, 2013/6991 E. ve 2013/9375 K.).

Kötüniyet iddiasını sonradan ileri sürmek mümkündür. 08.11.1991 tarihli, 1990/4 E. ve 1991/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre kötüniyet iddiası bir def'i değil itirazdır; iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın her zaman ileri sürülebilir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Dava dilekçesinde yazmayı unutmuş olmanız bu iddiayı kaybettirmez.

İspat yükü her zaman kötüniyeti ileri sürende değildir. Kural olarak TMK m. 3 uyarınca iyiniyetin varlığı asıldır ve aksini iddia eden ispatla yükümlüdür. Ancak 14.02.1951 tarihli, 1949/17 E. ve 1951/1 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, halin icaplarına göre kendisinden beklenen özeni göstermediği vakıa ve karinelerden anlaşılan ve bu yüzden kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş olan kişi bakımından, kötüniyetin ayrıca karşı tarafa ispat ettirilmesine gerek kalmaz; dava hakkının doğumunu sağlayan veya ortadan kaldıran iyi ve kötüniyet bu durumda mahkemece resen gözetilir. Pratik karşılığı şudur: tapuyu devralan üçüncü kişinin, durumu araştırmadığı dosya kapsamından zaten görülüyorsa, ayrıca onun kötüniyetli olduğunu kanıtlamak zorunda kalmazsınız.

Çok Önemli Ayrım: Zamanaşımı

Bu iki kurum zamanaşımı yönünden birbirinden ayrılır ve bu, davanın açılabilirliğini doğrudan etkiler:

• İnançlı işlemde inananın hakkı, inanç sözleşmesine dayanan bir kişisel (nispi) alacak hakkıdır. Bu nedenle iade talebi 10 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 146). Yargıtay uygulamasında da inançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davasının kural olarak on yıllık zamanaşımına bağlı olduğu kabul edilmektedir. Sürenin ne zaman başladığı (iade talebinin muaccel olduğu an) somut olaya göre belirlenir; bu nedenle geç kalınmaması kritiktir.

• Nam-ı müstearda iddia muvazaaya dayandığından, kaydın gerçeği yansıtmadığı ileri sürülür. Muvazaaya dayalı tapu iptali talebi ayni hakka dayanır ve kural olarak zamanaşımına tabi değildir; tapu kaydı gerçeğe aykırı olduğu sürece dava açılabilir.

Uygulamada bir olayın "inançlı işlem" mi yoksa "nam-ı müstear/muvazaa" mı sayılacağı her zaman kesin değildir ve nitelendirme sonucu değiştirir. Bu nedenle olay örgüsünün ve eldeki belgelerin baştan doğru değerlendirilmesi büyük önem taşır.

Talebi Nasıl Kurmalı: İnceleme Sırası ve İkinci Kademede Tazminat

Bu davalarda dilekçenin kurgusu, sonucun kendisi kadar belirleyicidir. İki nokta özellikle önemlidir.

Birincisi, inceleme belirli bir sırayı izler. Taşınmaz inanılandan sonra başkalarına da devredilmişse, mahkeme tüm iddiaları aynı anda tartmaz. Yargıtay 7. HD'nin 23.01.2023 tarihli, 2021/8188 E. ve 2023/417 K. sayılı kararıyla onanan bölge adliye mahkemesi kararında, "iddianın içeriği ve taşınmazda gerçekleştirilen işlemler gözetildiğinde öncelikle inançlı işlem iddiasının kanıtlanması, bu iddia açıklığa kavuşturulduktan sonra daha sonraki temliklerdeki muvazaa iddiasının değerlendirilmesi gerektiği" belirtilmiştir. Yani önce inanç ilişkisinin varlığı ispatlanmalıdır; bu aşama geçilemezse sonraki devirlerin muvazaalı olup olmadığı tartışılmaz bile.

İkincisi, tapu iptali her zaman mümkün olmayabilir. Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse iptal isteminiz sonuçsuz kalır. Bu ihtimale karşı dava, terditli (kademeli) biçimde kurulur: birinci kademede tapu iptal ve tescil, bunun mümkün olmaması hâlinde ikinci kademede tazminat istenir. Nitekim Yargıtay 7. HD'nin 24.09.2024 tarihli, 2023/3225 E. ve 2024/4055 K. sayılı kararına konu dava da "inançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkin"dir. Tazminat talebini baştan dilekçeye koymazsanız, iptal reddedildiğinde elinizde bir şey kalmaz ve yeni bir dava açmanız gerekir.

Görevli/Yetkili Mahkeme, Harç ve Süreç

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; bu yetki kesindir (HMK m. 12).
• Davalılar: İnanılan/müstear ile taşınmazı devralmışsa son kayıt maliki birlikte hasım gösterilir.
• Harç: Dava nispi harca tabidir; harç taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır.
• Arabuluculuk: Talep ayni hakka/tapu iptaline yöneldiğinden dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; doğrudan açılabilir.
• İhtiyati tedbir: Taşınmazın yargılama sırasında iyiniyetli bir kişiye devredilerek davanın konusuz kalması ihtimaline karşı, dava ile birlikte (mümkünse önce) tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir (TMK m. 1023; HMK m. 389 vd.).

Deliller

Başlıca deliller: inanç sözleşmesi veya imzalı taahhüt/mektup (davanın belkemiği), tapu kayıtları ve akit tablosu, bedelin kimin tarafından ödendiğini gösteren banka kayıtları, emsal/kıymet takdiri, tarafların yakınlığını gösteren nüfus kayıtları, ikrar, keşif ve bilirkişi incelemesi. Yazılı delil başlangıcı bulunduğunda tanık beyanı tamamlayıcı delil olarak dinlenebilir.

Benzer Davalarla İlişkisi

Bu dava, tapu iptal ve tescil davasının bir alt türüdür ve diğer sebeplerle kesişir. Devrin muvazaalı sayıldığı hâllerde çerçeve muris muvazaası ile ortaktır; taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Kazanımı yazısındaki ilkeler uygulanır. Devir bir vekâlet üzerinden yapılıp yetki amaç dışı kullanılmışsa vekâletin kötüye kullanılması gündeme gelir. İptal mümkün olmayıp taşınmazı yolsuz malik kullanıyorsa ecrimisil istenebilir. Doldurmaya hazır dilekçe için: İnançlı İşlem / Nam-ı Müstear Nedeniyle Tapu İptali Dava Dilekçesi.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• İnançlı bir devir yapıyorsanız mutlaka yazılı bir inanç sözleşmesi düzenleyin ve imzalatın; davanın kaderi bu belgeye bağlıdır.
• Bedelin gerçekte kim tarafından ödendiğini gösteren banka kayıtlarını baştan saklayın; hem inançlı işlemde hem nam-ı müstearda güçlü delildir.
• İnançlı işlemde 10 yıllık zamanaşımını gözden kaçırmayın; iade talebini geciktirmeyin.
• Dava açmadan önce tapuya ihtiyati tedbir şerhi talep edin; aksi hâlde taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devri davanızı yalnızca tazminata dönüştürebilir.

• Dilekçenizi terditli kurun: birinci kademede tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat isteyin. İptalin mümkün olmadığı ortaya çıktığında tazminat talebiniz zaten dosyada olur.
• Olayın inançlı işlem mi yoksa nam-ı müstear/muvazaa mı sayılacağı sonucu değiştirdiğinden, nitelendirmeyi ve delil durumunu baştan bir avukatla değerlendirin.