İnançlı İşlem ve Nam-ı Müstear Nedeniyle Tapu İptali: Şartları, İspatı ve Zamanaşımı

Son güncelleme: 6 Ağustos 2026

Bir kişi taşınmazını, gerçekte mülkiyeti elinde tutmaya devam etmek isterken güvendiği birinin adına devredebilir; ya da bir taşınmazı satın alırken kendi adına değil bir başkasının adına tescil ettirebilir. Bu iki durum, uygulamada birbirine çok yakın görünen ama hukuken farklı sonuçlar doğuran iki kuruma dayanır: inançlı işlem ve nam-ı müstear. Güvenilen kişi taşınmazı iade etmediğinde ya da adına tescil yaptırılan kişi taşınmaza gerçekten sahip çıktığında, gerçek hak sahibinin başvuracağı yol tapu iptal ve tescil davasıdır.

Bu yazı, tapu iptal ve tescil davasının özel bir görünümü olan bu iki hâli; birbirinden ve muris muvazaasından farkını, davanın kaderini belirleyen yazılı delille ispat kuralını ve çoğu zaman gözden kaçan zamanaşımı ayrımını ele alır.

İki Kavram: İnançlı İşlem ve Nam-ı Müstear

• İnançlı işlem (inanç sözleşmesi): Bir kişi (inanan), taşınmazını belirli bir amaçla — teminat göstermek, yönetmek, saklamak veya ileride geri almak üzere — güvendiği kişiye (inanılan) gerçekten devreder. Taraflar mülkiyetin geçmesini gerçekten ister; ancak aralarındaki inanç sözleşmesi, inanılanın taşınmazı amaç gerçekleşince veya talep edilince iade etmesini öngörür. İnanılan bu borcunu yerine getirmezse, inanan tapu iptal ve tescil davası açar. Yargıtay 1. HD'nin 16.09.2021 tarihli, 2020/3222 E. ve 2021/4145 K. sayılı kararındaki tanımla inanç sözleşmesi, "inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir."

• Nam-ı müstear (müstear ad / ödünç ad): İşlemin gerçek tarafı, kendini gizleyerek bir başkasının adını "perde" olarak kullanır. Tipik örnek, taşınmazı gerçekte satın alan kişinin, tapuda kendi adı yerine bir başkasının (müstearın) adını göstermesidir. Görünürdeki malik ile gerçek malik farklıdır; gerçek malik, taşınmazın kendi adına tescilini ister. Yargıtay 1. HD'nin 05.05.2015 tarihli, 2013/20644 E. ve 2015/6689 K. sayılı kararında bu durum, "temsil ve vekalet ilişkisinde, mülkiyette halefiyet esası olarak kabul edilmiş bir husus" olarak nitelendirilmiştir.

Aradaki fark özde şudur: İnançlı işlemde devir gerçektir ve inanılan geçici de olsa gerçekten malik olur; nam-ı müstearda ise görünürdeki malik hiçbir zaman gerçek malik olmak istememiştir, adı yalnızca bir örtüdür.

İnançlı İşlemin Muvazaadan Farkı

Bu ayrım davanın hukuki temelini belirlediği için kritiktir:

• İnançlı işlem geçerlidir. Taraflar tasarrufun hüküm doğurmasını gerçekten istemiştir; ortada danışıklılık (muvazaa) yoktur. Bu nedenle işlemin kendisi geçersiz sayılmaz; inananın hakkı, inanç sözleşmesine dayanan bir iade (geri verme) alacağıdır.

• Muvazaalı (nam-ı müstear dâhil) işlemde taraflar görünürdeki işlemin sonuç doğurmasını istememiştir. Görünürdeki işlem geçersizdir; gerçek malik, kaydın gerçeği yansıtmadığını ileri sürerek düzeltme ister.

Bu fark, aşağıda görüleceği üzere özellikle zamanaşımı yönünden sonucu tümüyle değiştirir.

Hukuki Dayanak

• Sözleşme özgürlüğü (TBK m. 26–27): İnanç sözleşmesi kanunda ayrıca düzenlenmemiş, isimsiz (atipik) bir sözleşme olup sözleşme özgürlüğüne dayanır ve kural olarak geçerlidir.

• 05.02.1947 tarih ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı: İnançlı işleme ve nam-ı müsteara dayanan iddiaların ancak yazılı delille ispatlanabileceğini belirleyen temel karardır. Bugün de yerleşik uygulamanın dayanağıdır. Kararın kapsamı yalnızca nam-ı müstearla sınırlı değildir: Yargıtay 1. HD'nin 05.06.2013 tarihli, 2013/6991 E. ve 2013/9375 K. sayılı kararına göre, "nam-ı müstear için düzenleme getiren 1947 tarihli kararın, teminat amacıyla temlike dair inanç sözleşmelerini kapsadığı da kuşkusuzdur." Yargıtay 1. HD'nin 14.10.2024 tarihli, 2023/4250 E. ve 2024/5601 K. sayılı kararı da bu davaların "dinlenebilir ve yazılı delil ile ispatının mümkün olduğu" sonucunu tekrarlar.

İBK'nın bir başka sonucu, davanın niteliğine ilişkindir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.05.2021 tarihli, 2017/1829 E. ve 2021/635 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, bu talep "istihkak ve mülkiyet davası niteliğini geçemeyeceğinden, ne resmî senet, ne de şekil meselesinin bahse konu olamayacağı" kabul edilir. Yani dayanılan belgenin resmî şekilde düzenlenmiş olması gerekmez.

• Muvazaa (TBK m. 19): Nam-ı müstear, tarafın kişiliğinde danışıklılık (kişide muvazaa) niteliği taşıdığından muvazaa hükümlerine bağlanır; görünürdeki işlem geçersizdir.

• Yolsuz tescil (TMK m. 1024–1025): İade borcuna aykırı davranış veya muvazaa sonucu tescil hukuki sebepten yoksun (yolsuz) hâle geldiğinde, ayni hakkı zedelenen kişi tescilin düzeltilmesini dava edebilir. Genel çerçeve için: Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Kazanımı.

• Dürüstlük kuralı ve iyiniyet (TMK m. 2–3, 1023): Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse, onun iyiniyeti asıldır; korunmayacağını iddia eden tarafça ispatlanmalıdır.

Belirleyici Sorun: İspat — Yazılı Delil Zorunluluğu

Bu davalarda sonucu tayin eden mesele ispattır. 1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca:

• İnanç sözleşmesi veya nam-ı müstear iddiası yazılı delille ispatlanmalıdır. Tanık beyanı tek başına yeterli değildir. Yargıtay 1. HD'nin 09.02.2021 tarihli, 2019/128 E. ve 2021/664 K. sayılı kararının ifadesiyle, "İçtihadı Birleştirme kararının sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, inançlı işleme dayalı olup dinlenilirliği kabul edilen iddiaların ispatı, şekle bağlı olmayan yazılı delildir."
• Aranan yazılı delil, tarafların imzasını taşıyan ve kural olarak işlem tarihinden önce veya işlemle eş zamanlı düzenlenmiş bir belgedir (inanç sözleşmesi, imzalı taahhüt, mektup, tarafların el yazısıyla düzenlediği yazılar vb.). Belgenin "sözleşmeye taraf olanların imzasını içermesi gereklidir" (Yargıtay 1. HD, 05.05.2015 tarihli, 2013/20644 E. ve 2015/6689 K.).
• Elde tam bir yazılı sözleşme yoksa, karşı tarafın elinden çıkmış ve uyuşmazlığın vukuuna delalet eden belgeler yazılı delil başlangıcı sayılır; bu durumda Yargıtay 7. HD'nin 09.03.2023 tarihli, 2022/114 E. ve 2023/1383 K. sayılı kararına göre, "6100 sayılı HMK'nın 202 nci maddesi uyarınca inanç sözleşmesi tanık dahil her türlü delille ispat edilebilir."
• Yazılı delil de delil başlangıcı da yoksa iddia tümüyle ispatsız kalmaz: aynı karara göre iddianın "ikrar (HMK m. 188), yemin (HMK m. 225 vd.) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır." Yeminin bu davalarda kullanılabilir bir yol olduğu uygulamada sıkça gözden kaçar.

Pratikte dava, çoğunlukla elde imzalı bir belgenin bulunup bulunmamasıyla kazanılır veya kaybedilir. Bu nedenle inançlı devirlerde mutlaka yazılı bir inanç sözleşmesi düzenlenmesi hayati önemdedir.

Davanın Şartları

• Geçerli bir inanç ilişkisi (inançlı işlemde) ya da adın ödünç kullanıldığı bir nam-ı müstear ilişkisi bulunması,
• Bu ilişkinin yazılı delille ispatlanabilir olması,
• İnanılanın iade borcuna aykırı davranması ya da müstearın taşınmaza gerçek malik gibi sahip çıkması,
• Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse, o üçüncü kişinin kötüniyetli olması (aşağıya bakınız).

Üçüncü Kişinin İyiniyeti (TMK m. 1023)

İnanılan veya müstear, taşınmazı bir başkasına devretmişse davanın kaderi bu üçüncü kişinin durumuna bağlıdır:

• Üçüncü kişi iyiniyetliyse — inanç ilişkisini ya da adın ödünç olduğunu bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa — TMK m. 1023 uyarınca kazanımı korunur; tapu iptal edilemez. Yargıtay 1. HD'nin 16.09.2021 tarihli, 2020/3222 E. ve 2021/4145 K. sayılı kararının ifadesiyle, "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." Bu hâlde gerçek hak sahibi yalnızca inanılandan/müsteardan tazminat isteyebilir.
• Üçüncü kişi kötüniyetliyse — durumu biliyor veya bilebilecek konumdaysa — kazanım korunmaz, tescil yolsuz hâle gelir ve tapu iptal edilebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2023 tarihli, 2022/544 E. ve 2023/1117 K. sayılı kararı bu sınırı şöyle çizer: "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir." Kötüniyeti gösteren tipik olgular: bedelin hiç ödenmemesi, gerçek değerin çok altında devir, tarafların yakınlığı ve olağandışı işlem koşullarıdır.

Çok Önemli Ayrım: Zamanaşımı

Bu iki kurum zamanaşımı yönünden birbirinden ayrılır ve bu, davanın açılabilirliğini doğrudan etkiler:

• İnançlı işlemde inananın hakkı, inanç sözleşmesine dayanan bir kişisel (nispi) alacak hakkıdır. Bu nedenle iade talebi 10 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 146). Yargıtay uygulamasında da inançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davasının kural olarak on yıllık zamanaşımına bağlı olduğu kabul edilmektedir. Sürenin ne zaman başladığı (iade talebinin muaccel olduğu an) somut olaya göre belirlenir; bu nedenle geç kalınmaması kritiktir.

• Nam-ı müstearda iddia muvazaaya dayandığından, kaydın gerçeği yansıtmadığı ileri sürülür. Muvazaaya dayalı tapu iptali talebi ayni hakka dayanır ve kural olarak zamanaşımına tabi değildir; tapu kaydı gerçeğe aykırı olduğu sürece dava açılabilir.

Uygulamada bir olayın "inançlı işlem" mi yoksa "nam-ı müstear/muvazaa" mı sayılacağı her zaman kesin değildir ve nitelendirme sonucu değiştirir. Bu nedenle olay örgüsünün ve eldeki belgelerin baştan doğru değerlendirilmesi büyük önem taşır.

Talebi Nasıl Kurmalı: İnceleme Sırası ve İkinci Kademede Tazminat

Bu davalarda dilekçenin kurgusu, sonucun kendisi kadar belirleyicidir. İki nokta özellikle önemlidir.

Birincisi, inceleme belirli bir sırayı izler. Taşınmaz inanılandan sonra başkalarına da devredilmişse, mahkeme tüm iddiaları aynı anda tartmaz. Yargıtay 7. HD'nin 23.01.2023 tarihli, 2021/8188 E. ve 2023/417 K. sayılı kararına göre, "iddianın içeriği ve taşınmazda gerçekleştirilen işlemler gözetildiğinde öncelikle inançlı işlem iddiasının kanıtlanması, bu iddia açıklığa kavuşturulduktan sonra daha sonraki temliklerdeki muvazaa iddiasının değerlendirilmesi gerekir." Yani önce inanç ilişkisinin varlığı ispatlanmalıdır; bu aşama geçilemezse sonraki devirlerin muvazaalı olup olmadığı tartışılmaz bile.

İkincisi, tapu iptali her zaman mümkün olmayabilir. Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse iptal isteminiz sonuçsuz kalır. Bu ihtimale karşı dava, terditli (kademeli) biçimde kurulur: birinci kademede tapu iptal ve tescil, bunun mümkün olmaması hâlinde ikinci kademede tazminat istenir. Nitekim Yargıtay 7. HD'nin 24.09.2024 tarihli, 2023/3225 E. ve 2024/4055 K. sayılı kararına konu dava da "inançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkin"dir. Tazminat talebini baştan dilekçeye koymazsanız, iptal reddedildiğinde elinizde bir şey kalmaz ve yeni bir dava açmanız gerekir.

Görevli/Yetkili Mahkeme, Harç ve Süreç

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; bu yetki kesindir (HMK m. 12).
• Davalılar: İnanılan/müstear ile taşınmazı devralmışsa son kayıt maliki birlikte hasım gösterilir.
• Harç: Dava nispi harca tabidir; harç taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır.
• Arabuluculuk: Talep ayni hakka/tapu iptaline yöneldiğinden dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; doğrudan açılabilir.
• İhtiyati tedbir: Taşınmazın yargılama sırasında iyiniyetli bir kişiye devredilerek davanın konusuz kalması ihtimaline karşı, dava ile birlikte (mümkünse önce) tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir (TMK m. 1023; HMK m. 389 vd.).

Deliller

Başlıca deliller: inanç sözleşmesi veya imzalı taahhüt/mektup (davanın belkemiği), tapu kayıtları ve akit tablosu, bedelin kimin tarafından ödendiğini gösteren banka kayıtları, emsal/kıymet takdiri, tarafların yakınlığını gösteren nüfus kayıtları, ikrar, keşif ve bilirkişi incelemesi. Yazılı delil başlangıcı bulunduğunda tanık beyanı tamamlayıcı delil olarak dinlenebilir.

Benzer Davalarla İlişkisi

Bu dava, tapu iptal ve tescil davasının bir alt türüdür ve diğer sebeplerle kesişir. Devrin muvazaalı sayıldığı hâllerde çerçeve muris muvazaası ile ortaktır; taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Kazanımı yazısındaki ilkeler uygulanır. Devir bir vekâlet üzerinden yapılıp yetki amaç dışı kullanılmışsa vekâletin kötüye kullanılması gündeme gelir. İptal mümkün olmayıp taşınmazı yolsuz malik kullanıyorsa ecrimisil istenebilir. Doldurmaya hazır dilekçe için: İnançlı İşlem / Nam-ı Müstear Nedeniyle Tapu İptali Dava Dilekçesi.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• İnançlı bir devir yapıyorsanız mutlaka yazılı bir inanç sözleşmesi düzenleyin ve imzalatın; davanın kaderi bu belgeye bağlıdır.
• Bedelin gerçekte kim tarafından ödendiğini gösteren banka kayıtlarını baştan saklayın; hem inançlı işlemde hem nam-ı müstearda güçlü delildir.
• İnançlı işlemde 10 yıllık zamanaşımını gözden kaçırmayın; iade talebini geciktirmeyin.
• Dava açmadan önce tapuya ihtiyati tedbir şerhi talep edin; aksi hâlde taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devri davanızı yalnızca tazminata dönüştürebilir.

• Dilekçenizi terditli kurun: birinci kademede tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat isteyin. İptalin mümkün olmadığı ortaya çıktığında tazminat talebiniz zaten dosyada olur.
• Olayın inançlı işlem mi yoksa nam-ı müstear/muvazaa mı sayılacağı sonucu değiştirdiğinden, nitelendirmeyi ve delil durumunu baştan bir avukatla değerlendirin.