Zorunlu (Mecburi) Geçit Hakkı: Koşulları, Güzergâhı ve Davası (TMK m. 747)

Son güncelleme: 29 Temmuz 2026

Genel yola bağlantısı bulunmayan ya da mevcut bağlantısı ihtiyacını karşılamayan bir taşınmaz, ekonomik olarak kullanılamaz hâle gelir; tarla ekilemez, arsaya yapı yapılamaz, eve araçla ulaşılamaz. Türk Medeni Kanunu bu duruma bir çözüm getirir: taşınmazından genel yola çıkışı olmayan malik, komşu taşınmazlardan tam bir bedel karşılığında geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Komşular arasında sıkça uyuşmazlık doğuran bu konu, uygulamada geçit hakkı davasıyla çözülür.

Bu yazıda zorunlu geçit hakkının koşullarını, hakkın kime karşı ileri sürüleceğini, güzergâh ve bedelin nasıl belirlendiğini, dava sürecini ve hakkın sonradan değişmesi/sona ermesi hâllerini ele alıyoruz.

Hukuki Dayanak (TMK m. 747)

TMK m. 747 uyarınca, taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Bu, kanundan doğan (yasal) bir irtifak hakkıdır; ancak kendiliğinden doğmaz, mahkeme kararı ve tapuya tescil ile kurulur. Amaç, bir taşınmazın atıl kalmasını önlemek ile geçit yükü altına girecek komşu taşınmazın mülkiyet hakkını korumak arasında denge kurmaktır; bu nedenle hak, hem sıkı koşullara hem de bedel ödeme yükümlülüğüne bağlanmıştır.

"Yeterli geçit yok" ne demektir? Ölçüt, taşınmazın niteliğine uygun ve olağan kullanımını sağlayacak bir bağlantının bulunup bulunmadığıdır. Yola hiç bağlantısı olmayan taşınmazlar tipik örnektir; ancak mevcut bağlantı taşınmazın kullanım amacına elverişli değilse (örneğin tarım aracının geçemeyeceği kadar dar bir patika, yalnızca yaya geçişine uygun bir bağlantı) yine geçit ihtiyacından söz edilir. Buna karşılık, sırf daha kısa veya daha konforlu bir yol arzusu bu hakkı doğurmaz; gerçek bir yetersizlik aranır.

Zorunlu Geçit ile Sözleşmeyle Kurulan Geçit İrtifakı Farkı

İki kurumu karıştırmamak gerekir:

• Zorunlu (yasal) geçit hakkı (TMK m. 747): Komşunun rızasına bağlı değildir. Koşulları varsa mahkeme, komşu taşınmaz malikinin iradesi dışında da geçit kurulmasına karar verir. Karşılığında tam bedel ödenir.
• Sözleşmeyle kurulan geçit irtifakı (TMK m. 779 vd.): Taraflar anlaşarak, resmî senetle ve tapuya tescille bir geçit irtifakı kurabilir. Burada koşul aranmaz; belirleyici olan tarafların iradesidir.

Komşuyla anlaşabiliyorsanız, dava açmak yerine tapuda irtifak kurmak çok daha hızlı ve düşük maliyetlidir. Dava yolu, ancak anlaşma sağlanamadığında gündeme gelmelidir.

Kime Karşı İstenir? (Öncelik Sırası)

Kanun, geçit hakkının hangi komşuya karşı isteneceğini belirli bir sıraya bağlar:

• Önce, geçit ihtiyacının doğmasına önceki mülkiyet ve yol durumu bakımından en uygun düşen komşuya karşı; özellikle taşınmaz bir bütünken bölünme (ifraz) sonucu yolsuz kalmışsa, geçit öncelikle bu bölünmeye taraf olan taşınmazlardan istenir.

• Sonra, geçit yüzünden en az zarar görecek olan komşuya karşı.

Bu değerlendirme, güzergâhın hangi taşınmazdan geçirilmesinin toplam menfaat dengesine en uygun olduğunu araştıran mahkeme tarafından, keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır. Nitekim Yargıtay 7. HD'nin 03.02.2025 tarihli, 2025/154 E. ve 2025/437 K. sayılı kararına göre geçit isteği, TMK m. 747/2 gereği önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya; bu yolla ihtiyaç karşılanamıyorsa geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir.

İmar ve Kadastro Yollarıyla İlişki

Uygulamada sık gözden kaçan bir nokta: Taşınmazın imar planında veya kadastro paftasında görünen bir yola cephesi varsa, kural olarak zorunlu geçit ihtiyacından söz edilemez — o yol fiilen açılmamış olsa bile. Bu durumda malikin başvurması gereken yol, geçit hakkı davası değil, ilgili belediye veya köy tüzel kişiliğinden yolun açılmasını talep etmek; gerekirse idari yargıya başvurmaktır. Mahkeme geçit davasında, taşınmazın kadastral veya imar yoluyla bağlantısının bulunup bulunmadığını öncelikle araştırır; bu nedenle dava öncesinde imar durumu ve kadastro paftasının incelenmesi zaman kaybını önler. Nitekim Yargıtay 14. HD'nin 05.07.2018 tarihli, 2017/4361 E. ve 2018/5125 K. sayılı kararına göre, taşınmaz imar veya kadastro uygulaması sonucu yola cepheli hâle gelmişse geçit ihtiyacı ortadan kalkar ve komşu taşınmazlardan geçit hakkı kurulması istenemez.

Güzergâh ve Bedel

Geçit hakkı, iki tarafın menfaati gözetilerek ve geçit yükümlüsü taşınmaza en az zarar verecek biçimde belirlenir. Uygulamada mahkeme, mevcut yol imkânlarını, arazinin fiziki yapısını ve alternatif güzergâhları fen ve (gerektiğinde) ziraat/inşaat bilirkişileriyle inceleyerek en uygun güzergâhı saptar. Burada belirleyici ölçüt fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesidir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.05.2024 tarihli, 2023/272 E. ve 2024/240 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, alternatif güzergâhlar arasında lehine geçit kurulan malik için en kısa ve en az giderli olan değil; aleyhine geçit kurulan malik açısından objektif olarak en az külfet yükleyen ve en az zarar doğuran güzergâh tercih edilmeli, ayrıca aleyhine geçit kurulan taşınmazın bölünerek kullanım biçiminin ve ekonomik bütünlüğünün bozulmamasına özen gösterilmelidir.

Hak, tam bedel karşılığında tanınır: geçit yükü altına giren taşınmazın uğradığı değer kaybı, lehine geçit kurulan malik tarafından ödenir. Bedel kural olarak peşin belirlenir ve ödenmeden geçit hakkı tapuya tescil edilmez. Bedel, geçidin kapladığı alanın değeri ile yükümlü taşınmazın geri kalanında meydana gelen değer düşüklüğü birlikte hesaplanarak bulunur.

Hakkın Sonradan Değişmesi ve Sona Ermesi

Geçit hakkı, kurulduktan sonra sonsuza dek değişmez değildir:

• İhtiyacın ortadan kalkması: Lehine geçit kurulan taşınmaz sonradan genel yola kavuşursa (örneğin imar uygulamasıyla yeni bir yol açılırsa veya malik yola cepheli komşu parseli satın alırsa), geçit hakkının varlık sebebi ortadan kalkar. Bu hâlde yükümlü taşınmazın maliki, irtifakın terkinini (tapudan silinmesini) dava edebilir (TMK m. 785 — irtifak hakkının, yararlanma için bütün yararını yitirmesi hâlinde terkini).

• Güzergâhın değiştirilmesi: Yükümlü taşınmaz maliki, kendi taşınmazının kullanımını önemli ölçüde güçleştiren güzergâhın, lehtar için aynı elverişlilikte başka bir güzergâhla değiştirilmesini masrafını üstlenerek isteyebilir.

• Bedelin uyarlanması: Kurulan geçidin kapsamı sonradan esaslı biçimde genişler (örneğin tarım arazisi imara açılıp yoğun araç trafiği doğarsa), yükümlü malik ek bedel talep edebilir. Bu talep, geçit hakkının kapsamının belirlenmesine ilişkin ayrı bir dava konusudur.

• Geçidin fiilen engellenmesi: Tapuya tescil edilmiş bir geçit hakkı komşu tarafından fiilen kapatılır veya kullanılamaz hâle getirilirse, lehtar el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası açarak engelin kaldırılmasını sağlar.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Harç ve Süreç

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; taşınmazın aynına ilişkin bu davada yetki kesindir (HMK m. 12).

• Taraflar: Dava, geçit ihtiyacı olan taşınmaz maliki tarafından, geçit yükü yüklenmesi istenen komşu taşınmaz malik(ler)ine karşı açılır. En uygun güzergâh birden çok taşınmazı ilgilendirebileceğinden, uygulamada birden fazla komşu davaya dahil edilir. Yükümlü taşınmaz paylı mülkiyete tabiyse tüm paydaşların davada yer alması gerekir.

• Harç: Dava nispi harca tabidir; harç, kurulacak geçit hakkının değeri (bedeli) üzerinden hesaplanır. Keşif ve bilirkişi giderleri de dikkate alınmalıdır.

• Deliller: Tapu ve kadastro kayıtları, imar durumu, çap ve krokiler, keşif ve fen/ziraat bilirkişi raporları, tanık beyanları.

Geçit hakkı davası, dava şartı arabuluculuğa tabidir. Yargıtay 7. HD'nin 18.06.2025 tarihli, 2025/2206 E. ve 2025/3077 K. sayılı kararına göre, geçit hakkı talepleri 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B-1-(ç) uyarınca "komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlık" kapsamındadır ve 01.09.2023'ten sonra açılan davalarda arabulucuya başvurmadan dava açılamaz.

• Tamamlanamaz eksikliktir: Aynı Dairenin 30.09.2025 tarihli, 2025/2955 E. ve 2025/3928 K. sayılı kararına göre, arabuluculuk şartı yargılama sırasında sonradan tamamlanabilecek bir usuli eksiklik değildir (HMK m. 115/2); dava öncesinde işletilmemişse dava usulden reddedilir.
• İstisna — dava esastan reddedilirse: Davalı arabuluculuk eksikliğine itiraz etse dahi, mahkeme geçit ihtiyacının bulunmadığı gerekçesiyle davayı esastan reddederse, bu eksikliğin sonuca etkisi olmayabilir (Yargıtay 7. HD, 08.12.2025 tarihli, 2025/1593 E. - 2025/5240 K.). Ancak bu istisnaya güvenmeden, her hâlükârda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir.

İlgili Konularla İlişkisi

Geçit hakkı, taşınmaz üzerindeki fiilî engelleme sorunlarıyla kesişir. Hakkı kurulmuş bir geçidin komşu tarafından fiilen engellenmesi hâlinde, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası gündeme gelir. Paylı veya miras yoluyla ortak taşınmazlarda geçit ihtiyacı, çoğu kez ortaklığın giderilmesi sürecinin de bir parçası olur; nitekim TMK m. 698 uyarınca sürekli bir amaca (örneğin ortak geçide) özgülenmiş paylı mal için paylaşma istenemez. Tapusuz taşınmazlarda ise geçit davasından önce kazandırıcı zamanaşımı ile tescil gerekebilir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Dava öncesinde tapu, kadastro ve imar kayıtlarını ve mevcut yol durumunu belgeleyin; geçidin "yetersizliği" somut verilerle ispatlanır. Kayıtlı bir yolunuz varsa önce idari yolu deneyin.

• Komşuyla anlaşma ihtimalini değerlendirin; sözleşmeyle geçit irtifakı kurmak, dava sürecine göre çok daha hızlı ve ucuzdur.

• Kanundaki öncelik sırasını dikkate alın; geçidi yanlış komşuya karşı istemek davanın reddine yol açabilir.

• Bedel ve keşif-bilirkişi giderlerini baştan planlayın; bedel peşin ve tam olarak belirlenir.

• Geçit kurulduktan sonra güzergâhı ve kapsamı tapu ve krokiyle kayıt altına alın; ileride kapsam veya bedel tartışması çıkarsa bu belgeler belirleyici olur.

• Dava açmadan önce mutlaka arabulucuya başvurun; bu şart yargılama sırasında sonradan tamamlanamaz, eksikse dava usulden reddedilir.