Tahliye Davaları Rehberi: Tüm Tahliye Sebepleri ve Yolları

Türk hukukunda kiracı, kira sözleşmesi devam ettiği sürece güçlü bir korumadan yararlanır: Kiraya veren, sözleşme süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz; tahliye ancak kanunda sayılı sebeplerle ve kanunda öngörülen usullerle mümkündür. Bu rehber, konut ve çatılı işyeri kiralarındaki tüm tahliye sebeplerini tek sayfada topluyor; her sebep için temel şartları ve süreleri özetliyor, ayrıntılar için ilgili yazılarımıza yönlendiriyoruz.

Kira ilişkisinin genel kuralları (kira artışı, sözleşme hazırlığı, depozito, kefillik) için Kira Hukuku Rehberi'mize; aynı konuların kiracı gözünden anlatımı için Tahliye Davasında Kiracının Savunma Hakları sayfamıza bakabilirsiniz.

Tahliyeye Giden Üç Ayrı Yol

Tahliye sebebine göre izlenecek usul değişir; doğru yolu seçmek, sürecin süresini ve maliyetini doğrudan belirler:

• Bildirim (ihtar/ihtarname) + dava yolu: Çoğu tahliye sebebi, önce kiracıya yöneltilecek yazılı bir bildirimi, ardından Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak tahliye davasını gerektirir.

• İcra yolu: Kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü senaryolarında, dava açmadan ilamsız icra yoluyla tahliye mümkündür (Örnek 13 ve Örnek 14 takipleri). Bu yol, arabuluculuk şartına tabi olmadığı için genellikle en hızlısıdır.

• Arabuluculuk + dava: Mahkemede açılacak her tahliye davasından önce zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir; aksi halde dava usulden reddedilir (6325 s.K. m. 18/B/1-a).

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

• Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) — TBK m. 315: Kiracıya yazılı ihtarla en az otuz gün ödeme süresi verilir ve süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye davası açılır. Aynı sonuca, otuz günlük ödeme süreli ödeme emri içeren tahliye talepli icra takibiyle (Örnek 13) dava açmadan da ulaşılabilir. Ödeme emrine itiraz edilmez ve otuz günlük süre içinde ödeme de yapılmazsa, sürenin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir (İİK m. 269/a); itiraz edilmişse önce itirazın kaldırılması gerekir (İİK m. 269/b ve m. 269/c). Bu yolun işleyişi için bkz. Yargıtay 12. HD'nin 07.06.2023 tarihli, 2022/12852 E. ve 2023/4034 K. sayılı kararı. Hazır ihtarname örneği için temerrüt ihtarnamesi şablonumuza bakabilirsiniz.

• İki haklı ihtar — TBK m. 352/2: Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez haklı yazılı ihtara muhatap olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Borcun sonradan ödenmesi ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz; usulüne uygun tebliğ edilmiş tahliye ihtarlı ödeme emri (Örnek 13) de ihtar yerine geçer. İhtarların muaccel hale gelmiş kira bedelleri için ve her ay için ayrı ayrı yapılmış olması şarttır; ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa her ay için ayrı ihtar çekilmiş olması aranır. İhtar, hangi ayın kira bedelinin ödenmediğini, otuz gün içinde ödenmesi gerektiğini ve ödenmezse tahliye davası açılacağını içermeli; her iki ihtarın da aynı kira yılı içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması zorunludur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.11.2021 tarihli, 2017/1289 E. ve 2021/1314 K. sayılı kararı). İhtar örneği için kira ödeme ihtarnamesi şablonumuz kullanılabilir.

• Yazılı tahliye taahhüdü — TBK m. 352/1: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı taahhütle belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı üstlenmişse, bu tarihte çıkmadığında kiraya veren bir ay içinde icra takibi (Örnek 14) başlatabilir veya dava açabilir. Sözleşmeyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan taahhüt, kiracının özgür iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersizdir (Yargıtay 3. HD'nin 18.11.2025 tarihli, 2025/2741 E. ve 2025/5408 K. sayılı kararı). Geçerlilik şartlarına uygun taahhütname örneğimiz sitemizde mevcuttur.

• Kiracının aynı ilçede konutu bulunması — TBK m. 352/3: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi hâlinde, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Uygulamada az bilinen bu sebepte iki koşulun bir arada bulunması aranır: kiracının aynı yerde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve bu konutun, kiracının sosyal durumu ile aile nüfus sayısı bakımından da oturmasına elverişli olması (Yargıtay 3. HD'nin 20.09.2017 tarihli, 2017/4366 E. ve 2017/12337 K. sayılı kararı).

• Sözleşmeye aykırı kullanım — TBK m. 316: Kiracının taşınmazı özensiz kullanması, komşuları rahatsız etmesi veya kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kiraya vermesi (TBK m. 322) halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süreli yazılı ihtarla aykırılığın giderilmesini ister; aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez hale gelmesi hallerinde ihtara gerek olmadan yazılı fesih mümkündür. Bu son hâlde davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi yeterlidir; ayrıca süre verilmesi aranmaz — Yargıtay 3. HD, kiralanan bahçede doksan sekiz köpek barındırılmasını açıktan fena kullanım sayarak davanın reddine dair kararı bozmuştur (26.02.2018 tarihli, 2017/9161 E. ve 2018/1613 K. sayılı kararı).

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

• İhtiyaç nedeniyle tahliye — TBK m. 350/1 ve m. 351: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ya da işyeri ihtiyacı doğmuşsa, sözleşme süresinin (uzama yılının) sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Taşınmazı yeni satın alan malik ise edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya bildirmek şartıyla, altı ay sonra dava açabilir. Süreyi koruyan ihtarname örneğimiz mevcuttur. İhtiyaç sahibi olabilecek kişiler kanunda sınırlı sayıda belirlendiğinden, örneğin gerçek kişi malik ortağı olduğu şirketin ihtiyacına dayanarak tahliye isteyemez (Yargıtay 3. HD'nin 21.04.2021 tarihli, 2021/2159 E. ve 2021/4476 K. sayılı kararı). Tahliye sonrası taşınmaz üç yıl boyunca haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanamaz; aksi halde kiracı lehine tazminat doğar.

• Yeniden inşa veya esaslı onarım — TBK m. 350/2: Taşınmazın yeniden inşası ya da imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, sözleşme dönemine bağlı süreler içinde tahliye davası açılabilir. Mahkeme, belediyece onaylı projeyi mahalline uygulatıp bilirkişi keşfiyle tadilatın imar amaçlı ve esaslı işlerden olup olmadığını ve kiralananda oturmanın fennen mümkün olup olmadığını tespit etmeden tahliyeye karar veremez (Yargıtay 3. HD'nin 01.03.2017 tarihli, 2017/1372 E. ve 2017/2218 K. sayılı kararı). Boya badana, sıva tamiri, tesisat bakımı, kapı-pencere doğraması değişimi gibi işler bu sebebe dayanak olmaz (Yargıtay 6. HD'nin 11.09.2013 tarihli, 2013/10024 E. ve 2013/12186 K. sayılı kararı). Eski kiracının, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle öncelikle kiralama hakkı vardır; bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır (TBK m. 355/3).

• Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye — 6306 sayılı Kanun: Riskli yapı tespiti kesinleşen binalarda tahliye, mahkeme kararı olmadan idari süreçle yürür. 7471 sayılı Kanun'la (09.11.2023) değişik m. 5/3 uyarınca yapının yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu, uzatılamayan bir üst sınırdır; 7471 öncesinde geçerli olan altmış günlük alt sınır yürürlükten kalkmıştır. Tebligat, tahliye ve yıktırma tutanağının yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesiyle yapılır; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (m. 5/5). Süre sonunda tahliye engellenirse, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle boşaltma yapılır (m. 5/4). Danıştay, riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yapının yıkılmadan ya da güçlendirilmeden önce nüfus ve eşyadan tahliyesini hukuka uygun saymış; ayrıca kiracının, malik tespite itiraz etmemiş olsa bile riskli yapı tespitine karşı iptal davası açmakta meşru ve güncel menfaati bulunduğuna hükmetmiştir (Danıştay 6. Dairesi'nin 10.02.2022 tarihli, 2020/2160 E. ve 2022/1329 K. sayılı kararı). Tahliye için yıkım şart değildir; o dosyada yapı boşaltılmış, yıkılmayıp restore edilmiştir. Yıkımla birlikte kira sözleşmesi son bulur. Bu süreçte yapım süresince ödenen kira yardımı maliklere, bir defaya mahsus taşınma yardımı ise kiracıya yöneliktir. Bu ayrım kanunun lafzından değil uygulamadan gelir: m. 5/1 kira yardımını maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine bağlar; hangi hak sahibinin hangi türde ve ne süreyle destek alacağını Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzu belirler. Malikin de yapıda fiilen ikamet etmiş olması aranır — ayrıntı için Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Hak Sahipliği yazımıza bakın.

• On yıllık uzama süresi — TBK m. 347: Belirli süreli sözleşme, sürenin bitiminden sonra on uzama yılı boyunca yenilenmişse, kiraya veren hiçbir sebep göstermeksizin, on yılın dolmasını izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu, kiraya verenin sebepsiz tek tahliye imkânıdır; ancak on yılı aşan uzun bir bekleme gerektirir. On yıllık sürenin hesabı ve bildirim şartı için bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. ve 2021/614 K. sayılı kararı.

Kiracının Kendi İradesiyle Sona Erdirme

Tahliye baskısı her zaman kiraya verenden gelmez; kiracının erken fesih hakkı ve tahliyesi yazımızda, kiracının sözleşmeyi süresinden önce veya uzama yılı sonunda nasıl sona erdirebileceğini, erken tahliyenin tazminat sonuçlarını ve anahtar teslimin ispatını ele alıyoruz. Taşınmazın tesliminde yaşanabilecek uyuşmazlıkları önlemek için anahtar teslim ve tahliye tutanağı örneğimizi kullanabilirsiniz.

Süreler Tek Bakışta

Tahliye davalarında sürelerin neredeyse tamamı hak düşürücüdür; kaçırılan süre, o yıl için tahliye hakkının kaybı anlamına gelir. Aşağıdaki tablo her sebep için dayanağı ve kritik süreyi tek bakışta gösterir:

Arabuluculuk başvurusu, büroya başvurudan son tutanağa kadar bu sürelerin işlemesini durdurur (6325 s.K. m. 18/B yollamasıyla m. 18/A/15: "zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez"); yine de son güne kalmamak en güvenli yoldur.

Bu rehberdeki yollar, geçerli bir kira ilişkisinin varlığını öngörür. Taşınmazda hiçbir sözleşme ilişkisi olmadan oturan biri varsa izlenecek yollar tamamen farklıdır; bkz. Fuzuli İşgalde Tahliye.

Sözleşmenin yıllık uzaması ve süre ayrımı için Belirli/Belirsiz Süreli Kira ve Fesih Bildirim Süreleri yazımıza bakın; bu süreleri kira süre hesaplama aracıyla tarih tarih hesaplayabilirsiniz.

Ortak Usul Kuralları

• Görevli mahkeme: Tüm kira kaynaklı tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m. 4/1-a); icra yoluyla tahliyede icra mahkemesi (İİK m. 269/a ve devamı).

• Yetkili mahkeme: Uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi. Tahliye davası taşınmazın aynına değil şahsi hakka dayandığından bu kesin bir yetki kuralı değildir; davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir (HMK m. 6 ve m. 10).

• Arabuluculuk: Mahkemede açılacak her tahliye davası öncesinde zorunludur; ilamsız icra takipleri hariçtir.

• İspat: İhtarnamelerin noter kanalıyla gönderilmesi ve tebliğ belgelerinin saklanması, davanın en kritik delillerini oluşturur. Sık kullanılan belgelerin doldurulabilir örnekleri Örnek Belgeler sayfamızdadır.

Davanın açılış maliyetini dava masrafı hesaplama aracıyla, karşı vekâlet ücretini vekâlet ücreti hesaplama aracıyla önceden görebilirsiniz.

Karar Alındıktan Sonra: İcra Aşaması

Tahliye kararını almak süreci bitirmez. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa kararın icra dairesi eliyle infaz ettirilmesi gerekir. Tahliye ilamları kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir; istinaf veya temyiz başvurusu infazı kendiliğinden durdurmaz. İcra emrinin tebliğinden itibaren kiracıya taşınmazı boşaltması için yedi gün tanınır; süre sonunda cebren tahliye yapılır (İİK m. 26). Bu yedi günlük süre mahkeme ilamına dayalı ilamlı icrada geçerlidir; ilamsız takip sonunda icra mahkemesinden alınan tahliye kararı ise tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren on gün geçmedikçe icra edilemez (İİK m. 269/c-son). Sürecin tamamı, teminat karşılığı icranın geri bırakılması (tehir-i icra) dahil, Tahliye Kararının İcrası yazımızdadır. Tahliye sırasında taşınmazda kalan eşyalar için ise Kiracı Tahliye Sonrası Eşyalarını Bırakırsa yazımıza bakabilirsiniz.

Hangi Durumda Hangi Yol? Kısa Karar Rehberi

• Kiracı kirayı ödemiyorsa: En hızlı yol genellikle tahliye talepli icra takibidir (Örnek 13); alternatif olarak 30 günlük ihtar + dava yolu izlenebilir. Düzensiz ödeme alışkanlık haline gelmişse iki haklı ihtar stratejisi değerlendirilmelidir.

• Elinizde geçerli bir tahliye taahhüdü varsa: Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde Örnek 14 takibi en kısa yoldur.

• Taşınmaza kendiniz veya aileniz için ihtiyacınız varsa: Süreleri koruyan bir ihtarname gönderip uzama yılı sonunda ihtiyaç davası açın.

• Bina yenilenecek veya riskli ise: İmar amaçlı tahliye davası ya da kentsel dönüşüm süreci; ikisinin usulü tamamen farklıdır.

• Kiracıyla ilişki 10 yılı aşkın süredir uzuyorsa: Sebep göstermeksizin üç ay önceli bildirimle sona erdirme imkânını değerlendirin.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Tahliye stratejisini tek sebep üzerine kurmayın; aynı olayda birden fazla tahliye sebebi (örneğin temerrüt + iki haklı ihtar) birlikte işletilebilir.

• Her ihtar ve bildirimi noter kanalıyla, yazılı ve tarihli yapın; tahliye davaları büyük ölçüde tebliğ belgeleri üzerinden kazanılır.

• Bir aylık dava sürelerini takvime işleyin; bu süreler hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

• Dava öncesi arabuluculuk şartını atlamayın; icra yolunu kullanıyorsanız bu şartın aranmadığını bilin.

• Kararı aldıktan sonra icra aşamasını planlayın; kesinleşmeyi beklemek gereksiz zaman kaybıdır.

• Kiracıysanız, aldığınız her ihtarnameyi ciddiye alın ve süreleri kaçırmadan hukuki destek isteyin; sürelerin kaçırılması savunma imkânlarını büyük ölçüde daraltır.