İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Hapis Hakkı (TBK m. 336-338)

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Kirası ödenmeyen bir dükkânın veya deponun kiraya vereni, çoğu zaman en somut güvenceyi kiralananın içindeki mallarda arar: tezgâhlar, makineler, mobilyalar, vitrindeki emtia. Türk Borçlar Kanunu bu içgüdüyü sınırları belli bir hakka dönüştürür — kiraya verenin hapis hakkı (TBK m. 336-338). Bu hak, kiraya verene, ödenmeyen kira alacağı için kiralanandaki taşınırları alıkoyma ve bunlar üzerinden alacağını tahsil etme imkânı tanır. Ancak uygulamada "eşyaya el koyma" olarak yanlış anlaşılır: kiraya veren kendi başına kilidi değiştirip malları tutamaz; hak, ancak icra dairesi ya da sulh hâkimi eliyle kullanılabilir. Bu yazıda, işyeri kiralarına özgü kuralları tamamlayacak şekilde hapis hakkının kapsamını, hangi mallara uzandığını, nasıl kullanıldığını ve sınırlarını ele alıyoruz.

Hapis Hakkı Nedir, Hangi Kiralarda Vardır?

Hapis hakkı, kiraya verene kanunla tanınan bir yasal rehin benzeri güvencedir; sözleşmede kararlaştırılmasına gerek yoktur, kira ilişkisinin varlığıyla kendiliğinden doğar.

• Yalnızca taşınmaz kiralarında tanınmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiraları bunun kapsamındadır; işyeri kiralarında makine, tezgâh, demirbaş ve emtia gibi değerli taşınırların bulunması nedeniyle hak, pratikte en çok burada gündeme gelir.
• Taşınır kiralarında (araç, ekipman kirası) hapis hakkı yoktur.
• Hak, kiralananın içinde bulunan ve onun döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde doğar. Amaç, kiraya vereni kendi eliyle zor kullanmaya değil, kanunî bir güvenceye yöneltmektir.

Kapsamın bu üçlü çerçevesi (bir yıllık/altı aylık güvence + döşenmeye veya kullanılmaya yarayan taşınırlar) içtihatta da aynen tekrarlanır: Yargıtay 3. HD'nin 28.02.2023 tarihli, 2022/2679 E. ve 2023/367 K. sayılı kararına göre kiraya veren, "işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir". Aynı tespit İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. HD'nin 07.10.2024 tarihli, 2024/281 E. ve 2024/2348 K. sayılı kararında da yinelenmiştir.

Hangi Alacakları Güvence Altına Alır?

Hapis hakkı, kira alacağının tamamını değil, kanunun çizdiği belirli bir dilimi güvenceye alır (TBK m. 336):

• İşlemiş bir yıllık kira alacağı (geçmişe dönük, muaccel olmuş bir yıllık kira).
• İşlemekte olan altı aylık kira alacağı (içinde bulunulan döneme ilişkin).

Bu sınır emredicidir; kiraya veren, örneğin üç yıl önceye ait birikmiş kira için hapis hakkına dayanamaz.

• Yan giderler de kapsama girer: Kira bedeli yanında elektrik, su, ortak gider, pazarlama fonu gibi sözleşmeden doğan yan giderler de hapis hakkı güvencesindedir. Yargıtay 12. HD'nin 07.06.2023 tarihli, 2022/13705 E. ve 2023/4033 K. sayılı kararına göre, işyeri kiralarında bu kalemler de tahakkuk eder ve kiracının bunlara yönelik itirazının yasal dayanağı bulunmaz.
• Sınır yine de bir yıl/altı ay dilimidir: Yan giderler dahil olsa da güvence, kira bedeliyle aynı zaman sınırına (işlemiş bir yıl, işlemekte olan altı ay) tabidir; daha eskiye dayanan gider alacakları için hapis hakkı ileri sürülemez.

Hangi Mallar Hapis Hakkına Konu Olur?

Kapsam, "kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarama" ölçütüyle belirlenir:

• Kapsama girenler: İşyerindeki mobilya ve büro donanımı, tezgâh, raf, vitrin, üretim ve işletme makineleri, demirbaşlar. İşyerinin faaliyetine tahsis edilmiş taşınırlar tipik örneklerdir.
• Ticari emtia (satılık mallar): Depodaki veya vitrindeki satışa hazır mallar bakımından uygulama tereddütlüdür. Bir görüş bunları da "kullanıma yarayan" taşınır sayarken, sürekli değişen stok niteliği nedeniyle kapsam dışı tutan yaklaşımlar da vardır. Somut olayda malın işletmeye tahsis derecesine göre değerlendirme yapılır.
• Süsleme amaçlı eşyalar: Kanun, kiralananın süslenmesine ilişkin malları hapis hakkının dışında bırakmıştır; hak yalnızca döşenmeye ve kullanılmaya yarayan taşınırlar üzerinde doğar. Yargıtay 6. CD'nin 18.10.2022 tarihli, 2021/18828 E. ve 2022/13997 K. sayılı kararı bu ayrımı açıkça yapar. Dekoratif tablo, vitrin süsü gibi eşyalar bu nedenle tartışmalıdır.
• Kapsam dışı olanlar: Haczedilemeyen mallar (İİK m. 82 kıyasen — kiracının ve ailesinin geçimi için zorunlu eşya, mesleğini sürdürmesi için gerekli asgari araç-gereç gibi) hapis hakkına da konu olamaz. Nakit para, kıymetli evrak ve kiralananın kullanımına yaramayan kişisel eşyalar da kural olarak kapsam dışıdır.

Kiracıya Ait Olmayan Eşyalar: Üçüncü Kişinin Malları (TBK m. 337)

İşyerlerinde en sık çıkan sorun, kiralanandaki malların bir kısmının başkasına ait olmasıdır (finansal kiralama/leasing konusu makineler, konsinye mallar, bir başkasından ödünç alınan ekipman):

• Kiraya verenin hapis hakkı, kural olarak kiracının mülkiyetindeki taşınırları kapsar. Ancak kiraya veren, bu malların üçüncü kişiye ait olduğunu bilmiyor ve bilebilecek durumda değilse, iyiniyeti korunur ve hak bu mallara da uzanabilir.
• Buna karşılık çalınmış, kaybolmuş veya malikinin iradesi dışında elinden çıkmış eşyalar hiçbir şekilde hapis hakkına konu olamaz.

Bu iki kuralı Yargıtay 3. HD'nin 2022/2679 E. sayılı kararı tek cümlede birleştirir: üçüncü kişilerin, "kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir".

Üçüncü kişi için kritik uyarı: malın size ait olduğunu ispatlamanız tek başına yetmez. Yargıtay 21. HD'nin 15.12.2009 tarihli, 2008/17088 E. ve 2009/16429 K. sayılı kararına göre, hapsedilen eşyanın kiracıya ait olmadığını kiraya verenin bildiğini yahut bilmesi gerektiğini ayrıca ileri sürmek ve kanıtlamak gerekir; "mücerret eşyanın kendisine ait olduğunu ispat etmesi davanın kabulü için yeterli bulunmamaktadır". Bu nedenle istihkak iddiasında bulunacak üçüncü kişi, kiraya verenin durumu bildiğini gösteren delilleri (yazışmalar, sözleşme örneği, makinenin üzerindeki leasing plakası, teslim tutanağı gibi) baştan hazırlamalıdır. - Malın üzerinde daha önce kurulmuş ve kiraya verenin bildiği bir üçüncü kişi hakkı (örneğin usulüne uygun tescilli ticari işletme rehni veya bilinen leasing ilişkisi) varsa, kiraya veren bu mallar üzerinde hapis hakkı ileri süremez. Bu nedenle işyeri kiralarında, kiralanandaki değerli makinelerin leasing veya rehin konusu olup olmadığı çoğu zaman belirleyici olur.

Alt Kirada Durum

Kiralanan usulüne uygun biçimde alt kiraya verilmişse, kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Böylece asıl kiracının borcu, alt kiracının eşyaları üzerinden de kısmen güvence altına alınmış olur.

Hapis Hakkı Nasıl Kullanılır? (Kendiliğinden El Koyma Yok)

Hapis hakkının en kritik ve en çok yanlış bilinen yönü budur: kiraya veren hakkı kendi başına kullanamaz. Kilidi değiştirerek malları tutmak, kiracıyı fiilen dışarıda bırakmak hukuka aykırıdır ve kiraya vereni tazminat ile cezai sorumluluk altına sokar. Doğru yol resmî mercilerden geçer:

• İcra dairesi eliyle defter tutulması: Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu'nun hapis hakkına ilişkin hükümleri (İİK m. 270-271) uyarınca, bulunduğu yer icra dairesinden hapis hakkının kullanılmasını ve kiralanandaki eşyanın defterinin (envanterinin) tutulmasını ister. Bu işlem geciktirilemez: Yargıtay 8. HD'nin 01.04.2015 tarihli, 2015/2689 E. ve 2015/7318 K. sayılı kararına göre defter tutma icra dairesi tarafından derhal yapılır. İcra memuru mahalline giderek eşyayı deftere geçirir; bu andan itibaren mallar kiracının tasarrufundan çıkarılmış sayılır.

• Takibe geçme süresi — "on beş gün" sabit bir süre değildir. Defter tutulduktan sonra kiraya verene takip talebinde bulunması için süre verilir; bu süre on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlettir (Yargıtay 12. HD'nin 20.02.2025 tarihli, 2024/8129 E. ve 2025/1436 K. sayılı kararı). Yani icra dairesi daha kısa bir süre de belirleyebilir; tebliğ edilen mühlete bakmadan "nasılsa on beş günüm var" varsaymak hak kaybına yol açar.

• Hangi takip yolu? Sıradan bir alacak takibi yetmez. Hapis hakkının paraya çevrilmesi, taşınır rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip ile yapılır. Yargıtay 12. HD'nin 11.02.2016 tarihli, 2015/25284 E. ve 2016/3471 K. sayılı kararına göre İİK m. 270/3'te öngörülen süre on beş gün olup, bu süre içinde taşınır rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılması gerekir. Yanlış takip türü seçilirse hapis hakkı düşer. Takip kesinleşince hapis konusu mallar sattırılır ve elde edilen bedelden kira alacağı öncelikle karşılanır.

• Kaçırılan/gizlice götürülen eşya: Kiracı, kiralanandaki eşyayı gizlice veya zorla başka yere taşırsa, kiraya veren bu malları götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk yardımıyla kiralanana geri getirtebilir (TBK m. 338). Bu kuralı Yargıtay Ceza Genel Kurulu'nun 05.06.2018 tarihli, 2014/406 E. ve 2018/260 K. sayılı kararı da aynen tekrarlar; aynı kararda hakkın kullanılabilmesi için kiracının taşınma veya eşyaları taşıma teşebbüsünün bulunması gerektiği belirtilmiştir. On günlük süre çok kısadır; taşımanın öğrenildiği anda derhal harekete geçmek gerekir.

Kiracı Taşınmak İsterse: Alıkoyma

Kiracı taşınmaya veya kiralanandaki taşınırları başka yere götürmeye kalkışırsa, kiraya veren alacağını güvenceye alacak miktardaki malı sulh hukuk hâkiminin veya icra dairesinin kararıyla alıkoyabilir (TBK m. 338). Burada da anahtar nokta aynıdır: alıkoyma resmî karara dayanmalı, kiraya veren malı bizzat zapt etmemelidir. Aksi davranış, kiraya vereni haksız fiil sorumluluğuna ve duruma göre suç isnadına açık bırakır.

Hapis Hakkı ile Tahliyenin İlişkisi

Hapis hakkı, kira alacağının tahsiline yönelik bir güvencedir; tek başına tahliye sağlamaz. Kirasını ödemeyen kiracının işyerinden çıkarılması için ayrıca temerrüt nedeniyle tahliye ya da icra yoluyla tahliye yollarına başvurmak gerekir. Uygulamada kiraya verenler çoğu zaman iki yolu birlikte yürütür: bir yandan hapis hakkı ve haciz ile alacağı güvenceye alır, diğer yandan tahliye takibini işletir. Genel çerçeve için Tahliye Davaları Rehberi'mize bakabilirsiniz.

Hapis hakkı, tahliye sonrasında kiralananda kalan eşyaların tasfiyesinden farklı bir kurumdur; kalan eşyalar için izlenecek yol için bkz. Kiracı Tahliye Sonrası Eşyalarını Bırakırsa Ne Yapılır?

Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

• Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, taraflar tacir olsa dahi 1 Eylül 2023'ten bu yana dava şartı arabuluculuğa tabidir. Buna karşılık hapis hakkının kullanılması (defter tutulması) ve ilamsız icra takibi icra hukukuna ilişkin işlemler olduğundan, bunlara başvurmak için arabuluculuk şartı aranmaz; arabuluculuk, alacağın esasına ilişkin dava açılacaksa gündeme gelir.
• Hapis hakkına ve alacağa ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, kira ilişkisinden kaynaklandığı için Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (HMK m. 4); icra memurunun işlemlerine karşı ise İcra Mahkemesi'ne şikâyet yolu açıktır. Yetkili yer, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kirasını ödemeyen kiracıyla karşılaşınca kendi başınıza kilit değiştirmeyin, eşyayı tutmayın. Bunun yerine derhal icra dairesine başvurarak hapis hakkının kullanılmasını ve defter tutulmasını isteyin; ardından size verilen mühlet içinde (on beş günü geçmemek üzere) ve taşınır rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçin. Yanlış takip türü ya da kaçırılan mühlet, hapis hakkını düşürür.
• Sözleşme aşamasında kiralanandaki demirbaş ve makinelerin envanterini çıkarın; hangi malların kiracıya, hangilerinin leasing/rehin konusu üçüncü kişiye ait olduğunu belgeleyin. Bu kayıt, ileride hapis hakkının kapsamını tartışmasız kılar.
• Değerli makinelerin finansal kiralama veya ticari işletme rehni konusu olup olmadığını sözleşme öncesinde araştırın; bu, alacağınızın gerçek güvencesini doğrudan etkiler.
• Kiracının eşya kaçırma ihtimaline karşı on günlük geri getirme süresini unutmayın; şüphe anında hemen harekete geçin.
• Hapis hakkını, alacağı tahsil için temerrüt/icra yoluyla tahliye süreçleriyle birlikte planlayın; ikisi farklı amaçlara hizmet eder ve çoğu zaman birlikte yürütülür.
• İşyeri kiralarına özgü diğer kurallar (devir, TÜFE sınırı, stopaj) için İşyeri Kiraları yazımıza, genel çerçeve için Kira Hukuku Rehberi'mize bakabilirsiniz.