Kiracının Ölümü Halinde Kira İlişkisinin Akıbeti: Mirasçıların Hakları ve Kiraya Verenin Durumu

Kiracının ölümü, uygulamada hem mirasçılar hem kiraya verenler için belirsizlik yaratan bir durumdur: "Sözleşme sona erdi mi?", "Kirayı kim ödeyecek?", "Ev sahibi bizi çıkarabilir mi?" gibi sorular sıkça sorulur. Türk hukukunda kural açıktır: kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Bu yazıda sözleşmenin mirasçılara geçişini, mirasçıların fesih hakkını (TBK m. 333), konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü sürdürme hakkını (TBK m. 356), kira borçlarından sorumluluğu ve kiraya verenin hangi yollara başvurabileceğini ele alıyoruz.

Kural: Sözleşme Külli Halefiyet Yoluyla Mirasçılara Geçer

Kira sözleşmesi, kural olarak kişiye sıkı sıkıya bağlı bir sözleşme değildir. TMK m. 599 uyarınca mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle terekeyi bir bütün olarak ve kanun gereğince kazanır (külli halefiyet). Bunun kira ilişkisine yansıması şudur:

• Ölen kiracının kira sözleşmesinden doğan hakları ve borçları, başka bir işleme gerek olmaksızın mirasçılarına geçer. Mirasçılar sözleşmenin tarafı haline gelir.

• Ölüm tarihine kadar işlemiş kira borçları tereke borcudur; mirasçılar bu borçlardan kural olarak müteselsilen sorumludur. Ölümden sonra işleyen kiralardan ise sözleşmeyi sürdüren mirasçılar sorumlu olur.

• Mirası reddeden mirasçı (TMK m. 605 vd.), kira sözleşmesine de taraf olmaz ve kira borçlarından sorumlu tutulamaz. Ret süresi kural olarak üç aydır.

• Ödenmiş depozito da terekeye dahildir; sözleşme sona erdiğinde iade koşulları oluşmuşsa mirasçılara ödenir.

Kiraya verenin ölümünde de sonuç benzerdir: kiraya veren sıfatı mirasçılara geçer, sözleşme aynı koşullarla devam eder.

Mirasçıların Fesih Hakkı (TBK m. 333)

Mirasçılar sözleşmeyi sürdürmek zorunda değildir. TBK m. 333 uyarınca kiracının ölümü halinde mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak, en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir. Bu hakkın özellikleri şunlardır:

• Tazminatsızdır. Sözleşme belirli süreli olsa ve sürenin dolmasına uzun zaman kalsa bile, mirasçılar erken tahliye tazminatı ödemeksizin ilişkiden çıkabilir. Bu yönüyle m. 333, kiracının erken fesih hakkına ilişkin genel kurallardan (TBK m. 325) ayrılan özel ve ayrıcalıklı bir imkândır.

• Süreye bağlıdır. Fesih, genel hükümlerdeki bildirim sürelerine uyularak (uygulamada altı aylık kira dönemi sonu için üç ay önceden yazılı bildirimle) yapılmalıdır. Mirasçılar en yakın fesih dönemini sebepsiz geçirirlerse, ölüme dayalı bu özel fesih imkânını kaybeder; sözleşme normal seyrinde devam eder ve ancak genel kurallara göre sona erdirilebilir.

• Terekeye ait bir haktır. Kural olarak tüm mirasçıların birlikte (oybirliğiyle) kullanması gerekir; tek bir mirasçının bildirimi diğerlerini bağlamaz.

• Fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır; ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla gönderilmesi tavsiye edilir.

Tereke borca batıksa mirasın reddi seçeneği için Mirasçılık Belgesi ve Mirasın Reddi yazımıza bakın.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Özel Kural: Sözleşmeyi Sürdürme Hakkı (TBK m. 356)

Konut ve çatılı işyeri kiraları için kanun, m. 333'teki genel kuralın yanına kiracı tarafını koruyan özel bir hüküm eklemiştir. TBK m. 356 uyarınca:

• Konut kiralarında, ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece sözleşmeyi sürdürebilir. Bu kişilerin mirasçı olması şart değildir; ölenle fiilen aynı konutu paylaşan eş, çocuk veya diğer kişiler bu kapsamda değerlendirilebilir. Hak mirasçılık sıfatına değil ölüm anında fiilen birlikte oturuyor olmaya bağlı olduğundan, mirası reddetmiş olmak da tek başına bu hakkı ortadan kaldırmaz.

• İşyeri kiralarında, ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları sözleşmeyi sürdürebilir. Ortağın bu haktan yararlanabilmesi için kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte ortak olması ya da sonradan doğan ortaklığın mülkiyet hakkı sahibince benimsenmiş olması gerekir; her iki hâlde de ispat yükü, hakkı ileri süren taraftadır (Yargıtay 7. HD'nin 15.09.2025 tarihli, 2025/220 E. ve 2025/3634 K. sayılı kararı). O dosyada ortaklık kira sözleşmesinden sonra kurulmuş ve maliklerin rıza gösterdiği ispatlanamamıştı; Daire, ortağın haksız işgalci sayılması ve el atmanın önlenmesi ile ecrimisil talepleri hakkında buna göre karar verilmesi gerektiğine hükmetti. Yani ortaklık ispatlanamadığında yalnızca sürdürme hakkı düşmez, işgal tazminatı da doğar. Mirasçılar yönünden aranan mesleki devamlılık ise fiilen sürdürülmelidir. Yargıtay 6. HD'nin 03.03.2009 tarihli, 2009/13591 E. ve 2009/1629 K. sayılı kararına konu olayda kiracı eczacı ölmüş, eczacı olan eşi kiralananda eczacılığı sürdürmüş ve bu iradesini kiraya verene bildirmişti; Daire, hakkında tahliye davası açılamayacağı için davanın açılmasına sebebiyet verdiğinin de kabul edilemeyeceğini belirterek aleyhine yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilmesini bozdu. Karar mülga 6570 sayılı Kanun'un 13. maddesine dayanır; bu hüküm TBK m. 356 ile karşılanmaktadır. Pratik ders: sürdürme iradesini kiraya verene yazılı olarak bildirmek, sonradan açılacak davada durumu baştan kurar. İşyeri kiralarına özgü diğer farklılıklar için İşyeri Kiralarına Özgü Farklar yazımıza bakabilirsiniz.

• Usulî uyarı: Sürdürme hakkına dayanan savunma cevap dilekçesinde ileri sürülmelidir. Dilekçelerin karşılıklı verilmesinden sonra savunmanın genişletilmesi ya da değiştirilmesi, ancak karşı tarafın açık muvafakati veya usulüne uygun ıslahla mümkündür (HMK m. 141); ıslah da yalnızca tahkikat sona erene kadar yapılabilir (HMK m. 177). Yargıtay 7. HD'nin 05.03.2024 tarihli, 2023/775 E. ve 2024/1332 K. sayılı kararı bunun sonucunu gösterir: davalı cevap dilekçesinde kira ilişkisine dayanmadığı — hatta böyle bir sözleşme bulunmadığını beyan ettiği — hâlde kira sözleşmesi delilini ilk kez istinaf dilekçesinde ileri sürmüş, Daire bunu savunmanın genişletilmesi yasağı kapsamında görüp kira sözleşmesinin hükme esas alınmasını bozmuştur. (Karar bir el atmanın önlenmesi davasına ilişkindir; savunma da genel olarak kira ilişkisine dayanıyordu. Kural TBK m. 356 savunması için de aynıdır, çünkü yasak savunmanın konusuna değil zamanına bakar.)

Bu savunmanın uygulamada nerede karşımıza çıktığına dikkat edin: yukarıdaki iki güncel karar da tahliye davasından değil, malikin açtığı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davasından çıkmıştır. Ölen kiracının ortağı ya da mirasçısı taşınmazda kalmayı sürdürdüğünde malik çoğu kez tahliye değil müdahalenin men'i yoluna gidiyor; sürdürme hakkı da orada bir savunma olarak ileri sürülüyor. Bu yüzden hakkın şartlarını ve zamanında ileri sürülmesini aynı dosyada birlikte düşünmek gerekir.

• Bu hak kullanıldığında kiraya veren, ölümü gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez; kira ilişkisi aynı koşullarla devam eder.

Sağ kalan eş yönünden bir not: kiralanan konut aile konutu niteliğindeyse, eş kira sözleşmesinin tarafı olmasa bile TMK m. 194 uyarınca kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bu koruma, ölümden bağımsız olarak evlilik süresince de geçerlidir; ayrıntı için Aile Konutu Şerhi yazımıza bakabilirsiniz.

Kiraya Veren Ne Yapabilir, Ne Yapamaz?

• Kiraya veren, kiracının ölümüne dayanarak sözleşmeyi feshedemez veya mirasçıları/birlikte oturanları tahliye ettiremez. Ölüm, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri değildir.

• Ancak genel tahliye sebepleri saklıdır: kira ödenmiyorsa temerrüt ve icra takibi yoluyla tahliye, koşulları varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye veya iki haklı ihtar gibi yollar, sözleşmeyi sürdüren mirasçılara karşı da kullanılabilir. Tüm sebepler için Tahliye Davaları Rehberi'ne bakabilirsiniz.

• Taşınmazda oturan kişiler m. 356 kapsamına girmiyor ve mirasçı da değillerse (örneğin ölenin uzak bir tanıdığı), sözleşmeyi sürdürme hakları yoktur; kiraya veren bu kişilere karşı duruma göre tahliye veya el atmanın önlenmesi yoluna gidebilir.

• Kiraya veren, ölümden sonra kimin muhatap olduğunu bilemiyorsa, mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınmasını bekleyebilir veya tereke temsilcisi atanmasını talep edebilir; ihtar ve tebligatların doğru muhataba yöneltilmesi, sonraki dava aşaması için önemlidir.

Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Kiracının ölümü sonrasında çıkan uyuşmazlıklar (fesih bildiriminin geçerliliği, kira alacağı, depozito iadesi, tahliye) kira ilişkisinden kaynaklandığından, dava öncesinde dava şartı arabuluculuk aşaması zorunludur.

• Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
• Mirasın reddi, veraset ilamı gibi miras hukukuna ilişkin talepler ise ayrı usullere tabidir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Mirasçıysanız ve sözleşmeyi sürdürmek istemiyorsanız, en yakın fesih dönemini kaçırmadan tüm mirasçıların katılımıyla yazılı (tercihen noter kanalıyla) fesih bildirimi yapın; bu hak tek seferliktir.

• Sözleşmeyi sürdürecekseniz kiraya vereni yazılı olarak bilgilendirin ve kira ödemelerini aksatmayın; ölüm, işleyen kira borcunu durdurmaz.

• Hakkınızda tahliye davası açılmışsa, sözleşmeyi sürdürme (m. 356) savunmanızı ilk cevap dilekçenizde açıkça ileri sürün ve dayanaklarını (birlikte oturma, ortaklık, meslek devamlılığı) belgeleyin; sonradan ileri sürülen savunma dikkate alınmayabilir.

• Tahliye halinde anahtarı anahtar teslim tutanağıyla teslim edin ve depozito iadesini yazılı olarak talep edin.

• Kiraya verenseniz, ölümden sonra muhatabınızın kim olduğunu (mirasçılar, birlikte oturanlar) tespit etmeden ihtar ve dava yoluna girmeyin; yanlış muhataba yöneltilen işlemler zaman ve hak kaybına yol açar.

• Terekenin borca batık olması ihtimalinde mirasın reddi süresini (üç ay) kaçırmamak için vakit geçirmeden bir avukata danışın.

Kira ilişkisinin genel işleyişi için Kira Hukuku Rehberi'mize göz atabilirsiniz.