Kiracının Ölümü Halinde Kira İlişkisinin Akıbeti: Mirasçıların Hakları ve Kiraya Verenin Durumu

Son güncelleme: 26 Temmuz 2026

Kiracının ölümü, uygulamada hem mirasçılar hem kiraya verenler için belirsizlik yaratan bir durumdur: "Sözleşme sona erdi mi?", "Kirayı kim ödeyecek?", "Ev sahibi bizi çıkarabilir mi?" gibi sorular sıkça sorulur. Türk hukukunda kural açıktır: kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Bu yazıda sözleşmenin mirasçılara geçişini, mirasçıların fesih hakkını (TBK m. 333), konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü sürdürme hakkını (TBK m. 356), kira borçlarından sorumluluğu ve kiraya verenin hangi yollara başvurabileceğini ele alıyoruz.

Kural: Sözleşme Külli Halefiyet Yoluyla Mirasçılara Geçer

Kira sözleşmesi, kural olarak kişiye sıkı sıkıya bağlı bir sözleşme değildir. TMK m. 599 uyarınca mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle terekeyi bir bütün olarak ve kanun gereğince kazanır (külli halefiyet). Bunun kira ilişkisine yansıması şudur:

• Ölen kiracının kira sözleşmesinden doğan hakları ve borçları, başka bir işleme gerek olmaksızın mirasçılarına geçer. Mirasçılar sözleşmenin tarafı haline gelir.

• Ölüm tarihine kadar işlemiş kira borçları tereke borcudur; mirasçılar bu borçlardan kural olarak müteselsilen sorumludur. Ölümden sonra işleyen kiralardan ise sözleşmeyi sürdüren mirasçılar sorumlu olur.

• Mirası reddeden mirasçı (TMK m. 605 vd.), kira sözleşmesine de taraf olmaz ve kira borçlarından sorumlu tutulamaz. Ret süresi kural olarak üç aydır.

• Ödenmiş depozito da terekeye dahildir; sözleşme sona erdiğinde iade koşulları oluşmuşsa mirasçılara ödenir.

Kiraya verenin ölümünde de sonuç benzerdir: kiraya veren sıfatı mirasçılara geçer, sözleşme aynı koşullarla devam eder.

Mirasçıların Fesih Hakkı (TBK m. 333)

Mirasçılar sözleşmeyi sürdürmek zorunda değildir. TBK m. 333 uyarınca kiracının ölümü halinde mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak, en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir. Bu hakkın özellikleri şunlardır:

• Tazminatsızdır. Sözleşme belirli süreli olsa ve sürenin dolmasına uzun zaman kalsa bile, mirasçılar erken tahliye tazminatı ödemeksizin ilişkiden çıkabilir. Bu yönüyle m. 333, kiracının erken fesih hakkına ilişkin genel kurallardan (TBK m. 325) ayrılan özel ve ayrıcalıklı bir imkândır.

• Süreye bağlıdır. Fesih, genel hükümlerdeki bildirim sürelerine uyularak (uygulamada altı aylık kira dönemi sonu için üç ay önceden yazılı bildirimle) yapılmalıdır. Mirasçılar en yakın fesih dönemini sebepsiz geçirirlerse, ölüme dayalı bu özel fesih imkânını kaybeder; sözleşme normal seyrinde devam eder ve ancak genel kurallara göre sona erdirilebilir.

• Terekeye ait bir haktır. Kural olarak tüm mirasçıların birlikte (oybirliğiyle) kullanması gerekir; tek bir mirasçının bildirimi diğerlerini bağlamaz.

• Fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır; ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla gönderilmesi tavsiye edilir.

Tereke borca batıksa mirasın reddi seçeneği için Mirasçılık Belgesi ve Mirasın Reddi yazımıza bakın.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Özel Kural: Sözleşmeyi Sürdürme Hakkı (TBK m. 356)

Konut ve çatılı işyeri kiraları için kanun, m. 333'teki genel kuralın yanına kiracı tarafını koruyan özel bir hüküm eklemiştir. TBK m. 356 uyarınca:

• Konut kiralarında, ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece sözleşmeyi sürdürebilir. Bu kişilerin mirasçı olması şart değildir; ölenle fiilen aynı konutu paylaşan eş, çocuk veya diğer kişiler bu kapsamda değerlendirilebilir. Hak mirasçılık sıfatına değil ölüm anında fiilen birlikte oturuyor olmaya bağlı olduğundan, mirası reddetmiş olmak da tek başına bu hakkı ortadan kaldırmaz.

• İşyeri kiralarında, ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları sözleşmeyi sürdürebilir. Ortakların bu haktan yararlanabilmesi için kira sözleşmesi kurulurken ortak olmaları ya da mevcut ortaklığın kiraya veren tarafından benimsenmiş olması gerekir; bu hususu ispat yükü, hakkı ileri süren ortak veya mirasçı üzerindedir (Yargıtay 7. HD'nin 15.09.2025 tarihli, 2025/220 E. ve 2025/3634 K. sayılı kararı). Mirasçılar yönünden aranan mesleki devamlılık ise fiilen sürdürülmelidir; örneğin ölen eczacı kiracının eczacı olan mirasçısı işletmeyi sürdürüyorsa tahliyesine karar verilemez (Yargıtay 6. HD'nin 03.03.2009 tarihli, 2009/13591 E. ve 2009/1629 K. sayılı kararı). İşyeri kiralarına özgü diğer farklılıklar için İşyeri Kiralarına Özgü Farklar yazımıza bakabilirsiniz.

• Usulî uyarı: Sözleşmeyi sürdürme hakkı, açılan tahliye davasında dilekçeler aşamasında ileri sürülmelidir. Bu aşamadan sonra yapılan m. 356 savunması, karşı tarafın muvafakati veya ıslah yoksa savunmanın genişletilmesi yasağı nedeniyle dikkate alınmaz (Yargıtay 7. HD'nin 05.03.2024 tarihli, 2023/775 E. ve 2024/1332 K. sayılı kararı).

• Bu hak kullanıldığında kiraya veren, ölümü gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez; kira ilişkisi aynı koşullarla devam eder.

Sağ kalan eş yönünden bir not: kiralanan konut aile konutu niteliğindeyse, eş kira sözleşmesinin tarafı olmasa bile TMK m. 194 uyarınca kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bu koruma, ölümden bağımsız olarak evlilik süresince de geçerlidir; ayrıntı için Aile Konutu Şerhi yazımıza bakabilirsiniz.

Kiraya Veren Ne Yapabilir, Ne Yapamaz?

• Kiraya veren, kiracının ölümüne dayanarak sözleşmeyi feshedemez veya mirasçıları/birlikte oturanları tahliye ettiremez. Ölüm, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri değildir.

• Ancak genel tahliye sebepleri saklıdır: kira ödenmiyorsa temerrüt ve icra takibi yoluyla tahliye, koşulları varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye veya iki haklı ihtar gibi yollar, sözleşmeyi sürdüren mirasçılara karşı da kullanılabilir. Tüm sebepler için Tahliye Davaları Rehberi'ne bakabilirsiniz.

• Taşınmazda oturan kişiler m. 356 kapsamına girmiyor ve mirasçı da değillerse (örneğin ölenin uzak bir tanıdığı), sözleşmeyi sürdürme hakları yoktur; kiraya veren bu kişilere karşı duruma göre tahliye veya el atmanın önlenmesi yoluna gidebilir.

• Kiraya veren, ölümden sonra kimin muhatap olduğunu bilemiyorsa, mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınmasını bekleyebilir veya tereke temsilcisi atanmasını talep edebilir; ihtar ve tebligatların doğru muhataba yöneltilmesi, sonraki dava aşaması için önemlidir.

Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Kiracının ölümü sonrasında çıkan uyuşmazlıklar (fesih bildiriminin geçerliliği, kira alacağı, depozito iadesi, tahliye) kira ilişkisinden kaynaklandığından, dava öncesinde dava şartı arabuluculuk aşaması zorunludur.

• Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
• Mirasın reddi, veraset ilamı gibi miras hukukuna ilişkin talepler ise ayrı usullere tabidir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Mirasçıysanız ve sözleşmeyi sürdürmek istemiyorsanız, en yakın fesih dönemini kaçırmadan tüm mirasçıların katılımıyla yazılı (tercihen noter kanalıyla) fesih bildirimi yapın; bu hak tek seferliktir.

• Sözleşmeyi sürdürecekseniz kiraya vereni yazılı olarak bilgilendirin ve kira ödemelerini aksatmayın; ölüm, işleyen kira borcunu durdurmaz.

• Hakkınızda tahliye davası açılmışsa, sözleşmeyi sürdürme (m. 356) savunmanızı ilk cevap dilekçenizde açıkça ileri sürün ve dayanaklarını (birlikte oturma, ortaklık, meslek devamlılığı) belgeleyin; sonradan ileri sürülen savunma dikkate alınmayabilir.

• Tahliye halinde anahtarı anahtar teslim tutanağıyla teslim edin ve depozito iadesini yazılı olarak talep edin.

• Kiraya verenseniz, ölümden sonra muhatabınızın kim olduğunu (mirasçılar, birlikte oturanlar) tespit etmeden ihtar ve dava yoluna girmeyin; yanlış muhataba yöneltilen işlemler zaman ve hak kaybına yol açar.

• Terekenin borca batık olması ihtimalinde mirasın reddi süresini (üç ay) kaçırmamak için vakit geçirmeden bir avukata danışın.

Kira ilişkisinin genel işleyişi için Kira Hukuku Rehberi'mize göz atabilirsiniz.