Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk: Kapsamı, Süreci ve Sonuçları

1 Eylül 2023 tarihinden bu yana kira uyuşmazlıklarının büyük bölümünde mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Sitemizdeki hemen her yazıda kısaca değindiğimiz bu "dava şartı arabuluculuk" kuralını, bu yazıda tek başına ve ayrıntılı olarak ele alıyoruz: hangi uyuşmazlıklar kapsamda, süreç nasıl işliyor, anlaşma ve anlaşmama halinde ne oluyor, süreler nasıl korunuyor?

Yasal Dayanak ve Yürürlük

Zorunlu arabuluculuk, 7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m. 18/B ile getirilmiştir ve 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılan davalarda uygulanmaktadır. Kural şudur: Kapsamdaki uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması bir dava şartıdır; başvurulmadan açılan dava, esasına hiç girilmeden usulden reddedilir.

Hangi Uyuşmazlıklar Kapsamda?

Taşınmaz hukukunu ilgilendiren şu uyuşmazlık grupları zorunlu arabuluculuğa tabidir:

• Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar: Kira tespit davası, kira uyarlama davası, kira alacağı davaları, depozitonun iadesi talepleri ve tüm tahliye davaları — temerrüt, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeniden inşa, on yıllık uzama ve sözleşmeye aykırı kullanım dahil.

• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) uyuşmazlıkları.

• Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (aidat, ortak alan kullanımı vb.).

• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar (TMK m. 737 vd.).

Kapsam Dışında Kalan Önemli İstisnalar

• İlamsız icra yoluyla tahliye: Kira borcunun ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak İİK hükümlerine göre başlatılan tahliye talepli icra takipleri (Örnek 13 ve Örnek 14) arabuluculuk şartına tabi değildir. Bu, ödenmeyen kira ve tahliye taahhüdü senaryolarında icra yolunu belirgin biçimde hızlı kılan bir istisnadır. İstisnanın sınırını kanunun sözü çizer: kapsam dışında kalan, kiralananın 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir (HUAK m. 18/B-1/a). Bu nedenle İcra Mahkemesi'nde görülen itirazın kaldırılması ve tahliye istemleri arabuluculuk şartına tabi değilken, genel mahkemede (Sulh Hukuk) açılan tahliye davaları — dayanağı ne olursa olsun — dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Uygulamada bunun masraf boyutu da vardır: Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. HD'nin 11.02.2026 tarihli, 2024/2590 E. ve 2026/237 K. sayılı kararında, taraflar arabuluculuk toplantısına katılıp anlaşamadıkları hâlde ilk derece mahkemesinin arabuluculuk ücreti hakkında hüküm kurmaması kamu düzenine aykırı bulunmuş, Hazinece karşılanan ücretin davanın kabul-ret oranına göre taraftan tahsiline karar verilmiştir.

• Salt mülkiyete dayalı davalar: El atmanın önlenmesi, tapu iptal ve tescil ve ecrimisil davaları — kira ilişkisinden veya komşu hakkından kaynaklanmadıkça — sayma yoluyla belirlenen kapsamın dışındadır; bu davalarda arabuluculuk ancak ihtiyari olarak denenebilir.

Süreç Adım Adım Nasıl İşler?

• Başvuru: Uyuşmazlığın konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki (veya karşı tarafın yerleşim yerindeki) adliyede bulunan arabuluculuk bürosuna başvurulur. Başvuru için harç ödenmez.

• Görevlendirme ve ilk toplantı: Büro, listeden bir arabulucu görevlendirir. Arabulucu tarafları en kısa sürede ilk toplantıya davet eder; toplantılar yüz yüze veya çevrim içi yapılabilir.

• Süre: Arabulucu, süreci görevlendirilmesinden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Yani arabuluculuk aşaması en geç bir ay içinde tamamlanır.

• Son tutanak: Süreç, anlaşma veya anlaşmama tutanağıyla kapanır. Anlaşmama halinde düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenmesi gereken dava şartı belgesidir.

Toplantıya Katılmamanın Yaptırımı

Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; ayrıca bu taraf lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (HUAK m. 18/A-11). İkinci cümle 7531 sayılı Kanun'un 25. maddesiyle 07.11.2024'te değiştirildi: önceki düzenlemede katılmayan taraf lehine hiç vekâlet ücretine hükmedilmezken, bugün yarısına hükmediliyor. Her iki taraf da ilk toplantıya katılmamışsa, açılacak davada tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır. Yaptırım hafiflemiş olsa da arabuluculuk davetini görmezden gelmek hâlâ mali risk taşır.

Anlaşma Halinde: Anlaşma Belgesinin Gücü

Taraflar arabuluculukta anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi alınmasıyla ilam (mahkeme kararı) niteliğinde belge haline gelir:

• Kira uyuşmazlıkları 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamında olduğundan burada özel hüküm uygulanır ve genel kuraldan iki noktada ayrılır. Birincisi: şerhin alınması zorunludur (m. 18/B-3), tercihe bırakılmış değildir. İkincisi: şerh, "taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden" alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili belgelerde ayrıca içerik denetimi yapar: anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmaz mevzuatındaki sınırlamalara uyulup uyulmadığını inceler, gerekirse duruşma açar.

• Anlaşma belgesi taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkinse, 7531 sayılı Kanun'la eklenen m. 18/B-5 bir kolaylık getiriyor: şerh verildikten sonra taraflardan biri doğrudan tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir ve işlem resmî senet düzenlenmeksizin yerine getirilir.

• Kiracı anlaşmaya rağmen taşınmazı boşaltmazsa, şerh alınmış anlaşma belgesi doğrudan ilamlı icraya konabilir; yeniden dava açmaya gerek kalmaz.

• Üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflarca tekrar dava açılamaz.

Sürelerin Korunması: Kritik Bir Güvence

Kira hukukundaki dava süreleri çoğunlukla bir aylık hak düşürücü sürelerdir ve arabuluculuk aşaması bu sürelerin kaçırılmasına yol açabilirdi. Kanun bunu şöyle çözmüştür: Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyede uzama yılının bitiminden itibaren işleyen bir aylık dava süresi, arabuluculuk başvurusuyla durur; süreç anlaşmazlıkla biterse kalan süre içinde dava açılabilir.

Ne var ki başvuruyu "çok erken" yapmak da ayrı bir risk taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E. ve 2025/3048 K. sayılı kararı, bölge adliye mahkemeleri arasındaki bu görüş ayrılığını uyuşmazlığın giderilmesi yoluyla sonuçlandırmıştır: TBK m. 350'ye dayanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusunun "tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine" karar verilmiş ve karar, Hâkimler ve Savcılar Kurulu aracılığıyla bütün bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmiştir. Aynı Daire, 21.10.2025 tarihli, 2025/2677 E. ve 2025/5038 K. sayılı kararında bu sonucu bir kez daha teyit etmiştir: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulundan gelen yeni bir uyuşmazlığın giderilmesi istemi üzerine, TBK m. 350 bakımından daha önce karar verildiği gerekçesiyle yeniden karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. Bu karardan önce bölge adliye mahkemelerinin bir kısmı, kanunda başvuru zamanına ilişkin bir kısıtlama bulunmadığı gerekçesiyle erken başvuruyu geçerli sayıyordu. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD'nin 13.02.2025 tarihli, 2024/3945 E. ve 2025/375 K. sayılı kararı bunun tipik örneğidir: sözleşme 01.01.2024'te sona ererken arabuluculuk başvurusu 27.12.2023'te yapılmış, dava 19.01.2024'te açılmıştı. Daire, yasada başvuru süresine ilişkin bir düzenleme bulunmadığını, mahkemenin kendiliğinden sınırlama getirmesinin doğru olmadığını belirterek ret kararını kaldırmıştır. Uygulamada güvenli yol, dava açma hakkı doğar doğmaz, fakat ondan önce olmamak üzere başvurmaktır. Kararın kapsamı TBK m. 350 ile sınırlıdır; yeni malikin TBK m. 351/1'e dayanan davası bakımından Daire bir sonuca varmamıştır (bkz. Yeni Malikin Tahliye Hakkı).

Anlaşamama Tutanağından Sonra Dava Ne Zaman Açılmalı?

Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında kanun, son tutanaktan sonra ayrı bir dava açma süresi öngörmez. Belirleyici olan, uyuşmazlığın kendi süresidir — ihtiyaç nedeniyle tahliyedeki bir aylık hak düşürücü süre, kira alacağındaki beş yıllık zamanaşımı gibi. Bu süreler arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A-15) ve tutanağın düzenlendiği günden itibaren kaldığı yerden devam eder. Tutanağın size tebliğini beklemek gerekmez; süre tebliğden değil, düzenleme tarihinden işlemeye başlar.

Bu kuralın pratik sonucu, kalan sürenin başvurunun ne zaman yapıldığına bağlı olmasıdır. Bir aylık sürenin 25. gününde başvurduysanız, son tutanaktan sonra elinizde yalnızca kalan birkaç gün vardır; tutanak imzalandığı gün dava dilekçesinin hazır olması gerekir. Bu yüzden süreli işlerde başvuruyu, dava açma hakkı doğar doğmaz yapmak hem "erken başvuru" hem "geç başvuru" riskini birlikte azaltır.

Dava dilekçesine son tutanağın aslı ya da arabulucunun onayladığı bir örneği eklenir. Eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu sürede sunulmazsa dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava ise herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan reddedilir (m. 18/A-2).

İki özel durum ayrıca bilinmelidir:

• Dava öncesi ihtiyati tedbir ya da ihtiyati haciz alındıysa: Tedbirde kararın uygulanmasının istendiği tarihten itibaren iki haftalık (HMK m. 397/1), ihtiyati hacizde haczin uygulanmasından itibaren yedi günlük (İİK m. 264/1) dava açma süresi, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar işlemez (m. 18/A-16). Kalan süre kaçırılırsa tedbir ya da haciz kendiliğinden kalkar.

• Arabuluculuk sürerken aleyhinize icra takibi başlatıldıysa: Son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren iki hafta içinde menfi tespit davası açar ve talep ederseniz İİK m. 72/2 hükmü uygulanır: mahkeme, alacağın yüzde on beşinden az olmamak üzere teminat karşılığında icra takibinin durdurulmasına ihtiyati tedbirle karar verebilir (m. 18/A-16).

Karşılaştırma için: İş hukukunda işe iade talebinde kanun ayrı bir süre koymuştur — son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren iki hafta (İş Kanunu m. 20/1). Kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarında böyle bir süre yoktur. Süreleri hesaplamak için süre takvimi aracını kullanabilirsiniz.

Arabuluculuk Ücreti Kim Tarafından Ödenir?

• Anlaşma olmazsa: Sürecin ilk iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; taraflara bu aşamada bir ücret yükü doğmaz. İki saati aşan kısım, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir ve yargılama giderinden sayılır.

• Anlaşma olursa: Ücret, aksi kararlaştırılmadıkça Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre nispi olarak hesaplanır ve taraflarca eşit karşılanır. Tarife uyarınca tahliyeye ilişkin anlaşmalarda bir yıllık kira bedelinin yarısı, kira tespitine ilişkin anlaşmalarda tespit edilen kira farkı esas alınarak hesaplama yapılır.

Anlaşma sağlanamayıp dava aşamasına geçilirse doğacak harç ve masraflar için dava masrafı hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.

Arabuluculuk Gerçek Bir Fırsat Olabilir mi?

Zorunlu arabuluculuk çoğu zaman "geçilmesi gereken bir formalite" gibi görülse de, doğru kullanıldığında ciddi avantajlar sunar: Tahliye tarihi, birikmiş kira borcunun taksitlendirilmesi, depozito iadesi ve yeni kira bedeli gibi konular tek oturumda, esnek biçimde ve mahkeme masrafı olmadan çözülebilir. Yıllarca sürebilecek bir yargılama yerine, icra edilebilir bir anlaşma belgesiyle süreci haftalar içinde bitirmek mümkündür. Anlaşma ihtimali düşük olsa bile, karşı tarafın gerçek beklentisini görmek dava stratejisi açısından değerlidir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Arabuluculuk başvurusunu dava açma hakkınız doğduktan sonra, ancak vakit kaybetmeden yapın. Hakkınız doğmadan yapılan başvuru Yargıtay'ca geçersiz sayılmakta; çok geç kalmak ise hak düşürücü süre riski doğurmaktadır.

• Ödenmeyen kira veya tahliye taahhüdü senaryolarında, arabuluculuk şartına tabi olmayan icra yolunu da mutlaka değerlendirin.

• Arabuluculuk davetini asla yanıtsız bırakmayın; mazeretsiz katılmamak, haklı olsanız bile yargılama giderlerini üzerinizde bırakır.

• Anlaşma halinde icra edilebilirlik şerhi almak kira uyuşmazlıklarında zorunludur (HUAK m. 18/B-3) — tercih değil; şerh, anlaşmayı mahkeme kararı gücüne kavuşturur. Taşınmazla ilgili belgelerde şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden isteyin.

• Anlaşma belgesinin kapsamını dikkatle kurgulayın; üzerinde anlaşılan konularda tekrar dava açılamayacağını unutmayın.