Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk: Kapsamı, Süreci ve Sonuçları

Son güncelleme: 26 Temmuz 2026

1 Eylül 2023 tarihinden bu yana kira uyuşmazlıklarının büyük bölümünde mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Sitemizdeki hemen her yazıda kısaca değindiğimiz bu "dava şartı arabuluculuk" kuralını, bu yazıda tek başına ve ayrıntılı olarak ele alıyoruz: hangi uyuşmazlıklar kapsamda, süreç nasıl işliyor, anlaşma ve anlaşmama halinde ne oluyor, süreler nasıl korunuyor?

Yasal Dayanak ve Yürürlük

Zorunlu arabuluculuk, 7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m. 18/B ile getirilmiştir ve 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılan davalarda uygulanmaktadır. Kural şudur: Kapsamdaki uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması bir dava şartıdır; başvurulmadan açılan dava, esasına hiç girilmeden usulden reddedilir.

Hangi Uyuşmazlıklar Kapsamda?

Taşınmaz hukukunu ilgilendiren şu uyuşmazlık grupları zorunlu arabuluculuğa tabidir:

• Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar: Kira tespit davası, kira uyarlama davası, kira alacağı davaları, depozitonun iadesi talepleri ve tüm tahliye davaları — temerrüt, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeniden inşa, on yıllık uzama ve sözleşmeye aykırı kullanım dahil.

• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) uyuşmazlıkları.

• Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (aidat, ortak alan kullanımı vb.).

• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar (TMK m. 737 vd.).

Kapsam Dışında Kalan Önemli İstisnalar

• İlamsız icra yoluyla tahliye: Kira borcunun ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak İİK hükümlerine göre başlatılan tahliye talepli icra takipleri (Örnek 13 ve Örnek 14) arabuluculuk şartına tabi değildir. Bu, ödenmeyen kira ve tahliye taahhüdü senaryolarında icra yolunu belirgin biçimde hızlı kılan bir istisnadır. İstisnanın sınırı, uyuşmazlığın hangi mahkemeye taşındığına göre çizilir: İcra Mahkemesi'nde görülen itirazın kaldırılması ve tahliye istemleri kapsam dışındayken, genel mahkemede (Sulh Hukuk) açılan itirazın iptali ve tahliye davaları arabuluculuk dava şartına tabidir (Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. HD'nin 11.02.2026 tarihli, 2024/2590 E. ve 2026/237 K. sayılı kararı).

• Salt mülkiyete dayalı davalar: El atmanın önlenmesi, tapu iptal ve tescil ve ecrimisil davaları — kira ilişkisinden veya komşu hakkından kaynaklanmadıkça — sayma yoluyla belirlenen kapsamın dışındadır; bu davalarda arabuluculuk ancak ihtiyari olarak denenebilir.

Süreç Adım Adım Nasıl İşler?

• Başvuru: Uyuşmazlığın konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki (veya karşı tarafın yerleşim yerindeki) adliyede bulunan arabuluculuk bürosuna başvurulur. Başvuru için harç ödenmez.

• Görevlendirme ve ilk toplantı: Büro, listeden bir arabulucu görevlendirir. Arabulucu tarafları en kısa sürede ilk toplantıya davet eder; toplantılar yüz yüze veya çevrim içi yapılabilir.

• Süre: Arabulucu, süreci görevlendirilmesinden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Yani arabuluculuk aşaması en geç bir ay içinde tamamlanır.

• Son tutanak: Süreç, anlaşma veya anlaşmama tutanağıyla kapanır. Anlaşmama halinde düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenmesi gereken dava şartı belgesidir.

Toplantıya Katılmamanın Yaptırımı

Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Bu nedenle arabuluculuk davetini görmezden gelmek, ciddi bir mali risk taşır.

Anlaşma Halinde: Anlaşma Belgesinin Gücü

Taraflar arabuluculukta anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi alınmasıyla ilam (mahkeme kararı) niteliğinde belge haline gelir:

• Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olan hallerde icra edilebilirlik şerhi, 6325 sayılı Kanun m. 18/2 uyarınca arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilir. Uygulamada bu mahkeme çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeyle aynı olsa da, belirleyici ölçüt arabulucunun görev yeridir.

• Kiracı anlaşmaya rağmen taşınmazı boşaltmazsa, şerh alınmış anlaşma belgesi doğrudan ilamlı icraya konabilir; yeniden dava açmaya gerek kalmaz.

• Üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflarca tekrar dava açılamaz.

Sürelerin Korunması: Kritik Bir Güvence

Kira hukukundaki dava süreleri çoğunlukla bir aylık hak düşürücü sürelerdir ve arabuluculuk aşaması bu sürelerin kaçırılmasına yol açabilirdi. Kanun bunu şöyle çözmüştür: Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyede uzama yılının bitiminden itibaren işleyen bir aylık dava süresi, arabuluculuk başvurusuyla durur; süreç anlaşmazlıkla biterse kalan süre içinde dava açılabilir.

Ne var ki başvuruyu "çok erken" yapmak da ayrı bir risk taşır. Yargıtay 3. HD'nin 21.10.2025 tarihli, 2025/2677 E. ve 2025/5038 K. sayılı kararına göre tahliye davalarında arabuluculuk başvurusu, ancak dava açma hakkı doğduktan sonra (örneğin sözleşme süresinin veya uzama yılının bitiminden sonra) yapılmalıdır; bu tarihten önce yapılan başvuru "işlevsiz" sayılır ve dava şartı gerçekleşmemiş kabul edilir. Bölge adliye mahkemelerinin bir kısmı ise kanunda başvuru zamanına ilişkin bir kısıtlama bulunmadığı gerekçesiyle erken başvuruyu geçerli saymaktadır (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD'nin 13.02.2025 tarihli, 2024/3945 E. ve 2025/375 K. sayılı kararı). Uygulamada güvenli yol, Yargıtay'ın dar yorumuna uymak; yani dava açma hakkı doğar doğmaz, fakat ondan önce olmamak üzere başvurmaktır.

Arabuluculuk Ücreti Kim Tarafından Ödenir?

• Anlaşma olmazsa: Sürecin ilk iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; taraflara bu aşamada bir ücret yükü doğmaz. İki saati aşan kısım, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir ve yargılama giderinden sayılır.

• Anlaşma olursa: Ücret, aksi kararlaştırılmadıkça Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre nispi olarak hesaplanır ve taraflarca eşit karşılanır. Tarife uyarınca tahliyeye ilişkin anlaşmalarda bir yıllık kira bedelinin yarısı, kira tespitine ilişkin anlaşmalarda tespit edilen kira farkı esas alınarak hesaplama yapılır.

Anlaşma sağlanamayıp dava aşamasına geçilirse doğacak harç ve masraflar için dava masrafı hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.

Arabuluculuk Gerçek Bir Fırsat Olabilir mi?

Zorunlu arabuluculuk çoğu zaman "geçilmesi gereken bir formalite" gibi görülse de, doğru kullanıldığında ciddi avantajlar sunar: Tahliye tarihi, birikmiş kira borcunun taksitlendirilmesi, depozito iadesi ve yeni kira bedeli gibi konular tek oturumda, esnek biçimde ve mahkeme masrafı olmadan çözülebilir. Yıllarca sürebilecek bir yargılama yerine, icra edilebilir bir anlaşma belgesiyle süreci haftalar içinde bitirmek mümkündür. Anlaşma ihtimali düşük olsa bile, karşı tarafın gerçek beklentisini görmek dava stratejisi açısından değerlidir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Arabuluculuk başvurusunu dava açma hakkınız doğduktan sonra, ancak vakit kaybetmeden yapın. Hakkınız doğmadan yapılan başvuru Yargıtay'ca geçersiz sayılmakta; çok geç kalmak ise hak düşürücü süre riski doğurmaktadır.

• Ödenmeyen kira veya tahliye taahhüdü senaryolarında, arabuluculuk şartına tabi olmayan icra yolunu da mutlaka değerlendirin.

• Arabuluculuk davetini asla yanıtsız bırakmayın; mazeretsiz katılmamak, haklı olsanız bile yargılama giderlerini üzerinizde bırakır.

• Anlaşma halinde mutlaka icra edilebilirlik şerhi alın; şerh, anlaşmayı mahkeme kararı gücüne kavuşturur.

• Anlaşma belgesinin kapsamını dikkatle kurgulayın; üzerinde anlaşılan konularda tekrar dava açılamayacağını unutmayın.