Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt) Nedeniyle Tahliye ve İlamsız İcra Yoluyla Tahliye

Son güncelleme: 6 Ağustos 2026

Kira Hukuku Rehberi sayfamızda tahliye sebeplerinden biri olarak saydığımız "kira bedelinin ödenmemesi" durumu, uygulamada en sık başvurulan tahliye yoludur — çünkü sonucu diğer yollara göre daha hızlı alınabilir. Bu yazıda, kiracının kira borcunu ödememesi (temerrüt) durumunda kiraya verenin izleyebileceği iki farklı yolu — noter ihtarnamesiyle dava yolu ve ilamsız icra yoluyla tahliye — ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Bu kurumu, daha önce ele aldığımız iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeden ayırmak önemlidir: temerrüt nedeniyle tahliyede tek bir ödeme krizi yeterliyken, iki haklı ihtarda kiracının ödeme alışkanlığındaki süreklilik cezalandırılır. Aşağıda göreceğiniz gibi, bu iki kurum aslında birbirini besleyebilir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Nedir?

Temerrüt nedeniyle tahliye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 315. maddesinde düzenlenmiştir. Kiracı, muaccel hale gelen (vadesi gelmiş) kira bedelini veya yan gideri (aidat, ortak gider gibi) ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre vererek, bu süre içinde de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilen süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt gerçekleşmiş sayılır ve kiraya veren tahliye davası açabilir.

Kiraya verenin bu bildirimi yapmak için iki farklı yolu vardır:

• Noter (veya posta/iadeli taahhütlü) yoluyla ihtarname göndermek ve doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açmak. Bu yol için doldurulabilir örnek temerrüt ihtarnamesi sayfamızdan, süre ödemesiz dolduğunda açılacak dava için ise örnek temerrüt nedeniyle tahliye dava dilekçesi sayfamızdan yararlanabilirsiniz.

• İcra dairesi aracılığıyla, tahliye talepli ödeme emri (uygulamada "Örnek 13" olarak bilinir) göndererek ilamsız icra yoluna başvurmak. Bu yöntemde, gönderilen ödeme emri aynı zamanda TBK m. 315 anlamındaki yazılı ihtar yerine geçer.

Uygulamada ikinci yol — ilamsız icra yoluyla tahliye — hem alacağın tahsiline hizmet etmesi hem de ayrı bir ihtarname masrafı gerektirmemesi nedeniyle çok daha sık tercih edilir. Bu yolun tüm adımlarını, itiraz senaryolarını ve Örnek 14 takibini İcra Takibi Yoluyla Tahliye yazımızda ayrıca ele aldık.

Temerrüdün Gerçekleşmesi İçin Gereken Şartlar

• Kiralanan, kiracıya teslim edilmiş olmalıdır. TBK m. 315 yalnızca "kiralananın tesliminden sonra" muaccel olan borçlar için uygulanır.

• Kira bedeli veya yan gider muaccel olmalıdır. Yani ödeme tarihi gelmiş olmalıdır; vadesi gelmemiş bir borç için ihtar çekilemez.

• Kiracıya yazılı bir bildirim (ihtarname veya ödeme emri) yapılmış olmalıdır. Sözlü uyarılar, telefon görüşmeleri veya mesajlar (WhatsApp, SMS vb.) bu şartı sağlamaz.

• Bildirimde, ödeme için tanınan süre açıkça belirtilmelidir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kira ilişkilerinde (adi kira) en az 10 gündür. Süre, bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bu süreden daha kısa bir süre verilmesi ihtarı geçersiz kılar; kiraya veren daha uzun bir süre tanıyabilir.

• Bildirimde, süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği veya tahliyenin talep edileceği açıkça belirtilmelidir. Bu unsur eksikse ihtar hukuki sonuç doğurmaz.

• Borcun hangi aya/döneme ait olduğu ve miktarı belirtilmelidir, ancak bu husus eksik olsa da ihtar tamamen geçersiz sayılmaz; önemli olan esaslı unsurların (süre, fesih iradesi) bulunmasıdır.

Yargıtay 3. HD'nin 28.11.2017 tarihli, 2017/7214 E. ve 2017/16602 K. sayılı kararı bu şartları tek cümlede toplar: "Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi hâlinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir."

Birden fazla kiraya veren varsa, ihtarnamenin ve tahliye davasının tüm kiraya verenler tarafından birlikte yapılması gerekir; bu konudaki eksiklik sonradan giderilemez.

Yan Giderin Ödenmemesi de Tek Başına Tahliye Sebebidir

Uygulamada sık rastlanan bir yanılgı, "asıl kirayı ödedim, aidatı ödememem tahliye sebebi olmaz" düşüncesidir. Bu doğru değildir. TBK m. 315 kira bedeli ile yan gideri aynı hükme bağlamıştır ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 tarihli, 2024/785 E. ve 2025/426 K. sayılı kararı bunu açıkça ortaya koyar: "TBK'nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda İİK'nın 269 ve TBK'nın 315. maddeleri gereğince otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunludur."

Aynı doğrultuda Yargıtay 12. HD'nin 16.05.2024 tarihli, 2023/8563 E. ve 2024/4902 K. sayılı kararına göre de "kiralayan alacaklı, sadece kira borcunu değil yan gideri ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle akdin feshini isteyebilir." Dolayısıyla ödeme emrine veya ihtarnameye konu edilen aidat, ortak gider ya da benzeri yan gider borcunun da otuz gün içinde tam olarak ödenmesi gerekir. Yan giderlerin kapsamı için Kat Mülkiyetinde Aidat ve Ortak Giderler yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracının kiralanandaki ayıba dayanarak kirayı kendiliğinden kesmesi ödememeyi haklı kılmaz; ayıp hâlinde izlenecek doğru yol için Kiralananın Ayıplı Olması ve Kiracının Hakları yazımıza bakın. Sözleşmedeki muacceliyet kaydına dayanılarak yıllık kiranın tamamı muaccel sayılamaz; ayrıntı için bkz. Kira Sözleşmesinde Geçersiz Kayıtlar.

Süre İçinde Ödeme Yapılırsa Ne Olur?

Kiracı, kendisine tanınan 30 (veya 10) günlük süre içinde borcun tamamını (varsa faiz ve masraflarla birlikte) öderse, temerrüt gerçekleşmemiş sayılır ve bu ihtara dayanarak tahliye istenemez. Ancak bu durum tamamen sonuçsuz kalmaz: usulüne uygun tebliğ edilmiş, haklı bir ihtar zaten oluşmuş demektir. Aynı kira yılı içinde bir kez daha benzer bir gecikme yaşanır ve ikinci bir haklı ihtar çekilirse, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları oluşabilir. Bu nedenle kiraya verenler için, ödeme süresi içinde tahsil edilen bir alacak dahi belgelenmeye değer bir haklı ihtar niteliği taşır.

Ödenmesi gereken tutar yalnızca anaparayla sınırlı değildir; kira borcuna işlemiş gecikme faizini gecikme faizi hesaplama aracımızla ay ay hesaplayabilirsiniz.

İlamsız İcra Yoluyla Tahliye Süreci (Örnek 13 Takibi)

İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 269. maddesi ve devamında düzenlenen bu özel takip yolu, kira alacağının tahsili ile kiracının tahliyesini aynı anda talep etmeyi sağlar. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD'nin 20.11.2024 tarihli, 2024/949 E. ve 2024/1213 K. sayılı kararının ifadesiyle kiraya veren, "ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya ödeme emri ile [TBK] m. 315 veya 362 maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir." Ödeme emrinin ihtar yerine geçmesi, bu yolun ayrı bir noter masrafı gerektirmemesinin hukuki dayanağıdır.

1. Başvuru: Kiraya veren, yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunur. Takip talebine yazılı bir kira sözleşmesi eklemesi şart değildir — sözlü kira ilişkisine dayanarak da başvuru yapılabilir ve icra müdürünün bu konuda inceleme yetkisi yoktur. Ancak bu, sözlü sözleşmenin her aşamada yeterli olacağı anlamına gelmez — kiracı ilerleyen aşamada kira ilişkisinin varlığını veya imzayı reddederse durum değişir; bu noktaya aşağıda ayrıca değiniyoruz.

2. Ödeme emrinin gönderilmesi: İcra müdürü, kira borcunun 30 gün içinde ödenmesi gerektiğini ve ödenmezse tahliyenin isteneceğini içeren özel bir ödeme emri (Örnek 13) düzenleyerek kiracıya tebliğ eder.

3. Kiracının 7 günlük itiraz süresi: Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. İtiraz, takibi durdurur. Kiracı bu süre içinde kira sözleşmesini ve varsa imzasını açık ve kesin biçimde reddetmezse, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 20.11.2024 tarihli, 2023/3545 E. ve 2024/2088 K. sayılı kararının ifadesiyle: "borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılacağından, bu durumda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir."

4. 30 günlük ödeme süresi: Kiracı itiraz etse de etmese de, borcun tamamını (faiz ve masraflarla birlikte) 30 gün içinde öderse tahliye istenemez.

5. İtiraz edilmez ve ödeme de yapılmazsa: Takip kesinleşir ve kiraya veren doğrudan İcra Hukuk Mahkemesi'nden kiracının tahliyesini isteyebilir.

6. İtiraz edilirse: Kiracının itirazının niteliği, kiraya verenin izleyebileceği yolu doğrudan belirler:

• Kiracı yalnızca borca itiraz ediyorsa (örneğin "ödedim" diyorsa) ama kira sözleşmesinin veya imzanın varlığını reddetmiyorsa, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Bu durumda kira ilişkisi hukuken tartışmasız kabul edilir; sözlü veya adi yazılı sözleşme bu aşama için yeterlidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.12.2021 tarihli, 2017/1883 E. ve 2021/1670 K. sayılı kararına göre, borçlunun kira sözleşmesi dışında bir itirazda bulunması hâlinde "bununla kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2 c.2)". Kiracı açısından bunun anlamı şudur: "ödedim" demek, aynı zamanda "kiracıyım" demektir ve sonradan sözleşmeyi inkâr etme imkânını kapatır.

• Kiracı kira sözleşmesini veya sözleşmedeki imzayı açık ve kesin biçimde reddederse, işler değişir: Kiraya veren ancak elinde noterce düzenlenmiş veya noter onaylı bir kira sözleşmesi varsa İcra Hukuk Mahkemesi'nden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Sözlü veya adi yazılı (noter onaysız) bir sözleşmeye dayanan kiraya veren bu durumda itirazın kaldırılması yoluna gidemez — bu yol kapanır.

• Bu ikinci durumda kiraya verenin tek seçeneği, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali ve tahliye davası açmaktır. Bu davada kira ilişkisinin varlığı genel ispat hükümlerine (tanık beyanı, yazışmalar, banka dekontları vb.) göre kanıtlanmalıdır; ancak tanıkla ispat sınırının aşıldığı durumlarda (güncel sınır her yıl güncellenir) yazılı delil aranabilir.

Özetle: Sözlü veya yazılı sözleşme farkı, takibi başlatmayı değil, kiracı sözleşmenin varlığını inkâr ettiğinde hangi mahkemeye ve hangi hızda gidebileceğinizi belirler.

İşyeri kiralarında kira alacağı, kiralanandaki taşınırlar üzerindeki kiraya verenin hapis hakkı ile ayrıca güvence altına alınabilir.

Kim Neyi İspatlamak Zorunda?

Bu takipte tarafların hangi olguyu ispatlayacağı, sonucu doğrudan belirler. Yargıtay 12. HD'nin 28.02.2023 tarihli, 2022/13638 E. ve 2023/1212 K. sayılı kararında ortaya konan dağılım şöyledir:

Bu tablonun pratik sonucu şudur: kiraya veren yalnızca bir kira ilişkisinin bulunduğunu ortaya koymakla yükümlüdür; borcun ödendiğini kanıtlamak kiracıya düşer. "Elden ödedim, makbuz almadım" savunması bu nedenle uygulamada neredeyse hiç sonuç vermez. Kiracıların ödemeleri banka üzerinden ve açıklama alanına hangi aya ait olduğu yazılarak yapması, tek gerçek korunma yoludur.

Kiracı Tahliye Ettiğini İleri Sürerse: Anahtar Teslimi ve Tevdi Mahalli

Sıkça karşılaşılan bir savunma, kiracının "ben o tarihte zaten çıkmıştım" demesidir. Kira ilişkisinin ne zaman sona erdiği çekişmeliyse, ispat yükü yine kiracıdadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.12.2021 tarihli, 2018/6-683 E. ve 2021/1722 K. sayılı kararına göre, "kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir."

Taşınmazı boşaltmak tek başına yetmez; anahtarın teslim edilmiş olması gerekir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınıyorsa kiracı çaresiz değildir: aynı karara göre kiracı, "mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmek" suretiyle borcunu sona erdirebilir. Bu adım atılmadığı sürece kira borcu işlemeye devam eder ve fiilen oturulmayan bir taşınmaz için aylarca kira tahakkuk edebilir. Teslimi belgelemek için anahtar teslim tutanağı örneğimizden yararlanabilirsiniz.

Taşınmaz El Değiştirmişse Takibi Kim Başlatır?

Kiralanan satılmışsa ihtarnameyi veya ödeme emrini gönderecek olan yeni maliktir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD'nin 23.10.2024 tarihli, 2024/478 E. ve 2024/781 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, TBK m. 310 uyarınca "kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye herhangi bir şekilde geçmesi hâlinde, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer." Yeni malikin ayrıca bir devir sözleşmesi yapmasına gerek yoktur; devir tarihinden sonra muaccel olan kiralar için doğrudan takip başlatabilir. Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle sahip olduğu ayrı tahliye hakkı için bkz. Yeni Malikin Tahliye Hakkı.

Zorunlu Arabuluculuk Burada Nasıl İşler?

Kira Hukuku Rehberi'mizde belirttiğimiz gibi, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak kural olarak zorunludur. Ancak ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri bu zorunluluğun istisnasıdır. İstisnanın kapsamı şöyledir:

• Takibin başlatılması: Doğrudan icra dairesine başvurup Örnek 13 ödeme emri göndermek için önce arabulucuya gitmenize gerek yoktur.

• İtirazın kaldırılması talebi: Kiraya veren, itiraz üzerine İcra Hukuk Mahkemesi'nden itirazın kaldırılmasını talep ediyorsa, bu da icra hukukuna ilişkin bir yol olduğundan arabuluculuk şartı yine aranmaz.

Buna karşılık:

• Kiraya veren, itirazın kaldırılması yerine genel mahkemede itirazın iptali davası açmayı tercih ederse, bu artık kira ilişkisinden doğan bir dava sayılır ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline gelir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Noter ihtarnamesi yoluyla temerrüt davası: Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

• İlamsız icra yoluyla tahliyede itirazın kaldırılması talebi: İcra Hukuk Mahkemesi görevlidir.

• İtirazın iptali davası: Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Dava Açma Süresi

• Noter ihtarnamesiyle izlenen yolda, temerrüde dayalı tahliye davası açma hakkı kanunda özel bir süreye bağlanmamıştır; ancak dürüstlük kuralı gereği bu hakkın makul bir süre içinde (uygulamada genellikle temerrüdün gerçekleştiği dönemi izleyen kira döneminin sonuna kadar) kullanılması gerektiği kabul edilir. Aşırı gecikme, hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

• İlamsız icra yoluyla tahliyede, itirazın kaldırılması ve tahliye talebi, ödeme emrindeki 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi'nden istenebilir.

Harç ve Masraflar

İlamsız icra yoluyla tahliye takibinde, takip talebi sırasında harç ve masraf ödenir; bu masraflar takibin kesinleşmesi halinde kiracıya yansıtılır. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan tahliye davalarında ise Harçlar Kanunu uyarınca genellikle bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi harç hesaplanır.

Buna ek olarak, itirazın kaldırılması talebi kabul edilir ve alacak likit (belirli, hesaplanabilir) nitelikteyse, İİK m. 269/d yollamasıyla m. 68/7 uyarınca asıl alacağın %20'si oranında icra inkâr tazminatına hükmedilebilir. Kiracı açısından bu, dayanaksız bir itirazın maliyetini ciddi biçimde artıran bir yaptırımdır; kiraya veren açısından ise talep edilmesi gereken, kendiliğinden hükmedilmeyen bir kalemdir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Ev sahibiyseniz, kira borcu ödenmediğinde hız ve maliyet avantajı nedeniyle genellikle ilamsız icra yoluyla tahliye (Örnek 13) tercih edilir; ancak kiracının imzaya itiraz etme ihtimaline karşı yazılı (mümkünse noter onaylı) bir kira sözleşmesi bulundurmak önemlidir.

• İhtarnamede veya ödeme emrinde süre (30 gün) ve fesih/tahliye iradesinin açıkça belirtilmiş olmasına dikkat edin; bu unsurlardan biri eksikse ihtar geçersiz sayılabilir.

• Kiracıysanız, süresi içinde yapacağınız tam ödeme tahliyeyi engeller; ancak bu durum bile aynı kira yılında ikinci bir gecikmeyle birleşirse iki haklı ihtar riskine dönüşebilir.

• İtirazın kaldırılması mı yoksa itirazın iptali davası mı açılacağı, arabuluculuk şartının uygulanıp uygulanmayacağını doğrudan etkiler; bu tercihi yapmadan önce bir avukata danışmak hak kaybını önler.

Tüm tahliye sebeplerini, hak düşürücü süreleri ve izlenecek yolları tek sayfada karşılaştırmak için Tahliye Davaları Rehberi'mize göz atabilirsiniz.