Kiracının Sözleşmeye Aykırı Kullanımı Nedeniyle Fesih (TBK m. 316)

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Kira Hukuku Rehberi'mizde ele aldığımız tahliye sebeplerinin çoğu, kira bedelinin ödenmemesi veya kiraya verenin ihtiyacı gibi ekonomik veya kişisel gerekçelere dayanır. Ancak uygulamada bir o kadar sık karşılaşılan bir başka tahliye sebebi daha vardır: kiracının taşınmazı özensiz veya sözleşmeye aykırı biçimde kullanması, ya da komşulara ve aynı taşınmazda oturanlara saygı göstermemesi. Gürültü şikâyetleri, taşınmazı amacı dışında kullanma, tesisata izinsiz müdahale veya komşularla süregelen anlaşmazlıklar bu kapsamda değerlendirilir. Bu yazıda TBK m. 316'nın düzenlediği bu tahliye yolunu, ihtar usulünü ve ihtarsız derhal fesih hâllerini ele alıyoruz. (Bu yol kiraya verenin feshini düzenler; kiracının kendi haklı sebeple fesih hakkı için Kiracının Erken Fesih Hakkı ve Tahliyesi sayfamıza bakabilirsiniz.)

TBK m. 316 Ne Diyor?

TBK m. 316'ya göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük iki ayrı unsuru bir arada barındırır:

• Sözleşmeye uygun ve özenli kullanma: Kiracı, taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan amaca (konut, işyeri vb.) uygun kullanmalı ve kendi malına gösterdiği özeni göstermelidir. Taşınmazı kararlaştırılan amaç dışında kullanmak (örneğin konut olarak kiralanan bir yeri atölye veya depo gibi kullanmak), tesisata izinsiz ve hatalı müdahalelerde bulunmak, kapı-pencere-duvar gibi unsurlara önemli zarar vermek bu yükümlülüğün ihlali sayılabilir.

• Komşulara ve aynı taşınmazda oturanlara saygı gösterme: Kiracı, yalnızca komşularla değil, aynı taşınmazda (apartman, site) oturan diğer kişilerle ve kiraya verenle olan ilişkisinde de gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Aşırı gürültü, tehdit, hakaret, güvenliği tehlikeye atan davranışlar bu kapsamda değerlendirilir.

Bölge adliye mahkemeleri bu iki unsuru tek bir yükümlülüğün iki yüzü olarak okur. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD'nin 01.04.2026 tarihli, 2024/2671 E. ve 2026/967 K. sayılı ilamında yükümlülük "Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür" biçiminde ifade edilmiştir.

Özen borcunun ölçüsü içtihatta yüksek tutulur. Yargıtay 3. HD'nin 11.04.2023 tarihli, 2022/8233 E. ve 2023/1092 K. sayılı kararında kiracının kiralananı "kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak" zorunda olduğu, bu itibarla "kiralananın aynına veya kiralayanın hukukuna zarar verme olgusu"nun akde aykırılık sayıldığı belirtilmiştir. Ölçüt iki yönlüdür: taşınmazın kendisine verilen fiziki zarar kadar, kiraya verenin taşınmaz üzerindeki hukuki durumunu sarsan davranışlar da aykırılık oluşturur.

Önemle belirtelim: olağan kullanımın doğal sonucu olan aşınma ve yıpranma (örneğin boyanın zamanla solması, normal kullanım izleri) tek başına bu maddenin kapsamına girmez; ihlalin "hor kullanım" seviyesinde olması gerekir.

Uygulamada Sık Görülen Aykırılık Hâlleri

TBK m. 316'ya dayanan tahliye kararlarının büyük bölümü birkaç tipik başlıkta toplanır.

İzinsiz alt kira ve kullanımın devri. Sözleşmede alt kira yasağı bulunuyorsa, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın taşınmazın üçüncü kişilere kiralanması başlı başına fesih ve tahliye sebebidir. Yargıtay 3. HD'nin 20.02.2024 tarihli, 2023/1414 E. ve 2024/718 K. sayılı kararında, "yasağa rağmen kiralananın, alt kiraya verilmesi"nin kiraya verene "TBK.'nun 316 ncı maddesi uyarınca kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talep etme hakkı verdiği" vurgulanmıştır. Ayrıntı için Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri yazımıza bakabilirsiniz.

Kullanım amacının değiştirilmesi. Mesken olarak kiralanan yerin depo, atölye veya işyeri gibi kullanılması, sözleşmede kararlaştırılan amaca aykırılıktır. Hukuk Genel Kurulu'nun 22.03.1978 tarihli, 1978/223 E. ve 1978/259 K. sayılı kararında, tarafların önceki sözleşmeyi serbest iradeyle bozup kiralananın "mesken olarak kullanılacağı" öngörülen yeni bir sözleşme yapmaları hâlinde davanın "son sözleşmenin ihlali nedenine" dayandırılabileceği kabul edilmiş ve ihlalin sabit olması üzerine tahliye kararı onanmıştır. Karar mülga dönemde verilmiş olmakla birlikte, kararlaştırılan kullanım amacının bağlayıcılığına ilişkin ilke bugün de aynıdır.

İzinsiz tadilat, yapı ve eklentiler. Kiraya verenin rızası olmadan kiralananın fiziki yapısına müdahale edilmesi de akde aykırılıktır. Yargıtay 3. HD'nin 22.03.2022 tarihli, 2021/5404 E. ve 2022/2608 K. sayılı ilamında, "davalıların, davacının izni olmaksızın kiralanan yeri değiştirdiği ve yapı ve eklentiler yaptığı" gerekçesiyle "akde aykırı davrandığı sabit olan davalının kiralanandan tahliyesine" karar verildiği belirtilmiştir. Kiracının hangi işi hangi izinle yapabileceği için tadilat ve yenilik hakkı yazımıza bakın.

Bunların yanında tesisata izinsiz ve hatalı müdahale, kiralananın gösterilmesi yükümlülüğünün ısrarla engellenmesi (girme ve gösterme hakkı) ve ortak alan kurallarının süregelen ihlali de aynı çerçevede değerlendirilir.

Genel Kural: Yazılı İhtar ve En Az 30 Günlük Süre

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması hâlinde kiraya veren, doğrudan sözleşmeyi feshedemez. Öncelikle:

• Kiracıya yazılı bir ihtar göndermeli,
• Bu ihtarda hangi davranışın hangi yükümlülüğü ihlal ettiğini somut biçimde belirtmeli,
• Aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre tanımalı ve aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir.

Bu adımların tamamı birlikte gerçekleşmelidir. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 07.11.2024 tarihli, 2023/815 E. ve 2024/1964 K. sayılı kararında usul şöyle özetlenmiştir: "Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir." Karardan çıkan pratik sonuç şudur: ihtar çekmiş olmak yeterli değildir; ihtarın içinde hem süre hem de "aksi hâlde feshederim" uyarısı bulunmalı, davada ise sürenin sonuçsuz geçtiği ortaya konmalıdır.

Bu 30 günlük süre kanunda emredici olarak düzenlenmiştir; kiraya veren bundan daha kısa bir süre veremez. Kiracı bu süre içinde aykırılığı giderirse fesih hakkı doğmaz. Süre dolmasına rağmen aykırılık giderilmemişse, kiraya verenin fesih hakkı doğar.

Dikkat edilmesi gereken bir husus: kiracının, ihtarda belirtilen aykırılığı giderip farklı bir konuda sözleşmeye aykırı davranması hâlinde, kiraya veren yeni bir ihtar çekmeden bu yeni davranışa dayanarak fesih hakkını kullanamaz; her yeni aykırılık için ayrı bir ihtar gerekir.

Konut ve Çatılı İşyeri Dışındaki Kiralarda Durum Farklıdır

TBK m. 316, konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kira ilişkilerinde (örneğin taşınır mal veya ürün kiraları) farklı işler: bu tür kiralarda kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Kanun koyucunun 30 günlük süre koruması, özellikle konut ve çatılı işyeri kiracılarının barınma ve iş sürekliliği ihtiyacını gözeterek getirilmiştir. Yukarıda anılan Antalya Bölge Adliye Mahkemesi kararı da otuz günlük süreyi "konut ve çatılı işyeri kirasında" vurgusuyla, yani kiralananın niteliğine bağlı bir şart olarak ortaya koymaktadır.

İhtarsız Derhal Fesih Hâlleri (TBK m. 316/3)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında dahi, bazı ağır hâllerde kiraya verenin ihtar çekmesine ve süre vermesine gerek kalmaksızın sözleşmeyi derhal feshetmesi mümkündür. TBK m. 316/3 uyarınca bu hâller şunlardır:

• Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi.
• Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması — yani aykırılığın niteliği gereği, süre verilse dahi düzelmeyeceğinin açık olması.
• Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının, kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi.

Bu hâller uygulamada Yargıtay içtihatlarıyla somutlaştırılmıştır. "Açıktan fena kullanım" olarak da anılan bu durumlara örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• Kiralananın randevu evi, kumarhane veya benzeri gayri hukuki/gayri ahlaki bir amaçla kullanılması,
• Balkonda veya taşınmaz içinde yangına yol açacak tehlikeli davranışlarda bulunulması,
• Kiraya verene veya komşulara yönelik ciddi tehdit, hakaret veya süregelen sataşma,
• Taşınmazı sürekli bir tehlike altında bulundurmak.

Bu hâllerin ortak yönü, aykırılığın artık ihtarla giderilebilir olmaktan çıkmasıdır. Yargıtay 3. HD'nin 26.02.2018 tarihli, 2017/9161 E. ve 2018/1613 K. sayılı ilamında ölçüt açıkça konmuştur: "TBK'nun 316/son maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir." Aynı dairenin yukarıda anılan 11.04.2023 tarihli kararı da açıktan fena kullanma hâlinde, ihtar gönderilmesine gerek olmaksızın derhal fesih yapılabileceğini kabul eder.

Davranışın suç oluşturması gerekmez. Uygulamada sık rastlanan bir yanılgı, ihtarsız feshin ancak kiracı hakkında bir ceza soruşturması varsa mümkün olduğu düşüncesidir. Yargıtay 6. HD'nin 02.12.2014 tarihli, 2014/10645 E. ve 2014/13322 K. sayılı kararında ortaya konduğu üzere, davranışların Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil etmesi zorunlu değildir; komşuluk ilişkilerini çekilmez kılması yeterli görülür. Buna karşılık varsa ceza dosyası, çekilmezliğin ispatı bakımından güçlü bir delil oluşturur.

Bu hâllerde dahi fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması zorunludur; kanunun aradığı istisna yalnızca ihtar ve süre şartına ilişkindir, yazılı bildirim şartına ilişkin değildir.

Her Aykırılık Tahliye Getirmez: Kullanım Şartı

Sözleşmenin her ihlali tahliye sonucunu doğurmaz. Yargıtay, TBK m. 316'ya dayalı tahliye için aykırılığın kiralananın kullanımıyla ilgili olmasını arar. Yargıtay 6. HD'nin 14.11.2012 tarihli, 2012/12744 E. ve 2012/14746 K. sayılı kararında kural şöyle ifade edilmiştir: "Kural olarak akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilebilmesi için akde aykırılığın kiralananın kullanımı ile ilgili olması gerekir."

Ayrımı tamamlayan karar, Yargıtay 6. HD'nin 07.04.2016 tarihli, 2015/8449 E. ve 2016/2877 K. sayılı kararıdır: "Kiralananın kullanılması ile ilgisi olmayan, sadece sözleşmedeki bazı hükümlerin ihlali olarak nitelendirilebilecek olgular yalnızca sözleşmenin feshini gerektirip, tahliyeye karar verilemez."

Pratik sonucu şudur: kiracının sözleşmedeki yan bir yükümlülüğü (örneğin bir bildirimi yapma veya belge verme borcunu) ihlal etmesi, kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanısa dahi, ihlal kiralananın nasıl kullanıldığıyla ilgili değilse mahkemeden tahliye kararı alınamaz. Bu nedenle ihtar ve dava dilekçesi kurgulanırken aykırılığın kullanımla bağlantısı somut biçimde gösterilmelidir; bu bağlantının kurulamadığı davalar reddedilmektedir.

Fesih Bildirimi Kim Tarafından Yapılır?

TBK m. 316 kapsamındaki fesih hakkı, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verene aittir. Taşınmazın maliki olsa dahi kiraya veren sıfatını taşımayan bir kişi bu fesih beyanında bulunamaz. Bu nedenle, özellikle taşınmazın birden fazla malikinin bulunduğu veya kiraya verenin malikten farklı bir kişi olduğu hâllerde, fesih bildirimini yapma yetkisinin doğru kişide olduğundan emin olunmalıdır.

Bildirimden Sonra Otomatik Tahliye Olur mu?

Hayır. TBK m. 316 kapsamında yapılan usulüne uygun bir fesih bildirimi, kira sözleşmesini sona erdirir; ancak kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa, kiraya verenin ayrıca tahliye davası açması gerekir. Bu davada mahkeme; ihtarın (varsa) usulüne uygun yapılıp yapılmadığını, 30 günlük sürenin tanınıp tanınmadığını, aykırılığın giderilip giderilmediğini veya ihtarsız fesih hâllerinden birinin gerçekleşip gerçekleşmediğini inceler. Kararın alınmasından sonraki icra aşaması için Tahliye Kararının İcrası yazımıza bakabilirsiniz.

Bu yüzden akde aykırılıkta fesih, kiraya verenin tek taraflı beyanıyla tamamlanan bir işlem gibi görülmemelidir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD'nin 21.06.2017 tarihli, 2017/1056 E. ve 2017/975 K. sayılı kararında bu husus daha da ileri götürülmüştür: "Bu akde aykırılıktan dolayı sözleşmenin feshedilebilmesi için mahkeme kararı gereklidir. Akde aykırılık nedeni ile kiraya verenin tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetmesi TBK'nun 316. maddesine uygun düşmez." Dolayısıyla kiraya verenin, ihtar ve fesih bildirimini gönderdikten sonra kiracıyı kendi eliyle çıkarmaya girişmesi — kilidi değiştirmek, elektrik veya suyu kesmek, eşyayı dışarı koymak — hem açılacak tahliye davasını zayıflatır hem de kiraya vereni hukuki ve cezai sorumluluk altına sokar.

Kiraya Verenin Diğer Talep Hakları

TBK m. 316, yalnızca fesih hakkını düzenlemiş olsa da, kiraya verenin genel hükümler çerçevesinde başkaca talepleri de gündeme gelebilir:

• Kiracının kusurlu davranışı nedeniyle sözleşmenin süresinden önce sona ermesinden doğan müspet zararın tazmini (TBK m. 112 vd. genel hükümlere göre),
• Kiracının taşınmaza yaptığı izinsiz eklenti veya değişikliklerin eski hâline getirilmesi,
• TBK m. 334 uyarınca kiralananın iadesinin talep edilmesi.

Cezai şart konusunda dikkat: Kira sözleşmelerinde özenle kullanma borcuna aykırılık hâli için bir cezai şart öngörülmesi uygulamada yaygındır; ancak bu tür kayıtların geçerliliği tartışmalıdır. TBK m. 346'nın birinci cümlesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini emredici biçimde düzenler. Nitekim Yargıtay 6. HD'nin 14.01.2014 tarihli, 2013/15429 E. ve 2014/192 K. sayılı kararı, kiralananın amacı dışında kullanılması dâhil bir dizi aykırılığa bağlanan tazminat kaydını m. 346 uyarınca geçersiz saymış ve cezai şart isteminin reddi gerektiğini belirtmiştir. Bu nedenle sözleşmedeki cezai şartın talep edilebilirliği, kaydın niteliğine göre somut olayda değerlendirilmelidir. Ayrıntı için Kira Sözleşmesinde Geçersiz Kayıtlar yazımıza bakabilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dava Öncesi Arabuluculuk Gerekir mi?

Evet. Kira Hukuku Rehberi'mizde belirttiğimiz gibi, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kuralı geçerlidir; TBK m. 316'ya dayanan tahliye davaları da bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden reddine yol açar.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• İhtar göndermeden önce, hangi davranışın hangi yükümlülüğü ihlal ettiğini somut ve açık biçimde ortaya koyun; belirsiz veya genel ifadelerle yazılan ihtarlar geçersiz sayılabilir.

• 30 günlük süreyi eksiksiz tanıyın; bu süre kanunen emredici olup kısaltılamaz. İhtarda "aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğim" uyarısının bulunması da şarttır.

• Aykırılığın kiralananın kullanımıyla bağlantısını hem ihtarda hem dava dilekçesinde açıkça kurun; kullanımla ilgisi olmayan sözleşme ihlalleri fesih hakkı verse dahi tahliye sonucunu doğurmaz.

• İddialarınızı destekleyecek somut deliller (komşu şikâyet dilekçeleri, apartman/site yönetimi tutanakları, fotoğraf/video, kolluk tutanakları, tanık beyanları) toplayın; bu deliller hem ihtar aşamasında hem dava sürecinde belirleyici olur.

• Sözleşmeye cezai şart koymanın güvence sağlamayabileceğini bilin; zararınızı belgelemeye ve genel hükümlere dayanmaya hazırlıklı olun.

• Durumun gerçekten "çekilmezlik" seviyesine ulaşıp ulaşmadığını dikkatli değerlendirin; bu değerlendirmeyi yanlış yapıp ihtarsız dava açmak, davanın reddine yol açabilir.

• Fesih bildirimini mutlaka yazılı yapın ve mümkünse noter kanalıyla gönderin; bu ispat açısından önemlidir.

• Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasını atlamayın.

• Somut olayın "ihtarlı" mı yoksa "ihtarsız derhal fesih" kapsamına mı girdiğinin doğru tespiti teknik bir değerlendirme gerektirdiğinden, dava açmadan önce bir avukattan destek almak hak kaybını önler.

Tüm tahliye sebeplerini, hak düşürücü süreleri ve izlenecek yolları tek sayfada karşılaştırmak için Tahliye Davaları Rehberi'mize göz atabilirsiniz.