Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Süreci

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Kira Hukuku Rehberi sayfamızda tahliye sebeplerinden biri olarak kısaca değindiğimiz "yeniden inşa veya esaslı onarım" nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliyeden farklı bir mantığa dayanır: burada ne kiracının bir kusuru ne de kiraya verenin kişisel bir gereksinimi aranır. Sebep, tamamen taşınmazın fiziksel durumu ve üzerinde yapılması zorunlu olan yapı işleridir. Bir bina depreme dayanıksız hale gelmişse, kentsel dönüşüme girmişse veya esaslı bir onarım-genişletme sırasında içinde oturulması mümkün değilse, kanun kiraya verene bu sebeple tahliye isteme imkânı tanır.

Bu yazıda bu tahliye sebebinin şartlarını, "yeniden inşa" ile "esaslı onarım/genişletme/değiştirme" arasındaki farkı, dava süresini ve tahliye sonrası eski kiracıya tanınan özel öncelik hakkını ele alıyoruz.

Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye Nedir?

Bu tahliye sebebi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Maddeye göre kiraya veren; kiralananın yeniden inşası veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olduğu ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olduğu hallerde, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu hüküm, aynı maddenin 1. fıkrasında düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliyeden ayrı bir tahliye sebebidir; ikisi karıştırılmamalıdır. İhtiyaçta kiraya verenin kişisel/ailevi gereksinimi belirleyiciyken, burada taşınmazın yapısal durumu ve zorunlu yapı faaliyeti belirleyicidir.

"Yeniden İnşa" ile "Esaslı Onarım/Genişletme/Değiştirme" Arasındaki Fark

Kanun metni iki farklı durumu bir arada düzenlemiş olsa da, uygulamada aralarında önemli bir ayrım vardır:

• Yeniden inşa: Taşınmazın yıkılıp yeniden yapılmasıdır (örneğin kentsel dönüşüm kapsamında bina yıkımı, deprem riski nedeniyle yeniden yapım, mevcut meskenin yıkılıp yerine bir iş merkezi inşa edilmesi). Yıkım söz konusu olduğunda kullanımın imkânsızlığı kendiliğinden ortaya çıkar ve ayrıca ispatlanması gerekmez. İmar amacı bakımından ise dikkatli olmak gerekir: kanun metninde "imar amacıyla" ibaresi esaslı onarım/genişletme/değiştirme koluna bağlanmış olsa da, Yargıtay kararları iki hâli çoğu zaman aynı çerçevede anmakta ve yapılacak işin salt bir yenileme değil, imar mevzuatına uygun ve esaslı bir faaliyet olmasını aramaktadır. Yargıtay 6. HD'nin 10.06.2008 tarihli, 2008/5745 E. ve 2008/7437 K. sayılı kararı şartı "taşınmazda yeniden inşaa ve imar amacıyla esaslı bir surette onarım, genişletme ve değişiklik yapılmak istenmesi" biçiminde tek cümlede kurar. Dolayısıyla "nasıl olsa yıkıyorum" düşüncesiyle projeyi ve imar uygunluğunu ihmal etmek risklidir.

• İmar amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirme: Burada bina yıkılmaz, mevcut yapı korunarak üzerinde köklü değişiklikler yapılır. Kanun metninde bu işlemlerin imar amaçlı olması aranır; sıradan bakım, boya-badana, banyo/mutfak yenilemesi, çatı tamiri gibi işler bu kapsama girmez. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre esaslı tadilat, yapının taşıyıcı unsurlarını, inşaat alanını, bağımsız bölüm sayısını veya kullanım amacını değiştiren işlemler olarak tanımlanır.

Her iki durumda da ortak ve zorunlu şart, işlemler sırasında kiracının taşınmazı kullanmasının fiilen imkânsız olmasıdır. Kiracı, tadilat sırasında evde veya işyerinde oturmaya/çalışmaya devam edebiliyorsa, bu madde uyarınca tahliye istenemez.

Hangi Şartların Birlikte Gerçekleşmesi Gerekir?

• Yapılacak işin esaslı nitelikte olması gerekir. Basit onarım, dekorasyon veya kısa süreli (birkaç günlük) küçük müdahaleler bu şartı sağlamaz.

• İşlemler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız olmalıdır. Kiracının tadilat süresince taşınmazda kalabilmesi mümkünse, tahliye talebi reddedilir.

• Yeniden inşa dışındaki işlemlerde (onarım, genişletme, değiştirme) imar amacı bulunmalıdır. Yalnızca taşınmazı güzelleştirmek veya piyasa değerini artırmak amacıyla yapılacak kozmetik değişiklikler bu şartı sağlamaz.

• Onaylı proje ve/veya ruhsatın mahkemeye sunulması gerekir. Mahkeme, ileri sürülen inşaat/tadilat ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğunu; imar mevzuatına uygun bir proje ve ruhsatla desteklenip desteklenmediğini inceler, gerekirse bilirkişi incelemesi ve keşif yapar.

• Talep, kiracıyı tahliye etmek amacıyla kötüye kullanılmamalıdır. Yargıtay 6. HD'nin 04.07.2011 tarihli, 2011/2507 E. ve 2011/7409 K. sayılı kararında, yapılacak işlemin "imar amaçlı olmayıp kullanım ve bağımsız bölüm değişikliğini kapsadığı" gerekçesiyle tahliye şartlarının oluşmadığı kabul edilmiştir. Üç şartın birlikte arandığı Yargıtay 6. HD'nin 11.09.2013 tarihli, 2013/10024 E. ve 2013/12186 K. sayılı kararında da açıkça belirtilir: tadil, tevsi veya tamirin imar amaçlı olması, esaslı işlerden olması ve bu işler sırasında kiralananda ikamet etmenin mümkün olmaması gerekir.

Bu şartlar birlikte aranır; biri eksikse dava reddedilir. Yargıtay 6. HD'nin 14.11.2012 tarihli, 2012/12365 E. ve 2012/14805 K. sayılı kararında üçlü şart, "tadil, tevsi veya tamirin imar amaçlı olması, yapılacak tadil, tevsi veya tamirin esaslı işlerden olması ve tadil, tevsi veya tamir esnasında kiralananda ikamet etmenin mümkün olmaması gerekir" biçiminde ifade edilmiştir.

Proje ve ruhsatın yalnızca var olması da yetmez. Yargıtay 6. HD'nin 18.02.2015 tarihli, 2015/547 E. ve 2015/1556 K. sayılı kararına göre ayrıca "proje ve ruhsatın imar mevzuatına göre uygulanabilir olması" gerekir; yani kâğıt üzerinde onaylanmış ama mahalline uygulanamayan bir proje tahliye sonucu doğurmaz.

Basit Tadilat mı, Esaslı Onarım mı? Yargıtay'ın Çizdiği Sınır

"Esaslı" ölçütü soyut kaldığında hem kiraya veren hem kiracı için belirsizlik doğar. İçtihat, sınırı somut iş kalemleri üzerinden çizmiştir.

Yargıtay 6. HD'nin 11.09.2013 tarihli, 2013/10024 E. ve 2013/12186 K. sayılı kararında şu işlerin tahliyeyi gerektirmediği belirtilmiştir: "tavan ve zemin kaplamalarının yenilenmesi, iç kısımda sıva tamiri ve boya badana yapımı, elektrik ve sıhhi tesisatın bakım ve yenilenmesi, eskiyen kapı ve pencere doğramalarının değişimi, iç dekorasyonun yenilenmesi". Karara göre bu işlemler TBK m. 350/2 anlamında "taşınmazın tahliyesini gerektirecek nitelikte değildir".

Aynı yönde, Yargıtay 6. HD'nin 18.01.2016 tarihli, 2015/2565 E. ve 2016/25 K. sayılı kararında boya badana ve parke döşeme işleri basit tadilat sayılarak davanın reddi gerektiği vurgulanmıştır.

Sınırın öbür tarafında ise yapının bölümlenmesini değiştiren müdahaleler yer alır. Yargıtay 6. HD'nin 02.10.2007 tarihli, 2007/7971 E. ve 2007/10165 K. sayılı kararında, birden fazla bağımsız bölümün ara duvarları kaldırılarak birleştirilmesi ve mimari estetiğin artırılması esaslı tadilat kapsamında değerlendirilebilmiştir.

Ne var ki bu, "duvar kaldırılıyorsa esaslıdır" demek değildir. Yargıtay 6. HD'nin 17.03.2011 tarihli, 2010/12568 E. ve 2011/3256 K. sayılı kararında, yalnızca iki dükkân arasındaki duvarın kaldırılması tek başına yeterli görülmemiştir. Belirleyici olan işin adı değil, yapının taşıyıcı sistemine, bölüm sayısına veya kullanım amacına dokunup dokunmadığı ve iş sürerken taşınmazın kullanılamaz hâle gelip gelmediğidir.

Proje ve Ruhsat: Neyin, Ne Zaman İbrazı Gerekir?

Proje ibrazı bu davanın omurgasıdır. Yargıtay 6. HD'nin 18.06.2003 tarihli, 2003/4479 E. ve 2003/4648 K. sayılı kararında kural şöyle konur: yeniden inşa yapılacaksa yeniden inşaat projesinin, mevcut bina korunarak esaslı onarım yapılacaksa "bununla ilgili belediyece tasdikli projenin ibrazı, ibraz edilen projenin mahalline uygulanması gerekir."

Buna karşılık projenin dava açılırken hazır olması zorunlu değildir. Yargıtay 3. HD'nin 25.04.2018 tarihli, 2017/16718 E. ve 2018/4453 K. sayılı kararında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazının zorunlu olduğu, ancak "söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür" denilmiştir. Bu, bir aylık hak düşürücü süre dolmak üzereyken projesi henüz onaylanmamış kiraya veren için önemli bir imkândır: önce davayı süresinde açın, projeyi yargılama sırasında sunun.

Mahkemenin bilirkişiden ne isteyeceği de içtihatla belirlenmiştir. Yargıtay 3. HD'nin 01.03.2017 tarihli, 2017/1372 E. ve 2017/2218 K. sayılı kararına göre, kiralananın bulunduğu yerde uzman bilirkişi heyetiyle keşif yapılarak onaylı projenin mahalline uygulanması; tadilatın imar amaçlı ve esaslı işlerden olup olmadığı; tadilat sırasında kiralananda ikametin fennen mümkün olup olmadığı ve "bu aşamada tahliye gerekip gerekmediği" konusunda detaylı rapor alınması gerekir.

Bu son ifade, aşağıdaki bölümün konusudur.

Tahliye Şart mı? Geçici Tahliye Seçeneği

Mahkemenin önündeki soru "tadilat esaslı mı?" ile bitmez; ayrıca taşınmazın tümüyle boşaltılmasının gerekip gerekmediği araştırılır. İş, kiracının bir süreliğine çıkıp sonra dönmesiyle yapılabiliyorsa, sözleşmeyi büsbütün sona erdiren tahliye yerine geçici tahliye gündeme gelir.

Yargıtay 6. HD'nin 10.06.2013 tarihli, 2013/6421 E. ve 2013/10229 K. sayılı kararında bu nokta açıkça denetlenmiştir: "tadilatın geçici tahliye ile mümkün olup olmadığı konusunda bilirkişiden ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir."

Kiracı açısından bu, davanın en güçlü savunma eksenlerinden biridir: tadilatın esaslı olduğunu kabul etseniz bile, işin geçici bir boşaltmayla yapılabileceğini ortaya koymak sözleşmenin sona ermesini önleyebilir.

Yeni Malik Bu Sebebe Dayanabilir mi?

Taşınmazı sonradan satın alan kişinin elindeki özel yol, gereksinim (ihtiyaç) sebebine ilişkindir; yeniden inşa ve esaslı onarım bu yolun kapsamında değildir. Yargıtay 6. HD'nin 20.04.2016 tarihli, 2015/9594 E. ve 2016/3228 K. sayılı kararında, TBK m. 350/2'nin "yeni malike imar inşaat ve esaslı onarım sebebiyle tahliye davası açma hakkı tanımadığı" belirtilmiştir.

Bu nedenle kiracılı bir taşınmazı yıkıp yeniden yapmak amacıyla satın alan kişi, yeni malike tanınan altı aylık kısayolu bu sebep için kullanamaz; kiraya veren sıfatıyla genel kurala, yani sözleşme döneminin sonunu bekleyip bir ay içinde dava açma yoluna tabidir. Yeni malikin gereksinim yolunun ayrıntısı için Yeni Malikin Tahliye Hakkı yazımıza bakabilirsiniz.

Esaslı Olmayan Tadilatta Ne Olur? (TBK m. 319-320)

Yapılacak iş "esaslı" düzeye ulaşmıyorsa, kiraya verenin başvuracağı yol tahliye değildir. Bu durumda iki hüküm devreye girer:

• TBK m. 320 – kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma hakkı: Kiraya veren, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri (mantolama, ortak alan yenileme, enerji verimliliği çalışmaları gibi) kiracı otururken yapabilir. Bunu yaparken kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır.

• TBK m. 319 – kiracının katlanma borcu: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ve zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür; kiraya veren bu çalışmaları uygun bir süre önce bildirmek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır.

Her iki halde de kiracının kira bedelinin indirilmesi ve zararının giderilmesi hakları saklıdır (m. 319/son, m. 320/son). Yani kısmi ve geçici müdahaleler kiracının katlanma borcu kapsamında çözülür; kiracının tümüyle tahliyesi ancak m. 350/2'nin sıkı şartları gerçekleştiğinde mümkündür. Konunun ayrıntısı için Kiracının Tadilat Yapması ve Kiraya Verenin Yenilik Hakkı yazımıza bakabilirsiniz.

Dava Açma Süresi

• Belirli süreli sözleşmelerde: Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Genel hükümlerdeki (TBK m. 328-329) fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Taşınmaz kiralarında bu, m. 329 uyarınca altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyulması anlamına gelir.

Bir aylık süre içtihatla da pekiştirilmiştir. Yargıtay 6. HD'nin 14.11.2012 tarihli kararında, yeniden inşa nedeniyle açılacak tahliye davasının "kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur" denilmektedir. Bu süre hak düşürücüdür ve kamu düzenine ilişkindir; kiracı ileri sürmese bile mahkemece resen gözetilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede olduğu gibi, TBK m. 353 burada da uygulanır: kiraya veren, öngörülen sürede veya daha önce kiracıya "dava açacağım" şeklinde yazılı bir bildirimde bulunmuşsa, dava açma süresi bir kira yılı daha uzamış sayılır. Bu kuralın içtihattaki karşılığı Yargıtay 6. HD'nin 20.09.1991 tarihli, 1991/10883 E. ve 1991/10610 K. sayılı kararında şöyle ifade edilir: "Daha önce veya bir aylık dava açma süresi içinde tahliye iradesi kiracıya bildirilmişse bu irade açıklaması süreyi koruyacağından bu bildirimi takip eden dönemin sonuna kadar dava açma hakkı saklı tutulmuş sayılır."

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu davalar da diğer kira davaları gibi basit yargılama usulüne tabidir.

Dava Öncesi Arabuluculuk Şartı Burada da Geçerli mi?

Evet. Kira Hukuku Rehberi'mizde belirttiğimiz zorunlu arabuluculuk kuralı, yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle açılacak tahliye davaları için de geçerlidir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden reddine yol açar.

Dava Süreci Nasıl İşler?

Mahkeme, ileri sürülen inşaat veya tadilat ihtiyacının gerçek ve zorunlu olup olmadığını, işlemin taşınmazın kullanımını fiilen imkânsız hale getirip getirmediğini titizlikle değerlendirir. Bu kapsamda:

• Kiraya verenden onaylı proje, ruhsat ve teknik raporlar talep edilir.
• Mahkeme gerekirse bilirkişi incelemesi ve keşif yaptırarak, tadilatın esaslı nitelikte olup olmadığını ve süresini tespit eder.
• Tadilatın çok kısa sürmesi (örneğin birkaç gün) veya kiracının bu süre boyunca taşınmazda kalabilecek olması, davanın reddi sonucunu doğurabilir.

Tahliye kararı alındıktan sonra kararın icrası ayrı bir aşamadır; ayrıntılar için Tahliye Kararının İcrası yazımıza bakabilirsiniz.

Bina Riskli Yapı İlan Edilmişse: Farklı Bir Yol

Taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmişse, tahliye bu dava yoluyla değil, mahkeme kararı gerektirmeyen idari süreçle yürür. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. HD'nin 20.06.2017 tarihli, 2017/885 E. ve 2017/1089 K. sayılı kararında da, riskli yapı kararının bulunmasının kiraya verene TBK uyarınca doğrudan tahliye davası açma yetkisi vermediği, bu sürecin idari bir prosedür olduğu belirtilmiştir. İki yolun usulü tamamen farklıdır; bkz. Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Tahliye. Kesinleşmiş bir riskli yapı tespiti yokken "bina kentsel dönüşüme girecek" denilerek tahliye istenemez; bu durumda doğru yol, bu yazıda anlatılan m. 350/2 davasıdır.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Eski Kiracının Öncelik Hakkı

TBK m. 355'in 2. fıkrası, bu tahliye sebebi için ihtiyaç nedeniyle tahliyeden biraz farklı ve iki ayrı ihtimale göre kurulmuş bir düzenleme içerir:

• Taşınmaz eski haliyle (yeniden inşa/esaslı onarım gerçekleştirilmeden) yeniden kiralanacaksa: Tahliyeden itibaren üç yıl geçmedikçe, taşınmaz eski kiracıdan başka birine kiralanamaz.

• Taşınmaz yenilenmişse (yeniden inşa tamamlanmış veya esaslı onarım/genişletme/değiştirme gerçekleştirilmişse): Bu durumda eski kiracının, taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunur. Bu öncelik hakkı, kiraya verenin yazılı bildiriminden itibaren bir ay içinde kullanılmalıdır. Eski kiracının bu önceliği sona ermedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Taşınmazın yenilendikten sonra eski kiracıya teklif edilmesi yasal bir zorunluluktur; Yargıtay 6. HD'nin 13.04.2004 tarihli, 2004/2575 E. ve 2004/2693 K. sayılı kararı da bu yöndedir.

Bu yasağa aykırı davranılması halinde eski kiracı, kiraya verene (veya taşınmazı devralan yeni malike) karşı tazminat davası açabilir; talep edilebilecek tazminat son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olamaz.

Onarım Hiç Yapılmazsa Kiracı Tazminat Alabilir mi?

Uygulamada sık sorulan bir soru, tahliyeden sonra kiraya verenin projeyi hiç uygulamamasıdır. Burada iki durumu ayırmak gerekir.

Taşınmaz başkasına kiraya verilirse, yukarıdaki TBK m. 355 yasağı ve eski kiracının öncelik hakkı devreye girer; tazminat bu hükümden doğar.

Buna karşılık kiraya veren taşınmazı kendisi kullanıyorsa, onarımı yapmamış olması tek başına otomatik bir tazminat hakkı doğurmayabilir. Yargıtay 3. HD'nin 27.04.2021 tarihli, 2021/157 E. ve 2021/4732 K. sayılı kararında, tahliyenin kesinleşmiş bir ilama dayandığı olayda, "dava konusu taşınmazın tahliyeden sonra, tahliye kararına dayanak esaslı tamirat faaliyetleri gerçekleştirilmeksizin, davalı kiraya veren tarafından kullanılmasının, davacının davalıya karşı ileri sürdüğü maddi zararlara ilişkin tazminat hakkı doğurmadığı" kabul edilmiştir.

Bunun pratik sonucu kiracı için nettir: asıl savunma anı yargılamadır. Projenin gerçekliğini, esaslı olup olmadığını ve geçici tahliyeyle yetinilip yetinilemeyeceğini dava sırasında tartışmak gerekir; tahliye kesinleştikten sonra "zaten yapmadılar" demek çoğu olayda geç kalmış olur.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Ev sahibiyseniz projeyi ve ruhsatı hazırlayın; ancak bir aylık süreyi proje bekleyerek kaçırmayın — proje dava açıldıktan sonra da ibraz edilebilir, oysa kaçırılan süre geri gelmez.

• Projenin yalnızca onaylı olması yetmez; mahalline uygulanabilir olmalıdır. Bilirkişi keşfinde asıl denetlenen budur.

• Talebinizin "esaslı" ve "imar amaçlı" olduğunu somut belgelerle (proje, ruhsat, teknik rapor) destekleyin; soyut bir tadilat isteği yeterli değildir.

• Kiracıysanız, ileri sürülen tadilatın gerçekten esaslı olup olmadığını ve tadilat sırasında taşınmazı kullanmanızın mümkün olup olmadığını değerlendirin; bu, davadaki en güçlü savunma noktalarından biridir. Ayrıca geçici tahliyenin yeterli olup olmadığının araştırılmasını isteyin.

• Kiracıysanız itirazlarınızı yargılama sırasında ileri sürün; tahliye kesinleştikten sonra onarımın yapılmamış olması çoğu olayda tazminat hakkı doğurmaz.

• Tahliye sonrası taşınmazı yenileyip yeniden kiraya vermeyi düşünüyorsanız, eski kiracının öncelik hakkını ve bir aylık bildirim süresini unutmayın; aksi halde tazminat riskiyle karşılaşabilirsiniz.

• Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasını atlamayın.

• Sürecin teknik (proje, ruhsat, bilirkişi) ve usul boyutları hassas olduğundan, dava açmadan önce bir avukattan destek almak hak kaybını önler.

Tüm tahliye sebeplerini, hak düşürücü süreleri ve izlenecek yolları tek sayfada karşılaştırmak için Tahliye Davaları Rehberi'mize göz atabilirsiniz.