İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Süreci

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Kira Hukuku Rehberi sayfamızda tahliye sebeplerinden biri olarak kısaca değindiğimiz "iki haklı ihtar" kurumu, uygulamada en sık başvurulan ve en çok hata yapılan tahliye yollarından biridir. Kirasını her ay geç ödeyen ama borcunu sonunda kapatan kiracılarla karşılaşan ev sahipleri genellikle "madem parasını alıyorum, elimden bir şey gelmez" diye düşünür — oysa kanun, tam da bu düzensizliğe karşı ev sahibine özel bir tahliye imkânı tanımıştır.

Bu yazıda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartlarını, ihtarların nasıl çekilmesi gerektiğini ve dava açma süresini ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi sebebiyle kendisine yazılı olarak iki kez haklı ihtar çekilmesine neden olmuşsa, kiraya veren ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta şudur: kiracının borcunu daha sonra ödemiş olması, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Yani kiracı "ben zaten hepsini ödedim" dese bile, ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılmadıysa, o ihtar geçerliliğini korur ve tahliye davasına dayanak oluşturabilir. Bu yönüyle iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle tahliyeden farklı bir mekanizmadır — temerrütte anlık bir ödeme krizi söz konusuyken, iki haklı ihtarda kiracının ödeme alışkanlığındaki süreklilik cezalandırılır.

Belirleyici olan tek şey, ödemenin tebliğe göre ne zaman yapıldığıdır. Bu ayrım davaların kaderini belirlediği için iki yönü de ayrı ayrı karara bağlanmıştır:

Tebliğden sonraki ödemenin sonuca etkisiz olduğu Yargıtay 3. HD'nin 02.05.2017 tarihli, 2017/3239 E. ve 2017/6395 K. sayılı kararında benimsenmiştir.

Bunun aynası olan durumu Yargıtay 3. HD'nin 02.10.2018 tarihli, 2018/5827 E. ve 2018/9394 K. sayılı kararı gösterir: ikinci ihtara konu kira bedelinin ihtarnamenin tebliğinden önce ödendiğinin anlaşılması hâlinde "iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı, davacının dava açmakta haksız olduğu" kabul edilmiştir. Kiracı için pratik sonuç açıktır: ihtarname eline ulaşmadan yapılan ödeme, o ihtarı baştan etkisiz kılar.

Hangi Şartların Birlikte Gerçekleşmesi Gerekir?

Mahkemenin tahliyeye karar verebilmesi için aşağıdaki şartların tamamının bir arada bulunması gerekir; birinin eksik olması davanın reddine yol açar:

• Geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır (konut veya çatılı işyeri kirası olması yeterlidir).

• Kira bedeli zamanında ödenmemiş olmalıdır. Kiranın hiç ödenmemesi, eksik ödenmesi veya geç ödenmesi bu şartı sağlar.

• Aynı kira yılı içinde en az iki farklı aya ilişkin ödeme gecikmesi olmalıdır. Bir aya ait borcun ikiye bölünüp iki ayrı ihtara konu edilmesi (örneğin 5.000 TL'lik tek bir borcun 2.500 TL'lik iki ihtarla istenmesi) bu şartı sağlamaz.

• Her bir gecikme için ayrı ve yazılı bir ihtar çekilmiş olmalıdır. Bu ihtarın mutlaka noterden çekilmesi gerekmez; aşağıda ayrıca ele aldığımız gibi icra takibi yoluyla gönderilen ödeme emri de bu şartı sağlar. Önemli olan, ihtarın kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olmasıdır.

• İhtar, borç muaccel olduktan sonra çekilmelidir. Vadesi henüz gelmemiş bir kira bedeli için önceden ihtar çekilemez.

• İhtarlar aynı kira yılına ait olmalıdır. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır — takvim yılıyla karıştırılmamalıdır. Örneğin 1 Eylül 2024'te başlayan bir sözleşmede kira yılı 1 Eylül 2024 – 31 Ağustos 2025 arasıdır. Farklı kira yıllarına dağılmış ihtarlar (örneğin bir yıl önce bir ihtar, ertesi yıl bir ihtar daha) bu şartı sağlamaz.

Buna karşılık, TBK m. 315'teki temerrüt ihtarından farklı olarak, iki haklı ihtarda kiracıya ödeme için ayrıca süre (mehil) verilmesi ve sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi şart değildir.

Bu Yol Hangi Sözleşmelerde Baştan Kapalıdır?

Şartların tamamı sağlansa bile, bazı kira ilişkilerinde iki haklı ihtar olgusu kavramsal olarak oluşamaz. Bunun sebebi basittir: mekanizma, aynı dönem içinde birden çok muacceliyet bulunmasını gerektirir.

• Kira parasının yıllık ödendiği sözleşmeler. Bedel yılda tek seferde muaccel olduğundan aynı kira yılı içinde ikinci bir gecikme doğamaz.
• Süresiz (belirsiz süreli) sözleşmeler. Kanun ihtarları belirli bir kira yılına bağladığından bu sözleşmelerde şart işletilemez.

Her iki hâl de yerleşik içtihatta birlikte ifade edilmektedir: Yargıtay 6. HD'nin 16.11.2015 tarihli, 2015/9293 E. ve 2015/9914 K. sayılı kararında "süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz" denilmektedir.

Aynı ilke Yargıtay 3. HD'nin 04.10.2017 tarihli, 2017/14760 E. ve 2017/13258 K. sayılı kararında da tekrarlanmıştır.

Buna karşılık bir yıldan kısa süreli sözleşmeler bu kapsamda değildir; TBK m. 352/2 bu sözleşmeleri açıkça düzenler ve ihtarların kira süresi içinde yapılmasını arar. Bu noktada mülga 6570 sayılı Kanun dönemine ait bazı kararlar farklı yöndedir; yürürlükteki kanun metni esas alınmalıdır.

İhtarın şekli için hazır örnek temerrüt ihtarnamesinden yararlanabilir, ihtara konu borca işlemiş faizi gecikme faizi hesaplama aracıyla hesaplayabilirsiniz.

Önemli: İcra Takibi de İhtar Yerine Geçer

Uygulamada en çok karıştırılan noktalardan biri budur: Kiraya verenin kiracıya ayrıca bir noter ihtarnamesi göndermesi şart değildir. Kiracı hakkında başlatılan icra takibindeki ödeme emri de, usulüne uygun tebliğ edildiği sürece TBK m. 352/2 anlamında "haklı ihtar" niteliği taşır. İcra yoluyla tahliyenin işleyişini İcra Takibi Yoluyla Tahliye yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Bunun dayanağı Yargıtay 6. HD'nin 15.06.2009 tarihli, 2009/2036 E. ve 2009/5622 K. sayılı kararıdır: kiraya veren seçimlik hakkını kullanarak genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde dava açarsa, İİK m. 269/b-4 uyarınca ihtarlı ödeme emri ihtar yerine geçer ve "bu şekilde dava açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır". (Karar, mülga Borçlar Kanunu'nun ihtara ilişkin maddesine atıf yapar; kural TBK m. 352/2'de aynı şekilde sürmektedir.)

Bu konuda bilinmesi gereken pratik noktalar şunlardır:

• Takibe itiraz edilmesi sonucu değiştirmez. Aynı kararda, takibin itiraza uğramasının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istenmesine engel olmadığı belirtilmiştir. İhtarın "haklı" sayılması için kiracının itiraz etmemiş olması aranmaz; belirleyici olan, ödeme emrinin tebliğ tarihine kadar borcun ödenmemiş olmasıdır.

• Hangi takip yolu? Güvenli olan, tahliye ihtarlı ödeme emridir. Yukarıdaki içtihat, Örnek 13 – Tahliye İhtarlı Ödeme Emri (İİK m. 269 vd.) üzerinden kurulmuştur. Uygulamada kira alacağı için başlatılan genel haciz yoluyla takibin (Örnek 7) ödeme emri de ihtar sayılmakla birlikte, iki haklı ihtar şartını takibe dayandırmayı planlıyorsanız tahliye ihtarlı takip yolunu seçmek tartışmayı baştan kapatır.

• Tebliğ şarttır. İcra dosyasına yapılan bir ödeme, kiracının takipten haberdar olduğunu gösterse de, ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmemiş olması halinde haklı ihtar şartı oluşmaz.

• Tebliğden önce yapılan ödeme, ihtarın haklılığını ortadan kaldırır. Tıpkı noter ihtarnamesinde olduğu gibi, ödeme emri kiracıya ulaşmadan önce borç ödenmişse, o takip haklı ihtar sayılmaz.

• Bölme yasağı burada da geçerlidir. İlk icra takibi sırasında zaten muaccel olan (vadesi gelmiş) bir kira alacağı, daha sonra ayrı bir icra takibine konu edilerek "ikinci haklı ihtar" yaratılamaz. Yargıtay 3. HD'nin 2017/11179 E. ve 2018/5354 K. sayılı kararı bu tür bir bölmeyi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmiştir.

• Sözleşmede muacceliyet kaydı varsa bölme büsbütün mümkün değildir. Yargıtay 3. HD'nin 09.05.2018 tarihli, 2017/11328 E. ve 2018/4872 K. sayılı kararına göre, sözleşmede muacceliyet koşulu bulunması hâlinde muaccel hâle gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerekir; "bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması ise mümkün değildir". (Konut ve çatılı işyeri kiralarında muacceliyet kayıtlarının geçerliliği ayrı bir sorundur; bkz. Kira Sözleşmesinde Geçersiz Kayıtlar.)

Uygulamada pek çok ev sahibi, kirasını ödemeyen kiracıya karşı doğrudan icra takibi başlatır; bu takip hem alacağın tahsiline hizmet eder hem de aynı zamanda ileride açılabilecek bir iki haklı ihtar davası için gerekli ihtarlardan birini oluşturabilir. Bu nedenle, kira alacağı için icra takibi başlatırken dosyaların ve tebliğ tarihlerinin düzenli tutulması, ileride tahliye davası açılması ihtimaline karşı büyük önem taşır.

Dava Açma Süresi: Bir Aylık Hak Düşürücü Süre

İki haklı ihtarın varlığı tek başına tahliye sonucunu doğurmaz; kiraya verenin ayrıca süresi içinde dava açması gerekir:

• Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde: Kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

• Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde: İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

İkinci hâli Yargıtay 3. HD'nin 17.10.2017 tarihli, 2017/6196 E. ve 2017/14055 K. sayılı kararı açıkça ifade eder: bir yıldan uzun süreli kiralarda davanın "ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur".

Bu süre hak düşürücüdür; yani mahkeme bu konuyu kendiliğinden (re'sen) dikkate alır ve süre geçtikten sonra açılan dava, başka bir tahliye sebebine dayanılmadığı sürece reddedilir.

TBK m. 353 bu konuda bir esneklik tanır: Kiraya veren, dava açma süresi dolmadan önce kiracıya "bu konuda dava açacağım" şeklinde yazılı bir bildirimde bulunursa, dava açma süresi bir kira yılı daha uzamış sayılır.

Örnek: Sözleşme 1 Nisan 2024'te başlamış olsun. Kiracı 2024 yılı içinde Mayıs ve Ağustos aylarına ait kira bedellerini zamanında ödemeyip her ikisi için de ayrı ayrı haklı ihtar almışsa, kiraya veren 1 Nisan 2025 (kira yılının bitimi) ile 1 Mayıs 2025 arasında tahliye davası açmalıdır. Bu tarih aralığı kaçırılırsa, iki haklı ihtara dayanarak tahliye talep etme hakkı düşer.

İhtarların aynı kira yılına düşüp düşmediğini ve bir aylık dava penceresini kira süre hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz. Dava kazanılırsa kararın nasıl uygulandığı için bkz. Tahliye Kararının İcrası.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davalarında da kira hukukunun genel kuralı geçerlidir:

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.

Bu davalar da diğer kira davaları gibi basit yargılama usulüne tabidir.

Dava Öncesi Arabuluculuk Şartı Burada da Geçerli mi?

Evet. Kira Hukuku Rehberi'mizde belirttiğimiz zorunlu arabuluculuk kuralı, iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davaları için de geçerlidir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmadan doğrudan mahkemeye gidilirse, dava usulden reddedilir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kiracıysanız, aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtara muhatap olmamaya özellikle dikkat edin; borcu daha sonra ödemek, ihtarın sonuçlarını ortadan kaldırmaz.

• Ev sahibiyseniz, her geç ödemeyi zamanında ve yazılı olarak (tercihen noter kanalıyla) ihtar edin — hazır şablon için kira ödeme ihtarnamesi örneğimizi kullanabilirsiniz; ihtarları biriktirip tek seferde göndermek şartın oluşmasını engelleyebilir.

• Kira alacağı için icra takibi başlatıyorsanız, bu takibin de bir haklı ihtar sayılabileceğini unutmayın; tebliğ tarihlerini ve dosya numaralarını düzenli kaydedin, ileride tahliye davasında bu belgelere ihtiyacınız olabilir. Tahliye ihtarlı ödeme emri (Örnek 13) tercih etmek, ihtarın niteliği konusundaki tartışmayı ortadan kaldırır.

• Sözleşmenizin ödeme düzenine bakın: kira yıllık peşin ödeniyorsa veya sözleşme süresizse bu yol baştan kapalıdır; boşuna ihtar biriktirmek yerine temerrüt nedeniyle tahliye seçeneğini değerlendirin.

• Bir aylık dava açma süresini kaçırmamaya özen gösterin; bu süre hak düşürücüdür ve mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır.

• Şartlar oluştuysa tahliye davanızı zamanında açın; hazır bir taslak için örnek iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava dilekçesinden yararlanabilirsiniz.

• Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasını atlamayın.

Tüm tahliye sebeplerini, hak düşürücü süreleri ve izlenecek yolları tek sayfada karşılaştırmak için Tahliye Davaları Rehberi'mize göz atabilirsiniz.