Önalım (Şufa) Davası: Hisseli Taşınmazda Paydaşın Öncelikli Satın Alma Hakkı

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Hisseli (paylı) tapuya konu bir taşınmazda paydaşlardan biri, payını ailenin veya mevcut ortakların dışında üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların bu paya "yabancı" birinin ortak olmasını engelleme imkânı vardır: önalım (şufa) hakkı. TMK m. 732'de düzenlenen bu hak, satılan payın bedeli ödenerek öncelikle diğer paydaşlarca alınmasını sağlar. 7571 sayılı Kanun'la 25.12.2025'te yürürlüğe giren değişiklikler bu kurumun iki temel unsurunu değiştirdi: bildirim yapılmadığı hâllerdeki üst süre iki yıldan bir yıla indi ve ödenecek tutar tapudaki satış bedeli olmaktan çıkıp rayiç bedel oldu. İkisini de aşağıda geçiş kurallarıyla birlikte ele alıyoruz. Ortaklığın giderilmesi ve ecrimisil yazılarımızda ele aldığımız hisseli mülkiyet uyuşmazlıklarının üçüncü büyük ayağı olan önalım davasını; hangi hâllerde kullanılabileceği, hak düşürücü süreleri, bedelin depo edilmesi ve uygulamada davaların kaderini belirleyen fiili taksim savunması yönünden bu yazıda ayrıntılı olarak inceliyoruz. Dava için doldurulabilir örnek önalım dava dilekçemize de göz atabilirsiniz.

Önalım Hakkı Nedir? Yasal ve Sözleşmeden Doğan Önalım

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. İki türü vardır:

• Yasal önalım hakkı (TMK m. 732): Kanundan doğar; paylı mülkiyetin kurulmasıyla kendiliğinden var olur, tapuya ayrıca yazılmasına gerek yoktur. Bu yazının konusu esas olarak budur.
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı (TMK m. 735; TBK m. 237 vd.): Taşınmaz maliki ile hak sahibi arasında yazılı bir önalım sözleşmesiyle kurulur. Tapuya şerh verilirse, şerhte belirtilen koşullarla her yeni malike karşı ileri sürülebilir; şerhin etkisi her hâlde şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Önalım hakkı yalnızca paylı (müşterek) mülkiyette söz konusudur. Henüz paylaşılmamış mirasta olduğu gibi elbirliği (iştirak) hâlinde mülkiyette ortaklardan biri zaten payını tek başına üçüncü kişiye satamayacağından, yasal önalım hakkı elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz. Payın satışı bir satış vaadi sözleşmesiyle taahhüt edildiğinde de önalım hakkı gündeme gelebilir.

Önalım Hakkı Hangi Hâllerde Kullanılabilir, Hangilerinde Kullanılamaz?

Hakkın doğması için payın, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması gerekir. Buna karşılık şu hâllerde önalım hakkı kullanılamaz:

• Paydaşlar arasındaki satışlarda: Bir paydaş payını mevcut paydaşlardan birine satarsa, taşınmaza yabancı biri girmediğinden önalım hakkı doğmaz.
• Cebrî artırmayla ve 2886 sayılı Kanun kapsamında yapılan satışlarda (TMK m. 733/1): İcra takibi veya ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan ihaleyle satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; ihaleye katılıp pey sürmek gerekir. 7571 sayılı Kanun'la (RG 25.12.2025) fıkra yeniden yazılarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar da bu yasağın kapsamına alınmıştır; yani kamu taşınmazlarının ihaleyle satışında da paydaş önalım hakkını kullanamaz. Bu değişiklik, yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz.
• Satış niteliği taşımayan devirlerde: Gerçek bir bağışlama, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya mirasın paylaşılması gibi işlemler kural olarak önalım hakkını doğurmaz. Ancak satışın önalım hakkını bertaraf etmek için bağış gibi gösterilmesi (muvazaa) ispatlanırsa dava yine dinlenir.
• Kamulaştırmada.

Uygulamanın Kilit Noktası: Fiili Taksim Savunması

Önalım davalarında en sık başarıya ulaşan savunma, fiili taksim olgusudur. Taşınmaz, tapuda resmen paylaşılmamış olsa bile paydaşlar kendi aralarında hangi bölümü kimin kullanacağını fiilen belirlemiş ve yıllardır buna göre kullanıyorsa; bir paydaşın, kendi kullandığı bölüme karşılık gelen payını sattığında, satıcının kullandığı yerde o güne kadar hiçbir hak iddia etmemiş davacının önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı sayılır ve dava reddedilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 26.04.2023 tarihli kararıyla (2023/14-85 E., 2023/369 K.) bu yerleşik içtihadı teyit etmiştir; aynı kararda eylemli kullanma biçiminin oluştuğunu ispat külfetinin davalı tarafa ait olduğu da açıkça belirtilmiştir. Yani fiili taksimi ileri süren alıcı, bunu kanıtlamakla yükümlüdür; davacıdan "fiili taksim yoktu" demesini beklemek yeterli değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı ispatlanırsa sonuç davanın reddidir (Yargıtay 7. HD'nin 08.02.2023 tarihli, 2022/6535 E. ve 2023/727 K. sayılı kararı).

Fiili taksim için yazılı bir belge veya taşınmazın tamamının paylaşılmış olması şart değildir; davacı ile pay satan paydaşın ayrı ayrı kullandıkları bölümlerin belirlenmiş olması yeterli görülmektedir. Mahkeme, fiili taksim savunması ileri sürüldüğünde keşif ve tanık dâhil bu olguyu özenle araştırmak zorundadır.

Savunmanın kabulü için aranan somut ölçüt şudur: Yargıtay 7. HD'nin 18.12.2025 tarihli, 2025/5340 E. ve 2025/5473 K. sayılı kararına göre fiili taksimin kabul edilebilmesi için "davalının ve davalıya bu yeri satan önceki maliklerin zeminde fiilen kullandıkları bir alanın bulunması" gerekir. Yani savunma, yalnızca alıcının kendi kullanımına değil, kendisine payı satan paydaşın kullanımına da dayanmalıdır; zincir kopuyorsa savunma tutmaz.

Bir de çoğu davacının hesaba katmadığı bir yön var: fiili taksim, ileri sürülmese bile mahkemece gözetilebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 12.02.2025 tarihli, 2023/218 E. ve 2025/30 K. sayılı kararına göre "fiili taksimin varlığı dosya kapsamından anlaşılıyor ise hâkim tarafından da resen dikkate alınması zorunludur". Dolayısıyla taşınmazı yıllardır bölüşerek kullanan bir paydaşın açtığı dava, davalı bu savunmayı hiç yapmasa dahi reddedilebilir.

Hak Düşürücü Süreler: Üç Ay ve — Satış Tarihine Göre — Bir ya da İki Yıl

Dikkat — üst süre 25.12.2025'te kısaldı. 7571 sayılı Kanun'la (RG 25.12.2025) TMK m. 733'teki üst süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Ancak değişiklik geriye yürümez: TMK'ya eklenen geçiş hükmü uyarınca m. 733'te yapılan değişiklikler, yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; o satışlarda eski hükümler geçerliliğini korur. Dolayısıyla hangi sürenin işlediğini satışın tarihi belirler:

TMK m. 733/3 uyarınca yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Süreler bu bildirime göre işler:

• Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde dava açılarak kullanılmalıdır.
• Noter bildirimi hiç yapılmamışsa üç aylık süre işlemeye başlamaz; ancak hak, yukarıdaki tabloda gösterilen üst süre geçmekle her hâlde düşer.
• Paydaşın satışı başka bir yoldan (örneğin köyde duyarak veya tapu kaydından) fiilen öğrenmiş olması, üç aylık süreyi başlatmaz; sürenin başlaması için usulüne uygun noter bildirimi şarttır.

Bu son kural yalnızca bir uygulama alışkanlığı değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 26.04.2023 tarihli, 2023/14-85 E. ve 2023/369 K. sayılı kararına göre üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için "öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir".

Anayasa Mahkemesi de bu düzenlemenin anayasaya uygunluğunu incelerken aynı sonuca varmıştır: 03.06.2025 tarihli, 2024/152 E. ve 2025/116 K. sayılı kararında, noter bildiriminin "tebligatın geçerliliği bakımından bir şekil şartı" olduğu ve diğer paydaşların satışı noter dışında herhangi bir yolla öğrenmesi hâlinde üç aylık sürenin başlamayacağı belirtilmiştir. Yani alıcı, kendisini güvenceye almak istiyorsa noter bildirimini yaptırmak zorundadır; paydaşların satıştan haberdar olduğunu bilmek işe yaramaz.

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir ve durması ya da kesilmesi söz konusu olmaz.

Dava Nasıl Açılır? Taraflar ve Usul

Önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir (TMK m. 734/1); alıcıya noter ihtarı göndermek hakkın kullanılması için yeterli değildir. Davacı, payı satılan taşınmazın diğer paydaşı; davalı ise payı satın alan üçüncü kişidir (pay el değiştirmişse dava tarihindeki kayıt maliki). Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12 — kesin yetki).

Kira ve ortaklığın giderilmesi davalarından farklı olarak önalım davası, zorunlu (dava şartı) arabuluculuk kapsamında değildir; doğrudan dava açılabilir. Bununla birlikte taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar 6325 sayılı Kanun uyarınca arabuluculuğa elverişli olduğundan, taraflar isterlerse ihtiyari arabuluculukta anlaşıp anlaşmayı tapuda hüküm doğuracak şekilde belgeleyebilirler.

Önalım hakkından tümden feragat ancak resmî şekilde yapılabilir ve tapu kütüğüne şerh verilir; buna karşılık belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, adi yazılı şekilde geçerlidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m. 733/2).

Önalım Bedeli ve Depo Kararı: Artık Tapudaki Bedel Değil, Rayiç Bedel

Bu, 7571 sayılı Kanun'un getirdiği ikinci ve pratikte daha da önemli değişikliktir. Eski düzende depo edilecek tutar tapu senedinde gösterilen satış bedeliydi; bu yüzden davaların önemli bir kısmı "tapudaki bedel gerçek mi" tartışmasıyla geçiyordu. Yeni TMK m. 734/2 uyarınca ise dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi bu rayiç bedeli ve tapu giderlerini, hâkimin belirleyeceği süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bedel yatırılmazsa davacı adına tescile karar verilemez; yatırılan tutar, hüküm kesinleştikten sonra faiziyle birlikte ilgilisine ödenir.

Bu değişikliğin zaman bakımından uygulanması, süre kuralından farklıdır. Geçiş hükmü, m. 734'te yapılan değişikliklerin yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanacağını öngörmektedir. Yani süre bakımından satış tarihi belirleyiciyken, bedel bakımından derdest dosyalarda da rayiç bedel esasına geçilir. Bu, hâlihazırda görülmekte olan davalarda depo edilecek tutarı ciddi biçimde artırabilir; davasını tapudaki düşük bedele güvenerek açmış davacılar için doğrudan bir maliyet riskidir.

Pratik sonuç: önalım artık "alıcının ödediği bedele" değil, payın gerçek değerine kavuşmayı gerektiriyor. Hakkı kullanmayı düşünen paydaşın, dava açmadan önce payın rayiç değerini kabaca hesaplayıp bu tutarı nakden yatırmaya hazır olması gerekir.

Yargılama sürecinde bedelin değer kaybetmemesi için depo edilen tutarın nemalandırılması benimsenmiştir: Yargıtay 7. HD'nin 22.02.2023 tarihli, 2021/8378 E. ve 2023/1056 K. sayılı kararına göre bedelin vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek "yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi" sağlanır.

Eski rejim — bedelde muvazaa tartışması. Aşağıdaki içtihat, depo edilecek tutarın tapudaki bedel olduğu döneme aittir. Rayiç bedel esasına geçilmesiyle bu tartışma büyük ölçüde konusuz kalmıştır; yine de eski dosyaları ve muvazaanın ayrı bir dava konusu yapıldığı hâlleri anlamak için önemini korur:

• Alıcı, tapuda bedelin gerçekte olduğundan düşük gösterildiğini ileri sürerek daha yüksek bedelin depo edilmesini isteyemezdi; kimse kendi muvazaasına dayanamaz. Yargıtay 7. HD'nin 08.02.2023 tarihli, 2022/6535 E. ve 2023/727 K. sayılı kararı bunu, "hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz" biçiminde ifade eder.

• Buna karşılık davacı paydaş, önalım hakkını caydırmak amacıyla bedelin tapuda şişirilerek gösterildiğini iddia ediyorsa, resmî sözleşmenin tarafı olmadığından bu iddiasını tanık dâhil her türlü delille kanıtlayabilirdi (Yargıtay 14. HD'nin 15.12.2015 tarihli, 2014/15054 E. ve 2015/11622 K. sayılı kararı).

• Muvazaanın ispatı için keşifle bulunan değerle senetteki bedel arasındaki farkı göstermek tek başına yetmez. Yargıtay 7. HD'nin 20.09.2022 tarihli, 2021/7262 E. ve 2022/5323 K. sayılı kararına göre "resmi senetteki satış bedeli ile keşif ile belirlenen bedel arasındaki fark tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir".

Birden Fazla Paydaş Önalım Hakkını Kullanırsa Pay Nasıl Bölünür?

Dava açan paydaşlar, mevcut pay oranlarına bakılmaksızın satılan payı eşit olarak edinirler. Yargıtay 14. HD'nin 07.04.2014 tarihli, 2014/1703 E. ve 2014/4542 K. sayılı kararında, iki davacı bakımından bedelin yarı yarıya depo ettirilmesi ve payın davacılar adına 1/2'şer oranında tescil edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Yani taşınmazdaki payı büyük olan paydaş, satılan paydan daha fazlasını alamaz.

Tarım Arazilerinde Özel Durum: Sınırdaş Malikin Önalım Hakkı Kaldırıldı

2014 yılında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na eklenen hükümle, tarımsal arazilerin satışında sınırdaş (komşu) tarımsal arazi maliklerine de yasal önalım hakkı tanınmıştı. Bu hak, uygulamada kötüye kullanıldığı gerekçesiyle 7255 sayılı Kanun'la 4 Kasım 2020 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Bugün tarım arazilerinde de yalnızca TMK m. 732'deki genel kural geçerlidir: önalım hakkı sadece aynı taşınmazın paydaşlarına aittir, komşu parsel maliklerine ait değildir. Tarım arazilerine özgü paylaşım kuralları için Tarım Arazilerinde Ortaklığın Giderilmesi yazımıza bakabilirsiniz.

Davanın Sonucu

Dava kabul edilir ve bedel süresinde depo edilirse, mahkeme satılan payın davacı adına tesciline karar verir; depo edilen bedel davalı alıcıya ödenir. Bu yönüyle önalım davası, sonucu bakımından alıcı adına yapılan tescilin iptali ve davacı adına tescil niteliği taşır; tescilin hukuka aykırılığına dayanan genel dava türü için tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz. Böylece davacı, hâkimce belirlenen rayiç bedel ve masraflar karşılığında payı devralmış olur; alıcının taşınmazla ilişkisi sona erer.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Pay satın alacaklar için: Hisseli taşınmaz payı almadan önce taşınmazda fiili bir kullanım paylaşımı olup olmadığını ve diğer paydaşların tutumunu araştırın; satıştan sonra diğer paydaşlara noter bildirimi yaptırarak üç aylık süreyi işletin. Bildirim yapılmazsa, satış 25.12.2025 sonrasındaysa bir yıl (öncesindeyse iki yıl) boyunca dava riski devam eder. Paydaşların satıştan haberdar olduğunu bilmek sizi korumaz; süreyi yalnızca noter bildirimi başlatır.
• Payı satacak paydaşlar için: Satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek, hem alıcınızı koruyacak hem de belirsizliği kısaltacaktır.
• Önalım hakkını kullanacak paydaşlar için: Üç aylık süre çok kısadır ve hak düşürücüdür; bildirimi alır almaz harekete geçin. Yatıracağınız tutarın artık tapudaki bedel değil rayiç bedel olduğunu hesaba katın — bu, hakkı kullanmanın maliyetini önemli ölçüde artırabilir; dava açmadan önce payın güncel değerini kabaca hesaplayın ve nakden yatırmaya hazır olun. Taşınmazı fiilen bölüşerek kullanıyorsanız, davanın fiili taksim savunmasıyla (hatta savunma hiç yapılmasa bile resen) reddedilebileceğini önceden değerlendirin.
• Süreler, depo yükümlülüğü ve muvazaa iddiaları bakımından hassas olan bu süreçte, dava açmadan veya pay satın almadan önce bir avukattan destek almak hak ve para kaybını önler.