Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma: Malikin Hakları, Bedel ve Dava Yolları

Son güncelleme: 10 Ağustos 2026

Devlet veya belediye, yol, okul, park, hastane gibi kamu hizmetleri için özel mülkiyetteki taşınmazlara ihtiyaç duyduğunda başvuracağı anayasal yol kamulaştırmadır. Uygulamada ise idarenin bu usule hiç uymadan taşınmazı fiilen kullanmaya başladığı ya da imar planıyla taşınmazı yıllarca kilitleyip kamulaştırmadığı durumlarla sık karşılaşılır: kamulaştırmasız el atma. Bu yazıda önce usulüne uygun kamulaştırma sürecinde malikin haklarını, ardından fiili ve hukuki el atma hallerinde açılabilecek davaları ele alıyoruz.

Kamulaştırmanın Anayasal Çerçevesi

Anayasa m. 46'ya göre devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılığını peşin ödemek şartıyla ve kanunla gösterilen usullere göre özel mülkiyetteki taşınmazları kamulaştırabilir. Usul ve esaslar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda düzenlenmiştir. Bu güvencelerden birinin yokluğu — özellikle bedel ödenmemesi veya usule uyulmaması — müdahaleyi kamulaştırma olmaktan çıkarır ve malike aşağıda anlatılan dava haklarını kazandırır.

Usulüne Uygun Kamulaştırma Nasıl İşler?

• Kamu yararı kararı ve kamulaştırma kararı: İdare önce kamu yararı kararı alır; kamulaştırma kararıyla birlikte tapu kütüğüne kamulaştırma şerhi işlenir. Şerh tek başına el atma sayılmaz.

• Satın alma usulü (m. 8): İdare, kıymet takdir komisyonunca belirlenen tahmini bedel üzerinden malikle pazarlık görüşmesi yapmak zorundadır. Anlaşma sağlanırsa taşınmaz tapuda devredilir ve bedel ödenir. Bu aşamada anlaşmak zorunlu değildir; malik teklifi reddedebilir.

• Bedel tespiti ve tescil davası (m. 10): Anlaşma olmazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel tespiti ve tescil davası açar. Mahkeme, m. 15 uyarınca oluşturulan bilirkişi kurulu eşliğinde keşif yaparak bedeli belirler; bedel malike ödenmek üzere bankaya yatırılır ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Bu davada harç ve vekâlet ücreti maktudur.

• Bedelin belirlenmesi (m. 11): Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, konumu, imar durumu, arazilerde net gelir, arsalarda emsal satışlar, yapılarda resmî birim fiyatlar ve yıpranma payı dikkate alınır. Malik, bilirkişi raporuna itiraz ederek bedelin artırılmasını isteyebilir.

• Malikin iptal davası hakkı (m. 14): Kamulaştırma işleminin kendisine (kamu yararı yokluğu, yetki, usul sakatlıkları) karşı malik, tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açabilir. İptal davası açılırsa bedel davası bekletilir.

• Acele kamulaştırma (m. 27): Olağanüstü durumlarda idare, bedelin tespiti sonrası taşınmaza dava sonucunu beklemeden el koyabilir; mülkiyet yine olağan sürecin tamamlanmasıyla geçer.

• Geri alma hakkı (m. 23): Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde idare taşınmazda kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem yapmaz ve taşınmazı olduğu gibi bırakırsa, malik ödediği bedeli güncelleyerek taşınmazı geri alabilir; bu hak, doğumundan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

İdarenin, kamulaştırma yapmadan ve bedel ödemeden özel mülkiyetteki taşınmaza müdahale etmesidir. Kurum, 16.05.1956 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile hukukumuza girmiştir. İki biçimde ortaya çıkar:

• Fiili el atma: İdarenin taşınmazı fiziken kullanmaya başlaması — üzerinden yol geçirilmesi, park veya tesis yapılması, enerji hattı çekilmesi, okul bahçesine katılması gibi. Şartları: taşınmazın özel mülkiyette olması, el atan idarenin kamulaştırma yetkisine sahip olması, müdahalenin kamu yararına yönelik ve kalıcı (sahiplenme kastıyla) olması, kamulaştırmanın hiç ya da usulüne uygun yapılmamış olması.

• Hukuki el atma (imar kısıtlılığı): Fiziki müdahale olmaksızın, taşınmazın imar planında yol, park, okul gibi kamu hizmet alanına ayrılıp uzun süre (beş yılı aşkın) kamulaştırılmaması; malikin yapı yapma, satma ve ekonomik olarak değerlendirme imkânının fiilen ortadan kalkması.

İmar uygulamasında yasal sınırlar içinde kesilen düzenleme ortaklık payı (DOP), rızaya dayalı terkler ve tapuya şerh konulması tek başına el atma sayılmaz.

Fiili El Atmada Malikin Seçenekleri

1956 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı malike seçimlik hak tanır:

• El atmanın önlenmesi: Malik müdahalenin sona erdirilmesini ve yapının kaldırılmasını isteyebilir; ayrıntılar için El Atmanın Önlenmesi Davası yazımıza bakabilirsiniz. Ancak taşınmaz kamu hizmetine kalıcı biçimde tahsis edilmişse uygulamada bu yol çoğu zaman sonuç vermez; asıl güvence bedel davasıdır.

• Bedel (tazminat) davası: Malik fiilî durumu kabullenerek taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerinin ödenmesini ister; bedel ödendiğinde taşınmaz idare adına tescil edilir. Değer, Kamulaştırma Kanunu'nun m. 11 kriterleri kıyasen uygulanarak bilirkişi kurulu eşliğinde keşifle belirlenir. Değer yargılama sırasında belirlendiği için dava kısmi dava olarak açılıp keşiften sonra talep artırılır: HMK m. 109/4 uyarınca talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere ve iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikat sona erene kadar artırılabilir; zamanaşımı artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. Belirsiz alacak davası (HMK m. 107), 7589 sayılı Kanun'la (12. Yargı Paketi) 31 Temmuz 2026'da yürürlükten kaldırıldı ve yalnızca bu tarihten önce açılmış davalarda uygulanmaya devam ediyor (7589 Geçici m. 1/10).

• Ecrimisil: Bedel davasıyla birlikte veya ayrıca, işgal süresi için geriye dönük beş yıllık haksız işgal tazminatı istenebilir; ayrıntılar için ecrimisil yazımıza bakabilirsiniz.

Fiili el atma davalarının önemli özellikleri şunlardır:

• Süre yok: Dava mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir; m. 38'deki 20 yıllık süre Anayasa Mahkemesi'nce 2003'te iptal edilmiştir.

• Yargı yolu ve mahkeme: Fiili el atma haksız fiil niteliğinde olduğundan davalar adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür (m. 37). Davalı, dava tarihinde taşınmazı kullanan/sorumlu idaredir.

• Faiz — AYM iptalleri sonrası köklü değişiklik: Bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilir; ancak faizin oranı son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedeli tespiti davalarında "kanuni faiz" öngören 2942 sayılı Kanun m. 10/9 hükmünü (05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.) ve kamulaştırmasız el atma tazminatlarında aynı yönde uygulanan Geçici m. 19 hükmünü (27.06.2024, 2024/4 E., 2024/129 K.) Anayasa m. 46/son'a aykırı bularak iptal etmiştir. Bu kararlar sonrasında Yargıtay 5. HD, dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizin işletilmesi gerektiğine hükmetmeye başlamıştır (08.07.2025, 2025/590 E., 2025/10815 K.; 14.10.2025, 2025/3168 E., 2025/12794 K.); aynı yaklaşım kamulaştırmasız el atma tazminatları için de benimsenmiştir (Yargıtay 12. HD, 24.03.2011, 2010/23700 E., 2011/5323 K.; Yargıtay 8. HD, 13.09.2017, 2015/8596 E., 2017/10611 K.; Yargıtay 5. HD, 04.03.2026, 2025/10742 E., 2026/3774 K. — sadece yasal faize hükmedilmesinin idareyi haksız avantajlı kıldığı ve hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmadığı gerekçesiyle). Zaman bakımından sınır: Yargıtay 5. HD'nin çoğunluk görüşüne göre (14.03.2024, 2023/10168 E., 2024/3147 K.), iptal kararlarının geriye yürümemesi ilkesi gereği 1 Ağustos 2023 öncesi açılan davalarda yasal faiz uygulanmaya devam eder — bu tarihten önce açılmış bir davada en yüksek faize hükmedilmesi bozma nedeni sayılmıştır (24.09.2025, 2025/649 E., 2025/11860 K.); karşı oylarda ise derdest davalarda da en yüksek faizin uygulanması gerektiği savunulmaktadır. Davanın açılış tarihine göre uygulanacak faiz oranı mutlaka güncel içtihatla kontrol edilmelidir.

• Kesinleşme aranmaz: Kararların icrasını kesinleşme şartına bağlayan hükümler Anayasa Mahkemesi'nce iptal edildiğinden, hükmedilen bedel kesinleşme beklenmeden icraya konulabilir.

• Harç ve uzlaşma ayrımı: 09.10.1956–04.11.1983 arasındaki el atmalarda geçici m. 6 uygulanır: dava öncesi idareye uzlaşma başvurusu dava şartıdır, harç ve vekâlet ücreti maktudur. 04.11.1983 sonrası el atmalarda uzlaşma şartı yoktur; harç ve vekâlet ücreti nispidir. Bu davalar dava şartı arabuluculuk kapsamında da değildir.

Geriye dönük beş yıllık ecrimisil tutarı için ecrimisil hesaplama aracına bakabilirsiniz; idari el atmada bilirkişi yönteminin farklılaşabileceğini unutmayın.

Hukuki El Atmada Süreç: İdari Yargıya Dönüş

Hukuki el atmada yargı yolu yıllarca gelgit yaşamıştır. 2942 sayılı Kanun'a eklenen Ek m. 1, imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazların beş yıl içinde kamulaştırılmasını öngörmüş; 2022 değişikliğiyle bu süre geçtiğinde malikin bedel davasını adli yargıda açacağı hükme bağlanmıştı. Anayasa Mahkemesi bu cümleyi 16.01.2025 tarihli, E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla iptal etti; iptal, Resmî Gazete'de yayımından dokuz ay sonra, 30 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi. Güncel uygulamada hukuki el atma uyuşmazlıkları — Uyuşmazlık Mahkemesi'nin öteden beri benimsediği ayrıma dönülerek — idari yargıda tam yargı davası olarak görülmektedir. Kanun koyucunun yeni bir düzenleme yapması ihtimali bulunduğundan, dava açmadan önce güncel mevzuat mutlaka kontrol edilmelidir.

İdari yargıda izlenecek yol şudur:

• Önce idareye başvuru: Malik, taşınmazın kamulaştırılması veya zararının giderilmesi için ilgili idareye yazılı başvurur. Bu başvuru yapılmadan açılan dava idari merci tecavüzü nedeniyle usulden reddedilir.

• Süreler: Başvurunun açıkça reddi halinde tebliğden itibaren 60 gün; idare 30 gün içinde cevap vermezse (zımni ret) bu sürenin bitiminden itibaren 60 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesi'nde tam yargı davası açılır.

• İptal davası seçeneği: Kısıtlılığa yol açan imar planının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, tazminat yerine veya onunla birlikte planın iptali de dava edilebilir.

Hukuki el atmanın kabulü için salt plan kararı yetmez; kısıtlamanın beş yılı aşması, kullanımı önemli ölçüde engellemesi ve mülkiyet hakkının özünü zedelemesi aranır.

İmar kısıtlılığı süresince emlak vergisinin yalnızca onda biri tahsil edilir; verginizi emlak vergisi hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Arsam 20 yıldır imar planında okul alanı; belediye ne kamulaştırıyor ne yapı izni veriyor. Bu hukuki el atmadır. Önce belediyeye kamulaştırma/tazminat başvurusu yapmalı, ret veya zımni ret üzerine 60 gün içinde İdare Mahkemesi'nde tam yargı davası açmalısınız. Planın iptalini de isteyebilirsiniz.

Sonuç: Pratik Öneriler

• Müdahalenin niteliğini doğru teşhis edin: fiili el atmada adli yargı ve süresiz dava hakkı; hukuki el atmada idari yargı, zorunlu idari başvuru ve 60 günlük kesin süreler geçerlidir. Yanlış yargı yolunda açılan dava zaman ve masraf kaybettirir.

• El atmanın başlangıç tarihini belgeleyin (hava fotoğrafları, imar planı tarihleri, tanık): 1983 öncesi/sonrası ayrımı uzlaşma şartını ve harç rejimini, işgal süresi ecrimisil hesabını doğrudan etkiler.

• Bedel davasını kısmi dava olarak açıp keşif sonrası HMK m. 109/4'teki bir defaya mahsus talep artırımını kullanmak, başlangıçta yüksek harç ödemenin önüne geçer. Artırım hakkı tek sefere mahsus olduğundan bilirkişi raporu netleşmeden kullanmayın. 31 Temmuz 2026'dan önce açılmış dosyalarda mülga HMK m. 107'deki belirsiz alacak rejimi geçerliliğini korur.

• Bedel davasında ecrimisil talebini unutmayın; ayrı dava yerine birlikte istemek masraf tasarrufu sağlar.

• Hukuki el atmada yargı yolu ve bedele uygulanacak faiz oranı halen hareketlidir; özellikle davanın 1 Ağustos 2023'ten önce/sonra açılmış olması faiz oranını doğrudan etkiler. Dava açmadan önce güncel mevzuat ve Yargıtay/Danıştay uygulaması mutlaka kontrol edilmeli, süreç bir avukatla yürütülmelidir.