Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye: Şartları ve Süreci

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Kira Hukuku Rehberi sayfamızda saydığımız tahliye sebepleri arasında, kiracının kendi özgür iradesiyle imzaladığı yazılı tahliye taahhüdü ayrı bir yere sahiptir. İki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi gibi kurumlardan farklı olarak, burada kiracının bir kusuru veya ödeme sorunu aranmaz — kiracı, daha önce kendi rızasıyla belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiştir. Ancak bu güçlü araç, kanunun ve Yargıtay'ın çok sıkı şekil şartlarına bağladığı, en ufak bir eksiklikte geçersiz sayılabilen bir belgedir.

Bu yazıda tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını, icra ve dava yollarını, dava açma süresini ve uygulamada en sık karşılaşılan sorunları ele alıyoruz.

Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olmasına rağmen bu tarihte boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden ayrı ve bağımsız bir hukuki işlemdir; kiracının tek taraflı irade beyanı niteliğindedir ve kiraya verenin ayrıca bir kabul beyanında bulunmasına gerek yoktur.

Geçerlilik Şartları

Aşağıdaki şartlardan herhangi birinin eksik olması, tahliye taahhüdünü hukuken sonuçsuz bırakır:

• Yazılı olmalıdır. Sözlü bir taahhüde ("seneye çıkarım" gibi) dayanarak tahliye istenemez. Noterde düzenlenmesi zorunlu değildir; adi yazılı (el yazısıyla düzenlenip imzalanan) bir belge de yeterlidir — ancak noter kanalı, imza inkârını önlemek açısından uygulamada daha güvenli kabul edilir.

• Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde alınan bir taahhüt geçersizdir. Bunun nedeni, henüz taşınmazı teslim almamış kiracının, kiraya verenin baskısı altında özgür iradesi dışında imza atmış olabileceği varsayımıdır. Yargıtay, kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen taahhütleri kural olarak bu gerekçeyle geçersiz saymaktadır.

• Belirli veya belirlenebilir bir tahliye tarihi içermelidir. "1 yıl sonra" gibi tartışmaya açık ifadeler yeterli değildir. Buna karşılık tarihin mutlaka gün/ay/yıl biçiminde yazılması da şart değildir; aşağıda açıkladığımız üzere belirlenebilir olması yeterlidir.

• Kiracı tarafından (veya özel yetkili bir temsilcisi tarafından) imzalanmış olmalıdır. Kiracının eşi, çocuğu veya kefili tarafından imzalanan bir taahhüt geçersizdir — kefilin imzası tahliye taahhüdü yerine geçmez.

• Birden fazla kiracı varsa, tümünün imzası bulunmalıdır. Örneğin sözleşmeyi birlikte imzalayan bir çift söz konusuysa, taahhütte yalnızca birinin imzası yeterli değildir.

• Taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, Türk Medeni Kanunu m. 194 uyarınca kiracı olmayan eşin açık rızası aranır. Bu şartın nasıl işlediğini aşağıda ayrı bir başlıkta ele alıyoruz.

Taahhütte düzenleme tarihinin yazılı olmaması tek başına geçersizlik sebebi değildir; önemli olan taahhüdün fiilen kira sözleşmesinden ve teslimden sonra verilmiş olmasıdır. Ancak uygulamada ihtilafları önlemek için düzenleme tarihinin de açıkça yazılması tavsiye edilir.

Teslimden Sonra Verilen Taahhüt Serbest İrade Sayılır

Yukarıdaki şartların en çok tartışılanı ikincisidir ve içtihat burada net bir karine kurar: kira ilişkisi kurulup taşınmaz teslim edildikten sonra alınan taahhüt, kural olarak kiracının özgür iradesinin ürünü kabul edilir. Yargıtay 3. HD'nin 25.02.2025 tarihli, 2024/4052 E. ve 2025/1108 K. sayılı kararında bu, "Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir" biçiminde ifade edilir.

Aynı yaklaşım güncel kararlarda da sürdürülmektedir; Yargıtay 3. HD'nin 22.10.2025 tarihli, 2025/1918 E. ve 2025/5080 K. sayılı kararı "kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesini yansıtmasına, yansıttığının kabul edilmesine" dair yerleşmiş uygulamayı teyit eder.

Bunun kiracı açısından sonucu önemlidir: "baskı altında imzaladım" savunması soyut kaldığı sürece dinlenmez. Kira ilişkisi sürerken verilen bir taahhütte iradenin sakatlandığını ileri süren kiracının, bunu somut olarak ortaya koyması gerekir.

Taahhüdün ne zaman verildiği tartışmalıysa, belgenin kendi metni belirleyici olabilir. Yargıtay 3. HD'nin 21.02.2023 tarihli, 2022/8307 E. ve 2023/168 K. sayılı kararına göre, taahhütnamede "yukarıda adresi yazılı gayrimenkulde kiracı olarak oturmakta bulunduğum" gibi bir ibare varsa, kiracı bu ifadeyle kiracılık ilişkisini kabul etmiş olur; belgenin kira sözleşmesinden ve teslimden sonra düzenlendiği kabul edilir ve taahhüt geçerli sayılır. Bu yüzden taahhütnameye "hâlen kiracı olarak oturmaktayım" ifadesinin konulması, ileride çıkacak tarih tartışmasını büyük ölçüde kapatır.

Buna karşılık taahhüt kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya daha önce alınmışsa sonuç tersine döner ve belge yalnızca "geçersiz" değil, batıl sayılır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD'nin 09.10.2024 tarihli, 2024/397 E. ve 2024/385 K. sayılı kararında bu, "Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K'nın 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır" şeklinde ifade edilmiştir.

Tahliye Tarihi Ne Kadar Kesin Olmalı?

Uygulamada yaygın bir yanlış, taahhütnamedeki tarihin mutlaka gün/ay/yıl olarak yazılmasının zorunlu olduğunun sanılmasıdır. Ölçüt kesinlik değil, belirlenebilirliktir. Yargıtay 3. HD'nin 07.05.2025 tarihli, 2025/1292 E. ve 2025/2650 K. sayılı kararında bu ayrım açıkça yapılır: "tahliye taahhüdünün belli bir tarih içermesi gerektiği doğru ise de bu tarihin ay, gün ve yıl olarak belirtilmesi gerekmediği, belirlenebilir ve hiçbir tartışmaya yer vermeyecek şekilde anlaşılabilir bir tarih olması gerektiği" belirtilmiştir.

Yani "kira döneminin sonunda" gibi, sözleşmeye bakılarak tek bir güne indirgenebilen bir ifade geçerli sayılabilirken; birden fazla yoruma açık ya da hangi güne denk geldiği tartışmalı ifadeler taahhüdü sakatlar. Yine de pratik tavsiyemiz değişmiyor: tarihi gün/ay/yıl olarak yazmak, sonradan çıkacak "belirlenebilir miydi" tartışmasını baştan bitirir.

Boş Kağıda Atılan İmza Sorunu

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, kira sözleşmesi imzalanırken tarihleri boş bırakılmış bir taahhütnamenin de kiracıya imzalatılmasıdır. İmzası inkâr edilmeyen bir taahhütte tarihlerin sonradan doldurulmuş olması, taahhüdün geçersizliği sonucunu doğurmaz — boş kâğıda imza atan kişi, bu imzanın sonuçlarına katlanmak zorundadır.

Yargıtay 3. HD'nin 21.02.2023 tarihli, 2022/8302 E. ve 2023/167 K. sayılı kararı bunu şöyle açıklar: "kiracı tarafından tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerekeceği". Aynı kararda, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasının tanıkla ispat edilemeyeceği de vurgulanmıştır — bu iddia ancak yazılı delille kanıtlanabilir.

İspat yükünün kimde olduğu da nettir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E. ve 2021/1108 K. sayılı kararında "Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür" denilmektedir.

Aynı yaklaşım belgenin kısmen boş bırakıldığı hâllerde de geçerlidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.04.2018 tarihli, 2017/13-619 E. ve 2018/919 K. sayılı kararında, kısmen boş olarak düzenlenen belgeye imza atan kişinin "olabilecek tehlikeleri baştan kabul etmiş sayılacağı ve bu nedenle de hukukun himayesinden yararlanamayacağı" belirtilmiştir.

Pratikte bu, kiracı için ağır bir yüktür: elinde aynı kuvvette yazılı bir belge (örneğin taahhüdün sözleşmeyle birlikte imzalandığını gösteren bir yazışma) yoksa, tanık dinletme yoluyla sonuç alması beklenmemelidir.

Aile Konutunda Eşin Rızası

Kiralanan taşınmaz aile konutu ise, taahhüdü tek başına kiracı eşin imzalaması yetmeyebilir. Yargıtay 12. HD'nin 02.12.2025 tarihli, 2025/6714 E. ve 2025/7775 K. sayılı kararı, TMK m. 194/1 ile TBK m. 349/son'daki "fesih" sözcüğünü "'yazılı tahliye taahhütnamesinde bulunmayı' da kapsayacak şekilde geniş anlamak gerekir" diyerek koruma alanını genişletmiş ve "aile konutu ile ilgili olarak kiracı olmayan eşin açık rızası olmadığı sürece kiracı eşin verdiği tahliye taahhüdü geçersizdir" sonucuna varmıştır.

Ne var ki bu koruma kendiliğinden işlemez; eşin önceden kendini göstermiş olması gerekir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD'nin 02.04.2026 tarihli, 2024/4389 E. ve 2026/1078 K. sayılı kararında, eşin "en geç davacı tarafından tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmadan önce TBK'nin 349/3. maddesi uyarınca kiraya verene kiralananın aile konutu olarak kullanılacağı bildiriminde bulunmadığı" hâllerde bu savunmadan yararlanamayacağı belirtilmiştir.

İki karar birlikte okunduğunda kural şudur:

• Kiracı olmayan eş, kiralananın aile konutu olduğunu kiraya verene takipten/davadan önce bildirmişse, kendi açık rızası olmadan verilen tahliye taahhüdü geçersizdir.

• Böyle bir bildirim yapılmamışsa, kiraya verenin taşınmazın aile konutu olduğunu bilmesi beklenemeyeceği için taahhüt ayakta kalır. Bildirimin sonradan, takip başladıktan sonra yapılması geç sayılır.

Bildirimin ileriye etkili olduğu da vurgulanmalıdır. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 31.10.2024 tarihli, 2024/1191 E. ve 2024/4499 K. sayılı kararında, kiracı olmayan eşin aile konutu iddiasını ileri sürmesinin "bildirim tarihi itibariyle geçerlilik kazanacağı ancak öncesine dair bir hak vermeyeceği" belirtilmiş; taahhüdün işleme konulmasından ve davanın açılmasından sonra yapılacak bir bildirimle aile konutu iddiasının ileri sürülemeyeceği sonucuna varılmıştır.

Bu savunmanın sınırı içtihatta tartışmalıdır. Yukarıdaki Konya kararında, kapatılan Yargıtay 6. HD'nin 08.05.2005 tarihli bir kararına dayanılarak daha da katı bir görüş benimsenmiştir: TMK m. 194 anlamında aile konutundan söz edilebilmesi için kiralananın Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından "aile konutu olarak özgülendiğine" dair bir karar bulunmalıdır. Bu görüş eleştiriye açıktır — kira yoluyla sağlanan aile konutunda kanun, mahkeme kararını değil TMK m. 194/4 ve TBK m. 349/3 uyarınca kiraya verene yapılacak bildirimi öngörür. Nitekim Yargıtay 12. HD'nin yukarıda andığımız kararı korumayı genişleten yöndedir.

Pratik sonuç: kiracı eşin bu savunmaya güvenmesi risklidir. Uygulamada mahkemeler, aile konutu iddiasını en azından zamanında yapılmış bir bildirime bağlamakta; bir kısmı ise ayrıca mahkeme kararı aramaktadır.

• Kiraya verenseniz, taahhüdü alırken kiracının medeni hâlini ve taşınmazın kullanımını kayda geçirmek; kiracıysanız, konut aile konutu ise TBK m. 349/3 bildirimini taahhüt işleme konulmadan önce yapmak belirleyicidir. Konuyla ilgili tapu tarafındaki koruma için Aile Konutu Şerhi yazımıza bakabilirsiniz.

Taahhüde Kim Dayanabilir? Kiraya Veren ve Yeni Malik

Taahhüdün geçerli olması yetmez; onu kimin işletebileceği de ayrı bir şarttır. Kural, taahhüde dayalı tahliye talebinin kiraya veren tarafından ileri sürülmesidir. Yalnızca malik olmak yetmez: kiraya veren sıfatı taşımayan malikin bu yola başvurma hakkı yoktur.

Buna karşılık taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, TBK m. 310 uyarınca eski malikin ve kiraya verenin halefi hâline geldiğinden, kendi maliki olmadığı bir dönemde verilmiş taahhüde dayanarak da tahliye isteyebilir. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin kararında bu, "taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik ... önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir" biçiminde ifade edilmiştir.

Karara konu olayda taahhüt Şubat 2022'de eski kiralayana verilmiş, taşınmaz Temmuz 2022'de el değiştirmiş, taahhüt edilen tahliye tarihi Ekim 2022'de gelmiş ve yeni malik bir aylık süre içinde takibe geçmiştir; mahkeme yeni malikin bu hakkını kabul etmiştir. Yeni malikin kendi ihtiyacına dayalı ayrı tahliye yolu için Yeni Malikin Tahliye Hakkı yazımıza bakabilirsiniz — orada anlatılan altı aylık bekleme, taahhüde dayalı bu yol için geçerli değildir.

Tahliyeyi Sağlamak İçin İki Yol

Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya verenin iki seçeneği vardır:

• Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmak.

• İcra dairesi aracılığıyla, tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi başlatmak (uygulamada "Örnek 14 – Tahliye Emri" olarak bilinir, İİK m. 272 vd. kapsamındadır; ayrıntılar için İcra Takibi Yoluyla Tahliye yazımıza bakın).

İkinci yol, itiraz edilmediği takdirde daha hızlı sonuç verdiği için uygulamada sıkça tercih edilir.

İcra Yoluyla Tahliye Süreci (Örnek 14 Takibi)

1. Başvuru: Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunur. Bu takip talebine kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhüdünün de sunulması gerekir.

2. Tahliye emrinin tebliği: İcra müdürü, kiracıya 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesini emreden özel bir tahliye emri (Örnek 14) gönderir. Bu takipte bir para alacağı talep edilmediğinden, kiracıya ödeme emri değil doğrudan tahliye emri tebliğ edilir.

3. Kiracının 7 günlük itiraz süresi: Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. İtiraz, takibi durdurur.

4. İtiraz edilmezse: Kiracı, 15 günlük süre içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır; aksi halde icra dairesi taşınmazı zorla tahliye eder.

5. İtiraz edilirse: İtirazın niteliği, izlenecek yolu belirler:

• Kiracının itirazı kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkinse (imzaya veya taahhüdün varlığına itiraz değilse), kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nden itirazın kaldırılmasını talep edebilir.

• Kiracı, tahliye taahhüdündeki veya kira sözleşmesindeki imzayı açık ve kesin biçimde reddederse, kiraya veren ancak elinde noterce düzenlenmiş veya onaylanmış bir taahhüt/sözleşme varsa itirazın kaldırılması yoluna gidebilir. Taahhüt adi yazılı ise (noter onayı yoksa), bu yol kapanır.

• Bu durumda kiraya verenin tek seçeneği, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali ve tahliye davası açmaktır.

Kiracı İmzayı İnkâr Eder veya Mülkiyet İddiasında Bulunursa

Yukarıdaki akışta en çok tıkanan nokta, kiracının taahhütnamedeki imzayı inkâr etmesidir. Taahhüt adi yazılıysa itirazın kaldırılması yolu kapanır ve uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesi'ndeki itirazın iptali davasına taşınır. Orada belirleyici olan kriminal imza incelemesidir.

İncelemenin niteliği bakımından aranan standart yerleşmiştir. Yargıtay 3. HD'nin 11.03.2019 tarihli, 2017/5889 E. ve 2019/1841 K. sayılı kararında, imza incelemesinin konunun uzmanınca ve yeterli teknik donanıma sahip bir laboratuvar ortamında, optik aletler kullanılarak "grafolojik ve grafometrik yöntemlerle" yapılması; imzanın tersim, seyir, baskı derecesi, eğim ve doğrultu gibi özellikleri bakımından karşılaştırılması ve sonucun denetime elverişli bir raporla ortaya konması gerektiği belirtilmiştir.

Kiracıların sık başvurduğu bir itiraz da, raporun Adli Tıp Kurumu'ndan alınması gerektiğidir. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin kararında bu itiraz reddedilmiş; jandarma kriminal laboratuvarınca uygun cihaz ve yöntemlerle düzenlenen raporun "uygulama tekniği ile bilim ve fenne uygun" olduğu, Adli Tıp İhtisas Dairesi'nin nihai merci olmadığı ve dosyada çelişen bir delil bulunmadıkça yeniden inceleme gerekmediği belirtilmiştir.

İkinci sık savunma, kiracının "ben aslında kiracı değil malikim" demesi ve açtığı tapu iptali ve tescil davasının bekletici mesele yapılmasını istemesidir. Aynı kararda bu talep de reddedilmiştir: tapu iptali ve tescil davası ayni hakka, taahhüde dayalı tahliye (itirazın iptali) davası ise şahsi hakka dayanır; ayni hak davası, şahsi hakka dayalı tahliye davası bakımından bekletici mesele yapılmaz. Kiracı, kira sözleşmesini "kiracı" sıfatıyla imzalamış ve bu imzayı inkâr etmemişse, kiracılık ilişkisi bu savunmayla ortadan kalkmaz.

Aynı kararın bir başka tespiti de pratikte önemlidir: icra hukuk mahkemesi kararları "dar yetkili" oldukları için maddi anlamda kesin hüküm oluşturmaz. Bu nedenle itirazın kaldırılması talebinin icra mahkemesinde reddedilmiş olması, Sulh Hukuk Mahkemesi'ndeki itirazın iptali davasını bağlamaz.

Dava Açma Süresi: Bir Aylık Hak Düşürücü Süre

Gerek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak tahliye davası, gerekse icra takibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; mahkeme ve icra dairesi bunu kendiliğinden dikkate alır. Süre kaçırılırsa, kiraya veren artık o taahhüde dayanarak tahliye isteyemez — başka bir tahliye sebebi yoksa yeni bir taahhüt almak gerekir.

Burada uygulamada çok işe yarayan bir ayrıntı vardır: bir ay içinde icra takibi başlatmak, dava açma süresini de korur. Yani süresinde takip yapıp sonradan (bir ay geçtikten sonra) dava açmak zorunda kalırsanız, davanız süresinde sayılır. Yargıtay 6. HD'nin 07.11.2013 tarihli, 2013/6214 E. ve 2013/15017 K. sayılı kararında, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde yapılan icra takibinin "dava açma süresini koruyacağı" ve iki ay sonra açılan davanın süresinde olduğu kabul edilmiştir.

Bu, özellikle kiracının tahliye emrine itiraz ettiği ve itirazın kaldırılması yolunun kapandığı (imza inkârı) senaryolarda önem taşır: bir aylık süre çoktan dolmuş olsa da, süresinde başlatılmış takip sayesinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ndeki dava hakkınız yaşamaya devam eder.

İki haklı ihtar sayfamızda ele aldığımız TBK m. 353 esnekliği burada da uygulanabilir: kiraya veren, bir aylık süre dolmadan önce kiracıya "dava açacağım" şeklinde yazılı bir bildirimde bulunursa, bu süre bir kira yılı daha uzamış sayılabilir.

Bir aylık süreyi ve taahhüdün geçerlilik tarihlerini kira süre hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.

Kiracı Geç Çıkarsa: Tazminat Neyi Kapsar?

Tahliye taahhüdünün ikinci yüzü çoğu zaman atlanır: kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmaz ve taşınmaz aylar sonra boşalırsa, kiraya veren bu gecikmenin zararını da isteyebilir. Sorun, bu zararın neye göre hesaplanacağıdır.

Ölçüt objektiftir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 16.11.2021 tarihli, 2017/1291 E. ve 2021/1412 K. sayılı kararında "Kiralananın geç tahliye ve teslim edilmesinden kaynaklanan zararın kapsamının objektif ölçütlere göre belirlenmesi gerekir" denilmiş ve tazminatın çerçevesi çizilmiştir: "tazmini gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih ile tahliye edildiği tarihler arasındaki süreçte davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü gerekir".

Bunun pratik anlamı şudur:

• Talep edilebilen: Taahhüt tarihi ile fiilî tahliye tarihi arasındaki dönemde yoksun kalınan kira geliri. Ölçü, taşınmazın o dönemdeki objektif kira değeridir.

• Talep edilemeyen: Kiraya verenin üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan sübjektif taahhütler. Örneğin yeni kiracıya "iki yıl kira artışı yapmayacağım" ya da "ilk üç ay bedelsiz oturursun" diye söz verilmişse, bu vaatlerin bedeli eski kiracıya yüklenemez. Kiracı, kiraya verenin kendi iradesiyle üstlendiği bu yükümlülüklerden sorumlu tutulmaz.

Kısacası tazminat, taşınmazın geç boşalmasının piyasa karşılığıyla sınırlıdır; kiraya verenin kaçırdığı özel fırsatlar bu hesaba girmez. Kullanımı hukuka aykırı hâle gelen dönemler için işleyen ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ile bu kalemin karıştırılmaması gerekir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Tahliye davası: Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

• İcra yoluyla tahliyede itirazın kaldırılması talebi: İcra Hukuk Mahkemesi görevlidir.

• İtirazın iptali davası: Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Zorunlu Arabuluculuk Burada Nasıl İşler?

Kira Hukuku Rehberi'mizde belirttiğimiz gibi, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak kural olarak zorunludur. Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi (Örnek 14) de, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliyede olduğu gibi, bu zorunluluğun istisnasıdır — doğrudan icra dairesine başvurmak için önce arabulucuya gitmeye gerek yoktur. Bu istisna, itiraz üzerine İcra Hukuk Mahkemesi'nden itirazın kaldırılması istenirken de geçerliliğini korur.

Buna karşılık, kiraya veren doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmayı tercih ederse veya itirazın kaldırılması yerine itirazın iptali davasına yönelirse, bu artık kira ilişkisinden doğan bir dava sayılır ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline gelir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Ev sahibiyseniz, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle aynı gün değil, taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte ve ayrı bir belge olarak aldırın; aksi halde taahhüt geçersiz sayılabilir.

• Taahhütte tahliye tarihini gün/ay/yıl olarak yazın. Kanunen belirlenebilir bir tarih de yeterlidir, ama açık tarih yazmak "belirlenebilir miydi" tartışmasını baştan bitirir.

• Kiralananın aile konutu olup olmadığını taahhüdü almadan önce netleştirin; öyleyse kiracı olmayan eşin açık rızasını da belgeye ekletin.

• Bir aylık dava/icra açma süresini kaçırmayın; bu süre hak düşürücüdür ve kendiliğinden dikkate alınır. Tereddütte kalırsanız önce icra takibini başlatın — süresinde yapılan takip, sonradan dava açma hakkınızı da korur.

• Kiracı taahhüt tarihinde çıkmazsa, tahliye talebinin yanında geç tahliye tazminatını da gündeme getirin; talep, gecikme dönemine düşen kira geliriyle sınırlıdır.

• Kiracının imzaya itiraz etme ihtimaline karşı, mümkünse taahhüdü noter huzurunda düzenletin veya onaylatın; bu, itirazın kaldırılması yolunu açık tutar. Adi yazılı taahhütte imza inkârı, dosyayı kriminal incelemeye ve aylara yayılan bir yargılamaya taşır.

• Taahhütnameye "hâlen kiracı olarak oturmaktayım" ibaresini ekletin; bu ifade, belgenin kira sözleşmesinden sonra düzenlendiğinin kabulünü kolaylaştırır.

• Taşınmazı satın alıyorsanız, satıcının elindeki tahliye taahhütlerini de devralın; halef sıfatıyla bunlara dayanabilirsiniz. Ancak taahhüdün kendi tarihinden doğan bir aylık süre sizin için de işler.

• Kiracıysanız, taahhüdü imzalamadan önce tarihinin ve içeriğinin doğru olduğundan emin olun; boş kâğıda imza atmaktan kaçının.

İlgili Belge: Geçerlilik şartlarına uygun hazırlanmış doldurulabilir örnek tahliye taahhütnamesini yazdırabilir veya PDF olarak indirebilirsiniz. Tüm şablonlar için Örnek Belgeler sayfamıza bakabilirsiniz.

Tüm tahliye sebeplerini, hak düşürücü süreleri ve izlenecek yolları tek sayfada karşılaştırmak için Tahliye Davaları Rehberi'mize göz atabilirsiniz.