Tapu İptal ve Tescil Davası: Sebepleri, Şartları ve Süreci

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Tapu kaydı, taşınmaz mülkiyetinin en güçlü karinesidir; ancak her tapu kaydı gerçek hak durumunu yansıtmaz. Miras bırakan, mal kaçırmak için taşınmazını satış gibi göstermiş olabilir; vekil, vekâletnameyi kötüye kullanarak taşınmazı yakınına devretmiş olabilir; satış sırasında malik ayırt etme gücünden yoksun olabilir. Bu gibi durumlarda gerçek hak sahibinin başvuracağı yol, tapu iptal ve tescil davasıdır: hukuka aykırı (yolsuz) tescilin iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili.

Bu yazıda davanın hukuki dayanağını, uygulamada en sık görülen dava sebeplerini, iyiniyetli üçüncü kişi sorununu ve yargılama sürecini ele alıyoruz.

Hukuki Dayanak: Yolsuz Tescil (TMK m. 1024–1025)

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır; ancak tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa "yolsuz tescil" söz konusudur. TMK m. 1024 uyarınca, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur ve ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilere karşı doğrudan bu yolsuzluğu ileri sürebilir. TMK m. 1025 ise bu kişiye tapu kaydının düzeltilmesini (iptal ve tescili) dava etme hakkı tanır.

Dava, niteliği itibarıyla ayni hakka dayanır; bu nedenle kural olarak zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir. Yolsuz tescil ne kadar eski olursa olsun, gerçek hak sahibi davayı her zaman açabilir. Bu kuralın önemli istisnalarına aşağıda ayrıca değiniyoruz.

Uygulamada En Sık Görülen Dava Sebepleri

• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Miras bırakanın, bazı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışladığı halde tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesidir. 1 Nisan 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, saklı pay sahibi olsun olmasın miras hakkı çiğnenen her mirasçı, sözleşmenin muvazaalı olduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilir. Uygulamadaki tapu iptal davalarının en büyük bölümünü bu grup oluşturur; mahkeme, satış bedelinin ödenip ödenmediğini, miras bırakanın satış ihtiyacının bulunup bulunmadığını, taraflar arasındaki ilişkiyi ve yörenin gelenekleri gibi ölçütleri birlikte değerlendirir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 23.10.2018 tarihli, 2017/1246 E. ve 2018/1557 K. sayılı kararı). Bu dava türünün unsurlarını, ispat ölçütlerini ve "denkleştirme" ile "bakım karşılığı devir" istisnalarını Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, vekâletnameden doğan yetkisini vekil edenin yararına değil, kendisinin veya üçüncü kişinin yararına kullanması — örneğin taşınmazı gerçek değerinin çok altında yakınına satması. Vekil ile işlem yapan üçüncü kişi kötüniyetliyse veya vekilin yetkisini aştığını biliyorsa, tescil yolsuzdur ve iptali istenebilir.

• Ehliyetsizlik: Satış veya bağış tarihinde malikin ayırt etme gücünden yoksun olması (ağır demans, akıl hastalığı vb.). Ehliyetsiz kişinin yaptığı işlem geçersizdir. Ölçütü Yargıtay 1. HD'nin 26.10.2022 tarihli, 2022/3517 E. ve 2022/7017 K. sayılı kararı şöyle koyar: "davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti (gücü) bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç (yükümlülük) altına girebilme ehliyetinden söz edilemez". Bu bölümün ayrıntısı aşağıda ayrıca ele alınmıştır.

• Sahtecilik: Sahte vekâletname, sahte imza veya sahte kimlikle yapılan devirler. Sahte belgeye dayanan tescil her zaman yolsuzdur ve bu davalar çoğu zaman ceza soruşturmasıyla paralel yürür. Belgeyi kullanarak taşınmazı doğrudan üzerine geçiren kişi (ilk el) iyiniyetli olsa bile korunmaz; onun iyiniyeti araştırılmaz bile. Buna karşılık ondan satın alan ikinci ve sonraki eller için TMK m. 1023 uygulanır ve gerçekten iyiniyetli olup olmadıkları ayrıca incelenir. Ayrıntı için Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Kazanımı yazımıza bakınız.

• Aile konutu (TMK m. 194): Eşlerden birinin, diğerinin açık rızasını almadan aile konutunu devretmesi. Rızası alınmayan eş, devrin iptalini isteyebilir (bkz. Aile Konutu Şerhi).

• Ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılık: Bakım borcunun hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi ya da sözleşmenin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla muvazaalı yapılması. Aynı kararda feshin sonucu da belirtilmiştir: yükümlülüğünü yerine getirmeyen bakım borçlusuna karşı bakım alacaklısı her zaman fesih hakkını kullanabilir ve fesih geçmişe etkili olduğundan verdiği şeyi geri isteyebilir. Bu, taşınmazın iadesini isteyebilmenin dayanağıdır; ayrıntı için Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi yazımıza bakınız.

• İmar ve kadastro hataları: Kadastro tespitinin hatalı yapılması veya sınırlandırma yanlışlıkları. Kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren on yıllık hak düşürücü süre içinde dava açılması gerekir (Kadastro Kanunu m. 12); bu, davanın süresizliği kuralının en önemli istisnasıdır ve aşağıda ayrı bir bölümde ele alınmıştır.

Ehliyetsizlik İddiası Nasıl İspatlanır?

Ehliyetsizlik, uygulamada en sık ileri sürülen ama ispatı en teknik olan sebeptir. Belirleyici üç kural vardır:

Rapor zorunludur ve hangi kurumdan alınacağı bellidir. Ayırt etme gücünün varlığı hâkimin gözlemiyle saptanamaz; Yargıtay 1. HD'nin 2022/3517 E. sayılı kararında belirtildiği gibi "akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, çok zaman hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirmektedir".

Bu değerlendirmenin Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulu'ndan alınacak raporla yapılması gerekir (Yargıtay 1. HD'nin 07.03.2024 tarihli, 2023/4237 E. ve 2024/1884 K. sayılı kararı). Bu nedenle işlem tarihine yakın hastane kayıtları, reçeteler ve raporlar dosyaya eksiksiz girmelidir; kurul incelemesini bu belgeler üzerinden yapar.

Dava süreye tabi değildir. Ehliyetsizliğe dayalı tapu iptali ve tescil davaları "herhangi bir hak düşürücü veya zamanaşımı süresine tabi olmaksızın her zaman" açılabilir (Yargıtay 1. HD'nin 06.06.2013 tarihli, 2013/3836 E. ve 2013/9347 K. sayılı kararı).

Davayı kim yürütür? Ehliyetsiz olduğu ileri sürülen kişi hayattaysa dava onun adına vasi aracılığıyla yürütülür; bu nedenle çoğu dosyada önce vesayet kararı alınması gerekir. Dava açıldıktan sonra kişi ölürse süreç düşmez, mirasçılar davaya devam eder (Yargıtay 1. HD'nin 27.01.2022 tarihli, 2021/1789 E. ve 2022/768 K. sayılı kararı).

Kadastrodan Doğan Davalarda On Yıllık Süre ve İstisnaları

Kadastro Kanunu m. 12/3 açıktır: tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz (Yargıtay 1. HD'nin 05.07.2023 tarihli, 2022/7949 E. ve 2023/3971 K. sayılı kararı).

Kritik olan, sürenin her davada değil, yalnızca kadastro öncesi sebeplere dayanan davalarda işlemesidir. Kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanan itirazların tümünün bu süreye tabi olduğu, Yargıtay 1. HD'nin 28.12.2022 tarihli, 2021/6935 E. ve 2022/8563 K. sayılı kararında benimsenmiştir. Uygulamadaki ayrım şöyle yapılır:

En çok hak kaybına yol açan ayrım tablonun ortasındaki ikilidir. Mirasbırakan kadastro tespitinden sonra ölmüşse, muris muvazaasına dayalı dava hakkı ölümle doğduğundan on yıllık süreye tabi değildir (Yargıtay 16. HD'nin 26.06.2018 tarihli, 2016/7827 E. ve 2018/4331 K. sayılı kararı). Buna karşılık ölüm kadastrodan önceyse süre işlemeye başlar (Yargıtay 1. HD'nin 14.12.2022 tarihli, 2021/5775 E. ve 2022/8244 K. sayılı kararı).

Tutanağın düzenlenmesinden sonra doğan haklar bakımından da süre uygulanmaz; Yargıtay 1. HD'nin 15.04.2025 tarihli, 2023/4018 E. ve 2025/2003 K. sayılı kararına göre "tutanağın tanziminden sonra doğan haklara ilişkin açılan davalarda hak düşürücü sürenin uygulama yeri yoktur".

Süre hak düşürücü olduğundan taraflar ileri sürmese bile yargılamanın her aşamasında hâkim tarafından resen dikkate alınır (Yargıtay 1. HD'nin 13.10.2022 tarihli, 2021/5091 E. ve 2022/6695 K. sayılı kararı). Bu, davalı için savunma hazırlamayı gerektirmeyen bir üstünlük; davacı içinse dava açmadan önce mutlaka kontrol edilmesi gereken bir eşiktir.

Her kadastro hatası dava konusu değildir. 7579 sayılı Kanun'la (RG 22.05.2026) yeniden yazılan Kadastro Kanunu m. 41, ölçü ve hesaplama tekniğine göre bilimsel olarak kabul edilebilir farkı yanılma sınırı (tecviz) olarak tanımlamıştır. Geometrik durumu kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamadan doğan tecviz dışı farklar, ilgilinin başvurusu veya kadastro müdürlüğünce resen idari yolla düzeltilir; düzeltmeye karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir, açılmazsa düzeltme kesinleşir. Yani salt teknik ölçü hatalarında asliye hukukta tapu iptal ve tescil davası açmak yanlış yoldur.

Yolsuz tescilin ne olduğu, tapu siciline güven ilkesi ve iyiniyetli üçüncü kişinin ne zaman korunduğu için Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Kazanımı yazımıza bakabilirsiniz. Devir güvene dayalı yapılmış (inanç sözleşmesi) ya da tapudaki ad yalnızca perde ise (nam-ı müstear), bkz. İnançlı İşlem ve Nam-ı Müstear Nedeniyle Tapu İptali. İntifa veya oturma hakkının tescili/terkini de bu davanın konusu olabilir; bkz. İntifa ve Oturma Hakkı.

İyiniyetli Üçüncü Kişi Sorunu: TMK m. 1023 Kalkanı

Tapu iptal davalarının en kritik hukuki sorunu, taşınmazın el değiştirmiş olmasıdır. TMK m. 1023 uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak taşınmaz edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur. Yani yolsuz tescille malik görünen kişiden taşınmazı satın alan kişi, yolsuzluğu bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa, mülkiyeti geçerli olarak kazanır; bu durumda gerçek hak sahibi taşınmazı geri alamaz, yalnızca yolsuz devri yapan kişiden tazminat isteyebilir. Buna karşılık üçüncü kişi kötüniyetliyse — örneğin bedelin ciddi ölçüde düşüklüğü, taraflar arasındaki yakınlık veya işlemin olağandışı hızı yolsuzluğu bilebileceğini gösteriyorsa — kazanım korunmaz ve tapu onun aleyhine de iptal edilebilir. Sahte belgeye dayanan devirler bu korumanın tamamen dışındadır.

Bu nedenle dava açmadan önce tapuya tedbir (ihtiyati tedbir) konulması, taşınmazın dava sırasında iyiniyetli üçüncü kişilere devredilerek davanın konusuz kalmasını önleyen en önemli araçtır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Harç ve Süreç

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; bu yetki kesindir (HMK m. 12).

• Taraflar: Dava, tapuda malik görünen kişiye (ölmüşse mirasçılarına) karşı açılır.

• Harç: Dava nispi harca tabidir; harç taşınmazın (veya dava konusu payın) değeri üzerinden hesaplanır. Keşif ve bilirkişi giderleriyle birlikte ciddi bir masraf kalemi oluşturur; ancak kazanılan davada bu giderler karşı tarafa yükletilir.

• Deliller: Tapu ve kadastro kayıtları, akit tabloları, vekâletnameler, banka kayıtları (bedelin ödenip ödenmediği), sağlık raporları, tanık beyanları ve keşif-bilirkişi incelemesi.

Dava, zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir; doğrudan açılabilir. Taşınmazın devri konusundaki uyuşmazlıklar ihtiyari arabuluculuğa elverişlidir ve anlaşma halinde sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınabilir.

Benzer Davalarla İlişkisi

Tapu iptal ve tescil davası, sitemizde ele aldığımız diğer gayrimenkul davalarıyla sık sık kesişir: Miras kalan taşınmazda muris muvazaası iddiası, çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasından önce çözülmesi gereken bir ön sorundur; tapu iptali mümkün olmayan hallerde saklı paylı mirasçılar tenkis davasıyla saklı paylarını isteyebilir; taşınmazı fiilen işgal eden yolsuz malikten ayrıca ecrimisil talep edilebilir ve müdahale devam ediyorsa el atmanın önlenmesi istenebilir. İdarenin bedel ödemeden taşınmaza el koyması hâlinde izlenecek yol için bkz. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma. Satıcının tapuda devirden kaçındığı hâllerde alıcı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak cebrî tescil isteyebilir; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde edimini tamamlayan yükleniciye payın devredilmemesi de tipik bir tescil davası sebebidir. Tapusuz taşınmazların zilyetlikle kazanılması ise ayrı bir yoldur; bkz. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil.

Taşınmaz üzerindeki ipoteğin, borç ödendiği hâlde kaldırılmaması hâlinde izlenecek yol için bkz. İpotek ve İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası. Geçersiz satış nedeniyle ödenen kaporanın iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenir. Eşler arası devirlerde katılma alacağını azaltma kastı (TMK m. 229, 241) için bkz. boşanmada mal paylaşımı; alacağı katılma alacağı hesaplama aracıyla hesaplayabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Dava açmadan önce mutlaka ihtiyati tedbir talep edin; taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devri, davayı tazminat davasına dönüştürebilir.

• Muris muvazaası iddiasında bedelin ödendiğine ilişkin banka kayıtları, miras bırakanın ekonomik durumu ve satış ihtiyacı gibi somut olguları baştan araştırın; dava bu ölçütler üzerinden kazanılır veya kaybedilir.

• Ehliyetsizlik iddiasında işlem tarihine yakın sağlık kayıtlarını (hastane, reçete, rapor) toplamaya erken başlayın; değerlendirme Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulu'nda yapılacağından dosyanın içeriği sonucu doğrudan belirler. İddia sahibi hayattaysa önce vesayet kararı gerekebileceğini hesaba katın.

• Nispi harç ve bilirkişi giderlerini planlayın; dava değeri taşınmazın gerçek değeri üzerinden belirlenir.

• Kadastro kaynaklı uyuşmazlıklarda on yıllık süreyi kaçırmayın; bu süre hak düşürücüdür ve hâkim tarafından resen gözetilir. Ancak süre yalnızca kadastro öncesi sebeplere dayanan davalarda işler — mirasbırakan tespitten sonra öldüyse veya hak tutanaktan sonra doğduysa uygulanmaz. Salt ölçü/hesaplama hataları içinse dava değil, kadastro müdürlüğüne başvuru yolu işletilmelidir.