İntifa Hakkı ve Oturma (Sükna) Hakkı (TMK m. 794-825)

Son güncelleme: 26 Temmuz 2026

Bir taşınmazın mülkiyeti bir kişide, ondan yararlanma yetkisi ise bir başkasında olabilir. Türk Medeni Kanunu bu ayrımı iki temel irtifak hakkıyla düzenler: intifa hakkı, sahibine bir mal üzerinde tam yararlanma (kullanma ve semerelerinden yararlanma) yetkisi verir; oturma (sükna) hakkı ise bir bina veya bölümünde yalnızca konut olarak oturma yetkisi tanır. Her ikisi de kişiye sıkı sıkıya bağlı, kural olarak devredilemeyen ve mirasçıya geçmeyen haklardır.

Bu haklar özellikle miras planlamasında ("çıplak mülkiyeti çocuğa devret, intifayı üzerine sakla"), boşanma ve mal paylaşımında, yaşlı ana-babaya ölünceye kadar oturma güvencesi tanınmasında sıkça karşımıza çıkar. Bu yazıda intifa ve sükna hakkının ne olduğunu, nasıl kurulup sona erdiğini, tarafların hak ve yükümlülüklerini, iki hak arasındaki farkları ve uyuşmazlık hâlinde başvurulacak yolları ele alıyoruz.

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı, sahibine başkasına ait bir mal (taşınır, taşınmaz, hak veya bir malvarlığı) üzerinde tam yararlanma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır (TMK m. 794). Hak sahibi malı kullanır, zilyetliğini elinde tutar, yönetir ve semerelerini (kira geliri, ürünler, faiz gibi) toplar. Bu sırada malikte kalan mülkiyete uygulamada çıplak mülkiyet (kuru mülkiyet) denir: Malik maliktir ama hak sürdükçe maldan fiilen yararlanamaz.

İntifa hakkının en belirgin özelliği, sağladığı yararlanmanın genişliğidir. Örneğin bir daire üzerinde intifa hakkı olan kişi, o daireyi bizzat kullanabileceği gibi kiraya verip kira gelirini de alabilir; çünkü kira geliri malın semeresidir ve intifa hakkı sahibine aittir.

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur? (TMK m. 795)

Kurulma şekli, hakkın konusuna göre değişir:

• Taşınmazlarda: Tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Tescil, resmî senede dayanan bir sözleşmeye, ölüme bağlı tasarrufa (vasiyet) veya mahkeme kararına dayanabilir.

• Taşınırlarda: Malın zilyetliğinin devri (teslim) ile kurulur.

• Alacaklarda: Alacağın devri ile kurulur.

İntifa hakkı en sık şu yollarla doğar: bağışlama veya satış sözleşmesinde çıplak mülkiyet devredilirken intifanın devredende bırakılması (saklı tutulması), miras yoluyla vasiyet, ya da eşler/aile bireyleri arasında güvence amacıyla kurulması.

İntifa Hakkının Süresi ve Sona Ermesi (TMK m. 796-798)

İntifa hakkı süresizdir ama ömürlüdür; kişiye bağlı olduğu için sınırsız süremez:

• Gerçek kişilerde intifa hakkı en geç hak sahibinin ölümüyle sona erer. Belirli bir süre kararlaştırılmışsa o sürenin dolmasıyla, süre dolmasa bile ölümle biter.

• Tüzel kişilerde en çok yüz yıl sürebilir; tüzel kişilik sona ererse hak da sona erer.

Bunun dışında intifa hakkı; konusunun tamamen yok olmasıyla, taşınmazlarda ayrıca tapudan terkin ile, sürenin dolmasıyla veya hak sahibinin feragatiyle sona erer. Hak sona erince malik, malı geri isteme ve tam mülkiyetine yeniden kavuşma hakkını elde eder.

Önemli bir nokta: İntifa hakkının kendisi devredilemez ve mirasçıya geçmez; ancak hakkın kullanılması başkasına bırakılabilir (TMK m. 806). Yani intifa sahibi taşınmazı bir başkasına kiralayıp kullandırabilir, fakat bu, intifa hakkının el değiştirdiği anlamına gelmez; hak yine sahibinin ölümüyle sona erer.

İntifa Hakkı Sahibinin Hakları ve Yükümlülükleri

İntifa geniş bir yararlanma sağladığı için, buna karşılık bazı yükümlülükler de getirir:

• Yararlanma ve yönetim: Hak sahibi malı zilyetliğinde tutar, kullanır, yönetir ve semerelerini toplar (Yargıtay 12. HD'nin 20.06.2013 tarihli, 2013/14653 E. ve 2013/23252 K. sayılı kararı). Bunu yaparken malın özüne zarar vermemek, iyi bir yönetici gibi davranmakla yükümlüdür.

• Olağan giderler: Malın olağan bakım ve işletme masrafları (TMK m. 813), güncel vergi ve harçları — emlak vergisi dahil — ile malı ilgilendiren sigorta primleri, kural olarak intifa hakkı sahibine aittir (Danıştay 9. Dairesi'nin 22.09.2020 tarihli, 2020/2096 E. ve 2020/3917 K. sayılı kararı).

• Esaslı onarım ve korumadan haber verme: Malın esaslı onarımı ve yenilenmesi kural olarak malike aittir; ancak malik bunu yapmak zorunda değildir. Malda beklenmedik bir zarar veya tehlike ortaya çıkarsa, hak sahibi durumu malike bildirmek ve gerekli önlemlere katlanmakla yükümlüdür.

• Defter tutma ve güvence: Malik, malların bir defterinin (envanterinin) resmî olarak tutulmasını isteyebilir. Ayrıca hakları tehlikeye düştüğünde malik, intifa sahibinden güvence (teminat) göstermesini isteyebilir; güvence verilmezse hakkın kullanılması durdurulabilir veya kayyım atanabilir.

Oturma (Sükna) Hakkı Nedir? (TMK m. 823-825)

Oturma hakkı, sahibine bir binada veya binanın bir bölümünde konut olarak oturma yetkisi veren, kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır (TMK m. 823). En yaygın örneği, bir taşınmazın malikinin bir yakınına "ölünceye kadar bu evde oturma hakkı" tanımasıdır.

Oturma hakkının temel özellikleri şunlardır:

• Şahsa bağlıdır: İntifa hakkından farklı olarak kullanımının devrine dahi imkân yoktur; başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez (Yargıtay 2. HD'nin 19.12.2022 tarihli, 2022/4242 E. ve 2022/10524 K. sayılı kararı). Hak sahibinin ölümüyle sona erer.

• Kapsamı sınırlıdır: Hak sahibi taşınmazda oturur; kural olarak onu kiraya verip gelir elde edemez. Bu yönüyle sadece "yararlanma" değil "barınma" hakkıdır.

• Aile ve ev halkı ile birlikte oturma: Oturma hakkı sahibi, taşınmazda ailesi ve birlikte yaşadığı kişilerle (ev halkıyla) beraber oturabilir (TMK m. 824).

• Uygulanacak hükümler: Aksine düzenleme yoksa, oturma hakkına intifa hakkına ilişkin hükümler kıyasen uygulanır (TMK m. 823/son).

Giderler bakımından: Oturma hakkı sahibi binayı münhasıran (tek başına) kullanıyorsa, olağan bakım ve onarım giderlerine katlanır; binayı malikle paylaşarak kullanıyorsa, bu giderler malike ait olur (TMK m. 825).

İntifa Hakkı ile Oturma (Sükna) Hakkı Arasındaki Farklar

İki hak da başkasına ait taşınmaz üzerinde kişiye bağlı yararlanma sağlar; ancak kapsamları önemli ölçüde farklıdır:

• Yararlanmanın genişliği: İntifa hakkı tam yararlanma (kullanma + semerelerden yararlanma, örneğin kiraya verme) sağlar. Oturma hakkı yalnızca konut olarak oturma yetkisi verir; kural olarak kiralama ve gelir elde etme kapsam dışıdır.

• Konu: İntifa hakkı taşınmaz, taşınır, hak veya bütün bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Oturma hakkı yalnızca bir bina veya bölümü üzerinde kurulur.

• Kullanımın devri: İntifada hakkın kullanılması başkasına bırakılabilir (kiralama mümkün). Oturma hakkı kişiye çok daha sıkı bağlıdır; kural olarak devredilemez ve başkasına kullandırılamaz.

• Ortak yön: Her ikisi de gerçek kişinin ölümüyle sona erer, mirasçıya geçmez ve taşınmazlarda tapuya tescille kurulur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İntifa veya oturma hakkının kurulması, kapsamı, sona ermesi (terkini) ya da hak sona erdiği hâlde taşınmazı boşaltmayan kişiye karşı açılacak davalar, taşınmaza ilişkin aynî hak uyuşmazlıkları olduğundan:

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).

• Harç: Taşınmazın/talebin değeri üzerinden nispi harca tabidir.

Hak sahibinin ölümü veya sürenin dolmasıyla intifa/oturma hakkı sona erdiği hâlde taşınmazda oturmaya devam edilirse, malik el atmanın önlenmesi, tapudan terkin ve haksız kullanım dönemi için ecrimisil talep edebilir.

İlgili Konularla İlişkisi

İntifa hakkı, taşınmaz mülkiyetiyle ilgili birçok uyuşmazlığın merkezinde yer alır. Bir taşınmaz mirasçılardan birine devredilirken çıplak mülkiyetin devredilip intifanın saklı tutulması, mirastan mal kaçırma iddialarında sık tartışılan bir yöntemdir; bu konuda muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) yazımıza bakabilirsiniz. İntifa veya oturma hakkının tapuya tescili ya da terkini gereken durumlar, çoğu zaman tapu iptal ve tescil davası ile birlikte gündeme gelir. Hak sona erdiği hâlde taşınmazın boşaltılmaması hâlinde, malik hem el atmanın önlenmesi hem de ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Taşınmaz bir aile konutuysa, üzerinde intifa gibi bir hak kurulması malik olmayan eşin açık rızasına bağlıdır; ayrıntı için Aile Konutu Şerhi yazımızı inceleyebilirsiniz.

İntifa ve oturma hakkının en sık görülen yasal kaynaklarından biri, sağ kalan eşin TMK m. 240 talebidir; bkz. Sağ Kalan Eşin Aile Konutu Üzerindeki Hakları.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Bir taşınmazı devredip üzerinde yararlanma güvencesi bırakmak istiyorsanız, ihtiyacınıza göre intifa (kullanma + kiralama/gelir) veya oturma (yalnızca oturma) hakkından hangisinin uygun olduğunu baştan belirleyin; ikisi çok farklı yetkiler sağlar.

• Hakkın üçüncü kişilere karşı da geçerli olması için taşınmazlarda mutlaka tapuya tescil ettirin; sözlü ya da yalnızca sözleşmeye dayanan bir güvence, tescil olmadan aynî koruma sağlamaz.

• İntifa hakkı kurarken giderlerin kime ait olacağını (olağan bakım, vergi, esaslı onarım) ve gerekiyorsa güvence/defter konularını sözleşmede açıkça düzenleyin.

• Taşınmaz bir aile konutuysa, üzerinde intifa gibi bir hak kurmadan önce malik olmayan eşin açık rızasını alın; aksi hâlde işlem iptal riski taşır.

• Çıplak mülkiyet devri + intifa saklı tutma yöntemini miras planlamasında kullanacaksanız, diğer mirasçıların muris muvazaası iddiasında bulunabileceğini göz önünde tutarak işlemi gerçek ve bedele uygun biçimde kurgulayın.

• Hak sona erdiğinde (ölüm, sürenin dolması) taşınmazı geri almak için tapudan terkin ve gerekirse el atmanın önlenmesi/ecrimisil yollarını değerlendirin.