Kat Mülkiyeti ve Apartman/Site Yönetimi Uyuşmazlıkları: Aidat, Yönetim Planı, Ortak Alan ve Gürültü

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Aynı çatı altında yaşamak, hukuken de bir "ortaklık" doğurur: apartman ve sitelerde herkesin kendi dairesi (bağımsız bölümü) üzerinde tam mülkiyeti varken; çatı, asansör, bahçe, otopark gibi yerler tüm maliklerin ortak yeridir. Bu birlikteliğin kuralları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile belirlenir. Uygulamada uyuşmazlıkların büyük bölümü dört başlıkta toplanır: ödenmeyen aidat (ortak gider), yönetim planına ve kurul kararlarına aykırılık, ortak alanların işgali ve gürültü/rahatsızlık. Bu yazıda bu dört alanı; yönetim organlarını, karar yeter sayılarını, aidatın tahsili ve gecikme tazminatını, ortak alan değişikliklerindeki oy oranlarını, komşuyu "çekilmez" hâle getiren davranışın sonuçlarını (kiracının tahliyesi ve mülkiyetin devri davası dâhil) ve 1 Eylül 2023'ten bu yana geçerli olan zorunlu arabuluculuk kuralını ele alıyoruz.

Temel Kavramlar: Bağımsız Bölüm, Ortak Yer, Arsa Payı

• Anagayrimenkul / bağımsız bölüm: Anagayrimenkul, kat mülkiyetine konu binanın tamamıdır. Bağımsız bölüm, bir malikin tek başına malik olduğu daire, dükkân, büro gibi yerdir.
• Ortak yerler (KMK m. 4): Temeller, ana duvarlar, çatı, bahçe, asansör, merdiven, kalorifer/hidrofor daireleri, su deposu gibi maliklerin ortak kullanımına ayrılmış yerlerdir. Bu yerler bölünemez ve bağımsız bölümden ayrı devredilemez.
• Arsa payı: Her bağımsız bölüme özgülenmiş, ortak yerler üzerindeki soyut mülkiyet oranıdır. Oy hakkı ve bazı giderlerin paylaşımı bu paya göre belirlenir; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle oransız olması hâlinde düzeltilmesi ayrıca dava edilebilir.
• Eklenti: Bir bağımsız bölüme tahsisli, tapuda o bölümle birlikte gösterilen kömürlük, depo gibi yerlerdir.

Yönetim Organları ve Karar Yeter Sayıları

Apartman/site, kanunda öngörülen organlarca yönetilir:

• Kat malikleri kurulu: En yüksek karar organıdır; anagayrimenkul bu kurulca yönetilir. Kurul yılda en az bir kez toplanır. İlk toplantıda karar için sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk aranır; bu sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir (KMK m. 30). Bazı önemli kararlar için kanun daha ağır nisaplar öngörür.
• Yönetici (ve gerekirse yönetim kurulu): Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır (KMK m. 34). Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur; atanamazsa kat maliklerinden birinin istemiyle sulh hâkimi yönetici atar.
• Denetçi/denetim kurulu: Yöneticinin hesaplarını denetler.

Yönetim Planı: Binanın Anayasası

Yönetim planı, anagayrimenkulün nasıl yönetileceğini, kullanım kurallarını ve tarafların hak-borçlarını düzenleyen temel belgedir (KMK m. 28).

• Yönetim planı bütün kat maliklerini ve onların haleflerini (sonraki malik, kiracı vb.) bağlar; ayrıca kabul edilmesine gerek yoktur.
• Değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin üçte ikisinin (2/3) oyu şarttır. Bu nisap 2026'da düşürülmüştür: 7579 sayılı Kanun'la (RG 22.05.2026) KMK m. 70'teki "beşte dördü" ibaresi "üçte ikisi" olarak değiştirilmiş ve maddeye "yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz" hükmü eklenmiştir — yani planında daha ağır bir çoğunluk yazan sitelerde de artık üçte iki yeterlidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.01.2022 tarihli, 2017/3018 E. ve 2022/6 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere yönetim planı, tüm kat maliklerini, haleflerini ve yönetici/denetçileri bağlayan bir sözleşme hükmündedir; karardaki beşte dört nisabı ise değişiklik öncesi döneme aittir.
• Yönetim planına aykırı kullanım (örneğin meskeni işyerine çevirme, yasak faaliyet) dava konusu olabilir; plan, uyuşmazlıklarda ilk başvurulacak metindir.

Aidat (Ortak Gider) ve Gecikme Tazminatı

Uygulamadaki uyuşmazlıkların en yaygını, ödenmeyen ortak giderlerdir. KMK m. 20 gider paylaşımını düzenler:

• Paylaşım kuralı: Kapıcı, kalorifer, hidrofor, asansör işletme gibi giderlere kat malikleri eşit olarak; diğer ortak giderlere arsa payları oranında katılır. Yönetim planında farklı bir paylaşım kararlaştırılabilir.
• Gecikme tazminatı: Payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciken günler için aylık %5 gecikme tazminatı öder (KMK m. 20/2). Bu oran kanundan doğar; ayrıca kararlaştırılması gerekmez.
• Kiracının sorumluluğu: Ortak gider borcundan kat maliki ile birlikte kiracı da müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır (KMK m. 22). Kiracı, ödediği aidatı kira borcundan mahsup edebilir.
• Tahsil yolu: Yönetici, ödenmeyen aidat için doğrudan icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir; giderlere katılmayan malik/kiracı ayrıca gecikme tazminatından da sorumludur. Ortak gider alacağı, kat maliklerinin bağımsız bölümleri üzerinde kanuni ipotek hakkı ile de güvence altındadır. Aidatın tahsili sürecini tüm ayrıntılarıyla Kat Mülkiyetinde Aidat ve Ortak Gider Davaları yazımızda ele aldık.

Ortak Alanların Kullanımı ve İzinsiz Değişiklik: 4/5 Kuralı

Ortak yerler bütün kat maliklerinindir; bir malikin bu alanları tek başına işgal etmesi veya izinsiz değiştirmesi tipik bir uyuşmazlıktır.

• Aranan nisap: KMK m. 19/2 uyarınca kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Bu nisap 5711 sayılı Kanun'la (2007) getirilmiştir; daha önce aranan oybirliği şartı yürürlükte değildir. Beşte dört, toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin beşte dördünü ifade eder ve rıza yazılı olmalıdır. Projeye aykırı balkon kapatma, çatı/cephe değişikliği, ortak alana müştemilat ekleme bu kapsamdadır. Yargıtay 5. HD'nin 15.12.2021 tarihli, 2021/12684 E. ve 2021/15128 K. sayılı kararına göre kat malikleri kurulu, ortak yerlerin kullanımı hakkında 4/5 çoğunlukla karar alabilir veya önceki kullanım tahsisini kaldırabilir; ancak bu karar mimari projede oybirliği gerektiren esaslı bir değişiklik yaratmamalı, imar mevzuatına aykırı olmamalı ve diğer bağımsız bölüm maliklerinin kullanımını engellememelidir.

• İstisna — zorunlu onarım ve güçlendirme: Ortak yer veya tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya ya da bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu işler kat maliklerinin rızası aranmaksızın yapılır (KMK m. 19/2 son cümle).

• Yaptırım: İzinsiz yapılan değişikliklerde diğer kat malikleri veya yönetici, eski hâle getirme ister; ortak alanı işgal eden malike karşı el atmanın önlenmesi davası açılabilir ve işgal edilen yer için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir.

• Yenilik ve ilaveler: Herkesin yararına olan ve masrafı aşırı olmayan yenilikler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla; çok masraflı veya lüks sayılan yenilikler ise, bunlara katılmayan maliki zorlamamak kaydıyla daha sıkı kurallara tabidir (KMK m. 42-43).

• Bağımsız bölümün, konutu günlük/kısa süreli (turizm amaçlı) kiralamaya açılması ayrı bir izin rejimine tabidir ve binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektirir; ayrıntı için Günlük (Airbnb) Kiralama İzin Belgesi yazımıza bakabilirsiniz.

Gürültü, Rahatsızlık ve "Çekilmezlik": En Ağır Yaptırımlar

Kat malikleri ve bağımsız bölümde oturanlar, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (KMK m. 18). Gürültü, koku, titreşim, yasak faaliyet gibi rahatsızlıklar kademeli yaptırımlara yol açar:

• Hâkimin müdahalesi (KMK m. 33): Kat maliklerinden biri veya yönetici, borç ve yükümlülüklere aykırı davranan kişiye karşı sulh hâkimine başvurarak aykırılığın giderilmesini ve gerekli tedbiri isteyebilir. Hâkimin verdiği emre aykırı davranan hakkında ayrıca para cezasına hükmedilebilir.
• Kiracının tahliyesi: Rahatsızlık veren kişi kiracıysa ve davranışı ağırsa, yönetim planı ve KMK'ya aykırılık nedeniyle tahliyesi gündeme gelebilir; genel tahliye çerçevesi için Tahliye Davaları Rehberi yazımıza bakabilirsiniz.
• Mülkiyetin devri davası (KMK m. 25): Bir kat maliki, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri o bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini dava edebilir. Kanun, "çekilmezliğin" her hâlde var sayıldığı durumları da sayar: ortak gider borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra/dava takibine sebep olmak; hâkimin m. 33 emrine rağmen bir yıl boyunca ihlalde ısrar etmek; bağımsız bölümü randevu evi, kumarhane vb. olarak kullanmak. Bu dava, kat mülkiyetindeki en ağır yaptırımdır. Yargıtay 18. HD'nin 13.05.2014 tarihli, 2013/17665 E. ve 2014/8780 K. sayılı kararına göre, bu devir zorunluluğu için 4/5 nisabı değil, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesi aranır.

Kurul Kararlarına İtiraz: İptal Davası

Kat malikleri kurulunun kararına katılmayan veya karardan zarar gören malik, kararın iptalini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir (KMK m. 33). Bu hak süreye tabidir: toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır. Süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırılırsa karar kesinleşir.

Bu davanın sebepleri, süreleri ve husumeti için Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali yazımıza bakabilirsiniz.

Zorunlu Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

• Dava şartı arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılabilir. Bu kural kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuğa benzer biçimde işler. Buna karşılık ödenmeyen aidat için doğrudan ilamsız icra takibi yapılması arabuluculuk şartına tabi değildir; yalnızca dava yoluna (örneğin alacak veya itirazın iptali davasına) gidilecekse arabuluculuk gerekir.
• Görevli mahkeme: Kat mülkiyetinden doğan tüm uyuşmazlıklarda, uyuşmazlığın değerine ve tarafların sıfatına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir (KMK m. 33).
• Yetkili mahkeme: Anagayrimenkulün (binanın) bulunduğu yer mahkemesidir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetine Geçiş

Henüz yapı tamamlanmadan, arsa üzerinde ileride kurulacak kat mülkiyetine hazırlık olarak kat irtifakı kurulur. Bina bitip iskân (yapı kullanma izni) alındığında kat mülkiyetine geçilir. Ortaklığın hâlâ paylı/elbirliği mülkiyeti hâlinde sürdüğü ve kat mülkiyetine geçilemeyen yapılarda uyuşmazlık, çoğu zaman ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıyla çözülür; kat mülkiyeti ise ortak yaşamı bu davaya gerek kalmadan düzenleyen kalıcı bir rejimdir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Önce yönetim planı ve kurul kararı: Uyuşmazlıkta ilk dayanağınız bu belgelerdir; toplantı çağrılarını, kararları ve tebligatları yazılı ve tarihli tutun.
• Aidatta belgeyi biriktirin: İşletme defteri, gider belgeleri ve tebligatlar, hem icra takibinde hem gecikme tazminatının hesabında belirleyicidir.
• Ortak alan değişikliğinde nisaba uyun: KMK m. 19/2'deki 4/5 yazılı rıza sağlanmadan ortak yerlerde inşaat, onarım veya renk değişikliği yaptırmayın; aksi hâlde eski hâle getirme ve tazminat riski doğar.
• Gürültü/rahatsızlıkta kademeli ilerleyin: Yazılı uyarı → yönetim → KMK m. 33 başvurusu → ağır hâllerde tahliye/devir. Delilleri (tutanak, tanık, ölçüm) baştan toplayın.
• Süreleri ve arabuluculuğu atlamayın: Karar iptali davasındaki hak düşürücü süre ile dava öncesi zorunlu arabuluculuk adımı, en sık yapılan usul hatalarıdır.
• Teknik nisaplar ve süreler bakımından hassas olan bu alanda, dava veya takip öncesinde bir avukata danışmak hak kaybını önler.