Kira Uyarlama Davası: Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Kira Bedelinin Uyarlanması

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Kira Tespit Davası yazımızda kısaca değindiğimiz kira uyarlama davası, özellikle yüksek enflasyon, döviz kuru şokları veya pandemi gibi olağanüstü dönemlerde sıkça gündeme gelen, ancak kira tespit davasıyla sürekli karıştırılan bir başka hukuki yoldur. Bu yazıda kira uyarlama davasının hangi hallerde açılabildiğini, kira tespit davasından farkını, davanın en tartışmalı noktalarından biri olan beş yıllık süreyle ilişkisini ve süreci ele alıyoruz.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmelerine özgü bir düzenleme değildir; hukuki dayanağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) genel hükümler kısmında yer alan 138. maddesindeki "aşırı ifa güçlüğü" kurumundan alır. Bu madde, kira dahil her türlü sürekli edimli sözleşmeye uygulanabilen genel bir hükümdür.

TBK m. 138'e göre; sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve bu durum, sözleşme kurulurken mevcut olan koşulları, borçlu aleyhine dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede değiştirirse; borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını, bu mümkün olmazsa sözleşmenin feshedilmesini isteyebilir.

Kira ilişkilerinde bu durum genellikle şu şekillerde ortaya çıkar:

• Kiracı açısından: Kira bedelinin, öngörülemeyen bir ekonomik krizle birlikte kiracının gelirine veya işletmesinin kazancına oranla katlanılamaz hale gelmesi.
• Kiraya veren açısından: Kira bedelinin, aşırı enflasyon veya kur şoku nedeniyle taşınmazın güncel değerinin çok gerisinde kalarak sözleşmenin amacını yitirmesi.

Bu dava, duruma göre kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir; dengeyi hangi taraf aleyhine bozulmuşsa dava açma hakkı o taraftadır.

Hangi Şartların Birlikte Gerçekleşmesi Gerekir?

• Olağanüstü ve öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması gerekir. Sözleşme kurulurken tarafların normal hayat seyri içinde öngörebileceği ekonomik dalgalanmalar (örneğin olağan enflasyon) bu şartı sağlamaz; durumun gerçekten istisnai olması gerekir.

• Bu durum, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkmış olmalıdır ve uyarlama talep eden taraftan kaynaklanmamalıdır.

• İfanın, dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede güçleşmiş olması gerekir. Sıradan bir zorluk veya ekonomik dengesizlik yeterli değildir; "işlem temelinin çökmesi" seviyesinde ağır bir dengesizlik aranır.

• Borçlu, edimini henüz ifa etmemiş veya ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olmalıdır. Örneğin kiracı, kira bedelini herhangi bir çekince koymadan düzenli ödemeye devam etmişse, bu durum uyarlama talebini güçleştirebilir; buna karşılık dönemsel bir borç olan kira ilişkisinde, ihtirazi kayıt konulmadan yapılan geçmiş ödemeler tek başına dava açma hakkını ortadan kaldırmaz.

Yargıtay bu şartları oldukça sıkı yorumlamaktadır: salt enflasyon veya genel ekonomik dalgalanmalar, tek başına uyarlama sebebi olarak kabul edilmemektedir. Olağanüstü durumun sözleşme dengesini dürüstlük kuralına aykırı şekilde bozduğunun ayrıca ve somut biçimde ispatlanması gerekir.

Kira Tespit Davası ile Karıştırılmamalı

Bu iki dava sık karıştırılsa da tamamen farklı hukuki temellere dayanır:

• Kira tespit davası (TBK m. 344-345): Olağan bir mekanizmadır; olağanüstü bir durum aranmaz. Kira bedelinin, TÜFE ve (beş yıl sonrası için) emsal kira ölçütlerine göre yeni dönem için yeniden belirlenmesini amaçlar. Olağan dönemdeki TÜFE'ye dayalı artışı Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? sayfamızda ele alıyor, hesaplamayı Kira Artışı Hesaplama aracıyla yapabiliyorsunuz.

• Kira uyarlama davası (TBK m. 138): İstisnai bir yoldur; ancak öngörülemeyen, olağanüstü bir gelişmenin (örneğin ani kur şoku, deprem, pandemi gibi) edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde bozması hâlinde gündeme gelir.

Taraflar bazen aynı dilekçede her iki talebi de ileri sürebilir, ancak mahkeme bu talepleri ayrı hukuki dayanaklar üzerinden değerlendirir.

Tartışmalı Bir Konu: Beş Yıllık Süre Dolmadan Uyarlama Davası Açılabilir mi?

Bu, uygulamada en çok tartışılan konulardan biridir; ancak Yargıtay'ın yakın tarihli bir kararı, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını büyük ölçüde netleştirmiştir.

• Ağırlık kazanan görüş — süre şartı aranmaz: TBK m. 138, kira dahil tüm sözleşmelere uygulanan genel bir hükümdür; aşırı ifa güçlüğünün koşulları (öngörülemezlik, borçludan kaynaklanmama, dürüstlük kuralına aykırı dengesizlik) somut olarak gerçekleşmişse, beş yıllık sürenin dolup dolmadığına bakılmaksızın dava açılabilir. Yargıtay 3. HD'nin 10.03.2025 tarihli, 2024/1083 E. ve 2025/1439 K. sayılı kararı bu yönde: salt enflasyon ve ekonomik dalgalanma tek başına yeterli olmasa da, TBK m. 138'in diğer şartları oluşmuşsa süre şartı aranmayacağını hükme bağlamıştır. Aynı doğrultuda, Hukuk Genel Kurulu'nun 2002/13-852 E. ve 2002/864 K. sayılı kararı, bir yıllık kısa süreli sözleşmelerde dahi uyarlama davası açılabileceğini kabul etmiştir.

• Dar/azınlık görüş — beş yıl bir ön koşuldur: TBK m. 344/3'teki beş yıllık süre, kira bedelinin ekonomik nedenlerle yeniden belirlenmesi bakımından özel ve öncelikli bir düzenleme olduğundan, bu süre dolmadan salt ekonomik gerekçeyle TBK m. 138'e başvurulamayacağı da savunulmuştur. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 28.12.2023 tarihli, 2023/2787 E. ve 2023/3085 K. sayılı kararı bu görüştedir; kararda, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD'nin aksi yöndeki (her zaman açılabilir yönündeki) görüşüne açıkça katılınmadığı belirtilmiştir.

• Pratik sonuç: Hangi görüş benimsenirse benimsensin, salt enflasyon veya olağan ekonomik dalgalanma tek başına yeterli görülmemektedir — kira bedelinin yalnızca rayiçlerin altında kalması, beş yıl dolmadan uyarlama hakkı vermez (Yargıtay 6. HD, 27.11.2013 tarihli, 2013/5302 E. ve 2013/15984 K.). Buna karşılık imar değişikliği, bölgenin ticari/ruhsatlı niteliğinin değişmesi gibi somut ve olağanüstü bir olgu varsa, süre dolmasa dahi dava açılabileceği yönündeki görüş güncel içtihatlarda ağırlık kazanmaktadır.

Konu henüz bir içtihadı birleştirme kararıyla kesin çözüme kavuşturulmamıştır; bu nedenle davanın açılacağı yargı çevresindeki güncel uygulamanın bir avukatla birlikte değerlendirilmesi önerilir.

Dava Açma Süresi

Kira tespit davasından farklı olarak, kira uyarlama davası için kanunda belirli bir süre öngörülmemiştir. Dava, önceden karşı tarafa bir bildirimde bulunmaya gerek olmaksızın, olağanüstü durumun ortaya çıkmasından sonra herhangi bir tarihte açılabilir. Ancak aşırı ifa güçlüğü ortaya çıktıktan sonra dava açmakta gecikmek, çekilmezlik iddiasının ciddiyetine gölge düşürebileceğinden, uygulamada gecikmeden hareket edilmesi tavsiye edilir.

Kararın Etkisi Geçmişe mi, İleriye mi Yöneliktir?

Kural olarak kira uyarlama davasında belirlenecek yeni bedel, dava tarihinden itibaren geçerli olur; geçmiş dönem kira bedelleri için uyarlama istenemez. Dava sürerken kiracı, mevcut kira bedelini ödemeye devam etmekle yükümlüdür; karar kesinleştiğinde, uyarlanan yeni bedelle ödenen bedel arasındaki fark ileriye dönük olarak hesaba katılır.

Hâkim Ne Tür Bir Karar Verebilir?

TBK m. 138 kapsamındaki talep yalnızca kira bedeliyle sınırlı değildir; şartlar oluşmuşsa hâkim, kira sözleşmesinin diğer koşullarında da (örneğin süresinde) uyarlama yapabilir. Uygulamada:

• Hâkim öncelikle sözleşmeyi yeni koşullara uyarlayarak korumaya çalışır (örneğin kira bedelini artırır veya azaltır).
• Uyarlama mümkün değilse, sürekli edimli bir sözleşme olan kira sözleşmesinde dönme değil, fesih hakkı gündeme gelir.
• Taraflardan biri, sözleşmenin yeni şartlarla da ifasına razı olduğunu belirtirse, hâkim taleple bağlılık ilkesi gereği sözleşmenin feshine karar veremez.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.

Dava Öncesi Arabuluculuk Gerekir mi?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kuralı yürürlüktedir ve kira uyarlama davası da bu kapsamdadır; kural, kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlayan davaları da kapsayacak genişliktedir. Arabuluculuğa başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Kapsamın tamamı ve istisnaları için Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz. Arabuluculuk süreci genellikle birkaç hafta içinde sonuçlanır; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir.

Süreç Nasıl İşler?

Uygulamada neredeyse her kira uyarlama davasında bilirkişi incelemesi yapılır. Bilirkişi; taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, kullanım amacını (konut/işyeri) ve piyasa emsallerini değerlendirerek mahkemeye bir rapor sunar. Dava değeri, uyarlama istenen bedel ile mevcut kira bedeli arasındaki yıllık farka göre hesaplanır ve buna göre nispi harç ödenir. Sürecin uzunluğu davadan davaya değişmekle birlikte, uygulamada ortalama 8-18 ay arasında sonuçlanabilmektedir; istinaf aşamasına gidilmesi süreyi uzatabilir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Talebinizin gerçekten "olağanüstü ve öngörülemeyen" bir duruma dayandığından emin olun; sıradan enflasyon veya piyasa dalgalanmaları çoğu zaman bu davanın konusu olmaz.

• Ödemelerinizi ihtirazi kayıtla yapmayı değerlendirin; bu, ileride açılacak bir uyarlama davasında hak kaybını önleyebilir.

• Beş yıllık süre dolmadan uyarlama davası açmayı düşünüyorsanız, talebinizi salt enflasyona değil somut ve olağanüstü bir olguya (imar/ticari nitelik değişikliği, öngörülemez kur şoku vb.) dayandırın; bu konudaki içtihat tartışmasının davanızın açılacağı yargı çevresindeki güncel durumunu bir avukatla birlikte değerlendirin.

• Dava açmadan önce arabuluculuk sürecini mutlaka işletin; bu bir dava şartıdır ve atlanması davanın usulden reddine yol açar.

• Talebinizi somut delillerle (emsal kira araştırması, ekonomik veriler, bilirkişi tespitine elverişli belgeler) destekleyin; soyut bir "zorlanıyorum" beyanı yeterli değildir.

• Sürecin ispat yükü ve güncel içtihat tartışmaları bakımından teknik olması nedeniyle, dava açmadan önce bir avukattan destek almak hak kaybını önler.