Ev Sahibinin Kiralanana Girme ve Evi Gösterme Hakkı (TBK m. 319)

Son güncelleme: 23 Temmuz 2026

"Ev sahibi habersiz eve girebilir mi?", "Evde yedek anahtar bulundurabilir mi?", "Ev satılığa çıktı, alıcılara göstermek zorunda mıyım?" — kira ilişkisinin en gergin anlarından bazıları bu sorular etrafında yaşanır. Kural açıktır: kiralanan, kira süresi boyunca kiracının egemenlik alanıdır; ev sahibi mülk sahibi olsa dahi kiracının rızası olmadan içeri giremez. Bunun istisnaları ise TBK m. 319'da "kiracının katlanma borcu" başlığı altında düzenlenmiştir. Kira Hukuku Rehberi'mizin devamı niteliğindeki bu yazıda ev sahibinin kiralanana hangi hallerde girebileceğini, evi gösterme usulünü ve tarafların birbirine karşı yaptırımlarını ele alıyoruz.

Temel Kural: Kiralanan Kiracının Egemenlik Alanıdır

Kira sözleşmesiyle kiralananın kullanımı kiracıya devredilir; mülkiyet ev sahibinde kalsa da konut dokunulmazlığı artık kiracıya aittir. Bu nedenle:

• Ev sahibi, kiracının rızası olmadan kiralanana giremez; yedek anahtar bulundursa bile bunu kullanamaz. Rızasız girme, konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturur (TCK m. 116) — bu suç şikâyete bağlıdır ve hapis cezası öngörülmüştür.
• "İstediğim zaman girerim, benim evim" yaklaşımı hukuken geçersizdir; kira sözleşmesine konulan "kiraya veren dilediği zaman kiralananı kontrol edebilir" türündeki sınırsız giriş kayıtları da kiracının konut dokunulmazlığını ortadan kaldırmaz.
• Sürekli habersiz gelme, kapıya dayanma, kilit değiştirme gibi davranışlar kiracının kullanımını engellediği ölçüde ayıp hükümlerini devreye sokar; kiracının bedel indirimi ve fesih hakları gündeme gelebilir.

İstisna: Kiracının Katlanma Borcu (TBK m. 319)

TBK m. 319 kiracıya iki yönlü bir katlanma borcu yükler:

• Zorunlu çalışmalara katlanma: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ve zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmak zorundadır (tesisat onarımı, su kaçağı müdahalesi, çatı tamiri gibi). Yangın, su baskını gibi acil durumlarda önceden bildirim beklenmeksizin müdahaleye izin verilmesi gerekir. Kiraya verenin feshi gerektirmeyen yenilik ve değişiklikleri (mantolama, ortak alan yenileme) ise kiraya verenin yenilik hakkı kapsamında ayrıca düzenlenmiştir (TBK m. 320).

• Gezip görmeye izin verme: Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin (alıcı adayı, yeni kiracı adayı, emlakçı, bilirkişi, usta) kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Her iki halde de kiraya veren, çalışmaları ve ziyareti uygun bir süre önce bildirmek (Ankara BAM 15. HD, 18.07.2023, 2023/2371 E., 2023/2190 K.) ve bu sırada kiracının yararlarını gözetmek, özel hayatının gizliliğiyle menfaat dengesini korumak zorundadır (Yargıtay 3. HD, 10.03.2025, 2024/4081 E., 2025/1441 K.). Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Evi Gösterme: Hangi Hallerde, Nasıl?

Gösterme yükümlülüğü üç tipik durumda doğar: kiralananın satışa çıkarılması, kira sözleşmesi sona ererken yeni kiracı adaylarına gösterilmesi ve bakım-onarım için uzman incelemesi. Uygulamada usul şöyle şekillenir:

• Gösterme makul gün ve saatlerde yapılmalıdır: önceden haber verilerek, kiracının işine ve aile yaşamına uygun zamanlarda, makul sıklıkta ve süreyle. Gece saatleri, habersiz ziyaretler ve günlük hayatı çekilmez kılan yoğunlukta randevular katlanma borcunun kapsamı dışındadır; kiracının çalışma saatleri gözetilmeden belirlenen bir gösterim programı bozma nedenidir (Yargıtay 6. HD, 18.06.2015, 2015/6282 E., 2015/6125 K.).
• Kira sözleşmesinde gösterme günlerini ve saatlerini düzenleyen bir madde varsa (örneğin "sözleşme bitiminden önceki son ay içinde hafta içi 2 gün, 17.00-19.00 arası") kural olarak bu düzenleme uygulanır; makul sınırlar içinde kaldığı ölçüde iki taraf için de ihtilafı önleyen en sağlıklı yoldur.
• Gösterme sırasında kiracının evde bulunma hakkı vardır; kiracıdan anahtar bırakmasını veya evi boşaltmasını isteme hakkı yoktur. Kiracı gösterime bizzat katılamıyorsa güvendiği birini bulundurabilir.

Kiracı Evi Göstermezse Ne Olur?

Kiracının haklı sebep olmaksızın göstermeyi sürekli engellemesi, sözleşmeden ve kanundan doğan bir borcun ihlalidir. Kiraya verenin başvurabileceği yollar:

• Gösterme gününün mahkemece belirlenmesi: Kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesi'nden kiralananın gezilip görülmesine izin verilmesini ve gün-saat belirlenmesini talep edebilir. Mahkemeler uygulamada haftanın belirli gün ve saatlerinde (örneğin haftada iki gün, ikişer saat) gösterime izin vermekte; kiracı karara uymazsa karar icra yoluyla uygulanabilmektedir. Verilen bu izin süresiz olamaz — süresiz izin hakkın kötüye kullanılması sayılır ve makul bir süreyle sınırlandırılmalıdır (Yargıtay 13. HD, 01.03.2012, 2012/4371 E., 2012/5265 K.). Dava sürerken kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanabilmesi için, esası çözmemek kaydıyla ihtiyati tedbir yoluyla da gösterime karar verilebilir (Yargıtay 3. HD, 10.03.2025, 2024/4081 E., 2025/1441 K.).
• Tazminat: Göstermenin engellenmesi nedeniyle satışın veya yeni kiralamanın gecikmesinden doğan belgelenebilir zararlar kiracıdan istenebilir.
• Israrlı ve ihtara rağmen süren engelleme, kiracının sözleşmeye uyma borcuna aykırılık oluşturarak sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle fesih tartışmasını gündeme getirebilir; ancak tahliye ağır bir sonuç olduğundan mahkemeler bunu ancak ısrarlı ve haksız engelleme hallerinde kabul etmektedir.

Satış gerçekleşirse yeni malikin kira sözleşmesi karşısındaki konumu için yeni malikin tahliye hakkı yazımıza bakabilirsiniz.

Ev Sahibi Habersiz Girerse Ne Olur?

• Cezai boyut: Kiracının rızası dışında konuta girmek veya rızayla girip çıkmamak, şikâyete bağlı olarak cezalandırılan konut dokunulmazlığının ihlali suçudur (TCK m. 116); çilingirle kilit değiştirilmesi bu suçun tipik bir örneğidir (Yargıtay 8. CD, 03.07.2023, 2021/10986 E., 2023/5492 K.). Şikâyet süresi, faili ve fiili öğrenmeden itibaren 6 aydır.
• Hukuki boyut: Habersiz girişler ve huzuru bozan sürekli müdahaleler, kiralananın kullanımını engelleyen bir ayıp niteliğine bürünebilir; kiracı bedel indirimi, tazminat ve koşulları varsa sözleşmeyi fesih yoluna gidebilir. Kira ilişkisi sürerken anahtarların değiştirilip kiralanana el konulması, ayrıca TBK m. 301'deki kullandırma yükümlülüğünün ihlalidir (Yargıtay 6. HD, 12.10.2016, 2015/10437 E., 2016/5849 K.).
• Ev sahibinin kilit değiştirerek veya eşyaları çıkararak kiracıyı fiilen evden uzaklaştırması hiçbir şekilde hukuka uygun değildir; tahliye yalnızca mahkeme kararı veya icra yoluyla sağlanabilir. Bu tür fiili müdahaleler kişilik haklarına saldırı niteliğinde olup maddi zararın yanında manevi tazminatı da gerektirir (Yargıtay 13. HD, 10.11.2009, 2009/3816 E., 2009/13307 K.).

Uyuşmazlık Halinde: Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Girme ve gösterme uyuşmazlıkları kira ilişkisinden kaynaklandığından, kural olarak dava öncesi zorunlu arabuluculuğa tabidir; gösterme gününün belirlenmesi taleplerinin çekişmesiz yargı işi sayılıp sayılmayacağı konusunda uygulama tam yeknesak olmadığından, güvenli yol arabuluculuk başvurusuyla başlamaktır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Ev sahibiyseniz her ziyaret ve çalışmayı önceden, ispatlanabilir şekilde (mesaj, e-posta) bildirin; habersiz asla girmeyin — cezai sorumluluk doğar ve tahliye sürecinde elinizi zayıflatır.

• Satış veya yeni kiralama sürecine girerken kiracıyla yazılı bir gösterme takvimi üzerinde anlaşın; anlaşma sağlanamazsa mahkemeden gün tespiti isteyin, kapıya dayanmayın.

• Kira sözleşmesi hazırlarken gösterme gün ve saatlerini düzenleyen makul bir madde ekleyin; ihtilafların çoğu bu maddeyle baştan önlenir.

• Kiracıysanız makul gösterme taleplerini engellemeyin; ısrarlı ve haksız engelleme tazminat ve fesih riski doğurur. Buna karşılık habersiz girişleri ve taciz boyutuna varan ziyaretleri tarih-saat kaydı, tanık ve yazışmalarla belgeleyin.

• Habersiz girişte şikâyet süresinin 6 ay olduğunu unutmayın; hem cezai şikâyet hem hukuki talepler için delillerinizi vakit kaybetmeden toplayın.

Kira ilişkisinin tüm aşamaları için Kira Hukuku Rehberi'mize göz atabilirsiniz.