Kira Gelirinin Vergilendirilmesi (GMSİ): İstisna, Gider ve Beyan

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Konut veya işyerini kiraya veren herkesi ilgilendiren pratik bir konu, elde edilen kira gelirinin vergisidir. Kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu bakımından gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak vergilendirilir (GVK m. 70) ve belirli sınırları aşan gelirler için yıllık beyanname verilmesi gerekir. Aşağıda konut istisnasını, giderlerin nasıl düşüleceğini ve beyan sürecini pratik biçimde özetliyoruz.

Ödeyeceğiniz vergiyi hızlıca görmek için kira geliri vergisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz: yıllık brüt veya net kira gelirinizi girin, diğeri ve ödenecek gelir vergisi otomatik hesaplansın.

Not: Vergi tutar ve oranları her yıl güncellenir; bu yazıdaki rakamlar örnek niteliğindedir ve beyan öncesinde Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) güncel verileriyle teyit edilmelidir. Yazı hukuki bilgilendirme amaçlıdır; kişiye özel durum için mali müşavir/vergi uzmanına danışılması gerekir.

Beyan Dönemi

Bir takvim yılında elde edilen kira gelirleri, izleyen yılın 1–31 Mart döneminde beyan edilir. Örneğin 2025 yılında elde edilen kira gelirleri, Mart 2026'da beyan edilmiştir. Vergi kural olarak iki eşit taksitte (Mart ve Temmuz) ödenir.

Konut Kira Geliri İstisnası

Konut olarak kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen gelirin, her yıl belirlenen bir kısmı GVK m. 21 uyarınca gelir vergisinden istisnadır:

• 2025 yılı gelirleri için 47.000 TL (Mart 2026'da beyan edilen dönem)
• 2026 yılı gelirleri için 58.000 TL (Mart 2027'de beyan edilecek dönem)

Yıllık konut kira geliri bu tutarın altındaysa beyan gerekmez; üzerindeyse yalnızca istisnayı aşan kısım vergilendirilir. İstisna yalnızca konut gelirlerine uygulanır; işyeri kira gelirinde konut istisnası yoktur.

İstisnadan yararlanamayacak durumlar GVK m. 21/2'de sayılmıştır: konut kira gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan edenler ile geliri (kira, ücret, menkul sermaye iradı ve diğer kazançların toplamı) belirli bir üst sınırı aşan yüksek gelirliler mesken istisnasından yararlanamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle beyanname veren mükellefler de bu istisnadan yararlanamaz.

İşyeri Kira Gelirinde Beyan Sınırı ve Stopaj

İşyeri kiralarında kiracı (vergi sorumlusu), ödediği brüt kira üzerinden stopaj (tevkifat) yaparak vergi dairesine öder (GVK m. 94/1-5). İşyeri kira geliri, yıllık toplamı GVK m. 86/1-c'deki beyan sınırını aşıyorsa yıllık beyanname verilir ve kaynağında kesilen stopaj, hesaplanan vergiden mahsup edilir (GVK m. 121). Bu ilişkide yükümlü kiraya veren, vergi sorumlusu ise kiracıdır. Mahsup bir tercih değil zorunluluktur: kiracının tevkif etmesi gereken vergi kendisi adına re'sen tarh edilmişse, aynı tutarın bir kez de mülk sahibinden istenmesi hukuka aykırıdır (Danıştay 9. Dairesi'nin 07.12.2021 tarihli, 2018/5444 E. ve 2021/6141 K. sayılı kararı). Beyan sınırının altındaki, stopaja tabi işyeri gelirleri için genellikle yıllık beyan gerekmez.

Stopaja tabi işyeri kira gelirinde beyan sınırı:

• 2025 yılı gelirleri için 330.000 TL
• 2026 yılı gelirleri için 400.000 TL

Kira Geliri mi, Ticari Kazanç mı? (GMSİ Sınırı)

Kiraya verme faaliyeti belirli bir yoğunluğa ulaştığında gelir artık GMSİ değil ticari kazanç sayılır (GVK m. 37); bu, hem beyan usulünü hem de istisna hakkını değiştirdiğinden pratikte kritik bir eşiktir. Danıştay'ın ölçütü, salt kira tahsilinin ötesinde bir ticari organizasyonun bulunup bulunmadığıdır:

• Taşınmazın dijital platformlar üzerinden günlük, haftalık veya aylık kiraya verilmesi, tek başına faaliyeti ticari kazanca dönüştürmez; temizlik, kahvaltı, güvenlik gibi ek hizmetler sunulmadıkça gelir GMSİ olarak vergilendirilir. Yalnızca daha fazla gelir elde etme amacı da ticari kazanç için yeterli görülmemiştir (Danıştay 3. Dairesi'nin 14.04.2025 tarihli, 2024/6160 E. ve 2025/1856 K. sayılı kararı).

• Buna karşılık kiralamaya ek olarak işçi çalıştırılarak temizlik, güvenlik gibi hizmetler veriliyorsa; yani emek, sermaye ve devamlılık unsurları bir aradaysa faaliyet otel/pansiyon işletmeciliğine yaklaşır ve ticari kazanç olarak vergilendirilir (Danıştay 4. Dairesi'nin 15.06.2023 tarihli, 2020/5207 E. ve 2023/4094 K. sayılı kararı).

Giderler: Gerçek Gider mi, Götürü Gider mi?

Beyan edilen kira gelirinden giderler, GVK m. 74 uyarınca iki yöntemden biriyle düşülür:

• Gerçek gider: Kiraya verilen taşınmaza ilişkin gerçek ve belgeli giderler (bakım-onarım, sigorta, emlak vergisi, yönetim gideri, konut edinme kredisinin faizi, amortisman, kiraya verenin ödediği kira gibi) belgelendirilerek indirilir. Konut istisnasından yararlanılıyorsa, giderin istisnaya isabet eden kısmı indirilemez.

• Götürü gider: Belge aranmaksızın, kira gelirinden istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15'i gider olarak indirilir. Uygulaması basittir; belge toplama gerektirmez.

Götürü gider yöntemi seçilirse, GVK m. 74'ün son fıkrası uyarınca bu yöntemden dönülüp gerçek gidere geçmek için iki yıl geçmesi gerekir. Yöntem, mükellefin tüm taşınmazları için topluca seçilir; kimi mülke gerçek, kimine götürü gider uygulanamaz.

Gerçek gider yönteminde ödenen emlak vergisi de indirilebilir; tutarı emlak vergisi hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.

Beyan Edilmezse Ne Olur?

Beyan edilmesi gereken kira gelirinin hiç veya eksik beyan edilmesi hâlinde, verginin yanı sıra vergi ziyaı cezası (VUK m. 344) ve gecikme faizi (VUK m. 112) uygulanır; ayrıca beyan edilmeyen konut gelirlerinde istisna hakkı da kaybedilir (GVK m. 21/2). GİB'in "Hazır Beyan Sistemi", kira gelirini beyan etmeyi kolaylaştırır ve çoğu veriyi otomatik doldurur.

İlgili Konularla İlişkisi

Güncel istisna tutarı ve gelir vergisi tarifesi tek sayfada özetlenmiş hâliyle Güncel Kira Geliri (GMSİ) İstisnası ve Vergi Tarifesi yazımızda yer alır. Kira gelirinin vergilendirilmesi, kira ilişkisinin hukuki boyutunu tamamlar. Konutunuzu günlük ya da kısa süreli (turizm amaçlı) kiraya veriyorsanız, elde edilen gelir yine GMSİ olarak vergiye tâbidir; ayrıca bu faaliyet 1 Ocak 2024'ten itibaren izin belgesine bağlanmıştır. Ayrıntı için Günlük (Airbnb) Kiralama İzin Belgesi yazımıza bakabilirsiniz. Kira bedelinin belirlenmesi ve artışı için kira artışı nasıl hesaplanır yazımıza ve kira artışı hesaplama aracımıza ile kira geliri vergisi hesaplama aracımıza; kira ilişkisinin genel çerçevesi için kira hukuku rehberimize bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Her yıl güncel istisna ve beyan sınırlarını GİB'den teyit edin; tutarlar yıllık değişir.

• Gider yöntemini bilinçli seçin; gerçek gider için belgeleri yıl boyunca saklayın.

• Beyan ve ödeme tarihlerini (Mart beyanı, Mart–Temmuz taksitleri) takvime alın; Hazır Beyan Sistemi işlemi kolaylaştırır.

• Tereddütte kalırsanız bir mali müşavire danışın; bu yazı vergi tavsiyesi değildir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, kişiye özel vergi ve hukuki durumlar için mutlaka bir uzmana (mali müşavir/avukat) danışılması tavsiye edilir.

Kaynaklar: GİB Hazır Beyan – Kira Rehberi, Alomaliye – 2025 Kira Geliri Beyanı, PwC – 2026 Yılı Bazı Gelir Vergisi Rakamları