Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri ile Fesih Bildirim Süreleri

Son güncelleme: 26 Temmuz 2026

Bir kira ilişkisinin nasıl ve ne zaman sona ereceği, çoğu zaman sözleşmenin "belirli" mi yoksa "belirsiz" süreli mi olduğuna bağlıdır. Uygulamada "sözleşme bitti, kiracıyı çıkarabilir miyim", "kaç ay önceden haber vermeliyim", "sözleşme kendiliğinden uzadı mı" gibi sorular tam da bu ayrımdan doğar. Bu yazıda iki sözleşme türü arasındaki farkı, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü özel rejimi ve tarafların uyması gereken fesih bildirim sürelerini ele alıyoruz. Tüm tahliye sebeplerinin genel çerçevesi için Kira Hukuku Rehberi'mize bakabilirsiniz.

Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşme Nedir?

Ayrım, sözleşmede bir sona erme tarihinin kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına dayanır (TBK m. 300):

• Belirli süreli sözleşme: Tarafların açık veya örtülü olarak bir bitiş tarihinde anlaştığı sözleşmedir (örneğin "1 yıllık" kira). Kural olarak, kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirime gerek olmaksızın sona erer. Adi kiralarda taraflar süre bitiminden sonra ilişkiyi açık bir anlaşma olmaksızın fiilen sürdürürse, sözleşme belirsiz süreli hale gelir (Yargıtay 3. HD'nin 30.04.2025 tarihli, 2024/3407 E. ve 2025/2532 K. sayılı kararı).

• Belirsiz süreli sözleşme: Sona erme tarihi kararlaştırılmamış sözleşmedir. Ancak fesih bildirimi ile sona erer.

Bu genel kural, adi (genel hükümlere tabi) kiralar için geçerlidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kanun, kiracıyı korumak için bu kuralı önemli ölçüde değiştirmiştir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Özel Rejim (TBK m. 347)

En sık yapılan hata, belirli süreli konut kirasının süre bitiminde kendiliğinden sona ereceğini sanmaktır. Oysa TBK m. 347 bunun tersini düzenler:

• Kiraya veren, yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Süre bitse dahi, kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda sayılı sebeplerle (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.) sona erdirebilir (Yargıtay 3. HD'nin 12.05.2026 tarihli, 2025/6177 E. ve 2026/2951 K. sayılı kararı).

• Kiracı bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl uzar. Belirli süreli sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, aynı koşullarla birer yıl uzamış sayılır. Uzayan sözleşme belirsiz süreli hale gelmez; her yıl aynı kural işleyerek birer yıl uzamaya devam eder (Yargıtay 3. HD'nin 11.03.2025 tarihli, 2024/4166 E. ve 2025/1495 K. sayılı kararı).

• Kiracı ise süre bitiminde tazminatsız çıkabilir. Süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yeterlidir; sebep göstermesi gerekmez.

Kısacası bu rejimde süre "kiracı lehine" işler: kiracıyı sürenin bitimi serbest bırakır, kiraya vereni ise bağlar.

On Yıllık Uzama İstisnası

Bu bağlılığın tek istisnası, uzun süredir devam eden kiralardadır. Uzama yoluyla on yıl dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu özel tahliye yolunun ayrıntıları, sürenin nasıl hesaplandığı ve emsal kararlar için On Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye yazımıza bakınız.

Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Fesih (TBK m. 347/2)

Sözleşmede süre kararlaştırılmamışsa ya da uzama nedeniyle belirsiz hale gelmişse:

• Kiracı, genel hükümlere göre her zaman fesih bildiriminde bulunarak çıkabilir.
• Kiraya veren ise ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir.

"Genel hükümler" burada TBK m. 329'u işaret eder: taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında taraflardan her biri, yerel âdette aksi belirlenmemişse, altı aylık kira döneminin sonu için ve üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Fesih Bildirim Sürelerinin Özeti

Aşağıdaki tablo, hangi tür sözleşmede kimin, ne zaman ve ne kadar önceden fesih bildiriminde bulunabileceğini gösterir (konut ve çatılı işyeri kiraları esas alınmıştır):

Bu süreleri kendi sözleşme tarihleriniz için kira süre hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.

Fesih Bildiriminin Şekli ve Geçerlilik Şartları

Bildirim usulüne uygun yapılmazsa hüküm doğurmaz:

• Yazılı şekil zorunludur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m. 348). İspat ve tarih kesinliği için noter kanalı önerilir.

• Aile konutunda eşin rızası gerekir. Kiralanan aile konutu ise, kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez (TBK m. 349). Kiraya veren de bildirim ve dava işlemlerini eşlerin ikisine birden yöneltmelidir.

• Süreye uyulmalıdır. Fesih bildirim süresine uyulmadan yapılan beyan, sözleşmeyi belirtilen tarihte sona erdirmez; ancak izleyen dönem sonu için sonuç doğurur (Yargıtay 3. HD'nin 10.03.2026 tarihli, 2025/5395 E. ve 2026/1304 K. sayılı kararı).

Doldurulabilir bir örnek için erken/olağan fesih bildirim ihtarnamesi örneğimizden yararlanabilirsiniz.

Süresinden Önce (Erken) Çıkmak İsteyen Kiracı

Yukarıdaki süreler, sözleşme süresi dolarken veya fesih dönemleri sonunda geçerlidir. Kiracı, süre dolmadan çıkmak isterse durum farklıdır: taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira sorumluluğu devam edebilir (TBK m. 325). Bu konunun ayrıntıları, önemli sebeple olağanüstü fesih (TBK m. 331) ve kiracının ölümü halinde mirasçıların durumu için Kiracının Erken Fesih Hakkı ve Tahliyesi yazımıza bakınız.

Sık Sorulan Sorular

Uyuşmazlıkta Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Fesih ve süreye ilişkin bir uyuşmazlık (tahliye, uzama, süre hesabı) dava konusu olduğunda kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava şartı arabuluculuğa tabidir; dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (ayrıntı: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk).

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesi.

Sonuç: Pratik Öneriler

• Sözleşmenizin belirli mi belirsiz mi süreli olduğunu baştan netleştirin; süreler ve fesih hakları buna göre değişir.

• Kiracıysanız ve yenilemek istemiyorsanız, belirli süreli sözleşmede süre bitiminden en az 15 gün önce (belirsiz süreli sözleşmede fesih döneminden en az 3 ay önce) yazılı bildirim yapın; aksi halde sözleşme kendiliğinden uzar.

• Kiraya verenseniz, süre bitiminin tek başına tahliye hakkı vermediğini unutmayın; mutlaka kanuni bir tahliye sebebine dayanın (tahliye sebeplerinin karşılaştırması).

• Tüm fesih bildirimlerini yazılı ve tarihli yapın; ispat için noter kanalını tercih edin.

• Kiralanan aile konutuysa eşin açık rızasını ve bildirimin her iki eşe yapılmasını ihmal etmeyin.

• Süre hesabı, on yıllık uzama ve tahliye sebepleri teknik konular olduğundan, önemli bir taşınmaz söz konusu olduğunda bir avukattan destek almak hak kaybını önler.

Tüm tahliye sebeplerini, süreleri ve izlenecek yolları tek sayfada karşılaştırmak için Tahliye Davaları Rehberi'mize göz atabilirsiniz.