Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): Tapu İptali ve Tescil Davası

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Miras bırakanın, bir mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazını tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstererek devretmesine muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) denir. Bu durumda görünüşteki satış gerçek iradeye uymadığından, gizli bağış da resmî şekil şartından yoksun kaldığından işlem geçersizdir; miras hakkı çiğnenen mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davanın dayanağı, Yargıtay'ın 01.04.1974 tarihli, 1974/1 E. ve 1974/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı olup, ilkeleri bugün de istikrarla uygulanmaktadır. Bu yazıda muvazaanın unsurlarını, davayı kimlerin açabileceğini, ispat yükünü ve ölçütlerini, "denkleştirme" ve "bakım karşılığı devir" istisnalarını, davanın mali yükünü ve tapu iptal ve tescil davası ile tenkis davası arasındaki farkı ele alıyoruz.

Muvazaanın Dört Unsuru

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.10.2023 tarihli, 2022/1014 E. ve 2023/1004 K. sayılı kararı işlemin yapısını şöyle tarif eder: "Söz konusu muvazaada miras bırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir." Karardan çıkan ayrım pratikte belirleyicidir: miras bırakan devretme iradesini gerçekten taşımaktadır; sakatlık devir isteğinde değil, devrin tapuda gösterilen sebebindedir. Bu nedenle muris muvazaası mutlak değil, nispi (nitelikli) muvazaa sayılır.

Muvazaanın varlığı için dört unsurun bir arada bulunması aranır:

• Görünüşteki işlem: Tapuda yapılan satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi. Tarafların gerçek iradesine uymaz.
• Muvazaa anlaşması: Miras bırakan ile devralan arasında, görünüşteki işlemin kendi aralarında hüküm doğurmayacağı konusundaki (sözlü veya yazılı) anlaşma.
• Mirasçıları aldatma amacı: İşlemin, mirasçıların miras payını azaltmak veya ortadan kaldırmak için yapılması. Bu amaç muris muvazaasını diğer muvazaalardan ayırır.
• Gizli sözleşme (bağış): Miras bırakanın gerçek iradesini yansıtan, satışın ardına gizlenen bağış. Tapulu taşınmazda resmî şekle uyulmadığından bu gizli bağış da geçersizdir.

Nam-ı müstear (ödünç ad) da bir muvazaa görünümüdür; ayrıntı için inançlı işlem ve nam-ı müstear yazımıza bakabilirsiniz. Muristen mal kaçırmada sık görülen bir diğer yöntem, çıplak mülkiyeti devredip intifa hakkını saklı tutmaktır.

Davayı Kimler Açabilir?

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın, miras hakkı ihlal edilen her mirasçı muris muvazaasına dayanarak dava açabilir. Bu yönüyle dava, yalnızca saklı pay sahiplerine tanınan tenkis davasından çok daha geniştir.

Yargıtay 1. HD'nin 10.03.2022 tarihli, 2021/10641 E. ve 2022/1940 K. sayılı kararında bu genişliğin gerekçesi de ortaya konmuştur: görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de "Türk Medeni Kanunu'nun 706., Türk Borçlar Kanunu'nun 237. ... ve Tapu Kanunu'nun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler." Dava hakkı saklı paya değil, miras hakkının çiğnenmiş olmasına bağlanmıştır.

• Davayı yasal mirasçılar, atanmış mirasçılar ve evlatlıklar açabilir; ancak mirası reddeden, mirastan feragat eden veya mirastan çıkarılan kişiler açamaz.
• Her mirasçı tek başına ve kendi payı oranında dava açabilir. Mirasçılar arasındaki bu davada tereke paylı mülkiyet hükümlerine tâbi sayıldığından, diğer mirasçıların onayı aranmaz.
• Buna karşılık mirasçı, taşınmazın kendi payı yerine tümüyle terekeye dönmesini istiyorsa, dava dışı mirasçıların olurunu almak ya da terekeye TMK m. 640 uyarınca temsilci atatarak davayı sürdürmek zorundadır.
• Davalı, muvazaalı işlemle taşınmazı devralan kişidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır (yetki kesindir).

Tereke malı, mirasçı olmayan bir kişinin haksız zilyetliğindeyse miras sebebiyle istihkak davası gündeme gelir.

İspat: Yük Davacıda, Delil Serbest

Dava açan mirasçı, muvazaalı sözleşmenin dışında kaldığından ve ona karşı çıktığından üçüncü kişi konumundadır. Bu nedenle muvazaayı tanık dâhil her türlü delille ispatlayabilir; senetle ispat kuralıyla bağlı değildir.

Delil serbestisi, mirasçıyı ispat yükünden kurtarmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.03.2023 tarihli, 2021/1 E. ve 2023/168 K. sayılı kararında, TMK m. 6 ve HMK m. 190 uyarınca "miras bırakanın yaptığı temlikdeki gerçek irade ve amacının mirasçıdan mal kaçırmak olduğunu, bu hususu ileri süren davacı taraf kanıtlamalıdır" denilmiştir. Yani devralan mirasçının "gerçekten satın aldım" savunmasını kanıtlaması değil, davacının mal kaçırma kastını ortaya koyması beklenir.

Yargıtay bu kastın belirlenmesinde şu ölçütleri bir bütün hâlinde değerlendirir:

• Tapudaki satış bedeli ile devir tarihindeki gerçek değer arasında fahiş fark bulunması,
• Miras bırakanın taşınmazı satmaya gerçek bir ihtiyacının olup olmaması (ekonomik durumu),
• Devralanın taşınmazı satın alacak ödeme gücünün bulunup bulunmaması,
• Miras bırakan ile taraflar arasındaki beşerî ilişki; bakım, hizmet veya minnet duygusunun bulunup bulunmaması,
• Ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimler (örneğin malların erkek çocuklara bırakılması yönündeki yerel eğilim) ile olayların olağan akışı,
• Temlikin zamanlaması ve biçimi; devrin ölümden kısa süre önce yapılması veya araya bir "ara malik" sokulması.

Bu ölçütlerden hiçbiri tek başına belirleyici değildir. Yargıtay 1. HD'nin 17.03.2015 tarihli, 2013/18141 E. ve 2015/3683 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, "akitte gösterilen bedel ile saptanan gerçek bedel arasındaki aşırı oransızlık tek başına muvazaanın kanıtı değildir". Uygulamada davayı kaybettiren en sık hata, yalnızca düşük bedele dayanıp murisin ekonomik durumunu ve devralanın ödeme gücünü araştırmamaktır.

Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse iyiniyet sorununun nasıl çözüldüğü için yolsuz tescil ve iyiniyetli kazanım yazımıza bakabilirsiniz.

Ara Malik (Aracı) Üzerinden Yapılan Devirler

Mal kaçırma her zaman tek adımda yapılmaz. Miras bırakan, taşınmazı doğrudan lehine bırakmak istediği kişiye devretmek yerine, önce güvendiği bir üçüncü kişiye ("ara malik") satış gösterir; kısa süre sonra bu kişi taşınmazı asıl hedeflenen mirasçıya devreder. Amaç, zinciri bölerek muvazaayı gizlemektir.

Yargıtay bu kurguyu tanır. 1. HD'nin 12.06.2017 tarihli, 2015/478 E. ve 2017/3410 K. sayılı kararında, "murisin ara malik kullanmak suretiyle temlikinin mirastan mal kaçırma ve muvazaalı olduğu" kabul edilmiştir. Burada incelenmesi gereken, tek tek işlemler değil zincirin bütünüdür: işlemler arasındaki kısa süre, ara malikin taşınmazı hiç kullanmamış olması, bedelin gerçekte ödenmemiş olması gibi olgular kurguyu açığa çıkarır.

Zincirdeki son malikin iyiniyet savunması da mutlak değildir. Yargıtay 1. HD'nin 20.01.2010 tarihli, 2009/12676 E. ve 2010/276 K. sayılı kararında, muvazaalı devri izleyen kayıt maliki durumu biliyorsa veya bilebilecek konumdaysa "Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinden yararlanamayacağı" saptanmıştır. Aile içi devirlerde, akrabalık ve fiilî durum bilgisi çoğu kez "bilebilecek durumda olma" ölçütünü karşılar.

Önemli İstisna 1: Denkleştirme (Makul Paylaştırma)

Miras bırakan, sağlığında mallarını tüm mirasçıları arasında makul ve dengeli biçimde paylaştırmışsa, artık mal kaçırma ve aldatma kastından söz edilemez; muris muvazaası oluşmaz. Tam eşitlik şart değildir, hoşgörüyle karşılanabilecek bir denge yeterlidir.

Bu istisnanın hukuki temeli, muvazaanın kurucu unsurunun kastta olmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 13.12.2023 tarihli, 2022/821 E. ve 2023/1222 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, "Murisin mirasçılarından mal kaçırma amacının bulunmaması hâlinde 01.04.1974 tarihli ve 1974/1 Esas, 1974/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararını uygulama olanağı bulunmamaktadır". Kast yoksa görünüşteki işlemin niteliği tartışılmaz bile.

Buna karşılık paylaştırma yalnızca bir veya birkaç mirasçı lehine yapılmış ya da makul sınırı aşan bir dengesizlik varsa, mal kaçırma amacı üstün sayılır ve pay verilmeyen mirasçının dava hakkı doğar.

Önemli İstisna 2: Bakım ve Hizmet Karşılığı Devir (Minnet / Semen)

Miras bırakana ölünceye kadar fiilen bakan, hasta ve bakıma muhtaç hâlinde ihtiyaçlarını karşılayan mirasçıya yapılan devir, kural olarak muvazaalı sayılmaz. Yargıtay bu tür özel bakım ve hizmeti, devrin karşılığı (semen) olarak kabul eder; devir ivazlı hâle geldiğinden bağış — dolayısıyla muvazaa — bulunmadığı sonucuna varır. Bedeldeki fark tek başına bu sonucu değiştirmez.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi yoluyla yapılan devirlerde ise savunma sınırsız değildir. Yukarıda anılan 08.03.2023 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararında, temlik edilen malın miras bırakanın tüm malvarlığına oranı ile murisin yaşı gibi unsurların, devrin "makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı" yönünden incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bakım yükümlülüğüyle devredilen değer arasında açık bir orantısızlık varsa ve asıl amaç mal kaçırmaysa, sözleşme yine muvazaa nedeniyle iptal edilebilir.

Muris Muvazaası ile Tenkis Davasının Farkı

İki yol da mirastan mal kaçırmaya karşı kullanılır, ama koşulları farklıdır:

• Muris muvazaası (tapu iptali-tescil): Saklı pay sahibi olsun olmasın her mirasçı açabilir; zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tâbi değildir; işlem baştan geçersiz sayıldığından taşınmaz (pay oranında) mirasçıya döner.
• Tenkis davası: Yalnızca saklı pay sahibi mirasçılar açabilir; işlem geçerli kabul edilir, sadece saklı payı aşan kısım indirilir; kanunda öngörülen süreye tâbidir. İşlem gerçek bir bağış (muvazaasız) ise saklı pay ancak tenkisle korunabilir. Ayrıntılar için Tenkis Davası yazımıza bakabilirsiniz.

Süre bakımından fark güncel içtihatta da yinelenmektedir: Yargıtay 1. HD'nin 08.12.2025 tarihli, 2025/5470 E. ve 2025/5745 K. sayılı kararında, temliklerin muvazaa ile illetli olduğunun saptanması hâlinde bu işlemlerin "zamanaşımı hükümlerine tabi olmayacağı" belirtilmiştir.

Uygulamada dava çoğunlukla "öncelikle muris muvazaası nedeniyle tapu iptali-tescil, olmazsa tenkis" biçiminde terditli açılır.

Dava Değeri, Harç ve Vekâlet Ücreti

Bu davalarda mali yük, taşınmazın tamamının değeri üzerinden değil, davacının miras payı üzerinden hesaplanır. Yargıtay 1. HD'nin 20.03.2013 tarihli, 2012/14204 E. ve 2013/3938 K. sayılı kararında, "isteğin miras payı oranında olduğu gözetildiğinde... dava değerinin... miras payı... oranında bulunduğu" belirtilerek harç ve vekâlet ücretinin buna göre saptanması gerektiği kabul edilmiştir.

Pratik karşılığı şudur: dört çocuktan biri olarak yalnızca kendi payınız için dava açtıysanız, dava değeri taşınmazın 1/4'üdür; nispi harç, bilirkişi gideri ve karşı vekâlet ücreti riski de bu değere göre oluşur. Fazla harç yatırıldıysa iadesi istenebilir. Tahmini bir hesap için dava masrafı hesaplama ve vekâlet ücreti hesaplama araçlarımızı kullanabilirsiniz.

Kabul Kararının Sonucu: Tescil Kimin Adına Yapılır?

Dava kabul edildiğinde muvazaalı tapu kaydı iptal edilir; ancak taşınmaz ölmüş olan miras bırakan adına tescil edilemez. Yargıtay 1. HD'nin 08.07.2010 tarihli, 2010/6072 E. ve 2010/8120 K. sayılı kararında, "tüm mirasçılar adına payları oranında tescile karar verilmesi gerekirken ölü kişi adına tescile karar verilmiş olması" doğru bulunmamıştır. Terekeye iade talep edilen hâllerde bile hüküm, mirasçılar adına ve payları oranında kurulur. Tapuda oluşan bu ortaklık daha sonra miras taksim sözleşmesi ya da ortaklığın giderilmesi davasıyla çözülür.

Ölüme bağlı tasarrufların (vasiyetnamenin) iptali ayrı bir rejime tabidir; bkz. Vasiyetname: Düzenlenmesi, Türleri ve İptali. Miras yoluyla edinilen mal, eşler arası mal rejiminde kişisel maldır; bkz. boşanmada mal paylaşımı.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Delilleri erken toplayın. Tapu ve satış kayıtları, devir tarihindeki rayiç değer, devralanın mali durumu ve tanık beyanları davanın kaderini belirler.
• Tek olguya yaslanmayın. İspat yükü sizde olduğundan, bedel farkı + murisin ihtiyaçsızlığı + devralanın ödeme gücü gibi olguları birlikte kurgulamak gerekir.
• Zinciri takip edin. Taşınmaz birden çok el değiştirmişse, ara malik kurgusunu ve son malikin durumu bilip bilmediğini baştan araştırın.
• Bakım savunmasına hazırlıklı olun. Devralan mirasçının miras bırakana fiilen bakıp bakmadığı, davanın en kritik noktasıdır; bu olguyu baştan değerlendirin.
• Muvazaa ile tenkisi birlikte kurgulayın. İşlemin muvazaalı sayılmama ihtimaline karşı davayı terditli (olmazsa tenkis) açmak, saklı payınızı güvenceye alır.
• Terekeye iade mi, pay oranında iptal mi istediğinizi netleştirin. Talebin türü hem diğer mirasçıların davaya katılımı ve temsilci gerekliliği hem de dava değeri ve harç bakımından belirleyicidir.
• Süreye tâbi olmasa da delillerin zamanla kaybolduğu bu davalarda, gecikmeden bir avukata danışmak hak kaybını önler. Tapu kaydının hukuka aykırılığına dayanan diğer hâller için Tapu İptal ve Tescil Davası yazımıza da bakabilirsiniz.

Saklı payınızı miras payı hesaplama aracıyla, bağış ve satış arasındaki vergi yükü farkını veraset ve intikal vergisi hesaplama aracıyla görebilirsiniz. Eşten mal kaçırma iddialarında katılma alacağı hesaplama aracı yol gösterebilir.