Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali: Süreler, İptal Sebepleri ve Dava

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Apartman ve sitelerde en yüksek karar organı kat malikleri kuruludur; aidatın belirlenmesinden yöneticinin seçimine, ortak alanların kullanımından yönetim planı değişikliğine kadar pek çok konu bu kurulda karara bağlanır. Ancak her karar hukuka uygun olmayabilir: usulüne aykırı çağrı, eksik yeter sayı (nisap), gündemde olmayan konuda oylama ya da yönetim planına ve kanuna aykırı içerik, kararı sakat kılar. Karara katılmayan veya karardan zarar gören kat maliki, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 33. maddesi uyarınca kurulun kararını mahkemede iptal ettirebilir. Bu yazıda iptal davasının kim tarafından, kime karşı, hangi sürede ve hangi sebeplerle açılacağını; iptal edilebilir kararlar ile baştan geçersiz (yok/butlan) kararlar arasındaki farkı; görevli mahkemeyi, zorunlu arabuluculuğu ve pratik önerileri ele alıyoruz. Kat mülkiyetinin genel çerçevesi için Kat Mülkiyeti ve Apartman/Site Yönetimi Uyuşmazlıkları yazımıza bakabilirsiniz.

Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl Oluşur?

Kararın hukuka uygunluğunu değerlendirmek için önce nasıl alındığını bilmek gerekir:

• Toplantı çağrısı (KMK m. 29): Kurul, yönetim planında gösterilen zamanlarda ve yılda en az bir kez toplanır. Olağanüstü toplantı, kat maliklerinin üçte birinin istemiyle veya yöneticinin/denetçinin çağrısıyla yapılır. Çağrı, toplantı gününden en az on beş gün önce, bütün kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla ulaştırılmalı; çağrıda toplantının yeri, saati ve gündemi belirtilmelidir.
• Yeter sayı (KMK m. 30): İlk toplantıda karar için sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk aranır. Bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir. Bazı önemli kararlar için kanun daha ağır nisaplar öngörür (örneğin ortak yerlerde değişiklik için 4/5, yönetim planı değişikliği için 2/3 — bu ikinci nisap 7579 sayılı Kanun'la 22.05.2026'da beşte dörtten indirilmiştir ve yönetim planındaki aksi hükümler uygulanmaz).
• Oy hakkı (KMK m. 31): Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun bir oy hakkına sahiptir. Birden çok bağımsız bölümü olan malikin oyu, bağımsız bölüm sayısına göre hesaplanır; ancak bu oy, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
• Kararların bağlayıcılığı (KMK m. 32): Usulüne uygun alınan kararlar, toplantıya katılmayanlar ve olumsuz oy verenler dâhil bütün kat maliklerini ve onların haleflerini (sonraki malik, kiracı) bağlar. Kararlar, karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır.

İptal Edilebilir Karar mı, Yok/Butlan mı? (Kritik Ayrım)

Kararın türü, dava türünü ve süreyi belirler. Yargıtay 5. HD (18.04.2022, 2022/1086 E., 2022/6865 K.), Yargıtay 20. HD (02.07.2018, 2017/3513 E., 2018/5076 K.) ve Hukuk Genel Kurulu (17.05.2022, 2019/34 E., 2022/654 K.) kararlarında bu üçlü ayrım istikrarlı biçimde uygulanmaktadır:

• İptal edilebilir kararlar: Usul veya esas bakımından sakat, ancak açılan iptal davasıyla ortadan kaldırılana kadar geçerli sayılan kararlardır. Bu kararlar hak düşürücü süreye tabidir; süre geçerse karar kesinleşir ve artık iptal edilemez.
• Yok hükmünde (yokluk) kararlar: Hiç kurul toplanmadan alınan sözde "kararlar", çağrı yapılmaksızın ve bütün malikler hazır bulunmaksızın alınan kararlar gibi, hukuk âleminde hiç doğmamış sayılan işlemlerdir.
• Mutlak butlan (kesin hükümsüzlük): Emredici kanun hükümlerine, ahlaka veya kamu düzenine aykırı, konusu imkânsız kararlardır (örneğin kanunun tanımadığı bir yükümlülüğü bir malike yükleyen karar).

Yokluk ve mutlak butlan hâllerinde hak düşürücü süre işlemez; bu kararların geçersizliği (tespiti) her zaman ileri sürülebilir. Ayrıca Yargıtay 23. HD'nin 04.02.2013 tarihli, 2012/6343 E. ve 2013/515 K. sayılı kararına göre, mutlak butlanla malul bir kararda mahkemenin "iptal" değil, "geçersizliğin tespiti" yönünde hüküm kurması gerekir; dava dilekçesindeki talebin buna göre kurulması sonucu etkileyebilir.

Uygulamada sık karşılaşılan örnekler üzerinden üç kategori şöyle ayrışır:

Uygulamada bu ayrım hayati önemdedir: bir aylık süreyi kaçıran malik, kararın "iptal edilebilir" değil "yok/butlan" niteliğinde olduğunu ileri sürerek yine de sonuç alabilir. Ancak sınırın nerede çizileceği somut olaya göre değişir; bu nedenle süreyi beklemeden hareket etmek en güvenli yoldur.

İptal Sebepleri

Kurul kararı, hem alınış biçimi hem içeriği bakımından denetlenir:

• Usule (şekle) aykırılık:
• Çağrının hiç yapılmaması veya on beş günlük süreye / imza-taahhütlü mektup şartına uyulmaması,
• Gündemde bulunmayan bir konunun (bütün malikler hazır ve oybirliğiyle kabul etmedikçe) karara bağlanması,
• Toplantı ve karar yeter sayısının (nisabın) sağlanmaması,
• Oy hakkı olmayan kişinin oy kullanması veya menfaat çatışması bulunan malikin kendi lehine oy kullanması.
• Esasa (içeriğe) aykırılık:
• Yönetim planına, KMK'ya veya diğer kanunlara aykırı karar,
• Dürüstlük kuralına ve eşitliğe aykırı, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde karar (örneğin bir maliki haklı sebep olmadan diğerlerinden farklı ve ağır yükümlülük altına sokmak),
• Kurulun yetkisini aşan karar (örneğin bağımsız bölüm maliklerinin kişisel mülkiyet haklarına müdahale).
• Ağırlaştırılmış nisaba uyulmaması: Ortak yerlerde inşaat/değişiklik (4/5), yönetim planı değişikliği (22.05.2026'dan itibaren 2/3), anagayrimenkule kat/bağımsız bölüm ilavesi gibi kararların düşük nisapla alınması başlı başına iptal sebebidir. Nisap değerlendirmesinde kararın tarihine dikkat edilmelidir: 22.05.2026 öncesinde alınmış yönetim planı değişikliği kararları bakımından beşte dört nisabı geçerliydi.

Kim Dava Açabilir? (Davacı)

İptal davasını açabilecek olanlar KMK m. 33'te sınırlıdır:

• Toplantıya katılıp olumsuz (aykırı) oy kullanan ve muhalefetini karar defterine yazdıran/yazdırma imkânı bulunan kat maliki,
• Toplantıya hiç katılmamış olan kat maliki,
• Kararla hak ve yükümlülükleri etkilenen ve karardan zarar gören kat maliki.

Karara olumlu oy veren malik, kural olarak sonradan aynı kararın iptalini isteyemez (kendi işlemine aykırı davranma yasağı); ancak kararın yok/butlan olduğu hâller bunun istisnasıdır.

Kiracının durumu: Kural olarak kiracının veya bağımsız bölümden sürekli yararlananların dava açma ehliyeti yoktur — KMK m. 33 uyarınca bu yetki kural olarak yalnızca kat maliklerine tanınmıştır (Yargıtay 18. HD, 04.03.2010, 2010/1969 E., 2010/3268 K.; Yargıtay 5. HD, 21.12.2020, 2020/7905 E., 2020/11579 K.). İstisna: Karar kiracının doğrudan kendi hak ve yararını zedeliyorsa veya özel bir çıkarını ilgilendiriyorsa, kiracı hâkimin müdahalesini isteyebilir; ancak bu hak kat maliklerininki kadar geniş değildir (Yargıtay 20. HD, 04.11.2019, 2019/3269 E., 2019/6235 K.). Kiracı bu istisna dışında, daha çok kararın kendisine yüklediği borca karşı def'i yoluyla korunur.

Kime Karşı Açılır? (Davalı ve Husumet)

İptal davasında husumet, en sık yapılan usul hatalarından biridir:

• Dava, kararı alan (lehte oy veren) diğer kat maliklerine yöneltilir; karardan menfaati olan tüm maliklerin davada taraf olması, kararın herkes yönünden aynı sonucu doğurması bakımından önemlidir.
• Yalnızca yöneticiye karşı açılan iptal davası, husumet yokluğundan reddedilebilir; yönetici kural olarak kat maliklerini temsilen davada yer alır, tek başına davalı sıfatını taşımaz. Bu husus Yargıtay içtihatlarında istikrarlıdır.
• Davanın, karardan etkilenen malikler bakımından taraf teşkili tamamlanmadan yürütülmesi bozma sebebidir; dava dilekçesinde davalıları eksiksiz göstermek gerekir.

Süreler: Hak Düşürücü ve Kesin

İptal davasında süre, davacının konumuna göre değişir ve hak düşürücüdür (kaçırılırsa hak tümüyle kaybolur, mahkeme resen dikkate alır):

• Olumsuz oy veren malik: Karar tarihinden itibaren bir ay.
• Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde.
• Yok/mutlak butlan iddiasında süre yoktur; geçersizliğin tespiti her zaman istenebilir.

Süre, tatil ve adli tatile rağmen işler; bu nedenle karar defterindeki tarih ile öğrenme tarihini belgelemek büyük önem taşır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir (KMK m. 33).
• Yetkili mahkeme: Anagayrimenkulün (binanın) bulunduğu yer mahkemesidir.
• Harç: Kurul kararının iptali, konusu para ile ölçülemeyen bir dava olarak kabul edilir ve kural olarak maktu harca tabidir.

Kararın Uygulanmasının Durdurulması (İhtiyati Tedbir)

İptal davası açılmış olması, kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Kararın uygulanması telafisi güç zararlara yol açacaksa (örneğin ortak alanda geri dönülmesi zor bir tadilat, yüksek bir gider yüklemesi), davayla birlikte ihtiyati tedbir yoluyla kararın icrasının durdurulması istenebilir. Tedbir talebinin gerekçelendirilmesi ve zararın somutlaştırılması, kabul şansını artırır.

İptal Kararının Sonuçları

• İptal kararı kesinleştiğinde, kurul kararı baştan itibaren (geçmişe etkili) hükümsüz hâle gelir.
• İptal kararı yalnızca davacıyı değil, kararın konusu bakımından bütün kat maliklerini etkiler; çünkü kurul kararı bölünmez niteliktedir.
• Kararın uygulanmış olması (örneğin toplanan aidat, yapılan harcama) hâlinde, tarafların iade ve mahsup ilişkileri ayrıca değerlendirilir.

Zorunlu Arabuluculuk

• 1 Eylül 2023'ten itibaren, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır. Kurul kararının iptali talebi de bu kapsamda değerlendirilir. İşleyiş, kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuğa benzer.
• Önemli: Arabuluculuk bürosuna başvuru, iptal davasındaki hak düşürücü süreyi durdurur; anlaşamama tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren süre kaldığı yerden işler. Bu nedenle bir aylık süre daralıyorsa, vakit kaybetmeden arabuluculuğa başvurmak süreyi korur.
• İptal davasının (yenilik doğuran bir dava olması nedeniyle) arabuluculuğa elverişliliği doktrinde tartışmalı olsa da, Yargıtay 5. HD'nin 01.12.2025 tarihli, 2025/12521 E. ve 2025/15806 K. sayılı kararı, zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olmasını davanın görülebilirlik şartı olarak değerlendirerek uygulamadaki bu yaklaşımı teyit etmiştir; güvenli yol, başvuruyu yapıp son tutanağı dilekçeye eklemektir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Karar tarihini ve öğrenme tarihini belgeleyin: Bir aylık hak düşürücü sürenin başlangıcı buna bağlıdır; karar defterinin fotokopisini ve tebligatı saklayın.
• Muhalefetinizi karar defterine yazdırın: Toplantıda olumsuz oy verdiyseniz, muhalefet şerhinizin karar defterine geçmesi davacı sıfatınızı güçlendirir.
• Davalıları eksiksiz gösterin: Dava, kararı alan diğer kat maliklerine yöneltilmeli; yalnızca yöneticiye açılan dava reddedilir.
• Süre daralıyorsa önce arabuluculuğa başvurun: Başvuru hak düşürücü süreyi durdurur; son tutanağı dilekçeye ekleyin.
• Uygulanması sakıncalı kararlar için tedbir isteyin: Geri dönülmesi güç işlemler için davayla birlikte ihtiyati tedbir talep edin.
• İptal mi, yokluk/butlan mı ayrımını doğru kurun: Süre kaçmışsa dahi kararın niteliği tespit davasına imkân verebilir; bu değerlendirme için bir avukata danışmak hak kaybını önler.

Kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin uyuşmazlıklar, teknik nisap ve kısa hak düşürücü süreler içerdiğinden, dava açmadan önce bir avukata danışmanızı öneririz. Hazır bir başlangıç metni için Kurul Kararının İptali Dava Dilekçesi örneğimizden yararlanabilirsiniz.