Kentsel Dönüşümde Malikin Hakları: Salt Çoğunluk, Anlaşma ve Payın Satışı

Son güncelleme: 6 Ağustos 2026

Kentsel dönüşüm denince akla çoğunlukla kiracının tahliyesi gelir. Oysa 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un asıl muhatabı maliktir: tespiti isteyebilen de, tespite itiraz edebilen de, yıkımdan sonra taşınmazın kaderini belirleyecek kararı alan da odur. Buna karşılık malikin karşı karşıya kaldığı risk de daha ağırdır. Süreci doğru yönetemeyen bir malik, on beş günlük bir süreyi kaçırdığı için tapusunu rızası dışında kaybedebilir.

Bu yazı, süreci baştan sona malik (arsa sahibi) gözünden ele alıyor: riskli yapı tespitinden itibaren işleyen süreler, yıkımdan sonra arsa üzerinde salt çoğunlukla nasıl karar alındığı, karara katılmayan malikin payının hangi usulle satıldığı ve anlaşmayan malikin elinde hangi hukuki imkânların kaldığı. Kiracı tarafındaki tahliye süreci, kira sözleşmesinin akıbeti ve taşınma yardımı için Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Mevzuat bu alanda hızla değişiyor. Kanun, 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun'la kökten değişti; Uygulama Yönetmeliği ise en son 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle güncellendi. Aşağıdaki anlatım bu son hâli esas alıyor.

Malikin Süreçteki Konumu: Dört Aşamalı Bir Yol

Malik açısından süreç birbirinden bağımsız dört aşamaya ayrılır. Her aşamanın kendi süresi, kendi karar merci ve kendi dava yolu vardır. En sık yapılan hata, bir aşamada kullanılmayan hakkın sonraki aşamada telafi edilebileceğini sanmaktır; oysa aşamalar birbirine kapanır.

Riskli Yapı Tespiti: Malikin Elindeki İlk Karar

Riskli yapı tespiti, maliklerden herhangi birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusuyla, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırılır. Burada iki nokta malikler açısından belirleyicidir:

• Tek bir paydaşın başvurusu yeterlidir. Diğer maliklerin, kat malikleri kurulunun veya kiracının rızası aranmaz. Dolayısıyla apartmanda dönüşüm istemeyen bir çoğunluk varsa bile, tek bir malik süreci başlatabilir.
• Tespit masrafı başvurana aittir ancak sonradan diğer maliklerden hisseleri oranında istenebilir. Uygulamada bu talep çoğu kez yeniden yapım sürecindeki ortak gider hesabına yazılır.

Rapor riskli sonuç verirse yapı, tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir; ayni ve şahsi hak sahiplerine durum tebliğ edilir. 7471 sayılı Kanun'la getirilen usule göre tebligat; tutanağın binaya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesi yoluyla yapılır. Muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır.

Bunun malik açısından somut sonucu şudur: posta ile bir tebligat beklerseniz süreleri kaçırırsınız. Binanızla ilgili bir tespit başvurusundan haberdarsanız, e-Devlet bildirimlerini ve muhtarlık ilan panosunu düzenli takip etmek artık bir tercih değil, hak kaybını önlemenin tek yoludur. Yurt dışında yaşayan veya taşınmazı kiraya vermiş malikler için bu risk çok daha yüksektir.

Tespite İtiraz ve İptal Davası: 15 + 30 Günlük İki Kritik Süre

Riskli yapı tespitine yalnızca malikler ve kanuni temsilcileri itiraz edebilir. İtiraz, tebliğden itibaren on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek dilekçeyle yapılır. İtirazı, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık personelinden oluşan teknik heyet inceler ve karara bağlar.

İtirazın gerçekten sonuç doğurması için "binam sağlam" demek yeterli değildir. Teknik heyet bir teknik denetim yapar; bu nedenle itiraz dilekçesinin raporun somut zaaflarına dayanması gerekir. Uygulamada en çok sonuç veren itiraz sebepleri şunlardır:

• Karot ve zemin verilerinin yetersizliği veya yanlış noktadan alınması,
• Yapının taşıyıcı sistem projesine göre değil, sadece gözlemle değerlendirilmiş olması,
• Raporun dayandığı esasların (Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar) usulüne uygun uygulanmaması,
• Ruhsat ve proje eklerinin hiç incelenmemiş olması.

İtiraz reddedilirse veya hiç itiraz edilmezse tespit kesinleşir. Bundan sonraki yol idari yargıdır: tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Burada malikler açısından hayati bir içtihat vardır. Kanun başlangıçta bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğini öngörüyordu; yani dava açsanız bile bina yıkılabiliyordu. Anayasa Mahkemesi'nin 27.02.2014 tarihli, E. 2012/87 ve K. 2014/41 sayılı kararıyla bu yasak iptal edilmiştir. Bugün riskli yapı tespitine ve sonraki işlemlere karşı açılan iptal davalarında yürütmenin durdurulması talep edilebilir; itirazına güvenen malikin dava dilekçesinde bu talebi mutlaka ileri sürmesi gerekir.

Yıkım Aşaması: 90 Gün, Masraflar ve Tapudaki Şerh

Tespit kesinleştikten sonra idare, yapının yıktırılması için maliklere doksan günü aşmayan bir süre verir. 7471 sayılı Kanun öncesindeki "60 gün + ek 30 gün" sistemi kaldırılmış, tek ve uzatılamayan bir süreye geçilmiştir. Tahliye ve yıktırma bildirimleri de yukarıda anlatılan usulle (binaya asma, e-Devlet, muhtarlıkta on beş gün ilan) yapılır.

Malik bakımından bu aşamada üç şey önemlidir:

• Yıkımı kendiniz organize etmek genellikle daha ucuzdur. Süre içinde yıktırmazsanız idare veya Başkanlık yıktırır; yıkım masrafı maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir ve bu alacak için tapu kaydına müşterek ipotek belirtmesi konulabilir. İdarece yaptırılan yıkımın maliyeti, maliklerin kendi anlaşacağı yükleniciye göre çoğunlukla yüksektir.
• Tahliyeyi engellemek yaptırımsız değildir. Süre sonunda tahliye engellenirse, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle zorla tahliye yapılır; ayrıca mahkeme kararına gerek yoktur. Tespit, tahliye veya yıktırma işlemlerini engelleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulur.
• Elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri kesilir. Bu, tahliyeyi hızlandırmak için kullanılan idari bir araçtır ve fiilen oturmayı imkânsız hâle getirir.

Yıkımdan sonra tapu kaydında da bir değişiklik olur. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle netleştirilen usule göre, riskli yapı yıkılıp taşınmaz arsa hâline geldiğinde tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi terkin edilir ve taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair bir belirtme yapılır. Bu belirtme önemsiz bir formalite değildir: taşınmazın Kanun kapsamındaki muafiyetlerden ve özel usullerden yararlanmaya devam ettiğini gösterir, satış ve devir işlemlerinde alıcı tarafından da görülür.

Arsa Üzerinde Karar: Salt Çoğunluk Nasıl Oluşur?

Bina yıkılınca hukuki tablo tümüyle değişir. Kanun'un açık hükmü uyarınca, üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın terkin edilir. Artık "3. kattaki dairenin maliki" değil, arsa payı oranında paydaşsınızdır. Bundan sonraki her hesap, arsa payı üzerinden yürür.

Bu arsa üzerinde ne yapılacağına paydaşlar karar verir. 7471 sayılı Kanun'un getirdiği en önemli değişiklik buradadır: daha önce aranan üçte iki hisse çoğunluğu terk edilmiş, kararlar sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır hâle gelmiştir. Uygulamada bu, yüzde 50 + 1 (kısaca "P+1") kuralı olarak anılır.

Bu çoğunluk kuralı, sürecin maliklerden alınıp idareye devredildiği anlamına gelmez. İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi'nin 25.02.2026 tarihli, 2026/206 E. ve 2026/348 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, "6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi iyileştirme, tasfiye ve yenileme uygulamalarının öncelikle maliklerce yapılmasını öngörmüştür." İdarenin devreye girmesi istisnadır.

Salt çoğunlukla alınabilecek kararlar geniştir ve yalnızca "yıkıp yapalım mı" sorusuyla sınırlı değildir. Danıştay 4. Dairesi'nin 19.12.2024 tarihli, 2023/11588 E. ve 2024/7646 K. sayılı kararı kapsamı şöyle sayar: "riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir." Bu sayımın pratik özeti şudur:

• Yeniden yapım kararı ve yapılacak binanın niteliği,
• Yüklenicinin (müteahhidin) seçilmesi ve sözleşmenin onaylanması, sözleşmenin değiştirilmesi veya feshi,
• Arsanın satılması veya başka bir şekilde değerlendirilmesi,
• Tevhit (birleştirme), ifraz (ayırma), taksim, terk, ihdas ve tescil işlemleri.

4 Şubat 2026 değişikliği bu konuda iki ince ayrım getirmiştir: tevhit işlemlerinde her parselde ayrı ayrı salt çoğunluk aranır; buna karşılık üzerinde riskli yapı bulunmayan boş bir parselin uygulamaya dâhil edilmesi için o parseldeki bütün maliklerin oybirliği gerekir. Komşu boş arsayı projeye katma planı yapan maliklerin bu farkı gözden kaçırmaması gerekir.

Yıkım gerçekleşmiş olsun ya da olmasın, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında parsellerin tevhidi ve yeniden değerlendirilmesi gibi işlemler de aynı salt çoğunluk kuralına tabidir.

Karar Toplantısı ve Tebligat: 4 Şubat 2026 ile Netleşen Usul

Salt çoğunluk kararının geçerli olması, yalnızca sayının tutmasına bağlı değildir; usulüne uygun bir toplantı ve tebligat da şarttır. Uygulamada iptal edilen kararların büyük bölümü, çoğunluk sağlanamadığı için değil, azınlıktaki malike usulüne uygun bildirim yapılmadığı için iptal edilmektedir.

4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği bu noktayı bilinçli olarak sıkılaştırmıştır. Yeni düzenlemeye göre:

• Maliklerin toplantıya çağrılma usulü açıkça düzenlenmiş; çağrının bina girişine asılma, muhtarlıkta ilan ve elektronik bildirim yollarıyla yapılabileceği belirtilmiştir.
• Toplantı davetinin ve toplantı tutanağının, idareye sunulacak başvuru dosyasına eklenmesi zorunlu hâle getirilmiştir. Yani çoğunluk, kararı aldığını değil, usulüne uygun aldığını belgelemek zorundadır.
• Karar alındıktan sonra, karara katılmayan malike alınan kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifin tebliğ edilmesi gerekir. Bu tebliğ noter aracılığıyla veya ilan yoluyla yapılır.
• Bu tebliğden itibaren malike on beş günlük bir süre tanınır. Bu süre, anlaşmaya katılıp katılmayacağınıza karar vereceğiniz süredir.

Vekille temsil mümkündür. Toplantıya bizzat katılamayacak malikler için Danıştay 4. Dairesi'nin 28.09.2023 tarihli, 2023/12154 E. ve 2023/5141 K. sayılı kararı açıktır: mevzuatta "arsa paydaşlarınca yapılan toplantıya paydaşlardan herhangi birinin vekili aracılığıyla katılmasını yasaklayan" bir düzenleme yoktur. Özel yetkili vekilin karara itiraz etmesi veya anlaşma teklifine ilişkin ihtarnameyi tebellüğ etmesi de hukuken geçerlidir. Yurt dışındaki veya taşınmazın bulunduğu ilde oturmayan malikler için bu, süreleri kaçırmamanın en pratik yoludur.

Hangi tebligat geçerlilik şartıdır, hangisi değil? Bu ayrım karıştırılmamalıdır. Karara katılmayan malike anlaşma teklifinin tebliği zorunludur ve yapılmaması iptal sebebidir. Buna karşılık satış aşamasındaki bildirimler aynı ağırlıkta değildir: Danıştay 4. Dairesi'nin 21.03.2024 tarihli, 2023/11571 E. ve 2024/2018 K. sayılı kararına göre, "arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez." Yani açık artırmadan haberdar olmadığınızı ileri sürerek satışı iptal ettiremezsiniz; iptal iddianızı bir önceki aşamadaki usul eksikliklerine veya bedele dayandırmanız gerekir.

Azınlıkta kalan malik açısından bu on beş gün, tüm süreçteki en kritik penceredir. Teklifi kabul ederseniz yeni binada bağımsız bölüm sahibi olursunuz; kabul etmezseniz payınızın satışı süreci başlar. Teklifin içeriğini — hangi bağımsız bölümün verildiği, metrekare, kat, cephe, ilave ödeme ("kur farkı" veya "denkleştirme bedeli") — bu süre içinde teknik ve hukuki olarak değerlendirmek gerekir.

Karara Katılmayan Malikin Payının Satışı: Adım Adım

On beş günlük süre içinde anlaşma sağlanamazsa, anlaşan paydaşlar ilgili idareye başvurarak anlaşmayan maliklerin arsa paylarının satışını talep eder. Süreç şöyle işler:

• 1. Başvuru ve dosya incelemesi. Anlaşan paydaşlar; riskli yapı tespitinin kesinleştiğine dair belgeler, toplantı daveti ve tutanağı, alınan karar, anlaşma metni ve karara katılmayana yapılan tebligata ilişkin belgelerle idareye başvurur. İdare önce çoğunluğun ve usulün gerçekten sağlanıp sağlanmadığını inceler.
• 2. Rayiç bedelin tespiti. Satışa esas değer, Sermaye Piyasası Kurulu'nca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir. Bu bedel, açık artırmanın başlangıç değeridir ve satış bu değerin altında yapılamaz.
• 3. Açık artırma. Satış, idarece oluşturulan komisyon marifetiyle açık artırma usulüyle ve yalnızca anlaşan paydaşlar arasında yapılır. Yani pay, sokaktaki üçüncü kişiye değil, projede anlaşmış olan diğer maliklere satılır.
• 4. Bedelin ödenmesi. Alıcı, bedeli öngörülen süre içinde yatırmak zorundadır. Yatırmazsa teminatı irat kaydedilir ve sıradaki teklif sahibine imkân tanınır. Satış bedeli, payı satılan malik adına bloke edilerek muhafaza edilir; malik bu bedeli talep edebilir.
• 5. Satış gerçekleşmezse. Anlaşan paydaşlar arasında da alıcı çıkmazsa, pay; tespit edilen rayiç bedeli ödenmek kaydıyla, Başkanlığın talebi üzerine tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve proje bu şekilde önü açılarak yürütülür (İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi, 29.12.2017 tarihli, 2017/1173 E. ve 2017/1346 K.).

4 Şubat 2026 değişikliği, ilk satışın sonuçsuz kalması hâlinde yapılacak sonraki satış işlemlerini de ayrıca düzenlemiş; bu satışlarda Yönetmeliğe eklenen Ek-13 formunun düzenlenerek on beş gün süreyle ilan panosunda ilan edilmesi ve ilgililere bildirim yapılması usulünü getirmiştir. İlan süresine uyulmaması, satışın iptali için başlı başına bir sebeptir.

Bu özel satış usulü, paylı mülkiyette genel yol olan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının yerini alır. 6306 kapsamındaki bir parselde paydaşlığın tasfiyesi, genel hükümlere göre değil bu özel usule göre yapılır; açılmış bir izale-i şuyu davasının varlığı da salt çoğunlukla karar alınmasına engel değildir.

Anlaşmayan Malikin Elindeki Hukuki İmkânlar

Payının satışıyla karşı karşıya kalan malik çaresiz değildir; ancak elindeki yollar dar ve süreye bağlıdır. Pratikte dört başlık öne çıkar.

1. Satış işlemine karşı iptal davası. Satış bir idari işlem olduğundan, tebliğinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir ve yürütmenin durdurulması istenebilir. En verimli iptal sebepleri, esasa değil usule ilişkin olanlardır: toplantı davetinin usulüne uygun yapılmaması, karar ve anlaşma teklifinin hiç veya geç tebliğ edilmesi, on beş günlük sürenin doldurulmadan başvuru yapılması, salt çoğunluğun gerçekte sağlanmamış olması.

2. Değerlemeye itiraz. Rayiç bedel gerçeği yansıtmıyorsa, değerleme raporunun kabulüne dayanan işleme karşı dava açılabilir ve mahkemeden bilirkişi incelemesi istenebilir. Uygulamada değerleme raporları arsa payının konumunu, imar hakkını ve emsal satışları yeterince yansıtmadığında bedel ciddi biçimde düşük çıkabilmektedir. Bu, soyut bir ihtimal değildir: Danıştay 4. Dairesi'nin 23.10.2024 tarihli, 2024/2395 E. ve 2024/5934 K. sayılı kararında, "taşınmazın m²'si 46.000,00 TL olması gerekirken, idare tarafından anılan hissenin daha düşük bir bedelle taşınmazın m²'si 25.500,00 TL'ye satıldığı gerekçesiyle" satış işlemi iptal edilmiştir. Satış bedelinin piyasa değerinin altında kalması, başlı başına bir iptal sebebidir. Bu tartışma, kamulaştırma bedelinin tespiti davalarındakine benzer bir teknik incelemeyi gerektirir.

3. Anlaşma şartlarının hakkaniyete aykırılığı. Salt çoğunluk, çoğunluğa sınırsız bir yetki vermez. Yargı, çoğunluk kararının azınlıktaki malik üzerinde bir baskı aracına dönüşmesini engellemek için ölçülülük ve hakkaniyet denetimi yapar. Danıştay 4. Dairesi'nin 25.11.2025 tarihli, 2024/4179 E. ve 2025/6189 K. sayılı kararında, "yeni paylaşım modelinin tarafların menfaatlerine uygun ve hakkaniyetli olmasının mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülülük şartlarından olduğu" belirtilmiştir.

Aynı Dairenin 16.12.2025 tarihli, 2025/4470 E. ve 2025/6714 K. sayılı kararı, azınlıktaki malik için iki ayrı güvenceyi birlikte ortaya koyar: "azınlıkta kalan hissedarların, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir teklifi de kabul etmeye zorlanamayacağı, böyle bir durumda karara iştirak etmeyen hissedarın payının satılmasıyla mülkiyet hakkının ihlal edilmiş olacağı ya da yapılan paylaşımın adil olmasına rağmen alınan karara katılmayan hissedarın payının rayiç değerinden daha düşük bir değere satılamayacağı anlaşılmaktadır."

Bunun pratik anlamı şudur: iptal iddianızı iki ayrı temele oturtabilirsiniz. Ya teklifin içeriği eski durumunuza kıyasla açık dengesizlik taşımaktadır — bu hâlde paylaşım modelinin kendisi denetlenir; ya da paylaşım adil olsa bile payınız rayiç bedelin altına satılmıştır. İki iddia birlikte de ileri sürülebilir. Bu iddia idari davada doğrudan, çoğunluk paydaşlara veya yükleniciye karşı açılacak adli yargı davalarında ise ayrıca dile getirilir.

Satış usulü bir kez işletilir. Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi'nin 05.03.2020 tarihli, 2019/1009 E. ve 2020/206 K. sayılı kararına göre, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bu satış süreci bir kez işletilebilir; imar değişikliği sonrasında imzalanan yeni sözleşmeler özel hukuk niteliğindedir ve bu aşamada idari satış usulü yeniden uygulanamaz. Proje ilerledikçe koşulların değiştiğini öne sürüp ikinci kez pay satışına gitmek isteyen çoğunluğa karşı bu, malikin elindeki güçlü bir savunmadır.

4. Anlaşmaya katılma. Yukarıda belirtildiği gibi, satış tamamlanana kadar anlaşmaya katılmak mümkündür. Dava yollarının uzunluğu ve inşaatın devam ediyor olması karşısında, teklifi müzakere edip iyileştirerek katılmak çoğu somut olayda malikin lehinedir. Burada avukatın işlevi, çoğunluğa karşı savaşmaktan çok teklifin içeriğini denetlemek ve iyileştirmektir.

Müteahhitle Sözleşme: Malikin En Çok Hata Yaptığı Aşama

Salt çoğunluk kararı alındıktan sonraki asıl iş, yükleniciyle kurulacak ilişkidir. Uygulamada bu ilişki neredeyse her zaman arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi biçiminde kurulur ve maliklerin uğradığı zararların büyük bölümü riskli yapı sürecinden değil, bu sözleşmenin kötü kurgulanmasından doğar. Malik açısından sözleşmede mutlaka açıklığa kavuşturulması gereken başlıklar şunlardır:

• Bağımsız bölüm tahsisi ve kura usulü: Hangi malike hangi bağımsız bölümün verileceği, kura mı yoksa mutabakat mı ile belirleneceği, kat ve cephe farklarının nasıl denkleştirileceği.
• Teslim süresi ve gecikme cezası: Sürenin hangi tarihten başladığı (ruhsat tarihi mi, yıkım tarihi mi), mücbir sebep tanımı, gecikme hâlinde günlük/aylık ceza ve kira kaybı tazminatı.
• Tapu devri takvimi: Yükleniciye devredilecek arsa paylarının hangi inşaat seviyesinde devredileceği. Baştan tam devir, malik için en riskli kurgudur; seviyeye bağlı kademeli devir esas alınmalıdır.
• Teminat: Kesin teminat mektubu, ipotek veya devredilen paylar üzerinde şerh yoluyla güvence.
• Temerrüt ve fesih: Yüklenicinin temerrüdü hâlinde sözleşmenin feshi ve devredilen payların iadesi; üçüncü kişilere yapılmış satışların akıbeti.

Yüklenicinin devraldığı payları üçüncü kişilere satması hâlinde ortaya çıkan tapu iptali ve tescil uyuşmazlıkları, kentsel dönüşüm projelerindeki en uzun süren davalardır. Sözleşme aşamasında ayrılan birkaç saatlik hukuki inceleme, bu davaların çoğunu baştan gereksiz kılar.

Kira Yardımı, Faiz Desteği ve Muafiyetler

Anlaşma yoluyla tahliye eden hak sahiplerine idarece parasal destek sağlanır. Malik açısından iki seçenek vardır ve bunlar birlikte alınamaz:

• Kira yardımı: Yapım süresince aylık olarak ödenir. Yönetmelikte öngörülen üst sınır, riskli yapılarda on sekiz ay, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında otuz altı aydır. Aylık tutar il bazında belirlenir ve her yıl güncellenir.
• Faiz desteği: Kira yardımı yerine, bankalardan kullanılacak dönüşüm kredilerinde faiz desteğinden yararlanılabilir. Büyük tutarlı kredi kullanacak malikler için çoğu zaman kira yardımından daha avantajlıdır; ancak hesap somut kredi tutarına göre yapılmalıdır.

Başvurular e-Devlet üzerinden veya İl Müdürlüğüne yapılır ve tahliyeden sonra öngörülen süre içinde (uygulamada bir yıl) yapılması gerekir. Tutarlar ve şartlar yönetmelik ile kılavuzlarda sık güncellendiğinden, güncel rakamların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı duyurularından teyit edilmesi gerekir.

Bunun yanında 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler için geniş bir vergi, harç ve ücret muafiyeti öngörülmüştür: noter harçları, tapu harçları, damga vergisi ve döner sermaye ücretleri bu kapsamdadır. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle, tevhit veya imar hakkı aktarımı yapılan hâllerde muafiyetin oranı nispetinde uygulanacağı açıklığa kavuşturulmuştur. Bir işlemin muafiyet kapsamına girip girmediği tereddütlüyse, işlem öncesinde tapu müdürlüğünden yazılı teyit almak yerinde olur; kıyaslama için Tapu Harcı Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.

Kiracısı Olan Malikin Ek Yükümlülükleri

Taşınmazını kiraya vermiş bir malik açısından süreç iki katmanlıdır: bir yanda idareye karşı yükümlülükler, diğer yanda kiracıya karşı sözleşmesel sorumluluk.

Riskli yapı tespiti tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Ancak tespitin kesinleşmesi ve idari tahliye sürecinin işletilmesiyle birlikte kiralananın kullanımı imkânsız hâle gelir ve sözleşme yıkımla birlikte son bulur. Bu süreçte malikin dikkat etmesi gereken noktalar:

• Kesinleşmiş bir tespit yokken kiracıdan tahliye istemeyin. "Bina kentsel dönüşüme girecek" gerekçesiyle yapılan tahliye talebi hukuken sonuç doğurmaz; koşullar varsa izlenecek yol TBK m. 350/2'ye dayalı yeniden inşa davasıdır ve şartları çok daha ağırdır. Haksız tahliye girişimi tazminat sorumluluğu doğurur.
• Depozito ve masraf hesabını kapatın. Kiracının depozito iadesi ile faydalı ve zorunlu masraf talepleri genel hükümlere tabidir ve kira ilişkisinden doğduğu için dava öncesi zorunlu arabuluculuğa tabidir.
• Kiracınızı bilgilendirin. Kiracıya bir defaya mahsus taşınma yardımı ödenir; bunun için tahliye tarihinde yapıda oturduğunun belgelenmesi gerekir. Malikin bu konudaki iş birliği, sonradan doğacak tazminat tartışmalarını büyük ölçüde önler.

Sürecin kiracı tarafını tüm ayrıntısıyla ele alan yazımız için: Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Tahliye.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Tapudan arsa payınızı çıkarın. Kentsel dönüşümde gücünüzü daire sayınız değil arsa payınız belirler; salt çoğunluğun kimde olduğunu bilmeden yapılan her pazarlık kör pazarlıktır.
• Takvimi bir kâğıda yazın: 15 – 30 – 90 – 15. Tespite itiraz 15 gün, iptal davası 30 gün, yıkım süresi en çok 90 gün, anlaşma teklifine cevap 15 gün. Bu sürelerin tamamı kısa ve telafisizdir.
• Tebligatı posta kutusunda beklemeyin. Bildirimler binaya asma, e-Devlet ve muhtarlık ilanıyla yapılmış sayılır. Özellikle taşınmazda oturmayan veya yurt dışındaki malikler için düzenli e-Devlet takibi zorunludur.
• Dava açacaksanız yürütmenin durdurulmasını mutlaka isteyin. Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararından sonra bu talep mümkündür ve dava süresince inşaatın ilerlemesini önlemenin tek yoludur.
• Anlaşma teklifini reddetmeden önce müzakere edin. Satış tamamlanana kadar katılma hakkınız durduğuna göre, asıl mücadele alanı teklifin içeriğidir: bağımsız bölüm tahsisi, metrekare, kat, denkleştirme bedeli.
• Asıl riski yüklenici sözleşmesinde arayın. Kayıpların çoğu riskli yapı sürecinden değil, kötü kurgulanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğar; özellikle tapu devri takvimi ve teminat maddelerini inceletin.
• Mevzuatın güncelliğini teyit edin. Kanun 7471 sayılı Kanun'la, Uygulama Yönetmeliği ise 4 Şubat 2026'da değişmiştir; somut adım atmadan önce güncel duruma hâkim bir avukattan destek almak hak kaybını önler.