Kiracı Tahliye Sonrası Eşyalarını Bırakırsa Ne Yapılır? (İİK m. 26)

Tahliye edilen ya da evi boşaltıp giden kiracının eşyalarını taşınmazda bırakması, ev sahiplerinin sık karşılaştığı ama çözümünde en çok hata yapılan durumlardan biridir. En yaygın yanlış, ev sahibinin "artık benim mülküm" diyerek eşyaları kendi eliyle sokağa çıkarması, atması veya satmasıdır. Oysa terk edilmiş gibi görünen bu eşyalar hukuken hâlâ kiracının mülkiyetindedir; onlara nasıl davranılacağı kanunla belirlenmiştir. Bu yazıda, kiracının bıraktığı eşyalar konusunda ev sahibinin yasal olarak neyi yapabileceğini, neyi kesinlikle yapamayacağını ve doğru yolu adım adım ele alıyoruz.

Önce Şunu Bilin: Eşya Bırakmak Tahliyeyi Tamamlanmamış Kılar

Bu, hem ev sahibi hem kiracı açısından yazının en önemli noktasıdır ve iki tarafın da sıklıkla yanıldığı yerdir. Kiracının evi fiilen boşaltmış olması, tahliyenin hukuken gerçekleştiği anlamına gelmez.

Ölçütü Yargıtay 3. HD'nin 28.03.2023 tarihli, 2022/8419 E. ve 2023/826 K. sayılı kararı şöyle koyar: "Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir." Aynı kararda Daire, kiracının kiralananı kiraya verene teslim ettiğini ispatlayamadığı yönündeki bölge adliye mahkemesi gerekçesini yerinde bularak hükmü onamıştır; teslimi ispat yükü kiracıdadır. Aynı Genel Kurul kararı ispatın nasıl yapılacağını da belirler: anahtarın teslimi maddi bir vakıa olmakla birlikte sözleşmenin feshine ilişkin hukuki sonuç doğurduğundan, ispatı yıllık kira bedeli esas alınarak HMK m. 200 çerçevesinde değerlendirilir — yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa teslim ancak yazılı delille kanıtlanabilir, tanık dinlenemez.

Bunun kiracı açısından somut bedeli vardır. Yargıtay 8. HD'nin 02.05.2018 tarihli, 2017/4799 E. ve 2018/11919 K. sayılı kararının ifadesiyle, anahtar usulünce teslim edilmedikçe "kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder." Yani evde bırakılan birkaç eşya, aylarca kira tahakkuk etmesine yol açabilir.

Anahtarı tevdi etmek kurtarır — ama taşınmaz gerçekten boşaltılmışsa. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınıyorsa izlenecek yol bellidir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.03.2022 tarihli, 2019/472 E. ve 2022/386 K. sayılı kararına göre kiracı mahkemeden tevdi mahalli tayini istemeli, anahtarı tayin edilen yere teslim etmeli ve durumu kiraya verene bildirmelidir; kiracı iade borcundan bildirimin yapıldığı tarihte kurtulur ve kiralanan o tarihte teslim edilmiş sayılır. Kiracı yalnızca o tarihe kadar işleyen kira bedelinden sorumludur. O dosyada anahtarların notere teslim edildiğine ilişkin ihtarnamenin tebliğ tarihi esas alınmış ve direnme kararı bu nedenle bozulmuştur. Aynı yönde, (kapatılan) 6. HD'nin 19.10.2015 tarihli, 2015/6025 E. ve 2015/8643 K. sayılı kararında da anahtarların notere tevdi edildiğinin muhataba bildirildiği tarihte kiralananın hukuken tahliye edilmiş sayılacağı kabul edilmiştir.

Sınır burada: tevdi, taşınmaz fiilen boşaltılmışsa sonuç doğurur. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. HD'nin 14.09.2022 tarihli, 2020/852 E. ve 2022/934 K. sayılı kararında anahtarlar notere tevdi edilmiş olmasına rağmen taşınmazın boşaltılmadığı ve içindeki eşyaların cebri icra yoluyla çıkarıldığı saptanmış; tahliye, eşyaların çıkarıldığı tarihte gerçekleşmiş sayılmıştır. Yani eşyanız içeride kaldığı sürece notere bırakılan anahtar sizi kira borcundan kurtarmaz. Tevdi mahalli tayini yoluyla anahtar teslimi için bkz. Kira Bedelinin Ödenmemesi.

Ev sahibi açısından ise bu durum, eşyaların varlığını mülkiyet hakkına müdahalenin sürdüğünün karinesi hâline getirir. Yargıtay 7. HD'nin 04.05.2026 tarihli, 2025/4771 E. ve 2026/2442 K. sayılı kararıyla onanan bölge adliye mahkemesi kararında, mahallinde yapılan ikinci keşifte taşınmaz içinde hâlâ birtakım eşyaların bulunduğu ve anahtarın davacıya teslim edilmediği anlaşıldığından el atmanın önlenmesine karar verilmiştir.

Kısacası: kiracı için doğru yol eşyaları tam olarak boşaltıp anahtarı belgeli biçimde teslim etmek; ev sahibi için doğru yol ise eşya kaldığı sürece kira alacağını ve dava haklarını canlı tutup tasfiyeyi aşağıdaki yasal usullerle yapmaktır. Teslimi belgelemek için anahtar teslim tutanağı örneğimizi kullanabilirsiniz.

İki Farklı Senaryo Vardır

Yapılacak işlem, tahliyenin nasıl gerçekleştiğine göre değişir:

• İcra yoluyla zorla tahliye: Taşınmaz icra müdürlüğü eliyle boşaltılıyorsa, bırakılan eşyalara ilişkin süreç İİK m. 26 uyarınca doğrudan icra dairesi tarafından yürütülür. Ev sahibinin ayrıca bir işlem yapmasına gerek yoktur.

• Kiracının kendiliğinden çıkması: Kiracı anahtarı teslim edip ya da haber vermeden evi boşaltıp gitmiş, ancak bir kısım eşyasını geride bırakmışsa, ortada icra memuru yoktur. Bu durumda ev sahibinin eşyaları kendi başına tasfiye etme yetkisi yoktur; aşağıdaki güvenli yolu izlemesi gerekir.

Senaryo 1: İcra Yoluyla Tahliyede Eşya Prosedürü (İİK m. 26)

İcra yoluyla tahliyede taşınmaz boşaltılırken içeride ilamda yer almayan eşya bulunursa, İcra ve İflas Kanunu'nun 26. maddesi net bir sıra öngörür:

• Önce teslim denenir: Eşyalar taşınmazdan çıkarılarak borçlu kiracıya teslim edilir. Kiracı hazır değilse eşya; vekiline, ailesinden ya da çalışanlarından reşit (ergin) bir kişiye tevdi edilir. Sıra kanundan gelir: tahliyeye ilişkin İİK m. 273/2, taşınmazda kiralayana ait olmayan eşya bulunması hâlinde m. 26 hükmünün kıyasen uygulanacağını söyler; m. 26/4 de eşyanın çıkarılarak borçluya teslim edileceğini, borçlu hazır değilse vekiline veya ailesi halkından yahut müstahdemlerinden reşit bir kimseye tevdi olunacağını düzenler. Yargıtay 12. HD'nin 07.04.2016 tarihli, 2015/33064 E. ve 2016/10386 K. sayılı kararı bu iki maddeyi birlikte uygulamıştır.

• Kimse yoksa muhafazaya alınır: Teslim alacak kimse bulunmazsa, muhafaza masrafı ileride kiracıdan alınmak üzere peşin olarak alacaklıdan (ev sahibinden) tahsil edilir ve eşya emin bir yerde ya da alacaklının yedinde saklanır. Aynı karara göre bu, icra müdürünün takdirinde değil görevindedir: kimsenin bulunmaması hâlinde İİK m. 26/4'te yazılı usule göre eşyaları yediemine veya alacaklıya teslim etme "görev ve yükümlülüğü bulunmaktadır."

• Eşya çoksa yerinde muhafaza: Eşyanın miktarı ve niteliği o anda taşınmaz dışına çıkarılmaya elverişli değilse, eşyalar taşınmazda bırakılıp alacaklının yedinde muhafaza ettirilebilir. Yargıtay 12. HD'nin 17.05.2023 tarihli, 2022/10152 E. ve 2023/3483 K. sayılı kararıyla onanan bölge adliye mahkemesi kararında, yüz tırın üzerinde malzeme ile ancak özel ekip ve ekipmanla sökülebilen bir makinenin bulunduğu fabrikada, "icra müdürlüğünce o anda fiilen taşınmaz dışına çıkartılması mümkün olmayan menkullerin alacaklının yedinde hıfzettirilmesi adına" yapılan teslim işleminde usulsüzlük bulunmadığı kabul edilmiştir. Bunun dosyaya özgü bir değerlendirme olduğunu unutmayın: uyuşmazlık icra memurunun işlemine karşı şikayete ilişkindir ve eşyalar yargılama sırasında boşaltıldığı için bölge adliye mahkemesi şikayet hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. Eşyanın ne kadar sürede alınması gerektiği ise aşağıdaki kanuni sürelere tabidir.

• Kiracıya süre verilir: İcra dairesi kiracıya tebligat yapar. Kiracı, eşyanın bulunduğu yerdeyse beş gün, başka yerdeyse otuz gün içinde eşyayı almalı veya muhafaza masrafını ödemelidir.

• Süre geçerse satış: Kiracı bu süre içinde eşyayı almaz ya da masrafı ödemezse (veya gerekli görülürse), icra müdürü icra mahkemesinin kararıyla eşyaları satar ve tutarından masrafları karşılar.

• Artan para bankaya yatırılır: Satıştan masraflar düşüldükten sonra artan tutar, kiracı adına yönetmelikte nitelikleri belirlenen bankalardan birine yatırılır.

Satış, İİK m. 114 uyarınca açık artırma ile yapılır. 7589 sayılı Kanun'la (RG 31.07.2026) getirilen güncel usule göre birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir; elektronik satış portalı ve Basın İlân Kurumu İlan Portalında yapılan ilan artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur.

Bu prosedür bir güvencedir: ev sahibi eşyaları kendi kararıyla değil, icra memuru eliyle ve mahkeme denetiminde tasfiye eder; böylece ileride "eşyalarım kayboldu/zarar gördü" iddialarına karşı korunmuş olur.

Cebren tahliyenin bütün adımları için bkz. Tahliye Kararının İcrası.

Senaryo 2: Kiracı Kendiliğinden Çıkıp Eşya Bırakırsa

Kiracının haber vererek veya vermeden evi boşaltıp bir kısım eşyasını bırakması halinde, ev sahibi eşyaların istemeden zilyedi ve fiilî koruyucusu durumuna gelir. Kendi başına atma/satma yetkisi olmadığından şu adımları izlemek gerekir:

• Durumu belgeleyin: Eşyaların cinsini ve durumunu gösteren fotoğraf/video çekin, mümkünse tanık huzurunda bir tutanak tutun. İhtilaf çıkması ihtimaline karşı Sulh Hukuk Mahkemesi'nden delil tespiti (HMK m. 400 vd.) istenmesi en güvenli yoldur.

• Kiracıya ihtar çekin: Noter aracılığıyla ihtarname göndererek, kiracıya makul bir süre (örneğin 15 gün) tanıyıp eşyalarını almasını, aksi halde masrafların kendisine ait olacağını ve eşyaların yasal yollarla tasfiye edileceğini bildirin. İhtar, hem iyiniyetinizi hem de kiracının temerrüdünü kanıtlar.

• Eşyayı özenle saklayın: İhtar süresince eşyaları makul özenle muhafaza edin. Kiracının adresi biliniyorsa masrafları ondan talep edebilirsiniz; bu, hukuken bir tür vekâletsiz iş görme / saklama ilişkisidir.

• Süre sonunda icra/mahkeme yoluna gidin: Kiracı eşyaları almazsa, tasfiye için icra dairesine veya Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurun. Eşyaları kendi kararınızla satmak yerine resmî yoldan sattırmak, sizi sorumluluktan kurtarır.

Ev Sahibinin Kesinlikle Yapmaması Gerekenler

Bırakılan eşyalar "sahipsiz" değildir; kanunda terk (mülkiyetten vazgeçme) çok istisnai kabul edilir ve boşaltılan evde kalan eşya kural olarak terk edilmiş sayılmaz. Bu nedenle ev sahibi:

• Eşyaları sokağa atamaz, çöpe koyamaz, yakamaz veya imha edemez.

• Eşyaları kendi kararıyla satamaz ya da alıkoyamaz.

• Kiracının rızası olmadan eşyalara zarar veremez.

Bu davranışlar, ev sahibinin haksız fiilden doğan tazminat sorumluluğuna (TBK m. 49) yol açar. Kiracı, bırakılan eşyaların değerini ve zararını kanıtlayarak ev sahibinden tazminat isteyebilir. Kısacası: eşyaların bırakılmış olması, ev sahibine onları yok etme veya el koyma hakkı vermez.

Zorla girmek de yasaktır. Yargıtay 4. HD'nin 07.10.2025 tarihli, 2022/6113 E. ve 2025/13744 K. sayılı kararıyla onanan bölge adliye mahkemesi kararında, "taşınmaz üzerindeki davacıların zilyetliği yasal yollarla sona erdirilmediği müddetçe", taşınmaz maliklerinin veya yeni kiracının TMK m. 981'e (zilyetliğin korunması) dayanarak taşınmaza zorla girmesinin mümkün olmadığı vurgulanmıştır. Çilingir çağırmak da aynı kapsamdadır: Yargıtay 3. HD'nin 20.03.2024 tarihli, 2023/2919 E. ve 2024/1215 K. sayılı ilamında, "kira sözleşmesi devam etmekte olup kiraya veren tarafından kiralanana çilingir vasıtasıyla girilip kiracıya ait eşyaların çıkarılması sözleşmeye aykırılık niteliğinde olup hukuk düzenince korunmaz" denilmiştir.

Zarar doğarsa maddi ve manevi tazminat gündeme gelir. Yargıtay 13. HD'nin 10.11.2009 tarihli, 2009/3816 E. ve 2009/13307 K. sayılı kararına konu olayda ev sahibi, yasal yollara başvurmadan kiracının eşyalarını saçak altına koymuş ve bu suretle eşyaların ziyaına sebebiyet vermiştir; mahkeme maddi tazminata hükmetmiştir. Aynı kararda, kişilik hakları haksız saldırıya uğrayan kimsenin manevi tazminat da isteyebileceği belirtilmiştir. Eşyaları dışarı çıkarmanın maliyeti, çoğu zaman yasal yolu izlemenin maliyetinden çok daha yüksektir.

Ceza Boyutu: Otomatik Değil, Ama Riski Var

Tahliye sonrasında geride kalan eşya ve değiştirilen kilit çevresinde doğan çekişmeler, ceza mahkemelerince çoğu zaman hukuki uyuşmazlık sayılır ve suçun unsurlarının oluşmadığı sonucuna varılır. Yargıtay 8. CD'nin 01.11.2023 tarihli, 2021/18453 E. ve 2023/8310 K. sayılı kararına konu olayda hakkında tahliye kararı bulunan kiracı, malikin rızası olmadan depo kilidini değiştirmiş ve eşyalarını çıkarmamıştı; Daire, şikâyetin "tahliye sırasında bırakılan eşyaların çıkartılması ve değiştirilen kilidin anahtarlarını temine yönelik hukuki uyuşmazlık mahiyetinde" olduğunu belirterek beraat hükmünü yerinde bulmuştur. Karar bir yönüyle ev sahibi bakımından da yol gösterir: eşya ve kilit çekişmesinin ceza yoluyla çözülmesi beklenmemelidir. Yani ceza yolu, hukuk yolunun yerini tutmaz — kiracının asıl imkânı tazminat davasıdır.

Buna karşılık eşyalar yediemin deposuna teslim edilmişse muhafaza yükümlülüğü ceza hukuku bakımından da bağlayıcıdır. Yargıtay 15. CD'nin 20.11.2019 tarihli, 2017/28421 E. ve 2019/12482 K. sayılı kararında, yediemin deposuna teslim edilen eşyaların akıbetinin belirsizleşmesi hâlinde eylemin TCK m. 289'daki muhafaza görevini kötüye kullanma suçunu oluşturacağı kabul edilmiştir.

Hangi Eşya Kimin? İade ve Bedel Talepleri

Bırakılan eşyalar üzerinde tarafların hangi talepte bulunabileceği, eşyanın niteliğine ve aynen iadenin mümkün olup olmadığına göre değişir. Yargıtay 6. HD'nin bu konudaki yerleşik ölçütleri şöyle özetlenebilir:

Pratik sonucu şudur: taşınabilir nitelikteki eşyayı geride bırakan kiracı, bunun karşılığında ev sahibinden bir bedel isteyemez — aksine, tahliyeyi geciktirdiği için kira borcu işlemeye devam eder. Kiralanana sabitlenmiş ve sökülmesi zarar verecek imalatlar bakımından ise farklı bir rejim geçerlidir; bkz. Kiracının Tadilat Yapması ve Kiraya Verenin Yenilik Hakkı.

Kira Alacağı Varsa: Hapis Hakkıyla İlişkisi

Kiracının ödenmemiş kira borcu varsa, ev sahibi bu alacağını bırakılan eşyalar üzerinden kendiliğinden tahsil edemez.

TBK m. 336 uyarınca kiraya verenin hapis hakkı, taşınmaz kiralarında — yani konut kiralarında da — kural olarak vardır: işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira alacağının güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde doğar. Ancak konut kiralarında bu hakkın pratik değeri çok sınırlıdır: İİK m. 82'deki haczedilemeyen mallar (kiracının ve ailesinin geçimi için zorunlu ev eşyası, mesleğini sürdürmesi için gerekli asgari araç-gereç) hapis hakkına da konu olamaz; bir konutta kalan eşyaların büyük bölümü çoğu zaman bu kapsama girer. Bu nedenle hak, uygulamada asıl işlevini değerli taşınırların bulunduğu işyeri kiralarında gösterir.

Her hâlükârda hapis hakkı, ev sahibinin eşyaya el koymasıyla değil, icra dairesinden defter tutulması istenerek kullanılır; defter tutulduktan sonra on beş gün içinde takibe geçilmezse hak düşer. Ayrıntı için İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Hapis Hakkı yazımıza bakabilirsiniz. Kira alacağının tahsili ile eşyaların tasfiyesi birbirinden ayrı süreçlerdir.

Görevli Merci ve Masraflar

• İcra yoluyla tahliyede: İşlemi taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi yürütür; satış için icra mahkemesi kararı gerekir.

• Kendiliğinden çıkışta: Durum tespiti ve tasfiye için Sulh Hukuk Mahkemesi ya da icra dairesi görevlidir.

• Masraflar: Muhafaza ve tasfiye masrafları önce ev sahibinden peşin alınır, ancak sonuçta kiracıya yükletilir; satış bedelinden karşılanır, artan tutar kiracı adına bankaya yatırılır.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Bırakılan eşyaları asla kendi başınıza atmayın, satmayın veya imha etmeyin; bu, tazminat ve ceza sorumluluğu doğurur.

• Tahliyeyi mümkünse icra yoluyla yaptırın; İİK m. 26 prosedürü eşya sorununu sizin adınıza güvenli biçimde çözer.

• Kiracı kendiliğinden çıkmışsa, eşyaların durumunu fotoğraf/tutanak ve gerekirse delil tespitiyle belgeleyin.

• Kiracıya noter ihtarnamesi çekerek eşyalarını almasını isteyin; süre ve sonuçları açıkça yazın.

• Muhafaza masraflarını kayıt altına alın; bu masrafları kiracıdan talep etme hakkınız vardır.

• Kira alacağınız varsa tahsil sürecini eşya tasfiyesinden ayrı yürütün; gerekirse icra takibi başlatın.