Kiracı Tahliye Sonrası Eşyalarını Bırakırsa Ne Yapılır? (İİK m. 26)

Son güncelleme: 6 Ağustos 2026

Tahliye edilen ya da evi boşaltıp giden kiracının eşyalarını taşınmazda bırakması, ev sahiplerinin sık karşılaştığı ama çözümünde en çok hata yapılan durumlardan biridir. En yaygın yanlış, ev sahibinin "artık benim mülküm" diyerek eşyaları kendi eliyle sokağa çıkarması, atması veya satmasıdır. Oysa terk edilmiş gibi görünen bu eşyalar hukuken hâlâ kiracının mülkiyetindedir; onlara nasıl davranılacağı kanunla belirlenmiştir. Bu yazıda, kiracının bıraktığı eşyalar konusunda ev sahibinin yasal olarak neyi yapabileceğini, neyi kesinlikle yapamayacağını ve doğru yolu adım adım ele alıyoruz.

Önce Şunu Bilin: Eşya Bırakmak Tahliyeyi Tamamlanmamış Kılar

Bu, hem ev sahibi hem kiracı açısından yazının en önemli noktasıdır ve iki tarafın da sıklıkla yanıldığı yerdir. Kiracının evi fiilen boşaltmış olması, tahliyenin hukuken gerçekleştiği anlamına gelmez.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. HD'nin 16.10.2025 tarihli, 2025/953 E. ve 2025/1320 K. sayılı kararında ölçüt şöyle konur: "istikrar kazanan Yargıtay içtihatlarına göre kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilmesi için kiralananın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı, kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene tesliminin gerektiği, anahtarın usulünce teslim edildiğinin ispat yükünün kiracıda olduğu" kabul edilmektedir. Aynı doğrultuda Yargıtay 3. HD'nin 28.03.2023 tarihli, 2022/8419 E. ve 2023/826 K. sayılı kararı: "Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir."

Bunun kiracı açısından somut bedeli vardır. Yargıtay 8. HD'nin 02.05.2018 tarihli, 2017/4799 E. ve 2018/11919 K. sayılı kararının ifadesiyle, anahtar usulünce teslim edilmedikçe "kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder." Yani evde bırakılan birkaç eşya, aylarca kira tahakkuk etmesine yol açabilir.

Anahtarı notere tevdi etmek de kurtarmaz. Kiracılar bazen anahtarı notere bırakıp ilişkinin bittiğini varsayar. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. HD'nin 14.09.2022 tarihli, 2020/852 E. ve 2022/934 K. sayılı kararına göre, anahtar notere tevdi edilse dahi içeride eşya bulunuyorsa tahliye, ancak eşyaların cebri icra ile çıkarıldığı tarihte gerçekleşmiş sayılır. Tevdi mahalli tayini yoluyla anahtar teslimi için bkz. Kira Bedelinin Ödenmemesi.

Ev sahibi açısından ise bu durum, eşyaların varlığını mülkiyet hakkına müdahalenin sürdüğünün karinesi hâline getirir. Yargıtay 7. HD'nin 04.05.2026 tarihli, 2025/4771 E. ve 2026/2442 K. sayılı ilamında, mahallinde yapılan ikinci keşifte taşınmaz içinde hâlâ birtakım eşyaların bulunduğu ve anahtarın davacıya teslim edilmediği anlaşıldığından el atmanın önlenmesine karar verilmiştir.

Kısacası: kiracı için doğru yol eşyaları tam olarak boşaltıp anahtarı belgeli biçimde teslim etmek; ev sahibi için doğru yol ise eşya kaldığı sürece kira alacağını ve dava haklarını canlı tutup tasfiyeyi aşağıdaki yasal usullerle yapmaktır. Teslimi belgelemek için anahtar teslim tutanağı örneğimizi kullanabilirsiniz.

İki Farklı Senaryo Vardır

Yapılacak işlem, tahliyenin nasıl gerçekleştiğine göre değişir:

• İcra yoluyla zorla tahliye: Taşınmaz icra müdürlüğü eliyle boşaltılıyorsa, bırakılan eşyalara ilişkin süreç İİK m. 26 uyarınca doğrudan icra dairesi tarafından yürütülür. Ev sahibinin ayrıca bir işlem yapmasına gerek yoktur.

• Kiracının kendiliğinden çıkması: Kiracı anahtarı teslim edip ya da haber vermeden evi boşaltıp gitmiş, ancak bir kısım eşyasını geride bırakmışsa, ortada icra memuru yoktur. Bu durumda ev sahibinin eşyaları kendi başına tasfiye etme yetkisi yoktur; aşağıdaki güvenli yolu izlemesi gerekir.

Senaryo 1: İcra Yoluyla Tahliyede Eşya Prosedürü (İİK m. 26)

İcra yoluyla tahliyede taşınmaz boşaltılırken içeride ilamda yer almayan eşya bulunursa, İcra ve İflas Kanunu'nun 26. maddesi net bir sıra öngörür:

• Önce teslim denenir: Eşyalar taşınmazdan çıkarılarak borçlu kiracıya teslim edilir. Kiracı hazır değilse eşya; vekiline, ailesinden ya da çalışanlarından reşit (ergin) bir kişiye tevdi edilir. Yargıtay 12. HD'nin 07.04.2016 tarihli, 2015/33064 E. ve 2016/10386 K. sayılı kararı bu sırayı kanun metnine sadık biçimde tekrarlar: "Taşınmazın içinde bulunup da ilamda dahil olmayan eşya çıkarılarak borçluya teslim ve hazır değilse vekiline veya ailesi halkından veyahut müstahdemlerinden reşit bir kimseye tevdi olunur."

• Kimse yoksa muhafazaya alınır: Teslim alacak kimse bulunmazsa, muhafaza masrafı ileride kiracıdan alınmak üzere peşin olarak alacaklıdan (ev sahibinden) tahsil edilir ve eşya emin bir yerde ya da alacaklının yedinde saklanır. Aynı karara göre bu, icra müdürünün takdirinde değil görevindedir: kimsenin bulunmaması hâlinde İİK m. 26/4'te yazılı usule göre eşyaları yediemine veya alacaklıya teslim etme "görev ve yükümlülüğü bulunmaktadır."

• Eşya çoksa yerinde muhafaza: Eşyanın miktarı ve niteliği kısa sürede başka bir yere taşınmasına elverişli değilse, taşıma ve depolama masrafı yaratmak yerine eşyalar taşınmazda bırakılarak alacaklıya teslim edilebilir. Yargıtay 12. HD'nin 17.05.2023 tarihli, 2022/10152 E. ve 2023/3483 K. sayılı kararında, "taşınmazdaki eşyaların miktar ve mahiyeti itibariyle kısa sürede başka bir yerde depo edilmesi mümkün olmadığından, malzemelerin yerinde alacaklıya teslim edilerek muhafaza işlemi yapılması, doğacak ek mali külfet dikkate alındığında her iki taraf menfaatine uygun" bulunmuştur. Aynı kararda borçluya eşyalarını almak üzere muhtıra tebliğ edilip yedi günlük süre verildiği, süresinde alınmayan eşyalar için tasfiyeye yönelik satış işlemlerinin başlatılabileceği belirtilmiştir.

• Kiracıya süre verilir: İcra dairesi kiracıya tebligat yapar. Kiracı, eşyanın bulunduğu yerdeyse beş gün, başka yerdeyse otuz gün içinde eşyayı almalı veya muhafaza masrafını ödemelidir.

• Süre geçerse satış: Kiracı bu süre içinde eşyayı almaz ya da masrafı ödemezse (veya gerekli görülürse), icra müdürü icra mahkemesinin kararıyla eşyaları satar ve tutarından masrafları karşılar.

• Artan para bankaya yatırılır: Satıştan masraflar düşüldükten sonra artan tutar, kiracı adına yönetmelikte nitelikleri belirlenen bankalardan birine yatırılır.

Satış, İİK m. 114 uyarınca açık artırma ile yapılır. 7589 sayılı Kanun'la (RG 31.07.2026) getirilen güncel usule göre birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir; elektronik satış portalı ve Basın İlân Kurumu İlan Portalında yapılan ilan artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur.

Bu prosedür bir güvencedir: ev sahibi eşyaları kendi kararıyla değil, icra memuru eliyle ve mahkeme denetiminde tasfiye eder; böylece ileride "eşyalarım kayboldu/zarar gördü" iddialarına karşı korunmuş olur.

Cebren tahliyenin bütün adımları için bkz. Tahliye Kararının İcrası.

Senaryo 2: Kiracı Kendiliğinden Çıkıp Eşya Bırakırsa

Kiracının haber vererek veya vermeden evi boşaltıp bir kısım eşyasını bırakması halinde, ev sahibi eşyaların istemeden zilyedi ve fiilî koruyucusu durumuna gelir. Kendi başına atma/satma yetkisi olmadığından şu adımları izlemek gerekir:

• Durumu belgeleyin: Eşyaların cinsini ve durumunu gösteren fotoğraf/video çekin, mümkünse tanık huzurunda bir tutanak tutun. İhtilaf çıkması ihtimaline karşı Sulh Hukuk Mahkemesi'nden delil tespiti (HMK m. 400 vd.) istenmesi en güvenli yoldur.

• Kiracıya ihtar çekin: Noter aracılığıyla ihtarname göndererek, kiracıya makul bir süre (örneğin 15 gün) tanıyıp eşyalarını almasını, aksi halde masrafların kendisine ait olacağını ve eşyaların yasal yollarla tasfiye edileceğini bildirin. İhtar, hem iyiniyetinizi hem de kiracının temerrüdünü kanıtlar.

• Eşyayı özenle saklayın: İhtar süresince eşyaları makul özenle muhafaza edin. Kiracının adresi biliniyorsa masrafları ondan talep edebilirsiniz; bu, hukuken bir tür vekâletsiz iş görme / saklama ilişkisidir.

• Süre sonunda icra/mahkeme yoluna gidin: Kiracı eşyaları almazsa, tasfiye için icra dairesine veya Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurun. Eşyaları kendi kararınızla satmak yerine resmî yoldan sattırmak, sizi sorumluluktan kurtarır.

Ev Sahibinin Kesinlikle Yapmaması Gerekenler

Bırakılan eşyalar "sahipsiz" değildir; kanunda terk (mülkiyetten vazgeçme) çok istisnai kabul edilir ve boşaltılan evde kalan eşya kural olarak terk edilmiş sayılmaz. Bu nedenle ev sahibi:

• Eşyaları sokağa atamaz, çöpe koyamaz, yakamaz veya imha edemez.

• Eşyaları kendi kararıyla satamaz ya da alıkoyamaz.

• Kiracının rızası olmadan eşyalara zarar veremez.

Bu davranışlar, ev sahibinin haksız fiilden doğan tazminat sorumluluğuna (TBK m. 49) yol açar. Kiracı, bırakılan eşyaların değerini ve zararını kanıtlayarak ev sahibinden tazminat isteyebilir. Kısacası: eşyaların bırakılmış olması, ev sahibine onları yok etme veya el koyma hakkı vermez.

Zorla girmek de yasaktır. Yargıtay 4. HD'nin 07.10.2025 tarihli, 2022/6113 E. ve 2025/13744 K. sayılı kararında, "taşınmaz üzerindeki davacıların zilyetliği yasal yollarla sona erdirilmediği müddetçe", taşınmaz maliklerinin veya yeni kiracının TMK m. 981'e (zilyetliğin korunması) dayanarak taşınmaza zorla girmesinin mümkün olmadığı vurgulanmıştır. Çilingir çağırmak da aynı kapsamdadır: Yargıtay 3. HD'nin 20.03.2024 tarihli, 2023/2919 E. ve 2024/1215 K. sayılı ilamında, "kira sözleşmesi devam etmekte olup kiraya veren tarafından kiralanana çilingir vasıtasıyla girilip kiracıya ait eşyaların çıkarılması sözleşmeye aykırılık niteliğinde olup hukuk düzenince korunmaz" denilmiştir.

Zarar doğarsa maddi ve manevi tazminat gündeme gelir. Yargıtay 13. HD'nin 10.11.2009 tarihli, 2009/3816 E. ve 2009/13307 K. sayılı kararına konu olayda ev sahibi, yasal yollara başvurmadan kiracının eşyalarını saçak altına koymuş ve bu suretle eşyaların ziyaına sebebiyet vermiştir; mahkeme maddi tazminata hükmetmiştir. Aynı kararda, kişilik hakları haksız saldırıya uğrayan kimsenin manevi tazminat da isteyebileceği belirtilmiştir. Eşyaları dışarı çıkarmanın maliyeti, çoğu zaman yasal yolu izlemenin maliyetinden çok daha yüksektir.

Ceza Boyutu: Otomatik Değil, Ama Riski Var

Ev sahibinin eşyaları çıkarması her hâlde suç oluşturmaz. Yargıtay 8. CD'nin 01.11.2023 tarihli, 2021/18453 E. ve 2023/8310 K. sayılı kararında, tahliye sonrası bırakılan eşyaların çıkarılması ve kilidin değiştirilmesi eylemleri "hukuki uyuşmazlık mahiyetinde" görülerek suçun unsurlarının oluşmadığı gerekçesiyle beraat kararı verilmiştir; sanığın suç işleme kastıyla hareket ettiğine dair kesin ve inandırıcı delil bulunmadığı belirtilmiştir. Yani ceza yolu, hukuk yolunun yerini tutmaz — kiracının asıl imkânı tazminat davasıdır.

Buna karşılık eşyalar yediemin deposuna teslim edilmişse muhafaza yükümlülüğü ceza hukuku bakımından da bağlayıcıdır. Yargıtay 15. CD'nin 20.11.2019 tarihli, 2017/28421 E. ve 2019/12482 K. sayılı kararında, yediemin deposuna teslim edilen eşyaların akıbetinin belirsizleşmesi hâlinde eylemin TCK m. 289'daki muhafaza görevini kötüye kullanma suçunu oluşturacağı kabul edilmiştir.

Hangi Eşya Kimin? İade ve Bedel Talepleri

Bırakılan eşyalar üzerinde tarafların hangi talepte bulunabileceği, eşyanın niteliğine ve aynen iadenin mümkün olup olmadığına göre değişir. Yargıtay 6. HD'nin bu konudaki yerleşik ölçütleri şöyle özetlenebilir:

Pratik sonucu şudur: taşınabilir nitelikteki eşyayı geride bırakan kiracı, bunun karşılığında ev sahibinden bir bedel isteyemez — aksine, tahliyeyi geciktirdiği için kira borcu işlemeye devam eder. Kiralanana sabitlenmiş ve sökülmesi zarar verecek imalatlar bakımından ise farklı bir rejim geçerlidir; bkz. Kiracının Tadilat Yapması ve Kiraya Verenin Yenilik Hakkı.

Kira Alacağı Varsa: Hapis Hakkıyla İlişkisi

Kiracının ödenmemiş kira borcu varsa, ev sahibi bu alacağını bırakılan eşyalar üzerinden kendiliğinden tahsil edemez.

TBK m. 336 uyarınca kiraya verenin hapis hakkı, taşınmaz kiralarında — yani konut kiralarında da — kural olarak vardır: işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira alacağının güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde doğar. Ancak konut kiralarında bu hakkın pratik değeri çok sınırlıdır: İİK m. 82'deki haczedilemeyen mallar (kiracının ve ailesinin geçimi için zorunlu ev eşyası, mesleğini sürdürmesi için gerekli asgari araç-gereç) hapis hakkına da konu olamaz; bir konutta kalan eşyaların büyük bölümü çoğu zaman bu kapsama girer. Bu nedenle hak, uygulamada asıl işlevini değerli taşınırların bulunduğu işyeri kiralarında gösterir.

Her hâlükârda hapis hakkı, ev sahibinin eşyaya el koymasıyla değil, icra dairesinden defter tutulması istenerek kullanılır; defter tutulduktan sonra on beş gün içinde takibe geçilmezse hak düşer. Ayrıntı için İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Hapis Hakkı yazımıza bakabilirsiniz. Kira alacağının tahsili ile eşyaların tasfiyesi birbirinden ayrı süreçlerdir.

Görevli Merci ve Masraflar

• İcra yoluyla tahliyede: İşlemi taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi yürütür; satış için icra mahkemesi kararı gerekir.

• Kendiliğinden çıkışta: Durum tespiti ve tasfiye için Sulh Hukuk Mahkemesi ya da icra dairesi görevlidir.

• Masraflar: Muhafaza ve tasfiye masrafları önce ev sahibinden peşin alınır, ancak sonuçta kiracıya yükletilir; satış bedelinden karşılanır, artan tutar kiracı adına bankaya yatırılır.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Bırakılan eşyaları asla kendi başınıza atmayın, satmayın veya imha etmeyin; bu, tazminat ve ceza sorumluluğu doğurur.

• Tahliyeyi mümkünse icra yoluyla yaptırın; İİK m. 26 prosedürü eşya sorununu sizin adınıza güvenli biçimde çözer.

• Kiracı kendiliğinden çıkmışsa, eşyaların durumunu fotoğraf/tutanak ve gerekirse delil tespitiyle belgeleyin.

• Kiracıya noter ihtarnamesi çekerek eşyalarını almasını isteyin; süre ve sonuçları açıkça yazın.

• Muhafaza masraflarını kayıt altına alın; bu masrafları kiracıdan talep etme hakkınız vardır.

• Kira alacağınız varsa tahsil sürecini eşya tasfiyesinden ayrı yürütün; gerekirse icra takibi başlatın.