Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Tahliye: Riskli Yapı Süreci, Malik ve Kiracı Hakları

Son güncelleme: 13 Temmuz 2026

Deprem gerçeğiyle birlikte kentsel dönüşüm, kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarının en güncel başlıklarından biri hâline geldi. Bir binanın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında "riskli yapı" olarak tespit edilmesi; malikler için yıkım ve yeniden yapım yükümlülüğü, kiracılar için ise mahkeme kararı olmaksızın işleyen idari bir tahliye süreci doğurur. Bu yol, Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye yazımızda anlattığımız TBK m. 350/2'deki dava yolundan tamamen farklıdır. 6306 sayılı Kanun, 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun'la önemli ölçüde değiştiğinden, bu yazıda süreci güncel hâliyle; riskli yapı tespitinden zorla tahliyeye, kira sözleşmesinin akıbetinden kira ve taşınma yardımlarına kadar adım adım ele alıyoruz.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Tespit; maliklerden herhangi birinin (veya kanuni temsilcisinin) başvurusu üzerine, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır. Tek bir paydaşın başvurusu yeterlidir; diğer maliklerin veya kiracının rızası aranmaz. Bakanlık (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) ve idareler de re'sen tespit yapabilir veya süre vererek maliklerden isteyebilir.

Tespit raporu incelendikten sonra riskli bulunan yapı, tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve durum ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir. 7471 sayılı Kanun'la getirilen usule göre bu tebligat; tutanağın binaya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesi yoluyla yapılır ve bu işlemlerle tebliğ edilmiş sayılır. Bu nedenle "bana kâğıt gelmedi" savunması süreci durdurmaz; e-Devlet bildirimlerinin ve binadaki ilanların takibi büyük önem taşır.

Tespite İtiraz

Malikler veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde ilgili müdürlüğe verecekleri dilekçeyle itiraz edebilir. İtiraz, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık personelinden oluşan teknik heyetçe incelenir ve karara bağlanır. İtiraz reddedilir veya hiç itiraz edilmezse tespit kesinleşir. Kesinleşen işlemler dâhil, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.

İtirazın nasıl hazırlanacağı, teknik heyetin oluşumu ve raporda hangi teknik eksikliklerin sonuç verdiği Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

İtiraz hakkı Kanun'da maliklere tanınmıştır; kiracının teknik heyete itiraz imkânı yoktur. Kiracının bizzat riskli yapı tespitine karşı idari yargıda iptal davası açıp açamayacağı ise işlemin aşamasına göre değişir:

• Doğrudan tespit işlemine karşı — kural olarak ehliyet yok: İzmir 2. İdare Mahkemesi'nin 04.09.2025 tarihli, 2025/934 sayılı kararı ile Danıştay 4. Dairesi (10.10.2024, 2024/2888 E., 2024/5576 K.) ve 6. Dairesi (24.06.2021, 2021/6350 E., 2021/8837 K.) kararlarına göre, itiraz ve dava açma yetkisi mülkiyete dayalı tasarruf yetkisi çerçevesinde münhasıran maliklere tanınmıştır; kiracı işlemin doğrudan muhatabı sayılmaz.
• İstisna — meşru ve güncel bir menfaat varsa: Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, riskli alanda ticari faaliyeti sona erme ihtimali bulunan kiracıya (17.03.2021, 2021/244 E., 2021/518 K.) ve alanda ikamet edene (16.12.2021, 2021/3373 E., 2021/3109 K.) dava ehliyeti tanımıştır.
• Yıkım ve tahliye aşamasında ehliyet daha kolay tanınır: İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi'nin 15.06.2017 tarihli, 2017/939 E. ve 2017/663 K. sayılı kararına göre, tespit aşamasında ehliyeti bulunmayan kiracı, kendisini doğrudan etkileyen yıkım ve tahliye işlemine karşı dava açabilir (aynı yönde Danıştay 14. Dairesi, 18.04.2012, 2011/9654 E., 2012/2931 K.).

(Kaynak: İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi, 15.06.2017, 2017/939 E., 2017/663 K.)

Tahliye Süreci: 90 Günlük Süre ve Zorla Tahliye

Tespitin kesinleşmesinden sonra idare, yapının yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verir. 7471 öncesindeki "60 gün + ek 30 gün" sistemi kaldırılmış, tek ve uzatılamayan bir süreye geçilmiştir. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin bildirimler de yukarıda anlatılan usulle (binaya asma + e-Devlet + muhtarlıkta on beş gün ilan) yapılır ve kiracılar dâhil yapıyı kullananları kapsar.

Verilen süre içinde yapı tahliye edilmezse:

• Tahliyenin engellenmesi hâlinde, idarenin talebi üzerine mülki idare amirinin yazılı izniyle, kolluk kuvveti marifetiyle zorla tahliye yapılır. Bunun için ayrıca bir mahkeme kararına veya icra takibine gerek yoktur; süreç bu yönüyle TBK'daki tahliye davalarından ve tahliye taahhüdüne dayalı icra yolundan tamamen ayrılır.
• Malikçe yıktırılmayan yapı, idarece veya Bakanlıkça yıktırılır; yıkım masrafları maliklerden tahsil edilir.

Yıkım Sonrası: Salt Çoğunlukla Karar

Yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda malikler, yeniden yapım veya değerlendirme konusunda anlaşma yoluna gider. 7471 ile yapılan en önemli değişikliklerden biri burada: daha önce üçte iki hisse çoğunluğu aranırken, artık kararlar sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Karara katılmayan paydaşların hisseleri, rayiç bedelinden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırma usulüyle satılır; satış gerçekleşmezse ilgili mevzuat uyarınca Bakanlıkça/Başkanlıkça rayiç bedeli ödenerek edinilebilir. Bu aşamadaki bedel ve pay uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi davasındakine benzer değerleme tartışmaları doğurur ancak kendi özel usulüne tabidir. Karar toplantısının usulü, karara katılmayan malike yapılacak tebligat, on beş günlük anlaşma süresi ve payın açık artırmayla satışı ayrı bir yazının konusudur: Kentsel Dönüşümde Malikin Hakları. Uygulamada yeniden yapım çoğu kez kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yürütülür.

Kira Sözleşmesinin Akıbeti

Riskli yapı tespiti tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez; ancak tespitin kesinleşmesi ve tahliye sürecinin işletilmesiyle birlikte kiralananın kullanımı hukuken ve fiilen imkânsız hâle gelir. Uygulamada ve Yargıtay kararlarında, binanın riskli yapı olarak tespit edilip yıkım sürecine girmesi, kira sözleşmesinin feshi için haklı sebep kabul edilmekte; yıkımla birlikte sözleşme kendiliğinden son bulmaktadır. Kiracının bu süreçte;

• kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları genel hükümlere göre talep etme,
• depozitosunun iadesini isteme,
• koşulları varsa uğradığı zararlar için kiraya verene başvurma

hakları saklıdır. Kiracı ile kiraya veren arasında bu kalemlerden doğan parasal uyuşmazlıklar kira ilişkisinden kaynaklandığından, dava öncesi zorunlu arabuluculuğa tabidir ve görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Buna karşılık riskli yapı tespiti ve tahliye işlemlerine karşı açılacak iptal davaları idari yargının görev alanındadır.

Önemli bir uyarı: Ev sahibinin ortada kesinleşmiş bir riskli yapı tespiti yokken, "bina kentsel dönüşüme girecek" diyerek kiracıyı çıkarması mümkün değildir. Bu durumda kiraya verenin izleyebileceği yol, şartları varsa TBK m. 350/2'ye dayalı yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye davasıdır; bu davanın şartları (imar amaçlı esaslı proje, mahkeme kararı, süre koşulları) 6306 sürecinden çok daha sıkıdır.

Kira Yardımı, Taşınma Yardımı ve Faiz Desteği

6306 sayılı Kanun kapsamında yapıyı anlaşma yoluyla tahliye eden hak sahiplerine idarece destekler sağlanır:

• Maliklere, yapım süresince (on sekiz aya kadar) aylık kira yardımı yapılabilir; kira yardımı yerine bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği tercih edilebilir (ikisi birlikte alınamaz).
• Kiracılara, bir defaya mahsus taşınma yardımı ödenir; bunun için riskli yapıda tahliye tarihinde oturulduğunun (uygulamada asgari süre ve adres kaydı gibi şartlarla) belgelenmesi gerekir.
• Yardım tutarları il bazında belirlenir ve her yıl güncellenir; başvuru e-Devlet üzerinden veya İl Müdürlüğüne yapılır. Başvurunun tahliyeden sonra öngörülen süre içinde (uygulamada bir yıl) yapılması gerektiğinden gecikmemek önemlidir.

Yardım şartlarının ve tutarlarının yönetmelik ve kılavuzlarla sık sık güncellendiğini, güncel rakamların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı duyurularından teyit edilmesi gerektiğini önemle belirtelim.

Yeniden Yapılan Binada Eski Kiracının Önceliği Var mı? (TBK m. 355 Sorunu)

TBK m. 355/2, yeniden inşa amaçlı tahliye davasında eski kiracıya yeni binada öncelikle kiralanma hakkı ve buna aykırılık hâlinde tazminat güvencesi tanır. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari tahliyede bu güvence otomatik olarak işlemez:

• Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımı — şartlar oluşmaz: Yargıtay 3. HD'nin 17.01.2019 tarihli, 2017/4122 E. ve 2019/282 K. sayılı kararına göre TBK m. 355 tazminatı için (i) kiraya verenin yeniden inşa/imar amacıyla bir tahliye davası açmış olması ve (ii) kiracının bir yargı kararı ya da icra marifetiyle tahliye edilmiş olması şarttır. 6306 kapsamındaki tahliye idari yoldan (mahkeme kararı ve icra olmaksızın) gerçekleştiğinden bu iki şart oluşmaz; mahkeme somut olayda "TBK m. 355 uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır" sonucuna varmıştır. Aynı Dairenin güncel kararları da (24.06.2025, 2024/3099 E., 2025/3540 K.; 26.11.2024, 2023/3548 E., 2024/3863 K.) tazminat için tahliyenin ilamlı icra yoluyla infazını şart koşarak bu çizgiyi sürdürmektedir.
• İdari süreç, özel hukuktan bağımsız değerlendirilir: Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 07.10.2024 tarihli, 2024/413 E. ve 2024/333 K. sayılı kararı, 6306 kapsamındaki protokol ve süreçleri "idari sözleşme/idari işlem" niteliğinde kabul ederek bunların TBK'daki özel hukuk hükümlerinden bağımsız bir rejime tabi olduğunu teyit etmiştir.

Sonuç olarak, idari tahliyelerde kiracı lehine kesin bir TBK m. 355 öncelik güvencesinin yargı kararlarıyla tesis edildiği söylenemez; eski kiracının asıl güvencesi, yukarıda anlatılan taşınma yardımı ile kiraya verene karşı genel hükümlerden doğan (faydalı/zorunlu masraf, depozito) talepleridir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kiracılar için: Binanızla ilgili riskli yapı söylentisi varsa e-Devlet bildirimlerini ve bina girişine asılan tutanakları takip edin; tahliye sürecinde depozito, faydalı masraflar ve taşınma yardımı haklarınızı yazılı delillerle güvence altına alın ve yardım başvurusunu süresinde yapın.
• Malikler için: Tespite itiraz (15 gün) ve idari dava (30 gün) süreleri kısa ve hak düşürücü niteliktedir; raporu alır almaz hukuki değerlendirme yaptırın. Kira yardımı ile faiz desteğinden yalnızca birini seçebileceğinizi unutmayın.
• Kiraya verenler için: Riskli yapı tespiti kesinleşmeden kiracıdan tahliye talep etmeyin; koşullar oluşmamışsa doğru yol TBK m. 350/2 davasıdır. Haksız tahliye girişimi tazminat sorumluluğu doğurabilir.
• Mevzuat bu alanda sık değişmektedir (son büyük değişiklik 7471 sayılı Kanun'ladır); somut adım atmadan önce güncel duruma hâkim bir avukattan destek almak hak kaybını önler.

Tüm tahliye sebeplerini, hak düşürücü süreleri ve izlenecek yolları tek sayfada karşılaştırmak için Tahliye Davaları Rehberi'mize göz atabilirsiniz.