Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Şekli, Tapu Şerhi ve Cebri Tescil Davası

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Bir taşınmazın satışında taraflar, çeşitli nedenlerle satışı hemen tapuda gerçekleştiremeyebilir: satıcının kredisi henüz kapanmamıştır, imar veya iskân işlemleri tamamlanmamıştır ya da inşaat devam etmektedir. Bu gibi hallerde tarafların ileride asıl satışı yapma borcu altına girdiği sözleşme, taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Kat karşılığı inşaat ilişkilerinde de yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümler çoğu kez satış vaadiyle güvence altına alınır.

Bu yazıda satış vaadinin hukuki niteliğini, geçerlilik için zorunlu olan resmî şekli, tapuya şerhin sağladığı korumayı, satıcının sözünde durmaması hâlinde açılacak cebrî tescil davasını ve zamanaşımı sorununu ele alıyoruz.

Hukuki Nitelik: Bir Ön Sözleşme

Satış vaadi, asıl satış sözleşmesinin ileride yapılmasını taahhüt eden bir ön sözleşmedir (TBK m. 29). Sözleşme kendiliğinden mülkiyeti geçirmez; yalnızca taraflara asıl satışı yapma (tapuda devir) borcu yükler. Alıcı adayına tanıdığı hak kişisel (nispi) bir haktır; yani kural olarak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilir. Bu hakkın taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi, ancak tapuya şerh verilmesiyle mümkün olur.

Geçerlilik Şartı: Resmî Şekil (Noterde Düzenleme)

Satış vaadi sözleşmesi, düzenleme şeklinde ve noter tarafından yapılmadıkça geçersizdir. TBK m. 29/2 uyarınca ön sözleşmenin geçerliliği, asıl sözleşme için öngörülen şekle bağlıdır; taşınmaz satışı resmî şekle tabi olduğundan satış vaadi de resmî şekilde yapılmalıdır. Noterlik Kanunu m. 60/3 ve m. 89, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini noterin düzenleme yetkisine açıkça bırakır.

Bu, uygulamada en sık yapılan hatanın kaynağıdır: adi yazılı olarak (elle veya bilgisayarda hazırlanıp imzalanarak) düzenlenen, hatta noterde yalnızca imzası onaylanan satış vaadi geçersizdir. Geçersiz bir vaade dayanılarak tescil istenemez; taraf yalnızca ödediğini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.

Şekil şartının dayanağı içtihatta da tekrarlanır: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. HD'nin 17.10.2024 tarihli, 2021/1183 E. ve 2024/1454 K. sayılı kararına göre taşınmaz satış işlemlerinin TMK m. 706, TBK m. 237 ve Tapu Kanunu m. 26 gereğince resmî şekilde yapılması zorunludur.

Bu kuralın bir istisnası vardır ama sanıldığından çok dardır; aşağıda ayrıca ele alıyoruz.

Şekil Şartı Ne Zaman Aşılabilir? Dürüstlük Kuralının Dar Kapısı

Şekle aykırılığın dürüstlük kuralıyla (TMK m. 2) aşılabilmesi mümkündür; ancak bu, "edimler ifa edilmişse sözleşme geçerli hâle gelir" biçiminde genel bir kural değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.02.2020 tarihli, 2017/2618 E. ve 2020/184 K. sayılı kararı sınırı açıkça çizer: şekle aykırılık emredici nitelikte olup hâkim tarafından resen gözetilir; hakkın kötüye kullanılması yasağıyla şekil şartı çatıştığında TMK m. 2/2'deki kuralın talî (ikincil) olması nedeniyle bu kural "ancak fevkalade zaruri hallerde uygulama yeri bulabilir".

Aynı ölçütü Yargıtay 8. HD'nin 28.06.2011 tarihli, 2011/3020 E. ve 2011/3784 K. sayılı kararı da vurgular: şekle aykırılığın bertaraf edilmesi ancak "adalete uygun düşecek hüküm kurmanın zorunlu olduğu durumlarda" mümkündür; aksi hâlde emredici kurallar talî, hakkın kötüye kullanılması kuralı öncelikli hâle gelir.

İstisnanın çekirdeği hangi olaydır? Uygulamanın dayanağı 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'dır ve kapsamı özeldir: Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımında, geçerli bir sözleşme olmaksızın taraflar anlaşmış, alıcı tüm borçlarını ödemiş, satıcı bağımsız bölümü teslim etmiş ve alıcı onu malik gibi kullanıyorken satıcı tapuda mülkiyetin devrine yanaşmıyorsa, hâkim olayın özelliğine göre TMK m. 2'yi gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir.

İstisnanın amacı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. HD'nin 23.10.2025 tarihli, 2023/1150 E. ve 2025/2608 K. sayılı kararında açıklanmıştır: bina yapan kişilerin, inşaat aşamasında sattıkları bağımsız bölümlerin parasını kullanıp sonra enflasyonla değer kazanan yeri şekil zorunluluğundan yararlanarak geri almalarını önlemektir.

Bu çerçevede Yargıtay 3. HD'nin 17.03.2025 tarihli, 2024/2666 E. ve 2025/1676 K. sayılı kararına göre, alıcı borcunu ödeyip taşınmazı kullanmasına rağmen satıcı devirden kaçınıyorsa "sözleşmenin usulüne uygun olmadığı yönündeki geçersizlik iddiası dinlenemeyecektir".

Aynı mantık kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de işler: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2023 tarihli, 2022/1195 E. ve 2023/507 K. sayılı kararına göre sözleşme adi yazılı olsa bile yüklenici edimini tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez.

Usule ilişkin bir nokta da önemlidir: ödeme iddiası varsa mahkeme bunu araştırmadan sözleşmeyi geçersiz sayıp davayı reddedemez. Yargıtay 13. HD'nin 09.10.2017 tarihli, 2015/20159 E. ve 2017/9309 K. sayılı kararına göre ödemenin yapılıp yapılmadığına ilişkin gerekli araştırma yapıldıktan sonra işin esasına girilmelidir; eksik inceleme bozma sebebidir.

Pratik sonuç: İstisna, "parayı ödedim, şekil şartını boşverin" demenizi sağlamaz. İşlediği tipik durum, inşaat hâlindeki bir yapıdan bağımsız bölüm alıp bedeli tamamen ödemiş ve teslim almış kişinin, müteahhidin devirden kaçınması üzerine tescil istemesidir. Noterde düzenlenmiş bir satış vaadiniz varsa bu tartışmaya hiç girmezsiniz.

Tapu Şerhi: Üçüncü Kişilere Karşı Koruma

Satış vaadinden doğan kişisel hak, Tapu Kanunu m. 26 ve TMK m. 1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, alıcı adayının hakkını kuvvetlendirir: taşınmaz şerhten sonra bir başkasına satılsa dahi, alıcı adayı hakkını yeni malike karşı da ileri sürebilir. Şerhsiz bir satış vaadinde ise satıcı taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü kişiye devrederse, alıcı adayının elinde yalnızca satıcıya karşı tazminat talebi kalır. Şerh işlemi, sözleşme bedeli üzerinden binde 6,83 oranında tapu harcına tabidir; tutarı Tapu Harcı Hesaplama Aracı ile hesaplayabilirsiniz.

Şerhin önemli bir sınırı vardır: Tapu Kanunu m. 26/son uyarınca şerh, verildiği tarihten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilmezse hükümsüz kalır ve terkin edilir. Bu nedenle şerh koydurmak kadar, süresi içinde asıl satışı gerçekleştirmek veya dava açmak da önemlidir.

Satıcı Sözünde Durmazsa: Cebrî Tescil Davası

Satış vaadinde bulunan kişi taşınmazı devretmekten kaçınırsa, alıcı adayı sözleşmeyi aynen ifa ettirebilir; yani mahkemeden, tapunun kendi adına tescilini isteyebilir. Bu, uygulamada satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil (cebrî tescil) davası olarak adlandırılır. Mahkeme, sözleşmenin geçerli olduğunu, alıcının kendi edimini (bedeli) ifa ettiğini veya ifaya hazır olduğunu ve taşınmazın devrine hukuki bir engel (örneğin temliki kısıtlayan bir kayıt veya tarım arazilerine ilişkin özel sınırlamalar) bulunmadığını tespit ederse, tescile karar verir (Yargıtay 7. HD'nin 04.10.2023 tarihli, 2023/3597 E. ve 2023/4408 K. sayılı kararı); bu kararla mülkiyet alıcıya geçer. Taşınmaz elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyete tabiyse, paydaşlardan birinin kendi payını vaat etmesi geçerli bir taahhüt olmakla birlikte, ortaklık çözülünceye kadar ifa olanağı bulunmadığından tescil talebi bu aşamada kabul görmez (Yargıtay 14. HD'nin 03.01.2020 tarihli, 2019/4774 E. ve 2020/4 K. sayılı kararı).

Davanın kazanılabilmesi için taşınmazın satış vaadinde bulunanın mülkiyetinde olması veya en azından tescile elverişli bir hukuki durumun bulunması gerekir. Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmiş ve satış vaadi tapuya şerh edilmemişse, iyiniyetli üçüncü kişiye karşı tescil sağlanamaz; bu hâlde talep tazminata dönüşür. Bu yönüyle satış vaadi davaları, tapu iptal ve tescil davasıyla yakından bağlantılıdır.

Zamanaşımı: On Yıl ve Teslimin Etkisi

Satış vaadinden doğan tescil (ifa) talebi, TBK m. 146 uyarınca on yıllık genel zamanaşımına tabidir. Süre, kural olarak alacağın muaccel olduğu, yani asıl satışın yapılabileceği tarihte işlemeye başlar. Ancak yerleşik Yargıtay içtihadı uyarınca, taşınmaz alıcıya teslim edilmiş ve alıcı zilyet olarak taşınmazı kullanmaya devam ediyorsa, zamanaşımı işlemez. Fiilen taşınmazı kullanan alıcı adayının hakkı, aradan uzun yıllar geçmiş olsa dahi zamanaşımıyla düşmez. Buna karşılık taşınmaz teslim edilmemişse, on yıllık sürenin kaçırılması hakkı sona erdirir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Harç ve Süreç

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; taşınmazın aynına ilişkin bu davada yetki kesindir (HMK m. 12).

• Harç: Dava nispi harca tabidir; harç, taşınmazın (veya sözleşme konusu payın) değeri üzerinden hesaplanır.

• Deliller: Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, tapu kaydı ve varsa şerh, bedelin ödendiğine ilişkin banka kayıtları/makbuzlar, teslim ve zilyetliğe ilişkin deliller, tanık ve keşif-bilirkişi incelemesi.

• İhtiyati tedbir: Şerh yoksa veya taşınmazın devredilme riski varsa, dava ile birlikte tapuya ihtiyati tedbir konulması, davanın konusuz kalmasını önler.

Satış vaadine dayalı tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan kira uyuşmazlıklarında öngörülen zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir ve doğrudan açılabilir. Yalnızca sözleşmenin iki tarafının da tacir olduğu ve talebin bir miktar paranın (örneğin ödenen bedelin iadesinin) ödenmesine ilişkin olduğu ticari uyuşmazlıklarda, dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir.

Benzer Sözleşme ve Davalarla İlişkisi

Satış vaadi, sitemizde ele aldığımız gayrimenkul konularıyla çeşitli noktalarda kesişir. Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satmayı vaat etmesi, diğer paydaşların önalım (şufa) hakkını gündeme getirebilir. Miras kalan taşınmazda satış vaadine dayalı talepler, çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasından önce çözülmesi gereken bir ön sorundur. Satıcının devirden kaçındığı hâllerde başvurulacak cebrî tescil, hukuki temeli yönünden tapu iptal ve tescil davasıyla aynı çatı altında değerlendirilir. Satış vaadi ayrıca kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmelerinin de temel yapı taşıdır; yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümler çoğu kez satış vaadiyle güvence altına alınır.

Tapuda devir öncesi verilen kapora ve cayma parasının akıbeti de büyük ölçüde bu şekil şartına bağlıdır. Satın alınan taşınmaz ipotekliyse ipoteğin terkini için İpoteğin Fekki (Kaldırılması) Davası yazımıza bakabilirsiniz. Satış aşamasındaki vergi yükü için değer artışı kazancı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Satış vaadini mutlaka noterde düzenleme şeklinde yaptırın; adi yazılı veya yalnızca imza onaylı sözleşme geçersizdir ve tescil hakkı doğurmaz.

• Sözleşmeyi imzalar imzalamaz tapuya şerh koydurun; şerh, taşınmazın üçüncü kişiye devri riskine karşı en güçlü korumadır. Beş yıllık şerh süresini takip edin.

• Ödemeleri banka üzerinden yapın ve makbuzları saklayın; bedelin ödendiğini ispat, cebrî tescil davasının belkemiğidir.

• Taşınmaz size teslim edildiyse zilyetliğinizi (kullanım, abonelikler, aidat ödemeleri) belgeleyin; bu, zamanaşımının işlememesi bakımından belirleyicidir.

• Satıcının devirden kaçınma belirtisi görürseniz, on yıllık süreyi ve şerh süresini beklemeden ihtiyati tedbirle birlikte dava açın.