Fuzuli İşgalde Tahliye: Sözleşmesiz Oturanın Taşınmazdan Çıkarılması

Son güncelleme: 6 Ağustos 2026

Kira hukuku yazılarımızda hep geçerli bir kira sözleşmesinin taraflarını ele aldık. Peki taşınmazda hiçbir sözleşme ilişkisi olmadan oturan biri varsa ne olur? Uygulamada "fuzuli işgal" (haksız işgal) ve işgalci için "fuzuli şagil" terimleriyle anılan bu durum; işgalcinin kim olduğuna ve işgalin nasıl başladığına göre birbirinden çok farklı hukuki yollara tabidir. Yanlış yolun seçilmesi, aylar sürecek zaman kaybına ve davanın reddine yol açabilir. Bu yazıda fuzuli işgalin ne olduğunu, kiracının hangi halde fuzuli şagil sayılacağını ve tahliye için izlenebilecek yolları ele alıyoruz.

Fuzuli Şagil Kimdir? Kritik Ayrım: Sözleşme Var mı, Yok mu?

Fuzuli şagil, taşınmazı hak sahibiyle arasında hiçbir hukuki ilişki (kira, ariyet, intifa vb.) bulunmaksızın elinde bulunduran veya kullanan kişidir. Ayrımın pratik önemi büyüktür:

• Geçerli bir kira ilişkisi devam ediyorsa, kiracı fuzuli şagil değildir. Kira süresi dolmuş ve sözleşme uzamış olsa bile kiracı, sözleşme usulüne uygun sona erdirilmedikçe "işgalci" sayılmaz. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, kira ilişkisi sona erdirilmeden kiracıya karşı el atmanın önlenmesi davası açılamaz; kiraya verenin yolu tahliye davalarıdır.

Ayrım iki yönlü işler ve her iki yönde de yanlış dava türü seçmek davanın reddiyle sonuçlanır. Yargıtay 6. HD'nin 26.12.2013 tarihli, 2013/16417 E. ve 2013/17333 K. sayılı kararı bunu iki cümlede özetler: bir yandan "davacı ile aralarında kira ilişkisi bulunmayan davalının, kiralanandan tahliyesinin istenilmesi için tahliye davası açılması usul ve yasaya aykırıdır"; öte yandan "bir kimse hiçbir hukuki sebebe dayanmaksızın bir yere girip işgal etmiş ise bu kişi hakkında açılacak dava genel hükümlere göre fuzuli işgal nedeniyle elatmanın önlenmesi istemine ilişkin olmalıdır."

Sözleşmenin yazılı olması gerekmez — ve satışla sona ermez. Uygulamada malikler sıklıkla "elimde yazılı sözleşme yok" veya "taşınmazı yeni aldım, önceki sözleşme beni bağlamaz" düşüncesiyle doğrudan el atmanın önlenmesi davası açar ve kaybeder. Yargıtay 7. HD'nin 11.12.2023 tarihli, 2023/5125 E. ve 2023/6106 K. sayılı kararına göre kira sözleşmesinin geçerliliği hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir, sözlü olarak da kurulabilir; ayrıca kiralananın mülkiyetinin üçüncü kişiye devriyle sözleşme, tüm hak ve borçlarıyla yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Böyle bir durumda davalının kullanımı haksız sayılmayacağından el atmanın önlenmesi davası reddedilir. Yeni malikin elindeki yol için bkz. Yeni Malikin Tahliye Hakkı.

İspat yükü kiracılık iddiasında bulunandadır. Bu, önceki cümlenin dengeleyicisidir: sözlü kira ilişkisi ileri süren taraf bunu kanıtlamak zorundadır. Yargıtay 7. HD'nin 17.11.2025 tarihli, 2025/631 E. ve 2025/4749 K. sayılı kararına konu olayda davalı, önceki malikle arasında kira ilişkisi bulunduğunu ispat edememiş; yeni malikin de kiracılığın devamı yönünde bir iradesi bulunmadığından davalı haksız işgalci kabul edilmiştir.

• Sözleşme ilişkisi hiç yoksa veya sona ermişse (örneğin taşınmaza izinsiz yerleşen kişi, süresi biten ariyet ilişkisinden sonra kalmaya devam eden kişi, kiracının izinsiz soktuğu üçüncü kişi), bu kişi fuzuli şagildir ve aşağıdaki yollar gündeme gelir.

• Sık karşılaşılan bir örnek: kiracının, kiraya verenin rızası olmadan taşınmazı bir başkasına bırakması. Bu üçüncü kişi, kiraya verene karşı fuzuli şagil konumundadır; kiracı yönünden ise sözleşmeye aykırı kullanım söz konusudur. İzinsiz alt kira ve devrin ayrıntısı için Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri yazımıza bakabilirsiniz.

Uygulamada sık görülen üç haksız işgal senaryosu

• Taşınmazı satan eski malik boşaltmıyorsa: Satış tamamlandığı hâlde taşınmazda kalmaya devam eden eski malik haksız işgalci konumundadır (Yargıtay 7. HD, 26.02.2025 tarihli, 2024/5017 E. ve 2025/1087 K.).

• Tapu iptali kararıyla mülkiyetini kaybeden kullanmaya devam ediyorsa: Kesinleşmiş bir yargı kararıyla mülkiyeti sona erdiği hâlde taşınmazı kullanmayı sürdüren kişinin durumu da haksız işgaldir (Yargıtay 7. HD, 04.02.2026 tarihli, 2025/2095 E. ve 2026/563 K.). Bu davanın kendisi için bkz. Tapu İptal ve Tescil Davası.

• Paydaşların tamamıyla anlaşmayan üçüncü kişi: Paylı mülkiyette taşınmazı kullanan üçüncü kişinin, paydaşların tümüyle geçerli bir sözleşmesi yoksa kullanımı haksızdır. Yargıtay 7. HD'nin 24.11.2025 tarihli, 2025/1183 E. ve 2025/4925 K. sayılı kararında, kullanıcının diğer paydaşlara ecrimisil ödemiş olmasının bile işgalini haklı kılmayacağı vurgulanmıştır.

Yol 1: El Atmanın Önlenmesi Davası (TMK m. 683)

Fuzuli işgalde temel ve genel yol, mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davasıdır:

• Malik (veya intifa/oturma hakkı gibi sınırlı ayni hak sahibi), taşınmazını haksız elinde bulunduran herkese karşı bu davayı açabilir. Dava zamanaşımına tabi değildir; işgal sürdükçe açılabilir.

• Davayla birlikte, işgal süresi için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) da talep edilebilir; geriye dönük en fazla beş yıllık dönem istenebilir. Koşullar ve hesaplama için Ecrimisil yazımıza bakabilirsiniz.

• Paylı mülkiyette paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar da duruma göre el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteyebilir; paydaşlar arası ecrimisilde kural olarak intifadan men koşulu aranır. Kalıcı çözüm içinse ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

• Mahkeme kararıyla işgalcinin taşınmazdan çıkarılması (kal/tahliye) ilamlı icra yoluyla sağlanır.

Harç ve vekâlet ücreti nispidir. Bu davanın maliyetini baştan doğru hesaplamak gerekir: Yargıtay 7. HD'nin 02.10.2025 tarihli, 2024/5089 E. ve 2025/3992 K. sayılı kararına göre müdahalenin men'i davalarının tümü kategorik olarak taşınmazın aynına ilişkindir ve bu davalarda 492 sayılı Harçlar Kanunu m. 16 uyarınca taşınmazın değeri üzerinden nispi harca ve vekâlet ücretine hükmedilir. Harca esas değer, aynı Kanunun 63. maddesi uyarınca emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen değerdir. Tahmini tutar için dava masrafı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Yol 2: İcra Sürecinde Karşılaşılan Fuzuli Şagil (İİK m. 276)

İcra takibi yoluyla tahliyede veya tahliye ilamının icrasında, taşınmazda kiracı yerine üçüncü bir kişi bulunabilir. İİK m. 276 bu durumu özel olarak düzenler:

• Tahliye emri uygulanırken taşınmazda bulunan üçüncü kişi, işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge (örneğin noter onaylı kira sözleşmesi, tapuya şerh edilmiş bir hak) gösteremezse derhal tahliye edilir.

• Üçüncü kişi, takibin kesinleşmesinden önceki bir tarihe dayanan kiracılık iddiasında bulunursa ve bu iddia resmi belgeyle kanıtlanamazsa, icra mahkemesi tarafından dinlenmez; ancak iddiasını genel mahkemede dava konusu yapma hakkı saklıdır.

• Bu mekanizma, tahliye sürecinin taşınmaza sonradan sokulan kişilerle sürüncemede bırakılmasını önlemeye yöneliktir.

Benzer bir imkân cebri icra satışlarında da vardır: taşınmazı ihalede satın alan alıcı, ihalenin kesinleşmesi üzerine taşınmazda bulunan ve resmi belgeye dayalı hak gösteremeyen kişilerin tahliyesini İİK m. 135/2 uyarınca icra dairesinden isteyebilir; ayrıca dava açması gerekmez.

İlamın zorla infazına ilişkin ayrıntılar için bkz. Tahliye Kararının İcrası.

Yol 3: Kamu Taşınmazlarında İdari Tahliye (2886 Sayılı Kanun m. 75)

Hazine, kamu idareleri ve belediyelere ait taşınmazların fuzuli işgalinde özel ve hızlı bir usul uygulanır:

• İdare, işgalciden ecrimisil ister; ecrimisil, işgalcinin kusuru ve iyi niyeti aranmaksızın tahakkuk ettirilir. Kamu taşınmazlarında intifadan men koşulu aranmaz.

• Taşınmazın tahliyesi için mahkeme kararına gerek yoktur: idarenin talebi üzerine mülki amir (kaymakam/vali) kararıyla taşınmaz en geç on beş gün içinde tahliye ettirilir ve kolluk eliyle boşaltılır (Danıştay 4. Dairesi, 26.02.2024 tarihli, 2023/8979 E. ve 2024/1197 K.).

• Bu işlemlere karşı yargı yolu (duruma göre idari yargı) açıktır; ancak dava açılması tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz.

Ecrimisil ihbarnamesiyle karşılaşan işgalcinin itiraz ve dava süreleri kısadır; bu alanda süre kaçırmamak özellikle önemlidir.

Yol 4: Zilyetliğe Tecavüzün İdari Yoldan Önlenmesi (3091 Sayılı Kanun)

Taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüz ve müdahalelerde, dava açmadan önce mülki amire (kaymakam/vali) başvurularak idari yoldan müdahalenin giderilmesi istenebilir. Bu yol yalnızca kamu taşınmazlarına özgü değildir; özel mülkiyete konu taşınmazlar için de işletilebilir ve mahkeme sürecine göre çok daha hızlı sonuç verir. Başvuru üzerine idare yerinde inceleme yaptırır ve tecavüz sabit görülürse men kararı alarak infaz ettirir.

Ancak bu yolun kesin bir sınırı vardır: ortada geçerli bir kira sözleşmesi varsa 3091 sayılı Kanun uygulanamaz. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin 10.06.2024 tarihli, 2024/1333 E. ve 2024/1487 K. sayılı kararında, geçerli bir kira ilişkisi bulunduğu hâlde idari yoldan tahliye kararı verilemeyeceği, tahliyenin ancak icra ve iflas hukuku kapsamında istenebileceği belirtilmiştir.

Aynı kararda önemli bir ayrıntı daha vardır: kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m. 356 uyarınca aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilirler; bu nedenle kiracının vefatı gerekçe gösterilerek kalanlar işgalci sayılamaz. Ayrıntı için bkz. Kiracının Ölümü Hâlinde Kira İlişkisi.

3091 başvurusu hak düşürücü sürelere tabidir; tecavüzü öğrendikten sonra beklemek bu yolu tümüyle kapatabileceğinden, seçim yapmadan önce süreleri kontrol etmek gerekir.

Hangi Durumda Hangi Yol? Kısa Rehber

• Sözleşmesi devam eden kiracı: Fuzuli şagil değildir; tahliye sebeplerine dayalı dava veya icra yoluyla tahliye gerekir.

• Taşınmaza izinsiz yerleşen kişi: El atmanın önlenmesi davası + ecrimisil (Asliye Hukuk).

• Tahliye/icra sürecinde ortaya çıkan üçüncü kişi: İİK m. 276 — resmi belge yoksa icra kanalıyla derhal tahliye.

• İhaleyle alınan taşınmazdaki işgalci: İİK m. 135/2 — icra dairesinden tahliye talebi.

• Hazine/belediye taşınmazındaki işgalci: 2886 m. 75 — ecrimisil + mülki amir kararıyla idari tahliye.

• Zilyetliğe yeni yapılmış tecavüz (kira ilişkisi yoksa): 3091 — mülki amire başvuru; hızlı ama hak düşürücü sürelere tabi.

Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

• El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları kira ilişkisinden kaynaklanmadığından, kira uyuşmazlıklarındaki dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; ihtiyari arabuluculuk her zaman mümkündür. Uyuşmazlık bir kira ilişkisine dayandırılıyorsa (örneğin sözleşmenin feshi ve tahliye), arabuluculuk şartı yeniden devreye girer.

• Görevli mahkeme: Mülkiyet hakkına dayanan el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında Asliye Hukuk Mahkemesi; İİK m. 276 ve 135 kapsamındaki işlemlerde icra dairesi ve icra mahkemesi; 2886 m. 75 işlemlerine karşı kural olarak idari yargı. Buna karşılık talep, taraflar arasında sona ermiş bir kira ilişkisinden kaynaklanan işgal tazminatı niteliğindeyse görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir; bu ayrımın ölçütleri için Ecrimisil yazımıza bakabilirsiniz.

• Yetkili mahkeme: El atmanın önlenmesi davası taşınmaz üzerindeki ayni hakka dayandığından, HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Buna karşılık ecrimisil, niteliği itibarıyla bir tazminat (şahsi hak) talebi olduğundan tek başına açıldığında bu kesin yetki kuralına tabi değildir; genel yetki kuralları (davalının yerleşim yeri) uygulanır. İki talep birlikte açıldığında dava taşınmazın bulunduğu yerde görülür.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Önce ilişkiyi teşhis edin: ortada devam eden bir kira sözleşmesi varsa tahliye yolları, yoksa el atmanın önlenmesi ve ecrimisil gündemdedir. Yanlış dava türü, ret ve zaman kaybı demektir.

• İşgali belgeleyin: tespit için fotoğraf, tanık, elektrik/su abonelik kayıtları ve gerekirse mahkeme veya noter aracılığıyla delil tespiti yaptırın; ecrimisil hesabı işgal süresinin ispatına dayanır.

• Beş yıllık ecrimisil süresini kaçırmamak için işgali öğrenir öğrenmez harekete geçin; her geçen yıl, talep edilebilecek dönemi geriye doğru daraltır.

• İcra sürecinde taşınmazda üçüncü kişiyle karşılaşırsanız, İİK m. 276'nın hızlı mekanizmasını kullanın; genel mahkemede yeni dava açmak çoğu zaman gereksizdir.

• Tahliye sonrasında teslimi anahtar teslim tutanağıyla belgeleyin.

• Bu alandaki yolların usul kuralları birbirinden çok farklı olduğundan, strateji seçiminde bir avukattan destek almak hak kaybını önler.

Mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin diğer yollar için El Atmanın Önlenmesi Davası ve Ecrimisil yazılarımıza göz atabilirsiniz.