Kira Sözleşmesinde Geçersiz Kayıtlar: Muacceliyet Kaydı ve Ceza Koşulu (TBK m. 346)

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Uygulamada kira sözleşmeleri çoğu zaman kiraya veren tarafından hazırlanır ve kiracı, matbu metni okumadan veya pazarlık şansı bulamadan imzalar. Bu sözleşmelerde sıkça rastlanan iki kayıt vardır: "Bir kira bedeli ödenmezse dönem sonuna kadarki tüm kiralar muaccel olur" (muacceliyet kaydı) ve "Kira geç ödenirse şu kadar ceza ödenir" (ceza koşulu / cezai şart). Türk Borçlar Kanunu m. 346, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu kayıtların her ikisini de kesin olarak geçersiz saymıştır. Bu yazıda m. 346'nın kapsamını, geçersizliğin sonuçlarını, icra takibi ve tahliye davasına yansımalarını ve kira sözleşmelerindeki diğer geçersiz kayıtları ele alıyoruz.

Yasal Dayanak: TBK m. 346 ve Emredici Nitelik

TBK m. 346 iki cümleden oluşur ve her iki cümle de kiracıyı koruyan emredici hükümlerdir:

• Birinci cümle: "Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez." Kiracının borcu, kira bedeli ile kullanıma bağlı yan giderlerden (kapıcı, ortak elektrik/su, aidatın kullanıma bağlı kısmı gibi) ibarettir; bunun dışında bir ödeme öngören her sözleşme kaydı geçersizdir.

• İkinci cümle: "Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir." Kanun koyucu, uygulamada en yaygın iki kaydı ismen sayarak tartışmaya yer bırakmamıştır.

• Hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında madde 1 Temmuz 2020'ye kadar ertelenmişti; erteleme sona erdiğinden bugün tüm konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Ayrıntı için İşyeri Kiralarına Özgü Farklar yazımıza bakabilirsiniz.

• Taraflar aksini kararlaştıramaz; kiracının kaydı bilerek imzalamış, hatta bir süre uygulamış olması geçersizliği ortadan kaldırmaz. Mahkeme ve icra mercii bu geçersizliği resen (kendiliğinden) dikkate alır.

Muacceliyet Kaydı Nedir, Neden Geçersizdir?

Muacceliyet kaydı, bir veya birkaç kira bedelinin ödenmemesi halinde, henüz vadesi gelmemiş dönem sonuna kadarki tüm kiraların bir anda istenebilir hale gelmesini öngören sözleşme hükmüdür ("Bir ay ödenmezse yıllık kira peşinen muaccel olur" gibi).

• Eski dönem – yeni dönem: 6570 sayılı eski kanun döneminde bu kayıtlar Yargıtay uygulamasında geçerli kabul ediliyor ve icra takiplerinde yıllık kira topluca istenebiliyordu. 6098 sayılı TBK'nın 1 Temmuz 2012'de yürürlüğe girmesiyle bu kayıtlar yasaklandı; Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, eski tarihli sözleşmelerde yer alsa bile muacceliyet kaydının artık uygulanamayacağı yönündedir.

• Geçersizliğin niteliği: Kesin hükümsüzlüktür (TBK m. 27). Ancak kısmi geçersizlik söz konusudur: yalnızca muacceliyet kaydı hükümsüz kalır, kira sözleşmesinin geri kalanı geçerliliğini korur. Yargıtay 6. HD'nin 21.03.2013 tarihli, 2013/3027 E. ve 2013/5010 K. sayılı kararında, sözleşmede "kararlaştırılan muacelliyet şartının, kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi gereğince ... geçersiz hâle geldiğinin kabulü gerekir" denilmiştir.

• Pratik sonuç – icra takibi: Kiraya veren, ödenmeyen aylara ek olarak gelecek ayların kirasını da kapsayan takip başlatamaz. Böyle bir icra takibiyle karşılaşan kiracı, vadesi gelmemiş kiralar yönünden ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmelidir; itiraz edilmezse takip o miktar üzerinden kesinleşebilir.

• Pratik sonuç – temerrüt ve tahliye: Temerrüt nedeniyle verilecek otuz günlük ödeme süresi ve tahliye tehdidi, yalnızca vadesi gelmiş (işlemiş) kira ve yan giderler için işletilebilir. Muacceliyet kaydına dayanılarak yıllık kiranın tamamı üzerinden temerrüt oluşturulamaz ve tahliye istenemez.

Ceza Koşulu (Cezai Şart) Nedir, Ne Zaman Geçersizdir?

Ceza koşulu, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde önceden kararlaştırılan bir paranın ödenmesini öngören kayıttır (TBK m. 179 vd.). Genel borçlar hukukunda kural olarak geçerli olan bu kurum, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine önemli ölçüde sınırlanmıştır:

• Kira bedelinin geç ödenmesine bağlanan ceza koşulu kesin olarak geçersizdir. "Geciken her ay için kira bedelinin %10'u ceza ödenir", "geç ödemede aylık kira iki katı olarak tahsil edilir" gibi kayıtlara dayanılarak kiracıdan hiçbir ödeme istenemez.

• Diğer aykırılıklara bağlanan ceza koşulları: Madde metni geç ödemeyi ismen sayar; ancak birinci cümledeki "kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez" kuralı geniş kapsamlıdır ve Yargıtay bu kuralı geç ödemeyle sınırlamamaktadır. Yargıtay 6. HD'nin 14.01.2014 tarihli, 2013/15429 E. ve 2014/192 K. sayılı kararında; kiracının kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması, kiralananı amacı dışında kullanması ve taahhüdünü sözleşme hükümlerine uygun yerine getirmemesi hâllerine bağlanan tazminat kaydı için "Kanun hükmü ile cezai şarta ilişkin sözleşmenin… maddesi geçersiz hâle geldiğinden tazminat (cezai şart) isteminin reddine karar verilmesi gerekir" denilmiştir. Aynı doğrultuda Yargıtay 6. HD'nin 08.04.2013 tarihli, 2012/13856 E. ve 2013/6277 K. sayılı kararı da benzer bir düzenlemeyi m. 346 uyarınca geçersiz saymıştır.

• Sözleşmenin feshine bağlanan tazminat: Yargıtay 3. HD'nin 12.06.2024 tarihli, 2023/3253 E. ve 2024/1954 K. sayılı kararında, "kiracının cari yıl kira bedelini sözleşmenin feshi hâlinde tazminat olarak ödeyeceğine dair sözleşme hükmünün kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında geçersiz olduğu" kabul edilmiştir. Erken tahliye ve fesih hâllerine bağlanan götürü bedeller bu çizgide değerlendirilmektedir.

• Süresinde tahliye etmemeye bağlanan ceza: içtihat ayrılığı var. Bu nokta, yukarıdakilerden farklı olarak yerleşmiş değildir ve ayrılık doktrinde değil, doğrudan yargı kararlarındadır:
• Geçersiz sayan çizgi: Yargıtay 3. HD'nin 07.11.2018 tarihli, 2017/4264 E. ve 2018/11140 K. sayılı kararında, "TBK'nun 346. kiracıyı koruyucu yasa hükmü gereğince sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart hükmünün geçersiz olduğu gözetilerek… cezai şart isteminin reddine karar verilmesi gerekir" denilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 63. HD'nin 05.11.2025 tarihli, 2025/6535 E. ve 2025/461 K. sayılı kararı da tahliye taahhüdüne bağlanan cezai şartı m. 346'ya aykırı bulmuştur.
• Geçerli sayan çizgi: Yargıtay 6. HD'nin 06.10.2015 tarihli, 2014/10074 E. ve 2015/7971 K. sayılı kararında, süresinde tahliye etmemeye bağlanan bedelin "TBK 346. maddesinde düzenlenen kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında olmayıp TBK 182. maddesi gereğince tarafların sözleşme serbestisi gereği kararlaştırdıkları bir cezai şart olup geçerlidir" denilmiştir.
• Cezai şart saymayan çizgi: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD'nin 22.11.2017 tarihli, 2017/1689 E. ve 2017/1734 K. sayılı kararında, teslim edilmeyen her gün için öngörülen bedel "tahliyenin sağlanması için konulan bir şart olup, cezai şart olarak değerlendirilmesi mümkün değildir" gerekçesiyle geçerli kabul edilmiştir.

Pratik sonuç: geç ödeme, amacı dışında kullanma ve fesih hâllerinde ceza koşulunun geçersizliği yerleşmişken, tahliye gecikmesine bağlanan bedelin akıbeti somut kaydın nasıl kurgulandığına göre değişmektedir; bu kayda güvenerek hareket etmek risklidir.

• Gecikme faizinden farkı: Ceza koşulunun geçersizliği, kiraya verenin geç ödeme nedeniyle yasal gecikme faizi talep etmesine engel değildir. Yasak olan, faizi aşan götürü ceza kararlaştırılmasıdır.

• Kiraya veren aleyhine ceza koşulu: M. 346 kiracıyı koruyan tek yönlü bir hükümdür; kiraya verenin yükümlülüklerine (örneğin teslim borcuna) bağlanan ve kiraya veren aleyhine işleyen ceza koşulları bu yasağın kapsamında değildir.

Geçersiz Kayda Rağmen Ödeme Yapıldıysa: İade

Geçersiz muacceliyet kaydına veya ceza koşuluna dayanılarak kiracıdan tahsil edilen paralar, hukuki sebepten yoksun ödemedir ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre (TBK m. 77 vd.) iadesi istenebilir. İade talebi, kiracının geri isteme hakkını öğrendiği tarihten itibaren iki yıl ve her halde ödeme tarihinden itibaren on yıllık zamanaşımına tabidir. Ödemelerin banka kanalıyla ve açıklamalı yapılması, bu tür taleplerde ispatı kolaylaştırır.

Kira Sözleşmesindeki Diğer Geçersiz Kayıtlar

M. 346 tek başına değildir; TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine kayıtları sınırlayan bir koruma bütünü kurar:

• Bağlantılı sözleşme yasağı (m. 340): Sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın başka bir borç üstlenmesine bağlanamaz (örneğin eşya satın alma şartı); bu tür bağlantılı anlaşmalar geçersizdir.

• Depozito sınırı (m. 342): Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz ve bankada vadeli hesapta bloke edilmelidir. Ayrıntı için Kira Sözleşmesinde Depozito yazımıza bakabilirsiniz.

• Kiracı aleyhine değişiklik yasağı (m. 343): Kira sözleşmesinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

• Artış sınırı (m. 344): Yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz; aşan kısım geçersizdir, ancak sözleşme ve artış anlaşması bu sınır içinde ayakta kalır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. HD'nin 14.12.2020 tarihli, 2018/2099 E. ve 2020/2093 K. sayılı kararı bu hükmün niteliğini tereddüde yer bırakmayacak biçimde ortaya koyar: "Türk Borçlar Kanunu'nun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir." Kamu düzenine ilişkin olması, hâkimin sınırı taraflar ileri sürmese bile kendiliğinden gözetmesi anlamına gelir. Güncel oran için Güncel Kira Artış Oranı sayfamıza bakabilirsiniz.

• "Kullanıma elverişli olmasa da kira ödenir" kaydı: Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli hâlde teslim etme ve bulundurma borcu emredicidir; bu borcu bertaraf eden kayıtlar geçersizdir. Yargıtay 3. HD'nin 01.11.2022 tarihli, 2022/2200 E. ve 2022/8401 K. sayılı kararına göre, "taraflarca, kiralanan kullanıma elverişli bir durumda bulunmasa bile kira bedelinin tam olarak ödeneceği yönünde sözleşmeye konulan hükümler, kanunun emredici hükmüne aykırı olduğundan geçersizdir" ve bu hükümler "aynı Kanun'un 27. maddesi uyarınca kesin olarak geçersiz"dir. Ayıplı kiralananda kiracının hakları için Kiralananın Ayıplı Olması yazımıza bakabilirsiniz.

• Sözleşmeyle birlikte alınan tahliye taahhüdü: Kira ilişkisi kurulmadan önce veya sözleşmeyle aynı anda alınan tahliye taahhütleri, serbest iradeye dayanmadığı gerekçesiyle geçersizdir. Yargıtay 6. HD'nin 26.09.1991 tarihli, 1991/10363 E. ve 1991/10927 K. sayılı kararında belirtildiği üzere bu geçersizlik, 04.10.1944 tarih ve 15-20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmiştir. Buna karşılık kira ilişkisi devam ederken verilen taahhütler geçerlidir; ayrıntı için Yazılı Tahliye Taahhüdü yazımıza bakabilirsiniz.

• Dava sebeplerinin sınırlılığı (m. 354): Tahliye sebepleri kanunda sayılanlarla sınırlıdır; sözleşmeyle kiracı aleyhine yeni tahliye sebebi yaratılamaz. Kanuni sebepler için Tahliye Davaları Rehberi'ne bakabilirsiniz.

Bu kayıtların ortak özelliği, geçersizliğin kaydı hazırlayan tarafın iyi niyetinden bağımsız ve kendiliğinden sonuç doğurmasıdır. Sözleşme hazırlarken nelere dikkat edilmesi gerektiği için Kira Sözleşmesi Hazırlama Rehberi'mize göz atabilirsiniz.

Tek Bir Kaydın Değil, Sözleşmenin Tamamının Geçersiz Olduğu Hâller

Yukarıdaki başlıklarda kısmi geçersizlik vardır: sakat olan kayıt düşer, sözleşme ayakta kalır. Ancak bazı hâllerde sakatlık sözleşmenin kendisindedir ve kiracının kullanımı baştan hukuki dayanaktan yoksun kalır. Bu ayrım, kiracı açısından çok daha ağır sonuçlar doğurur.

1. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmaması. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın kiraya verilmesi önemli yönetim işlerinden sayılır. Yargıtay 7. HD'nin 13.06.2023 tarihli, 2023/2961 E. ve 2023/3320 K. sayılı kararına göre, "paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda geçerli bir kira sözleşmesinden bahsedilebilmesi için 4721 sayılı TMK'nın 691 inci maddesi ve 1955 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca sözleşmenin pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak yapılması gerekir." Bu şart sağlanmamışsa "kira sözleşmesinin geçersiz olup davalının taşınmazı kullanımının geçerli bir sebebe dayanmadığı" kabul edilir.

Sonucu ağırdır: Yargıtay 7. HD'nin 12.12.2023 tarihli, 2022/6369 E. ve 2023/6152 K. sayılı kararında, çoğunluk sağlanmadan bir paydaşın "tek taraflı akdettiği kira sözleşmesi geçersiz olmakla davacıyı bağlamayacağı" ve bu nedenle kullanıcının konumunun haksız fiil niteliğinde olduğu belirtilmiştir. Yani kendini kiracı sanan kişi, diğer paydaşlar karşısında haksız işgalci sayılır; kendisinden ecrimisil istenebilir ve el atmanın önlenmesi davasıyla çıkarılabilir. Hisseli bir taşınmazı kiralayacak kiracıların, sözleşmeyi imzalayan paydaşların pay oranlarını tapudan kontrol etmesi bu yüzden şarttır.

2. İmza atamayan veya okuma yazma bilmeyen kiracının sözleşmesi. Uygulamada parmak izi veya mühürle imzalanan sözleşmelerde şekil şartı çoğu kez atlanır. Yargıtay 6. HD'nin 27.11.2012 tarihli, 2012/13651 E. ve 2012/15525 K. sayılı kararına göre, 12.02.1930 tarih ve 28/30 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca "imza atmaya muktedir olmayan veya yazı bilmeyen kişiler tarafından verilen senetlerin yasanın açık hükmü gereği noter veya ihtiyar heyeti ve iki tanık tarafından tasdik edilmesi gerekir; bu usule uyulmaksızın senet hüküm ifade etmez." Bu şekil eksikliği yalnızca sözleşmeyi değil, aynı usulle alınmış tahliye taahhüdünü de etkiler.

Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Muacceliyet kaydına veya ceza koşuluna dayalı alacak, iade ve tahliye uyuşmazlıkları kira ilişkisinden kaynaklandığından, dava öncesinde dava şartı arabuluculuk aşaması zorunludur.

• Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
• İcra takibine itiraz ise takibin yapıldığı icra dairesine, yedi günlük süre içinde yapılır.

Geçersizliğe yalnızca yargı karar verir. Bir idarenin, taraf olduğu veya kendisine sunulan bir kira sözleşmesini "geçersiz" sayarak işlem tesis etmesi mümkün değildir. Danıştay 2. Dairesi'nin 14.02.2023 tarihli, 2023/159 E. ve 2023/332 K. sayılı kararında, "meri mevzuatımız uyarınca kira sözleşmesinin geçerliliğini inceleme ve geçersizliğine karar verme yetkisinin yargıya ait bulunduğu" ve "davalı idarenin anılan iddiaları inceleme ve sözleşmenin geçersizliğine hükmetme yetkisinin bulunmadığı" belirtilmiştir.

İmzaya itiraz edilirse inceleme nasıl yapılır? Sözleşmedeki imzanın sahteliği ileri sürüldüğünde göz kararı bir değerlendirme yeterli değildir. Yargıtay 3. HD'nin 01.03.2017 tarihli, 2017/1666 E. ve 2017/2252 K. sayılı kararına göre, imza veya yazının atfedildiği kişiye ait olup olmadığına ilişkin bilirkişi incelemesinin "grafolojik ve grafometrik yöntemlerle yapılması ... şarttır." Bu yöntemlere dayanmayan raporlar hükme esas alınamaz.

Bekletici sorun. Kira sözleşmesinin geçerliliği başka bir davanın sonucuna bağlıysa (örneğin tapu iptali veya paydaşlık uyuşmazlığı derdestse), Yargıtay 6. HD'nin 09.10.2013 tarihli, 2013/3536 E. ve 2013/13808 K. sayılı kararı uyarınca HMK m. 165 gereğince o davanın sonucu beklenir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kiracıysanız, sözleşmenizdeki muacceliyet ve ceza kayıtlarından çekinerek hak kaybına uğramayın; bu kayıtlar geçersizdir ve size karşı ileri sürülemez. Ancak işlemiş kira borcunuzu ödemeyi ihmal etmeyin — geçersiz kayıt, temerrüt ve tahliye riskini ortadan kaldırmaz.

• Yıllık kiranın tamamını isteyen ihtarname veya ödeme emri aldığınızda süreleri (icra takibinde yedi günlük itiraz süresi) kaçırmadan hukuki yardım alın.

• Kiraya verenseniz, sözleşmeye muacceliyet kaydı veya ceza koşulu koymak size hiçbir güvence sağlamaz; bunun yerine depozito (üç aylık sınır içinde) ve kefillik (geçerlilik şartlarına uyarak) gibi hukuken geçerli güvence araçlarını kullanın.

• Ödemelerinizi banka kanalıyla ve "kira bedeli" açıklamasıyla yapın; geçersiz kayda dayalı tahsilatların iadesinde ispat kolaylığı sağlar.

• Matbu sözleşme metinlerine güvenmeyin; sözleşme kurulmadan önce kayıtların güncel TBK'ya uygunluğunu bir avukata inceletin.

Kira ilişkisinin genel işleyişi için Kira Hukuku Rehberi'mize göz atabilirsiniz.