Kira Tespit Davası: Kira Bedeli Nasıl Yeniden Belirlenir?

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Kira Hukuku Rehberi sayfamızda kira artışı bahsinde kısaca değindiğimiz kira tespit davası, özellikle uzun süredir devam eden ve kira bedeli piyasa rayicinin gerisinde kalmış kira ilişkilerinde en sık başvurulan hukuki yollardan biridir. Kiracının kira artışına razı olmadığı, ancak kiraya verenin de kanuni sınırın (TÜFE) üzerinde bir artış talep ettiği durumlarda taraflar çoğu zaman bu davada karşı karşıya gelir.

Bu yazıda kira tespit davasının hangi hallerde açılabildiğini, kira bedelinin nasıl belirlendiğini, dava açma süresini ve sıkça karıştırılan kira uyarlama davasından farkını ele alıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. ve 345. maddelerinde düzenlenmiş; taraflar arasındaki kira bedelinin, kanunda öngörülen ölçütler çerçevesinde mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini amaçlayan bir davadır. Adı "tespit" olmakla birlikte, nitelik itibarıyla inşai (yenilik doğurucu) bir davadır — mahkeme, mevcut bir hakkın varlığını saptamakla yetinmez; yeni kira dönemi için geçerli olacak kira bedelini bizzat belirleyerek taraflar arasındaki hukuki durumu değiştirir.

Bu dava yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir; tarla, arsa, taşıt veya diğer taşınır mallara ilişkin kira ilişkilerinde TBK m. 344 ve 345 uygulanmaz.

Kira tespit davası kural olarak kiraya veren tarafından, kanuni sınırın üzerinde bir artış sağlamak amacıyla açılsa da, kiracının da (örneğin sözleşmedeki artış oranına itiraz ederek veya beş yıllık dönem sonunda emsal kira bedelinin daha düşük olduğunu ileri sürerek) bu davayı açması mümkündür.

Kira Bedeli Hangi Ölçütlere Göre Belirlenir?

TBK m. 344, kira bedelinin belirlenmesinde üç farklı ihtimali düzenler:

• Sözleşmede bir artış oranı kararlaştırılmışsa: Bu oran, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamaz; aşan kısım geçersizdir. Bu oranın nasıl belirlendiğini Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? sayfamızda ele alıyor, yeni bedeli Kira Artışı Hesaplama aracıyla hesaplayabiliyorsunuz. Sözleşmede geçerli bir artış oranı varsa, taraflar arasında bu konuda ayrıca bir tespit davasına gerek kalmadan artış uygulanır — ancak kiraya veren TÜFE'nin üzerinde bir artış talep ederse, kiracı bu talebe karşı tespit davası açabilir.

• Sözleşmede artış oranı hiç belirtilmemişse: Taraflar anlaşamazsa, yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, yine TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu da göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu ihtimalde beş yıllık sürenin dolması beklenmez; her kira dönemi sonunda dava açılabilir.

• Kira ilişkisi beş yıldan uzun süredir devam ediyorsa veya beş yıldan sonra yenilenmişse: Taraflar arasında bir artış anlaşması bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, hâkim; TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlı kalmaksızın, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Uygulamada bu ihtimalde TÜFE'nin üzerinde, piyasa rayicine yakın bir artışa hükmedilmesi mümkündür.

Mahkeme, emsal kira bedellerini değerlendirirken uygulamada "hakkaniyet indirimi" (eski kiracı indirimi) adı verilen bir indirim uygular: taşınmaz o an boş olsaydı piyasada alacağı kira ile, halihazırda oturmakta olan bir kiracıdan istenebilecek kira bedeli arasında fark gözetilir; zira kiracının taşınmazı tanıması, düzenli ödeme geçmişi gibi hususlar kiraya veren açısından bir güvence oluşturur.

Bu indirim hâkimin takdirine bırakılmış bir incelik değil, uygulanması gereken bir adımdır ve oranı bellidir: Yargıtay 3. HD'nin 29.03.2018 tarihli, 2017/7525 E. ve 2018/3208 K. sayılı kararına göre rayiç bedelden "davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-%20 arasında uygun bir indirim yapılmalı"dır. Aynı Dairenin 13.01.2026 tarihli, 2025/3054 E. ve 2026/57 K. sayılı kararı, %10 oranında yapılan indirimi yerinde bulmuştur.

İndirimin bir de alt sınırı vardır; bu sınır kiraya vereni korur. Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. HD'nin 22.05.2026 tarihli, 2026/117 E. ve 2026/1187 K. sayılı kararına göre bedel, "en son ödenen aylık kira bedeline TÜFE endeksi uygulanarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde" tespit edilir. Yani beş yıl dolduğu için hakkaniyet denetimine geçilmesi, sonucun endeksle bulunacak tutarın altına inebileceği anlamına gelmez: hakkaniyet indirimi, endeksli bedel ile rayiç bedel arasındaki aralıkta işler.

Emsal Kira Nasıl Araştırılır? Bilirkişi Raporunda Aranan Ölçütler

Beş yıl dolduktan sonra açılan davanın sonucunu pratikte bilirkişi raporu belirler; bu nedenle raporun nasıl hazırlanması gerektiği, kanun metninden çok içtihatla şekillenmiş ayrı bir konudur. Yargıtay'ın 18.11.1964 tarihli, 1964/2 E. ve 1964/4 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanan ve bölge adliye mahkemelerince istikrarla uygulanan yönteme göre (Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 22.10.2025 tarihli, 2025/925 E. ve 2025/385 K. sayılı kararı; Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. HD'nin 2026/117 E. sayılı kararı):

• Tarafların emsal kira sözleşmeleri, aslı veya onaylı örneği olarak dosyaya alınmalıdır.
• Bilirkişi, dava konusu taşınmazı ve taraf emsallerini tek tek yerinde görüp incelemelidir; dosya üzerinden yapılan değerlendirme yeterli değildir.
• Emsaller, dava konusu yerle konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süresi gibi bedele etki eden tüm nitelikleri bakımından ayrı ayrı karşılaştırılmalıdır.
• Bir emsalin niçin uygun olduğu ya da olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.
• Bu karşılaştırma sonucunda taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel bulunur; hakkaniyet indirimi bu bedele uygulanır.

Bu ölçütleri karşılamayan rapor hükme esas alınamaz. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. HD'nin 07.01.2026 tarihli, 2024/1566 E. ve 2026/82 K. sayılı kararı, ağırlıklı olarak internet ilanlarına dayanan bir bilirkişi raporunu, "tespit edilen kira bedelinin hangi somut kriterler esas alınarak belirlendiğinin anlaşılamadığı" gerekçesiyle "eksik, denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli" görmemiştir.

Pratik sonucu şudur: iddianızı emsale dayandırıyorsanız ilan çıktısı toplamak yerine imzalı emsal kira sözleşmeleri temin edin. Karşı taraftaysanız ve rapor yalnızca ilanlara dayanıyorsa, emsallerin yerinde incelenmediğini ve karşılaştırmanın somut gerekçeye bağlanmadığını belirterek ek rapor ya da yeni bilirkişi incelemesi isteyin — bu itiraz, uygulamada en çok sonuç veren itirazlardan biridir.

Beş Yıllık Süre Şartı Nasıl Hesaplanır?

TBK m. 344/3'teki beş yıllık süre, kira tespit davasının en çok karıştırılan ve hak kaybına yol açan unsurlarından biridir. Bu nedenle ayrıca açıklığa kavuşturmakta fayda var:

• Süre, kira ilişkisinin fiilen başladığı tarihten itibaren hesaplanır — sözleşmenin en son kaç yıl için düzenlendiği değil, kira ilişkisinin kesintisiz olarak ne kadar süredir devam ettiği belirleyicidir. Örneğin 1 yıllık yapılıp her yıl kendiliğinden yenilenen bir sözleşmede, beşinci yılın sonunda bu şart gerçekleşmiş sayılır; sözleşmenin "1 yıllık" olması bu sonucu değiştirmez.

• Sürenin işleyişi: "4+1" kuralı. Yargıtay 3. HD'nin 31.10.2018 tarihli, 2017/3830 E. ve 2018/10863 K. sayılı kararına göre ilk yıl sözleşme hükümleri uygulanır, uzayan dört yılda TBK m. 344/1 uyarınca endeks sınırını aşmayan artış yapılır; hak ve nesafet (hakkaniyet) denetimi ancak altıncı kira yılı bakımından gündeme gelir. Bu ayrım pratikte sık atlanır: "beş yıl doldu" demek, geçmiş dönemler için geriye dönük bir düzeltme değil, yeni dönemin bedelinin serbestçe belirlenebilmesi demektir.

• Aynı kiracıyla yeni bir sözleşme imzalanması, beş yıllık süreyi sıfırlamaz. Taraflar, mevcut kira ilişkisini sona erdirip görünüşte bağımsız yeni bir sözleşme imzalasalar bile — sözleşme metninde "yeni sözleşme" ibaresi geçse dahi — Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre kira ilişkisinin fiilen kesintisiz sürdüğü hallerde süre, ilk sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır. Yargıtay 3. HD'nin 08.11.2018 tarihli, 2017/5411 E. ve 2018/11236 K. sayılı kararında, yenileme sözleşmesindeki kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenileme sözleşmesinin imzalanmasından itibaren beş yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen sürenin gözetileceği açıkça vurgulanmıştır. Bu kuralın amacı, kiraya verenin yalnızca kağıt üzerinde yeni bir sözleşme düzenleyerek beş yıllık süreyi baştan başlatmasını ve kiracıyı kanunun koruyucu hükmünden mahrum bırakmasını engellemektir.

• Taşınmazın el değiştirmesi de süreyi sıfırlamaz. Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesine halef olduğundan (Yargıtay 6. HD'nin 28.04.2014 tarihli, 2013/10330 E. ve 2014/5332 K. sayılı kararı — yeni malik davayı "kiraya veren eski malikin halefi sıfatıyla" açar), beş yıllık sürenin hesabında önceki malik döneminde geçen süre de dikkate alınır. Ancak bu süre içinde zaten bir kira tespit davası açılıp karara bağlanmışsa, yeni beş yıllık dönem o kararın verildiği tarihten itibaren yeniden işlemeye başlar.

• Buna karşılık, kiracının değişmesi (taşınmazın yeni bir kiracıya kiralanması) kira ilişkisini hukuken sona erdirip yeni bir ilişki başlattığından, bu durumda süre yeni kiracıyla kurulan sözleşmenin başlangıcından itibaren yeniden işlemeye başlar.

Davanın Her Zaman Açılabilmesi ve Hukuki Yarar

TBK m. 345/1 açıktır: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir." Yani davanın açılması, beş yıllık sürenin dolmasına veya önceden ihtarname gönderilmiş olmasına bağlı değildir. Beş yıllık süre, davanın açılabilirliğini değil, hâkimin TÜFE tavanıyla bağlı olup olmayacağını belirler; aşağıda ele alınan 30 günlük kural ise kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını etkiler.

İhtarnamenin dava şartı olmadığı yeni bir kabul de değildir: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Genel Kurulu'nun 21.11.1966 tarihli, 1966/19 E. ve 1966/10 K. sayılı kararı, kira parasının tespitine ilişkin davanın görülebilmesi için davadan önce kiracıya ihtar yapılmasının gerekmediğine hükmetmiştir. Sözleşmede artış iradesini yansıtan bir hüküm bulunuyorsa, kiraya veren zaten ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o dönem içinde dava açabilir (Yargıtay 6. HD'nin 28.04.2014 tarihli, 2013/10330 E. ve 2014/5332 K. sayılı kararı). İhtarnamenin işlevi davayı mümkün kılmak değil, kararın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağını güvenceye almaktır.

Bununla birlikte, her davada olduğu gibi burada da davacının hukuki yararının bulunması gerekir; bu, TBK m. 345'ten değil, HMK m. 114'teki genel dava şartlarından kaynaklanır. Mahkeme hukuki yararın varlığını resen değerlendirir. Örneğin kira sözleşmesinde zaten TÜFE sınırında bir artış öngörülmüşse ve kiraya veren bunun ötesinde bir talepte bulunmuyorsa, ayrıca bir tespit davası açmasında hukuki yarar bulunmayabilir.

Kararın Hangi Dönemden İtibaren Geçerli Olacağı

TBK m. 345/2 ve 345/3, davanın zamanlaması bakımından özel ve dikkat edilmesi gereken bir düzenleme içerir:

• Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

• Dava bu süre içinde açılmamış olsa dahi, kiraya veren yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı olarak kira bedelinin artırılacağını bildirmişse ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılırsa, mahkemece belirlenecek bedel yine yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

• Sözleşmede, yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm zaten varsa, bu hüküm kiracıyı önceden haberdar ettiğinden, dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve tespit edilen bedel yine dönemin başından itibaren uygulanır (m. 345/3).

• Bu koşullardan hiçbiri sağlanmadan, süresi geçtikten sonra açılan bir davada mahkemece belirlenen bedel, o kira dönemi için değil, ancak sonraki dönem için geçerli olur.

Bu düzen, Yargıtay 3. HD'nin 27.06.2019 tarihli, 2017/8651 E. ve 2019/5865 K. sayılı kararında da aynen ifade edilmiştir: dava "yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde" belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Dava dilekçesinde hangi kira dönemine ilişkin tespit istendiğinin açıkça belirtilmesi önemlidir; aksi halde mahkeme belirsizlik nedeniyle ek inceleme yapabilir veya tespiti bir sonraki döneme ilişkin değerlendirebilir.

Talep edilen bedeli baştan doğru belirleyin: hâkim talebinizle bağlıdır. HMK m. 26 uyarınca hâkim, tarafların talep sonucuyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Yargıtay 3. HD'nin 17.11.2021 tarihli, 2021/7682 E. ve 2021/11595 K. sayılı kararında, bilirkişice hesaplanan bedel hakkaniyet indirimi yapıldıktan sonra dahi talep edilen miktarın üzerinde çıksa bile talepten fazlasına hükmedilemeyeceği vurgulanmıştır. Dilekçeye yazılan rakam davanın tavanıdır: düşük yazılan bir talep, emsal araştırması ne kadar yüksek bir bedel ortaya çıkarırsa çıkarsın kazanılabilecek tutarı sınırlar.

Talebin yargılama sırasında artırılıp artırılamayacağı ise 2026'da değişen bir usul kuralı nedeniyle tartışmalı hâle gelmiştir. 16.07.2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanun'la HMK m. 109'a eklenen 4. fıkra, alacağın yalnızca bir kısmının dava edildiği hâllerde talebin, iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın ve bir defaya mahsus olmak üzere tahkikatın sonuna kadar artırılmasına imkân tanımaktadır. Kira tespit davası bir alacak davası değil inşai (yenilik doğurucu) bir dava olduğundan, bu imkânın burada da işleyip işlemeyeceği henüz yerleşmiş değildir. Güvenli yol değişmemiştir: talebi baştan, emsal araştırmasının ortaya çıkarabileceği bedeli karşılayacak biçimde belirlemek gerekir.

Dava Öncesi Zorunlu Adım: Arabuluculuk

Kira Hukuku Rehberi'mizde belirttiğimiz gibi, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğa başvurmak zorunludur; kira tespit davaları da bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden reddine yol açar.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır: TBK m. 345'teki 30 günlük süre kuralı, arabuluculuk sürecinin ne zaman tamamlandığından bağımsız işler. Yani kiraya veren, yeni döneme 30 günden fazla süre kala yazılı bildirim (ihtarname) göndermişse, arabuluculuk başvurusu yeni dönem başladıktan sonra yapılmış olsa dahi, ihtarname süresinde çekildiği için etkisini korur. Buna karşılık, hiç ihtarname gönderilmeyip yalnızca arabuluculuk başvurusuna dayanılıyorsa ve bu başvuru da süresinde yapılmamışsa, dava o kira dönemi için sonuç doğurmaz.

Arabuluculuğu erken başlatmakta bir sakınca yoktur: sözleşmede artış şartı bulunduğu için dava hakkı henüz doğmamış olsa dahi arabulucuya başvurulmasına engel bulunmadığı kabul edilmektedir (Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. HD'nin 22.05.2026 tarihli, 2026/117 E. ve 2026/1187 K. sayılı kararı). Arabuluculuk süreci haftalar aldığından, bu imkân yeni döneme yetişmek isteyen kiraya veren için belirleyici olabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira tespit davaları da diğer kira davaları gibi basit yargılama usulüne tabidir. Davanızı Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunacağınız bir dilekçeyle açarsınız; doldurulabilir bir taslak için örnek kira tespit dava dilekçemize bakabilirsiniz.

Davanın açılış maliyetini (harç, gider avansı) dava masrafı hesaplama aracımızla önceden hesaplayabilirsiniz.

Kira Tespit Davası, Tahliye Sebebi Midir?

Hayır. Kira tespit davası açılması veya kiracının artışı kabul etmemesi, tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz. Dava süresince kiracı, itiraz ettiği yeni miktarı değil, bir önceki dönemde ödediği bedeli ödemeye devam edebilir. Ancak yargılama sürecinde kira bedelinin hiç ödenmemesi, ayrı bir hukuki zeminde temerrüt veya iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasına konu olabilir. Kiraya veren dilerse kira tespit davasıyla birlikte ayrı bir tahliye davası da açabilir; bu iki dava birbirinden bağımsızdır.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Karıştırılmamalı

Uygulamada sıkça karıştırılan bir diğer konu, kira tespit davasının kira uyarlama davasından farkıdır:

• Kira tespit davası (TBK m. 344-345): Kira bedelinin, yukarıda anlatılan TÜFE ve emsal kira ölçütlerine göre yeni dönem için yeniden belirlenmesini amaçlar; olağan bir mekanizmadır.

• Kira uyarlama davası (TBK m. 138): Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan öngörülemeyen ve olağanüstü bir gelişme (örneğin ani kur şoku, deprem, pandemi gibi) nedeniyle edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde kiracı veya kiraya veren aleyhine bozulması hâlinde gündeme gelir; istisnai ve daha ağır ispat şartlarına tabi bir kurumdur.

Bu iki dava farklı hukuki dayanaklara sahiptir ve şartları birbirinden bağımsız değerlendirilir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kiraya verenseniz, TÜFE sınırının üzerinde bir artış hedefliyorsanız beş yıllık sürenin dolup dolmadığını mutlaka kontrol edin; bu süre dolmadan açılan davalarda hâkim TÜFE sınırıyla bağlıdır.

• Beş yıllık süreyi hesaplarken kira ilişkisinin fiilen başladığı tarihi esas alın; aynı kiracıyla ara dönemde yeni bir sözleşme imzalanmış olması bu süreyi sıfırlamaz.

• Yeni kira dönemine en az 30 gün kala kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) göndermeyi ihmal etmeyin; bu, kararın dönem başına etkili olması bakımından belirleyicidir.

• Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasını atlamayın; ancak ihtarname süresini arabuluculuk başvuru tarihiyle karıştırmayın — bu iki süre farklı işler.

• Kiracıysanız, talep edilen artışın hem oransal hem usul (süre) bakımından kanuna uygun olup olmadığını değerlendirin; süresi geçirilmiş bir talep o dönem için bağlayıcı olmayabilir.

• Dava dilekçesinde talep edilen kira bedelini ve ilgili kira dönemini net biçimde belirtin; hâkim talebinizden fazlasına hükmedemez ve talebin sonradan artırılabilirliği tartışmalıdır. Sürecin ilk taslağını hazırlarken örnek kira tespit dava dilekçemizden yararlanabilirsiniz.

• Emsal delilini baştan doğru toplayın: internet ilanı değil, imzalı emsal kira sözleşmesi toplayın; bilirkişi raporu emsalleri yerinde incelemeden hazırlanmışsa itiraz edip ek rapor isteyin. Beş yıl sonrası davaların kaderini çoğu zaman bu belirler.

• Sürecin süre hesapları ve emsal kira delilleri bakımından teknik olması nedeniyle, dava açmadan önce bir avukattan destek almak hak kaybını önler.