Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi: Bakım Karşılığı Mal Devri, Şekil Şartı ve Mirasçıların Hakları

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Yaşlı bir kimsenin, kendisine bakacak olan kişiye evini veya arazisini devretmesi uygulamada çok sık karşılaşılan bir durumdur. Bu işlemin hukuki adı ölünceye kadar bakma sözleşmesidir ve Türk Borçlar Kanunu'nun 611–619. maddelerinde düzenlenmiştir. Sözleşme, hem bir borçlar hukuku sözleşmesi hem de sonuçları itibarıyla bir miras hukuku işlemidir; bu nedenle mirasçılar arasında en çok uyuşmazlık doğuran işlemlerden biridir. Bu yazıda sözleşmenin geçerlilik şartlarını, tarafların borçlarını, sona erme hâllerini ve mirasçıların açabileceği tapu iptali, muvazaa ve tenkis davalarını ele alıyoruz.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?

TBK m. 611 uyarınca ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir.

Sözleşmenin ayırt edici özellikleri:

• Tam iki tarafa borç yükler ve ivazlıdır. Bakım borçlusu bir edim (bakım) üstlendiği için, bu bir bağış değildir. Bu nokta, ileride açılacak tenkis ve muvazaa davalarının kaderini belirler.
• Talih ve tesadüfe bağlıdır (aleatuar). Bakım alacaklısının sözleşmeden bir ay sonra da yirmi yıl sonra da ölmesi mümkündür. Bakımın kısa sürmüş olması tek başına sözleşmeyi geçersiz kılmaz.
• Sürekli borç ilişkisi doğurur. Bakım borcu kural olarak bakım borçlusunun şahsen ifa etmesi gereken bir borç olmakla birlikte, borçlunun ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; borç mirasçılarına intikal eder (aşağıda ayrı başlıkta açıklanmıştır).
• Devredilen malvarlığı taşınmaz olabileceği gibi araç, para, alacak veya işletme de olabilir.

Geçerlilik Şartı: Resmî Şekil (TBK m. 612)

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atanmasını içermese bile, miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Miras sözleşmesi ise TMK m. 545 uyarınca resmî vasiyetname şeklinde düzenlenir. Buna göre sözleşme:

• Noter, sulh hâkimi veya kanunla yetkilendirilmiş memur önünde,
• İki tanığın katılımıyla,
• Tarafların arzularını resmî memura bildirmesi ve düzenlenen metni imzalamasıyla

yapılmalıdır. Taşınmaz devri içeren ölünceye kadar bakma sözleşmelerini, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 10.12.1952 tarihli, 1952/4 E. – 1952/5 K. sayılı kararı uyarınca tapu müdürlükleri de düzenleyebilir.

Bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzdür; adi yazılı belgeyle, el yazısıyla veya sözlü olarak yapılan "bana bakarsan evi sana veririm" anlaşmaları hukuken hiçbir sonuç doğurmaz. Tek istisna, sözleşmenin Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmasıdır; bu hâlde yazılı şekil yeterlidir.

Noterde mi, tapuda mı yapmalı? İkisi de geçerlidir, ancak pratik farkı önemlidir:

• Tapu müdürlüğünde düzenlenirse, resmî senedin imzalanmasıyla mülkiyet aynı anda bakım borçlusuna geçer.
• Noter veya sulh hâkimi önünde düzenlenirse, mülkiyetin geçmesi için tarafların ayrıca tapu müdürlüğüne başvurup tescil yaptırması gerekir. Bakım alacaklısı bu başvurudan kaçınırsa, bakım borçlusunun tapu iptali ve tescil davası açması gerekir.

Tarafların Borçları (TBK m. 614)

Sözleşmenin kurulmasıyla bakım alacaklısı, bakım borçlusunun aile topluluğuna katılmış sayılır. Bakım borçlusu, aldığı malların değerine ve bakım alacaklısının daha önce sahip olduğu sosyal duruma göre hakkaniyetin gerektirdiği edimleri yerine getirmekle yükümlüdür. Bunlar özellikle:

• Uygun gıda ve konut sağlamak,
• Giyim, ısınma, temizlik gibi günlük ihtiyaçları karşılamak,
• Hastalığında gerekli özenle bakmak ve tedavi ettirmek,
• Alacaklının manevi ihtiyaçlarını gözetmek, onu yalnız bırakmamaktır.

Bakım alacaklısının borcu ise kararlaştırılan malvarlığı değerlerini devretmektir. Devrin sözleşme anında yapılması zorunlu değildir; tarafların, devrin bakım alacaklısının ölümünden sonra gerçekleşeceğini kararlaştırması da mümkündür.

Bakım Alacaklısının Güvencesi: Yasal İpotek (TBK m. 613)

Bakım borçlusuna bir taşınmazını devretmiş olan bakım alacaklısı, haklarını güvence altına almak üzere, o taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir. Uygulamada en sık yapılan hata, tapuyu devreden yaşlı kişinin bu ipoteği tesis ettirmemesi ve bakım borçlusunun taşınmazı üçüncü kişiye satması hâlinde korumasız kalmasıdır. Devir işlemiyle aynı anda yasal ipoteğin tapuya tescil ettirilmesi, alacaklının en güçlü güvencesidir. Ayrıca taşınmaz üzerine intifa hakkı veya oturma (sükna) hakkı tanınması da yaygın ve etkili bir korumadır.

Sözleşme Nasıl Sona Erer?

• Bakım alacaklısının ölümü: Sözleşme amacına ulaşarak kendiliğinden sona erer. Bakım kısa sürmüş olsa dahi mirasçılar, salt bu nedenle taşınmazın iadesini isteyemez.
• Önel vererek fesih (TBK m. 616): Tarafların edimleri arasında önemli ölçüde oransızlık bulunur ve fazla alan taraf kendisine bağışta bulunma amacı güdüldüğünü ispat edemezse, diğer taraf altı ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi her zaman feshedebilir.
• Önelsiz fesih (TBK m. 617): Sözleşmeden doğan borçlara aykırı davranılması yüzünden birlikte yaşam çekilmez hâle gelir veya sözleşmenin devamı imkânsızlaşır ya da aşırı güçleşirse, taraflardan her biri sözleşmeyi derhâl feshedebilir. Hâkim, feshe karar vermek yerine, tarafların aile topluluğu içinde yaşamalarına son vererek bakım alacaklısına ömür boyu gelir de bağlayabilir. Kanun iadeyi karşılıklı değil tek yönlü düzenler: sözleşme bu sebeple feshedilirse kusurlu taraf aldığı şeyi geri verir ve kusursuz tarafa, bu yüzden uğradığı zarara karşılık uygun bir tazminat öder. Uygulamada bakım borcunu yerine getirmeyen borçlu kusurlu taraf olduğundan, geri verilecek olan devredilen taşınmazdır.
• Bakım borçlusunun ölümü (TBK m. 618): Sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; bakma ve gözetme borcu bakım borçlusunun mirasçılarına geçer. Bakım alacaklısı dilerse, ölüm tarihinden itibaren bir yıl içinde sözleşmenin feshini isteyebilir. Ayrıntısı için aşağıdaki başlığa bakınız.
• Devredilemezlik (TBK m. 619): Bakım alacaklısı, sözleşmeden doğan hakkını başkasına devredemez.

Bakım Borçlusu Bakım Alacaklısından Önce Ölürse Ne Olur? (TBK m. 618)

Uygulamada en sık yanlış bilinen nokta budur. Bakım borcu şahsen ifa edilmesi gereken bir borç olsa da, bakım borçlusunun ölümü sözleşmeyi sona erdirmez; sözleşme ayakta kalır ve bakma ile görüp gözetme borcu bakım borçlusunun mirasçılarına intikal eder. Yargıtay'ın yerleşik uygulaması bu yöndedir: bakım alacaklısının ölümü sözleşmenin sona ermesini gerektirdiği hâlde, bakım borçlusunun ölümüyle sözleşme son bulmaz (Yargıtay 3. HD'nin 06.10.2025 tarihli, 2025/1118 E. ve 2025/4559 K. sayılı kararı; Yargıtay 7. HD'nin 18.04.2024 tarihli, 2024/1518 E. ve 2024/2103 K. sayılı kararı).

Fesih hakkı ve bir yıllık hak düşürücü süre. Kanun koyucu, bakım alacaklısını isteği dışında borçlunun mirasçılarıyla birlikte yaşamaya zorlamamak için ona bir fesih hakkı tanımıştır. Bu hak, ölüm tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süreye tabidir (TBK m. 618; 818 sayılı BK m. 518; Yargıtay 7. HD'nin 13.01.2025 tarihli, 2024/1749 E. ve 2025/236 K. sayılı kararı). Süre kaçırılırsa dava esasa girilmeden reddedilir; nitekim bakım borçlusunun 25.09.2013'te öldüğü, davanın ise 23.10.2015'te açıldığı bir olayda, bir yıl içinde dava açılmadığı gerekçesiyle o borçlunun payı yönünden davanın reddi doğru bulunmuştur (Yargıtay 1. HD'nin 09.03.2021 tarihli, 2019/980 E. ve 2021/1327 K. sayılı kararı).

Fesih hâlinde taşınmaz aynen geri alınamaz. Bu, konunun en kritik ve en çok karıştırılan yönüdür. Bakım alacaklısı ölüm nedeniyle sözleşmeyi feshetse dahi, bakım borçlusuna devrettiği malı aynen mirasçılardan geri isteyemez; tapu iptali ve tescil isteyemez. Talep edebileceği tek şey, TBK m. 618'de açıkça belirtildiği üzere borçlunun iflası hâlinde iflas masasından isteyebileceği miktara eşit bir paradır. Bu ilke, 05.06.1957 tarihli ve 25/22 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da vurgulanmış ve uygulama bu yönde kararlılık kazanmıştır (Yargıtay 3. HD'nin 06.10.2025 tarihli, 2025/1118 E. ve 2025/4559 K. sayılı kararı; Yargıtay 7. HD'nin 18.12.2023 tarihli, 2022/6029 E. ve 2023/6348 K. sayılı kararı). Ödenecek tutar, sözleşmenin ve somut olayın özelliklerine göre bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Fesih geriye etkili değildir. Sözleşmenin feshi, o zamana kadar doğmuş sonuçları ortadan kaldırmaz; ölünceye kadar bakma sözleşmesinin o tarihe kadar meydana getirdiği hükümleri muhafaza edeceği, yerleşik Yargıtay içtihatlarında ve bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir (Yargıtay 7. HD'nin 18.12.2023 tarihli, 2022/6029 E. ve 2023/6348 K. sayılı kararı).

Birden fazla bakım borçlusu varsa. Bakım borçlularından biri ölür, diğeri bakıma devam ederse sözleşme geçerliliğini korur ve edimini yerine getiren borçlu lehine tescile karar verilir (Yargıtay 14. HD'nin 19.10.2015 tarihli, 2015/10740 E. ve 2015/9169 K. sayılı kararı). Yukarıdaki 1. HD kararında da fesih, yalnızca ölen borçlunun payı yönünden değerlendirilmiştir.

Borçlunun mirasçıları ne isteyebilir? Bakım borçlusu ölmeden önce bakım ve gözetme borcunu yerine getirmişse, ölünceye kadar bakma sözleşmesi taraflarına kişisel hak sağladığından, tapu iptali ve tescil davasını bakım borçlusu ya da onun külli halefleri (mirasçıları), bakım alacaklısının mirasçılarına karşı açabilir (Yargıtay 7. HD'nin 11.04.2022 tarihli, 2021/8051 E. ve 2022/2687 K. sayılı kararı; Yargıtay 14. HD'nin 20.05.2021 tarihli, 2021/1527 E. ve 2021/3368 K. sayılı kararı). Yani devir henüz tapuda yapılmamışsa, borçlunun ölmüş olması mirasçılarının tescil talebini engellemez.

Mirasçılar Ne Yapabilir? Tapu İptali ve Tescil Davaları

Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle yapılan devirler, murisin ölümünden sonra diğer mirasçılar tarafından sıklıkla dava konusu edilir. Başlıca dayanaklar şunlardır:

1. Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)

Muris, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda "ölünceye kadar bakma" görünümü altında devretmişse, sözleşme muvazaa nedeniyle geçersizdir ve saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir. Yargıtay 1. HD'nin yerleşik uygulamasına göre muvazaa değerlendirmesinde şu ölçütler birlikte incelenir:

• Sözleşme tarihinde murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu,
• Aile koşulları ve mirasçılarla ilişkileri, bakımı fiilen kimin üstlendiği,
• Murisin elindeki malvarlığının miktarı ve devredilen malın tüm malvarlığına oranı — devrin makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı. Muris, gerekmediği hâlde tüm malvarlığını ya da büyük bir kısmını bakım sözleşmesi gereği devretmişse bu husus, diğer delillerle birlikte değerlendirilmek suretiyle muvazaanın göstergesi kabul edilebilir (Yargıtay 7. HD'nin 17.10.2025 tarihli, 2025/2512 E. ve 2025/4389 K. sayılı kararı),
• Tarafların ekonomik ve sosyal durumu, yöresel örf ve âdet.

Önemli bir ayrıntı: Yargıtay'a göre sözleşmenin kurulduğu tarihte bakım alacaklısının özel bakım ihtiyacı içinde bulunması zorunlu değildir. Bu ihtiyacın sonradan doğması veya bakımın çok kısa sürmüş olması da tek başına sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Muvazaa iddiası her zaman ileri sürülebilir, hak düşürücü süreye tabi değildir ve tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir. Ayrıntılar için Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) yazımıza bakabilirsiniz.

2. Tenkis davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ivazlı bir sözleşme olduğundan kural olarak tenkise tabi değildir. Ancak edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve muris bu farkı bağışlama kastıyla kabullenmişse, işlem karma bağışlama niteliği kazanır; bağış sayılan kısım, saklı payı zedelediği ölçüde TMK m. 565 uyarınca tenkise tabi olur. Tenkis davası, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl ve her hâlde vasiyetnamelerde açılma, diğer tasarruflarda mirasın açılması tarihinden itibaren on yıl içinde açılmalıdır (TMK m. 571). Süreler hak düşürücüdür; ayrıntılar için Tenkis Davası yazımıza bakabilirsiniz.

3. Nafaka alacaklılarının ve alacaklıların iptal davası (TBK m. 615)

Bakım alacaklısı, bu sözleşme yüzünden kanunen nafaka yükümlüsü olduğu kişilere karşı yükümlülüğünü yerine getiremez hâle geliyorsa, bundan yoksun kalanlar sözleşmenin iptalini isteyebilir. Hâkim iptal yerine, bakım borçlusunun edimlerinden mahsup edilmek üzere bu kişilere nafaka ödenmesine de karar verebilir. Ayrıca alacaklıların İİK m. 277 vd. uyarınca tasarrufun iptali davası açma hakkı saklıdır.

4. Ehliyetsizlik (TMK m. 15)

Sözleşme tarihinde murisin ayırt etme gücünden yoksun olduğu (demans, alzheimer, ağır psikiyatrik tablo vb.) ileri sürülerek de tapu iptali istenebilir. Bu davalarda mahkeme, hastane kayıtları ve tanık beyanları üzerinden Adli Tıp Kurumundan rapor alır. Ehliyetsizlik iddiası da süreye tabi değildir.

Bakım Borçlusu Bakımı Yapmazsa Ne Olur?

Taşınmaz devredilmiş ancak bakım borcu hiç veya gereği gibi yerine getirilmiyorsa, bakım alacaklısı hayattayken TBK m. 617 uyarınca sözleşmeyi feshedip taşınmazın iadesini (tapu iptali ve tescil) isteyebilir; koşulları varsa ömür boyu gelir bağlanmasını talep edebilir. Bu dava kişiye sıkı sıkıya bağlı olmadığından, bakım alacaklısı dava açtıktan sonra ölürse mirasçıları davaya devam edebilir. Buna karşılık, alacaklı hayattayken hiçbir şikâyette bulunmamış ve dava açmamışsa, mirasçıların ölümden sonra "bakım yapılmadı" gerekçesiyle fesih istemesi güçtür. Bunun sebebi kanunun kurgusudur: TBK m. 617'deki fesih hakkı, birlikte yaşamın çekilmez hâle gelmesi ölçütüne bağlandığından bizzat bakım alacaklısının kişisel durumuna ilişkindir; alacaklı sağken bu hakkı kullanmamışsa, mirasçıların onun yerine geçip ilk kez kullanması kural olarak beklenmez. Uygulamada mirasçılara açık kalan yol çoğunlukla muvazaa veya tenkistir.

Tersi durumda, yani sözleşme noterde yapılmış ancak bakım alacaklısı ya da ölümünden sonra mirasçıları tapuyu devretmiyorsa, bakım borçlusu sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil davası açarak devri sağlayabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, muvazaa ve fesih davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Buna karşılık tenkis davasında yetkili mahkeme, HMK m. 11 uyarınca miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Bu davalarda dava değeri taşınmazın değeri üzerinden belirlenir ve nispi harç ödenir.

Diğer Uyuşmazlıklarla İlişkisi

Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devredilen taşınmaz, murisin ölümünden sonra açılan bir ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının konusu olabilir; devir muvazaa nedeniyle iptal edilirse taşınmaz yeniden terekeye döner. Taşınmaz üzerinde bakım borçlusunun kendi imkânlarıyla yaptığı yapı veya diktiği ağaçlar varsa, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası gündeme gelir. Devrin iptali hâlinde, bakım borçlusunun taşınmazı kullandığı dönem için diğer mirasçılar tarafından ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilmesi de mümkündür.

Ölüme bağlı tasarruflar için bkz. Vasiyetname: Düzenlenmesi, Türleri ve İptali; saklı pay oranlarını miras payı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Sözleşmeyi mutlaka noter, sulh hâkimi veya tapu müdürlüğü önünde, iki tanık huzurunda resmî şekilde yaptırın; el yazısı veya adi yazılı metinlere güvenmeyin.
• Bakım alacaklısıysanız, devirle aynı anda taşınmaz üzerine yasal ipotek, intifa veya oturma hakkı tesis ettirin; bu, borçlunun taşınmazı satması riskine karşı en etkili korumadır.
• Bakım borçlusuysanız, sağlık harcamaları, market ve fatura ödemeleri, hastane refakat kayıtları gibi bakımın fiilen yapıldığını gösteren delilleri düzenli olarak saklayın; ileride açılacak muvazaa davasında belirleyici olacaktır.
• Devredilen malın değeri ile üstlenilen bakım yükü arasında aşırı oransızlıktan kaçının; murisin malvarlığının tamamına yakınının devri, hem muvazaa karinesini güçlendirir hem de karma bağışlama sayılarak tenkis riskini doğurur.
• Mirasçıysanız, tenkis talebiniz için bir yıllık hak düşürücü süreyi kaçırmayın; muvazaa iddiası süreye tabi olmasa da delillerin zamanla kaybolduğunu unutmayın.
• Süreç şekil şartları, ispat ve süreler bakımından hassas olduğundan, sözleşmeyi yapmadan önce ya da dava açmadan önce bir avukattan destek almak hak kaybını önler.