Kiralananın Ayıplı Olması ve Kiracının Hakları (TBK m. 304-308)

Son güncelleme: 26 Temmuz 2026

Rutubet ve küf, çalışmayan kombi, akan çatı, iskân ruhsatı olmayan bina... Kiralanan konut veya işyerinin beklenen kullanıma elverişli olmaması, uygulamada en sık karşılaşılan kira uyuşmazlıklarından biridir. Kira Hukuku Rehberi'mizde genel çerçevesini çizdiğimiz kiraya verenin borçlarının başında, kiralananı kullanıma elverişli durumda teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcu gelir (TBK m. 301). Bu borca aykırılık halinde kiracıya tanınan haklar TBK m. 304-308'de düzenlenmiştir. Bu yazıda ayıp kavramını, kiracının seçimlik haklarını, izlenecek usulü ve uygulamada sık yapılan hataları ele alıyoruz.

Ayıp Nedir? Türleri ve Önemli-Önemsiz Ayıp Ayrımı

Ayıp, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya azaltan her türlü eksikliktir:

• Maddi ayıplar: Rutubet, küf, su/elektrik tesisatı arızaları, çatı akması, ısınma sorunları, yapısal çatlaklar gibi fiziksel eksiklikler.

• Hukuki ayıplar: İskân (yapı kullanma izin belgesi) bulunmaması, işyeri kirasında amaçlanan faaliyete ruhsat alınamaması, imar engelleri gibi hukuki kullanım engelleri.

• Ekonomik ayıplar: Kiralananın vaat edilen verimi/getiriyi sağlamaması (özellikle işyeri kiralarında).

Kanun ayrıca önemli ayıp – önemsiz ayıp ayrımı yapar: Ayıp, kiralananın öngörülen kullanımını ciddi ölçüde engelliyor veya ortadan kaldırıyorsa önemlidir (oturulamayacak düzeyde rutubet, kışın çalışmayan ısıtma, ruhsat alınamaması); kullanımı yalnızca sınırlı ölçüde etkiliyorsa önemsizdir (küçük boya kusurları, ufak arızalar). Bu ayrım, kiracının hangi haklara sahip olduğunu belirler — özellikle fesih hakkı yalnızca önemli ayıpta vardır. Eşik dardır: kiralananda meydana gelen her değişiklik önemli ayıp sayılmaz; ayıp, öngörülen kullanıma elverişliliği ortadan kaldırmıyor veya önemli ölçüde engellemiyorsa sözleşmenin feshi haklı görülmez (Yargıtay 3. HD'nin 26.12.2019 tarihli, 2019/2519 E. ve 2019/10687 K. sayılı kararı).

Şu iki durum ayıp kapsamına girmez:

• Olağan kullanım için gerekli küçük temizlik ve bakım giderleri (musluk contası, ampul, olağan bakım) TBK m. 317 uyarınca kiracıya aittir. Hangi masrafın kime ait olduğunu Kirada Hangi Masraf Kime Ait? yazımızda kalem kalem inceledik.

• Kiracının kendi kusuruyla sebep olduğu bozulmalar ayıp sayılmaz; aksine kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı gündeme gelebilir.

Teslim Anında Ayıp Varsa (TBK m. 304)

Kiralanan, teslim tarihinde önemli ayıplarla yüklüyse kiracı seçimlik olarak:

• Borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurabilir (sözleşmeden dönme, gerekirse tazminat) veya
• Sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümleri (aşağıdaki m. 305-308 hakları) kullanabilir.

Teslimdeki ayıp önemsizse, kiracı yalnızca sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hakları kullanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği unutulmamalıdır (TBK m. 301, son cümle); "kiracı taşınmazı bu haliyle kabul etmiştir" tarzı kayıtlar kiracının yasal haklarını ortadan kaldırmaz. Teslim anındaki durumun tutanakla tespiti her iki taraf için de ispat kolaylığı sağlar — kira sözleşmesi hazırlarken teslim tutanağı düzenlenmesini bu yüzden öneriyoruz.

Sonradan Ortaya Çıkan Ayıpta Kiracının Seçimlik Hakları (TBK m. 305-308)

Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracı, ayıbın giderilmesini veya kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıpta ayrıca fesih hakkı vardır. Bu haklar şöyle işler:

• 1. Ayıbın giderilmesini isteme (TBK m. 306): Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Kiraya veren bu sürede gidermezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve masrafı kira bedelinden düşebilir ya da önemli ayıpta kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir. Kiraya veren dilerse, kiracıya aynı nitelikte ayıpsız bir kiralanan vererek veya zararını tam olarak karşılayarak süreci sonlandırabilir.

• 2. Kira bedelinden indirim (TBK m. 307): Kiracı, ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kullanımın etkilendiği oranda kira bedelinden indirim isteyebilir. İndirim oranı, ayıbın kullanıma etkisine göre belirlenir; uyuşmazlık halinde bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.

• 3. Zararın giderilmesi (TBK m. 308): Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, ayıptan doğan zararları (taşınan eşyanın zarar görmesi, işyerinde kazanç kaybı, geçici konaklama gideri vb.) gidermekle yükümlüdür. Kusur karinesi kiracı lehinedir; ispat yükü kiraya verendedir.

• 4. Sözleşmenin feshi (TBK m. 305-306): Ayıp önemliyse ve kiraya verene tanınan uygun süre içinde giderilmezse ya da ayıp kiralananla ilgili ayıpsız benzeriyle değiştirme mümkün değilse, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Bu, süre beklemeksizin kullanılabilen özel bir fesih sebebidir; kiracının diğer fesih yollarıyla karşılaştırması için erken fesih yazımıza bakılabilir.

Bu haklar birbirini tamamen dışlamaz: Kiracı, örneğin ayıbın giderilmesini isteyip giderilene kadar bedel indirimi ve ayrıca doğan zararının tazminini birlikte talep edebilir.

Ayıbın giderilmesi çalışmaları sırasında kiracının katlanma borcu (TBK m. 319) için bkz. Ev Sahibinin Kiralanana Girme ve Evi Gösterme Hakkı. Ayıp giderme ile kiraya verenin rızasına tabi tadilat ayrımı için bkz. Kiracının Tadilat Yapması ve Kiraya Verenin Yenilik Hakkı.

Kiracının Bildirim Külfeti (TBK m. 318)

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin kiraya verene bildirmek zorundadır; bildirmezse, bundan doğan (ayıbın büyümesinden kaynaklanan) zarardan kendisi sorumlu olur. Bildirimin yazılı ve ispatlanabilir biçimde (noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup, en azından mesaj/e-posta) yapılması, sonraki tüm taleplerin temelini oluşturur. İhtarnamede ayıbın ne olduğu, giderilmesi için verilen uygun süre ve süre sonunda hangi hakların kullanılacağı açıkça belirtilmelidir. Bu bildirim yalnızca bir külfet değil, sonraki taleplerin ön şartıdır: ayıp kiraya verene ihtar edilmeden geçmişe dönük olarak ödenen kira bedellerinin iadesi istenemeyeceği gibi, bu bedellerden kendiliğinden indirim de yapılamaz (Yargıtay 3. HD'nin 25.03.2019 tarihli, 2017/6595 E. ve 2019/2530 K. sayılı kararı).

En Kritik Uyarı: Kiracı Kirayı Kendiliğinden Kesemez

Uygulamada en sık yapılan ve en ağır sonuç doğuran hata, ayıp gerekçesiyle kira bedelinin tek taraflı olarak ödenmemesi veya eksik ödenmesidir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre kiracı, ayıp iddiasına dayanarak kira ödemekten kendiliğinden kaçınamaz; indirim hakkı ya kiraya verenle anlaşmayla ya da mahkeme kararıyla kullanılır. Nitekim Yargıtay 3. HD'nin 14.05.2025 tarihli, 2024/2874 E. ve 2025/2817 K. sayılı kararına göre kiracı, ayıba dayanarak sözleşmeyi feshetmediği ve kiralananı teslim etmediği sürece kira bedellerini ödemekle yükümlüdür. Kirayı kesen kiracı:

• Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m. 315) veya iki haklı ihtar riskiyle karşılaşır,
• Ayıp iddiası, temerrüde düşmüş olmayı tek başına ortadan kaldırmaz.

Bunun tek istisnası, m. 306'daki usule uygun kullanımdır: Kiraya verene uygun süre verilmiş, süre sonunda ayıp giderilmemiş ve kiracı ayıbı belgeli masrafla gidertmişse, bu masrafı kira bedelinden mahsup edebilir. Bu yol dahi ihtilaf riski taşıdığından, masraf ve mahsubun belgelendirilmesi şarttır.

Dava Süreci, Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Ayıptan doğan talepler (bedel indirimi, tazminat, fesih sonrası alacaklar) kira ilişkisinden kaynaklandığından, 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
• Ayıbın varlığı ve indirim oranı çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir; delil tespiti (HMK m. 400 vd.) yoluyla ayıbın dava öncesi kayıt altına alınması, özellikle taşınma veya onarım öncesinde önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Teslim anında taşınmazın durumunu fotoğraf/video ve mümkünse tutanakla kayıt altına alın; mevcut ayıpları sözleşmeye veya tutanağa yazdırın.

• Sonradan ortaya çıkan her ayıbı gecikmeden ve yazılı olarak bildirin; bildirimde uygun bir giderme süresi tanıyın ve süre sonunda kullanacağınız hakları belirtin.

• Ne olursa olsun kirayı tek taraflı kesmeyin veya eksik ödemeyin; indirim hakkınızı anlaşma veya dava yoluyla kullanın.

• Onarımı kendiniz yaptıracaksanız usule uyun: yazılı süre verin, süre dolsun, masrafı faturalandırın, mahsubu yazılı bildirin.

• Ayıp giderilmeden taşınmak zorunda kalacaksanız, fesihten önce ayıbın önemli olduğunu gösteren delilleri (tespit, bilirkişi, fotoğraf, tanık) toplayın; aksi halde erken tahliye tazminatı riskiyle karşılaşabilirsiniz.

• Depozitonuzun ayıp tartışmalarına karışmaması için çıkışta anahtar teslim ve tahliye tutanağı düzenleyin; depozito uyuşmazlıkları için depozito yazımıza bakabilirsiniz.

• Tutarın ve teknik tespitlerin önemli olduğu durumlarda (kapsamlı onarım, işyeri kazanç kaybı, fesih) bir avukattan destek almak hak kaybını önler.

Kira ilişkisinin tüm aşamaları için Kira Hukuku Rehberi'mize göz atabilirsiniz.