İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Ev Sahibinin veya Yeni Malikin İhtiyacı

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Kira Hukuku Rehberi sayfamızda tahliye sebeplerinden biri olarak saydığımız "ev sahibinin veya yeni malikin ihtiyacı", uygulamada iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi gibi kurumlardan temelden farklıdır: burada kiracının hiçbir kusuru aranmaz. Kiracı kirasını düzenli ödese, sözleşmeye tam uysa dahi, kiraya verenin (veya kanunda sayılan yakınlarının) gerçek bir konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye talep edilebilir. Bu güçlü imkân, tam da kiracıyı korumasız bırakmamak için Yargıtay tarafından sıkı ispat şartlarına bağlanmıştır.

Bu yazıda ihtiyaç nedeniyle tahliyenin şartlarını, kimlerin bu davayı açabileceğini, süreç ve süreleri ile tahliye sonrası yeniden kiralama yasağını ele alıyoruz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?

İhtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, sözleşmeyi bu sebeple sona erdirebilir.

Aynı maddenin 2. fıkrasında ayrıca yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye düzenlenmiştir; bu farklı bir tahliye sebebi olup ayrı şartlara tabidir ve bu yazının kapsamı dışındadır.

Taşınmazı sonradan edinen yeni malik için ise ayrı bir düzenleme vardır: TBK m. 351 uyarınca yeni malik de kendisi veya aynı yakın çevresi için ihtiyaç iddiasıyla tahliye isteyebilir; ancak bu hak farklı bir süre rejimine tabidir (aşağıda ayrıca ele alınmıştır). Tüm ayrıntılar için Yeni Malikin Tahliye Hakkı yazımıza bakabilirsiniz.

Kimlerin İhtiyacı İçin Dava Açılabilir?

Kanunda sayılan kişiler sınırlıdır ve bu liste geniş yorumlanamaz:

• Kiraya verenin kendisi
• Eşi
• Altsoyu (çocuk, torun)
• Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

Yargıtay 3. HD'nin 21.04.2021 tarihli, 2021/2159 E. ve 2021/4476 K. sayılı kararının ifadesiyle, "kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin, alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için dava açabilir."

Buna karşılık, kiraya verenin kardeşi, amcası, dayısı, kuzeni, gelini, damadı gibi kanunda sayılmayan yakınlarının ihtiyacı, kural olarak tahliye sebebi oluşturmaz. Ayrıca gerçek kişilerin, ortağı veya yöneticisi olduğu bir şirketin ihtiyacına dayanarak kendi mülklerini tahliye ettirmesi de mümkün değildir; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD'nin 13.11.2024 tarihli, 2022/3136 E. ve 2024/2351 K. sayılı kararında bu husus, "kanun hükmüne ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz" biçiminde ifade edilmiştir. Şirket ihtiyacı ancak şirketin ana sözleşmesinde bu husus öngörülmüşse ve dava şirket tarafından açılırsa gündeme gelebilir.

Önemli bir usul kuralı: İhtiyaç kanunda sayılan bir yakına ait olsa bile, davayı her zaman kiraya verenin bizzat kendisi açmalıdır — örneğin konut ihtiyacı olan oğul adına dava açılamaz, dava kiraya veren (baba/anne) tarafından açılmalıdır.

Taşınmaz paylı mülkiyete tabiyse (birden fazla paydaş varsa), tahliye davasının açılması olağan yönetim işi sayılmadığından, davanın TMK m. 691 uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak açılması gerekir. Yani hem paydaşların sayı olarak çoğunluğu hem de bu paydaşların paylarının toplamının çoğunluğu birlikte aranır; yalnızca sayı çoğunluğu yeterli değildir. Yargıtay 6. HD'nin 18.10.2010 tarihli, 2010/5535 E. ve 2010/10949 K. sayılı kararı bu kuralı koyarken, taşınmaz elbirliği (iştirak) mülkiyetine konu ise tüm ortakların davaya katılmasının zorunlu olduğunu ayrıca belirtir — burada çoğunluk yetmez, oybirliği aranır.

Kiraya verenlerin birden fazla olduğu hâllerde aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur; yani davanın hepsi tarafından birlikte açılması gerekir (Yargıtay 6. HD, 29.11.2012 tarihli, 2012/8839 E. ve 2012/15757 K. — mülga 6570 sayılı Kanun döneminde verilmiş olmakla birlikte ilke bugün de uygulanmaktadır).

İhtiyacın "Gerçek, Samimi ve Zorunlu" Olması Şartı

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, salt bir ihtiyaç iddiasının ileri sürülmesi yeterli değildir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD'nin 26.03.2025 tarihli, 2024/1639 E. ve 2025/856 K. sayılı kararında kural açıkça belirtilmiştir: "Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir." İhtiyacın bu üç niteliği bir arada taşıması aranır:

• Gerçek olmalıdır: Soyut değil, somut ve nesnel olarak var olan bir ihtiyaç olmalıdır.
• Samimi olmalıdır: İhtiyaç iddiası, yalnızca kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülmüş olmamalıdır. Örneğin yargılama sırasında ihtiyaçlı kişinin taşınmazı satması, ihtiyacın samimi olmadığına işaret eden bir durum olarak değerlendirilebilir.
• Zorunlu (devam eden) olmalıdır: Geçici, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç, tahliye sebebi sayılmaz. Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. HD'nin 28.03.2025 tarihli, 2025/122 E. ve 2025/539 K. sayılı kararının ifadesiyle: "Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez."

İhtiyaç yargılama boyunca da sürmelidir. Bu, uygulamada davaların en sık kaybedildiği noktalardan biridir: dava açıldığı anda ihtiyacın bulunması yetmez. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 10.10.2024 tarihli, 2023/2544 E. ve 2024/2490 K. sayılı kararına göre, "davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir." Dava sürerken ihtiyaç ortadan kalkarsa (örneğin ihtiyaçlı başka bir konuta yerleşirse) dava reddedilir.

Konut ve işyeri ihtiyacı arasındaki zamanlama farkı. Konut ihtiyacında ölçüt yukarıdaki gibidir; işyeri ihtiyacında ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.02.2023 tarihli, 2022/990 E. ve 2023/51 K. sayılı kararı bir esneklik tanır: "İşyeri ihtiyacının kural olarak dava açılmadan önce doğmuş olması gerekir. Yakında gerçekleşecek işyeri ihtiyacı için de tahliye davası açılabilir." Yani işyeri bakımından, henüz fiilen doğmamış ancak yakın ve somut biçimde gerçekleşeceği belli olan bir ihtiyaç da dava sebebi yapılabilir.

Uygulamada ihtiyaca örnek gösterilebilecek durumlar arasında şunlar sayılabilir: kiraya verenin kendisinin başka bir yerde kiracı olarak oturması, mevcut konutunun ailenin ihtiyacını karşılamaması, çocuğun evlenme/öğrenim/sağlık/memuriyet gibi bir sebeple ayrı yaşama zorunluluğu, sağlık sorunları nedeniyle taşınmaza ihtiyaç duyulması gibi haller. Yargıtay, konut ihtiyacı kavramını kiraya verenin yaşayış tarzı ve sosyal durumuna göre değerlendirerek nispeten geniş yorumlamaktadır; buna karşılık her somut olayda ispat külfeti kiraya verene aittir.

İhtiyacın İspatı: Hangi Deliller Belirleyici?

İçtihat, ispat konusunda kiraya veren lehine işleyen birkaç yerleşik ölçüt geliştirmiştir:

• Kirada oturmak, ihtiyacın başlıca kanıtıdır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. HD'nin 30.12.2025 tarihli, 2025/5438 E. ve 2025/3212 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, "Yargıtayın yerleşik kararlarında da kabul edildiği üzere ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın başlıca kanıtıdır." Bu nedenle ihtiyaçlının kendi kira sözleşmesi, dosyaya sunulacak en güçlü delildir.

• Tahsis edilmiş bir lojmanın varlığı ihtiyacı ortadan kaldırmaz. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD'nin 24.04.2024 tarihli, 2024/1157 E. ve 2024/1036 K. sayılı kararına göre, "davacının eşine apartman görevlisi olarak lojman tahsis edilmiş olması durumunda dahi davacı tahsis edilen bu konutta oturmaya zorlanamaz."

• İhtiyaçlar karşılaştırılmaz. Kiracının da o taşınmaza ihtiyacı bulunması, davanın sonucunu değiştirmez. Yargıtay 3. HD'nin 23.10.2024 tarihli, 2023/4583 E. ve 2024/3289 K. sayılı kararında, "davalının da mevcut yere ihtiyacının olmasının davanın niteliği itibariyle ihtiyaçların kıyaslanarak sonuca varılması açısından değerlendirilemeyeceği" belirtilmiştir. Mahkeme, tarafların ihtiyaçlarını tartıp hangisinin daha ağır bastığına karar vermez; yalnızca davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığına bakar.

• Ticareti genişletme amacı da zorunlu ihtiyaç sayılır. İşyeri kiralarında, kiraya verenin mevcut işini büyütme isteği soyut bir tercih olarak görülmez. Yargıtay 3. HD'nin 16.09.2025 tarihli, 2025/2622 E. ve 2025/4051 K. sayılı kararında, "özel teşebbüslerin ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin Türk Borçlar Kanunu'nda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç olarak kabul edildiği" ifade edilmiştir. İşyeri kiralarına özgü diğer kurallar için İşyeri Kiraları yazımıza bakabilirsiniz.

Dava Açma Süresi

• Belirli süreli sözleşmelerde: Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Genel hükümlerdeki (TBK m. 328-329) fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Taşınmaz kiralarında bu, m. 329 uyarınca altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyulması anlamına gelir.

Bu süre için ayrıca bir ihtar çekilmesi şart değildir; ancak uygulamada süreç netliği açısından kiracıya önceden yazılı bildirim yapılması tavsiye edilir. TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, öngörülen sürede veya daha önce kiracıya "dava açacağım" şeklinde yazılı bildirimde bulunmuşsa, dava açma süresi bir kira yılı daha uzamış sayılır. Bu bildirim için doldurulabilir örnek ihtiyaç ihtarnamesi sayfamızdan, dava aşaması için ise örnek dava dilekçemizden yararlanabilirsiniz.

Dönem sonunu ve bir aylık dava süresini kira süre hesaplama aracıyla kendi tarihlerinizle hesaplayabilirsiniz.

Yeni Malikin İhtiyacı: Farklı Bir Süre Rejimi (TBK m. 351)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.02.2023 tarihli, 2022/990 E. ve 2023/51 K. sayılı kararı bu rejimi şöyle özetler: "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir."

Taşınmazı sonradan edinen (satın alan, bağış veya trampa yoluyla devralan) yeni malik, iki farklı yoldan birini seçebilir:

• Sözleşme süresinin bitimini beklemeden: Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı olarak durumu bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açabilir.
• Sözleşme süresinin sonunu bekleyerek: Yukarıdaki bir aylık bildirim süresini kaçırmışsa, kiraya verenin tabi olduğu genel kurala dönerek, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Yeni malik bu iki yoldan istediğini seçmekte serbesttir; ancak bir aylık bildirim süresini kaçırıp altı aylık yolu da doğru şekilde işletmezse, ihtiyaç iddiasına dayanma hakkını kaybedebilir. Ayrıca kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmişse yeni malik, sözleşme süresi boyunca bu yola hiç başvuramaz. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 25.09.2017 tarihli, 2017/729 E. ve 2017/774 K. sayılı kararı, TBK m. 312'nin gerekçesine dayanarak maddenin tam da yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümlerine dayanamaması için konulduğunu belirtmekte; şerh varsa yeni malikin satın almayla sözleşmenin tarafı olacağını, ancak ihtiyaç sebebine dayanamayacağını kabul etmektedir. Ayrıntı için bkz. Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu davalar da diğer kira davaları gibi basit yargılama usulüne tabidir.

Dava Öncesi Arabuluculuk Şartı Burada da Geçerli mi?

Evet. Kira Hukuku Rehberi'mizde belirttiğimiz zorunlu arabuluculuk kuralı, ihtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davaları için de geçerlidir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden reddine yol açar. İhtiyaç nedeniyle tahliyede, temerrüt veya tahliye taahhüdünden farklı olarak, sonucu doğrudan icra yoluyla alabileceğiniz bir "ilamsız icra" seçeneği bulunmadığından, bu davalarda arabuluculuk aşaması pratikte neredeyse her zaman işletilmek zorundadır.

Dava Süreci Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, mahkemenin iş yüküne ve tarafların itirazlarına göre değişmekle birlikte, uygulamada ortalama 6-12 ay arasında sonuçlanabilmektedir. İhtiyacın ispatı genellikle tanık beyanı ve somut belgelerle (örneğin ihtiyaçlının kirada oturduğuna dair kira sözleşmesi, sağlık raporu, evlilik/doğum belgesi gibi) yapıldığından, delil toplama süreci davanın uzunluğunu etkileyen önemli bir faktördür. Kararın alınmasından sonraki icra aşaması için Tahliye Kararının İcrası yazımıza bakabilirsiniz.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı

TBK m. 355 uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir taşınmaz, kiraya veren tarafından haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca, eski kiracıdan başka birine kiralanamaz. Bu yasağın amacı, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemektir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. HD'nin 07.11.2024 tarihli, 2023/3813 E. ve 2024/2569 K. sayılı kararı kuralı iki fıkra hâlinde ortaya koyar: TBK m. 355/1'e göre "kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz"; m. 355/3'e göre ise "kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."

Bu yasağa aykırı davranılırsa:

• Eski kiracının tazminat davası açma hakkı doğar.
• Talep edilebilecek tazminat, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
• Yargıtay uygulamasında TBK m. 355 tazminatının doğması için taşınmazın bir yargı kararı ya da icra marifetiyle boşaltılmış olması aranmaktadır. Yargıtay 3. HD'nin 17.01.2019 tarihli, 2017/4122 E. ve 2019/282 K. sayılı kararı bu iki şartı açıkça sayar; aynı Dairenin 24.06.2025 tarihli, 2024/3099 E. ve 2025/3540 K. sayılı kararı da tazminat için tahliyenin ilamlı icra yoluyla infazını şart koşarak bu çizgiyi sürdürmektedir. Bu kararların yeniden inşa amaçlı tahliye (m. 355/2) uyuşmazlıklarında verildiği gözden kaçırılmamalıdır; gereksinim sebebiyle tahliyede de aynı ölçütün uygulanacağı kabul edilmekle birlikte, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla ve rızaen gerçekleşen tahliyelerde şartın nasıl değerlendirileceği somut olaya göre tartışılabilir. Yeniden inşa hâlindeki öncelik hakkı için bkz. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Ev sahibiyseniz, ihtiyaç iddianızı somut delillerle (mevcut konut durumunuz, ailenizin durumu, ihtiyaç sahibinin kimliği vb.) destekleyin; soyut bir beyan davanın reddine yol açabilir.

• Taşınmaz paylıysa, davayı açmadan önce pay ve paydaş çoğunluğunun sağlandığından emin olun.

• Dava açma süresinin (sözleşme bitiminden itibaren bir ay) hak düşürücü olduğunu unutmayın; bu süreyi kaçırırsanız yeni bir kira dönemi beklemeniz gerekebilir.

• Yeni malikseniz, bir aylık bildirim ve altı aylık dava süresi ile sözleşme sonu seçeneği arasındaki farkı iyi değerlendirin; hangi yolu seçtiğinize göre süreler değişir. Tapuda şerhli bir kira sözleşmesi varsa bu yolun kapalı olabileceğini de hesaba katın.

• Tahliye sonrası taşınmazı üç yıl boyunca başkasına kiralamaktan kaçının; haklı bir sebebiniz olmadan bu yasağı ihlal etmek tazminat riski doğurur.

• Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasını atlamayın.

• Sürecin ispat yükü ve süre hesapları bakımından hassas olması nedeniyle, dava açmadan önce bir avukattan destek almak hak kaybını önler.

Tüm tahliye sebeplerini, hak düşürücü süreleri ve izlenecek yolları tek sayfada karşılaştırmak için Tahliye Davaları Rehberi'mize göz atabilirsiniz.