Kirada Hangi Masraf Kime Ait? Kiracı ve Ev Sahibinin Gider Sorumlulukları

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Aidatı kim öder? Kombi bozulursa masraf kimin? Boya-badana kiracıdan istenebilir mi? Emlak vergisi, DASK, mantolama... Kira ilişkisinde masrafların paylaşımı, depozito iadesinden ayıp uyuşmazlıklarına kadar birçok ihtilafın kaynağıdır. Oysa Türk Borçlar Kanunu bu paylaşımı büyük ölçüde düzenlemiştir. Bu yazıda yasal kuralları, kalem kalem kimin neyi ödeyeceğini ve sözleşmeyle bu kuralların ne ölçüde değiştirilebileceğini ele alıyoruz.

Yasal Çerçeve: Dört Temel Kural

• Vergi ve benzeri yükümlülükler kiraya verene aittir (TBK m. 302). Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamışsa veya yerel âdet yoksa, kiraya veren katlanır.

• Yan giderler kiraya verene aittir (TBK m. 303). Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere (yönetim, ana yapının bakımı gibi) katlanmakla yükümlüdür.

• Kullanma giderleri kiracıya aittir (TBK m. 341). Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, aksi kararlaştırılmadıkça, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır.

• Olağan temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir (TBK m. 317). Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.

Özetle ilke şudur: Kullanımdan doğan giderler kiracıya, mülkiyetten doğan giderler kiraya verene aittir. Yapısal ve esaslı onarımlar mülkün değerini korur ve malike aittir; günlük kullanım ve küçük bakım ise kiracıya düşer. Eskime veya yapısal kusurdan kaynaklanan arızalar masraf paylaşımının değil, ayıp hükümlerinin konusudur.

Kalem Kalem Masraf Tablosu

Aidat Konusunda Önemli Ayrıntı: Dış İlişkide Müteselsil Sorumluluk

Yukarıdaki kiracı–ev sahibi paylaşımı iç ilişkiyi düzenler. Kat mülkiyetine tabi binalarda site/apartman yönetimi yönünden ise KMK m. 22 uyarınca kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ölçüsünde, aidat borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur — yani yönetim, ödenmeyen aidatı doğrudan kiracıdan da isteyebilir. Kiracı, iç ilişkide ev sahibine ait olan bir kalemi (örneğin mantolama payını) yönetime ödemek zorunda kalırsa, bu tutarı ev sahibinden isteyebilir veya kira borcundan mahsup edebilir. Ayrıntılar için Kat Mülkiyetinde Aidat ve Ortak Giderler yazımıza bakabilirsiniz.

Sözleşmeyle Farklı Paylaşım Kararlaştırılabilir mi?

Kural olarak taraflar masraf paylaşımını sözleşmeyle düzenleyebilir; TBK m. 302 ve 341 "aksi kararlaştırılmadıkça" kaydını içerir. Ancak sınırlar vardır:

• Kiracı aleyhine değişiklik yasağı (TBK m. 343): Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Sözleşmeyle kiracıya yüklenebilecek giderler, kuruluş anında açık ve belirli biçimde kararlaştırılmalıdır; sözleşme devam ederken kiracıya yeni gider yükletilemez.

• Esaslı onarım kural olarak kiraya verene aittir, sözleşmeyle kiracıya devri sınırlıdır. Hukuk Genel Kurulu'nun 31.05.2022 tarihli, 2020/361 E. ve 2022/787 K. sayılı kararına göre kiracı yalnızca alelade kullanımdan doğan basit giderlerden (temizlik, ıslah) sorumludur; kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunun kapsadığı esaslı onarım giderleri kiraya verene aittir. Binanın güçlendirilmesi gibi zorunlu tamiratlarda bu kural emredicidir: Yargıtay 6. HD'nin 01.07.2014 tarihli, 2014/5672 E. ve 2014/8746 K. sayılı kararına göre, sözleşmede aksine hüküm bulunsa dahi bu masraflar kiraya verene aittir.
• Tacirler arası kiralarda istisna: Yargıtay 3. HD'nin 18.09.2018 tarihli, 2018/1205 E. ve 2018/8634 K. sayılı kararına göre, tarafların tacir olduğu kira ilişkilerinde basiretli tacir yükümlülüğü gereği esaslı onarım ve güçlendirme giderlerinin kiracıya yükletilmesine ilişkin sözleşme hükümleri geçerli kabul edilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiracı aleyhine düzenleme yasağı (TBK m. 343) bu tür kayıtları geçersiz kılabilir.

• "Tüm aidatlar kiracıya aittir" maddesi, uygulamada olağan aidatlar bakımından geçerli kabul edilirken, demirbaş nitelikli toplanan paralar bakımından Yargıtay somut olaya göre değerlendirme yapmaktadır; açık düzenleme yoksa demirbaş giderleri malike aittir.

Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlarken masraf kalemlerinin tek tek yazılması, iki tarafı da sonraki ihtilaflardan korur.

Tahliyede Boya-Badana ve Yıpranma: Depozitodan Kesilebilir mi?

Çıkış aşamasındaki en yaygın uyuşmazlık budur. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre:

• Kiracı, kiralananı aldığı gibi değil, olağan kullanım sonucu yıpranmış haliyle iade eder (TBK m. 334). Yargıtay 3. HD'nin 09.03.2023 tarihli, 2023/466 E. ve 2023/511 K. sayılı kararında bu, "kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur" biçiminde ifade edilmiştir; aynı Dairenin 01.10.2025 tarihli, 2025/581 E. ve 2025/4480 K. sayılı kararı da kiracının "olağan kullanımı nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumlu tutulamayacağını" belirtir. Kullanım süresiyle orantılı boya solması, parke aşınması ve küçük izler için kiracıdan bedel veya boya-badana istenemez; bu yıpranma depozitodan da kesilemez. Boya masrafının kira bedelinden mahsup edilemeyeceği de kabul edilmektedir (Yargıtay 3. HD'nin 13.02.2018 tarihli, 2017/8422 E. ve 2018/1018 K. sayılı kararı).

• Esaslı tamir giderleri kiraya verene aittir. Yargıtay 20. HD'nin 12.12.2017 tarihli, 2017/3359 E. ve 2017/10440 K. sayılı kararında, kiralananın olağan kullanımıyla ilgili giderler kiracıya ait olsa da "esaslı tamir giderleri kiralayana aittir" denilerek kiracının yalnızca "kira parası ile mütenasip ve alelade kullanımla ilgili tamir giderlerinden" sorumlu tutulabileceği vurgulanmıştır.

• Hor kullanım (kırıklar, delikler, yanıklar, tahribat) ise kiracının sorumluluğundadır; kiraya veren bu zararları ispatlayarak tazmin edebilir. Zarar hesabında eskime payı (yıpranma oranı) düşülür.

• İspatın anahtarı giriş ve çıkış tespitleridir: teslim tutanağı, fotoğraflar ve çıkışta düzenlenecek anahtar teslim ve tahliye tutanağı tarafların en güçlü delilidir. Kiracının verdiği ciddi zararlar ayrıca sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle fesih sebebi de olabilir.

Faydalı masraflar ve m. 321 rejimi için bkz. Kiracının Tadilat Yapması ve Kiraya Verenin Yenilik Hakkı.

Uyuşmazlık Halinde: Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Masraf ve gider paylaşımından doğan uyuşmazlıklar kira ilişkisinden kaynaklandığından, dava öncesi zorunlu arabuluculuğa tabidir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Aidat kalemlerinin niteliği (olağan mı, demirbaş mı) çoğunlukla yönetim kayıtları ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Sözleşme aşamasında masraf kalemlerini (aidat kapsamı dahil) tek tek yazın; "tüm masraflar kiracıya aittir" gibi genel ifadeler ihtilafı çözmez, büyütür.

• Girişte ve çıkışta taşınmazın durumunu tutanak ve fotoğraflarla kayıt altına alın; yıpranma–hor kullanım tartışmasının tek güvencesi budur.

• Kiracıysanız, yönetimin sizden istediği aidat kalemlerinin dökümünü isteyin; demirbaş nitelikli tahsilatları ev sahibinize bildirip ödeme belgelerini saklayın.

• Ev sahibiyseniz, demirbaş giderlerini kiracıya yansıtmayın; olağan aidatın ödendiğini dönemsel olarak kontrol edin — yönetime karşı dış ilişkide sorumluluğunuz sürer.

• Esaslı onarım gerektiren arızalarda kiracı kirayı kendiliğinden kesmemeli; ayıp hükümlerindeki yazılı bildirim ve süre verme usulünü izlemelidir.

• Tutarların büyüdüğü uyuşmazlıklarda (kapsamlı onarım, birikmiş demirbaş aidatı, depozito kesintisi) dava öncesi arabuluculuk aşamasını atlamayın ve bir avukattan destek alın.

Kira ilişkisinin tüm aşamaları için Kira Hukuku Rehberi'mize göz atabilirsiniz.