Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil: Tapusuz Taşınmazda Mülkiyetin Kazanılması (TMK m. 713)

Türkiye'de, özellikle kırsal alanda, yıllardır fiilen kullanılan ancak tapusu bulunmayan çok sayıda taşınmaz vardır. Kişi taşınmazı ekip biçmekte, bahçe veya konut olarak kullanmakta, vergisini ödemektedir; fakat tapuda kendi adına bir kayıt yoktur. Türk Medeni Kanunu, belirli koşullarda bu fiilî durumu hukuki mülkiyete dönüştürme imkânı tanır: olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla tescil davası (TMK m. 713).

Bu yazıda kazandırıcı zamanaşımının koşullarını, hangi taşınmazların bu yolla kazanılamayacağını, davanın kime karşı açılacağını, ilan-itiraz sürecini ve dava sürecini ele alıyoruz.

Hukuki Dayanak ve İki Türün Farkı

Kazandırıcı zamanaşımının iki türü vardır. Olağan kazandırıcı zamanaşımında (TMK m. 712), tapuda kayıtlı olup geçersiz bir sebeple adına tescil yapılmış kişi, taşınmaza iyiniyetle, davasız ve aralıksız on yıl malik sıfatıyla zilyet kalırsa mülkiyeti kazanır. Bu yazının konusu olan olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı (TMK m. 713) ise esas olarak tapusuz taşınmazlara ilişkindir ve daha uzun bir süre arar; buna karşılık iyiniyet şartı aranmaz.

TMK m. 713/1 uyarınca, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyetin tapuya tescilini isteyebilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.11.2023 tarihli, 2022/229 E. ve 2023/1071 K. sayılı kararı). Aynı hak, m. 713/2 gereği maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazların zilyedine de tanınır. Bu fıkra bir dönem üçüncü bir hâl daha içeriyordu — maliki yirmi yıl önce ölmüş kişi adına kayıtlı taşınmazlar — ancak "ölmüş" sözcüğü Anayasa Mahkemesi'nin 17.03.2011 tarihli, 2009/58 E. ve 2011/52 K. sayılı kararıyla iptal edilmiştir. İptal ileriye etkili olduğundan, koşulları o tarihten önce tamamlanmış dosyalar bakımından bu yolun hâlâ açık olduğu kabul edilir; şu kadar ki bu nokta tartışmasız değildir — geriye yürümezliğin esasen kesinleşmiş kararları koruduğu, derdest davalarda ise iptal kararının uygulanması gerektiği de ileri sürülmektedir; ayrıntısı maliki ölmüş tapulu taşınmazın kazanılması yazısındadır.

Koşullar

• Zilyetlik yirmi yıl sürmüş olmalı: Davasız ve aralıksız yirmi yıllık zilyetlik esastır. Zilyetlik aynı nitelikte devredilmişse, önceki zilyedin (örneğin miras bırakanın) süresi de eklenerek yirmi yıl tamamlanabilir; buna eklemeli zilyetlik denir ve aşağıda ayrıca ele alınmıştır.

• Malik sıfatıyla zilyetlik: Taşınmaza kiracı, ortakçı veya sınırlı bir hakka dayanarak değil, malik gibi (kendi malıymış gibi) zilyet olunmalıdır. Kira ilişkisine dayanan kullanım, ne kadar uzun sürerse sürsün mülkiyet kazandırmaz. Zilyetliğin nizasız, aralıksız ve malik sıfatıyla sürdürülmesi temel şarttır (Yargıtay 1. HD'nin 10.05.2022 tarihli, 2021/4442 E. ve 2022/3769 K. sayılı kararı).

• Zilyetlik ekonomik amaca uygun olmalı: Uygulamada belirleyici ölçüt budur; taşınmazın niteliğine uygun biçimde ve ekonomik amacına yönelik olarak kullanılması aranır. Yargıtay 8. HD'nin 14.05.2024 tarihli, 2022/5065 E. ve 2024/3304 K. sayılı kararıyla onanan ilk derece kararında, iyiniyetin 3402 sayılı Kanun m. 14'te yasal koşul olarak aranmadığı belirtilmekle birlikte, taşınmaz üzerindeki uzun süreli hareketsizlik "malik olma iradesini terk etme" şeklinde değerlendirilmiştir. Yani araziyi yalnızca sınırlarını bilerek "sahiplenmek" yetmez; fiilen ve düzenli olarak kullanmak gerekir.

• Davasız ve aralıksız (nizasız-kesintisiz): Zilyetlik süresince taşınmaz üzerinde ciddi bir çekişme veya kesinti bulunmamalıdır.

• İyiniyet aranmaz: Olağanüstü zamanaşımında, olağan türün aksine zilyedin iyiniyetli olması şart değildir.

Zilyetliğin Birleştirilmesi (Eklemeli Zilyetlik)

Yirmi yılı tek başına doldurmak zorunda değilsiniz. Taşınmazı devralan kişi, kendi zilyetlik süresine, taşınmazı kendisine devreden önceki zilyedin (miras bırakan veya satıcı) süresini ekleyebilir. Bunun şartı, zilyetliğin aynı nitelikte devredilmiş olmasıdır.

Yargıtay 1. HD'nin 12.02.2024 tarihli, 2023/3851 E. ve 2024/1064 K. sayılı kararıyla onanan bölge adliye mahkemesi kararında, zilyetlikle iktisap koşullarının "eklemeli zilyetlik yolu ile davacılar lehine oluştuğu" kabul edilmiştir.

Pratik sonuç: devrin belgelenebilir olması önemlidir. Miras yoluyla gelen zilyetlikte veraset ilamı ve tanık beyanları, satın alma yoluyla gelenlerde ise harici satış belgeleri ve vergi kayıtlarındaki devir izleri zinciri kurar.

Hangi Taşınmazlar Bu Yolla Kazanılamaz?

Kazandırıcı zamanaşımının en kritik sınırı burada ortaya çıkar. Aşağıdaki yerler, ne kadar uzun süre kullanılırsa kullanılsın kazandırıcı zamanaşımıyla mülkiyete konu olamaz. Bunun kanuni dayanağı TMK m. 715'tir: sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve tarıma elverişli olmayan yerler hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz:

• Mera, yaylak, kışlak gibi kamunun ortak kullanımına ait yerler (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.02.2012 tarihli, 2011/714 E. ve 2012/78 K. sayılı kararı),

• Ormanlar ve orman sayılan alanlar — bitki örtüsü sonradan tahrip edilmiş veya yer fiilen tarım arazisi olarak kullanılıyor olsa dahi bu vasıf değişmez (Yargıtay 8. HD'nin 27.05.2024 tarihli, 2021/7890 E. ve 2024/3684 K. sayılı kararı),

• Kıyılar ve kıyı kenar çizgisi içindeki alanlar. Kıyılar, Kıyı Kanunu m. 5 uyarınca Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve zilyetlikle kazanılamaz; Yargıtay 1. HD'nin 18.03.2024 tarihli, 2024/1310 E. ve 2024/2227 K. sayılı kararı, taşınmazın kıyı kenar çizgisi içinde kalıp kalmadığının duraksamaya yer vermeyecek şekilde belirlenmesini aramış, bu araştırma yapılmadan kurulan hükmü bozmuştur.

• Korunması gerekli kültür ve tabiat varlıkları ile bunların koruma alanları; 2863 sayılı Kanun uyarınca bu yerler zilyetlik yoluyla iktisap edilemez (Yargıtay 1. HD'nin 21.09.2022 tarihli, 2021/4814 E. ve 2022/5964 K. sayılı kararı).

Ayrıca, maliki tapuda belli ve hayatta olan kayıtlı bir taşınmaz kural olarak kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamaz; tapu sicili bu maliki korur.

Önemli ayrım: "Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer" olmak tek başına mutlak engel değildir. Bu yasak, niteliği gereği özel mülkiyete konu olamayan yerler (mera, orman, kıyı, kültür varlığı) içindir. Buna karşılık orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmemiş Devlet arazilerinde ayrı bir yol açıktır: imar ve ihya. Bu yerler masraf ve emek harcanarak tarıma elverişli hâle getirilmişse, imar ve ihya edenler ya da halefleri adına tescil istenebilir. Kritik nokta sürenin başlangıcıdır: yirmi yıllık süre kullanmaya başlandığı tarihten değil, imar ve ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren işler. Nitekim Yargıtay 1. HD'nin 16.01.2023 tarihli, 2021/5544 E. ve 2023/219 K. sayılı kararıyla onanan hükümde, keşifte "imar-ihyaya muhtaç yerlerden ise buna en erken ne zaman başlanıldığı ve imar-ihyanın ne zaman tamamlandığı" hususlarının ayrı ayrı sorulup açıklattırılması aranmıştır.

Aynı ilke Yargıtay 20. HD'nin 05.03.2015 tarihli, 2015/512 E. ve 2015/1279 K. sayılı kararında da benimsenmiştir. Uygulamada davaların önemli bir kısmı, imar-ihyanın ne zaman tamamlandığının belirlenememesi yüzünden reddedilir; bu tarihin ispatı için aşağıdaki delil bölümüne bakınız.

Kıyı kenar çizgisi nasıl belirlenir? Taşınmazın kıyıda kalıp kalmadığı idarenin haritasıyla değil, mahkemece saptanır. Yargıtay 1. HD'nin 08.02.2022 tarihli, 2021/3828 E. ve 2022/845 K. sayılı kararına göre, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 28.11.1997 tarihli, 1997/5 E. ve 1997/3 K. sayılı kararı uyarınca — içtihadı birleştirme kararları mahkemeleri bağlar (Yargıtay Kanunu m. 45) — kıyı kenar çizgisi kural olarak uzman bilirkişi kurulundan yararlanılarak adliye mahkemesince belirlenmelidir ve bu, görülmekte olan davalarda uygulanması zorunlu bir kuraldır. Kuralın istisnası vardır: idarece tespit edilip ilgilisine tebliğ edilerek kesinleşmiş ya da idare mahkemesi kararıyla kesinleşmiş bir kıyı kenar çizgisi varsa, o çizgiye değer verilir.

Miktar sınırı: 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14, belgesiz taşınmazların zilyetlikle kazanılmasına bir üst sınır getirir: aynı çalışma alanı içinde bir kişiye toplam sulu arazide 40 dönümü, kuru arazide 100 dönümü aşan miktarda taşınmaz zilyetlik yoluyla tescil edilemez. Bu sınırın aşılıp aşılmadığı mahkemece ayrıca tespit edilmelidir (Yargıtay 8. HD'nin 09.12.2025 tarihli, 2023/6065 E. ve 2025/7386 K. sayılı kararı).

Sınırın kime karşı işlediği çoğu zaman gözden kaçar: bu miktar sınırlaması, gerçek kişiler arasındaki davalarda değil, Hazine ve kamu tüzel kişilerine karşı açılan davalarda uygulanır (Yargıtay 8. HD'nin 11.03.2013 tarihli, 2013/2869 E. ve 2013/3115 K. sayılı kararı). Yani iki özel kişi arasındaki bir zilyetlik çekişmesinde 40/100 dönüm eşiği belirleyici olmayabilir.

Dava Kime Karşı Açılır? İlan ve İtiraz

TMK m. 713/3 uyarınca tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, tapuda malik görünen biri varsa onun mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde, ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur. İnternet haber sitesi koşulu maddeye 7418 sayılı Kanun'la eklendi ve 1 Nisan 2023'te yürürlüğe girdi; yalnızca gazetede yapılan ilan artık eksiktir. Son ilandan itibaren üç ay içinde itiraz eden çıkmaz veya itiraz yerinde görülmezse, hâkim zilyetlik koşullarının gerçekleştiğine kanaat getirdiğinde tescile karar verir.

Tescilin niteliği — kurucu değil açıklayıcıdır: Burada uygulamada sık yapılan bir hataya dikkat çekmek gerekir. TMK m. 713'ün son fıkrası açıktır: "Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur." Yani mülkiyet, mahkeme kararıyla veya tescille değil, yirmi yıllık zilyetliğin dolduğu anda kendiliğinden kazanılır; mahkeme kararı ve tescil bu durumu yalnızca açıklar (bildirici niteliktedir) ve tapu sicilini fiilî duruma uyumlu hâle getirir.

Bunun pratik sonuçları vardır: Yirmi yıl dolduktan sonra ancak tescilden önce zilyedin ölmesi hâlinde taşınmaz terekeye dâhil olur ve mirasçıları tescil davasını sürdürebilir; aynı dönemde taşınmaz üzerinde yapılan işlemlerde de mülkiyetin çoktan kazanılmış olduğu esas alınır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Harç ve Deliller

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi. (Kadastro çalışması devam eden bölgelerde bu tür uyuşmazlıklar Kadastro Mahkemesi'nde de görülebilir.)

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; yetki kesindir (HMK m. 12).

• Harç: Dava nispi harca tabidir; harç, taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır.

• Deliller: Zilyetliğin süresi ve niteliği; keşif, yerel bilirkişi ve tanık beyanları, kadastro ve tapu kayıtları, vergi kayıtları, hava fotoğrafları ve memleket haritaları gibi teknik kayıtlar. Delil rejimi aşağıda ayrıca ele alınmıştır.

Zilyetlik Nasıl İspatlanır? Delil Rejimi

Bu davaların kaderini, hukuki tartışmadan çok delil tespiti belirler. Zilyetlik bir maddi olgudur ve bu nedenle serbest delil sistemine tabidir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2022/229 E. sayılı kararına göre "maddi olaylardan olan zilyetlik her türlü delille kanıtlanabilir"; somut olayın özelliğine göre yerel bilirkişi, tanık beyanları ve teknik bilirkişi raporları kullanılabilir.

Hava fotoğrafları belirleyicidir. Arazinin kullanım süresi, niteliği ve özellikle imar-ihyanın tamamlandığı tarih bakımından Yargıtay 1. HD'nin 13.04.2023 tarihli, 2022/5199 E. ve 2023/2325 K. sayılı kararı hava fotoğraflarını "en iyi belirleme yöntemi" olarak nitelendirir.

Bu incelemenin kapsamı da bellidir: Yargıtay 1. HD, bir dosyada verdiği bozma ilamında dava tarihinden geriye doğru 15-20-25 yıl öncesine ait hava fotoğraflarının getirtilmesini ve uzman bilirkişi eliyle incelenerek zilyetlikle iktisap koşullarının oluşup oluşmadığının belirlenmesini aramış, bu gereğe uyularak kurulan hükmü 28.03.2022 tarihli, 2021/4347 E. ve 2022/2514 K. sayılı kararıyla onamıştır. Bu nedenle dilekçede hava fotoğraflarının ilgili kurumlardan celbini açıkça talep etmek gerekir.

Keşif heyetinin bileşimi gelişigüzel değildir. 1. HD'nin 2021/5544 E. ve 2023/219 K. sayılı kararında aktarılan bozma ilamına göre keşif, "üç kişilik yerel bilirkişi kurulu ve taraf tanıkları ile 3 kişilik ziraat mühendisi bilirkişi kurulu, jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişisi ve fen bilirkişisinin katılımıyla" yapılmalıdır. Eksik heyetle yapılan keşfe dayanan hüküm bozulur.

Vergi kaydı tek başına yetmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 23.02.2021 tarihli, 2019/694 E. ve 2021/157 K. sayılı kararının deyişiyle "zilyetlikle birleşmeyen vergi kaydına değer verilemez". Vergi kaydı ancak fiilî kullanımla örtüştüğü ölçüde hüküm ifade eder; yalnızca vergi ödemiş olmak mülkiyet kazandırmaz.

Önceki davada kesinleşen olgular güçlü delildir. Yargıtay 8. HD'nin 23.03.2010 tarihli, 2009/4819 E. ve 2010/1268 K. sayılı kararına göre "daha önce açılıp sonuçlanan davada incelenen ve kesinleşen olgular herkes için önem taşır ve sonraki davada güçlü delil niteliğindedir". Taşınmaz hakkında geçmişte görülmüş bir kadastro veya tescil davası varsa, o dosyanın getirtilmesi çoğu zaman en verimli adımdır.

Dava, devlet/kamu tüzel kişilerine karşı açılan ve taşınmazın aynına ilişkin bir tescil davası olduğundan, kira uyuşmazlıklarında öngörülen dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir.

İlgili Konularla İlişkisi

Kazandırıcı zamanaşımıyla tescil, diğer gayrimenkul davalarıyla kesişir. Tapuda kayıtlı ancak yolsuz olduğu iddia edilen bir tescilin düzeltilmesi, kazandırıcı zamanaşımından değil tapu iptal ve tescil davasından geçer; iki yol birbirine karıştırılmamalıdır. Tapulu bir taşınmazın haksız işgalinde izlenecek yol ise el atmanın önlenmesi davasıdır. Zilyetlikle kazanılan taşınmaz üzerinde başkasının yaptığı yapı ve ağaçların kime ait olduğu sorunu, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasıyla çözülür. Miras yoluyla birden çok kişiye geçen zilyetlikte ise, tescil sonrası ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Dava öncesinde taşınmazın vasfını (orman, mera, kıyı, kültür varlığı) mutlaka araştırın; kazanılması yasak bir yer, en güçlü zilyetliği bile sonuçsuz bırakır. Taşınmaz Hazine arazisi ama bu yasak kategorilerden değilse imar-ihya yolunu değerlendirin; o hâlde ispatlamanız gereken şey imar-ihyanın tamamlandığı tarihtir.

• Miktar sınırını (sulu 40 / kuru 100 dönüm) hesaba katın; sınırı aşan talep kısmen reddedilir.

• Zilyetliğin yirmi yılı ve malik sıfatını ispatlayacak delilleri baştan toplayın. Dilekçede, dava tarihinden geriye 15-20-25 yıl öncesine ait hava fotoğraflarının celbini açıkça talep edin; uygulamada en belirleyici delil budur. Vergi kaydına tek başına güvenmeyin — fiilî kullanımla birleşmeyen kayda değer verilmez.

• Keşif heyetinin eksiksiz kurulmasını isteyin: yerel bilirkişi kurulu, ziraat mühendisleri, jeodezi-fotogrametri uzmanı ve fen bilirkişisi. Eksik heyetle alınan rapora dayanan hüküm bozulur.

• Miras yoluyla gelen zilyetlikte, önceki zilyedin süresini belgeleyerek süreye ekletin.

• İlan ve üç aylık itiraz süresini takip edin; sürecin usulüne uygun yürütülmesi tescilin geçerliliği için şarttır.